<築古の木造住宅を用いた節税方法 その2 再掲>

 

築古の木造住宅が節税効果に大きな威力を発揮するのは、主に下記の3つの理由によります。

 

 

① 不動産所得は給与所得と損益通算できる

② 4年で減価償却できる

③ 不動産関係の経費を費用計上できる

 

 

 

②に関してですが、住居系建物の法定耐用年数は下記のごとくです。

 

       鉄筋コンクリート造(RC)    47年
  重量鉄骨造 34年
  軽量鉄骨造 27年
  木造 22年

 

 

次に中古資産の法定耐用年数は、下記の式で計算します。

 

(1) 法定耐用年数の全部を経過した資産

その法定耐用年数の20%に相当する年数

 

(2) 法定耐用年数の一部を経過した資産

その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20%に相当する年数を加えた年数

 

 

なお、これらの計算により算出した年数に1年未満の端数がある場合、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。

 

 

不動産の価値は、一物五価(実勢価格・公示価格・基準地価・路線価・固定資産評価)といわれています。そして税制では、どの価格評価を用いるかは明示されていません。

 

 

一般的には土地・建物の固定資産評価額をベースにして、売買価格を按分して建物の評価額とすることが多いようです。しかし、合理的に説明できるのであれば、その他の方法で算出した評価額でも認められます。

 

 

例えば、不動産売買契約書に土地価格を○○○○円、建物価格を○○○○円とすると記載することで、建物の金額を確定させることも可能です。

 

 

大きな減価償却を得るには、建物価格を高く設定した方が有利です。したがって常識的な範囲であれば、不動産売買契約書に土地・建物価格を明示するという方法は非常に有効な方法です。

 

 

ただし、この方法も注意するべきことが2点あります。まず、この方法は売主が個人でない場合には使いにくいです。ほとんどの法人は消費税の課税業者であるため、建物価格が高くなると支払うべき消費税が多くなるためです。

 

 

2点目は売主が個人であっても、あまりに土地価格を低く明示すると、気分を害して売買をキャンセルされる可能性があることです。このことで管理人も一度痛い目にあっています。

 

 

※ 価格を明示する場合には、価格の妥当性について税理士に相談することを強くお勧めします 。

 

 

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