<築古の木造住宅を用いた節税方法 その2 再掲>

 

築古の木造住宅が節税効果に大きな威力を発揮するのは、主に下記の3つの理由によります。

 

 

① 不動産所得は給与所得と損益通算できる

② 4年で減価償却できる

③ 不動産関係の経費を費用計上できる

 

 

 

次に③ですが、これは一般的な事業と同じです。つまり不動産経営でかかった経費を費用計上できるのです。もちろん、合理的に説明できるものでなければ経費計上できません。

 

 

しかし、合理的な説明ができる費用に関しては、積極的に経費計上することで損益通産によって課税所得金額の削減が可能となります。

 

 

(給料ー税金)ー 経費 = 手残りのお金 という個人のサラリーマンにとっては、収益 ー 経費 ー 税金 = 手残りのお金 という感覚は、経験したことがないであろう感覚だと思います。

 

 

実際、管理人も給与所得しかなかった時代とは、お金に対する考え方が180度変化しました。お金を使うときの自由度が、大幅に広がったのです。

 

 

路地物件を370万円で購入した場合の例を挙げてみます。

路地物件なので土地の価値は実質的にほぼゼロで、大部分は建物の価値です。

 

 

建物:土地=320万円:50万円 と不動産売買契約書に明示します。この場合の減価償却費は320万円÷4年=80万円/年 となります。

 

 

この物件の賃料は46000円なので年間家賃収入が46000円×12ヶ月=552000円です。表面利回りは、14.9%となります(諸経費は除く)。

 

 

最初の4年間の税務上の収支は賃料552000円ー減価償却費800000円ー諸経費200000円=-448000円 となります。

 

 

所得税率が33%・住民税率10%の場合には、448000円×0.43=192460円/年 の節税効果があります。 4年間で総額80万円程度の節税効果です。

 

 

では、4年経過して減価償却を取れなくなった際には、どうすればよいのでしょうか?

 

 

減価償却を使い終えた築古物件を、そのまま保有し続けると個人所得税を押し上げてしまいます。これを避けるためには、①家族もしくは法人に売却 ②家族に贈与 という2つの選択枝があります。

 

 

売却金額は基本的には実勢価格になるので、①の場合は、単なる税の繰り延べ効果しかありません。減価償却で還付金を受けても、売却時に売却金額(=実勢価格)と簿価の差である売却益に対して譲渡税が掛かるからです。

 

 

例のように比較的小額の不動産の場合には、家族に贈与することが最もお勧めです。贈与金額は路線価ベースでの評価額となりますが、数百万円程度の物件であれば小額の贈与税の納付のみで所有権の移転が可能です。もちろん売却のように譲渡税がかかることもありません。

 

 

更に贈与(売却)相手が子供であれば物件から発生する賃料収入を生前から子供に移転できるという効果もあります。では、8年後以降はどうすれば良いのでしょうか?仮に子供に所有権が移転している場合には、さほど所得が高くないことが予想されるので、そのまま所有しつづけるのが現実的だと思います。

 

 

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