リスク検証の具体例

成功に必要な”リスクの取り方”　のつづきです

現在、管理人は公売物件の入札参加の是非を検討しています。昨年末に開催された現地説明会では、建物の状態は比較的良好でした。この物件のスペックは下記のごとくです。

最低入札価格： 190万円

元公務員宿舎

土地面積： 720 ㎡

建物面積： 1020 ㎡

築49年のRC造4階建て陸屋根、 全２４戸

この案件での主なリスクは下記のごとくです。

1. 客付けの難易度
2. 駐車場が無い
3. ランニングコスト
4. 排水管の寿命が不明
5. 耐震性の問題
6. 出口戦略の問題
7. 改修費の捻出方法

上記リスクのうち、②～⑦は検証によりある程度の回答を得ることが可能です。今回のケースでは③がかなりのマイナス要素となります。調査すると固定資産評価額は法定耐用年数を全経過していても再建築価格の20-25%の評価となるそうです。

つまり、銀行の担保評価が付かないにも関わらず、高額な不動産取得税や固定資産税を支払う必要があるのです。一種の逆ザヤと言っても過言ではありません。

⑦の出口戦略を、更地売却・満室にして売却・永久保有の３パターンで検証した結果、入札可能価格はほぼ最低入札価格付近に落ち着きました。やはり、鑑定価格はそれなりに実勢を反映しているようです。

そして、今回の案件で未解決部分のリスクは①の客付け難易度です。公務員宿舎であったため、レントロールが全く存在しません。また、賃貸サイトで調査しましたが、近隣に比較可能な物件が存在しないのです。

客付けの技術に関してはそれなりに自信がありますが、土地勘が無く建物スペックに劣るので、私にとって①は未解決なリスクとなります。この物件の近隣大家さんなら充分検証可能なので、今回のケースではあくまで私にとってのみの未解決リスクとなります。

私は日々持ち込まれる案件に対して、このようなシュミレーションを数日掛けて検証しています。１０年以上も繰り返しているので、多少はリスクの取り方の能力も磨かれてきているのでしょうか？エラそうに書きましたが、正直言ってあまり自信はありません（笑）。