これはすごい！不動産特定共同事業法商品

昨日は、夕方から相続関係のセミナーに出席してきました。資産系の税理士が一般的な相続対策の考え方を系統的講演していただけたので、初学者の私にも非常に良く理解できました。

その中で、「不動産特定共同事業法商品」という商品を用いた相続税・贈与税対策が興味深かったのでご紹介します。まず、国土交通省から抜粋した下図をご覧下さい。日本における不動産証券化商品を、そのスキームの組成に係る根拠法から整理・体系化しています。

不動産特定共同事業法商品とは、投資家が出資を行い不動産会社等の専門家が事業主体となって実物不動産取引により運用し、収益の分配を行うスキームです。

J-REITと仕組みは似ていますが、根拠法が投信法ではなく不動産特定共同事業法なので、扱いがより現物不動産に近くなっています。

このため、J-REITなどの不動産投資法人には無い下記のような現物資産のメリットがあります。

• 時価と相続税評価の差を利用した相続税対策が可能
• 更に小規模宅地の特例も活用できる可能性がある

時価と相続税評価の差を利用した相続税対策のスキームであり、タワーマンションの高層階の部屋を購入することに近い手法だと思います。

メリットは、タワーマンションの高層階の部屋を購入するよりも、必要とされる投資金額が少ないことです。デメリットは不動産特定共同事業者の倒産リスクから隔離されていないことです。

このため、不動産特定共同事業者の見極めが重要であり、最低でも東証一部上場企業であることが必要だと思います。では、この興味深い不動産証券化商品を、実際にどのように利用すればよいのかについて明日お話します。

不動産特定共同事業法商品を用いた贈与スキーム　につづく