購入を見合わせたビルが満室に・・・

 

昨日、ホームセンターに網戸を買いに行った際に、ちょうど1年前に購入を検討したビルを見かけました。そのビルは鉄骨造陸屋根の6階建で準幹線道路に面しています。

 

 

価格は4000万円で、土地値は約146万円/坪です。実勢相場は100万円/坪のエリアですが、立地と建物の見栄えが良かったので、早速現地調査に行きました。

 

 

詳細なスペックは下記のごとくです。

土地:面積90.18㎡(27.27坪)

接道:約13m公道に約5.7m接面

建物:延べ面積391.5㎡(118.42坪)

鉄骨造陸屋根 6階建

近隣商業地域 

建蔽率 / 容積率:80% / 300%

平成25年度路線価 210000円/㎡

 

 

最上階がオーナーの居住区域、その下の3階はオフィス仕様、1階は駐車場で、現状(1年前)は全空でした。この物件のスペックから考えて一般の銀行融資(プロパー融資)は難しそうです。

 

 

そこで、6階が住居仕様であることを考慮して、比較的簡単に融資が下りる住宅ローンを利用した”収益マイホーム”として購入可能かを検討しました。住宅ローンを利用するにはオーナーの専有面積が50%を越える必要があります。

 

 

ワンフロアの賃料を約10万円とすると、全てのスペースを賃貸した場合の賃料が10万円×5フロア+駐車場4万円=54万円/月=648万円/年に対して、4~6階をオーナーが使用+2・3階および駐車場を賃貸で10万円×2フロア+駐車場4万円=24万円/月=288万円/年となり、かなり見劣りします。

 

 

収益マイホーム型で計算した表面利回りは7.2%で、月間キャッシュフローは、約8万円のプラスとなります(※)。

 

 

※ 融資金額4000万円×30年×金利1.5%×元利均等=13.8万円

  エレベータ保守費用=2万円/月  

  固定資産税=4万円/月

 

 

収益マイホームとしては、悪くないキャッシュフローだったので少し迷いましたが、最終的には下記の画像のように躯体に問題がありそうだったので購入を見合わせました。

 

 

 

 

これは2階部分の雨漏りの写真ですが、壁が腐って剥落しており、腐蝕が鉄骨にまで到達している可能性がありました。仮に解体となれば、3万円/建坪+足場代80万円=430万円が必要となります。

 

 

このあたりを考慮しての判断でした。しかし、新しい買主さんがリフォームして見事に物件を再生させた結果、1年後の現在で全フロア満室になっていました・・・。う~ん、私の決断は間違っていたのでしょうか??? 自分の度胸の無さが少し悔やまれます。

 

 

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