不動産投資のプロフェッショナル

昨日は、夕方から投資家セミナーに参加してきました。今回の講師は30歳台前半にも関わらず、4年弱で17棟300室を保有されている方でした。以前から私は、この方のことを勝手に不動産投資のメンターにしています（笑）。

４年前までは投資用ワンルームマンション販売の不動産会社営業マンとでしたが、営業成績の不振による歩合給削減による今後の生活費圧迫に思い悩み、一念発起し、ゼロから不動産投資にチャレンジされました。

私がこの方と知り合いになったのは2年半ほど前でしたがすごい勢いで成長され、いつの頃からか不動産投資のアドバイスをいただくようになりました。

ゼロからのスタートだっただけに当初は流動性資産に乏しく不安定な経営内容だったのですが、昨日のセミナーで今期の決算を拝見すると分厚い流動性を保持されていました。私が約20年かけて積み上げてきた金額を、たった4年間で達成しています。

さて、この方の不動産投資哲学で感銘した点を列記します。

1. 安い仕入れが全てのリスクヘッジとなる
   
   • 安いの目安：相場＋５％ ＝ 相場の2/3程度の物件価格
     
2. インカムゲイン+キャピタルゲインのハイブリッド経営
   
   • 税引前CF×5年分以上の利益を得ることができるなら売却
     
3. 不動産投資では、物件=商品　である
   
4. 商品を仕入れ →　加工（リフォーム、満室）→　販売・利益確定
5. 銀行評価を常に意識する　→　銀行評価の自己査定を行う
   

とにかく、不動産投資に関しては私とは次元の違うと感じました。感覚的にはこの方と同じような投資手法で同等レベルの規模を展開して利益を上げている日本の不動産投資家のトップ１００には入っている印象です。

敢えて問題点を挙げるとすれば、①不動産市況に依存しているので大きなキャピタルゲインを上げ続けることは難しい　②長期保有に耐えうる立地の物件の比率が低い　ことぐらいでしょうか。

しかし①に関しては、インカムゲイン+キャピタルゲインのハイブリッド経営を標榜されており、冬の時代にもインカムゲインで凌げるので経営難に陥る可能性は低そうです。

②に関しては、そもそも売却という出口を前提にしている物件がほとんどなので、不動産市況が下降トレンドに転ずる前に売り切れば大きな問題に発展することはなさそうです。ここでは仕入れが安いことが大きなリスクヘッジになっています。

①②ともスルガ銀行の融資姿勢がポイントになりそうです。しかし、非常に能力の高い方なので、状況の変化をいち早く察知して適切な対応を取ることでしょう。