ファミリー vs ワンルーム

 

私はワンルームとファミリータイプの1棟マンションを所有していますが、両ジャンル間の収益性に差を感じます。結論から言うとワンルームの方が収益性が高いという当たり前の事実なのですが、ようやく身をもって実感できるようになりました。

 

 

まず、私の所有するファミリータイプの物件は大都市圏の郊外に立地します。賃貸需要はそこそこあるのですが、競合が多すぎるので家賃は未だにやや下げていく傾向にあります。

 


無料インターネットを導入したりして、適宜物件の付加価値を高めていますが、私が購入した8年前と全く同じ家賃で募集しています。それなりに付加価値を高めているにも関わらず家賃が不変なので、実質的には家賃が下がっていると判断しています。

 

 

そしてここが最も重要なポイントなのですが、家賃がおよそ6.5万円しかありません。ファミリータイプでこの家賃帯が普通であるエリアは大都市圏以外では珍しくないと思います。

 

 

相場並に家賃をとって満室経営しているのなら問題無いのでは?と思うかもしれませんが、それは大きな間違いです。60㎡程度のファミリータイプの部屋をリフォームするには最低でも30万円程度かかります。

 

 

このリフォーム費用には地域差はあまりありません。都心であっても地方であってもそれほど大きな価格差が無いのです。ということは、最低限のリフォーム費用を捻出するために都心では2か月程度の家賃で足りますが、地方では6か月分の家賃を必要とするケースがあります。

 

 

この差は非常に大きく、地方のファミリータイプにおいては一度退去が発生すると、実質的に1年近く家賃収入が入ってこない状態が出現する可能性があるのです。

 

 

私のケースでは大都市圏郊外のファミリータイプと都心のワンルームがほぼ同レベルの家賃帯です。ワンルームではリフォーム費用が5万円前後で済むことが多いので、退去してもそれほど痛手は無いです。

 

 

これらのことを勘案すると、都心で高い家賃を取れるエリアのワンルームの1棟マンションが、当たり前なのですが最も収益性が高くなります。このことを私は身をもって体験したので、郊外のファミリータイプは手放しつつ、立地の良い賃貸物件の取得を進めていきたいと思っています。

 

 

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