不動産投資の真実

 

昨日は、某家主の会の忘年会に出席してきました。私がこの会に入会させていただいたのは約7年ほど前のことですが、今では会員数も倍以上に増えて非常に盛況な会となっています。

 

 

忘年会後の二次会で、必殺さんとお話ししました。必殺さんには裁判を利用した滞納家賃の回収方法などいろいろ教えてもらいましたが、今回も業界裏話的な面白い話を聞かせてもらいました。

 

 

裏話は公開するような内容ではないので割愛しますが、昨今の不動産投資ブームで勝ち抜くために必要なものは、究極的に何なのか? という大変興味深い話を聞くことができたのでご紹介いたします。

 

 

そもそも論として、なぜ物件が売りに出ると思いますか? 突発的な相続発生などを除くと、市場に出回っている売却物件のほとんどは、 ①業者の益出し物件 ②儲からない物件 です。

 

 

①の物件を掴まされることは論外ですが、最近では不動産業者ではなく「カリスマ大家」と言われる方が、お化粧してたっぷり利益を乗せて出口物件として売却するケースも多いので注意が必要でしょう。

 

 

②は立地やスペックが悪い物件がほとんどですが、ときどき「売主の管理運営能力不足」が原因である物件を見かけます。そして、不動産投資で成功するには、このような物件を購入するしか方法がありません。

 

 

しかし、この前提条件として、「自分の管理運営能力が売主の能力を遥かに上回ること」が必須です。なぜ「遥かに」かというと、融資を受けて物件を購入するハンディを背負っているからです。

 

 

正直言って、物件をひとつも所有していないペーパー大家の管理運営能力が、いくら能力不足と言っても既に1棟物件の管理運営している売主の能力を上回ることは、相当難しいことが容易に想像できます。

 

 

つまりフルローンでRC1棟物件を購入したら”人生アガリ”は幻想に過ぎないのです。しかし既に高い管理運営能力を有している方にとっては、このような物件をターゲットとすることは必勝パターンとなります。

 

 

つまり、経験・能力の無い人間が新規参入することは非常に難しいという身も蓋も無い話ですが、ペーパー大家の管理運営能力 > 売主の管理運営能力 となる可能性がある物件は存在します。

 

 

それは、「築古木造戸建」です。これは売主が大家ではない一般人であるケースが多く、この場合は売主の管理運営能力は”ゼロ”だからです。結論的には築古木造戸建から不動産経営を始めるのがベストなのです。

 

 

競合の少ないブルーオーシャン的な市場で経験を積んで高い管理運営能力を習得してから、「売主の管理運営能力不足」が原因であるRCなどの1棟モノ物件にステップアップすることが王道と言えるでしょう。

 

 

 

まとめ

 

不動産投資で勝ち抜くために必要なものとは、自分の管理運営能力が売主の能力を ” 遥かに  上回ること です。

 

 

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