物件保有と売却の見極め


2014.12.15号の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事がありました。清陽通商 栗本社長の「不動産投資で資産を拡大させるために重要な出口戦略のポイント」です。



栗本社長の170棟にも上る収益物件の売買経験から得た講演です。まず建物には保有しているだけで「劣化」と「需要減少」の二つのリスクを負っています。



収支のまわっていない物件を先祖伝来だからという理由で保有し続ける方が居ますが、この二つのリスクを充分に考慮したうえで保有を継続するのか売却するのかを決める必要があります。



そして、売却する場合にはどれくらいの収益見込みが必要なのかというと、栗本社長の経験則から5年間のキャッシュフローで得る利益以上にキャピタルゲインが出るときが売却時期だそうです。



この基準は若干目標値が低いという印象がありますが、私の所有する物件の利回りが低い(購入時表面利回り10%程度、現在の市況では6~7%程度)からかもしれません。



当然、15~20%を超えるような高利回り物件であれば、5年間のキャッシュフローで得る利益が大きいため売却目標値は上がります。あくまで目安の数字なので、この程度のメド感が大事なのだと思います。



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