区分投資の財布の中身

現在、決算処理の最終確認中でてんやわんやです。昨日はその一環で銀行に記帳に行ってきました。私は物件毎に通帳を分けているので、過去に売却済みの物件の通帳も含めて、結構な数の通帳があります。

そのうちのひとつの通帳は、2013.6月に購入した区分マンション用の通帳です。この物件は、準ターミナル駅徒歩１分に立地する１ＬＤＫで、大家仲間の知り合いの不動産会社社長が自己使用していました。

この方の会社の資金繰りが悪化したため、３日以内の現金決済の条件と引き換えに市場価格の７割程度の安値で購入しました。購入価格は600万円で現在の賃料は7.5万円です。

この物件は、不動産会社社長が自己使用していただけあって、採算度外視の豪華な造りとなっています。バリ島好きな社長なので、バリ・テイストをベースにしたリゾート風の内装です。

例えば、バスルームは猫足バスタブで全面ガラス張り（！）という、自分で住むにはどうかと思うような豪華な部屋です（笑）。リノベーション費用だけで400万円ほど費やしたそうで非常にお得な買い物でした。

さすがに、これだけのスペックの区分マンションなので購入とほぼ同時に客付けも完了しました。それ以来、通帳には入居者と管理費の出納記録のみが延々と続いています。

昨日記帳したところ、ゼロから始まった通帳残高が94万円まで増えていました。1年半でこれだけの純収益を叩き出したことになります。物件に関わったのがたった3日間なので、かなりの高パフォーマンスです。

しかし数字だけを冷静に考えると、表面利回りは１５％ですが管理費・修繕積立費が17000円/月もするので、固定資産税・火災保険込みの物件の実質利回りは１０％程度しかありません。

もちろん、購入して客付けしてしまうと、ほとんどやることが無くなりますので、２０１３年に購入して以来、ほとんどノーメンテナンスで毎月賃料収入を獲得しています。

しかし、私に声掛けしてくれた大家仲間の好意などの好条件が重なって取得した戦闘力の高いハイスペックの区分マンションにも関わらず、数字だけみると築古戸建投資に匹敵するレベルでは全くありません。

これは主に、管理費が重く圧し掛かってくるからです。現在の市況では１０００万円弱程度でなら容易に売却できそうです。現在の入居者が退去したら、スターマイカ方式で実需で売却するかもしれません。

利確した時点で良い投資であったと言うことができるのですが、今回のようなラッキーチャンスを継続的に期待することは難しいので、区分マンションを不動産投資手法の中心に据えることは無いなと感じました。