ファミリーマンションは儲かるのか？

先日拝読した静岡のメガ大家さんである沢孝史氏の不動産投資 成功へのイメージトレーニングですが、記載されている内容に感化されて自分の所有マンションは結局どの程度儲かっていたのか検証してみました。

まずファミリータイプの長所は、入れ替わりが少なく一度入居したら比較的長期の入居が期待できることです。これ以外は単身と比べて比較的属性が良いことが挙げられますが、収益性にはあまり関係ありません。

一方、ファミリータイプの短所は、面積あたりの収益性が低いことと退去時の原状回復費用が高額となることです。つまり、一度退去されると70㎡の部屋では総額で50万円程度の費用がかかるケースが多いです。

このため、ファミリータイプの賃貸経営の戦略としては下記のようなことが基本となります。

1. できるだけ長期間の入居をしてもらう工夫
2. 賃料単価を上げる

①に関しては、いろいろな書籍でノウハウが述べられていますが、究極的には学区を含めた住環境と賃料相場と比較した割安感だと思うので、物件取得後にできることは限られています。

②に関しては、「立地」と「物件スペック」です。注意点として、賃料が6万円を割るレベルの物件では、広告料や空室期間も含めて一度退去が発生すると、約1年分の賃料が出ていきます。

このため、インカムゲインで収益性を維持することは非常に困難となります。これは表面上満室経営に近くても陥ってしまうリスクがあるので注意が必要です。

上記は自験例の反省なのですが、沢さんのおっしゃられていることと概ね一致します。大事なことは表面利回りやＣＦではなく、原状回復費などの維持管理費と客付けの容易さ（広告費の高低）だと思います。