物件のDCRを計算してみました

 

全国賃貸住宅新聞に連載中の「プロパティマネジメントで切り開く未来」でDCR(返済倍数)が出てきました。DCRはDebt Coverage Ratioの略です。



DCR = 営業純利益(NOI) ÷ 年間借入金返済額

 

 

DCRはローン返済の何倍の営業純利益があるかを表しており、数字が大きければ大きいほどリスクが低く、小さければ小さいほどリスクが高くなります。



DCRが1以下であれば、ローンの返済額より営業純利益が低いので、物件単体ではデフォルトの状態です。つまり、キャッシュフローの観点からは、DCRが1以下は資産ではなく負債なのです。



オーナーズエージェント代表の藤澤雅義社長は、DCRは1.50以上を目標とするべきとおっしゃられていますが、理想をいえば1.70あればなお安心だそうです。



そこで、私が永久保有しようと思っている物件のDCRを調べてみました。営業純利益=482万円、年間借入金返済額=216万円でした。この場合、DCR=2.23でした。



これって、結構イイ感じの数字ではないでしょうか?この物件は当初10年間は1.5%の固定金利です。昨今の低金利下ではあまり大した数字ではありませんが、融資を受けた3年前では驚異的な低金利でした。



物件単体の収益力だけではなく、ファイナンスの条件もDCRに大きな影響を与えます。不動産経営者はさまざまな指標から、自分の置かれている状況を的確に判断するべきなのでしょうね。



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