都心部の利回りは5%台が主流


少し古いですが、全国賃貸住宅新聞の2015.4.13号に表題のような記事が載りました。直近の不動産市場の勢いは全く衰えていないようで、東京都心部の物件は5%台が主流だそうです。



中には3~4%台での取引もあるようで、都心部の物件の過熱感が良く分かります。さすがにここまで利回りが低いと、レバレッジを考慮しない場合にはREITの方がまだマシだと感じるほどです。



私のメインのエリアでは6~7%台が主流であり、まだ東京都心部ほどの利回り低下は無いのですが、物件自体が枯渇しており新規で購入しようと思っても「タマ」が無い状況です。



記事では、このような激しい不動産価格上昇を受けて個人投資家による短期転売が激増しているようです。確かに私の周囲でも転売を得意とする投資家が目立っている印象です。



このこと自体は悪いことではないのですが、現在の状況はいわゆる「ババ抜き」だと思います。特に都心に引きずられて上昇している郊外物件(政令指定都市も含む)は、購入に対して慎重になるべきでしょう。



転売によるキャピタルゲインを得るためにお化粧された収益物件を、最近では以前に増してよく見かけるようになりました。売却する方に悪気は無いですが、このような物件を嵌め込まれたら人生が終わります。



このような物件が成約するたびに、将来的に人生を終わらせるであろう方が量産されています。少なくともお化粧されて商品化された物件には近付かないことが吉だと思います。



特に「郊外」「大規模修繕済み」「満室」で現所有者が購入後2年以内の物件は危険な香りがします。転売目的の投資家は極めて優秀です。彼らと同レベルで物件運営できると考えるべきではないでしょう。



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