「プロ」家主に遭遇


先日の銀行員によるセミナーの後に懇親会に出席しました。その懇親会で同席だった方が、とんでもないレベルの方でした。年齢は私よりも少し上でしたが、資産レベルのゼロが一桁違ったのです。



結構寡黙な方で、最初は周囲の話を聞いては頷くだけのリアクションでした。しかし、何となくオーラを感じたので、思い切って所有物件数をお伺いしたところ、数十棟レベルの方でした。



物件数など重要ではないので、私は所有物件数で驚くことありません。得てしていわゆる「メガ大家」の方は、図体だけ大きくて財務状況がボロボロの方が多いからです。



しかし、この方は財務的にもピカピカでした。そして銀行対策を重視されていましたが、その姿勢や考え方が半端ではないのです。銀行のスコアリングを上げるために親族ではない第3者を役員に迎えるほどです。



訊けば、この第3者は相当な資産家らしく、いわゆる勝者連合だそうです。これだけではなく銀行に対する印象を良くするため、空室率の計算は部屋数ベースではなく賃料ベースでの空室率を算出していました。



賃料ベースの空室率は初めて聞くので驚きましたが、確かに安い部屋など多少空室になっても財務的には問題になりません。あと物件の売買で銀行のマイナス評価を回避するため宅建免許も取得しているようです。



宅建免許を取得しているためレインズにアクセスできますが、物件の仕入れの際にレインズやネット情報は一切見ないそうです。全てインナーサークル内で回っている情報で購入するそうです。



40歳台半ばの方ですが、同年代の幼馴染が地元不動産業界の役員レベルに収まっているため、インナーサークル内だけで優良物件が売買されているそうです。



この方の物件所有方針は、①永久所有目的 ②キャピタルゲイン目的 をエリア別で考えているそうです。地位(ぢぐらい)の高いエリアの物件は①、それ以外は②です。



私などは①しか考えていないのですが、この方はキャピタルゲインも狙っているので②も積極的に購入しています。キャピタルゲインで銀行評価を上げることが目的です。



この方に私のバックグランドと投資方針を話したところ、もっと属性を生かすようにというアドバイスを受けました。具体的にはもっと積極的に銀行融資を受けて物件を購入するようにとのことでした。



今まで財務基盤の強化をメインに据えた自分の投資方針に自信がありましたが、ここまで実力差のある方から言われるとちょっと不安になりました(笑)。この連休でもう一度考えてみたいと思います。



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