コンセプト・リノベーション


先日、同じエリアで木賃アパートを展開している大家さんの物件を見学に行ってきました。今回見学した物件は3軒長屋の真ん中で、築50年ぐらいの木造家屋でした。



エリア的には中心部からやや離れた利便性に劣る立地なのですが、不思議な雰囲気のある地域で、クリエイターなどの一風変わった方が比較的多いそうです。



今までは築古木造家屋で建物のスペックが低いため、家賃を下げて入居者を募る価格勝負の泥沼にはまっていました。しかし、家賃を下げると入居者の属性も下がるため、滞納等のトラブルが多発します。



つまり、家賃の価格競争の罠にはまると、底なし沼のような悪循環に陥ってしまうのです。そして物件スペックが極度に悪化すれば、価格競争を仕掛けても入居希望者が現れなくなってきます。



築50年を越える木造家屋は、このあたりのぎりぎりのライン上に立っている物件です。エリアの潜在力が低ければ、いわゆる「廃屋」になってしまう危険性があるのです。



このように座して死を待つか、数百万円単位の資金を入れて物件を再生するのかは難しい経営判断になります。そして今回の物件オーナーは座して死を待つのではなく、新しい分野への進出を決意しました。



今回の物件は500万円かけてのフルリノベーションだったのですが、非常に感度の高い物件に仕上がっていました。エリアの特性とマッチしており、これなら入居付けは容易だなと感じました。



今回のリノベーションが成功すれば、所有する木賃アパート群に大規模工事を行い、物件を順番に再生していく計画だそうです。単にスペックだけで勝負しても新築には敵いません。



築古物件では、エリアや物件の特性を考慮したコンセプト・リノベーションでオンリーワンの戦いをする選択肢があることを、今回の物件見学会で学びました。



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