デッドクロスをイマイチ実感できない

 

昨日は、某家主の会にデッドクロスの勉強に行ってきました。勉強会は2部制で、第一部でデッドクロスの基本的な説明がなされ、第二部では実際にデッドクロスを乗り切った方の経験談をお伺いする構成でした。

 

 

不動産におけるデッドクロスは、非常に有名な概念です。簡単に説明すると、下記の式を満たす状態になればいわゆるデッドクロスの状態ということになります。

 

 

元金返済 > 減価償却費

 

 

実際にお金は出ないのに経費にできる減価償却費が、実際にお金が出るのに経費にできない元金返済を下回った状態です。この状態が続くと帳簿上は黒字となり、現金がないにもかかわらず税負担が増します。

 


これは不動産経営の宿命のようなモノなのですが、実は私自身はあまり切実にデッドクロスを意識したことはありません。私の不動産経営歴は今年で約12年なので、そろそろデッドクロスを意識する時期です。



出席者の多くは真剣にデッドクロスに悩み・解決策を模索しているようでした。しかし、私はCFベースで物件毎の収支を管理しているにも関わらず、何故か蚊帳の外で全然自分のこととは思えないのです。



そして、少なくとも毎月モニタリングしている中では、デッドクロスの発生を予見できません。う~ん、何故だろう? この会に出席している悩める子羊との違いを考えてみました。



しばらくして、その理由に辿り着いたのですが、極めてシンプルな事柄でした。私がデッドクロスと無縁である最大の理由は、そもそも借入金が非常に少ないためだったのです。



物件価値を厳しめに簿価ベースでみても、総資産に対する負債率は30%台・返済比率は20%台に過ぎません。つまり、銀行からの融資比率が低いため、元金返済>減価償却費という状態にならないのです。



改めて気付いたのですが、デッドクロスに陥りやすいのは地主系家主が相続税対策で建物をフルローンで新築した場合です。当初はCFが良好なのですが、築15年前後からデッドローンに苦しむケースが多いです。



そもそも最近の不動産投資家のように短期で物件を売却するような方や私のように負債率の低いケースでは、基本的にはデッドクロスとは無縁と言えます。頭で分かっても実感では分からないデッドクロス・・・



建築費の高騰が鎮静化したら私も新築マンションに参入するつもりなのですが、少なくとも私が現役の間にはそれほど大きな問題になることはなさそうです。



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