築古木造戸建投資の出口戦略再考

 

最近、めぼしい売り物件を見つけることが困難となっていますが、相変わらず毎日物件情報には目を通すようにしています。このような市況では、少し観察対象を広げてみるのも一法かもしれません。

 

 

そこで、今までは出口を考えて1000万円未満の築古木造戸建をメインに観察していましたが、3000~4000万円程度まで価格帯を広げてみることにしました。



この価格帯まで物件の条件を広げると、かなりの物件数になります。分母が増えると選択肢も増えるので、検討に値する物件を散見するようになりました。



しかし、収益性と出口戦略というふたつの問題点をクリアする必要性があります。物件の面積が大きくなっても、それに比例して賃料が上るわけではありません。



ある程度の賃料帯になると、それ以上の賃料を負担できる入居者層が居なくなるので、賃料相場の上限は地域によって決まっています。このあたりのバランスを取ることが3000万円の価格帯では難しいのです。



そして、出口戦略も難しくなります。1000万円未満の物件であれば、贈与で逃げることができるケースが多いですが、それ以上では贈与税が高額になるため割りに合わなくなってきます。



こうなると売却しかないのですが、個人で取得する場合には所有期間5年超で長期譲渡所得税となるため、5年以降での売却では税率が20%となります。



築古木造戸建投資は高額所得者ほど有利なのですが、所得税+住民税=30%以上(課税所得金額330万円以上の方)であれば、5年超保有することで、税率の差で節税効果を得ることができます。



このように考えることで1000万円未満の物件の贈与ほど有利ではないものの、1000万円以上の物件であっても十分に有効な出口戦略を描くことが可能となります。



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