築古木造物件の調査のポイント

先日、私の投資エリアでの物件情報がもたらされました。今回はレインズに流れた情報なのですが、出稿の日に懇意の不動産業者さんから連絡がありました。

 

 

私の経験上、築古木造戸建に関してはレインズの情報も案外バカにできないと思っています。そこで、今回も翌日に物件調査に赴きました。ちなみに、本当に良い物件であれば翌日では手遅れのことが多いです。

 

 

さて、エリアと価格帯からギリギリストライクゾーンに入っている可能性がある物件だったのですが、結論から言うと全然ダメな物件でした。現状に比べて価格が割高だったのです。

 

 

ちなみにハウスクリーニングだけで済むレベルであれば、即買付けする価格です。今回の物件は水周りが全くダメで全部入れ替える必要がありました。水周りを含めた総工事費は250万円と見積もりました。

 

 

もちろん、かなりアバウトな見積もりなのですが、物件購入の可否を素早く・適確に判断するためにはそれなりのリフォームの目利き力が必要です。

 

 

今回の最大のネックは既存の浴室にユニットバスが入らないことでした。ユニットバスの最小のサイズは1216で、120cm×160mmです。今回は横幅が内寸90cmだったので、ユニットバスが納まらないのです。

 

 

もちろん、大工を入れてお金さえかければ問題なくユニットバスを導入できます。しかし、あくまで投資収益率を追求する観点からは、躯体に手を入れることはできるだけ避けるべきです。

 

 

水周りのリフォームを考える上では、①ユニットバスの最小サイズ ②キッチンの最小サイズ を知っておく必要があります。この2点を知っているだけで、工事を安くできるか否かの判断がある程度可能です。

 

 

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