メガバンク支店長の教えは１勝１敗

先日の楽待の不動産投資新聞で興味深い記事がありました。某大家さんが融資交渉先のメガバンク支店長から聞いたという「メガバンク支店長の教え」です。

詳細はリンク先を精読していただきたいと思いますが、私の感想を述べてみたいと思います。まず、このメガバンク支店長は下記のようなアドバイスをしたとのことです。

1. フローを厚くすること
2. 相続は３代先まで考えて対策しなさい

①に関して、不動産で成功している人はどんどん繰り上げ返済してキャッシュフローを厚くしているとのことですが、私は全く逆の意見です。本当に資金が必要な局面では銀行はアテになりません。

例えば、２００３～２００４年や２００８～２００９年の経済危機の際には、キャッシュフローの厚さよりも自己資金をどれだけ所有しているかが優良物件を獲得できるか否かの分かれ目でした。

資金の有効利用の観点からは、資金をベタ済みしておくよりも繰り上げ返済してキャッシュフローを厚くする方が推奨されると思います。しかし、経済状況が厳しくなると現金が強さを発揮します。

「Cash is king」 なのです。今後も経済危機が発生する度に、現金の強さが再確認できると思います。このため、現在のような状況下では浪費を戒めて、キャッシュを積み上げることに専念するべきだと思います。

ただし、銀行の立場からも繰上げ返済するよりも、自己資金を積み上げる方が望ましい状況です。このメガバンクの支店長の真意は分かりませんが、少なくともポジショントークで無いことは確かだと思います。

②は、なかなか良いことを言っていると思いました。資産所有法人設立時 もしくは 物件購入時には借り入れが多いため、 資産所有法人の株価評価がマイナスになっている場合が多いです。

このように自社株評価がマイナスであるうちに、株を子供や孫に譲渡することで、３代先まで考えた相続対策を行うことは合目的です。この点は完全にメガバンク支店長に同意します。

何事も最初の枠組みで、その後の成長性が決まります。枠組み作りは税制を熟慮しながら慎重に構想を練り、実行に移すときにはその都度の経済状況に従って、うまくオペレーションしていくことが理想です。