リスクを回避する不動産投資手法

 

先日、築不詳の築古木造戸建に買い付けを入れました。私のメインのエリア内での立地はかなり希少なのですが、立地の希少さに比例して地価も高く収益性を確保しにくいことが難点です。

 

 

今回は240万円坪の物件価格に対して、路線価が120万円/坪しかありません。私のメインのエリアでは、路線価と実勢価格の乖離が2倍以上が普通です。

 

 

このため満額での銀行融資は難しく、かなりの現金を投入することが前提となります。レバレッジをかけてどんどん規模を拡大していく昨今の不動産投資手法が通用しにくいエリアなのです。

 

 

このため、私のメインのエリアでの競合は不動産投資家系大家ではなく、もともとの地主系大家もしくは路線価と実勢価格の乖離を利用して資産を消しこみたい相続対策系大家となります。

 

 

このように、何のバックグランドも無い者にとっては非常に戦い難いエリアなのですが、それにも関わらず私がこのエリアに特化する方針を堅持していることには理由があります。

 

 

不動産は立地が全てだと考えているからです。基本的に地価と収益性は反比例しますが、収益性の低さは安定した不動産利用価値の裏返しでもあります。つまり収益性は低いものの、安定経営を実践できるのです。

 

 

不動産投資を安全に実践するには普段のオペレーションが大事ですが、もっと大局的に考えることも必要です。それは最低でも10年以上の長いスパンを生き残るためにはどのような対策が必要か? という視点です。

 

 

この対策として、私は下記の2点を心掛けています。

 

  ① 自己資金比率を高める

  ② 流動性を高める

  1. 潤沢な金融資産を保有する
  2. 立地にこだわる
  3. 換金が容易な規模の物件を多数所有する

 


ビジネスで破綻する原因のほとんどは資金ショートです。① 自己資金比率を高めることと、②-1 潤沢な金融資産を所有することで、資金ショートを起こす可能性を極限にまで低下させることが可能です。

 

 

そして、②-2と②-3はイザという時に、換金しやすい物件を所有することを意味します。立地が良くても大規模過ぎる物件は、買い手の数が限られるので売却には不利となります。

 

 

5億円の大型物件1棟よりも、1億円未満の規模の小さな物件5棟の方が不動産投資の安定性が増すと思います。確かに物件数が増えると管理が大変ですし、投資効率も低下します。

 

 

オペレーションするなら好立地の大型物件がベストですが、有事の対応を考えると売却の容易な小振りな物件を多数所有する方が安全だと思うのです。

 


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