金融資産を土地に代えるという発想

 

先日、私のメンターのひとりの方の物件見学会がありました。私は所要で出席できなかったのですが、非常に興味深いことをおっしゃられていたようなのでご紹介します。



不動産は「立地」と言いますが、利便性や収益性に加えて土地のブランド価値という観点からも所有物件を評価する必要があります。全く同じ物件であってもブランド価値の高い立地では高い賃料が出ます。



都心の3Aエリアのように投資マネーが潤沢に入っているエリアでは難しいですが、それ以外のエリアでは1棟マンションなどの収益物件ではない普通の住居系物件はマーケットプライスの範囲内です。



好立地の収益物件に関しては相当価格が高騰しているため、投資の安全性を考慮すると積極的に購入していくことは難しいです。しかし、実需の物件は収益物件ほどには価格は高騰していません。



この方は土地を現金で購入して、建物の改装費用のみ銀行融資を受けています。中途半端な改装ではなく、躯体そのものに手を入れるほどの徹底的な改装で物件価値と競争力を劇的に向上させます。



つまり、土地は永久所有目的で取得し、建物からのCFのみで収益性を追求します。融資は建物だけなので担保評価が十分取れるため、銀行融資を受けるのも容易だそうです。



これは、 バブル期に日本生命がとった戦略に似ているそうです。土地を購入するための原資は、サラリーマンとしての給与収入や金融資産投資です。



アベノミクスによる株式の含み益を実現化して、現物の土地に変えたそうです。このあたりは、株式を永久保有する私とは戦略が異なりますが、大いに参考になる考え方だと思いました。



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