不動産投資に前のめりは危険!

 

日経新聞に興味深い記事がありました。家賃2万円台、首都圏マンション激戦地を歩く です。首都圏の分譲マンション価格がバブル期並みに上昇し、地価の上昇も全国に広がりつつあります。

 

 

一方で、分譲マンション価格の高騰に逆らうように都心まで1時間前後の通勤圏にもかかわらず、マンション賃料が極端に下落している地域があります。

 

 

相模原市では単身向けの家賃が2万円台と直近のピークの半分程度に下がり、バブル前の昭和期並みになってしまいました。家賃が下落した理由の一つが青山学院大学相模原キャンパスの移転です。

 

 

青学大の学生をターゲットにしたマンション建設が活発であったため、大学が移転したことで極端な供給過多となったのです。同様のことは千葉県松戸市や東京都八王子市や日野市でも発生しています。

 

 

値下がりが顕著なのは駅から徒歩15分以上で築年数の古いワンルームマンションだそうです。単身向けのマンションを造り続けた結果、2010年ころから部屋が余り始めて値下げ競争が広がったとのことです。

 

 

賃貸需要が伸びないにも関わらず、全国的にマンション建設は増加傾向にあります。これは2015年から相続税が引き上げられたためで、賃貸マンションの需給関係は全く無視されています。

 

 

不動産に関しては需給関係が一度崩れると、その負の影響が何十年単位で継続します。需給関係の崩れは郊外から発生しますが、やがて都心にまで波及してきます。

 

 

少なくとも現在の相続税制が続く限りは、マンション建築の勢いが止まることはないでしょう。このように不動産賃貸業では負の連鎖が将来的に持続することになります。

 

 

移民を認める等の大胆な政策変更が無い限り、不動産賃貸業の負の連鎖を止めることはできません。このような状況を考慮すると、不動産賃貸業は「終わりつつある業界」と言わざるを得ません。

 

 

少なくとも郊外では超長期投資が成り立つ可能性は低いので、不動産経営を行うのであれば、できるだけ都心の物件で実践するべきだと思います。少なくとも現在の状況で郊外の物件購入は非常にリスキーです。

 

 

ポートフォリオの分散のために不動産投資から完全に撤退することはありませんが、私は不動産の割合を引き続きポートフォリオの半分以内に抑えていこうと思います。

 

 

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