余裕のある時にこそ攻めの姿勢を!

 

昨年秋ごろから、スルガスキームに嵌め込まれて破綻したもしくは破綻予備軍が増えているそうです。これらの人は2015年春ごろ(つまり今から1年前)に物件を購入していることが特徴です。

 

 

机上の知識だけで高額な不動産投資を開始することは危険です。しかし、不動産経営手法を熟知しても、現在は購入するべき時期ではありません。投資用不動産の市場が非常に高騰しているからです。

 

 

投資成果は買値で決まるので、相場の過熱期にエントリーするとかなりの確率で負けてしまいます。これは不動産にかぎらず、投資全般に言えることです。

 

 

不動産業者さんは手数料ビジネスなので、このあたりの忠告を行うことは通常あり得ません。セールストークを信じて高額な投資をすると、人生を棒に振ってしまう可能性があるのです。

 

 

そして、「あなただけに紹介する特別な物件」を提示されることがよくあります。「例外的に美味しい話ではないのか?」と感じた場合には、下記の条件に該当しないことを確認してください。

 

 

  • スルガ銀行、オリックス銀行、信金、信組、ノンバンクでしか融資が下りない
  • 融資金利が3%超

 

 

いすれかひとつでも該当する場合には「絶対に手を出すべきではない」物件です。ゆめゆめ「自分は特別な人間だから」とは思わないことです。私も常に自分を律することを心掛けています。

 

 

まずは融資が容易な銀行で融資を受けて、ある程度したら金利の低い銀行に借り替えるという人が居ます。しかし、「上記条件でしか融資が下りない=物件価格が割高」という図式です。利回りは関係ありません。

 

 

仮に借り換えに成功しても、銀行の内部評価は「担保不足」です。個人の属性を加味した融資になるので、俗に言う「属性を毀損している」状態です。 このあたりは、高属性の人が陥りやすい落とし穴です。

 

 

高属性を武器に、物件の実力以上の価格(=割高)で購入しているので、融資の蛇口が閉まると途端に出口が無くなってしまい、売却で逃げるという退路が絶たれてしまいます。

 

 

こうなると、物件が朽ち果てるのが早いか自分が破綻するのが早いか? という逃げ場の無い状況に追い込まれてしまいます。特に駅から徒歩30分以上の物件はかなりアブナイです。

 

 

もちろん物件価格次第なので、同じ物件でも買値が1/3~1/2であれば「優良物件」という評価になります。つまり融資条件は、その物件が割高か否かのベンチマークになるのです。

 

 

2013年以降、私は大都市郊外圏の収益1棟マンションやオフィスビルを順次売却して、大都市中心部の収益1棟マンションや築古木造戸建( ≒ 土地)のみを手元に残す戦略を採っています。

 

 

収益物件が高騰している現在は、絶好の物件ポートフォリオ入替えチャンスです。ゼロから始めると最初はどうしても利回り重視の物件選択となります。しかし、特に郊外立地の収益物件には将来性がありません。

 

 

現在の成功に安心して胡坐をかくのではなく、郊外立地の収益物件の土台が腐りつつある現状を客観的に観察する必要があります。余裕のあるときにしか、攻めの姿勢をとることは難しいですから・・・

 

 

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