管理人は、実物の海外不動産投資に対して懐疑的です。現在流行している海外の実物不動産投資は主に東南アジア諸国が多いです。しかし、一般投資家がこれらの国の実物不動産に対して直接投資することは下記の理由から極めてリスキーだと考えています。

1. 現地の法制度が日本ほど整っていない国が多い
2. 現地の方制度が外国人の所有権を制限している国が多い
3. 新興国は経済基盤が脆弱な国が多い
4. 新興国は為替が不安定な国が多い
5. 物理的に現地の不動産をコントロールすることが難しい
6. 上記のため、他人の手を介さざるを得ず余計な経費が掛かる
7. 物件の価値を正確に評価することが難しい
8. 時系列での物件価値を把握し難く、購入するべき時期の判断が難しい
9. 個別物件では資産の分散効果がほとんど見込めない
10. ほとんどの人は、現地の言語をネイティブ並みには理解できない
11. 現地の方のモラルが日本ほど高くない国が多い

上記のごとくデメリットを挙げだすとキリがありません。唯一のメリットは、ハイレバレッジで現地通貨建てのノンリコースローンの融資を受けられる場合のみだと考えています。

もちろん中には、「海外で国内投資をする」という成功した日本人投資家も実在しますが、極めて高い能力に恵まれた特殊な事例だと思います。一般投資家が海外不動産に投資するには、やはり”紙の資産”がベストだと考えます。

私が海外不動産投資は”紙の資産”が合理的だと思う理由は下記のごとくです。

1. 個別の実物不動産と比べて流動性がある
2. 個別の実物不動産と比べて客観的な物件価値の評価が容易である
3. 個別の実物不動産と比べて組み込まれている物件が優良
4. 過去のチャートを見ることで購入するべき時期の判断が可能
5. 物件管理が不要
6. 資産の分散効果に優れる

デメリットとしては、レバレッジが効かないことですが、実物不動産で現地銀行の融資が利用可能な場合でも、融資金額は物件価格の50～60％程度が限度であることがほとんどなので、せいぜい2倍程度のレバレッジしか効かせることができません。

海外不動産投資の目的が”資産の分散”の場合には、やはり圧倒的に”紙の資産”に軍配が上がります。もちろん新興国の成長性を享受したい場合であっても、その国を代表する不動産に投資するので”紙の資産”に軍配が上がります。

”資産の分散”が目的の場合には、NYSEに上場しているUS-REITを購入することで、その目的は容易に達成されます。教科書的にお勧めの銘柄および購入パターンは下記です。

流動性を取るなら①ですが、多少流動性が低いことに目をつむるのなら②の方が面倒さが無いです。詳しくは、黄金の扉を開ける賢者の海外投資術 究極の資産運用編を参考にするとよいでしょう。

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