2017年

4月

15日

資産形成の王道?

2017.4.3号の全国賃貸住宅新聞で興味深い記事がありました。亀岡大郎のトップ対談です。この企画は、全国賃貸住宅新聞・社主である亀岡大郎が賃貸業界の著名人を招いて対談する企画です。

 

 

私は、亀岡大郎氏の上から目線の発言が嫌いなのですが、このムカつく(笑)企画が延々と続いてるのは、社主の意向が強く働いているのでしょう。

 

 

さて、今回の対談は、管理業と家主業の両輪で成長する東京ディフェンス(東京都品川区)の山田邦博社長でした。山田社長は、まだ45歳の2代目社長です。

 

 

最近の不動産業界では、1980年台に起業して、バブルの荒波を乗り切った創業社長からバトンタッチされる若手社長が多くなってきています。東京ディフェンスも典型的な例ですね。

 

 

しかし、過去の対談で登場した会社と異なり、東京ディフェンスは、先代社長の教え「借金をしないこと」を守りながら、堅実な経営方針を貫いています。

 

 

銀行からの融資で事業の拡大を図る企業が多い中で、マンション・ビルの管理を都内で約5700戸、家主業で19棟約450戸を保有しているとのことです。無借金でこのレベルは驚くべきことです。

 

 

対談の中で亀岡氏はいつもの上から目線で、会社を大きくするのに必要な3つのポイントの持論を展開されました。

 

  1. 名前を売ることがうまいこと
  2. 組織作りがうまいこと
  3. 借金をするのがうまいこと

 

 

特に、③の借金をしないと同業他社にどんどん差をつけられると主張しています。これに対して山田社長は、成長ペースはゆっくりで、4億円規模の物件を2年に1棟ずつ増やすことを目標にしているそうです。

 

 

う~ん、素晴らしいです。亀岡社長のイケイケドンドンよりも山田社長の堅実さに好感を持てます。ちなみに東京ディフェンスの年間売上は約10億円・利益率は28%だそうです。

 

 

一代で、このレベルに到達するのはなかなか難しいです。しかも、親子2代に渡って、先代社長の教えを守って、リレー方式で資産を継承して育てていくことはもっと難しい。

 

 

資産形成・資産継承とも、あまり他に類をみない成功例ですが、このような企業が存在することに大きな感銘を受けました。世の中すごい一族が居るものですね。

 

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2017年

4月

01日

株式投資と学生就職ランキング

 

大学生の就職人気ランキングを知らない人は、居ないのではないでしょうか?ランキングは毎年発表されており、特にトップ10の企業が注目を集めます。キャリタス就活2018のランキングは下記のごとくです。

 

 

日本を代表するような大企業ばかりですね。自分の一生がかかっているので、皆真剣に業界や企業の将来性を検討しているハズです。その結果が上記なので、それなりに「集合知」が発揮されています。

 

 

しかし、何故か就職人気ランキングは、企業の将来性を占う上で全くアテになりません。それどころか、就職人気ランキングに上位表示された企業は10年ほどで経営危機を迎えるとまで言われる始末です。

 

 

事実、2018年度のランキングをみても金融機関と航空・旅行業界ばかりです。正直言って、私がもし学生であるなら絶対に就職希望しないような先行きの怪しい業界・企業ばかりです。

 

 

確かに金融機関は現状では盤石にみえますが、フィンテックの進展でITジャイアントとの競争が激化する可能性が高いです。Googleなどに伍していけるのか? というと、少し怪しいと言わざるを得ません。

 

 

また、ANA、JAL、JTBなどを希望している学生は、本当に業界の状況を把握しているのか?という疑問符が付きます。イメージだけで選んでいるとしか思えないお粗末さだと感じるのは私だけでしょうか?

 

 

学生の就職人気ランキング入りした企業は、現時点がピークである可能性が高いです。しかし、学生の企業人としてのピークは10~20年後にやってきます。

 

 

このように考えると、人気企業を選んだ学生の将来は決して明るいモノではなさそうです。。。そして、就職人気ランキングは株式投資を行う上で有効です。もちろん、逆指標としてです。

 

 

つまり、就職人気ランキングの上位にランキングされている企業は、現在ピークにある割高企業であるため、絶対に長期投資してはいけない銘柄群である可能性が高いのです。

 

 

このように、私は日本株式投資を実践する上で、学生の就職人気ランキングを非常に重宝しています。それにしても、学生は少々勉強不足だと感じてしまいます・・・

 

 

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2017年

3月

18日

不動産投資の効率的勉強法

 

先日、私の出版のお祝いに、某会員制の高級ホテルで出版記念セミナーを開催する機会をいただきました。このセミナーの企画をしていただいたのは、私の不動産メンターのひとりです。

 

 

セミナー内で、私が初心者の立場で今から不動産投資の勉強を開始するのであれば、どのように勉強すれば効率が良いのかという話題に触れました。以下に要旨を記します。

 

 

  1. 「不動産投資の正体」を一読
  2. 本屋さんで50~100冊の書籍を購入して1ヵ月以内に完全読破
  3. 再度、何度も「不動産投資の正体」を熟読
  4. 地元の大家の会に参加
  5. 物件情報収集&物件調査を繰り返す

 

 

①の不動産投資の正体は、不動産コンサルティング会社のCFネッツ出身の猪俣淳(いのまたきよし)氏による渾身の力作です。薄っぺらい本ですが、内容は非常に高度です。

 

 

 

 

 

もともと、同名の黄緑色の書籍がありましたが、今回の改訂で内容がやや平易になりました。私は黄緑色の書籍を持っていますが、何度読んでも理解できない部分があるほど難解です。

 

 

取り敢えずこの書籍を一読してから、50~100冊程のジャンルを問わない不動産投資本を読破しましょう。つまらない本やバイブル商法の怪しい本も含めて清濁併せ飲むことがポイントです。

 

 

そのあと、再度「不動産投資の正体」を精読します。少しは理解できるようになっているかもしれません。そして、いよいよ実地訓練ですが、まず地元の大家の会に入会しましょう。

 

 

その後は物件情報収集&物件調査の繰り返しです。最低でも100件ぐらいの物件調査は行いましょう。これぐらいやって、ようやく不動産投資のスタートラインに立てたかな? ぐらいの感覚です。

 

 

自分の人生を賭けて、数千万円~数億円の不動産投資をしようとする人が、この程度の事前準備もしないで実戦に跳び込むことは狂気の沙汰だと思います。

 

 

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2017年

3月

04日

時流と専門性のどちらが大事?

 

先日、出版記念のセミナーを開催しました。準備期間が短くドタバタではありましたが、最後は何とか形にまとめることができました。ホッと一息です。

 

 

その後に、聴講していただいた方とお話しをする機会がありましたが、私の5つのスモールビジネスの分野が異なるのは、相関性を低くしてキャッシュフローを安定化させるためか? という質問がありました。

 

 

一見そのように見えるのかもしれませんが、私は基本的に隣接領域への進出を心掛けています。このため、基本的には少しずつオーバーラップした分野になるため、全くバラバラの分野というわけではありません。

 

 

しかし、4つの全く異なるコア領域の隣接分野なので、結果的には5つのスモールビジネスの相関性は極めて低くなっています。しかし、相関性の無い分野で、同時にビジネス展開することは一般的にご法度です。

 

 

その理由は、生き残りを賭けて切磋琢磨している人たちの中では、生半可な努力では通用しないからです。彼らとの競争に打ち勝つためには、こちらもリソースを集中して、途方もない努力をする必要があります。

 

 

このため、関連性の無い複数の分野でビジネスを同時展開することは、極めて不利な状況に陥ってしまいがちです。それでも相関性の低い分野での起業を続けているのは、私の戦略が他にあるからです。

 

 

それは、「時流に乗る」と「専門性を高めて競合に打ち勝つ」のどちらの勝率が高いのかについての判断に寄ります。私は「時流に乗る」方が、勝率が高いと考えています。

 

 

このため、初めての分野に挑戦することに躊躇しないのです。言い換えればブルーオーシャンでの戦いか、レッドオーシャンでの戦いのどちらを選びますか? という問いになります。

 

 

一般的に、ほとんどの人は、総論ではブルーオーシャンでの戦いを選択するでしょう。しかし、現実社会において真剣にブルーオーシャンを探求して、自ら未知の世界に跳び込む人はほとんど居ません。

 

 

それは、その道の先に本当に目的地が存在するのかさえ判断できないことに加えて、教えてくれる人も学ぶべき教科書も無い状況下で、独力で道を切り開いていく必要があるからです。

 

 

ほとんどの人は、このような「博打」を嫌って、確実にそこに存在する収益の海に向かいます。その結果、多数の人が特定の分野に押し寄せて、血みどろの戦いを繰り広げているのが現実世界なのです。

 

 

たしかに、未開の道の先には何も無いことが多いです。このため、道の選択は慎重に行う必要がありますが、ある程度以上は考えても分からないので「宝くじ」を買うつもりで、新規事業を立ち上げてみましょう。

 

 

 

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2017年

2月

18日

自分時間に最大限のレバレッジを!

 

今月末に、著書出版の記念(?)セミナーを行うことになりました。というのは単なる口実で、内実は単なる内輪の飲み会です(笑)。しかし、体裁は結構整っています。

 

 

私の不動産投資におけるメンターのひとりが、高級リゾートホテル会員なので、その施設に不動産投資仲間で泊まり込み宴会、翌朝に会議室を借りて講演をすることになりました。

 

 

おそらく前日は遅くまで飲んでいるので、朝は眠気眼だと思うのですが、セミナーを行うからにはそれなりの準備が必要です。ただ、今の私は非常に忙しい・・・

 

 

5つ目のスモールビジネス立ち上げに奔走しており、正直言ってセミナーをやっている時間的余裕はないのです。もちろん、お茶を濁すことは可能です。

 

 

過去何度もセミナーをしているので、かなりの資料を保有しています。しかし、私にはひとつのポリシーがあります。過去の有料セミナーは、絶対にそれ以下の価格では講演しないというものです。

 

 

それ以下の金額で講演すると、高額なセミナーをわざわざ聴講しにきてくれた方に失礼にあたるからです。この一線だけは断じて妥協することはできません。

 

 

しかし、それなりのクオリティを確保するためには、かなりの時間を取られるのも事実です。この難問(?)を解決するウマい方法はないかを考えていると、ふと名案を思い付きました。

 

 

今回のセミナーを動画にして、それを過去に情報教材(このサイトで販売しているものではありません)を購入していただいた方にプレゼントしようという企画です。

 

 

これなら、今回のセミナー資料を作成する時間と労力が無駄にならないです。今回の対応で、PDFベースの情報教材+付録としての動画資料のラインナップができることになります。

 

 

我ながら、良いアイデアかも! 良く考えると、セミナー動画を収録できるチャンスは貴重です。全て自費で賄おうとすると、膨大な労力とコストがかかるからです。

 

 

最初は、ちょと鬱陶しいなと思っていましたが、俄然やる気になってきました。自分の時間を投下するなら、最大限にそれを活用するべきです。残り1週間しかないですが、がんばって完成させようと思います。

 

 

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2017年

2月

04日

著書出版の小経験

 

2017年1月下旬に、とある出版社から資産形成に関する書籍を出版しました。著書出版は初めての経験だったので、いろいろ苦労しましたが、我ながらかなりいい感じに仕上がりました。

 

 

本来なら当ホームページおよびブログでも、その著書の宣伝をするところなのですが、このサイトはあくまで「自分の趣味で書いているサイト」なので、宣伝は差し控えたいと思います。

 

 

さて、発刊後10日経ったので、ぼちぼちレビューが出てきていますが、予想に反してかなりさんざんなレビュー評価になっています。。。う~ん、自分の中では渾身の力で書き上げただけにちょっとショックです。

 

 

著書の内容は資産形成論とマインドなのですが、何故か「具体例が無い」という辛辣なレビューのオンパレードです。和食店に入って、中華料理が無いと言ってクレームをつけるのと同じだと思うのですが・・・

 

 

資産形成の総論とマインドがテーマの書籍に、具体例が求められるとは全くの想定外でした。これはおそらく、別のブログで公開している内容が、数字やロジックをベースにした記事だからだと思います。

 

 

ただ、実は総論とは言えども、実践者しか分からないTIPSを随所に盛りこんでいます。しかし、具体例を求めるレビュワーは、それらのTIPSに全く気付いていないようです。

 

 

確かに、初心者が読んでもTIPSの存在が分からないのでしょう。このあたりは、反省点でもあります。何事もやってみなければ分からないものですね。

 

 

さて、著書を執筆するにあたり、内容は総論的・マインドを述べることに注力しました。マインドが最も重要であることと、できるだけ著書の寿命を延ばすためです。枝葉の知識や方法論の方が受けは良いです。

 

 

しかし、それらの具体例をメインにして執筆すると、著書の寿命が著しく短くなります。例えば、私が販売しているマニュアルであれば、情勢が変われば、その都度改定して再配布すればOKです。

 

 

しかし、著書の場合には、変化に対応することが難しく、実質的には発刊時の一発勝負になります。せっかく、自分の資産形成論の集大成として執筆した書籍が短命に終わるのはもったいない・・・

 

 

私はこのサイトで販売しているモノ以外にも、いくつかの情報教材を他サイトで販売しているのですが、、枝葉の知識や方法論の方がストレス無く執筆できます。

 

 

極論すると、アタマを使わなくても自分が普段していることを書くだけで完成してしまうので、非常に執筆は楽です。一方、資産形成論やマインドは、非常にアタマを使います。

 

 

17年間の各種投資経験やスモールビジネスの立ち上げで習得した全ての知識をアタマの中で推敲して、充分に思考を練る必要があるからです。まぁ、どちらがいいかは人それぞれですが、私は後者が好きです。

 

 

著書出版で儲けようと思っている人はあまり居ません。何故なら、印税は非常に安価なので、ミリオンセラーぐらいにならないと労働力に見合う報酬を受け取ることができないからです。

 

 

それでも著書を出版するのは、セルフブランディングと自分のやってきたことの記念を残すことの2点に尽きます。いろいろありますが、機会があれば、商業出版にチャレンジするのも悪くないと思います。

 

 

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2017年

1月

21日

法律には地雷が埋まっている?!

 

先日、司法書士の方のセミナーを受講しました。司法書士などの法曹関係者の御世話になるケースは、「資産の浄化」を完了しているためかここ3年ほどは全くありませんでした。

 

 

しかし、入居者の死亡等は発生する可能性は、まったくゼロとは言えません。このような際に、大家さんとしてはどのように対応することが望ましいのかを説明されていました。

 

 

最初の方は、大家の立場でフムフムとメモを取っていましたが、ふと私にとって入居者の連帯保証人の立場は、他人事ではないということに思いが至りました。

 

 

大家サイドからすれば、入居者死亡の際にスムーズに賃貸借契約を終了することができるか否かが経営上のひとつの大きなポイントのひとつです。このため、受講者は熱心にメモを取っていました。

 

 

しかし、私は途中から死亡した入居者の相続人に思いを馳せていました。これは他人事ではないなと・・・。セミナーの内容が触媒になって、突然天啓のように閃いたのです。

 

 

尋常ではなく大きな負債を抱えた被相続人をもつ人は、非常に慎重に相続対策を立てる必要があります。もちろん、するべきことは単純で「相続放棄」です。

 

 

私の場合、相続放棄する準備は兄弟間ですでに調整済みです。そして、血縁関係者全員が、順番にひとりの漏れもなく相続放棄をしていく必要があります。

 

 

そして、それだけでは不足であることを、今回のセミナーに参加して思い至りました。おそらくセミナー参加者の99%は、そのようなことを考える必要さえなく一生を終えることでしょう。

 

 

しかし、社会の少数派である「尋常ではなく大きな負債を抱えた被相続人をもつ人」は、情報が少ない中で慎重にそして入念に知識を仕入れて、対策を講じておく必要があります。

 

 

あぁ、今日のブログ記事もつまらないですね(苦笑)

 

 

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2017年

1月

07日

室内よりも共用部リノベが効果的?

 

昨年末に、所有物件の大規模修繕を行いました。築30年なのですが、前オーナー時代から一切大規模修繕がなされていません。私が所有して5年経過しましたが、さすがに競争力が落ちてきたので敢行しました。

 

 

実は室内のフルリノベーションを8月に施工しています。しかし、賃料を 47000円 → 54000円 にアップした影響からか、反響が芳しくありませんでした。

 

 

内覧はそこそこあるものの、なかなか決まらなかったのです。さて、どうしたものかと思っていいたところ、大規模修繕で外観と共用部をピカピカにすると、あっさり2日で決まってしまいました。

 

 

繁忙期の入り口に近かったこともあると思いますが、共用部のリニューアル工事の影響もありそうです。実際に自分の物件に行ってみると、見違えるようになっていました。

 

 

よく、不動産投資家仲間の物件見学会に行きますが、室内はフルリノベ

しているものの、共用部が手つかずという物件をときどき見かけます。このような物件では、共用部のボロさが目立ちます。

 

 

少し過激な意見かもしれませんが、共用部がボロボロで室内だけフルリノベするぐらいなら、室内に手を加えない方がまだマシという感覚さえ覚えます。それぐらい、共用部のボロさが際立ってしまうのです。

 

 

共用部のリニューアルは、お金がかかります。物件の配置にもよりますが、エントランス・共用廊下・壁だけに絞って工事するだけでも、大きく印象が変わる可能性があります。

 

 

リニューアルやリフォームを検討するのなら、まずは共用部から施工する方が、トータルで見た場合の物件競争力が増すのではないかと感じた出来事でした。

 

 

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2016年

12月

24日

地下室とは船のようなモノである

 

今日はややマニアックな話題です。私は地下室(地下階)のある物件が嫌いです。何故なら、3年前に売却した物件は地下階付き物件だったのですが、いろいろトラブルが多かったためです。

 

 

基本的に地下室は、地下水という水の中に「浮かんでいる」状態です。建物は地面の上に建っているため、地下室周囲は土に囲まれているイメージですが、実際は地下水に囲まれているのです。

 

 

このため、地下室ではよく漏水が発生します。ちょっとしたクラックから地下水が漏出するのです。そして、この地下水の漏出に対応するのは容易ではありません。

 

 

例えば、洋上の船の底に穴が開いた際に、航行しながら穴を塞ぐのは非常に難しいことは容易に想像できると思います。何故なら水圧が高いので、なかなか船底に開いた穴が塞げないからです。

 

 

建物の地下室(地下階)においてもこれと同様のことが言えます。修繕のために費用が掛かり過ぎるために、ポンプで汲みだして対応するしか現実的な方法がないことさえあります。

 

 

このため、地下室(地下階)付の物件を購入するときには、私は非常に慎重になります。しかし、地下室(地下階)付物件も悪いことばかりではありません。主に下記のようなメリットもあります。

 

  • 商業地の物件がメインのため、立地が良好なことが多い
  • 地下階は巨大な基礎なので、耐震性が高い
  • 地下階の収益分だけ利回りが高くなる

 

 

いちがいに地下室(地下階)はダメ!というわけではないのです。しかし、このようなことを勘案しても私は地下階付物件は避けようと思います。やはりメンテナンスが大変で、維持費が高くつくからです。

 

 

あと、地下階では基本的にポンプで排水することになります。これが結構クセモノで、ポンプが壊れると汚水が地下階に溢れることになります。一度汚水が溢れると復旧に大変なコストがかかります。

 

 

汚水に汚染されるため、専門業者による塩素での殺菌消毒が必要となるためです。またバキュームカーの出動費用もバカになりません。あぁ、思い出すだけでも嫌な気分になります(笑)。

 

 

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2016年

12月

10日

お金は天下のまわりもの

 

今年も残すところわずかとなりました。この時期になると、個人では年度末になるため、いろいろな出費がかさみます。支払いが集中して現金が急激に減少するため精神的には少し辛い時期です(笑)。

 

 

昨年もそうだったのですが、今年も12月から3月まで正念場が続きます。まず新規オープンしたBAR開業費用の支払いがありました。更に所有物件の大規模修繕の支払いも控えています。

 

 

旅館業では秋の行楽シーズンが終了しました。クリスマスまでの2週間は、束の間の閑散期です。そこで、この時期を逃さずに二重サッシ新設等のバリューアップ工事も施工予定です。

 

 

更に、観光庁の補助金制度(50%)を利用したリノベーション工事も同時に行います。とにかく毎週のように数百万円単位での支出が続くので、12月は精神的プレッシャーがかかります。

 

 

私は基本的に新規ビジネスの立ち上げや所有物件の大規模修繕は、融資を利用せずに全額自己資金を投入することにしています。銀行融資の枠をできるだけ温存しておきたいからです。

 

 

融資を利用しないニコニコ現金払いのため、納品後のチェックが完了すれば、即日に取引のある業者さんに代金を支払います。そして、このことで非常に大きなインパクトを与えることができます。

 

 

そもそも、このような太っ腹な支払いを敢行する人はほとんど存在しません。当月20日〆の翌月払いなどが多く、2~3ヵ月後の支払いなどもあります。特に大手企業は支払いまでのスパンが長い傾向にあります。

 

 

私はへそ曲がりなので、大手企業や大きな組織が嫌いです。できるだけ彼らと同じことはしたくない。。。このため「光速の支払い」を心掛けているのです(笑)。

 

 

光速の支払いには大きなメリットがあります。このような即日ニコニコ現金払いを心掛けていると、徐々にビジネスパートナーの中で私の存在が最上位に繰り上がるのです。

 

 

このことはビジネスを行う上で非常に大きいです。そして、メリットはそれだではありません。私が仕事を発注することで、ビジネスパートナーの収入が増えます。

 

 

私は自分のために自分のお金を使っているだけなのですが、期せずしてビジネスパートナーの暮らし向きの改善に貢献しています。気持よく支払ったときの彼らの笑顔が忘れられないのです。

 

 

私のビジネスの性格上、お金が回り始める起点となることが多いです。そして、最初に「エイヤッ」とお金を回し始めるためには、非常に大きなエネルギーが必要です。

 

 

最終的には利益になって帰ってくるので持ち出しは無いのですが、最初にビジネスを回し始めることができるパワーを持っている人は限られています。

 

 

そのような「起点」となるパワーを保持することは、周囲の皆を幸せにすることにもつながります。このため、私は今後もこのような起点となるパワーを持ち続けたいと願っています。

 

 

 

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2016年

11月

26日

何から手をつけるべきかを考える

 

最近、とにかく忙しい毎日を送っています。その理由は、新規事業にかかる時間が多すぎるからです。新規事業ではうまくいくことはめったにありません。大抵、どこかで問題が発生します。

 

 

新規事業は、その分野では初めての経験ばかりなので、何かトラブルが発生すると資料や情報収集から始めることも多々あります。これじゃ、いくら時間があっても足りませんね。

 

 

しかし、現状のまま留まっていても進歩がありません。変化の激しい今の世の中で、変化を拒否する姿勢は長期的には衰退につながります。座して死を待つのは嫌なので、私はどんどん前に進もうとしています。

 

 

そのような半ば脅迫概念(?)に取りつかれて新規事業を立ち上げているのですが、現在は下記の3つの事業に取り組んでいます。

 

  1. 某専門領域に特化した顧問業務
  2. レンタルスペース
  3. 民泊→旅館業への転換

 

 

①はかなり事業が進んでおり、すでに本店を構えているエリアの市場を押さえています。年末にかけて隣県に進出する予定ですが、急激に増えた顧客対応と新規事業の開拓を両立できるのかを判断できずにいます。

 

 

まさに、これからが正念場です。友人と二人で立ち上げたビジネスですが、そろそろ本格的に外部の人間を、実際のオペレーションに組み込む判断が必要な時期に差し掛かりました。

 

 

②は既にハコが完成しています。あとはソフト対応ですが、これは主にレンタルスペースのコンセプトとオペレーションの仕組み造りに大別されます。

 

 

私は走りながら考える派なので、準備が完全には程遠いものの、11月末から稼働開始予定です。最初はきっと失敗の連続でしょうが、怖がらずに踏み込んでいきたいと思います。。。

 

 

③は、最後の見積もり待ちです。オペレーションは既に出来上がっているのですが、民泊と営業許可を取った旅館業では対面業務が追加で必要となります。

 

 

いかにして安価に対面業務を追加するかが腕の見せ所です。本当は民泊を完全に止めようと思っていたのですが、ここにきての予想外の円安です。「外貨資産」としての宿泊業に再注目しています。

 

 

このように毎日が決断の連続で少々疲弊しています(笑)。つい、頭脳を使わない楽な作業に流れがちです。しかし、心を鬼にして、長期的に重要なクリエイティビティの高い業務を最初にするようにしています。

 

 

我ながら、ストイックだなぁ

 

 

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2016年

11月

12日

トランプ氏の大番狂わせを検証する

 

今週は、米国大統領選挙があり、第45代大統領にドナルド・トランプ氏が選出されました。日米両国のメディアでトランプ氏の勝利を予想できたところは皆無でした。

 

 

しかし、蓋を開ければ米国の民意を得たのはクリントン氏ではなく、トランプ氏だったのです。ここまで大手メディアと民意の相違が明確になったことは珍しいと思います。

 

 

全てのメディアは偏向報道していて民意を見極め損ねていた可能性が非常に高いです。そして、このことは既存の大手メディアに対する信頼性に大きな疑問符が付くことを意味します。

 

 

私は、投資で重大な決定を行う際に、できるだけ既存メディアの「感情」をシャットアウトするように心掛けています。さすがに数字は信用するしかないですが、感情まで受け入れるとロクなことがありません。

 

 

私が既存の大手メディアを嫌っていることが原因ですが、そんな私でさえも今回のトランプ氏の偏向報道を真に受けていました。やはりメディアは全ての情報を正確に伝えていたわけではなかったようです。

 

 

今回の大番狂わせは、米国国民の変化への渇望が大きな原動力になりました。そして、このことは2009年の日本の民主党への政権交代劇にも通じます。

 

 

日本においても、国民の自民党政権へのフラストレーションが政権交代の原動力となりました。しかし、この際の大きな原動力のひとつに大手メディアの偏向報道が挙げられます。

 

 

米国ではトランプ氏への逆風となる偏向報道でしたが、日本の民主党では追い風となる偏向報道でした。結果的には民主党政権となって悲惨な転帰を迎えましたが、メディアの力は大きかったと言えます。

 

 

この点が今回の米国との大きな違いです。大手メディアはどんどん神通力を失いつつあります。私も反省するべき点が多々ありましたが、やはり世の中で発生している事象は自分の頭で判断するべきです。

 

 

特に身近な問題としての投資やビジネスにおける重大な決定の際には、メディアの「感情」をできるだけシャットアウトして、自分の頭で考えなければ、結果を出せなくなる時代になってきたようです。

 

 

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2016年

10月

29日

手を抜き過ぎるのは考えモノ

 

先日、手痛い失敗をしてしまいました。今期の最初の方で売却した物件で未収金があることが発覚したのです。不動産業者の作成した明細を妄信していたため決算月まで気付きませんでした。

 

 

そこそこの金額だったのでダメージが大きいです。そして金銭的なダメージもさることながら、メンタル的なダメージの方がさらに大きかったです。

 

 

私は、いくつかの事業を同時並行的に展開しているため、自分の時間を極限まで効率化することを目指しています。このため、特に誰でもできる単純作業は外注することにしています。

 

 

金銭の計算は、神経を使う割には儲けることにはつながりません。このため、ついつい人任せにして最後のチェックを怠ってしまうようになっていました。

 

 

今回の未収金は回収不能となりそうな雲行きです。検証すると小さなミスの積み重ねが今回の失態の原因となっていました。しかし、不動産業者さんばかりを責めるわけにはいきません。

 

 

最後のチェックを怠った私が悪いからです。外注することに傾注するあまり、金銭の確認という大事な業務まで人任せにしていたことが最大の原因です。

 

 

今回の失敗を挽回するために費やさなければならない時間を考えると憂鬱になりますが、ここまで手痛いメンタルのダメージを負うと、さすがに同じ過ちは犯さないと思います。

 

 

失った金銭は痛いですが、今後の人生で失敗するであろうことを未然に防ぐことにつながると前向きに考えることにしました。これからは事業の構築に加えて、金銭の管理も自分の仕事に再度加えるつもりです。

 

 

こじんまりとやっていた初期の頃は、経理まですべて自分でやっていました。しかし、事業規模が拡大するにつれてどんどん自分の仕事を考えることに特化し過ぎたようです。

 

 

しかし、事業を行う目的は金銭を稼ぐことです。その目的物の管理を人任せにした時点で、失敗の種が蒔かれていたのです。くじけずにがんばろう・・・

 

 

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2016年

10月

16日

不動産賃貸業界からそろそろ撤退か

 

先日、不動産賃貸関係のセミナーに出席してきました。2部構成だったのですが、前半のテーマは競争力のある新築マンションで、後半は空室対策でした。

 

 

いずれも、レベルの高い講演内容だったので聴講した甲斐があったのですが、セミナー終了後の感想は「これはちょっとマズイことになってきたな」でした。

 

 

これだけハイレベルの新築計画や空室対策を行わなければならないほど、不動産賃貸業界の市況が悪化しているのかと感じたからです。確かにこれだけやれば高い入居率を維持することも可能でしょう。

 

 

しかし、供給過多でレッドオーシャン化した市場で、参加者が血で血を洗う戦いを延々と繰り広げる図は気持ちの良いものではありません。更に不動産賃貸業は装置産業なので撤退は容易ではありません。

 

 

個人レベルでは物件を売却することによって、不動産賃貸市場から撤退することは可能です。しかし、物件そのものはその地に残り続けるので、市況が改善することはありえないです。

 

 

私はビジネスを行うのであれば、参入障壁が高くて競争の少ない業界を志向しています。私のビジネスはこの条件に当てはまるものばかりですが、どうも不動産賃貸業はこの条件に当てはまらなくなってきました。

 

 

まだ私が物件を所有しているエリアは恵まれていますが、昨今の相続税対策の物件過剰供給で需給関係が悪化する気配を感じます。このままではレッドオーシャンでの戦いに引きずりこまれません。

 

 

これに対する答えは各人それぞれでしょうが、私の出した答えは「住居系の不動産賃貸業からの撤退を視野に入れる」です。実は、都市中心部の物件以外は、9月末日で売却が完了しました。

 

 

2013年から3年ほどかけて5物件を売却しきったのです。このため、現在の私の不動産ポートフォリオでは、住居系の比率がかなり低くなりました。

 

 

私は地主系ではなくゼロから始めているので、不動産賃貸業そのものに対するこだわりはあまりありません。レッドオーシャン化した市場にいつまでも留まって、激烈な戦いに身を投じる意志はないのです。

 

 

先日のセミナー後の懇親会では、この考えを言いそうになりましたがこらえました。参加者は全員不動産オーナーですから、そんなことを漏らすと袋叩きになりそうだったからです(笑)。

 

 

しかし、私は永久保有を決意している希少立地の物件に関しては、粛々と不動産賃貸業からの離脱を進めています。不動産=住居系賃貸業ではありません。次のステージへ模索を続けようと思います。

 

 

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2016年

10月

01日

不動産市況の雑感

 

昨日のことですが、所有物件のひとつを売却しました。築30年の重量鉄骨造のオフィスビルで、大都市郊外の幹線道路沿いにある物件です。11年間所有して、購入価格の1.5倍で売却しました。

 

 

一般的に重量鉄骨で築30年の物件は、銀行融資を利用することが難しいです。何故なら法廷耐用年数が13年しかないため、相当自己資金を投入しなければキャッシュフローが回らないからです。

 

 

しかし、今回の買主様はフルローンで購入したようです。買主の信用力があったといえばそれまでなのですが、従来の感覚では考えにくい状況です。

 

 

この物件は売却活動を開始してから1年以上経ちます。当初はかなり強気な金額で売り出しましたが、満室だったので晒し物件化もモノともせずに、売り出し価格のままでがんばりました。

 

 

そして、この1年で不動産市場が更に上昇したため、遂に当初の売り出し価格で売却できてしまったのです。これには私自身が驚きました。やはりかなり市場は過熱しているようです。

 

 

時間があったので仲介をお願いした某財閥系不動産会社の方と雑談したのですが、ここまでの不動産市場の高騰は、プロの彼らでさえも予想していなかったとのことでした。

 

 

しかし、東京では新築マンションの販売にブレーキがかかっており、デベロッパー各社は販売に苦戦しているそうです。不動産価格の上昇はすでに止まっており、現在は天井圏ではないか?という見解でした。

 

 

彼らは不動産仲介・販売のプロにしか過ぎないので、投資家目線での市況の読みに優れているわけではありません。このため、彼らの意見を鵜呑みにするのはいけませんが、雲行きが怪しいのは確かだと思います。

 

 

私の居住エリアの近隣でも、某鉄道系デベロッパーが販売している新築マンションが苦戦しているようです。坪300万円を超える価格帯なので、一般消費者がついていけなくなっていることが原因です。

 

 

このまま不動産市場はピークを越えて下落に向かうのか、あと2年ほど価格を保つのかは分からないですが、資産の組み換えを断行しようと思っている方は、急いだ方が良いかもしれませんね。

 

 

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2016年

9月

17日

新規ビジネスを立ち上げ!

 

今週はかなり忙しい1週間でした。週の始まりの11日の日曜日に友人たちと飲みに行ったのですが、その場で友人の一人が副業としておもしろいビジネスをしているという話を聞きました。

 

 

とある事業所と顧問契約を年単位で締結しており、需要のあるときだけ相談にのるという内容です。具体的には税理士事務所のビジネス形態に似ています。

 

 

この友人は、このビジネスを5年前から行っていますが、規模は個人レベルに留まっています。アイデアが非常に斬新で、少なくとも私が知る限りでは競合がほとんど存在しません。

 

 

しかもこの事業に対するニーズはかなりあるらしいのですが、参入障壁が非常に高いため(この友人はとある高度専門職です)、この事業を行える人間の数が非常に限られています。 

 

 

酒の席での話でかなり酔っていたので、冷静な判断ができない状態でしたが、そんな状態であっても検討するべき事案であることを感じました。翌朝冷静になって考えてみてもやはり有望そうです。

 

 

これは試してみるしかない!

そこで、下記の手順でテストしてみました。

 

  1. 日曜日:ビジネスアイデアを得る
  2. 月曜日:顧客候補をリスト化して電話営業開始
  3. 火曜日:そのうちの1社からコンタクトあり
  4. 水曜日:友人から資料をもらう、ドメイン取得してHP作成発注
  5. 木曜日:顧客候補から顧問契約を獲得
  6. 金曜日:競合を発見

 

 

木曜日でいきなり顧問契約を獲得できたので、これはイケる!とテンションが上りました。しかし、金曜日に競合が存在することを発見しました。やはり、世の中にはオンリーワンは無いようです。

 

 

とは言っても、この領域はほとんど手付かずで、ほぼブルーオーシャンと言ってもよいと思います。今回のビジネスは税理士事務所方式で展開しようと考えています。スモールビジネスの4原則は下記です。

 

  1. 小資本で始められる
  2. 在庫がない(あるいは少ない)
  3. 利益率が高い 
  4. 毎月の定期収入が確保できる

 

 

税理士事務所方式にすることで、上記の4つ全てをクリアできます。実は、現在飲食店開業に向けてがんばっているのですが、こちらの方を優先するべきであると考えています。

 

 

それにしても、世の中にはおもしろいビジネスをしている人がいるものです。やはり、人とのつながりがとても重要であることを改めて感じました。

 

 

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2016年

9月

08日

上位4%以内でなければ投資をするな?

 

世の中では投資関連の情報が溢れていますが、実際に投資を行っている人の割合は少ないと言われています。2014年の総務省統計局のデータによると、貯蓄額に対する有価証券の構成比は下記のごとくです。

 

 

200万円未満 1.4%
200万円以上400万円未満 3.1%、
400万円以上600万円未満 3.0%
600万円以上800万円未満 3.9%
800万円以上1,000万円未満 5.2%
1,000万円以上1,200万円未満 5.5%
1,200万円以上1,600万円未満 5.8%
1,600万円以上2,000万円未満 8.3%
2,000万円以上3,000万円未満 9.8%
3,000万円以上 19.1%

 

 

上記は、投資をしている人の割合ではなく貯蓄額内での割合ですが、全人口中で有価証券投資を行っている人の割合に近似できると思います。ざっくり5~10%程度でしょうか。

 

 

また、日本証券業協会によると2014年3月末時点のインターネット口座数は1700万強で、金融先物取引業協会によるとFX口座数(店頭)は、約500万口座でした。

 

 

窓口や電話での取引を行う投資家もいるので、概ね投資口座は2500万口座と言われています。2014年の日本の人口は1億2714万人なので、約20%程度の投資人口比率です。

 

 

こうしてみると、人口の10%程度の人が金融資産投資を行っていることになります。つまり、金融資産投資をやっているだけで全体の上位10%に入るというわけです。

 

 

これらの人は残りの90%の人と比べてファイナンシャルリテラシーが高いと言えます。しかし、金融資産投資を行っている人の中で利益を出している人は全体の20%だそうです(※)

 

 

※ 2012年 富士経済調べ

 

 

このふたつを掛け合わせると、総人口の約20%が金融資産投資を行っているが、利益を出しているのは総人口の4%に過ぎないという驚くべき結果です。

 

 

そして、ファイナンシャルリテラシーの観点から見ると、もっとも良くないのは全体の下位80%ではなく、上位16%の金融資産投資を行っているが損失を抱えている人でした。

 

 

つまり、全体の5~16位の人が、60位や90位の人よりも悪い結果であるという驚くべき事実です。不勉強で何もしていない方が数倍マシということになります。

 

 

ただ、私の感覚からもこの結果は現実に即しています。生半可な知識しかない人が最も損失を抱えやすいのです。個人投資家は、この事実を厳粛に受け止めるべきでしょう。

 

 

全体の上位4%に入ることができなければ、何もしないよりも悪い結果になる・・・。これは結構キツイ現実です。金融資産投資を行う場合には、かなりの覚悟が必要なようです。

 

 

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2016年

9月

03日

人間関係もモノカルチャーから脱却を

 

久しぶりにブログを更新します。この2ヵ月は、とにかく忙しかったです。最も時間を消費したのは、書籍の執筆活動です。2016.6.18から原稿を書き初めて、脱稿したのは2016.8.29でした。

 

 

この間、空き時間があれば全てを執筆に投入していたので本当に大変でした。お盆休みには海外に行っていたのですが、往復の飛行機の中でさえPCに向かっていたほどです。

 

 

このような忙しいビジネスマン(笑)の立場からは、空港のラウンジを無料で使えるブラックカードのご利益に感謝です。さて、脱稿して久々にゆっくりと考える時間ができました。

 

 

今日は人間関係についての話をしてみたいと思います。普通の会社員の人は、主な人間関係は会社内で完結していると思います。これに加えて趣味仲間等の人間関係がある人もいるかもしれません。

 

 

しかし、通常はメインのコミュニティーが人間関係の大部分を占めているケースが多いと思います。そして私は、このような状況はあまり好ましくないと考えています。

 

 

このような1つのコミュニティの人間関係の全てを依存する環境は下記の理由で好ましくありません。

 

  1. コミュニティー内が同質化しやすく多様性がなくなる
  2. 多様性がないと人間としての成長が止まる危険性が高まる
  3. 人間関係が悪化すると逃げ場がなくなる

 

 

③は小学生~高校生にみられる傾向ですが、大人であってもあまりに人間関係がひとつのコミュニティに限局していると逃げ場がなくなる可能性があります。

 

 

しかし、私が最も問題があると思うのは③ではなく①と②です。同じような集団の中で居ると、その集団の色に染まってしまいます。そして、偏った考え方しかできなくなり社会で戦う力が弱まっていきます。

 

 

この状態に陥ることを避けるために、私はできるだけメインの職場の人間関係からは遠ざかるように意識しています。もちろん仕事中は密にコミュニケーションをとります。

 

 

しかし終業と同時に頭を切り替えて、アフターや休日に職場仲間と遊ぶことはまずありません。避けるとまでは言いませんが、自分の中での優先順位を考えると他のコミュニティの人との関係を大切にしたいです。

 

 

私の場合、下記のようなコミュニティに属しています。

  1. 職場(高度専門職)仲間
  2. スモールビジネス関係の仲間
  3. 不動産賃貸経営者仲間
  4. 地域の仲間

 

割合的には①~③がほぼ均等、④が若干少なくなります。しかし、コミュニティ間に相関がほぼ無いため、普通の人と比べて多様性はかなりある方だと考えています。

 

 

このような多様性に育まれて、たくさんの刺激やアイデアをもらっています。やはり、資産形成を行う上でも人間関係は重要です。できるだけ人間関係に多様性ができるように意識することが大切だと思います。

 

 

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2016年

7月

23日

今話題のヘリコプターマネーとは?

 

7月12日にヘリコプターマネー政策の主唱者のひとりである、ベン・バーナンキ前FRB議長が来日して安倍首相と会談したことに注目が集まりました。

 

 

7月28日、29日に開かれる日本銀行の金融政策決定会合を控えているからです。ヘリコプターマネー政策は、中央銀行(日本銀行)が紙幣を大量にバラまく政策です。

 

 

具体的には、政府は「地域振興券」、「子ども手当」、「介護手当」、「✖✖給付金」等の明目で現金同等物を大規模に国民に行き渡らせます。そして、これらの現金同等物には使用期限を設けます。

 

 

使用期限があれば国民はそれを消費に回すと考えられるため、経済活動が活発化します。消費の活性化によって経済規模が嵩上げされ、物価が上昇します。

 

 

この政策の問題点は、仮に実施すれば国際的な通貨への信任が無くなるため、通貨安が劇的に進行する可能性があることです。こうなると、少なくとも長期的には日本円を保有することは危険となります。

 

 

あまりにもドラスティックな反応が予想されるので、実際に日本銀行がヘリコプターマネー政策を実施する可能性は低いと考えます。しかし、万が一にも実施されたら・・・

 

 

その時は早い段階で資産を国外に退避させる必要があります。もちろん、短期的にはいきなり国家財政が破綻することはないでしょう。しかし、中央銀行がヘリコプターマネー政策を実行に移す事実は重いです。

 

 

例えば、「一度限り20~30兆円規模のヘリコプターマネー政策を実施する」等のふれこみで実施される場合であっても、将来は絶望的です。一度旨味を知った政治家は繰り返すこと必定だからです。

 

 

万が一にも、ヘリコプターマネー政策が実施されたら、私は早急に全ての現金相当物を外貨にします。短期的には為替の変動で含み損を被る可能性はありますが、緊急事態なので仕方ありません。

 

 

ヘリコプターマネー政策が実施されないことを願うばかりです・・・

 

 

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2016年

7月

09日

果ての国の住人になりたい!

 

私は「果ての国」の住人になりたいと思っています。「果ての国」「月並みの国」とは、ナシーム・ニコラス・タレブがブラック・スワンで提唱している概念です。

 

 

著書の中でタレブは「拡張可能な仕事」と「拡張不可能な仕事」という議論をしています。そして、拡張可能な世界を「果ての国」、拡張性のない世界を「月並みの国」と呼んでいます。

 

 

例えば会社員は、自分の時間と引き換えに収入を得ています。自分の時間は1日24時間しかないため、おのずと収入に上限があります。このため、ほとんどの人は「拡張不可能な仕事」をしていることになります。

 

 

一方、作家や投資家などは、自分の時間と引き換えに収入をえているわけではなく、自分の作品や資産を使って収入を得ています。このため、うまくいけば収入は青天井になる可能性を秘めています。

 

 

このように、世の中のほとんどの人は、拡張不可能な仕事をしている「月並みの国」の住人であり、ほんの一握りの人のみが拡張可能な仕事をしている「果ての国」の住人なのです。

 

 

私はもともと拡張不可能な仕事をしている「月並みの国」の住人ですが、不動産経営・金融資産投資・スモールビジネスオーナーを通じて、拡張可能な「果ての国」の住人になりつつあります。

 

 

しかし、本物の「果ての国」の住人になるには、不動産や金融資産投資だけでは拡張性の度合いが低いため難しいのが問題点です。資産が数億円を超えてくると、個人でまわせる規模ではなくなってくるからです。

 

 

この問題を解決するためには、たくさんの挑戦が必要となります。現在、私は不動産・金融資産・スモールビジネス以外の拡張性を高めるために下記のことに取り組んでいます。

 

  1. 書籍の執筆活動
  2. 知的財産権の商品化
  3. ブログ・HPを通じての情報教材の販売

 

 

既に③は軌道に乗っており、ほぼ自動運転化しています。このため自分の時間とエネルギーの大半を①②に注力しています。ありがたいことに③の活動をきっかけに、某出版社から執筆のオファーがありました。

 

 

来春の商業出版を目指して、空き時間をみつけては執筆活動にいそしんでいます。一般的には600文字×180ページ=約11万文字の文章を書かなければなりません。

 

 

11万字がどれくらいの分量かは皆目見当がつきませんでしたが、執筆を始めるとその大変さが良く分かりました。3万字書くのも結構大変でしたが、まだ8万字あるかと思うと目がくらみそうになります。

 

 

しかし、6万字を越えたあたりから、何となくゴールが見えてきたような気がして、少し精神的にも楽になりました。私の仕事術は、とにかくスピードを重視することを核にしています。

 

 

1週間かけて100点取るよりも、1日で60点取る方が価値があると思っています。1日で60点とってしまい、残りの6日でブラッシュアップを重ねることで、最終的に200点ぐらいに到達することが可能だからです。

 

 

②はメーカーとの協業なので、なかなかこちらのペースでというわけにはいきませんが、両方ともヒットすれば拡張性は青天井です。確率は非常に低いものの、やってみる価値はありそうです。

 

 

今年の目標として、書籍の出版と知的財産権の商品化を掲げてがんばりたいと思います。

 

 

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2016年

7月

02日

感情論ではなくロジックが大事

 

2016.6.29のダイヤモンド・オンラインに興味深いレポートがありました。富裕層の「税金逃れ」を封じれば消費増税は不要になる です。

 

 

具体的な数字を挙げて、理路整然(?)と富裕層からの増税で消費税は回避できると主張されていますが、残念ながらロジックが通っていないようです。

 

 

最も不整合な部分は、消費税は恒久財源ですが富裕層の海外資産への課税は、仮に税法的には課税可能であったとしても1回限りの課税となるからです。

 

 

タックスヘブンに埋蔵されている資産は、ほぼ金融資産と考えられます。埋蔵されている金融資産に対して課税できるとすれば、現状では出国税などのカタチでしか徴税できません。

 

 

また、レポートの中でタックスヘブンに埋蔵されている日本人の資産に課税すれば消費税増税分の5.8兆円は十分にまかなえると主張されています。

 

 

しかし、日本人が最も利用しているとされるケイマン諸島に埋蔵されている資産でさえ63兆円ていどしかなく、5.8兆円もの金額を恒久財源化しようとすれば、年率10%もの金融資産への資産税が必要となります。

 

 

更に、相続税のかかる割合が全体の2%しかないことを問題視されていますが、この原因は相続税控除額が高過ぎるからです。税の公平性を担保するにはもう少し控除額を引き下げても良いのかもしれません。

 

 

少なくとも、相続財産の大半が不動産であることを勘案すると、金融資産がメインのタックスヘブンが相続税納付率の低迷の原因となっていることは考えにくいです。

 

 

 

私が、ダイヤモンド・オンラインで富裕層への課税強化を訴えるなら、タックスヘブンではなくマイナンバーの推進を主題にすると思います。現実問題としてマイナンバーは強力な徴税ツールです。

 

 

感情論では富裕層への課税は理解できますが、現実社会で成功するためには感情を排して、数字とロジックで思考を固める必要があります。まぁ、いずれにせよ税金は適正に納付しなければいけませんね。

 

 

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2016年

6月

25日

Brexitの衝撃はどの程度?

 

昨日は、国民投票で英国のEUからの離脱が決定してしまいました。投票結果が判明した時間帯で開いていた市場はモロに日本だったので、株価は暴落してしまいました。

 

 

当然、欧州市場も株価ち通貨も暴落、米国市場までかなり株式は売り込まれてしまいました。しかし、実際にBrexitが実現しても、リーマンショックほどの暴落ではなかったようです。

 

 

NYSEの株価は私の予想より下げ幅が小さかったですし、GLOBEXの日経平均先物は+300円で推移しています。まだ英国のEU離脱の衝撃を評価するのは時期早尚ですが、金融市場が麻痺する状況はなさそうです。

 

 

私は金融市場に2001年から参戦しているため、同時多発テロ、リーマンショック、東日本大震災などのショックを全て経験しています。今回の為替の変動率はこれらのイベントに比肩します。

 

 

しかし、中長期的影響はさほどではない印象を抱いています。もちろん、今回の英国のEUからの離脱はEU瓦解のトリガーを引いた可能性があります。

 

 

そうなると金融市場に大きな影響を及ぼしますが、単に英国がEUから離脱するだけなら、それほど大きな暴落にはならないと予想します。だからと言って準備をしないわけではありません。

 

 

できるだけ現金のポジションを引き上げて、不測の事態が到来することに備えておこうと思います。私は前回のリーマンショックの際に勝負をして資産を数倍に増やすことに成功しました。

 

 

今回も資産を増やす絶好のチャンスなのかもしれません。冷静に市場動向を観察しながら、準備だけはしておこうと思います。本当のチャンスなのであれば、リタイアの時期が少し早まるかもしれません。

 

 

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2016年

6月

18日

LINE株投機しようかな(笑)

 

先日、某証券会社の方とお話しをさせていただく機会がありました。この方が講師をされたセミナーを受講し、偶然にも懇親会で講師の方の前の席になったのです。

 

 

いくつか質問をしたのですが、その中にメッセンジャーアプリ大手のLINEの新規上場への対応法がありました。ご存知のようにLINEはニューヨークと東京市場で同時上場します。

 

 

そして、今回は2016年7月14日(木)にニューヨーク市場に上場してから、翌朝の7月15日(金)に東京市場で上場します。つまり、最初の値付けがニューヨーク市場でなされるのです。

 

 

LINEは、日本では非常に有名なメッセンジャーアプリですが、米国では無名の存在です。このため2016年7月14日(木)のニューヨーク市場では株価のミスプライシングが発生する可能性があると言われています。

 

 

そして、ニューヨーク市場が閉まってから数時間後に東京市場がオープンします。LINE株の需要の大きい東京市場では株価が高騰する可能性があります。

 

 

つまり、2016年7月14日(木)のニューヨーク市場でLINE株を先回りして購入することで、ミスプライシングが発生した場合には大きな利益を得ることができる可能性があるのです。

 

 

そして、今回のLINE株ではマネックス證券とSBI證券が、2016年7月14日(木)からニューヨーク市場でLINE株を購入できる措置を取りました。

 

 

この結果、米国に證券口座が無くても、2016年7月14日(木)にLINE株をニューヨーク市場で購入することが可能になったのです!これはすごいことだと思います。

 

 

ただし、私はLINE株を購入するのなら、「投資」ではなく「投機」するべきだと考えています。残念ながらLINEは上場する時期が遅すぎました。

 

 

2014年に上場できていれば、市場から調達した資金を用いてFacebookなどの海外の強力なライバルと伍していけたかもしれません。 しかし、2016年現在ではLINEは企業としてのピークを過ぎています。

 

 

世界的にはマイナーな存在で終わりそうです。このため成長期待でLINE株を購入すると痛い目に会う可能性が高いのです。LINE株の長期保有は郵政3グループ購入と同じ轍を踏む可能性が高いと考えています。

 

 

LINE株を購入するのなら、2015.11.4の郵政グループ3社のIPOと同じ心構えで臨むべきです。つまり投機と割り切って、7.14(木)にニューヨークで購入、7.15(金)に売却です。

 

 

しかし、このような誰でも思いつくような投機アイデアが実際に上手くいきそうかという疑問を講師の方にぶつけてみました。講師の方は、おそらくミスプライシングは発生しないとおっしゃられました。

 

 

残念(笑)。

 

 

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2016年

6月

12日

お金が貯まらない人の3つの特徴

 

最近、音声入力を実践するためにPHSからスマートフォンへの買い替えを検討しました。結局、現時点では使い物にならないので買換えは実現しませんでした。

 

 

その際に、以前に拝読したプレジデント・オンラインに連載中の金森重樹氏の連載を思い出したのでご紹介いたします。富裕層は「スマホ」と「コーヒー」に目もくれないです。

 

 

金森氏はゼロから富裕層に到達した本物の資産家です。プレジデント・オンラインには他にも何名か連載していますが、実績を伴わない単なるファイナンシャルプランナーとは明らかに内容が異なります。

 

 

今回のコラムの中で、金森氏はお金が貯まらない人の特徴を下記のように挙げていました。

 

  1. 毎朝通勤途中にコーヒーショップでコーヒーをテイクアウトする
  2. スマートフォンを所有し、毎日使っている
  3. 会社帰りに、用事がないのにコンビニに毎日立ち寄る

 

 

 

①は出費する金額は少額ですが、毎日購入しているのでトータルではそこそこの金額になります。とは言っても、ひと月ではせいぜい数千円程度です。その程度の浪費は問題ないのでは?と思う方も多いでしょう。

 

 

もちろん、本当にそれだけで収まっているのならささやかな贅沢として許容されるものかもしれませんが、このようなメンタリティの持ち主は他にもたくさんの小さな浪費を重ねているものです。

 

 

②に関して、私は最も驚きました。あの金森氏もPHSなのか・・・と。私は自分以外でPHSを通信手段にしている人を見たことがありませんでした。

 

 

自分以外で初めてみたPHSを通信手段にしている人が金森氏だったことに驚くとともに、自分が金森氏と同じような考え方をしていることを知って、ちょっぴり嬉しかったりします(笑)。

 

 

私がPHSにしている理由は通信費が安いことと、ネットサーフィンする自分の時間がもったいないからです。ネットは情報を発信する場であり、過度な情報の受信は避けるべきだと思います。

 

 

ただ、金森氏はクレジットカードまで所有していないようです。確かにクレジットカードを所有しているとついつい浪費してしまいがちです。さすがの私もクレジットカードを手放すことは難しいと感じました。

 

 

③のコンビニは、私もほとんど利用することはありません。家から徒歩数十秒のところにコンビニがありますが、価格が高いためほとんど行く機会はありません。

 

 

今回、金森氏が挙げているお金が貯まらない人の3つの特徴には、私は全て当てはまりませんでした。しかし、考えてみればほとんどの人は上記の3つ全てに当てはまるのではないでしょうか。

 

 

②はハードルが高いかもしれませんが、①②は比較的簡単にクリアできると思います。上記に該当する方は、自分の生活習慣を見直すとともに、浪費に対するメンタリティを再確認してもよいかもしれませんね。

 

 

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2016年

6月

05日

音声入力は文章作成能力の救世主?

 

先週の話題のつづきですが、最終的には共著ではなく私ひとりでの出版になる可能性が高まりました。ペンネームでの出版になることがネックですが、共著相手のやむを得ない事情をお伺いすると仕方ありません。

 

 

さて、出版するとなるとそれなりの分量の文章を書く必要があります。私は複数のサイトを運営しているため、毎日文章を書いています。このため文章作成には特に抵抗感がありません。

 

 

しかし、サイト運営が私の本業ではないため、そこに割ける時間はせいぜい1日30分程度が限度です。おそらく原稿を作成する時間も限られたものとなるでしょう。

 

 

この状況を打破する方法が無いかを思案していると、音声入力を使って文章作成するという書籍を発見しました。それは野口悠紀雄氏の 話すだけで書ける究極の文章法 です。

 

 


 

 

早速、購入して一読してみました。内容は薄っぺらいため、30分もあれば内容を把握することが可能です。しかし、その内容の薄さが気にならないほど、「文章を音声入力できる」という発想転換が良かったです。

 

 

実は、私はいまだにスマートフォンを持っていません。ガラケーでさえなく単なるPHSなのですが、これは固定費削減と自分時間の節約のためです。できるだけネット環境から離れることが主な目的です。

 

 

しかし、そんな時代に取り残された私にも、音声入力で文章を作成するというアイデアが非常に斬新に映りました。そこで、早速タブレットを用いて本当に実用的なのかの検証を行いました。

 

 

結果は、残念ながら時間の節約にはなりそうにありませんでした。それは現在の音声入力の能力では誤変換が多いことに加えて、自分が話す内容が支離滅裂でロジックが全く通っていないことが判明したからです。

 

 

自分の話す内容を音声入力して初めて気付いたのですが、我ながら本当に辻褄の合わないことを話していることに愕然としました。話す分量でカバーしているのですが、内容が非常に薄いのです(笑)。

 

 

音声入力の能力はどんどん進化するので、人間側(=私)の能力がネックとなります。現在はキーボードを叩きながら、論理を整える作業をしていますが、音声入力になってもこの段階は外すことはできません。

 

 

音声入力で劇的に生産効率が上昇するのならスマートフォンを導入しようと思いましたが、現時点では私の能力がネックとなり、スマートフォンによる音声入力は見送ろうと思います。

 

 

今回の一連の顛末で、現代社会を効率良く生きるためには国語力(=文章作成能力)と数学力(=論理を組み立てる能力)が必要であることをあらためて感じました。

 

 

大学受験で数学と国語が最重要視されることも理解できます。この2大能力に加えてコミュニケーション能力と強固な意志があれば、成功を手にする可能性が高まります。

 

 

情報処理技術の発達のおかげで手段はどんどん進化しますが、それを使いこなす人間の側に大きな問題がある・・・。そんなことを痛感したできごとでした。

 

 

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2016年

5月

29日

クリック・モーメントを掴んだ!?

 

5月初旬に品川で資産形成に関するクローズのセミナーを行いました。今回はジョイント・セミナーでしたが、高額な参加費でだった

こともあり、受講者の方の真剣度やレベルが高かったです。

 

 

そもそも今回のセミナーを行うきっかけになったのは、とあるブログの主催者とのオフ会です。昨年11月に私がコメントを残したことがきっかけで、とんとん拍子に実際にお会いすることになりました。

 

 

この方はとても行動力のある方で、わざわざ私の住む街まで会いに来てくれました。2次会のバーで雑談しているときに、ひょんなことからセミナーを一緒にしようということになしました。

 

 

セミナーを開催するのはとてもエネルギーが要ることです。2015年は3度のセミナーを行いましたが、今年はしんどいので止めておこうと思っていました。

 

 

しかし、この方の熱意と「ジョイント」が面白そうだったので一緒に行うことにしました。そして、今回のジョイント・セミナーは何名かの興味深い方と直接お会いするきっかけとなりました。

 

 

そして、今回のセミナーは人との出会いだけに留まらず、共著ではありますが出版の可能性まで生まれたのです。ジョイント・セミナーを行った方に、某出版会社からセミナー内容の書籍化の提案がありました。

 

 

担当者がわざわざ会いに来てお話をお伺いしたそうですが、既に社内稟議が通っており、あとは私たちがゴーサインを出すか否かだけの段階だそうです。

 

 

出版ってこんなに簡単に、しかも出版会社から提案してくるものなのか? と思いましたが、全てこのブログの主催者とのオフ会が出発点です。

 

 

私たちは毎日たくさんの人と出会いますが、それらによって人生が大きく変化することはほとんどなく、すでに知っていることややっていることを補強するか、ほとんど印象に残らないかのどちらかです。

 

 

しかし時々ですが、そのときは気づかなくても新しいものに目を向けさせ、すべてを変える決断を下させる瞬間が、わずかながら存在します。そのような瞬間はクリック・モーメントと言われています。

 

 

そして、今から思えばこのブログ主とのオフ会を行うことを決断したのは、私にとってクリック・モーメントだったようです。このように「普段とは違う選択をする」ことはとても重要です。

 

 

私はできるだけ普段と異なる選択肢を採ることをいつも心掛けています。そして思いがけなく良い結果は、普段と異なる選択肢を採ったことで得ることが多い気がします。

 

 

普段と異なることを選択する勇気を持つことは、大事なことかもしれませんね。

 

 

 

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2016年

5月

21日

レンタルスペースの開業考察

 

次週に所有物件の1Fのテナントさんが退去予定です。レジデンス系と比べて商業テナントのリーシングは難しいと思います。そこで、今回はスモールビジネスを立ち上げることを検討しています。

 

 

人に貸すよりも自分でビジネスを行う方が効率良く稼げることが、4月の旅館業立ち上げでよく理解できたからです。しかし、新規分野への滲出はいつも苦労してしまいます。

 

 

今回は物件スペックを考えて、レンタルスペースを第一に考えています。一瞬、Airbnbもしくはゲストハウスの開業も考えましたが、既に所有している業態であるため、ポートフォリオ的にはイマイチです。

 

 

やはりスモールビジネスでは、リスクヘッジのためにも可能なかぎり多角経営を目指すべきだと思います。そこで、今回はレンタルスペースもしくはレンタルカフェを検討してみました。

 

 

スモールビジネスでは固定費の抑制、がビジネス成功のひとつの鍵を握っています。いかにして固定費を下げるのかが、オーナーとしての腕のみせどころとなるのです。

 

 

幸いオペレーションについては、現在旅館業で協業している方のリソースを利用することが可能です。このため、開業のための最大のハードルは越えています。

 

 

あとは、他にもっと美味しいアイデアは無いのか? をシュミレーションすることと、もしレンタルスペースに決定する場合には、いかにして初期費用を抑えるかを検討する必要があります。

 

 

商用スペースの改装をする際には、「見た目のおしゃれさ」が最も重要です。そしてそれをいかにして短時間で安く仕上げるのかが最大のポイントとなります。

 

 

そのためには「既存のものを利用する」「できるだけそのまま使う」とよいことが多いです。これは賃貸住宅経営から学んだことです。現状をいかに利用するか? がセンスの問われるところです。

 

 

例えば、おしゃれなカフェに行ったときには、入った瞬間の印象はとても良くても意外と細かい仕上げはいい加減なことが多いです。それでも細かい仕上げの雑さが、あまり気にならないのは何故でしょうか?

 

 

それは、私たちがその空間でおいしいものを食べたり、気持ちよく過ごす時間を求めているからです。あくまで空間を借りることが目的であり、自分の所有欲を満たすことが目的ではありません。

 

 

居心地良く気分良く過ごすには細かい仕上げや完成度ではなく、いかに素敵かが重要なのです。この考え方は初期費用削減において、大きなポイントとなります。

 

 

細かい数字を計算しつつ、本当にレンタルスペースを開業するのか否かを慎重に見極めたいと思います。気持ち的には単なるテナント貸しやAirbnbではなく新しい業態にトライしたい気持ちでいっぱいです。

 

 

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2016年

5月

14日

立地から生み出されるチャンス

 

先日、某セミナーのスタッフ懇親会で、東京大学に某専門職で勤めている方と飲む機会がありました。この方は4月に書籍を出版されており、出版に至った経緯などをお伺いしました。

 

 

この方のご実家も東京大学の近くで、子供のころからなじみの場所だそうです。ご存じのように東京大学周辺には関連企業が集積していますが、学術関係の出版社も本社を構えているケースが多いです。

 

 

今回の話が興味深かったのは、職場の近くにある出版社の方とアナログな方法で知り合いになったことで出版にまで漕ぎ着けた点です。幼馴染も勤めているそうで、私が傍から見ると完全なインナーサークルです。

 

 

この話の大事な点は、歩いてすぐに行けるところに会社があったことが出版するにあったっての大きなアドバンテージだったことです。そして出版社の立場からも同様のメリットがあります。

 

 

特に学術系出版社の場合、東京大学という日本の最高学府の横に本社を構えることは、とても大きなメリットを享受できることを意味します。やはり、不動産投資と同様にビジネスでも立地が重要なのでしょう。

 

 

今回は新規ビジネスという視点での話でしたが、イノベーションでも同様のことがいえるのだと思います。やはり、このようなことを期待するには、学術機関などが集中するエリアに居を構えるのが理想でしょう。

 

 

私も不動産投資では立地を最優先に考えていますが、まだまだ選択基準が甘いのかもしれないと感じました。今よりも更に中心のエリアに進出することを検討する必要があるのかもしれません。

 

 

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2016年

5月

07日

不動産に対する興味消失・・・

 

最近、不動産に対する興味が急速に薄れてきました。目下、旅館業の立ち上げやカフェ開業の検討などで忙しいことが原因だと思っていましたが、自問するとどうもそれだけではないようです。

 

 

4月に所有物件を2つ売却した結果、地方の物件を売却して大都市中心部に所有物件を集約化させるという「資産の浄化」がほぼ終了しました。このため、実務上でも不動産に関わる機会が激減しました。

 

 

ただ、理由はそれだけではありません。マイナス金利導入もあって株式市場の不調と乖離して不動産市場は堅調さを保っています。このため、投資に値する物件をほとんど見つけることができないのです。

 

 

売るべき物件が無く買えそうな物件も無い状況なので、私の中ではほとんど凪のような状況です。そして、不動産投資・経営におけるイノベーションも最近ではあまり見かけなくなったことも原因です。

 

 

私は2004年から不動産投資を開始していますが、2012年ぐらいまでは不動産投資・経営におけるさまざまな目新しい手法が毎年のように出てきました。まさに勉強しなければ置いて行かれる!状況です。

 

 

しかし、2013年になって景気が上向いてから不動産関連のイノベーションをあまり見かけなくなった印象です。市況が良いので苦労なく儲けることができるため、わざわざ勉強する必要が無いのかもしれません。

 

 

最近の不動産賃貸業界の話題は民泊一色です。民泊は私もやっており4月には過去最高の売上を達成していますが、所詮は一過性の流行りだと考えています。少なくともイノベーションとは言い難いでしょう。

 

 

私は不勉強にも関わらず、従来の知識と経験だけで満室経営を維持できているため、最近の3年間はほとんど成長していないのを実感します。従来の地主系大家さんにありがちな惰性で経営しているのです。

 

 

不動産購入・運営・客付け・大規模修繕・売却と一通りの経験を積んでおり、足りないのは1棟マンションの新築のみです。しかし、現況ではまだ建築費が十分に下がっているとは言えず時期早尚と考えています。

 

 

やはり、景気の良い時期にはイノベーションが発生する必然性に乏しいため、勉強という観点からはヒマな時期だ続きそうです。次に不動産への興味が再燃するのは不況に突入したときなのでしょうね。

 

 

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2016年

4月

30日

ついに産金株が200%超を達成

 

最近はゲストハウス開業のために忙殺されていましたが、そんな私とは関係無いところで相変わらず金価格のラリーが続いています。トレードはしないのですが、株価チェックだけは毎日の日課です。

 

 

産金株は、主戦場がNY株式市場なので私は起床時に株価をチェックしているだけですが、5%近く株価が上昇している日が多かったため4月は朝起きるのが苦ではありませんでした(笑)。

 

 

 

 

狂ったように株価が上昇している産金株の追い風を受けて、所有産金株の時価評価がついに200%越えを達成しました。2016.4.30時点で購入価格(USD)に対して+207.9%です。

 

 

尚、購入時の平均為替レートが1 USD=122.34 円に対して、本日(2016.4.30時点)では1 USD=106.37 円とかなり円高になっているので、円換算での含み益率は+180.7%となっています。

 

 

記録を確認すると、2013.5.15に打診買いしており、本格参戦したのは2015.8月上旬です。紆余曲折があったものの、11月頃にはユニット数が増えなくなったので実質的に4ヶ月間の戦いでした。

 

 

この半年近くは、株価の上昇を指をくわえて眺めているだけの状況です。嬉しいと言えば嬉しいですが、つまらないと言えばつまらない状況です・・・

 

 

私は金融資産投資からエンターテインメント性やギャンブル性を排除して「結果を出すこと」に集中しています。感情を排して自分の投資ルールに従って機械的なトレードに徹しています。

 

 

このため、一般投資家の方のように感情に任せて買い上がるという選択枝がありません。株価を眺めているだけではつまらないので、個別株の分析を試みました。

 

 

最も成績が良いのはKGCでABXやAUも悪くありません。一方、NEMやGGそしてGFIは成績がイマイチなようです。投資開始時期はほぼ同じにも関わらず、この差は一体何なのでしょうか?

 

 

まず、KGCは地政学的リスク、ABXは財務リスク、AUは地政学的リスクに加えて金鉱山の質に問題を抱えています。一方、NEMやGGは財務内容や地政学的リスクと無縁な優良企業です。

 

 

倒産の可能性が囁かれるGFIの株価が冴えないのは仕方無いですが、NEMやGGの株価上昇率が冴えないのは、最悪期においても相応に株式市場で評価されていたからだと思います。

 

 

このため、最悪期を脱して株価が上昇し始めても、もともと高い評価を受けているため、株価の上昇率が限定的になります。

 

 

一方のKGC・ABX・AUなどの”問題児”は、「じつは意外といいヤツなんだ!」と驚かれて評価がうなぎ上りとなります。このギャップが超長期逆張り投資家にとっての儲けのタネになるのです。

 

 

尚、私は基本的にbuy & holdなのですが、産金株に関しては購入価格の5倍程度から売却を開始して、最終売却価格のターゲットを購入時の10倍の株価に設定しています。

 

 

現在の含み益はメルセデス・ベンツのEクラスをキャッシュで購入できる程度ですが、予定通り(?)に株価が上がれば小さな収益1棟マンションをキャッシュで買えるぐらいの利益になるかもしれません。

 

 

もちろん何年後になるか分かりませんし、採らぬ狸の皮算用となる可能性が高いと考えています(笑)。本当はそろそろ売却し始めた方がよいのでしょうね。

 

 

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2016年

4月

23日

久しぶりのテレビ視聴

 

現在、私は所要で横浜に出張中です。横浜ではランドマークタワーの高層階に入居している横浜ロイヤルパークホテルに宿泊しています。あべのハルカスのマリオット大阪と同様になかなかの眺望です。

 

 

ホテルに宿泊しているので、何気にテレビをつけてみました。何故、ホテルでテレビをつける? の理由は、自宅にはテレビが無いからです。物珍しさで、どんな番組をやっているのだろう? という好奇心です。

 

 

久しぶりに見たテレビ番組は、相変わらず視る価値の無いモノが多い印象でした。更に時間当たりに得られる情報量が少な過ぎて、時間を浪費している感に苛まれます。

 

 

また、番組の内容自体に「本当にそうなの?」という疑いの目を向けてしまいます。世間を知らない20歳代までは、テレビや新聞で放映される内容は絶対視していました。

 

 

公共性の高いマスメディアで放送される内容は全て正しいという根拠のない信頼感があったのです。しかし、歳を重ねて世の中を知るようになってからは、テレビのウソや間違いが目に付くようになりました

 

 

よく考えてみると番組を作製する方の年齢は現在の私と大して変わらないし、彼らの知識や経験値が今の自分よりも遥かに上である可能性はかなり低いことに気付きました。

 

 

これらの従来のマスメディアは、中央から一方的に情報を垂れ流すだけなので、どうしても「はだかの王様」になりがちです。自分の感覚とのズレがどうしても目に付くようになりました。

 

 

また、視聴者は不特定多数であるため対象が絞られていません。限られた時間内に最大多数のニーズに合わせた番組を提供する必要があるため、どうしても内容が浅くなります。

 

 

このような事情のため仕方ないと思いますが、実際の資産形成やビジネスを行う上では、ほとんど役に立たない存在です。限られた自分時間を大事にするには「視聴しない」という選択肢以外は存在しません。

 

 

現在では、海外から発信される情報やSNSでのリアルタイムの情報を簡単に得ることが可能です。もちろん、ストレス無く英語で情報を取れるスキルは必要ですが、従来のマスメディアだけでは完全に力不足です。

 

 

少なくとも情報源としてのテレビの価値は極めて低いことを再確認しました。時代の移り変わりは、確実に情報の採り方を変えているように感じます。

 

 

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2016年

4月

16日

自分時間を大切に!

 

4月にゲストハウスを開業しました。まずまず順調な滑り出しとなっており、現時点での稼働率は70%です。おかげさまで、それなりのフリーCFが新規事業から産生されています。

 

 

今回の案件は、初めての旅館業開業だったのでなかなか大変でした。私は給与所得者でもあるので個人事業者や会社役員と違って時間の都合をつけることが難しいです。

 

 

このため現地での作業や業務を遠隔操作する比率が高くなります。新規事業の立ち上げに際して、現場から遠く離れたところから指示を出すことはあまり推奨されないかもしれません。

 

 

しかし、時間の制約を考えると遠隔操作をせざるを得ませんでした。結局現地入りした時間はかなり少ないのですが、かなり良い感じに仕上がりました。

 

 

大都市中心部の立地であるものの、見た目は単なる古ぼけた築古木造戸建が、素敵な町屋風ゲストハウスに生まれ変わりました。近くで所有する1棟マンションと同じぐらい私の虚栄心をくすぐります(笑)。

 

 

更にPTA本部役員仲間で立ち上げたオンライントラベルエージェンシー代行業が順調に回っているため、すでに値付けと今後の経営戦略策定以外ではオーナーの手を離れている状況です。

 

 

では、私はもとのダラダラした生活に戻っているのかというと、そういうわけではありません。私はモーレツにレベニューマネジメントを始めとするホテル・旅館業の勉強をしています。 

 

 

大量のホテル・旅館業経営の書籍を読破して知識をストックしつつ、今後の経営戦略を練っています。現在の懸案事項は予約機能のついたホームページの立ち上げです。

 

 

当ホームページを始めとする複数のホームページを運営していることから分かるように、私はそのあたりの知識や経験も多少ありますが、今回は敢えてプロに発注しています。

 

 

目的は他人の時間を買うためです。最も貴重な資源は「時間」です。他人の時間を購入することで、自分の時間を最も重要な「経営戦略策定」に振り向けるのです。

 

 

自分の能力の全てを経営戦略策定に集中させることにより、最小の時間で最大の成果を得ることを目指しています。 その目的を達成するため、コストパフォーマンスを考えながらもお金を惜しんではいけません。

 

 

自分の時給単価を考えた行動はあまり一般的ではないかもしれません。私は自分の時給単価を15000円に設定しており、これを下回る作業は外注することにしています。

 

 

自分の時間に最大限のレバレッジをかけることが、人生のパフォーマンスを向上させるためには不可欠だと思うのです。

 

 

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2016年

4月

09日

適した時期・場所に居るかが重要!

 

最近、いろいろな方から資産形成の相談を受けます。 たいていは「株式投資」「不動産投資」「貴金属投資」のいずれかに関する相談です。 これらの相談に対するアドバイスは非常に簡単なので気楽です。

 

 

何故ならいずれも勝つための定石が存在するので、その人の状況に合わせて機械的にアドバイスするだけだからです。 相談を受けながらも、相談者が本当の意味で成功する確率は高くないことを感じ取ります。

 

 

何故ならこれらの領域は、資産形成という大きな枠組みの中では最下層に位置するからです。 私は、下記のような枠組みで資産形成を考えています。

 

  1. 生活習慣・お金に対する心構え  
  2. 税法  
  3. 各論、節約術

 

 

①が最も上位の階層で、ここをしっかり押さえておかないとやっていることがちぐはぐになってしまいます。例えば日常的にコンビニで買い物をする習慣などは、是非について見直すべきです。

 

 

極めて多忙で、自分の時給単価を計算した結果、やむを得ずコンビニを利用するのならOKですが、何となく途中にあるから立ち寄る等は論外です。テレビを視聴するのも同様です。

 

 

あと、儲けのタネをどこに求めるのかもあらかじめ考えておく必要があります。時間のアービトラージなのか、場所のアービトラージなのか、人間関係のアービトラージなのか、等です。

 

 

②は、それより下の階層での行動規範となります。税制に逆らう行動は極めてエネルギーロスが大きく、それだけで負ける可能性が高まります。

 

 

①②を完全に理解した上で、やっと③の各論の出番です。いきなり「株式投資」「不動産投資」「貴金属投資」などの各論をやろうとしても、順序が逆なので大きく勝つ可能性が低いのです。

 

 

そして、最も重要な勝つための秘訣は、「最も適した時期に最も適した場所に居ること」です。これは①で述べた時間と場所と人間関係のアービトラージを意味します。

 

 

例えば2016年4月現在、不動産市場に参入することは「最も適した時期に最も適した場所に居ること」を完全に外しているため、成功する確率は極めて低いです。

 

 

逆に1990年代に米国で投資銀行に就職することや、2009年に株式市場に参戦することは、「最も適した時期に最も適した場所に居ること」であったため、労せず結果を出すことができました。

 

 

このように資産形成を3層に分けて考えることはとても重要だと思います。そして、この考え方は、人生設計にも応用可能です。スイートスポットにはまると楽々結果を出すことが可能です。

 

 

今の自分は「最も適した時期に最も適した場所に居るのか?」を考えるのです。実際問題として、プラスか否かは分かりにくいですが、マイナスか否かは比較的容易に分かると思います。

 

 

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2016年

4月

02日

金融資産投資が好調な3つの理由

 

早いもので、今年も新年度入りしました。 世間では四半期決算を越えています。 私も金融資産運用の成績をまとめてみました。運用と言っても実際には原油ETFを小額購入した以外は何もしていないです(笑)。

 

 

2016年に入って世界中の金融市場で激震が走りました。急激な株価や資源価格下落み見舞われて現在も回復していません。このため、ほとんどの方は冴えない成績ではないでしょうか。

 

 

私の金融資産ポートフォリオは教科書的なローリスク・ローリターンな内容には程遠く、極端に偏ったポートフォリオになっています。3月25日現在の時価評価を昨年末比で検証しました。

 

 

  • J-REIT 109%
  • 電力株 89%
  • 産金株 150% (為替の変動も円評価で調整済み)

 

 

全金融資産の時価評価では昨年末比の約115%で推移していますTOPIXは約90%前後で推移しているので、J-REITと産金株が成績を押し上げていることが分かります。

 

 

特に何をしているわけではないのですが、中短期のトレンドフォロワーの投資家(世の中の大多数の投資家)と比較してそれなりに優れたパフォーマンスをあげている要因を考えてみました。

 

 

  1. 逆張り戦略のため購入価格が安価であり成績が下振れしにくい
  2. 心理面でのマイナス影響を受けない
  3. たまたま運が良いだけ

 

 

①は私の投資戦略のキモです。相当売り込まれた時点で参入するので、多少のマーケットの悪化では株価が下がりません。倒産リスクさえ回避できれば、マーケットの地合が悪くてもさほど影響を受けないのです。

 

 

 一方、少しでも良い材料が出ると株価は高騰する傾向にあります。今回のケースでは産金株が該当します。相変わらず変動率は大きいですが、しばらく購入するチャンスは無さそうです。

 

 

②も意外と良い影響を与えます。逆張り戦略と言っても今回の下落程度の「小規模な」下落では購入できる機会はありません。したがって市場に揺れに右往左往することはありません。

 

 

基本的には、リーマンショック・同時多発テロ・東日本大震災レベルの極度の信用不安に市場が見舞われる時期に参戦することになります。 ③に関しては充分にあり得ます(笑)。

 

 

J-REITはマイナス金利、産金株はFRBの追加利上げ見送りの追い風を受けているだけです。逆に電力株は高浜原発の敗訴のため低迷しています。

 

 

総じてみると、日経225 ETFやTOPIX ETFなどの指数に投資していたとしても市場の荒波を避けることは不可能です。資産形成では常に自分を「少数派」にすることが勝つ秘訣だと思います。

 

 

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2016年

3月

26日

OTA vs Airbnbの気付き

 

今日は私にとって目下の課題であるゲストハウス運営についての報告です。今週からリスティングを開始しましたが、予想ほど甘い市場ではありませんでした(苦笑)。

 

 

リスティングすればバンバン予約が入るだろうと思ったのはとんだ思い違いだったのです。リスティング開始後数時間で1泊65000円×2日の予約を獲得しました。

 

 

しかし、その後が続きません・・・。そして、今回入れ食いと勘違いしたお客さんも中国の清明節に重なっていただけという完全なビギナーズラックでした。

 

 

リスティング開始後2日しても反応が無いので、もう一度市場調査を行いました。すると、私がターゲットにしている層(大人数のグループ客や大家族)でも、私のゲストハウスは優位ではなかったのです。

 

 

Booking.comやExpediaなどの順法性の高いOTAではそれなりに優位ですが、グレーなAirbnbにおいては全く優位性がありません。検索してもハネムーン期間中(※)なのにヒットしないのです。

 

 

※ リスティング開始から3週間はハネムーン期間と呼ばれ、SEO無しでも上位表示されます。

 

 

競合する条件の施設をみると、私のゲストハウス以上の好条件の施設が目白押しです。???と思って詳細に調べると、旅館業法完全無視の無法地帯が広がっていました・・・

 

 

う~ん旅館業法遵守の施設では、かれらのような民泊には到底かないません。これは旅館・ホテル業界が目くじら立てるのも頷けます。ちょっとやり過ぎな施設が多すぎるのです。

 

 

確かに規制がキツ過ぎるのも問題ですが、野放しでは相当やんちゃな人が続出するようです。やはりある程度は規制がある方が良いのかもしれません。

 

 

あと、一旦ゲストハウスオーナーになって遵法サイドに立つと、途端に私も既得権益者になって述べる意見が180度変わることも我ながら興味深かったです(笑)。

 

 

さて、ゲストハウスオペレーションの気付きですが、不動産賃貸経営よりもダイレクトに市況を感じることが重要です。価格を妥当な線まで下げると面白いように予約が埋まります。

 

 

不動産賃貸業では家賃を下げても反応が返ってくるまで数日~数週間のタイムラグがありますが、OTAでは数時間単位で反応があることが多いです。

 

 

そして、Airbnbに関しては既に市場が供給過多になっている印象です。半年~1年前とは完全に需給関係が異なっています。Airbnb内のSEO対策を相当がんばらなければ勝てなくなっているのです。

 

 

Airbnbの相互レビュー制は魅力ですが、OTAと比べて市場規模が小さいのに参入障壁が低く(無く)競争が激化しているので、そろそろ撤退する時期を模索する段階かもしれません。

 

 

資産形成では常に自分を「少数派」にすることが勝つ秘訣だと思います。少なくとも、Airbnbのように猫も杓子も参入する市場に新規参入するのは旨味が少ないのではないかと思います。

 

 

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2016年

3月

19日

アーリーリタイアから少し遠のいた?

 

私は複数の領域から収益を得ています。そして、基本的な戦略は「自分の既知の領域」とオーバーラップした知識を活用できる「隣接領域」に向かってのビジネス拡大です。

 

 

この手法を採る最大のメリットは、全く未知の領域に進出する場合とは異なり、ある程度既知の領域なので成功率が高まる点です。しかし、最近になって、このことがアダになっていると感じるようになりました。

 

 

私はもともと(今でも)給与所得者でもあります。かなり高給を稼げる専門職の給与所得者なのですが、時間的制約を受けることから常にアーリーリタイアを模索しています。

 

 

経済的にはかなり前からリタイアできる状態に到達なのですが、実際にリタイアすると給与所得が無くなるだけではなく、専門領域の隣接領域に展開しているビジネスからの収入も無くなることに気付いたのです。

 

 

実際的には、すぐに隣接領域のビジネスからの収入が途絶えるわけではありません。しかし、現在は給与所得者として働いているため、その専門領域の最先端の知識が何の苦労もなく入ってきます。

 

 

しかし、リタイアしてしまうとこれらの知識を習得することが難しくなることが予想されるのです。圧倒的に高収益なビジネスなので、パワーダウンするとちょっとイタイなぁというのが実感です。

 

 

私の基本となる分野は専門職領域以外にも、不動産や金融資産投資があります。これらの領域は基本的に専門職とは何の関係も無いので、食っていくには困らないのですが、爆発的な成長力の源泉にはなりません。

 

 

今年は ①旅館業 ②知的財産権ビジネス に注力する予定なのですが、これらの新しく進出する領域の資金源として、もう少し高収益部門を維持する必要があります。

 

 

このように考えると、もう少しリタイア時期は先送りする必要性があるなと感じる今日この頃です。

 

 

 

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2016年

3月

12日

あなたは何を提供する?

 

現在、私はゲストハウス開業に向けて邁進しています。このため期間限定ではあるものの、「とにかく忙しい!」毎日を送っています。あ~、たまにはまったりした時間を過ごしてみたいものです(笑)。

 

 

3月下旬に所有物件で3つの退去予定があります。既に出来上がっている仕組みで回しているものの、毎年少しずつ改良を加えています。しかし、今年は忙しいのでほとんどノータッチです。

 

 

不本意ながら完全に資金の出し手状態に甘んじていますが、資産形成を行う上ではあまり感心できる状態ではないと考えています。収益を得るためには何らかの「価値」を提供する必要があります。

 

 

10年ほど前までなら、それが「資金」でも充分に価値はありました。しかし、マイナス金利に突入して行き先を失った大量の投資資金が存在する状況では、資金の出し手の価値は低下します。

 

 

したがって、単に資金を提供するだけでは収益を得るに値する価値を提供できていないのです。そこで、私が携わっている領域における収益の源泉となる価値を考えてみました。

 

 

  • 専門職 → 特殊技術
  • 不動産  → 快適な住空間を維持する仕組み
  • 金融資産 → 極端なリスク発生時の流動性提供
  • 空室支援 → 貸主の空室情報をターゲットに届ける仕組み
  • 資産形成支援 → 資産形成ノウハウ伝授
  • 旅館業  → 非日常な宿泊空間を維持する仕組み
  • パテントビジネス → 従来無かったアイデア

 

 

このように考えると、単に資金を出すだけでは直接顧客の利益に結びつかないことが分かります。やはり、何らかの技術・知識・リスクを提供することで、対価としての収益を得ているのです。

 

 

私は常に「何を提供できるのか」を考えています。これは倫理的なことを言っているのではなく、実際に収益を得るために提供する価値は何なのか? を考えているという意味です。

 

 

収益は、提供する価値の対価です。まず自分が提供するモノの価値にフォーカスすることで、新しい収益源を見つけ出す機会が増えると思います。

 

 

そして、この考え方は自分に降りかかるリスクを軽減する効果もあります。例えば、一括借り上げの投資用マンションを購入した場合、買主が顧客に提供する価値は何なのでしょうか?

 

 

実際のオペレーションには全く担っていないので、単に資金を提供しているだけです。しかし資金の価値が下がった現在では、資金だけで対価として収益を得るには充分ではないと思います。

 

 

さほど価値のあるものを提供していないにも関わらず、なぜ収益(?)を得ることができるのか。それは、彼らが「自らの担保評価」と「自らの破綻リスク」を提供しているからです。

 

 

このように、この世の中で皆が分かるような分野での「フリーランチ」は無いと考えています。もちろん、ニッチ分野や立ち上がり初期の分野は、このかぎりではありません。

 

 

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2016年

3月

05日

的確に投資タイミングを判断する

 

私は、今年も3月末までに大都市郊外の2物件を売却する予定です。 現在は不動産市場が過熱しています。 猫も杓子も1棟収益マンションに群がっているので、異常な高値で物件を売却することが可能です。

 

 

更に、日銀がマイナス金利を導入したことも不動産市場を熱くしています。このような状況下で収益物件を購入するのは自殺行為ですが、現在物件を所有している立場からは利益を確定する絶好のチャンスです。

 

 

このように不動産や株式などの市場性のある投資対象では「タイミング」が全てです。皆が欲しがる市場が過熱している時期に参入すると、ほとんどのケースで負けが確定してしまいます。

 

 

しかし、「タイミング」を的確に判断することは難しいことだと思います。私は超長期逆張り投資家なので、投資対象が安価に購入できるタイミング(大底圏)をなんとなく感じることができます。

 

 

そのような時期に投資対象が発する「ニオイ」を感じるのです(笑)。参入するタイミングはこの能力だけでもOKですが、売却して利益を確定するタイミングは別の能力が必要になります。

 

 

それは「トレンドの変換点」を嗅ぎ分ける能力です。この能力は投資対象の大底圏を感じる能力とは異なる能力だと考えています。そして、こちらの方がより高度な能力だと思います。

 

 

私は現在の状況が2007年に似ているのではないか? と感じています。2007年8月にパリバショックが発生してサブプライム危機が認識され始めました。

 

 

金融危機の一歩手前の状況が発生しましたが、その後何とか世界経済は小康状態を保ちました。そして、2008年3月にベアスターンズが破綻して更にキナ臭さが漂います。

 

 

しかし、ベアスターンズ破綻も決定的な状況には至らなかったため、「何だかんだ言っても大丈夫」的な雰囲気になりました。そして同年9月にリーマンショックが発生してしまったのです。

 

 

今回は2015年8月に上海ショック、2016年1月に原油および世界の株式市場が崩落しました。しかし「何だかんだ言っても大丈夫」的な雰囲気が漂っているように感じるのは私だけでしょうか?

 

 

残念ながら、トレンドの変換点を嗅ぎ分ける能力は私には無いのですが、この能力の欠如を補うひとつの方法として、信頼できるアナリストをフォローすることが挙げられます。

 

 

私の場合はベタなのですが、ドイツ証券の武者陵司氏に注目しています。武者氏は、2000年台の日本経済のトレンドの変換点をかなりの精度で的中させてきました。

 

 

そして現在の私の投資戦略は「 非コア資産を売却してキャッシュポジションを高め、来るべきショック(買場)に備える 」です。市況が高値安定している間に大都市郊外物件を売却するのです。

 

 

手元に残すのは下記のコア資産が中心です。

 

  1. 資産性の高い大都市中心部の収益不動産
  2. 財務基盤が盤石な株式
  3. キャッシュ 

 

 

とにかく、ガードを固めてリーマンショックを上回る激震が来ても生き残ることを主眼に置いています。ちょっと大袈裟かもしれませんが、備えあれば憂いなしではないでしょうか。

 

 

仮に予想が外れても、早々に利確しているので傷は負いません。相場格言にあるように、「魚の頭と尻尾はくれてやれ」です(笑)。

 

 

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2016年

2月

27日

簡易宿泊所あれこれ

 

現在、私は不動産賃貸業から民泊を経て、旅館業への進出を目論んでいます。このため毎日のように旅館業界の関係者と会話しています。ちょっと人と会うことが億劫になってきました(笑)。

 

 

さて、いろいろな人とミーティングを繰り返しているのですが、明らかに私と彼らとの視点が違うことに気付きました。 彼らの大部分は旅館業もしくは起業家のため、知識や考え方のベースが旅館業界です。

 

 

一方、私の知識はAirbnbなどの民泊がベースなので、隣接分野の知識は非常に役に立ちます。彼らとの会話の中で、下記のような気付きを得ることができました。

 

  1. 日本人の宿泊客はできるだけ避けたい
  2. 旅館業の方が民泊よりも単価が高い
  3. 旅館業の方が民泊よりも認知度(集客力)が高い

 

 

①に関してですが、日本人は週末の土曜日に1泊だけ予約するケースが多いため、日本人の予約を取ると週末を絡めた外国人の長期滞在が邪魔されるからだそうです。

 

 

近年、日本人の購買能力が落ちて相対的に貧しくなっています。この影響がモロに出ているのが旅館業界のようです。このため、当初は日本人もターゲットにする予定でしたが、外国人メインに変更しました。

 

 

外国人がターゲットの場合には、Booking.comやExpediaなどのOTAが主戦場になります。当初は楽天トラベルも候補でしたが、日本人客を避けるために出稿を見合わせることにしました。

 

 

②③は民泊では達成できない大海が広がっています。一方、旅館業界の方は民泊に警戒心や敵対心を抱きつつも、規制の緩さや新たな需要の獲得などに興味を抱いているようです。

 

 

民泊と旅館業の辺縁領域では、民泊の「規制の緩さと新しい需要」+旅館業の「単価の高さ」に金脈が眠っています。この領域への参入者は少ないのでブルーオーシャンが広がっています。 

 

 

早く、開業したい気持ちでいっぱいですが、先日思わぬところで足元をすくわれてしまいました。なんと、消防設備申請が「共同住宅仕様」で提出されていたのです。

 

 

原因は、消防設備士が「簡易宿泊所=ゲストハウス」を「共同住宅=シェアハウス」と勘違いしたためです・・・。消防設備の許可証が無ければ保健所への申請ができません。

 

 

心が折れそうになりましたが、ぐっと堪えました(笑)。自分にとって初めての分野を開拓するときにはトラブルが付き物です。これぐらいでへこたれては出来るものも出来なくなってしまいます・・・

 

 

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2016年

2月

20日

世代間格差から逃げ切れるか?

 

今週号の週刊ダイヤモンドの特集は、逃げ切り世代逃げ切り世代 駆け込みセーフは何歳まで?でした。私は週刊ダイヤモンドを定期購読していますが、いつもながらキャッチーなタイトルです(笑)。

 


 

 

しかし、内容はタイトルほど過激さはなくて期待はずれでしたが、残念ながら私は「逃げ切り世代」ではないことを再確認しました(笑)。

 

 

いや、逃げ切りどころか、世代会計に基づいた負担額シュミレーションでは超ワリを食っている世代のようです。更に意外なことに、現在の子供世代と比べても「損の度合い」がさほど変わりません。

 

 

現在の団塊世代(64歳)以上と比べて負担の不公平感が歴然としており、64歳以上の方を養うために、新人類世代(54歳)未満が搾取されている構造が浮き彫りになっています。

 

 

一般の会社では30歳台半ば以降はリストラの嵐が吹き荒れており、まさに世間は不安感でいっぱいであることが分かります。 いいところなしの若年層ですが、ひとつだけ意外な気付きがありました。

 

 

それは住宅購入に関するものです。2000年から5年間に住宅を購入した人の多くは大きな含み益を得ています。 当時の住宅購入層であった30歳台は現在40歳前後です。

 

 

この世代は世代会計的には損ですが、住宅を購入した層のみ損得関係がプラスに転じるそうです。それより前の1987年~1994年のバブル直前から崩壊にかけて購入した人は最悪です。

 

 

その後の1999年までに購入した人もかなりヤラレテいます。一方、現在の20~30歳台の勝ち組とみられる人たちが、2014年以降に6000万円以上の豊洲や武蔵小杉のマンションを割高に購入しています。 

 

 

週刊ダイヤモンド編集部は、現在の20~30歳台の勝ち組とみられる人たちは将来負け組みになる可能性ありと喝破しています。常識的に考えると、彼らが将来的に大きな負債を抱える可能性は高いです。

 

 

しかし、週刊ダイヤモンド編集部の投資センスの無さは折り紙付きです(笑)。常識的には豊洲や武蔵小杉の高騰した物件を購入する行為はいただけないですが、案外イケるかもしれないと思ったりもします。

 

 

不動産は究極的には立地です。100年前から変わらず良い立地の物件取得を目指すべきです。この観点からは豊洲や武蔵小杉のような「ニュータウン」は不確実性が高く、リスキーな投資と考えるべきです。

 

 

超長期で考えると、山を切り開いたニュータウンは山に帰り、海を埋め立てたニュータウンは海に帰ると考えているからです。

 

 

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2016年

2月

13日

余裕のある時にこそ攻めの姿勢を!

 

昨年秋ごろから、スルガスキームに嵌め込まれて破綻したもしくは破綻予備軍が増えているそうです。これらの人は2015年春ごろ(つまり今から1年前)に物件を購入していることが特徴です。

 

 

机上の知識だけで高額な不動産投資を開始することは危険です。しかし、不動産経営手法を熟知しても、現在は購入するべき時期ではありません。投資用不動産の市場が非常に高騰しているからです。

 

 

投資成果は買値で決まるので、相場の過熱期にエントリーするとかなりの確率で負けてしまいます。これは不動産にかぎらず、投資全般に言えることです。

 

 

不動産業者さんは手数料ビジネスなので、このあたりの忠告を行うことは通常あり得ません。セールストークを信じて高額な投資をすると、人生を棒に振ってしまう可能性があるのです。

 

 

そして、「あなただけに紹介する特別な物件」を提示されることがよくあります。「例外的に美味しい話ではないのか?」と感じた場合には、下記の条件に該当しないことを確認してください。

 

 

  • スルガ銀行、オリックス銀行、信金、信組、ノンバンクでしか融資が下りない
  • 融資金利が3%超

 

 

いすれかひとつでも該当する場合には「絶対に手を出すべきではない」物件です。ゆめゆめ「自分は特別な人間だから」とは思わないことです。私も常に自分を律することを心掛けています。

 

 

まずは融資が容易な銀行で融資を受けて、ある程度したら金利の低い銀行に借り替えるという人が居ます。しかし、「上記条件でしか融資が下りない=物件価格が割高」という図式です。利回りは関係ありません。

 

 

仮に借り換えに成功しても、銀行の内部評価は「担保不足」です。個人の属性を加味した融資になるので、俗に言う「属性を毀損している」状態です。 このあたりは、高属性の人が陥りやすい落とし穴です。

 

 

高属性を武器に、物件の実力以上の価格(=割高)で購入しているので、融資の蛇口が閉まると途端に出口が無くなってしまい、売却で逃げるという退路が絶たれてしまいます。

 

 

こうなると、物件が朽ち果てるのが早いか自分が破綻するのが早いか? という逃げ場の無い状況に追い込まれてしまいます。特に駅から徒歩30分以上の物件はかなりアブナイです。

 

 

もちろん物件価格次第なので、同じ物件でも買値が1/3~1/2であれば「優良物件」という評価になります。つまり融資条件は、その物件が割高か否かのベンチマークになるのです。

 

 

2013年以降、私は大都市郊外圏の収益1棟マンションやオフィスビルを順次売却して、大都市中心部の収益1棟マンションや築古木造戸建( ≒ 土地)のみを手元に残す戦略を採っています。

 

 

収益物件が高騰している現在は、絶好の物件ポートフォリオ入替えチャンスです。ゼロから始めると最初はどうしても利回り重視の物件選択となります。しかし、特に郊外立地の収益物件には将来性がありません。

 

 

現在の成功に安心して胡坐をかくのではなく、郊外立地の収益物件の土台が腐りつつある現状を客観的に観察する必要があります。余裕のあるときにしか、攻めの姿勢をとることは難しいですから・・・

 

 

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2016年

2月

06日

大田区の民泊解禁を検証

 

2016年1月29日に東京都大田区は、全国で初めて民泊を解禁しました。1月27日に消費者生活センターで、規則とガイドラインの説明会が行われました。今回はその内容を検証したいと思います。

 

 

民泊は国家戦略特区の特例を利用して行います。使用する建物などを同区に申請すると、書類審査や施設検査などを経て、問題がなければ約2週間で民泊事業者として認定されます。

 

 

申請前には、生活衛生課・税務署・建築審査課・消防署への事前相談が必要です。加えて、近隣住民への説明やその内容を詳細に書面化することも求められます。

 

 

転貸で行う場合には、オーナーからの転貸許可証と所有者であることを証明する書類を発行してもらわなければなりません。転貸は、かなりハードルが上ったという印象です。

 

 

更に、テロ対策のため顔写真など滞在者の詳細なデータは3年間保存し、宿泊中の施設の利用状況も把握しなければなりません。ホテルや旅館でさえ行っていない「顔写真の保管」をすることの意義が不明です。

 

 

極めつけは、6泊以上の縛りがあることです。6泊で契約して途中でキャンセルすることは可能なようですが、契約期間中は他のお客さんの予約を入れることは不可だそうです。これは収益的にかなり苦しいです。

 

 

以上のことから大田区の民泊解禁の問題点は、下記のごとくだと感じました。

  1. 6泊以上の縛り
  2. 近隣住民への説明
  3. ゲストの顔写真の保管
  4. 転貸ではオーナーからの転貸許可証と所有者の証明書類発行

 

 

正直な印象は「大田区内で民泊事業を行うことはかなり厳しくなった」です。もし、私が大田区内でAirbnbを展開しているのなら、まず撤退すると思います。規制がきつく収益性が合わないからです。

 

 

今回の「規制強化」は世界的に急拡大しているシェアリングビジネスの流れから日本が取り残される原因となりそうです。新しいビジネスチャンスが、官の規制のために潰されようとしているのかもしれません。

 

 

個人的にはちょっと残念ですが、今回の一連の顛末から新しいビジネスアイデアに遭遇したら、まず実践することが大事だと思いました。官が規制に乗り出すと、ビジネスの旨みは無くなりますから・・・

 

 

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2016年

1月

30日

ついに産金株が水面上に浮上!

 

今年に入って金価格のラリーが続いています。株式市場は世界中で総崩れの状況ですが、金価格および産金株は逆行高です。FRBが利上げを中止することが最大の要因です。

 

 

そして、この産金株への追い風を受けて、今月末時点でついに私のポートフォリオで産金株の時価評価が水面上に顔を出しました。投資記録を確認すると、私は2013.5.15に産金株に参戦していました。

 

 

実に2年8ヶ月ぶりに産金株の時価評価がプラスになったのです。これだけ長い間マイナス評価に甘んじていたとは、バカじゃないのか? と思う方がほとんどではないでしょうか(笑)。

 

 

しかし、私は大まじめで産金株の対する逆張り投資を敢行しているつもりです。それにしても2年8ヶ月も水面下に沈んでいたのは、今回が初めての経験です。

 

 

2013.5.17のブログ記事を読むと、当時の見通しが非常に甘かったことが良く分かります。私が参戦した時点で「非常に安い」と判断した産金株の株価水準は、現在と比べてかなり高いです。

 

 

今回の産金株投資で種を蒔いたのは2013.5.15で、本格参戦したのは2015.8月上旬です。そして、時価評価がプラスに転じたのは2016.1月下旬なので、実質的には6ヶ月間の戦いでした。

 

 

私の過去の投資経験では、J-REITや電力株でも同じような経過をたどっています。本格参戦からおおよそ半年前後でユニット数がほとんど増えなくなりました(=株価が底をうった)。

 

 

もちろん、産金株の時価評価がプラスに転じたといっても、まだ3%程度水面上に顔を出しているに過ぎません。株価の見通しは本当に分からないので、週明けに再び水面下に沈んでもおかしくないです。

 

 

それでも、株価の下落とともに規則的に買い下がっていくスタイルの投資において時価評価がプラスに転じるということは、その投資が終了しつつあることを示唆します。

 

 

感情的には、もう少しユニット数を増やしたいところですが、長期にわたって金融資産投資で生き残っていくためには、できるだけ感情を排して機械的にトレードすることに徹する必要があります。

 

 

心の中では産金株が再度下落トレンドに突入することを祈りつつ、相場を見守っていきたいと思います。

 

 

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2016年

1月

23日

暴落中の原油相場に参戦!

 

今週の金融市場は荒れに荒れましたね。私のポートフォリオはJ-REITと電力株がメインなので影響は少なかったですが、一般の日本株式やFXに投資している方は肝を冷やしたことでしょう。

 

 

さて、日本に居ると東京株式市場やドル円相場のボラティリティの高さに目が行きます。しかし、海外市場に目を転じると、原油市場が神経質な展開をしていました。

 

 

私は産金株投資を敢行しているので、前日のNY市場に目を通すことが毎朝の日課です。そして、NY市場を眺めていると、否応なしに原油価格(Crude Oil )が目に入ってきます。

 

 

 

 

 

上記は、WTI原油先物の1983年からの超長期チャートです。米国ドルの減価を考慮すると1バレル30ドル割れの現在(※)は、30年来最安値と言っても過言ではありません。

 

 

※ 2016.1.22のNY市場では1バレル30ドルを突破しました

 

 

この原油価格の暴落が、世界の金融市場に巨大な影響を及ぼしています。そしてこの原油価格の暴落は、超長期逆張り投資家である私のハートに火を着けました(笑)。

 

 

原油価格暴落に際して、日本からラクラク投資できる方法として下記の3つが挙げられます。

 

  1. 原油ETFに投資
  2. NYSE上場の石油メジャーに投資
  3. 産油国ETFに投資

 

 

まず、①の原油ETFですが、日本には下記の3銘柄が上場しています。

 

  • NEXT FUNDS NOMURA原油インデックス連動型上場投信(1699)
  • WTI原油価格連動型上場投信(1671)
  • ETFS原油上場投資信託(1690)

 

 

上記の1690は流動性が低いため、投資対象は1699と1671の2本に絞られます。このうち1699は、円建価格がドル建てのWTI原油価格に近似してるので、感覚的に分かりやすいと思います。

 

 

次に②ですが、エクソン・モービル(XOM)、ロイヤル・ダッチ・シェル(RDSA)、ブリティッシュ・ペトロリアム(BP)のいすれの銘柄も、原油価格の下落ほどには株価は下げていません。

 

 

最後の③ですが、ロシア株式指数・RTS連動型上投信 (1324)が手軽です。ただし、純粋な原油価格下落以外の要素(カントリーリスク)があるため、投資する際には慎重な判断が必要です。

 

 

上記の考察の結果、私はNEXT FUNDS NOMURA原油インデックス連動型上場投信(1699)に参戦することにしました。1月22日(金)に290円@1000株で橋頭堡を確保しています。

 

 

今後は、1699の株価が10%下落する毎にユニット数を増やしていく予定です。今後、どこまで原油価格が下落するか楽しみです。逆張り投資は、一度参戦するとあまり考える必要が無いので楽だと思います。

 

 

しばらく産金株と原油ETFで戦う予定ですが、世界経済はかなりキナ臭さが漂い始めました。本格的な買場が到来するのはまだまだ先なのでしょうが、そろそろ準備を始めようと思います。

 

 

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2016年

1月

16日

仕事と作業を混同しないで!

 

言うまでもなく世の中で最も貴重な資源は自分の時間です。全ての人に等しく1日は24時間しかありません。このため、資産形成においても時間を使い方に細心の注意を払う必要があります。

 

 

資産形成を行うには「考えること」が最も重要です。この段階を飛ばして単に体だけを動かしていても、収益性を上げることは難しいです。そして、私はこの考えることを「仕事」と見なしています。

 

 

つまり、「仕事」とは頭を使って計画や戦略を練ることです。この部分を担うためには広範囲の知識・経験をベースにして十分思考する時間が必要となります。このため仕事は代替が利かないことが多いです。

 

 

これに対して頭を使わなくてもできる書類作成などは「作業」です。作業は誰でもできるため大した価値はありません。そして私たちの社会では往々にして忙しそうに作業をしていると評価される傾向にあります。

 

 

世の中のほとんどの人は「仕事」をしておらず、「作業」をしているに過ぎません。仕事をすることはその他大勢から抜け出す一歩なので、効率的に資産形成するためには作業はせずに仕事に集中するべきです。

 

 

作業をすることのもうひとつのデメリットは、上位者の代理で行っているケースが多いため、時間の融通が利きにくい点です。社会でチャンスをモノにするにはスピードが重要です。

 

 

絶好のチャンスはあっという間に自分の前を通り過ぎていきます。チャンスだと思えば、積極的に取りに行くべきなのですが、作業(=仕事ではない)の予定があるためにみすみす見逃す人がとても多いです。

 

 

例えば、私は新規事業は共同で行うケースが多いので、声がけする人選を行います。しかし、こちらから連絡しても「予定があるからその日は無理」という人に対しては、2度と声かけすることはありません。

 

 

このように基本的に作業の割合が多い人は、チャンスを掴む機会をみすみす見逃す傾向にあるため、資産形成や社会的な成功からますます遠ざかっていきます。

 

 

私は常に上記のようなことを考え、「作業」は第三者に依頼して「仕事」に集中することで自分の時間を最大限に活用することを心掛けています。

 

 

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2016年

1月

09日

日本電産の永守社長に学ぶ投資戦略

 

日本電産の永守社長をご存知でしょうか?日本電産は、連結売上高1兆円・時価総額2兆8000億円超・世界で12万人以上の従業員を抱える電子部品帝国です。

 

 

その巨大企業を創業した永守社長は、自身が保有している自社株の時価総額だけで2400億円を超える国内10位の富豪です。猛烈な仕事ぶりや独特の経営哲学が異色を放っています。

 

 

実際の永守社長も非常にワンマンで近くにいると鬱陶しい人ですが、天才経営者であることは間違いありません。特に、2000年以降に海外企業を含めた40以上のM&Aを全て成功させた手腕は圧倒的です。

 

 

永守社長は再建型M&Aを得意としています。永守社長に関する著書や講演から分析するかぎりでは、再建型M&Aを成功させるポイントは下記の2つのようです。

 

 

  1. 日本電産に勝る「キャッシュになる技術力」を持っている
  2. 儲かっていない原因が「マネジメントの問題」である

 

 

まず①ですが、技術もしくはウリとなる経営資源を持っている企業であることが再建型M&Aの最低条件です。この条件を持っていない企業に対してM&Aを仕掛けても100%成功しません。

 

 

次に②ですが、M&Aで巨額資金を投下する際には、同時に多額の借り入れや株式発行などの資金調達を必要とします。このため、借り入れの返済や金利・配当負担が大きくなります。

 

 

資金調達コストが大きいので、結果を出すことが急務となるのです。マネジメントを改善することで収益性を劇的に改善できる案件があれば、素早く確実に結果を出すことができます。

 

 

つまり、「素晴らしい技術やノウハウを持っているにも関わらず、当たり前のことを徹底できていない会社」を対象することが、再建型M&Aの必勝パターンなのです。

 

 

何故このような話をしているかと言うと、不動産投資と再建型M&Aは非常に似ているからです。つまり、永守社長の再建型M&Aの必勝パターンは不動産投資に応用できるのです。

 

 

「素晴らしい技術やノウハウを持っているにも関わらず、当たり前のことを徹底できていない会社」は、不動産でいうと「立地が良いのに管理がダメな物件」です。

 

 

好立地の収益物件に関しては、流動性が高いので著しく市場価格を逸脱した低価格で購入することは難しいです。そして、残念ながら現在は収益不動産市場はバブル的な様相を呈しています。

 

 

一方、収益物件に該当しない物件は、好立地物件であっても実需のローカルマーケットに連動しているので、収益不動産市場ほどには価格は高騰していません。

 

 

このような好立地の実需物件を(収益物件に比べて)安価に購入して再生することができれば、再建型M&A同様に高い確率で不動産投資を成功させることが可能となります。

 

 

このような投資戦略を可能とするには、下記の能力を磨くことが重要だと思います。

 

  1. 実需物件の存在する好立地エリアを把握する
  2. (キャッシュを見せ金にした)資金調達能力
  3. 物件再生ノウハウ

 

 

私が1棟マンション投資から好立地の築古木造戸建投資にシフトするのは、相続対策だけではなく現時点の不動産投資として最も成功率が高いと考えているからです。

 

 

もちろん、不動産市況が劇的に悪化すれば、1棟マンション投資を再開するつもりです。

 

 

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2016年

1月

02日

100年定期の結末は?

 

2015.12.30の日経新聞で、現実社会で複利効果が有効なのか否かについての非常に興味深い記事があったのでご紹介します。

 

 

旧新潟貯蓄銀の100年定期、満期到来 でも…「すずめの涙」

 

 

新潟市にあった新潟貯蓄銀行(現在の第四銀行)が1915年(大正4年)に募集した「100年」定期預金が2015年に満期になり、預金証書を受け継いだ方から同行へ問い合わせが数件あったとのことです。

 

 

現在では他に類を見ない「100年」定期預金は、大正天皇の即位の大礼を記念して募集されたそうです。当時は、第1次世界大戦で輸出が伸びた好景気の時期でした。

 

 

利率は年6%で、複利効果で当初1円預けると100年後の満期時には339円になります。単純計算では預入れ金額の339倍になる計算でしたが、通貨価値下落によって満期金額の通貨価値は劇的に減少しました。

 

 

当時の初任給は小学校教員で10~20円程度なので、100年前の1円は現在でいうと1~1.5万円の通貨価値があったようです。しかし戦後のインフレ等で通貨価値が激減したため、通貨価値がほぼゼロになりました。

 

 

資産形成の書籍を紐解くと、必ずと言っていいほど複利効果の有効性を説く下りがあります。しかし、現実社会では超長期に渡って元本の価値が維持されることは無いため、超長期の福利効果は机上の空論です。

 

 

もちろん、私自身は資産形成の複利効果を完全否定する者ではありませんが、単純に預金の複利効果のみで資産形成可能であるというおとぎ話は信じるべきではないことが証明されたと思います。

 

 

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2015年

12月

26日

産金株投資は一進一退!

 

2015年8月からNYSE上場の産金株への投資に本格参戦しています。参戦から早5ヶ月経過しましたが、まだどちらに転ぶか分からない状況が続いています。

 

 

この1~2ヶ月間は、株価下落が止まってるため新規に購入できたのはGoldcorp(GG)のみでした。しかし、本当に産金株が底を打ったのかは不透明な状況だと考えています。

 

 

下記は、2015.12.26現在の私の産金株ポートフォリオです。

 

銘柄 ユニット数 平均購入株価 株価 損益
ABX 1906 7.98 7.82 -301
GG 701 13.65 12.16 -1046
NEM 704 19.95 18.54 -989
AU 300 6.913

7.47

167
KGC 6400 1.908 1.95 268
GFI 4000 3.013 2.93 -331

 

 

トータルでは約2000ドル(24.7万円)の含み損です。しかし、評価率としては約97%にまで回復しているので、ほぼ購入価格と等価となっています。

 

 

私の金融資産投資の投資手法は、機械的に買い下がっていくスタイルなので、今後の金価格や米国の金利動向などは一切考慮しません。したがって、できるだけ感情をはさまずに状況を静観しています。

 

 

気持ち的にはGoldcorpなどを爆買(笑)したいのですが、一度投資ルールを破るとなし崩し的に状況が悪化することが多いので、参入時に決めた売買ルールを最後まで遵守する予定です。

 

 

株価が上がり過ぎて、J-REITや電力株のように完全に投資対象から外れてしまう状況には程遠いですが、もうしばらくNYSEの産金株とは付き合っていこうと思います。

 

 

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2015年

12月

19日

困ったら周囲の意見を聞いてみる!

 

先日購入したゲストハウス用物件の改装で悩んでいます。当初はフルに改装してカッコいいゲストハウスに仕上げようと意気込んでいましたが、見積もりが出た段階で急激にやる気が萎んでしまいました。

 

 

当初予想していた改装費は400万円程度だったのですが、2倍以上の見積もり結果が返ってきたのです・・・。今回は物件を現金購入しているので、改装費もニコニコ現金払いを考えています。

 

 

これだけの改装費は想定外だったので、本当に改装が必要なのかも含めてもう一度見直しをすることにしました。このように予算と見積もり価格の乖離が激しいケースではゼロベースでの見直しが必要です。

 

 

中途半端に見積もりの内容を削ったりしても、金額的に焼け石に水だからです。今回の場合は、絶対必要な改装とオプション的な改装を分けて考えてみました。

 

 

絶対に必要な改装は簡易宿泊所の許可を取得するために必要な改装です。具体的には開口部の増設と避難誘導等の設置です。これらにクロス張替え等の原状回復費用を足したものが絶対に必要な改装費用です。

 

 

一方、定員を10名に増やすためにはトイレや洗面所を増設する必要があります。しかし、実際にはそれだけの大人数のニーズはさほど無さそうであり、コストパフォーマンスが低いので増設は諦めました。

 

 

また、外観をスタイリッシュにする改装工事も計画していましたが、OTAを用いた集客では外観は内装ほど重要視されないことに気付いたため、外観の改装は必要最小限とすることにしました。

 

 

つまり、フルに改装したカッコいいゲストハウス開業から、簡易宿泊所の許可取得に必要なミニマムの改装で開業しようという方針に大きく方針転換したのです。

 

 

今回の方針転換は、私にとってコロンブスの卵的な発想の転換でした。頭の中ではずーっと「カッコいいゲストハウス開業」しか考えていなかったので、ミニマム開業は想像の彼方でした。

 

 

自分だけで考えていただけではここまで大胆な発想の転換はできなかったと思います。発想の転換だけで数百万円の支出削減となりました。これは周囲の方とさまざまなディスカッションを重ねた成果です。

 

 

私は、困ったら周囲の意見を聞いてみます。相談相手はその分野に知見の深い方を選びます。相談相手と協議を続けることで自分の頭の中が整理され、大胆な発想の転換が可能となることが多いからです。

 

 

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2015年

12月

12日

不動産投資に前のめりは危険!

 

日経新聞に興味深い記事がありました。家賃2万円台、首都圏マンション激戦地を歩く です。首都圏の分譲マンション価格がバブル期並みに上昇し、地価の上昇も全国に広がりつつあります。

 

 

一方で、分譲マンション価格の高騰に逆らうように都心まで1時間前後の通勤圏にもかかわらず、マンション賃料が極端に下落している地域があります。

 

 

相模原市では単身向けの家賃が2万円台と直近のピークの半分程度に下がり、バブル前の昭和期並みになってしまいました。家賃が下落した理由の一つが青山学院大学相模原キャンパスの移転です。

 

 

青学大の学生をターゲットにしたマンション建設が活発であったため、大学が移転したことで極端な供給過多となったのです。同様のことは千葉県松戸市や東京都八王子市や日野市でも発生しています。

 

 

値下がりが顕著なのは駅から徒歩15分以上で築年数の古いワンルームマンションだそうです。単身向けのマンションを造り続けた結果、2010年ころから部屋が余り始めて値下げ競争が広がったとのことです。

 

 

賃貸需要が伸びないにも関わらず、全国的にマンション建設は増加傾向にあります。これは2015年から相続税が引き上げられたためで、賃貸マンションの需給関係は全く無視されています。

 

 

不動産に関しては需給関係が一度崩れると、その負の影響が何十年単位で継続します。需給関係の崩れは郊外から発生しますが、やがて都心にまで波及してきます。

 

 

少なくとも現在の相続税制が続く限りは、マンション建築の勢いが止まることはないでしょう。このように不動産賃貸業では負の連鎖が将来的に持続することになります。

 

 

移民を認める等の大胆な政策変更が無い限り、不動産賃貸業の負の連鎖を止めることはできません。このような状況を考慮すると、不動産賃貸業は「終わりつつある業界」と言わざるを得ません。

 

 

少なくとも郊外では超長期投資が成り立つ可能性は低いので、不動産経営を行うのであれば、できるだけ都心の物件で実践するべきだと思います。少なくとも現在の状況で郊外の物件購入は非常にリスキーです。

 

 

ポートフォリオの分散のために不動産投資から完全に撤退することはありませんが、私は不動産の割合を引き続きポートフォリオの半分以内に抑えていこうと思います。

 

 

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2015年

12月

05日

人脈って何でしょう?

 

ビジネスを行う上で、人脈は非常に重要です。しかしその一方で、名刺交換しただけの人は「人脈」ではないですし、名刺交換だけで終わった場合には何の意味もありません。

 

 

では、人生を好転させる原動力となりうる「人脈」とは一体何なのでしょうか?まず、人脈とは自分が誰を知っているということではありません。単に名前と顔を知っているだけで恩恵を受けることはありません。

 

 

人間関係に経済的な観念を持ち込むことは倫理観に反することと思われがちです。しかし、ビジネス上で何らかの利益を得る場合にも、最初から最後まで与えられるばかりの人間関係は存在しないと思います。

 

 

人脈はギブアンドテイクです。相手から恩恵を受けようと思えば、こちらも「特別な何か」を相手に与えることが必要です。言い換えると、相手の役に立つことで相手からも何らかのメリットを享受できます。

 

 

この観点から、人生を好転させる可能性のある人脈を築くためには、自分の魅力や価値を高めて相手に自分と関わることにメリットを感じてもらう必要があります。

 

 

単なる顔見知りだからと言って自分が困ったときに助けてくれると考えているようでは、相手にとって非常に迷惑な話です。多くの場合、「友情」ではなく「経済的メリット」が重要な要素となっているのです。

 

 

社会を上手く渡っていくためには良質な人脈は必須ですが、このためにはまず自分と関わることで相手にメリットがあると感じてもらうことを考えるべきです。

 

 

そして相手にメリットを感じてもらうためには、相手にできないことを穴埋めすることが重要です。単に誰でもできるが面倒な仕事をするだけでは、単なる下請け屋さんに成り下がってしまいます。

 

 

一方、自分しかできない特技やアドバイスを相手に提供することができれば、相手が感じる経済的メリットは計り知れません。この場合、お互いギブアンドテイクの状態に成りやすいので人脈が威力を発揮します。

 

 

異業種交流などに積極的に参加して「人脈」を広げようとする方が多いですが、私の経験上ではお互い自分には無い能力を持つ者同士が助け合う方がビジネスにおいて結果を出し易いです。

 

 

「自分は他の人に何を提供できるのか?」を常に考え続けることは、自分の成功のためにも是非実践していきたい習慣だと思います。以下に私の例をご紹介します。例に漏れず私も「人脈」に助けられています。

 


私が相手にメリットを提供できるプロレベルの能力は下記の3つです。

  1. 某ニッチ分野の専門職
  2. 不動産賃貸経営
  3. 金融資産投資を軸にした資産形成術



「専門職」や「不動産経営者」だけの方は世の中にごまんと居ますが、3つの異なる分野のそれぞれで裕福レベルの収入を稼ぎ出している人はあまり居ないと思います。



①の世界では②や③のプロレベルの方は稀です。そして、同業者であることから無条件に絶大な信頼を得ることが可能です。逆に②や③の世界で①の世界に関して全幅の信頼で相談できるツテを持つ方は稀です。



このようにそれぞれの世界でプロレベルの方はたくさんいますが、複数の領域でプロレベルのパフォーマンスを発揮できる人は極めて希少な存在になります。



自分で言うのも何ですが、この希少性のおかげで困ったときにはその分野のトップレベルの方が私に手を差し伸べてくれることが最大の強みなのかなと思っています。


 

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2015年

11月

28日

金融資産を土地に代えるという発想

 

先日、私のメンターのひとりの方の物件見学会がありました。私は所要で出席できなかったのですが、非常に興味深いことをおっしゃられていたようなのでご紹介します。



不動産は「立地」と言いますが、利便性や収益性に加えて土地のブランド価値という観点からも所有物件を評価する必要があります。全く同じ物件であってもブランド価値の高い立地では高い賃料が出ます。



都心の3Aエリアのように投資マネーが潤沢に入っているエリアでは難しいですが、それ以外のエリアでは1棟マンションなどの収益物件ではない普通の住居系物件はマーケットプライスの範囲内です。



好立地の収益物件に関しては相当価格が高騰しているため、投資の安全性を考慮すると積極的に購入していくことは難しいです。しかし、実需の物件は収益物件ほどには価格は高騰していません。



この方は土地を現金で購入して、建物の改装費用のみ銀行融資を受けています。中途半端な改装ではなく、躯体そのものに手を入れるほどの徹底的な改装で物件価値と競争力を劇的に向上させます。



つまり、土地は永久所有目的で取得し、建物からのCFのみで収益性を追求します。融資は建物だけなので担保評価が十分取れるため、銀行融資を受けるのも容易だそうです。



これは、 バブル期に日本生命がとった戦略に似ているそうです。土地を購入するための原資は、サラリーマンとしての給与収入や金融資産投資です。



アベノミクスによる株式の含み益を実現化して、現物の土地に変えたそうです。このあたりは、株式を永久保有する私とは戦略が異なりますが、大いに参考になる考え方だと思いました。



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2015年

11月

24日

新規物件を購入しました!

 

先週、私が得意とするエリア内の物件を購入しました! 今回の物件は築不詳の木造戸建で、土地値は約240万円 / 坪です。 240万円 / 坪はこのエリアの相場並みですが、下記の希少性のため購入を決断しました。


  1. 幅員20mの幹線道路に面している 
  2. 最寄の地下鉄駅から徒歩5分 
  3. 官公庁街に隣接 



今回はハナの差ですが2番手だったので、「融資特約無し」の現金決済を武器にして逆転購入に成功しました。このため、アベノミクス後に貯まったキャッシュを全て吐きだしてしまいました・・・



さて、今回の物件には興味深い点がありました。登記事項証明書上では築不詳(終戦直後?)なのですが、実際には20年前に大改修を行っているため建物自体は良好な状態です。



そして、当時の工事が「新築」ではなく「修繕」であることがポイントです。つまり、基礎と柱の一部のみを残しているため、実際には「新築」と同様なのですが役所的には「築古」なのです。



もちろん、所得税法的には資本的支出になる可能性が高いですが、個人使用の自宅なので経費計上しているわけではありません。そして最大のメリットは固定資産税が安いことです。



都心の商業地で幹線道路に面しているにも関わらず、「築古木造戸建」であるため固定資産税が異様に安いのです。物件の収益性から考えるとほぼタダみたいな金額です。



これは、築古木造戸建投資において私が好んで行う手法なのですが、地価の高いエリアにおいては、意外と昔からメジャー(?)な手法なのかしれません。



解体してビルを建築した方が収益の絶対値は上ですが、実際の手残り金額は、建物を残してランニングコストを極小化しつつ、ゲストハウス等で運用した方が収益性が高いと判断しました。



このため、旅館業法の簡易宿泊所の許可を取得するつもりです。Airbnbでインバウンドビジネスの面白さに目覚めたのですが、今回は本格的にゲストハウス事業に進出しようと思います。



簡易宿泊所の許可取得には100万円程度の費用がかかりますが、収入源の多角化のためにも是非実現したいと思います。そして、運営は代行業者に依頼するので自動運転の予定です。



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2015年

11月

21日

猫飼育OKの特約事項例

 

2015.11.16の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事が掲載されていました。「賃貸市場に猫ブーム到来」です。猫が帰る物件は需要に対して供給がまだまだ少ないです。

 

 

今回は猫共生物件の実態についての取材でした。物件オーナーの視点では、猫可物件にすると下記のようなことが発生することから、できれば避けたい方が多いと思います。

 

  • ペット嫌いの入居者を逃がす恐れ
  • 臭い、汚れ対策に保守の負担が高まる
  • 建物の清掃管理の仕事が増える
  • 原状回復時に課題を残す

 

 

猫を飼っていた入居者が退去した後の部屋を原状回復するにはかなりの費用がかかることが多いです。更に費用をかけても臭いを除去できないことまであります。

 

 

このため競争力のある物件においては猫を許可する理由が見当たりません。必然的に競争が激しく客付けに苦労している物件のオーナーが、猫許可にするか否かを検討することになります。

 

 

私も過去に所有していた物件では猫を許可にしている物件がありました。一度空室になるとさまざまな空室対策のテクニックを駆使しても客付けに苦労する物件だったので、やむを得ず猫を許可したのです。

 

 

そして退去後の部屋の状況は酷いもので、自分の物件が負のスパイラルに入っていることを痛切に感じ取りました。2013年以降は資産の浄化を進めたため、幸い現在ではペット可の物件は皆無です。

 

 

高利回り物件購入で資産規模を拡大していくステージは卒業しているので猫物件は自分には関係無いと思っていました。しかし今回の記事を拝読すると、猫可でも収益性を確保できそうなヒントがありました。

 

 

  • 猫を限定とし、1住戸内に2匹までの飼育に制限する
  • 去勢または不妊手術を必須条件とする
  • 住居専有部内のみの飼育で、敷地内外で遊ばせたり散歩させる行為は禁止する
  • 餌やりやトイレ、ブラッシング、抜け毛処理、ケージの掃除などをする際は窓を閉めて近隣への毛の飛散や臭気の防止に努める
  • 排泄物や抜け毛を排水口に流さない
  • 賃貸人または管理会社が承認した猫以外は一時預かりも不可
  • 飼育している猫が原因のトラブルは、飼い主である賃借人が損害賠償に応じる
  • 勧告や指示に従わない場合は飼育を禁止にし、悪質と判断した場合は契約を解除して損害賠償を請求することがある

 

 

上記のような特約事項にするとトラブル発生をある程度抑えることが可能とのことでした。猫を飼っている方は猫可物件が少ないことを理解しているため、これだけの条件であっても飲む可能性が高いと思います。

 

 

と、ここまで他人事で書いていたのですが、実は昨日に所有物件の入居者さんから猫飼育の許可願いが届きました!追加で承諾料25万円+原状回復費用全額賃借人持ちという過酷な条件にも関わらず です。



入居以来コツコツと25万円を貯めて、昨日に晴れて猫飼育の申し込みをされたとのことでした。これなら仕方ありません。仲良く猫と一緒に暮らしてくれることを期待したいと思います。



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2015年

11月

17日

Airbnb バブルもそろそろ終了?

 

2015.11.5に、無許可で中国人観光客向けの「民泊」を営んだとして、京都府警は旅館業法違反(無許可営業)の疑いで旅行会社顧問と旅館業者役員を近く書類送検する方針を固めたというニュースがありました。

 

 

無許可で「民泊」容疑=中国人観光客300人

-旅行業者ら2人書類送検へ・京都府警

 

 

旺盛なインバウンド需要の追い風を受けて、全国的にAirbnbのホストになる人が激増しています。法的にはグレーゾーンなのですが、今回の案件は派手さが目立ったため摘発されたようです。



最近では郊外物件を中心にAirbnbの集客力もかつての神通力を失いつつあります。東京・大阪・京都・那覇の中心部はまだまだ需給関係がタイトですが、郊外では収益性を確保できなくなってきています。



この事件は遠い街の出来事と高をくくっていましたが、このニュースのために融資内諾していた決済間際のゲストハウス物件が、融資不可になった(!)との連絡がありました。モロに影響受けてます(笑)。



今回は2番手からの逆転物件だったので、敢えて融資特約無しの契約です。したがって、手付流しを避けるには現金決済しかないのですが、決済間際での銀行のちゃぶ台返しは勘弁して欲しいですね。



もともと最悪のケースでは現金決済の心積もりで購入交渉を進めていたので手付け流しはあり得ませんが、このような形での融資不可は初めての経験(銀行融資不可自体が初めて)だったので少し驚いています。



今回の書類送検の影響がいつまで続くか分かりませんが、遠い街の事件にも関わらず銀行融資に影響が出始めているため、ひとつのターニングポイントとなる可能性もあります。



さて私の方針としては、今回に新規購入する物件は旅館業法に則って簡易宿泊所の許可を取得する予定です。簡易宿泊所の許可取得により、AirbnbだけではなくExpedia等のOTAにも集客チャンネルが開けます。



民泊に対する規制が強化されると、雨後の筍のように増加した民泊マンションが淘汰されて、旅館業法の許可がある物件の収益力がアップします。このため、今回の事件は私にとって悪い話ではありません。



そして、何よりも宿泊施設運営という自分にとっての未知の領域に踏み込むワクワク感が堪りません(笑)。早く物件の決済を終えて、旅館業法の許可を取得したいと思います。



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2015年

11月

14日

マスクに学ぶ問題解決能力の重要さ

 

先日、本屋さんで立ち読みしていると、Forbes Japan の米国発「凄いアイデア100選」というタイトルが目に付きました。ぱらっと一読すると、なかなか面白そうだったので購入してじっくり拝読しました。

 





特集は、主に米国で進行中の Uber や Airbnb によるシェアリング・エコノミーのアイデアを生かしてスタートアップしたベンチャー企業の紹介でした。



これ自体は「へ~」と興味深かったですが、私にとっては年齢的・体力的・精神的にも起業するエネルギーが無いので、羨ましくも参考程度の記事でした。あと20歳若かったら面白かったかもしれません。



さて、今回の特集の目玉はテスラのイーロン・マスクの記事でした。マスクは驚異的なエネルギーで結果を出している立志伝中の人ですが、人材採用の基準が非常に含蓄があったのでご紹介します。



テスラにはGMやフォードなどの自動車メーカーで働いた経験のある者は殆ど居ないそうです。これは、マスクが経験ではなく、複雑な問題を解決する能力を基準に人を採用するからだそうです。



マスクは、求職者たちの学歴や経歴などではなく、不確実な環境での学習能力があるかを審査するのです。実際のテスラの採用状況は知りませんが、考え方としては非常に納得のいくものです。



「学歴不要」などの謳い文句は一般的に受け入れられやすいですが、これは一流大学へのやっかみから来る感情論です。一方で、一流大学卒とそれ以外では、優秀な人材の含有率が全く異なります。



一流大学卒が3名中1名ほどが優秀な人材であることに対して、中卒や高卒では100名中1名ほどが優秀な人材であるという意見が多いです。確率論から言うと、一流大学卒の人材採用の方が「当たり」やすいのです。



しかし、これはあくまで既存のシステムの中で「使える人材なのか?」という判断基準に過ぎません。起業などの新しい道を自分で切り開く才能は、学歴と緩い相関関係にあるものの、すべてではないのです。



そして、マスクの「複雑な問題を解決する能力」は、世の中で成功するためには最も大事な能力だと思います。私自身の経験からも新規の案件に取り組む際には、必ず解決が難しい問題が発生します。



そして「解決するためにはどうすればよいか?」 を模索して、発生した問題を何とかクリアする能力の有無が、結果を左右する決定的な因子だと思うからです。



今回のマスクの記事を拝読して、あらためて複雑な問題を解決する能力」の重要さを確認しました。しかし、この能力を鍛えるためには、日々難題と向き合わなければならないのがしんどいですね(笑)。



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2015年

11月

10日

自分の言い訳に気付く・・・

 

私はゼロから這い上がってきたので、親世代から金銭的な恩恵を受けた経験がありません。更に、経済的に脆弱な親の面倒を一手に引き受けざるを得ない状況です。

 

 

それ自体は仕方が無いことで、生まれを変えることは不可能であると割り切っているため、先代から大きな資産を継承する周囲の多くの方達を「羨ましい」と思うことはあまりありません。

 

 

しかし、羨ましいと思う気持ちは無いものの、資産規模に比べてキャッシュフローが少ないことに対しては、フルローンで資産規模を拡大しているので、ある程度仕方無いと思っていました。

 

 

つまり、もともと資産を所有している方の場合は、土地が「タダ」なので大きなアドバンテージがあるという理屈です。しかし、金融資産投資や不動産売却益で純資産を拡大させると、この差が無くなってきます。

 

 

そして、気付いたころには10年前に目標としていた方たちに、ある程度肩を並べる程度の純資産を形成していることに気付きました。しかし、キャッシュフローは相変わらず低いままです。

 

 

これは、地価の高いエリアに特化しているため収益性が低いことが影響していますが、それだけが原因ではありません。自己分析したところ、投資判断の甘さが収益性を押し下げている案件が結構あるのです。

 

 

今まで、「私にはハンディがあるから・・・」という言い訳で誤魔化していましたが、そろそろ現実を直視するべき時期がやってきたように思います。

 

 

資産形成において、判断を甘くして投資基準を下げる行為は禁物です。「少しぐらいはいいだろう」という気持ちでは、後日に手痛いしっぺ返しをくらいます。

 

 

資産形成を志してそろそろ20年になりますが、このような過去の判断ミスの案件が根雪のように溜まっています。キャッシュフロー低下の元凶となっているので、ぼちぼち資産組み替えを断行しようと思います。


 

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2015年

11月

07日

初めての投機体験

 

11月4日に郵政グループ3社のIPOがありました。今回は1987年のNTT以来の超大型上場で、日本国の威信をかけてオールジャパン体制を組んでおり、なんとしても売出価格割れを回避する意図を感じます。

 

 

ただし、これだけ巨大な時価総額と本業の成長性の無さから売出価格を大幅に上回る初値を付ける可能性は低いと考えられていました。しかし、蓋を開けると3社とも大幅に売出価格を上回りました。

 

 

日本郵政は売出価格1400円に対して初値1631円(終値1760円)でした。ゆうちょ銀行は売出価格1450円に対して初値1680円(同1671円)、かんぽ生命は売出価格2200円に対して初値2929円(同3430円)でした。

 

 

初日の終値ベースでの3社の時価総額を単純合算すると17兆4975億円で、日本国の威信をかけた大型株式公開は、予想以上の成功を収めました。関係者はほっとしていることでしょう。

 

 

さて、これだけ話題になった今回の郵政グループ3社のIPOですが、ブームに乗ろうと私もIPOに初参加しました。しかし、私は郵政グループ3社を全く評価していません。理由は下記のごとくです

 

 

  1. 金融機関への投資にアレルギーがある
  2. インフレに非常に弱い銘柄である
  3. ビジネスモデルが貧弱
  4. 親子上場である

 

 

①に関しては金融機関のバランスシートの評価方法は一般事業法人と異なるため、私には金融機関の財務状況を正確に判断する能力がありません。いわゆる食わず嫌いの典型ですね(笑)

 

 

②に関しては郵政3社で膨大な日本国債を保有しており、インフレが発生した場合に膨大な損失を計上する危険性が高いです。③に関しては官業の宿命で根本的な解決は難しく、④は企業統治の問題があります。

 

 

このため今回のIPOへの参加は「投資」ではなく「投機」となります。世間一般では今回の郵政グループ3社上場は個人投資家の「投資」の起爆剤と言われていますが、私には「投機」以外の何者でもありません。

 

 

そして、「投機」デビュー戦の結果は、割り当てられた300株を初日に売却して約6万円の利益を出して終了しました。実質的に30分ほどの作業時間で6万円の利益を出したのでまずまずの結果だと思います。

 

 

下馬評通りに初値が売出価格を上回ったので、今回の投機は成功裡に終わりましたが、やはりポイントはいかにして新規公開株の割り当てを増やすかでした。

 

 

私は、約10の証券会社から合計30000株申し込みましたが、割り当てはたった300株でした。これに対して私の知り合いは約4000万円分の郵政グループ株の購入を証券会社から直接打診されたそうです。

 

 

今回のIPOでの私の利益6万円と比較すると全く比べ物にならない利益を達成しています。やはり、このレベルになってくると「お金をもっていること」は重要ではなく「誰を知っているか」が重要なのでしょうね。

 

 

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2015年

11月

03日

区分マンションは自然の摂理に反す?


先日、所有している区分マンションのひとつの管理組合からポンプ工事の請求書が届きました。何でも、突然断水したそうで原因は揚水ポンプの経年劣化で、ポンプは2台ともダメになっていたようです。



このポンプ交換の工事費用が180万円かかったらしく、その費用支払いの承諾書へのサインを求められたのです。修繕積立金が800万円ほどしかないのに、今回の修繕で一気に1/4が蒸発してしまいました。



築30年のマンションで設備の老朽化は仕方無いとはいえ、先行きが思いやられます。このマンションは私にとっては投資用に購入したのですが、ほとんどの方は終の棲家として購入されています。



大規模修繕もままならない状況で、このままいくと将来的にスラム化は避けられないと判断しています。全て自分が所有している1棟マンションなら対策の立てようもありますが区分では如何ともし難いです。



マンションはもともと狭い土地に無理をして人間の居住空間を造っています。これは自然の摂理に反する行為なので、設備を維持するためには戸建以上に資金と労力が必要です。



マンションは物理的に自然の摂理に反する構造物ですが、それに輪をかけて区分所有という形態は古来からある所有権という概念からも逸脱しています。



このように区分マンションという存在は、二重に自然の摂理に反した存在なので、同条件の戸建と比較して資産価値を長期に渡って保つことは難しいです。



それにも関わらず都心部では不動産=区分所有マンションという構図が出来上がっています。週刊誌の特集でも駅力を検証! というタイトルでも、ほとんどは区分マンションをベースにした検証に過ぎません。



このような状況下では、区分マンションは価値があると思い込んでしまいます。これはまさに「皆で渡れば怖くない」方式の考え方で、区分マンションは価値があるという共同幻想の上に成立っているのです。



既に区分マンションを所有している方には気分の悪い話だと思いますが、都心の超一等地の区分マンションを除いて区分マンションに資産価値があるとは決して思ってはいけないと思います。



区分マンションに対する基本的な考え方は「ババ抜き」だと思います。利用価値が無くなったり収益を確保できそうなら、早々に売却して区分所有マンションを持ち続けるリスクを回避するべきだと思っています。



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2015年

10月

31日

心の健康も大事!

 

先日、某勉強会で心の健康についての講演を拝聴しました。講師の方はPCM(process communication model)というコミュニケーションツール・プログラムのインストラクターでした。



PCM自体は「ふ~ん」という感じでしたが、講演のつかみの部分で約10億円を所有する90歳の資産家が、たったひとつ空室ができただけで空室をとても気にして夜も眠れないという例え話が興味深かったです。



もちろんこれは架空の話なのでしょうが、ニュアンスとしては理解できる状況です。私もどちらかと言えば心配性なので、ひとつでも空室が出ると心配になって気持ちが落ち込みがちです。



複数の物件を所有しているので、物理的に常に満室稼働させることは不可能です。理性では理解しているものの、気持ちの面でどうしても気になって仕方がないのです。



不動産経営に限らず、投資全般に渡って同じような心理的傾向があります。おそらくこの細かいことまで気になる性格が、私が躍進できた原動力のひとつだと思います。



しかし、資産形成にゴールは無いので、どれだけ資産が増えても心理的には常にストレスに苛まれ続けることになります。実は、私は約18年前に掲げた目標を既に達成しています。



客観的にみれば、もうそろそろいいんじゃないの? という状態なのですが、自分自身の気持ちとしては全くそうではありません。日々些細な(?)ストレスに晒されているのが現実です。



そして、ストレスに晒され続けると身体にも良くありません。もちろん、精神的にも非常に損なことが多いので、ストレスに晒される状況を減らしていく必要があります。



そのためには、やはり「気にし過ぎない」ことが大事だと思います。「心配事が現実化したときに、実際にどの程度の損失が生じるのか」を具体的に把握することが一方だと思います。



このような習慣を身に着けることによって、心配事という「オバケ」の正体を掴むことが可能となります。意外と金銭的な損失は大きくないことが多いことに驚く方も多いのではないでしょうか。



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2015年

10月

27日

外貨を稼ぐのは生まれて初めて!

 

Airbnbに本格参入して早数ヶ月ですが、Airbnbに連結している銀行口座には凄い勢いでゲストからの入金があります。私の場合、ほぼ100%外国人旅行者なので、この入金は外貨を獲得していることになります。

 

 

社会に出てからかなり長い年月が経ちましたが、私のキャリアの中で外国からの収入を得ることは外貨預金や株式配当金を除くと、ほぼ初めての経験です。

 

 

資源に乏しい日本は貿易立国です。つまり外国で稼いで日本国内を潤すことが基本的な収益構造です。しかし、国際社会の激しい競争を勝ち抜いて外貨を獲得することは容易なことではありません。

 

 

トヨタ自動車が日本人の尊敬と注目を集めるのも、彼らが外貨を獲得してくれるおかげで日本人が豊かな生活を送れるからです。外貨を稼げる能力のある存在は非常に希少なのです。

 

 

一般的にはトヨタや昔の家電メーカーなどの外貨を稼ぐ能力のある会社の社員よりも、医師・弁護士・不動産オーナー、最近の公務員などの方が、社会的なステータスが高いです。

 

 

しかし、日本全体のことを考えると、これらの人々が外貨を稼いでいるわけではありません。彼らはトヨタ等の一部の日本の至宝が稼いできた外貨でヌクヌクと生活しているという構図が成り立ちます。

 

 

ごく一部の外貨を稼ぐ能力のある会社が、残りの日本社会の構成員の全てを養っていると言えます。極論すると、有能な1%の会社が99%の普通の国民を養っているのです。

 

 

「日本にトヨタがあって良かった!」と心の底から思います(※)。私のように国内でしか稼ぐ力の無い人間は、所詮トヨタなどの日本の至宝に養ってもらっているに過ぎないからです。

 

 

そんなコンプレックスに苛まれている私ですが(笑)、最近はAirbnbでかなりの外貨を稼いでいます。本当は私が稼いでいるわけではなく、先人が築いてきた歴史や文化が稼いでいるのですが・・・

 

 

しかし、形はどうであれ「外貨を稼いでいる」という事実は重要です。従来のAirbnbは近いうちに規制で潰される可能性が高いので、簡易宿泊所などで遵法性を担保しつつ外貨を稼ぐ手段を構築しようと思います。

 

 

※ トヨタに感謝と言いながら、トヨタの自動車は一度も所有したことがありませんし、トヨタ株の購入も一度もありません・・・

 

 

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2015年

10月

24日

リスクを回避する不動産投資手法

 

先日、築不詳の築古木造戸建に買い付けを入れました。私のメインのエリア内での立地はかなり希少なのですが、立地の希少さに比例して地価も高く収益性を確保しにくいことが難点です。

 

 

今回は240万円坪の物件価格に対して、路線価が120万円/坪しかありません。私のメインのエリアでは、路線価と実勢価格の乖離が2倍以上が普通です。

 

 

このため満額での銀行融資は難しく、かなりの現金を投入することが前提となります。レバレッジをかけてどんどん規模を拡大していく昨今の不動産投資手法が通用しにくいエリアなのです。

 

 

このため、私のメインのエリアでの競合は不動産投資家系大家ではなく、もともとの地主系大家もしくは路線価と実勢価格の乖離を利用して資産を消しこみたい相続対策系大家となります。

 

 

このように、何のバックグランドも無い者にとっては非常に戦い難いエリアなのですが、それにも関わらず私がこのエリアに特化する方針を堅持していることには理由があります。

 

 

不動産は立地が全てだと考えているからです。基本的に地価と収益性は反比例しますが、収益性の低さは安定した不動産利用価値の裏返しでもあります。つまり収益性は低いものの、安定経営を実践できるのです。

 

 

不動産投資を安全に実践するには普段のオペレーションが大事ですが、もっと大局的に考えることも必要です。それは最低でも10年以上の長いスパンを生き残るためにはどのような対策が必要か? という視点です。

 

 

この対策として、私は下記の2点を心掛けています。

 

  ① 自己資金比率を高める

  ② 流動性を高める

  1. 潤沢な金融資産を保有する
  2. 立地にこだわる
  3. 換金が容易な規模の物件を多数所有する

 


ビジネスで破綻する原因のほとんどは資金ショートです。① 自己資金比率を高めることと、②-1 潤沢な金融資産を所有することで、資金ショートを起こす可能性を極限にまで低下させることが可能です。

 

 

そして、②-2と②-3はイザという時に、換金しやすい物件を所有することを意味します。立地が良くても大規模過ぎる物件は、買い手の数が限られるので売却には不利となります。

 

 

5億円の大型物件1棟よりも、1億円未満の規模の小さな物件5棟の方が不動産投資の安定性が増すと思います。確かに物件数が増えると管理が大変ですし、投資効率も低下します。

 

 

オペレーションするなら好立地の大型物件がベストですが、有事の対応を考えると売却の容易な小振りな物件を多数所有する方が安全だと思うのです。

 


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2015年

10月

20日

レビュー: 楽天ふるさと納税

 

10月も半ばを過ぎ、平成27年も終盤に差し掛かろうとしています。そろそろ、ふるさと納税の寄付金額を確定する季節です。私も目標金額に向けてふるさと納税の寄付業務を加速させています。

 

 

そんな中、楽天市場にふるさと納税のコーナーが出来ていることに気付きました。サイト自体は今年の7月に開設されてようです。さすが楽天、話題性のあるモノには何でも食いついて来ます(笑)。

 

 

楽天市場でふるさと納税を実行するメリットは下記のごとくです。

  • 寄付金額に楽天スーパーポイントが付与される
  • 楽天市場のアカウントがあれば、通常のショッピングと同じ感覚で寄付できる

 

 

これはなかなか画期的なサイトではないのか? ということで早速楽天ふるさと納税を試してみました。まず、サイトの構成が最大手の「ふるさとチョイス」に酷似しています。

 

 

しかし、実際に検索してみると掲載されている自治体数があまりに少ないことに気付きました。う~ん、これではあまりにも選択の余地がありません・・・

 

 

めげずに、これは!と思う自治体を探し出して寄付してみました。トップ画面は「寄附を申し込む」ですが、2ページ以降は「購入」になっています(笑)。インターフェースは完全に楽手市場のショップです。

 

 

このため、住所やクレジット番号を入力する手間が無く、通常の楽天市場でのショッピングと何ら変わるものはありません。これは少し便利かもしれません。

 

 

しかし、ふるさとチョイスでもアカウントを作成してログインすれば、クレジット番号を入力する作業が必要なだけなので、楽天ふるさと納税が圧倒的に使いやすいわけではありません。

 

 

残念ながら2015.10.20現在では、ふるさとチョイスに品揃えで大きく水をあけられているため、ふるさと納税のポータルサイトとしての力の差は歴然としています。

 

 

2015.7月開始なので仕方無いと思いますが、ふるさと納税フィーバーが終わるまでにふるさとチョイスを逆転することは難しいことが予想されます。

 

 

しかし、儲かると見ればどんな分野にでも新規参入してくる楽天の貪欲さは目を見張るものがあります。中小の業者しかいない業界では、資金力にモノを言わせてあっという間に確固たる地位を確保します。

 

 

旧来の日本企業ではありえないフットワークの軽さとニッチ分野へのアンテナの張り方は尋常ではありません。ソフトバンクの豪快さが話題に上りがちですが、楽天も侮れない存在だと感じました。


 

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2015年

10月

17日

金融資産投資で最も重要なポイント

 

先日行った金融資産形成のセミナー後の懇親会で、出席者から感想をお伺いして少々がっかりしてしまいました。ほとんどの方は「私にはできそうにない」という感想だったのです。

 

 

私の金融資産投資手法は「超長期逆張り投資」です。限定された購入対象を、数年に一度の買い手有利な状況下でのみ買い下がっていく投資スタイルです。

 

 

このため、客観的(後追い的)にはリスクが低くて、才能不要の投資手法であると思っていました。この手法なら投資の才能が無い人でも実践可能だと考えていたのです。

 

 

しかし、セミナー参加者の多くが、その状況下で精神を平穏に保つことは難しいと感じたようです。言われてみれば、今の私でさえも少なからず精神的なストレスを感じながら金融資産投資を敢行しています。

 

 

理論的に考えれば比較的ローリスクでミドルリターンを獲得できるのですが、私の投資手法の最大の問題点は、最初の成功体験をどうやって積むかであることに気付いたのです。

 

 

要求される金融資産投資の能力はさほど高くありません。しかし、投資期間中にかかる精神的ストレスが尋常でないため、一度も成功体験が無い人が実践するとかなりの確率でドロップアウトしてしまいそうです。

 

 

ドロップアウトしてしまうと単なるナンピン買いで負けてしまった投資家になってしまいます。一度でも成功体験があると、最後まで耐え抜いて大きな利益を得る可能性が広がるのですが・・・

 

 

この「最初の成功体験」が逆張り投資の最大の難関です。逆張り投資の精神的なハードルが高過ぎるため、才能がある人しか勝てない順張り投資が人気化するのだと思います。

 

 

しかし、この「最初の成功体験」を伝えることは非常に難しいです。言葉で説明し難いのですが、一旦相場が反転すると2~3割の含み損は2~3週間程度で含み益に転じることも少なくありません。

 

 

一度でもこの感覚を体験すると、2度目から勇気を持って買い下がっていくことが可能となります。もちろん、投資対象は吟味する必要がありますが、逆張り投資の研究は得るものが大きいと思います。

 

 

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2015年

10月

13日

資産形成で資格取得が危険なワケ

 

不動産投資は株式投資と比較して、ハードルが高いと考えられています。株式投資の場合にはある程度のお金があれば、証券会社に口座を開いて株式を購入するだけで開始することができます。

 

 

一方、不動産投資では扱う金額が大きいため、まず知識を仕入れることが重要です。そして、公開市場ではないアナログな市場でお宝物件を探して、価格交渉を行いながら購入する必要があります。

 

 

このため、なかなか不動産投資に踏み込めない方が多いのが現状です。私は名刺に宅地建物取引士の資格を入れているため、宅建の資格は不動産投資を行う際に取得するべきか? とよく質問されます。

 

 

結論的に言うと、不動産投資を行う上で宅地建物取引士の資格は全く役に立ちません。もちろん、試験で出題される範囲の知識は知っておく必要がありますが、試験に合格するレベルの知識は全く不要です。

 

 

私が宅地建物取引士の資格を持っている理由は不動産投資を実践するためではなく、知り合いの会社でどうしても宅地建物取引士の資格保有者が必要だったため頼み込まれたためです。

 

 

通常、半年の勉強期間が必要なようですが、大学に合格したばかりで頭の働きが人生の最盛期に差し掛かっていた私は、実質1週間の勉強期間で合格しました。大学入試に比べて非常に簡単な試験だった印象です。

 

 

泥縄式の勉強で合格したから不動産投資の実務に役に立っていないのでは? という意見もあるかもしれませんが、資格試験の勉強程度で実戦に役立つ知識を身に着けることは不可能だと思います。

 

 

これは宅地建物取引士の試験に限らず、司法試験や医師国家試験などの最難関国家試験にも当てはまります。これらの最難関国家試験といえども所詮はペーパー試験に過ぎず、実戦では何の役にも立たないのです。

 

 

資格試験が実践で役に立たないことは分かったが、なぜ資格試験が資産形成において危険なのか? それは、資格を取得することに熱中してしまい、肝心な部分の学習が疎かになるためです。

 

 

これは宅地建物取引士だけではなく、ファイナンシャルプランナー(FP)や○○士などの各種民間資格全てに当てはまります。最近では「家元ビジネス」が全盛で、乗せられてしまいがちなので注意が必要です。

 

 

もちろん資格取得が目的ではなく、「知識取得」目的で学習する分には何の問題もありません。ただし、往々にして目的が知識取得から資格取得に変化してしまいがちです。

 

 

これは特に高学歴で認知能力に優れた人が陥りやすい罠です。認知能力が高いと資格取得が普通の人に比べて簡単にできてしまうので、資格コレクターで終わってしまいがちなのです。

 

 

投資やビジネスで成功するには、認知能力もさることながら非認知能力の方が重要だと言われています。非認知能力を高めるには実戦の中で能力を鍛え上げるしか方法がありません。

 

 

資格取得が目的ではなく、投資やビジネスでの成功が目的であることを再度思い出して日々の行動を最適化するべきではないかと、私は常々考えています。

 

 

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2015年

10月

10日

ブラジル投資の是非を検討

 

先日、クローズの会で金融資産投資についての講演を行いました。相変わらず喉が弱くて後半戦は結構大変でした。その後の懇親会で、ブラジルへの投資について意見を求められました。

 

 

米国の利上げ観測や中国の景気低迷のためにブラジルを始めとする新興国は軒並み経済が良くないです。このため株価や通貨もかなり売り込まれています。

 

 

私自身は新興国についてあまり興味が無かったので、意見を述べるほどの知識を持ち合わせていませんでした。そこで帰宅後にブラジルの株価指数と通貨のチャートを調べてみました。

 




まず、ボベスパ指数のETFであるEWZの15年チャートですが、上記のようにかなり下げています。ただ、資源安のピークであった2002年の最安値である5.79まではまだまだ差があるようです。



 

 

一方、2008年に日本でも東証にブラジル株式指数・ボベスパ連動型上場投信(1325)が上場しています。流動性が低いのが難点ですが、わざわざNYSEまで出かけていかなくても購入できるのがありがたいですね。

 

 

EWZのデータとの比較で2002年レベルにボベスパ指数が下落すると、ボベスパ連動型上場投信が29円となる計算です。そこまで下落するとは考えにくいですが、まだ投資開始するのは時期早尚である印象です。



 

 

次にブラジルの通貨レアルの20年チャートです。レアルは1994年から導入されています。レアル円は資源安のピークとほぼ同じレベルにまで下げているようです。これは確かに「買い」かもしれません。

 

 

問題点は、レアルを購入することは非常に難しいことです。まずFX業者でレアルを扱っているのは、2015.10.10時点でIG証券のみです。ネット銀行のいくつかは外貨預金を扱っていますがスプレッドが大きい!

 

 

大証に上場していたレアル連動上場投信(ETF)は人気低迷のため上場廃止になっています・・・。NYSEarcaにはBZFというETFが上場していますが、コレも流動性に難ありです。

 

 

結論を述べると私の投資基準ではブラジル株式購入は時期尚早、ブラジル・レアルには投資妙味がありそうです。しかし、現時点では残念ながら日本からブラジル・レアルに投資する手段がほとんど無いです。

 

 

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2015年

10月

06日

廃屋物件の紹介

 

昨日の夕方に、懇意の不動産業者の方からメールが届きました。私がターゲットにしているエリアで350万円の廃屋が売りに出たとのことでした。今回の物件は電話でなくメールであるところがポイントです。

 

 

つまり、それほど急ぎの案件ではない(=それほどお買い得ではない)ということです。こちらから電話で物件の概要をヒアリングしましたが、物件の状態はかなり悪いようです。

 

 

25㎡程度の平屋ですが、屋根を葺き替えてユニットバスを入れるとコストが200万円くらいかかりそうです。そうなると現状では諸経費込みで600万円ちかくになってしまい投資妙味がありません。

 

 

これが200万円とはいわないまでも250万円ぐらいに価格交渉できればギリギリ合格ラインでしょうか?ただし、この場合でも物件単体の収益性はグロスで12-3%程度です。

 

 

まぁ、築古木造戸建の場合はグロス ≒ ネットなので、政令指定都市内の物件としてはそれほど悪い数字ではないのかもしれません。ぼちぼち物調して買い付けを入れるか否かを判断しようと思います。

 

 

それにしても、この業者さんの頭の中では「ボロ家・廃屋」=「私」という等式が成り立っているのは、我ながらちょっと苦笑です。この業者さんから紹介される物件は、このような物件が多いのです。

 

 

しかし、今回の物件のように350万円程度のモノは仲介手数料をあまり取れないため、通常の不動産業者さんはあまりまともに取り合いません。そんな面倒な物件を嫌な顔せずに紹介してくれるので感謝です。

 


やはり、自分の理想とする物件を取得するには、懇意の不動産業者さんの力が不可欠です。この業者さんに報いるためにも、取り合えず(低い価格ですが)買い付けは入れようと思います。

 

 

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2015年

10月

03日

金融資産投資技術は世界中で通用

 

次週、一般募集無しのクローズで金融資産投資セミナーを行います。このため、ここ2週間ほどはヒマを見つけては金融資産投資のまとめばかりしています。

 

 

私は周囲から「不動産の人」という目で見られがちですが、自分の意識の中では不動産が中心ではありません。私にとって不動産は2割程度の比重です。不動産投資歴よりも金融資産投資歴の方が長いほどです。

 

 

資産形成セミナーをおこなった際のアンケートでは、金融資産投資の評価が不動産投資の評価よりも低かったのでちょっとショックを受けたことがあります。

 

 

そのリベンジというわけではないのですが、今回は金融資産投資の技術を講演します。不動産では①立地 ②税制 を重要視した投資戦略ですが、金融資産投資では資金投入タイミングを重要視しています。

 

 

対照的な点は、不動産投資は狭いエリアに特化していることに対して金融資産投資は広い分野でアノマリーの発生を探し出すことです。両者に共通する点は「買値が投資の収益性が決まる」ことだと考えています。

 

 

それぞれの投資特性から、不動産投資は極めて地域限定色が強いです。自分の得意エリア(およそ数キロ圏内)以外では圧倒的な結果を出すことは難しいと感じています。

 

 

これに対して金融資産投資は、エリアなどは全く不問です。仮に投資対象がブラジルやボツワナであっても、そこに市場性のある金融商品があれば結果を出すことは可能です。

 

 

更に、自分が世界中のどこに居るかさえも問題になりません。厳密には税制の問題があるので多少は居住地域の縛りがありますが、基本的にはネットにつながる環境であるかぎり場所は不問なのです。

 

 

このように考えると、金融資産投資技術は意外にも世界中で通用する技術であることが分かります。自分の得意な手法をマスターすると、それだけで場所を選ばず生活していくことが可能なのです。


 

まだリタイヤしていない私が言うと説得力が無いのですが、実業を辞めても金融資産投資技術をもっているとメシの種には事欠きません。今回は、このあたりのことについて講演しようと思っています。

 


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2015年

9月

29日

プチ・リノベが大流行?


先日、某家主の会が主催の大規模修繕セミナーに参加してきました。私は所有物件のひとつで年内の大規模修繕施工を検討しています。この大規模修繕の勉強のための参加です。



パネラーの皆様は、そこそこの規模の物件の大規模修繕だったようでかなり熱心に研究されていました。大規模修繕は利益を生まないため億劫な作業ですが、費用が大きいので沢山勉強する必要があります。



セミナー後の懇親会に移動する際に、懇意の大家仲間にセミナー内容の感想をお伺いしました。講演内容自体は目新しいものは無かったで月並みな感想でしたが、少し気になる小話が出ました。



何でも、都内ではデザイン事務所が引っ張りだこだそうです。デザイン事務所は大規模修繕の際に、外観のリノベーションを担当します。フロント・リノベーションを施すことで物件は劇的に見栄え良くなります。



この手のデザイン事務所は1件あたりのデザイン料で稼ぐビジネスモデルなので、物件規模や大規模修繕の規模はあまり収益性には関係ありません。



したがって、できるだけローコストで見栄え良くするリノベーションを希望する物件オーナーと利害相反はありません。そして、都心の物件オーナーは物件売却を目的にプチ・リノベを行うそうです。



フロントだけでもリノベーションすることで、物件の見栄えが劇的に改善されることを逆手に取って、物件を高値で売却する手法のひとつとしてデザイン会社を入れてプチ・リノベを施工しているのです。



物件にできるだけローコストでお化粧を施して高値で売却するのですが、購入者側の立場からは気をつけないと本来の価値以上の価格で物件を購入することになってしまいます。



不動産はあるていど「ババ抜き」の要素があります。立地に優れた物件以外を購入する際には、今一度その物件は本当にそれだけの価値があるのかを考え直した方が良いのかもしれませんね。



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2015年

9月

26日

個人投資家は情報カーストの最下層


私は日課として毎日5~10分程度かけて主要なマーケットの指標や株価の値動きをウォッチしています。特に売買するわけではないのです、市場を肌感覚として知るために毎日欠かすことはありません。



客観的にサッと目と通すだけなのですが、ときどきアレっ? と思うことがあります。今週もJ-REITの株価の動きに違和感を覚えました。下記のチャートのように週央から急伸しています。




日本ビルファンド(8951)



J-REITは最近の金融市場の大荒れの影響をモロに受けており、株価は軟調です。素人の私から見て株価がここまで急伸する理由が全く分かりませんでした。



理由が分からないまま週末を迎えましたが、25日に日銀の黒田総裁が安倍首相と首相官邸で会談したというニュースが飛び込んできました。どうも新たな金融緩和が検討されたようです。



金融緩和が実施されるのか否かは分かりませんが、市場はこの動きを敏感に察知して、緩和の恩恵を受ける不動産銘柄やJ-REITを数日前から物色していたのです。



この動きは一応は公開情報なのですが、情報の大海から私のような個人投資家が見つけ出すことは不可能に近いです。このことからも私達は情報カーストの最下層であることを改めて思い知りました。



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2015年

9月

24日

運も味方のアパホテル

 

私は、以前からアパホテルに注目しています。それは元谷代表の破天荒な行動力やアパホテルの不動産への関わり方には、小規模な不動産賃貸経営者にも大いに参考になる点が多いからです。

 

 

しかし、私がアパホテルに注目している最大の理由は、2007年に起こった耐震偽装問題です。この耐震問題は、アパヴィラホテル京都駅前とアパホテル京都駅堀川通の使用禁止にまで発展しました。

 

 

しかも開発中の物件や完成物件でも偽装が発覚して、開発の中止や改修工事を行うことになりました。開発中止費用や改修費用の捻出、そして金融機関の返済要請のため保有物件を大量売却して現金化しました。

 

 

耐震偽装問題を収束させる過程で、金融機関に350億円もの巨額の融資を返済することになりました。後から思えば、2007年はミニバブルの絶頂期をやや過ぎた頃でした。

 

 

業界内では、すぐに不動産価格は持ち直すであろうと楽観的な見通しを持っている業者が大勢で、「アパホテルは、こんな時期に売らなければいけないなんてかわいそうだなぁ」という感覚だったそうです。

 

 

しかし、2008年にリーマンショックが発生して不動産を多数保有している会社は大打撃を受けました。結果的に2007年の売却は、ベストに近いタイミングでした。

 

 

保有不動産の大量売却の結果、銀行融資が無く巨額の現金を保有していたアパホテルにとって、急激に値下がりしていく不動産価格は再び規模を拡大していく絶好のチャンスになりました。

 

 

不動産価格の下落のために新興不動産会社が生死を彷徨う中、アパホテルはバーゲンハンティングを行いました。元谷代表は「100年に1度のチャンス」と言いながら都内の土地を安値に取得しました。

 

 

2007年のアパホテルは、今から思うと非常にラッキーでした。しかし、もちろん幸運だけがアパホテルの独り勝ちを演出しているわけではありません。運も実力のうちです。

 

 

このような 「 運 」 も持ち合わせたアパホテルの経営方針をつぶさに観察することは、私たちのような小規模不動産投資家にとっても非常に参考になると思います。実社会では「結果が全て」ですから。

 


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2015年

9月

19日

軍用地投資もそろそろ宴の終わり?

 

先日、沖縄大家の会の代表である下地さんとの懇親会がありました。沖縄大家の会には今年の4月に沖縄弾丸ツアーを決行した際に大変御世話になっています。

 

 

今回は、下地さんが私のテリトリーの地域にお越しいただく機会があったので、地元の大家の会が下地さんの懇親会を計画したしだいです。半年ぶりにお会いしましたが、やはり非常に感じの良い方です。

 

 

下地さんから、いろいろ沖縄の不動産事状をお伺いできましたが、その中でも特に軍用地価格の高騰ぶりが話題になりました。軍用地は形態状は不動産ですが、流動性が高く完全に金融商品となっています。

 

 

軍用地は相続税評価が非常に低いため時価との乖離が激しいです。この特性を利用して、沖縄では鉄板の相続税対策になっています。基本的にはインカムゲインもあるので、長期保有する方が多いそうです。

 

 

しかし、最近のあまりに激しい軍用地価格の高騰ぶりに、古くから軍用地を所有している投資家の中には軍用地を全て処分するケースが散見されるようになったそうです。

 

 

その理由は、ここまで高騰すると「軍用地バブル」が崩壊するのも時間の問題だと感じたからだそうです。そして、軍用地バブルが弾けた後に、もう一度軍用地投資に再参戦する作戦です。


 

私もこの投資家の意見には賛成です。いくら軍用地が日本国がバックについているとはいえ、資産価格が永久に上昇し続けることはありえません。「必ず」価格が暴落する時が来ます。

 

 

基本的にどのような資産であっても安値を拾って高値で売却することが鉄則です。軍用地投資といえども例外ではありえません。いつバブルが崩壊するかは分かりませんが、購入するのは「今」ではなさそうです。

 

 

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2015年

9月

17日

日本国債の格付け引き下げ

 

米国の大手格付会社であるスタンダード・アンド・プアーズ(S&P)は、日本の長期国債の格付けを、21段階中で上から4番目の「AAマイナス」から「Aプラス」に1段階引き下げました。



S&Pの日本国債の格下げは2011年1月以来です。格付大手3社は米国のS&Pとムーディーズおよび英国のフィッチです。ムーディーズとフィッチも1年以内に日本国債の格付けを1段階引き下げています。



S&Pによる日本国債の格付けは中国や韓国と同等でしたが、今回の格下げで中国や韓国以下の格付になりました。格下げの理由としてアベノミクスが国債の信用力を回復させるのは難しい点などを挙げています。



今回の日本国債の格下げは、市場からもマスコミからもさほど大きな扱いを受けていません。リーマンショックで最後のトドメを刺されたために、今では一般人にさえも省みられなくなっています。



そもそも国の経済規模を無視してバランスシートにのみ着目して政府が発行する債券の評価を行うこと自体がナンセンスです。ギリシャなどの小国でさえも世界経済を揺り動かす影響を与えました。



ギリシャのような小国と比べると日本は圧倒的な経済大国です。その日本政府が発行する債券がデフォルトに陥った場合の世界経済に対する影響を予測することは不可能です。



まさに日本は大き過ぎて潰せない(too big to fail )のです。そうは言っても広義のデフォルトの発生は否定できません。広義のデフォルトとは、インフレや通貨安による「円価値の毀損」です。



現時点ではまだ資源安の追い風を受けているため、アベノミクスが成功する可能性は残されています。しかし、資源価格が高騰し始めると状況が一変します。



日本国民としてはもう少し通貨安が続くことを祈りつつ、資源高から制御不能なインフレの発生が不可避になった際の対策を今から打っておくべきだと思います。



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2015年

9月

15日

年下の世代との交流が重要

 

人付き合いをする上で、最も楽なのは自分と同年代との交流です。育った時代背景が同じなので話題で苦労することがあまり無いからです。しかし、同年代との交流だけでは発展性がありません。



まだ自分が20歳台であれば、年上の世代との交流が非常に重要です。業界にもよりますが、社会の中心的な役割を果たす40歳~50歳から得られる知識や経験は非常に貴重なためです。



社会・経済的に成功するには、年上の世代にうまく食い込むことが重要な要素のひとつです。年上の世代にかわいがってもらって知識・経験・人脈を得ることで、成功する可能性を引き上げることが可能です。



では、自分が40~50歳台になって、ある程度社会的に成功するとどうなるのでしょうか? 現代社会では、常に時代の変化についていかなければ、成功を維持することはできません。



自分が中堅世代になったときには、自分を引き上げてくれた世代は第一線から引退しつつあります。それと相反して時代の変化を取り込むためには自分よりも年下の世代との交流が重要となってきます。



情報化社会になって従来の経験の価値が著しく劣化しつつあります。そして、新しいアイデアやセンスは若い世代からもたらされます。成功を維持するためには、年下の世代との交流を進める必要があるのです。



しかし、年下の世代との交流は、同世代以上の人との交流よりも難易度が高いです。この理由は絶対に埋めることができない世代間の壁があるからです。



世代間の壁を埋めようとしても本当の意味で打ち解けることは困難です。年下の世代と共通の話題を持とうとしても、生まれ育ったカルチャーがあまりに異なるからです。



では、世代が異なる人と上手に付き合うためにはどうすればよいのでしょうか? ひとつの解決策は、お互いが提供できる強みをお互いに提供し合うことです。  



既に成功している40~50歳台であれば、その”本物の”経験や知識を年下の世代に提供することができます。その経験や知識と引き換えに、年下の世代から斬新なアイデアやセンスを受け取ることができます。



一方、年下の世代に提供できるだけの経験や知識が無い人は非常に苦しい立場に追いやられます。年下の世代からすると、そのような人と付き合うメリットが何も無いからです。



世代間のコミュニケーションは非常にシビアなので、年下の世代と付き合うことは難しいです。しかし、情報化社会の進展とともに、成功を維持するためにはますます年下の世代との交流が重要となってきます。



私は世代間の交流についてこのような考え方を持っているので、年上の世代だけではなく20~30歳台の方にも(価値ある経験や知識を提供することで)積極的にアプローチしていこうと考えています。



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2015年

9月

12日

不動産投資もトレンドの潮目か?


2015.8.24号の全国賃貸住宅新聞に不動産投資家の近況を伝えるコーナーがありました。顔なじみの方もちらほら載っていたので興味深く拝読しました。



不動産投資の内容もさることながら最も興味深かった点は、現時点でそれなりの規模の不動産投資家になっている方は、2010~2011年にかけて不動産投資を始めた方が多い点です。



私のように2004年ごろから開始している方は少数派のようです。何故、2010~2011年組が強いのか? その理由を考察する上で、2008年のリーマンショックは外せないでしょう。



ご存知のようにバブル崩壊後に不動産価格が最安値をつけたのは2003年ごろです。その後にミニバブルが発生して2006~2007年に不動産価格はひとつのピークを迎えました。



そして、2008年に発生したリーマンショックでミニバブルは脆くも崩壊します。ただし物件価格は2003年ほどには安くなりませんでした。物件価格の絶対値としては2009~2012年の方が高めです。



その後、2013年から自民党政権に代わって日本経済は息を吹き返します。その波にのって不動産価格も2006~2007年のミニバブル越えを果たしました。



2009~2012年に割安に物件を購入した層が、2013年以降の不動産価格高騰期に物件を売却することで巨額のキャピタルゲインを得ました。



つまり、今回の記事に載っていた方はこの時代の波に上手く乗ることができたのです。では、なぜ2003~2004年ではなく、2010~2012年なのでしょうか?



それは銀行融資のハードルが2003~2004年に比べて、2010~2012年で大幅に下がったからです。物件価格は多少割高なものの、銀行融資の窓が開いたためにチャンスをモノにできたのです。



このように、2000年代に入ってからも目まぐるしくチャンスの窓が開いては閉じています。現在進行形でチャンスの窓が開いている分野はありますが、不動産に関してはかなり微妙な状況だと思います。



これは、百戦錬磨の不動産投資家といえども、昨今の物件価格上昇のあおりで物件の仕入れが一時期ほど上手くいっていないことからも読み取れます。



米国のように超長期にわたって不動産相場が強気に推移する可能性も否定はできません。ただし、これは神のみぞ知るであり、ちっぱけな存在の私たちは過熱した市場に近づかいない方が無難ではないでしょうか?



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2015年

9月

10日

タワマン節税も風前の灯?

 

相続税増税の影響は不動産市場に大きな影響を与えます。私の近所でも相続税の負担を減らすために、利回り度外視の1棟新築マンション建設ラッシュが発生しています。

 

 

見栄えの良い土地は、この価格で買うんですか? という価格でがどんどん売れています。売却後半年ほどすると表面利回り5%にも満たないであろう1棟新築マンションが建設されます。

 

 

既存家主の私からすると、収益性度外視の1棟新築マンションは地域の相場を悪化させるので何とも迷惑な話です。しかし、相続税増税は既定路線なので、しばらくこの流れは続くと諦めています。

 

 

そして、1棟新築マンションとならんで人気の相続税対策は、おなじみのタワーマンション購入です。人気の理由は、眺望の良さや資産価値が下がりにくいことに加えて相続税対策になる点です。  

 

 

不動産の相続税評価額は、更地>建物付き土地>賃貸物件の順なので、賃貸物件購入で大きな節税効果を期待できます。特にタワーマンションは戸当たりの土地持分が小さいため相続税評価額が大きく下がります。

 

 

例えば、タワーマンションを賃貸に出せば、相続税評価額は更地の約2割まで下がることもあります。このため、タワーマンションを利用した相続税の節税対策は非常にメジャーになっています。

 

 

このような状況を国税は苦々しく見ているに違いないのですが、税務の専門誌「旬刊 速報税理7月11日号」が、タワーマンション節税について「評価方法がパブリック・コメントにかけられる模様」と報じました。

 

 

タワーマンションを一網打尽にするような規制は現実的ではないという見方が業界では強いようですが、私はこの考え方は国税を甘くみているのではないかと思います。

 

 

いずれにせよ、現在のようなタワーマンション節税対策が永久に効力を発揮し続けることは考えにくいです。これは ①税務面 ②タワーマンションの市況面 の両者の危うい均衡の上に成り立つ手法だからです。

 

 

単年度決算の個人所得税や法人所得税と異なり、相続税対策は極めて長いスパンとなります。タワーマンション節税のように誰でも簡単に対処できる手法は、相続税対策においては逃げ切れないと思います。

 

 

不動産業者が煽っている収益性の低い新築1棟マンション建設やタワーマンション購入などの相続税対策は、極めて危険なので近寄るべきではないと思います。

 

 

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2015年

9月

08日

破綻セミナー雑感


先日、いつも御世話になっている某勉強会で「破綻セミナー」に参加してきました。講演は3部構成で、それぞれ異なるバックグランドの持ち主の方が講師をされました。



破綻関係の知識は残念ながら(?)私も比較的造詣が深いので、概ね理解できる内容でした。ただ私の場合は父親が戦っている姿を傍観していただけなので、主役であった講師の方とは根本的な深さが違います。



さて、破綻時の対応は3者3様で、どの手法が優れているのかは一概に言えません。その中で印象に残ったのは、「何としても生き残る!」という気概を各人がお持ちだったことでした。



日本では巨額の債務を抱える人が悪人という概念が一般的ですが、実は債権者の貸し手責任の観点が抜け落ちています。本来なら連帯保証人を捕るのではなくノン・リコースローンを実行するのが筋だと思います。



しかし、金融機関の審査能力が低いため、貸し手責任を連帯保証人に転嫁しているのです。愚痴を言っても始まらないのですが、本来的には債務不履行に際しても債権者と債務者は同格だと思います。



このような観点から、仮に返済が滞ってしまった場合でも「自分の命と引き換えに」「家族やビジネスパートナーを犠牲にして」債権者に義理を果たすことはナンセンスだと思います。



もともとの金銭消費貸借契約自体が不平等なので、ある一線以上のことに関しては債権者に義理立てする必要は無いと思うのです。返済不能になったら、「早めに」「計画的に」対応を考えるべきです。



過激な(?)ことを述べましたが、もちろん私は債権者への返済はきっちり守っていくつもりです。自分を信じて融資いただいている銀行を裏切ることは絶対にしたくないからです。



しかし、戦争や大規模災害などの不可抗力によって債務不履行になった場合には、やはりまずは自分・家族・ビジネスパートナーを第一に考えて「絶対に生き残る!」という気概で対処しようと思います。



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2015年

9月

05日

産金株本格参戦の1ヶ月後報告


産金株に本格参戦して約1ヶ月が経過しました。8月初旬からNY市場で産金株を購入し始めて現在までに約630万円の資金を投入しています。詳細は下記のごとくです。



  総投資金額 6357454円

  産金株時価 5375885円(1ドル119円換算)

  評価損益  -981569円

  評価率   84.6%



う~ん、1ヶ月しかたっていないのに、我ながら結構ボロボロですね。まぁ、順調に株価は下げており、私の精神も順調に毀損してきています(笑)。



今回本格参戦するまでに約100万円分のABXとNEMを所有しており、この分の評価損は約50万円です。したがって、2015年8月以降の評価損は約50万円なのですが、それでも結構キツイです。



世界的に株式市場は乱高下していますが、産金株に関してはやや異なる理由で一本調子に下落しています。そろそろ、これ以上下がると倒産も視野に入るレベルなので、情報収集は怠らないことが必要です。



投資に値するレベル(時価1000億円以上)の産金株は、NY市場で6社のみです。いつもどおり万遍なくターゲットの6銘柄に資金を投入していこうと思います。



しっかり数字で評価損を把握することで、下落相場での自分のポジションを知ることができます。全体像を把握しさえすれば(=知らないことを無くす)精神的には楽になります。



金融資産投資で利益を出すことは技術的には難しくはないですが、精神的には苦しくて難しいモノです。この苦しみを乗り越えてこそ、巨額の利益を得ることができることを再度自分に言い聞かせたいと思います。



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2015年

9月

03日

大口資産家の選定基準

 

日経新聞に興味深い記事がありました。国税当局が富裕層の課税強化に乗り出しており、「取れるところから取る」という強い姿勢が垣間見えるとのことです。



そして、注目するべき内容として国税当局が注視する富裕層の選定基準が日経新聞の取材で明らかになりました。下記が国税当局による大口資産家の主な「選定基準」だそうです。



  • 所得の合計金額1億円以上
  • 相続(遺贈)財産5億円以上
  • 有価証券の年間配当等の収入金額4千万円以上
  • 所有株式800万株(口)以上
  • 貸金の貸付元本1億円以上



税務署の調査官は、「確定申告書」や所得2千万円超の納税者に提出を義務づける「財産債務明細書」、金融機関などが個人との取引内容を報告する「支払調書」などの資料を基に対象者を抽出します。



その中から保有資産の収益性や流動性が高い人物を重点対象としてリストアップし、「7年一巡」を目安に税務調査しているそうです。まさに狙った獲物からお金を捕る気まんまんですね。



2013年の国税庁の申告所得税標本調査によると、所得1億円超は約1万6千人で、高額の財産を相続した人などを合わせれば、国内の大口資産家は2万人を超えるそうです。これらの方がターゲットです。



税収不足のため将来的にターゲットを拡大することは不可避なことが予想されます。富裕層は海外に脱出するか法人に資産をシフトすることで資産を防衛する必要がありそうですね。



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2015年

9月

01日

株式投資は個人と法人どちらが有利?


現在、NY市場の産金株に本格参戦中ですが、法人と個人のどちらで参戦するべきかを迷いました。永久保有予定なのであれば迷うことなく法人での購入ですが、産金株は市況株です。



また、J-REITや電力株のように配当金額が高いわけでもないので、インカムゲイン目的で長期保有するには資金効率が悪いです。したがって、保有目的は含み益ということになります。



米国が年内の利上げに失敗すれば、世界中の先進国が出口の無い量的緩和を続けざるを得なくなります(永久のゼロ金利政策)。これはすなわち、世界中の通貨の価値が下落することを意味します。



このような未曾有の状況が出現すれば、価値の保管手段として金現物や産金株は輝きを取り戻します。通貨価値が下落するのと反比例して金現物や産金株の価値が高まるからです。



もちろん、世界中が「永久のゼロ金利政策」を採らざるを得ない状況とは資本主義の死を意味しますので、現在社会に生きるものとしてはできる限り現実化して欲しくない未来です。



しかし、現実は好ましくない未来に向けて着実に(?)前進している状況なので、やはり現物資産で通貨価値下落のリスクヘッジをおこなっておくべきだと思います。



このような通貨価値下落のリスクヘッジを金現物や産金株で行う場合には、経済危機の極期に換金して割安になった資産を購入するステップが必要です。そしてこの際に掛かる譲渡税が問題になります。



現在の日本の税制では個人では20%の分離課税に対して、中小企業であれば実質税率は27%程度です。現時点では個人が約7%有利ということになります。



しかし、仮にどこかの時点で損切りしなければならなくなった時には法人所有の方が圧倒的に有利になります(個人は分離課税のため)。法人の場合、譲渡損を他の事業の利益を削減するために利用可能なのです。



以上をまとめると、金や産金株が将来値上がりするまで所有し続けることが可能なのであれば個人購入が有利、どこかの時点で強制的に売却せざるを得ない状況が出現するのなら法人が有利ということになります。



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2015年

8月

29日

宝くじで6億円当選したら?

 

高額な宝くじに当選したら生活はどうなるのかという話題は洋の東西を問わず皆が大好きな話題のひとつです。先日、興味深い記事を見つけたのでご紹介します。

 

 

6億円当せんで年収2000万円が30年間続くとしたらこんな生活?

 

 

ファイナンシャルプランナーとして活躍する消費生活アドバイザーの方が、下記のようなコメントを残しています。

 

 

「私も時々高額くじを買いますが、前後賞含めず、たった1枚買うだけで最高6億円を手にできるチャンスがあるBIGは魅力的。6億円当たったら…年収2000万円の生活が30年間もできるんです!」

 

 

う~ん、本心から言っているのならFPとは何ぞや? ではないでしょうか(笑)。更に、この方は年収2000万円の生活を下記のような6つの例を挙げて解説しています。

 

 

  1. 住宅ローンの支払期間が短縮できる
  2. 子どもの教育費にお金をかけられる
  3. 専業主婦でのんびり。家事外注も可能
  4. 海外旅行は毎回ビジネスクラスで
  5. エステや高級化粧品など、プチ贅沢を実現
  6. 老後資金が不足する心配も解消

 

 

なかなか夢のある(?)話ですが、実際に年収2000万円の方で上記のような生活をしている人はあまり居ないと思います。そして、このような消費することばかり考えている人は、確実に坂道を転げ落ちます。

 

 

そもそも論として、このような生活をすることが目的で宝くじを購入する人が自力で富裕層に到達することは100%無いと断言できます。何故なら資産を形成・保持するためには特殊な能力が必要だからです。

 

 

このような特殊な能力を持たない人が運良く大金を手に入れても、能力不足のために10年も待たずして元の生活に戻ってしまうことが予想されます。宝くじで貴重なお金を浪費しないことが大事かなと思います。

 

 

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2015年

8月

27日

サブリース会社との戦い方

 

家主と地主(61) 2015年 08 月号の特集はサブリースに関するものでした。その中で興味深い記事があったのでご紹介させていただきます。

 

 


 

 

サブリースはなかなか上手く考えられており、知識の無い資産家から法律を盾に資産を収奪する絶好の手法です。新築マンションの登場人物には地主・建築会社・銀行の3者が登場します。

 

 

後の2者が前者の地主を喰い物にしており、後者は前者よりも絶対に損をしない仕組みになっています。しかし地主からは分かり辛いようで、ますます犠牲者(=サブリース利用者)が増加しています。

 

 

サブリース業者を使って新築マンションを建築した時点でほぼ負けが確定しているのですが、今回の特集で傷口を広げないように応戦する手法を解説していました。

 

 

もちろん、100%地主が負けのところを90%負けにする程度のことではありますが、全く何もしないよりはマシだと思います。そのうちでコレは!という記事がありました。

 

 

それは、家賃の減額請求が来たときに安易に印鑑を押さないことだそうです。印鑑を押さなければサブリース会社は調停を経て裁判を起こさなければなりません。

 

 

この場合、2~3年は戦わなくてはいけないので、サブリース会社にとっても大きな負担になります。したがって法的には弱者である地主側にも交渉の余地が出てくるのです。

 

 

サブリース会社から裁判を起こされそうになった場合に、初めて印鑑を押しても遅くはないそうです。このため、まずは印鑑を押さずにNOと言い続けることが重要です。

 

 

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2015年

8月

25日

大荒れに荒れる金融市場!


先週後半から金融市場はすごいことになっていますね!先週土曜日時点でシカゴ市場(GLOBEX)のCME日経225先物が19000割れしていたので、週明けの24日も東京は暴落だなぁと思っていました。



しかし、24日のNY市場があそこまで崩れるとは正直想定していませんでした。産金株に本格参戦しているので、NY市場のオープニングは確認しているのですが、いきなりの大暴落!でびっくりしました。



そして、株式市場の暴落以上に驚いたのは、為替の急激な動きです。ドル円相場が1日で5円も動いたのを見るのはリーマンショック以来です(3.11のときは記憶に無いです)。



為替も株式市場も極めて不安定な状態になっています。今回の変動は9.11、リーマンショック、3.11に匹敵する変動率である印象ですが、前3者はいずれも暴落のトリガーがはっきりしていました。



しかし、今回の暴落は中国経済の減速等が原因ではあるものの、突然発生したサプライズの事件はありません。このため、ここまで大きな変動率に至るとは、正直想定していなかったのです。



先ほど東京市場がクローズしてから株価を丹念に確認しましたが、まだ購入を検討できる株価ではありません。しかし、今回は私の想定範囲を超えている変動なので、注意して相場の動きを見ていこうと思います。



私は現物のみなので究極的にはノーリスクなのですが、信用取引を行っている投資家は大変な思いをしているはずです。これだけ上下に変動すると、どちらに動いてもハイレバレッジでは即死してしまいます。



更に、プット・オプションの売り手に関しては目も当てられない惨劇だったでしょう。ご存知のようにオプション取引で膨大な損失を抱えると、自己破産さえ出来ないですから・・・



私事ながら、NY市場の産金株もかなりの暴落を演じました。今朝起きたら、KGCの10%下の指値があっさり購入できていました(笑)。う~ん、相場はやはり全く読めないモノですね。



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2015年

8月

22日

産金株の初期購入完了!

 

昨日は、米国株の暴落に連れ安して日経平均が500円超の暴落を演じました。未明のNY市場でも530ドル安と暴落しており、中国経済への懸念で世界同時株安の様相を呈しています。

 

 

シカゴ市場(GLOBEX)のCME日経225先物は19000円割れしており、週明けの日本市場でも更なる株価暴落は必至の状況です。逆張り投資家としては、なかなか楽しそうな状況です。

 


しかし、個別株の株価を確認すると、まだまだ買えそうな株価ではありません。J-REIT・電力株ともに、私の購入価格と比べると雲の上のような高値圏に留まっているのでお呼びでは無いようです(笑)。



さて、そんな市場の喧騒とは別のところで私は株式と格闘しています。私の現在の主戦場はNY市場の産金株です。8月初旬に本格参戦してから大手産金会社の株式を購入してきました。



そして、今朝のNY市場がクローズになった時点で産金株への総投資金額が500万円ちかくになりました。文字通り、毎晩NY市場で産金株の買い物をしている状況です。



外貨資産への本格投資は2011年の円高局面以来、株式への本格投資は2012年の日本市場の電力株以来です。大手産金株1銘柄あたり10000ドル前後の資金を投入しており、初期投資が完了しました。



この後は、産金株の株価が下がれば10%ずつで購入していこうと思います。どこまで購入できるのか楽しみですが、懸案事項は中国経済減速懸念に端を発した米国の利上げ後退観測です。



このところの金ETFや産金株の反発は、米国の利上げ後退観測が原因です。金はドルの代替通貨と見なされています。このため、利上げによるドル価値の上昇が遠のくと、金が見直されるという構図になります。



このように中国経済の減速懸念に端を発した株安や米国利上げ後退観測が市場の撹乱要因になっていますが、産金株の動向にも影響を与えることを念頭において投資判断したいと思います。



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2015年

8月

20日

自分をレアアイテム化しろ!

 

2015.8.22号の週刊ダイヤモンドで興味深い特集がありました。子供の教育に関する特集なのですが、その中で藤原和博さんがおっしゃられている「自分をレアアイテム化しろ!」がとても印象的でした。

 




特集記事の中で、さまざまな職業が時給換算で比較されていました。そして、最上位の世界的コンサルタントの時給80000円から、最低限のアルバイトの時給800円まで約100倍の差があるそうです。



藤原さん曰、世界的コンサルタント(時給80000円)や医師・弁護士(時給30000円)などの時給が高いのは、職業の難度が高いためではなく就労数が少なく「希少」なことが理由だと述べています。



これはまさにその通りだと思います。医師や弁護士は国からの規制で数が制限されているため数が少なく「希少」な存在です。このために時給が高くなり、その高い時給に引かれて人気が集中します。



人気が集中するため、限られたパイをめぐって激烈な獲得競争が生じることで職業の難度が上がってしまいます。このように「職業の難度が高い→希少」ではなく、「希少→職業の難度が上がる」が正解なのです。



このようなことから導き出されることは、「皆と同じことをしない」ことが重要となります。皆と同じだと希少性が無くなり、価格競争に巻き込まれてしまいます。



私の持論はまさにこの通りで、社会に出てからはできるだけ人と違うことをするように心掛けています。ただし、このことは学生時代には当てはまらないと考えています。



こう言うと今回週刊ダイヤモンドの特集記事と反対になるのですが、現在日本では東京大学や国公立医学部などの最難関に合格するために必要な労力と、得られるメリットの間に大きな乖離が生じています。



極端に言うと、ちょっとがんばっただけ(※)で難関大学に合格できるので、「やらないと損」な状況が出現しているのです。30年前と比べて難関大学の定員は変わらないのに受験者数は半減しているからです。



  ※ 約1500~2000時間の勉強時間で合格圏内に到達します



ちなみに、今回の特集でも少しだけ触れられていましたが、時給8万円の上には、時給換算不可能な領域が広がっています。最終的にはこの領域を目指して切磋琢磨するべきだと私は考えています。



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2015年

8月

18日

買い上がりにやられた?!

 

先日、私の漁場で希少な物件が売りに出ました。かなりの川上物件だったのですが、売主から直接の情報を流してもらった業者さんは2社でした。そのうちの1社のルートで私のところに情報が来ました。

 

 

物件調査をするまでもなく即買いの立地だったので、坪250万円超の土地価格であったものの間髪入れずに買い付けを入れました。ほぼ同時刻(30分差)に他ルートで買い付けが入りました。

 

 

しかし、私の方が僅かに早かったので鼻の差で競り勝ちました。意気揚々と懇意の銀行の融資担当者に融資依頼を行いました。路線価と実勢価格の差が激しいので厳しい戦いですが何とかメドは立てています。

 

 

半分ぐらいは物件を購入したつもりでいましたが、昨日に仲介業者の方から「買い上がり」が入ったとの連絡がありました。とっくに商談中になっているハズなのですが、お構いなく買い上がってくるそうです。

 

 

しかも本当なのか分かりませんが、複数件の買い上がりだそうです。確かに素人目に見ても極めて希少な立地の物件なので、買い付けが殺到することは容易に予想できます。

 

 

しかし、売主が買い上がりに流れそうという連絡はやはりショックでした。「○○さん、状況が良くないので、こちらもあと500万円買い上がりますか?」と急かされました・・・

 

 

物件の総額からすれば誤差範囲内の金額ではあるものの、少し冷静になって考えてみました。仲介業者は懇意の方なので、いまさら私を騙そううとする理由はありません。

 

 

したがって、本当に売主が一番手の私を無視して買い上がりを優先しようとしているようです。仲介業者さんは日本を代表する不動産会社のひとつです。

 

 

今後のつきあいも含めて売主に説得工作してくれていますが、かなり旗色は悪そうです。普通に考えたらこちらも買い上がってガチンコ勝負する方が多いと思います。

 

 

しかし、株式投資家でもある私の経験上では、長期的にみると買い上がった局面で最終的な利益を上げることができた場面はかなり少なかったです。

 

 

このため、今回は買い上がることは止めにしました。仲介業者さんの説得が効いて購入できればラッキーと思うようにします。市場が熱い時に無理して購入するとロクなことが無いと思うからです。

 


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2015年

8月

15日

時代で変わる経営者のスタイル


2015.8.3の全国賃貸住宅新聞で興味深い記事がありました。全賃オーナーの亀岡大郎氏と全賃新聞に頻回に広告を発注している会社社長との対談記事である「亀岡大郎のトップ対談」です。



亀岡大郎氏は大正15年生まれで、戦後日本の経済界を記者として生き抜いてきた方です。数多くの大企業の社長に取材したことを誇りにしているようです。



亀岡大郎のトップ対談」では、毎回のように亀岡大郎氏がいかにすごい経営者と懇意であったのかを自慢する場面があって、年甲斐の無いヒトだなぁと思いながらも微笑ましいです(笑)。



そんなおちゃめな亀岡大郎氏ですが、今回は珍しく良いことをおっしゃられていたのでご紹介します。経営者に求められるスタイルは時代とともに変わるとのことです。



昭和30年ごろは労働争議の時代だったので腕っ節が強くないと経営者は務まりませんでした。昭和40年ごろは世界のマーケットの要請に応じる設備投資のための借金名人が経営者の鏡だったそうです。



そして、昭和50年になるとトップセールスで世界中に商品を売りまくるセールスの達人が経営者になりました。バブル後は大型M&Aを成功させる権謀術数に長けた策略家が花形でした。



そして、今の時代では財務などの専門知識に長けた経営の実務家が求められているとのことです。このように俯瞰すると、時代によって求められる経営者のスタイルはまるっきり異なることが分かります。



これは資産形成をする上でも示唆に富む内容ではないでしょうか?



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2015年

8月

13日

日本が財政破綻したら?


2015.8.1号の週刊ダイヤモンドで興味深い記事がありました。特集3の「成長頼み! 財政再建の限界」です。




 

 

ギリシャの財政破綻はわれわれにも他人ごとではありません。現時点では債務の引き受け先は国内金融機関が大半なので、国外からの圧力は限定的です。

 

 

しかし、財政赤字が続き債務が拡大すると、国内で国債を消化できなくなり、海外資金への依存度が高まっていきます。そしてどこかの時点で信用リスクの高まりを嫌気して海外投資家が日本国債を売り始めます。

 

 

そうなれば国債の価格下落による損失を嫌気して国内の機関投資家も売り始めます。こうして国債利回りが急上昇すると、日本政府は財政再建策を急遽策定して実行に移さざるを得なくなります。

 

 

社会保障費の大幅カット、消費税をはじめとする各種税引き上げは必至です。社会保障費の大幅カット、消費税をはじめとする各種税引き上げを国会で受け入れられずに政治的混乱が起こる可能性もあります。

 

 

この場合には突然の高インフレが発生します。金融機関の所有している国債価格が暴落すると、財政危機と金融危機が同時に発生する可能性も出現します。こうなると預金封鎖を断行せざるを得ません。

 

 

しかし、現在の国債利回りでは海外投資家が日本国債を購入することは考えにくく、私はこのシナリオの発生率は低いと思います。このシナリオよりも現実味があるのが、次に上げる金融抑圧シナリオです。

 

 

財政赤字拡大で発行額が膨らんでいく国債を日本銀行が市場から買い入れる額を増やすことで消化します。こうすることで国債の利回り上昇を抑えます。現在の日本はこの段階です。


 

副作用として市中の大量の資金が供給され、物価上昇が加速していきます。円は安くなり輸入物価上昇でさらにインフレが高進します。現時点では資金は日銀内で死蔵されているため、この前段階と言えます。

 

 

インフレによる債務の実質負担が軽減される形で財政は改善していきます。その裏で預金の実質価値の目減りという形で預金者に負担がのしかかります。

 

 

このシナリオでは日銀は国債保有を減少させる出口戦略を取ることは不可能です。最初の国外からの圧力による増税と歳出の大幅カットのシナリオは、ドラスティックで攻めの姿勢で対応することは難しそうです。

 

 

現実的には金融抑圧での対応中(?)であるため、これに対する対応策を考えるべきだと思います。この場合には、①現金価値の減価 ②金利抑制 が同時進行で発生します。

 

 

この場合の対応策は「融資を利用して現物資産を購入する」が正解です。(国の支援を得た)低金利で資金を調達して、現金に対する価値が上昇する現物資産を購入するのですから、いわゆる必勝パターンです。

 

 

そして、現在の株高・不動産価格の上昇は、この金融抑圧の結果であることが説明できます。果たして現在は金融抑圧下なのか? この命題の解釈法は、資産形成に直結すると言っても過言ではありません。

 


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2015年

8月

11日

逆張りの中の順張り戦略

 

先日、産金株に本格参戦したことをお伝えしましたが、昨夜のニューヨーク市場ではキンロス・ゴールド 1000株@2.01ドル と ニューモント・マイニング 200株@16.96ドル を購入しました。

 

 

オープニングから産金株の株価が激しく上昇しました。バリック・ゴールドのQ2の決算発表でアク抜けしたのか先週から上昇基調です。このまま底打ちするのかは私では判断できませんが、思わしくない状況です。

 

 

もっと、ズルズルと下落してくれた方が、精神的には辛いですがユニット数を増やせるので理想的な状況です。2009年のJ-REIT投資の際には、参戦してから半年ほど株価は下げ続けました。

 

 

しかし、2012年の電力株の際には中部電力や北陸電力等の財務的に良好な銘柄は早期に株価が反転したため、総論では逆張りではあるものの各論では買い上るような形になりました。

 

 

確かに、買えば買うほど利益金額や時価総額が増えていくので順張り戦略を皆が好むことは非常に理解できます。私には非常に「居心地の悪い状況」なのですが・・・

 

 

一本調子で産金株の株価が補正されることは無いのでしょうが、「逆張りの中の順張り」という状況に遭遇した際に、あくまで再下落するまで待つか、充分に低い株価と判断して買い上がるかは難しいところです。

 

 

まだ日本円で200万円程度しか産金株に投入していないので、現在の産金株の勢いを見る限りでは、早期にユニット数を増やしたい欲望に駆られます。

 

 

もともとの私の投資スタイルとは少し異なるのですが、逆張りの中の順張りについて少し検討したいと思います。結局、東京電力は購入しませんでしたが、産金株に関しては悩ましいです。

 

 

 

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2015年

8月

08日

まずはバリックを狙い撃ち!

 

先日、産金株に本格参戦したことをご報告しました。ドル資金の調達に少し手間取ったため、産金株の本格購入は昨夜のニューヨーク市場となりました。

 

 

まずは、以前から照準を合わせていたバリック・ゴールドです。昨夜のニューヨーク市場ではオープニングからバリックは高値スタートでした。しばらく見ているとあれよあれよと高値更新です。

 

 

これは買えなくなるなと少し焦って、7.10ドルで700株と7.29ドルで400株というふうに2回に分けて購入しました。購入後は7.38ドルまで高値になったので、その日はそのまま寝てしまいました。

 

 

そして、今朝バリックの株価を確認すると、7.06ドルでした。全然冴えていません(笑)。やはり、事前に決めた指値購入が王道ですね。今回は少し焦って感情にまかせて購入してしまいました。

 

 

何はともあれ、すでにバリック・ゴールドの所有株は1400株に上ります。日本円換算で約120万円程度です。私は一銘柄あたりの上限を400万円程度に設定しています。

 

 

バリックの購入予算はまだまだ余裕がありますが、これからは10%ずつの株価に刻んで購入しようと思います。ちなみに次回は、7.00×0.9=6.30ドルで1000株ほど購入予定です。

 

 

どこまで株数を増やすことができるかは現時点では判断できませんが、目標は3000株ぐらいかなと思っています。週明けのニューヨーク市場ではバリック以外の産金株を物色しようと思います。


 

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2015年

8月

06日

産金株に本格参戦!

 

産金株が断末期の悲鳴を上げています。商品市場で金の下げが止まらず、また米利上げ期待やドル高などで、金は見切り売りが強まっています。このため、産金株も売りが止まらない状況です。

 

 

産金株は下記のような銘柄が代表です。いずれもNYSEに上場しています(ADRも含む)。

 

  1. バリック・ゴールド(ティッカーシンボル:ABX)
  2. ニューモント・マイニング(ティッカーシンボル:NEM)
  3. ゴールドコープ(ティッカーシンボル:GG)
  4. アングロゴールド・アシャンティ(ティッカーシンボル:AU)
  5. キンロス・ゴールド(ティッカーシンボル:KGC)

 

 

特にABXの下げ方は醜く、この1年間で64%も株価が下落しており、実に1989年来安値まで売り込まれています。私はABXを200株所有していますが、すでに購入価格の40%程度しかありません(笑)。

 

 

産金各社は、リーマンショック後の米ドル価値の揺らぎによる金価格高騰の際に増産を計画しました。増産を実行に移すまでにタイムラグがあるため、金価格が天井をつけた後も増産計画は続行されました。

 

 

3年におよぶ金価格の下落で、いまようやくプロジェクト中止のニュースが見られるようになりましたが、本格的な生産調整が始まるのは今年からです。

 

 

金価格の低迷で産金各社の業績は暗転しています。リーマンショック後の金価格高騰の際に、買収や金鉱への積極投資などで借入金を大幅に増やした企業が多く、それらの企業は負債の圧縮に苦しんでいます。

 

 

米国の利上げを控えて金価格の長期低迷が予想されます。これからも産金各社の苦境が続くことが予想されるため、負債額の大きいABXを筆頭に株価が急落しているのです。

 

 

少なくとも数年間は産金会社の業績が改善する気配が皆無であるため、体力を削りながら縮小均衡に持ち込むための産金会社間のサバイバルレースが始まっています。

 

 

ここまで悲観的なことを述べてきましたが、なんと私は8月6日の未明にABXを6.77ドルで100株購入しました!おまえは気が狂っているのか?と思う方も多いと思いますが、産金株に本格参戦するつもりです。

 

 

調べれば調べるほど株価が上がる要素が見当たらず、お先真っ暗な業界です。買ってから更にブルーになりましたが、超長期逆張り投資家としては、ここからが精神力の見せ所です。

 

 

2002年のブルーチップ、2009年のJ-REIT、2012年の電力株に続く絶好の格安資産取得のチャンスなのか、はたまた投資資金を全て溶かしてしまうのかは分かりませんが、今回もチャレンジしたいと思います。


 

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2015年

8月

04日

ギリシャがユーロ離脱を望まない理由


ギリシャ問題は先送りで、直近のクラッシュを回避しました。しかし、ギリシャ債務の放棄でしか根本的な解決を得ることはできないので、今後も紆余曲折が予想されます。



さて、現在のギリシャ国民の置かれている状況は過酷です。債権国から増税と年金カットを迫られており、拒否するのならユーロ離脱を強制されます。



素朴な疑問として、ユーロを離脱すれば増税や年金カットを実行する必要が無く、債権国からの屈辱的な要求に応える必要が無いのに、なぜギリシャ国民はユーロ離脱を望まないのでしょうか?



それは、ユーロを離脱して通貨ドラクマを復活させることで、極度の通貨安とハイパーインフレを惹起するからです。実はギリシャ国にとっては公的債務の実質価値が激減するので、これは望ましいことです。



しかし、「インフレ税」を徴収されるギリシャ国民にとってはたまったものではありません。おそらく塗炭の苦しみを味わうことになるので、増税や年金カットを受け入れてでもユーロ離脱を回避したいのです。



このように行き過ぎた通貨安はインフレ税を通じて、国民の金融資産を収奪します。これを回避するためには、金融資産を海外に避難させるのがベストですが、資本移動規制が敷かれており実質的に不可能です。



このため、ギリシャ国民は高級車などの価値の落ちにくいモノを購入しようとしたのです。しかし、この最終局面に至るまでに、少なくとも半年以上の猶予がありました。



事実、2015年に入ってからギリシャ国内の金融資産の大規模な資産逃避(キャピタルフライト)が発生したようです。そして逃げ遅れた人が、これから苦しみを味わおうとしています。



ギリシャの事例を教訓にするとすれば、社会・経済的な変化を注意深くモニタリングすることに尽きると思います。日本は、この3年で通貨安が劇的に進行しましたが、まだ国内物価に転嫁されていない段階です。



このため物価が低位安定しており非常に理想的な状況ですが、いつまでもこの心地良い状況が続く保証はありません。カタストロフィーを願うわけではないですが、備えあれば憂い無しだと思います。



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2015年

8月

01日

不動産でソーシャル・レンディング?

 

2015.7.20号の全国賃貸住宅新聞で興味深い記事がありました。「ネット上で不動産小口投資サービス」です。事業テナント用の土地活用を行うロジコムの子会社LCレンディングの記事です。

 

 

LCレンディングは、ソーシャルレンディングサービス「LC LENDING」を開始したそうです。ソーシャルレンディングとは、ネット上でお金を借りたい人と、貸したい人を結びつけるクラウドファンディングです。

 

 

米国株投資を行っている方にはニューヨーク証券取引所に上場したレンディング・クラブ(ティッカーシンボル:LC)でおなじみのサービスで、金融の世界では革命的なビジネスモデルと言われています。

 


ソーシャルレンディングは、お金を貸したい人とお金を借りたい人をウェブ上で直接結びつけるP2P(ピア・ツー・ピア)レンディングが代表的です。



今回のLC LENDINGはお金を借りたい人(=LCレンディング)をお金を貸したい人(=個人投資家)にネット上で(=LC LENDING)で結びつける仕組みです。



確かにソーシャルレンディングではありますが、これっていわゆる不動産私募ファンドではないのでしょうか(笑)。まぁ、「ソーシャルレンディング」という呼称を使用しているところが商売上手だと思います。



ただ、ソーシャルレンディングは(米国株の)株式投資家にとって常識的な知識ですが、日本の不動産投資家のほとんどは知らない呼称だと思います。



日本の不動産投資の世界では先進的(?)名称ではあるものの、ちょっと先走り過ぎて誰も着いて来れないかもしれないと思うのは私だけでしょうか?


 

※ 全国賃貸住宅新聞はかなりいい加減な記事が多いので、単に私が LC LENDING の記事を誤解しているだけかもしれません。



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2015年

7月

30日

学歴での不平等を逆手に取る

 

日本は世界的にみてかなり平等な社会ですが、それでもやはり不平等なことがあります。その最たるものは、学歴を軸とした社会階層の形成だと思います。  



学歴不要論を唱えられ、実際的にも学歴不問をの会社が増えていますが、それはあくまで建前です。実際に大企業に入職する人は有名大学卒がほとんどで、有名大学卒業者以外は少数派です。



東京大学を頂点とした上位の学校を卒業するほど、大企業の社員や公務員になりやすい仕組みです。そして大企業の社員や公務員は手厚く保護されており、さほど努力をしなくてもその生活を維持できます。



中小企業の社員や個人事業主は業績が不安定である一方、大企業は破綻しそうになっても国が救済措置を講ずることが多く、公務員にいたっては絶対的な雇用保障があります。  



数ある人間の能力のうち、受験で点数を取る能力というごく一部の能力の成績で、人生の全てが決まってしまうという極めて不平等な仕組みだと思います。



しかし、日本社会のシステムに異を唱えても何ら得るものはありません。現実的な解は、このシステムを逆手に取ることです。長い人生のうちのほんの数年間のみ「受験で点数を取る能力 」を磨くのです。



学生時代に受験勉強というごく狭い世界だけでちょっとだけ競争し(中国の受験競争と比べるとお遊び程度です)、そこで結果を出せば、その後はたいした競争をせずにその待遇を維持できます。



もちろん、大企業や公務員といっても単なる給与所得者なので、資産家や成功した事業主ほどの所得水準を望めません。最大のメリットは比較的強固な安定性です。



私自身は、このような安定志向は否定的ですが、自分の子には受験競争に勝ち抜くアドバイスをします。受験競争に勝ち抜いて有名大学卒というブランドを獲得してから、その後の人生を考えれば良いのです。



有名大学卒のブランドもしくは医師や弁護士などのプラチナ国家資格という「安定」を獲得した上で、大企業・公務員・プラチナ専門職という地位に安住せずに、更なる「上」を目指すことが理想的だと思います。



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2015年

7月

28日

夏期休暇につき・・・

 

今週は夏期休暇でサムイ島(Koh Samui)に来ています。アジアのビーチリゾートは8月に雨季のところが多いですが、 タイのマレー半島東側にあるサムイ島は数少ない乾季のビーチリゾートです。



今回は、3ベッドルーム+ダイニングキッチン+プライベートプール付きのビラに9日間滞在予定です。既に本日は4日目ですが、頭がちょっとバカになってきています(笑)。



 


私が学生の頃は日本円が圧倒的に強かったので、日本国内での生活費と比べるとタダみたいなものでした。このため、タイのバンコクは私の第二の故郷であり慣れ親しんだ街です。

 

 

そして、サムイ島にも足をのばしたことがあります。当時の宿泊先はゲストハウスだったので、今回のプライベート・ビラと比べると雲泥の差ですが、この自分の中での格差が結構楽しかったりします(笑)。


 

今回は滞在期間がそこそこ長いので、ローカル・スーパーマーケットに食材の買出しに行きますが、物価が感覚的に日本とあまり変わりない(!)ことに驚きました。

 

 

例えば、「かっぱえびせん」などの日本製のお菓子の価格(=日本での価格)が、現地のタイ製のお菓子と大差無い価格でした。同じサムイ島の20年前の物価の肌感覚とは雲泥の差です。

 

 

もちろん、観光地であることが影響しているのでしょうが、1990年台前半の日本円の強さを知っている者としては、知らない間に日本人がずいぶん貧しくなったことに衝撃を受けています。

 

 

20年以上にわたって日本が停滞している間に、世界は大きく進歩したようです。現在の日本で海外からの旅行者が急増していることも納得できます。日本は物価が安くて安全快適ですから・・・

 

 

急激な円安の進行のため、3年で日本人の購買能力は50%落ちました。不動産や株価は同程度以上に値上がりしたため資産家の影響は少ないですが、現金のみの人には辛い状況です。

 

 

このあたりの国外での新鮮な感覚を自分の資産運営に生かすべく、この夏期休暇を過ごしたいと思います。

 

 

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2015年

7月

25日

電力株の検証からの気付き

 

私は2012年7月~11月に電力株を大量に購入しました。しばらく鳴かず飛ばずだったのですが、最近になってようやく株価が復調してきました。



日本株式全体では、中国やギリシャ問題のため株価は乱高下しています。そんな中、私のポートフォリオの20%ほどを占める電力株だけは順調に推移しています。



投資を開始して3年目でようやく芽が出てきたのですが、現時点での投資成績を評価してみました。下表の右の数字は購入価格に対する7.24の終値ベースの評価です。



  東京電力 1.99
  中部電力 1.96
  関西電力 1.77
  中国電力 1.90
  北陸電力 2.19
  東北電力 3.26
  四国電力 1.98
  九州電力 2.06
  北海道電力 2.41
  電源開発 2.49



購入価格の3.26倍と東北電力のパフォーマンスの良さが光りますが、残念ながら200株しか所有していません。東京電力と東北電力はリスクの高さのため、電源開発は高株価のため所有株数が少ないのです。



今回の電力株投資を検証した結果、やはりリスクが高い銘柄のパフォーマンスが光っていることが分かります。東京電力が1.99倍と低いパフォーマンスであるのは、怖くて購入時期がかなり遅かったためです。



東京電力に関しては株価的にはまだ現時点でも購入するチャンスがあるのかもしれませんが、賠償金の問題のため買い増しには二の足を踏んでしまいます。



ここで思い切って踏み込んでいくのがハイパフォーマンスへの道なのかもしれませんが、どうもそこまで私には度胸は無いようです。円の減価とともに賠償負担が軽減される可能性もあるのですが・・・



以上をまとめると、10銘柄中1~2銘柄ぐらい破綻しても、購入価格が安ければ全体でみれば十分に利益を出せることを再認識しました。やはり投資では「絶対損するのはイヤ!」では儲けられないようです。



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2015年

7月

23日

メガバンク支店長の教えは1勝1敗

 

先日の楽待の不動産投資新聞で興味深い記事がありました。某大家さんが融資交渉先のメガバンク支店長から聞いたという「メガバンク支店長の教え」です。

 

 

詳細はリンク先を精読していただきたいと思いますが、私の感想を述べてみたいと思います。まず、このメガバンク支店長は下記のようなアドバイスをしたとのことです。

 

  1. フローを厚くすること
  2. 相続は3代先まで考えて対策しなさい

 

 

①に関して、不動産で成功している人はどんどん繰り上げ返済してキャッシュフローを厚くしているとのことですが、私は全く逆の意見です。本当に資金が必要な局面では銀行はアテになりません。

 

 

例えば、2003~2004年や2008~2009年の経済危機の際には、キャッシュフローの厚さよりも自己資金をどれだけ所有しているかが優良物件を獲得できるか否かの分かれ目でした。

 

 

資金の有効利用の観点からは、資金をベタ済みしておくよりも繰り上げ返済してキャッシュフローを厚くする方が推奨されると思います。しかし、経済状況が厳しくなると現金が強さを発揮します。

 

 

「Cash is king」 なのです。今後も経済危機が発生する度に、現金の強さが再確認できると思います。このため、現在のような状況下では浪費を戒めて、キャッシュを積み上げることに専念するべきだと思います。

 

 

ただし、銀行の立場からも繰上げ返済するよりも、自己資金を積み上げる方が望ましい状況です。このメガバンクの支店長の真意は分かりませんが、少なくともポジショントークで無いことは確かだと思います。

 

 

②は、なかなか良いことを言っていると思いました。資産所有法人設立時 もしくは 物件購入時には借り入れが多いため、 資産所有法人の株価評価がマイナスになっている場合が多いです。

 

 

このように自社株評価がマイナスであるうちに、株を子供や孫に譲渡することで、3代先まで考えた相続対策を行うことは合目的です。この点は完全にメガバンク支店長に同意します。



何事も最初の枠組みで、その後の成長性が決まります。枠組み作りは税制を熟慮しながら慎重に構想を練り、実行に移すときにはその都度の経済状況に従って、うまくオペレーションしていくことが理想です。

 

 

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2015年

7月

21日

どちらが安全? ネット銀行 vs 証券

 

先日、任意組合の管理者の方とお会いした際に、ひょんなことからネット銀行の安全性についての話題になりました。私は以前からネット銀行の安全性に関してはかなりの疑念を抱いています。

 

 

この点については、この方も全く同意見のようでネット銀行は日常生活で使用する必要最小限のお金しか入れていないそうです。どんなに高度なセキュリティを導入しても破られるのは時間の問題だからです。

 

 

国家レベルの機密情報でもハッキングされる事例が多いことを考えると、インターネット上で「安全」という文字は存在しないことが理解できると思います。

 

 

はっきり言って私たちのようなゴミレベルの庶民がいくら安全対策を施しても、本気でセキュリティを破るつもりの犯罪者に狙われるとまず間違いなく被害に遭ってしまうと思います。

 

 

彼らが実行しないのは、無知な人や高齢者を狙った方が「ラク」にお金を収奪できるからに過ぎません。ネット銀行ではどのようなセキュリティが施されていても基本的には安全ではないと思うべきです。

 

 

一方、ネット証券はどうかと言うと、ネット銀行と比較して圧倒的に被害金額が少ないようです。これは証券会社のセキュリティレベルが高いからではなく、資金を引き出す仕組みの違いです。

 

 

ネット証券で資金を引き出す際には、あらかじめ登録された金融機関への出金となります。しかもこの登録済みの金融機関は、氏名がネット証券の名義人と一致していなければなりません。

 

 

つまり、ネット証券から非合法に資金を引き出すには、①ネット証券のセキュリティを破った上で、②その人名義の金融機関の口座を準備する必要があります。

 

 

①②の条件を両方クリアすることは物理的に可能ですが、ネット銀行のセキュリティを破ることに比べると、手間暇が掛かり過ぎます。このため「容易に収奪できる」ネット銀行が恰好の漁場になるのです。

 

 

この話を聞いて、意外とネット証券は使えるものだなと思いました。もちろん、この手の話は「現時点では」という但し書きが付くので、未来永劫安全だと思い込むことは危険であることは言うまでもありません。

 

 

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2015年

7月

19日

築古木造物件の調査のポイント

先日、私の投資エリアでの物件情報がもたらされました。今回はレインズに流れた情報なのですが、出稿の日に懇意の不動産業者さんから連絡がありました。

 

 

私の経験上、築古木造戸建に関してはレインズの情報も案外バカにできないと思っています。そこで、今回も翌日に物件調査に赴きました。ちなみに、本当に良い物件であれば翌日では手遅れのことが多いです。

 

 

さて、エリアと価格帯からギリギリストライクゾーンに入っている可能性がある物件だったのですが、結論から言うと全然ダメな物件でした。現状に比べて価格が割高だったのです。

 

 

ちなみにハウスクリーニングだけで済むレベルであれば、即買付けする価格です。今回の物件は水周りが全くダメで全部入れ替える必要がありました。水周りを含めた総工事費は250万円と見積もりました。

 

 

もちろん、かなりアバウトな見積もりなのですが、物件購入の可否を素早く・適確に判断するためにはそれなりのリフォームの目利き力が必要です。

 

 

今回の最大のネックは既存の浴室にユニットバスが入らないことでした。ユニットバスの最小のサイズは1216で、120cm×160mmです。今回は横幅が内寸90cmだったので、ユニットバスが納まらないのです。

 

 

もちろん、大工を入れてお金さえかければ問題なくユニットバスを導入できます。しかし、あくまで投資収益率を追求する観点からは、躯体に手を入れることはできるだけ避けるべきです。

 

 

水周りのリフォームを考える上では、①ユニットバスの最小サイズ ②キッチンの最小サイズ を知っておく必要があります。この2点を知っているだけで、工事を安くできるか否かの判断がある程度可能です。

 

 

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2015年

7月

17日

Airbnb運用の自動運転化


閑散期に空室が出ると、客付けに少々苦労します。私の所有物件は学生も社会人もターゲットなのですが、6月以降は留学生がメインになってしまいます。



留学生は1年程度の短期の方が多いので、できれば避けたいところです。そこで、来年の繁忙期までの間の有効利用のために、空室をAirbnbで運用することにしました。



Airbnbの運用で最もネックになるのは、システムの立ち上げと旅行者対応です。このうち、旅行者対応はレーティングに響きますので手を抜けないのですが、これが結構面倒くさいのです。



私のように多忙な人間がAirbnbの運用を主体的に行うことは、トータルでの収益性の問題からみても避けるべきです。そこで、今回は代行業者さんにAirbnbの運用を任せることにしました。



7月21日からオープンする予定です。まだ開業前であるにも関わらず、下の画像のように7月・8月ともイイ感じで予約が入っています。リスティング開始が1週間前なので怒涛の勢いで埋まったようです。





1泊あたり7600円で、80%がオーナーの取り分です。したがって、1泊あたりの収益は6000円になります。7月は6000円×7日=42000円、8月は6000円×15日=90000円です。



ランニングコストはPocketWifiと消耗品で1万円/月、もともとの募集賃料は51000円なので、稼働率50%でもざっくり言って2倍弱程度の収入になりそうです。これはなかなか良い投資効率だと思います。



これと言ってオーナーがすることは無いので、運用さえ開始してしまえばまさに自動運転しているのと同じです。この物件に空室が発生すれば、閑散期はAirbnbを順次導入していこうと思います。



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