2016年

2月

06日

大田区の民泊解禁を検証

 

2016年1月29日に東京都大田区は、全国で初めて民泊を解禁しました。1月27日に消費者生活センターで、規則とガイドラインの説明会が行われました。今回はその内容を検証したいと思います。

 

 

民泊は国家戦略特区の特例を利用して行います。使用する建物などを同区に申請すると、書類審査や施設検査などを経て、問題がなければ約2週間で民泊事業者として認定されます。

 

 

申請前には、生活衛生課・税務署・建築審査課・消防署への事前相談が必要です。加えて、近隣住民への説明やその内容を詳細に書面化することも求められます。

 

 

転貸で行う場合には、オーナーからの転貸許可証と所有者であることを証明する書類を発行してもらわなければなりません。転貸は、かなりハードルが上ったという印象です。

 

 

更に、テロ対策のため顔写真など滞在者の詳細なデータは3年間保存し、宿泊中の施設の利用状況も把握しなければなりません。ホテルや旅館でさえ行っていない「顔写真の保管」をすることの意義が不明です。

 

 

極めつけは、6泊以上の縛りがあることです。6泊で契約して途中でキャンセルすることは可能なようですが、契約期間中は他のお客さんの予約を入れることは不可だそうです。これは収益的にかなり苦しいです。

 

 

以上のことから大田区の民泊解禁の問題点は、下記のごとくだと感じました。

  1. 6泊以上の縛り
  2. 近隣住民への説明
  3. ゲストの顔写真の保管
  4. 転貸ではオーナーからの転貸許可証と所有者の証明書類発行

 

 

正直な印象は「大田区内で民泊事業を行うことはかなり厳しくなった」です。もし、私が大田区内でAirbnbを展開しているのなら、まず撤退すると思います。規制がきつく収益性が合わないからです。

 

 

今回の「規制強化」は世界的に急拡大しているシェアリングビジネスの流れから日本が取り残される原因となりそうです。新しいビジネスチャンスが、官の規制のために潰されようとしているのかもしれません。

 

 

個人的にはちょっと残念ですが、今回の一連の顛末から新しいビジネスアイデアに遭遇したら、まず実践することが大事だと思いました。官が規制に乗り出すと、ビジネスの旨みは無くなりますから・・・

 

 

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2016年

1月

02日

100年定期の結末は?

 

2015.12.30の日経新聞で、現実社会で複利効果が有効なのか否かについての非常に興味深い記事があったのでご紹介します。

 

 

旧新潟貯蓄銀の100年定期、満期到来 でも…「すずめの涙」

 

 

新潟市にあった新潟貯蓄銀行(現在の第四銀行)が1915年(大正4年)に募集した「100年」定期預金が2015年に満期になり、預金証書を受け継いだ方から同行へ問い合わせが数件あったとのことです。

 

 

現在では他に類を見ない「100年」定期預金は、大正天皇の即位の大礼を記念して募集されたそうです。当時は、第1次世界大戦で輸出が伸びた好景気の時期でした。

 

 

利率は年6%で、複利効果で当初1円預けると100年後の満期時には339円になります。単純計算では預入れ金額の339倍になる計算でしたが、通貨価値下落によって満期金額の通貨価値は劇的に減少しました。

 

 

当時の初任給は小学校教員で10~20円程度なので、100年前の1円は現在でいうと1~1.5万円の通貨価値があったようです。しかし戦後のインフレ等で通貨価値が激減したため、通貨価値がほぼゼロになりました。

 

 

資産形成の書籍を紐解くと、必ずと言っていいほど複利効果の有効性を説く下りがあります。しかし、現実社会では超長期に渡って元本の価値が維持されることは無いため、超長期の福利効果は机上の空論です。

 

 

もちろん、私自身は資産形成の複利効果を完全否定する者ではありませんが、単純に預金の複利効果のみで資産形成可能であるというおとぎ話は信じるべきではないことが証明されたと思います。

 

 

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2015年

12月

12日

不動産投資に前のめりは危険!

 

日経新聞に興味深い記事がありました。家賃2万円台、首都圏マンション激戦地を歩く です。首都圏の分譲マンション価格がバブル期並みに上昇し、地価の上昇も全国に広がりつつあります。

 

 

一方で、分譲マンション価格の高騰に逆らうように都心まで1時間前後の通勤圏にもかかわらず、マンション賃料が極端に下落している地域があります。

 

 

相模原市では単身向けの家賃が2万円台と直近のピークの半分程度に下がり、バブル前の昭和期並みになってしまいました。家賃が下落した理由の一つが青山学院大学相模原キャンパスの移転です。

 

 

青学大の学生をターゲットにしたマンション建設が活発であったため、大学が移転したことで極端な供給過多となったのです。同様のことは千葉県松戸市や東京都八王子市や日野市でも発生しています。

 

 

値下がりが顕著なのは駅から徒歩15分以上で築年数の古いワンルームマンションだそうです。単身向けのマンションを造り続けた結果、2010年ころから部屋が余り始めて値下げ競争が広がったとのことです。

 

 

賃貸需要が伸びないにも関わらず、全国的にマンション建設は増加傾向にあります。これは2015年から相続税が引き上げられたためで、賃貸マンションの需給関係は全く無視されています。

 

 

不動産に関しては需給関係が一度崩れると、その負の影響が何十年単位で継続します。需給関係の崩れは郊外から発生しますが、やがて都心にまで波及してきます。

 

 

少なくとも現在の相続税制が続く限りは、マンション建築の勢いが止まることはないでしょう。このように不動産賃貸業では負の連鎖が将来的に持続することになります。

 

 

移民を認める等の大胆な政策変更が無い限り、不動産賃貸業の負の連鎖を止めることはできません。このような状況を考慮すると、不動産賃貸業は「終わりつつある業界」と言わざるを得ません。

 

 

少なくとも郊外では超長期投資が成り立つ可能性は低いので、不動産経営を行うのであれば、できるだけ都心の物件で実践するべきだと思います。少なくとも現在の状況で郊外の物件購入は非常にリスキーです。

 

 

ポートフォリオの分散のために不動産投資から完全に撤退することはありませんが、私は不動産の割合を引き続きポートフォリオの半分以内に抑えていこうと思います。

 

 

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2015年

11月

21日

猫飼育OKの特約事項例

 

2015.11.16の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事が掲載されていました。「賃貸市場に猫ブーム到来」です。猫が帰る物件は需要に対して供給がまだまだ少ないです。

 

 

今回は猫共生物件の実態についての取材でした。物件オーナーの視点では、猫可物件にすると下記のようなことが発生することから、できれば避けたい方が多いと思います。

 

  • ペット嫌いの入居者を逃がす恐れ
  • 臭い、汚れ対策に保守の負担が高まる
  • 建物の清掃管理の仕事が増える
  • 原状回復時に課題を残す

 

 

猫を飼っていた入居者が退去した後の部屋を原状回復するにはかなりの費用がかかることが多いです。更に費用をかけても臭いを除去できないことまであります。

 

 

このため競争力のある物件においては猫を許可する理由が見当たりません。必然的に競争が激しく客付けに苦労している物件のオーナーが、猫許可にするか否かを検討することになります。

 

 

私も過去に所有していた物件では猫を許可にしている物件がありました。一度空室になるとさまざまな空室対策のテクニックを駆使しても客付けに苦労する物件だったので、やむを得ず猫を許可したのです。

 

 

そして退去後の部屋の状況は酷いもので、自分の物件が負のスパイラルに入っていることを痛切に感じ取りました。2013年以降は資産の浄化を進めたため、幸い現在ではペット可の物件は皆無です。

 

 

高利回り物件購入で資産規模を拡大していくステージは卒業しているので猫物件は自分には関係無いと思っていました。しかし今回の記事を拝読すると、猫可でも収益性を確保できそうなヒントがありました。

 

 

  • 猫を限定とし、1住戸内に2匹までの飼育に制限する
  • 去勢または不妊手術を必須条件とする
  • 住居専有部内のみの飼育で、敷地内外で遊ばせたり散歩させる行為は禁止する
  • 餌やりやトイレ、ブラッシング、抜け毛処理、ケージの掃除などをする際は窓を閉めて近隣への毛の飛散や臭気の防止に努める
  • 排泄物や抜け毛を排水口に流さない
  • 賃貸人または管理会社が承認した猫以外は一時預かりも不可
  • 飼育している猫が原因のトラブルは、飼い主である賃借人が損害賠償に応じる
  • 勧告や指示に従わない場合は飼育を禁止にし、悪質と判断した場合は契約を解除して損害賠償を請求することがある

 

 

上記のような特約事項にするとトラブル発生をある程度抑えることが可能とのことでした。猫を飼っている方は猫可物件が少ないことを理解しているため、これだけの条件であっても飲む可能性が高いと思います。

 

 

と、ここまで他人事で書いていたのですが、実は昨日に所有物件の入居者さんから猫飼育の許可願いが届きました!追加で承諾料25万円+原状回復費用全額賃借人持ちという過酷な条件にも関わらず です。



入居以来コツコツと25万円を貯めて、昨日に晴れて猫飼育の申し込みをされたとのことでした。これなら仕方ありません。仲良く猫と一緒に暮らしてくれることを期待したいと思います。



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2015年

11月

17日

Airbnb バブルもそろそろ終了?

 

2015.11.5に、無許可で中国人観光客向けの「民泊」を営んだとして、京都府警は旅館業法違反(無許可営業)の疑いで旅行会社顧問と旅館業者役員を近く書類送検する方針を固めたというニュースがありました。

 

 

無許可で「民泊」容疑=中国人観光客300人

-旅行業者ら2人書類送検へ・京都府警

 

 

旺盛なインバウンド需要の追い風を受けて、全国的にAirbnbのホストになる人が激増しています。法的にはグレーゾーンなのですが、今回の案件は派手さが目立ったため摘発されたようです。



最近では郊外物件を中心にAirbnbの集客力もかつての神通力を失いつつあります。東京・大阪・京都・那覇の中心部はまだまだ需給関係がタイトですが、郊外では収益性を確保できなくなってきています。



この事件は遠い街の出来事と高をくくっていましたが、このニュースのために融資内諾していた決済間際のゲストハウス物件が、融資不可になった(!)との連絡がありました。モロに影響受けてます(笑)。



今回は2番手からの逆転物件だったので、敢えて融資特約無しの契約です。したがって、手付流しを避けるには現金決済しかないのですが、決済間際での銀行のちゃぶ台返しは勘弁して欲しいですね。



もともと最悪のケースでは現金決済の心積もりで購入交渉を進めていたので手付け流しはあり得ませんが、このような形での融資不可は初めての経験(銀行融資不可自体が初めて)だったので少し驚いています。



今回の書類送検の影響がいつまで続くか分かりませんが、遠い街の事件にも関わらず銀行融資に影響が出始めているため、ひとつのターニングポイントとなる可能性もあります。



さて私の方針としては、今回に新規購入する物件は旅館業法に則って簡易宿泊所の許可を取得する予定です。簡易宿泊所の許可取得により、AirbnbだけではなくExpedia等のOTAにも集客チャンネルが開けます。



民泊に対する規制が強化されると、雨後の筍のように増加した民泊マンションが淘汰されて、旅館業法の許可がある物件の収益力がアップします。このため、今回の事件は私にとって悪い話ではありません。



そして、何よりも宿泊施設運営という自分にとっての未知の領域に踏み込むワクワク感が堪りません(笑)。早く物件の決済を終えて、旅館業法の許可を取得したいと思います。



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2015年

9月

17日

日本国債の格付け引き下げ

 

米国の大手格付会社であるスタンダード・アンド・プアーズ(S&P)は、日本の長期国債の格付けを、21段階中で上から4番目の「AAマイナス」から「Aプラス」に1段階引き下げました。



S&Pの日本国債の格下げは2011年1月以来です。格付大手3社は米国のS&Pとムーディーズおよび英国のフィッチです。ムーディーズとフィッチも1年以内に日本国債の格付けを1段階引き下げています。



S&Pによる日本国債の格付けは中国や韓国と同等でしたが、今回の格下げで中国や韓国以下の格付になりました。格下げの理由としてアベノミクスが国債の信用力を回復させるのは難しい点などを挙げています。



今回の日本国債の格下げは、市場からもマスコミからもさほど大きな扱いを受けていません。リーマンショックで最後のトドメを刺されたために、今では一般人にさえも省みられなくなっています。



そもそも国の経済規模を無視してバランスシートにのみ着目して政府が発行する債券の評価を行うこと自体がナンセンスです。ギリシャなどの小国でさえも世界経済を揺り動かす影響を与えました。



ギリシャのような小国と比べると日本は圧倒的な経済大国です。その日本政府が発行する債券がデフォルトに陥った場合の世界経済に対する影響を予測することは不可能です。



まさに日本は大き過ぎて潰せない(too big to fail )のです。そうは言っても広義のデフォルトの発生は否定できません。広義のデフォルトとは、インフレや通貨安による「円価値の毀損」です。



現時点ではまだ資源安の追い風を受けているため、アベノミクスが成功する可能性は残されています。しかし、資源価格が高騰し始めると状況が一変します。



日本国民としてはもう少し通貨安が続くことを祈りつつ、資源高から制御不能なインフレの発生が不可避になった際の対策を今から打っておくべきだと思います。



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2015年

9月

12日

不動産投資もトレンドの潮目か?


2015.8.24号の全国賃貸住宅新聞に不動産投資家の近況を伝えるコーナーがありました。顔なじみの方もちらほら載っていたので興味深く拝読しました。



不動産投資の内容もさることながら最も興味深かった点は、現時点でそれなりの規模の不動産投資家になっている方は、2010~2011年にかけて不動産投資を始めた方が多い点です。



私のように2004年ごろから開始している方は少数派のようです。何故、2010~2011年組が強いのか? その理由を考察する上で、2008年のリーマンショックは外せないでしょう。



ご存知のようにバブル崩壊後に不動産価格が最安値をつけたのは2003年ごろです。その後にミニバブルが発生して2006~2007年に不動産価格はひとつのピークを迎えました。



そして、2008年に発生したリーマンショックでミニバブルは脆くも崩壊します。ただし物件価格は2003年ほどには安くなりませんでした。物件価格の絶対値としては2009~2012年の方が高めです。



その後、2013年から自民党政権に代わって日本経済は息を吹き返します。その波にのって不動産価格も2006~2007年のミニバブル越えを果たしました。



2009~2012年に割安に物件を購入した層が、2013年以降の不動産価格高騰期に物件を売却することで巨額のキャピタルゲインを得ました。



つまり、今回の記事に載っていた方はこの時代の波に上手く乗ることができたのです。では、なぜ2003~2004年ではなく、2010~2012年なのでしょうか?



それは銀行融資のハードルが2003~2004年に比べて、2010~2012年で大幅に下がったからです。物件価格は多少割高なものの、銀行融資の窓が開いたためにチャンスをモノにできたのです。



このように、2000年代に入ってからも目まぐるしくチャンスの窓が開いては閉じています。現在進行形でチャンスの窓が開いている分野はありますが、不動産に関してはかなり微妙な状況だと思います。



これは、百戦錬磨の不動産投資家といえども、昨今の物件価格上昇のあおりで物件の仕入れが一時期ほど上手くいっていないことからも読み取れます。



米国のように超長期にわたって不動産相場が強気に推移する可能性も否定はできません。ただし、これは神のみぞ知るであり、ちっぱけな存在の私たちは過熱した市場に近づかいない方が無難ではないでしょうか?



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2015年

9月

10日

タワマン節税も風前の灯?

 

相続税増税の影響は不動産市場に大きな影響を与えます。私の近所でも相続税の負担を減らすために、利回り度外視の1棟新築マンション建設ラッシュが発生しています。

 

 

見栄えの良い土地は、この価格で買うんですか? という価格でがどんどん売れています。売却後半年ほどすると表面利回り5%にも満たないであろう1棟新築マンションが建設されます。

 

 

既存家主の私からすると、収益性度外視の1棟新築マンションは地域の相場を悪化させるので何とも迷惑な話です。しかし、相続税増税は既定路線なので、しばらくこの流れは続くと諦めています。

 

 

そして、1棟新築マンションとならんで人気の相続税対策は、おなじみのタワーマンション購入です。人気の理由は、眺望の良さや資産価値が下がりにくいことに加えて相続税対策になる点です。  

 

 

不動産の相続税評価額は、更地>建物付き土地>賃貸物件の順なので、賃貸物件購入で大きな節税効果を期待できます。特にタワーマンションは戸当たりの土地持分が小さいため相続税評価額が大きく下がります。

 

 

例えば、タワーマンションを賃貸に出せば、相続税評価額は更地の約2割まで下がることもあります。このため、タワーマンションを利用した相続税の節税対策は非常にメジャーになっています。

 

 

このような状況を国税は苦々しく見ているに違いないのですが、税務の専門誌「旬刊 速報税理7月11日号」が、タワーマンション節税について「評価方法がパブリック・コメントにかけられる模様」と報じました。

 

 

タワーマンションを一網打尽にするような規制は現実的ではないという見方が業界では強いようですが、私はこの考え方は国税を甘くみているのではないかと思います。

 

 

いずれにせよ、現在のようなタワーマンション節税対策が永久に効力を発揮し続けることは考えにくいです。これは ①税務面 ②タワーマンションの市況面 の両者の危うい均衡の上に成り立つ手法だからです。

 

 

単年度決算の個人所得税や法人所得税と異なり、相続税対策は極めて長いスパンとなります。タワーマンション節税のように誰でも簡単に対処できる手法は、相続税対策においては逃げ切れないと思います。

 

 

不動産業者が煽っている収益性の低い新築1棟マンション建設やタワーマンション購入などの相続税対策は、極めて危険なので近寄るべきではないと思います。

 

 

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2015年

9月

03日

大口資産家の選定基準

 

日経新聞に興味深い記事がありました。国税当局が富裕層の課税強化に乗り出しており、「取れるところから取る」という強い姿勢が垣間見えるとのことです。



そして、注目するべき内容として国税当局が注視する富裕層の選定基準が日経新聞の取材で明らかになりました。下記が国税当局による大口資産家の主な「選定基準」だそうです。



  • 所得の合計金額1億円以上
  • 相続(遺贈)財産5億円以上
  • 有価証券の年間配当等の収入金額4千万円以上
  • 所有株式800万株(口)以上
  • 貸金の貸付元本1億円以上



税務署の調査官は、「確定申告書」や所得2千万円超の納税者に提出を義務づける「財産債務明細書」、金融機関などが個人との取引内容を報告する「支払調書」などの資料を基に対象者を抽出します。



その中から保有資産の収益性や流動性が高い人物を重点対象としてリストアップし、「7年一巡」を目安に税務調査しているそうです。まさに狙った獲物からお金を捕る気まんまんですね。



2013年の国税庁の申告所得税標本調査によると、所得1億円超は約1万6千人で、高額の財産を相続した人などを合わせれば、国内の大口資産家は2万人を超えるそうです。これらの方がターゲットです。



税収不足のため将来的にターゲットを拡大することは不可避なことが予想されます。富裕層は海外に脱出するか法人に資産をシフトすることで資産を防衛する必要がありそうですね。



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2015年

8月

27日

サブリース会社との戦い方

 

家主と地主(61) 2015年 08 月号の特集はサブリースに関するものでした。その中で興味深い記事があったのでご紹介させていただきます。

 

 


 

 

サブリースはなかなか上手く考えられており、知識の無い資産家から法律を盾に資産を収奪する絶好の手法です。新築マンションの登場人物には地主・建築会社・銀行の3者が登場します。

 

 

後の2者が前者の地主を喰い物にしており、後者は前者よりも絶対に損をしない仕組みになっています。しかし地主からは分かり辛いようで、ますます犠牲者(=サブリース利用者)が増加しています。

 

 

サブリース業者を使って新築マンションを建築した時点でほぼ負けが確定しているのですが、今回の特集で傷口を広げないように応戦する手法を解説していました。

 

 

もちろん、100%地主が負けのところを90%負けにする程度のことではありますが、全く何もしないよりはマシだと思います。そのうちでコレは!という記事がありました。

 

 

それは、家賃の減額請求が来たときに安易に印鑑を押さないことだそうです。印鑑を押さなければサブリース会社は調停を経て裁判を起こさなければなりません。

 

 

この場合、2~3年は戦わなくてはいけないので、サブリース会社にとっても大きな負担になります。したがって法的には弱者である地主側にも交渉の余地が出てくるのです。

 

 

サブリース会社から裁判を起こされそうになった場合に、初めて印鑑を押しても遅くはないそうです。このため、まずは印鑑を押さずにNOと言い続けることが重要です。

 

 

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2015年

8月

25日

大荒れに荒れる金融市場!


先週後半から金融市場はすごいことになっていますね!先週土曜日時点でシカゴ市場(GLOBEX)のCME日経225先物が19000割れしていたので、週明けの24日も東京は暴落だなぁと思っていました。



しかし、24日のNY市場があそこまで崩れるとは正直想定していませんでした。産金株に本格参戦しているので、NY市場のオープニングは確認しているのですが、いきなりの大暴落!でびっくりしました。



そして、株式市場の暴落以上に驚いたのは、為替の急激な動きです。ドル円相場が1日で5円も動いたのを見るのはリーマンショック以来です(3.11のときは記憶に無いです)。



為替も株式市場も極めて不安定な状態になっています。今回の変動は9.11、リーマンショック、3.11に匹敵する変動率である印象ですが、前3者はいずれも暴落のトリガーがはっきりしていました。



しかし、今回の暴落は中国経済の減速等が原因ではあるものの、突然発生したサプライズの事件はありません。このため、ここまで大きな変動率に至るとは、正直想定していなかったのです。



先ほど東京市場がクローズしてから株価を丹念に確認しましたが、まだ購入を検討できる株価ではありません。しかし、今回は私の想定範囲を超えている変動なので、注意して相場の動きを見ていこうと思います。



私は現物のみなので究極的にはノーリスクなのですが、信用取引を行っている投資家は大変な思いをしているはずです。これだけ上下に変動すると、どちらに動いてもハイレバレッジでは即死してしまいます。



更に、プット・オプションの売り手に関しては目も当てられない惨劇だったでしょう。ご存知のようにオプション取引で膨大な損失を抱えると、自己破産さえ出来ないですから・・・



私事ながら、NY市場の産金株もかなりの暴落を演じました。今朝起きたら、KGCの10%下の指値があっさり購入できていました(笑)。う~ん、相場はやはり全く読めないモノですね。



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2015年

8月

15日

時代で変わる経営者のスタイル


2015.8.3の全国賃貸住宅新聞で興味深い記事がありました。全賃オーナーの亀岡大郎氏と全賃新聞に頻回に広告を発注している会社社長との対談記事である「亀岡大郎のトップ対談」です。



亀岡大郎氏は大正15年生まれで、戦後日本の経済界を記者として生き抜いてきた方です。数多くの大企業の社長に取材したことを誇りにしているようです。



亀岡大郎のトップ対談」では、毎回のように亀岡大郎氏がいかにすごい経営者と懇意であったのかを自慢する場面があって、年甲斐の無いヒトだなぁと思いながらも微笑ましいです(笑)。



そんなおちゃめな亀岡大郎氏ですが、今回は珍しく良いことをおっしゃられていたのでご紹介します。経営者に求められるスタイルは時代とともに変わるとのことです。



昭和30年ごろは労働争議の時代だったので腕っ節が強くないと経営者は務まりませんでした。昭和40年ごろは世界のマーケットの要請に応じる設備投資のための借金名人が経営者の鏡だったそうです。



そして、昭和50年になるとトップセールスで世界中に商品を売りまくるセールスの達人が経営者になりました。バブル後は大型M&Aを成功させる権謀術数に長けた策略家が花形でした。



そして、今の時代では財務などの専門知識に長けた経営の実務家が求められているとのことです。このように俯瞰すると、時代によって求められる経営者のスタイルはまるっきり異なることが分かります。



これは資産形成をする上でも示唆に富む内容ではないでしょうか?



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2015年

8月

01日

不動産でソーシャル・レンディング?

 

2015.7.20号の全国賃貸住宅新聞で興味深い記事がありました。「ネット上で不動産小口投資サービス」です。事業テナント用の土地活用を行うロジコムの子会社LCレンディングの記事です。

 

 

LCレンディングは、ソーシャルレンディングサービス「LC LENDING」を開始したそうです。ソーシャルレンディングとは、ネット上でお金を借りたい人と、貸したい人を結びつけるクラウドファンディングです。

 

 

米国株投資を行っている方にはニューヨーク証券取引所に上場したレンディング・クラブ(ティッカーシンボル:LC)でおなじみのサービスで、金融の世界では革命的なビジネスモデルと言われています。

 


ソーシャルレンディングは、お金を貸したい人とお金を借りたい人をウェブ上で直接結びつけるP2P(ピア・ツー・ピア)レンディングが代表的です。



今回のLC LENDINGはお金を借りたい人(=LCレンディング)をお金を貸したい人(=個人投資家)にネット上で(=LC LENDING)で結びつける仕組みです。



確かにソーシャルレンディングではありますが、これっていわゆる不動産私募ファンドではないのでしょうか(笑)。まぁ、「ソーシャルレンディング」という呼称を使用しているところが商売上手だと思います。



ただ、ソーシャルレンディングは(米国株の)株式投資家にとって常識的な知識ですが、日本の不動産投資家のほとんどは知らない呼称だと思います。



日本の不動産投資の世界では先進的(?)名称ではあるものの、ちょっと先走り過ぎて誰も着いて来れないかもしれないと思うのは私だけでしょうか?


 

※ 全国賃貸住宅新聞はかなりいい加減な記事が多いので、単に私が LC LENDING の記事を誤解しているだけかもしれません。



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2015年

7月

23日

メガバンク支店長の教えは1勝1敗

 

先日の楽待の不動産投資新聞で興味深い記事がありました。某大家さんが融資交渉先のメガバンク支店長から聞いたという「メガバンク支店長の教え」です。

 

 

詳細はリンク先を精読していただきたいと思いますが、私の感想を述べてみたいと思います。まず、このメガバンク支店長は下記のようなアドバイスをしたとのことです。

 

  1. フローを厚くすること
  2. 相続は3代先まで考えて対策しなさい

 

 

①に関して、不動産で成功している人はどんどん繰り上げ返済してキャッシュフローを厚くしているとのことですが、私は全く逆の意見です。本当に資金が必要な局面では銀行はアテになりません。

 

 

例えば、2003~2004年や2008~2009年の経済危機の際には、キャッシュフローの厚さよりも自己資金をどれだけ所有しているかが優良物件を獲得できるか否かの分かれ目でした。

 

 

資金の有効利用の観点からは、資金をベタ済みしておくよりも繰り上げ返済してキャッシュフローを厚くする方が推奨されると思います。しかし、経済状況が厳しくなると現金が強さを発揮します。

 

 

「Cash is king」 なのです。今後も経済危機が発生する度に、現金の強さが再確認できると思います。このため、現在のような状況下では浪費を戒めて、キャッシュを積み上げることに専念するべきだと思います。

 

 

ただし、銀行の立場からも繰上げ返済するよりも、自己資金を積み上げる方が望ましい状況です。このメガバンクの支店長の真意は分かりませんが、少なくともポジショントークで無いことは確かだと思います。

 

 

②は、なかなか良いことを言っていると思いました。資産所有法人設立時 もしくは 物件購入時には借り入れが多いため、 資産所有法人の株価評価がマイナスになっている場合が多いです。

 

 

このように自社株評価がマイナスであるうちに、株を子供や孫に譲渡することで、3代先まで考えた相続対策を行うことは合目的です。この点は完全にメガバンク支店長に同意します。



何事も最初の枠組みで、その後の成長性が決まります。枠組み作りは税制を熟慮しながら慎重に構想を練り、実行に移すときにはその都度の経済状況に従って、うまくオペレーションしていくことが理想です。

 

 

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2015年

7月

08日

上海総合指数が続落!

 

今日も中国株式市場は前日比8%安でオープンしました。不安心理は東京株式市場にも波及して日経平均株価は2万円を割り込んで今年最大の下げを記録しました。

 

 

今回の中国株式市場の下げは、1990年台初頭の日本のバブル崩壊にと似通う点が多いことが話題になっています。世界全体のGDPに占める中国の割合は14%ですが、バブル崩壊時の日本と全く同じ規模です。  

 

名目GDPに対する株式の時価総額の割合は、1990年の日本が140%に対して中国でも直近で100%を超えており、バブル化しているとの見方があります。  

 

 

個人投資家の狼狽売りが下げを主導している構図も似ています。信用取引で買った個人が株価下落で追加の証拠金の差し入れを迫られ、持ち株の換金売りがさらなる下げを呼んでいるのです。  

 

 

このように共通点が多い中国株式市場の状況ですが、最大の問題は中国当局の株価対策の効果が全く無い点です。年金を通じてPKO行おうとしていますが、株価は下げ止まっていません。  

 

 

同時進行的にギリシャ危機が話題になっていますが、ギリシャの場合はギリシャ国債をECBなどの公的機関が所有しているため、民間に危機が波及するリスクは限定的です。

 

 

これと比較して中国の場合には、金融市場が世界とつながっているため、危機の連鎖が発生する危険性がギリシャよりも高い可能性があります。地理的にもギリシャよりも中国問題の方が影響を受け易いです。

 

 

今回の中国株式市場の急落が中国の不動産バブル崩壊の引き金をひくことになるのかは分かりませんが、緊急事態に備えて現金比率を高めていこうと思います。

 

 

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2015年

7月

01日

所有物件の路線価の結果は?

 

相続税などの計算の基準となる路線価が公表されました。全国平均では7年連続の下落となりましたが、下げ止まりの傾向が強まり、三大都市圏では、海外の投資資金などを背景に去年よりも上昇しました。



今年の路線価は全国の平均で去年を0.4%下回り、リーマンショック以降7年連続の下落となりましたが、下げ幅はこの7年で最も小さくなり、下げ止まりの傾向が強まりました。



早速、自分の所有物件の路線価を調べてみました。メインの4物件では2勝0敗2引き分けで、まずまずの成績だと思いました。実際の路線価は下記のごとくです。



  • 240 → 255 (6.25% ↑ )
  • 330 → 340 (3.03% ↑ )
  • 310 → 310 (   0% → )
  • 70  →  70 (   0% → )



しかし、実勢価格の上昇ぶりと比べると非常に控えめだと思います。これではますます路線価と実勢価格の差が大きくなっていきます。相続や贈与には有利な状況です。



一方、興味本位ではあるのですが、既売却物件の路線価も調べてみました。こちらは0勝1敗1引き分けでした。路線価の推移を見る限りでは売却して正解だったのかもしれません。



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2015年

6月

24日

ギリシャのモラルハザード

 

日経新聞の興味深い記事がありました。デフォルト懸念のくすぶるギリシャからのニュースです。

 

 

「もう返せない」、返済滞るギリシャ中間層

 

 

詳細は、日経新聞を参照願いますが、ギリシャでは、かつて裕福だった中間層の間で戦略的デフォルトがごく普通に行われるようになっているそうです。

 

 

ギリシャでは2001年にユーロが導入された後、国内銀行が貸し出し競争に走り、多くの人々が多額の借り入れを行いました。リーマンショック後も、人々はライフスタイルを変えませんでした。

 

 

しかし、その後に厳しい調整を強いられた結果、庶民の蓄えは大幅に減り、国家のデフォルト懸念から多くの人々が支払いを完全に止め、経済活動が事実上凍結しているそうです。  

 

 

非常に多くの人が税金の申告をやめてしまっただけに留まらず、ギリシャ政府自体も納入業者への支払いを凍結したため、経済の大半を占める小企業の経営が苦しくなっています。

 

 

企業間の代金の支払いはほぼ止まってしまい、ギリシャの銀行は住宅ローンの戦略的デフォルトによって元利返済が滞っていることに悩まされています。

 

 

国民のモラルハザードのため債務再編を行った住宅ローンの約70%で元利返済が止まっており、左派政権自身が低所得住宅保有者を差し押さえから守っていることが、問題の悪化に拍車をかけています。

 

 

そして、6年間にわたって疲弊した状況で暮らしてきた後、ギリシャの中産階級は祖父母から相続した貴重な財産を手放すことにも慣れてきました。

 

 

アンティークのバイヤーにとっては、本物の経済的混乱が起きたときだけにチャンスが訪れますが、ギリシャでは第2次世界大戦以降は起きなかったそうです。



昨年に仕事を失ったマルガリータさんは、以前楽しんでいたが今では手が届かなくなった小さなぜいたく(外国での休暇やヨガ教室、毎年一つ買っていたプラダのバッグ)を数え上げているとのことです。



私はこの記事を読んで、日本の将来を連想しました。この記事の主人公のマルガリータさんが日本の高齢者や生活保護受給者に重なるのです。実力以上の生活をしているのは両者に共通します。



日本の財政悪化も放置すればギリシャの二の舞になる可能性が高いです。これは債権者が国内に居るか否かは関係ありません。いつまでもこのままの状況が続くとは考えない方が良いと改めて思いました。



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2015年

6月

19日

ギリシアで富裕層の高級車購入増加

 

6月13~14日のギリシャ政府とユーロ圏財務相会合(ユーログループ)との交渉は合意に至らずに終了しました。このため、ギリシアがデフォルトする可能性が増しています。

 

 

お隣のキプロスが2013年にデフォルトに陥った時には、10万ユーロ(1380万円)以上の預金者には特別課税を政府が課して80億ユーロ(1兆1040億円)の税収を得ました。

 

 

兄弟国でのデフォルトおよび預金封鎖事例を真近で見てきたギリシアの富裕層は、ギリシャ政府が同じようなことを実施するのではないかと懸念しています。

 

 

預金封鎖が現実味を増してきたギリシャでは、富裕層の高級車購入が増加しているそうです。メルセデスやポルシェなどの高級車の販売は、3月は前月比で47.2%、4月は27.9%増加したと報じられています。

 

 

同様のケースはロシアでも起きました。ウクライナ問題の制裁後にロシア通貨ルーブルが下落を始めた途端に、ポルシェなど高級車の販売が急増しました。

 

 

昨日のブログでもご紹介した書籍にも、ハイパーインフレ下の経済では現物資産を購入することで、貨幣価値の下落を防止する行動が有効であったことが史実として残っています。

 

 

今回のギリシアのケースでは、ハイパーインフレ下のかつてのドイツで価値ある家具や楽器が購入されたように、ギリシアの富裕層は高級車を購入しているようです。

 

 

世界最大の債権国である現在の日本では遠い国の話のように思えますが、知識として知っておいて損は無いと思います。長い人生ではどのように社会が変化して、何が起こるか分かりませんから・・・

 

 

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2015年

5月

22日

介護事業は儲からない?


2015.5.18の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事がありました。破産したコバヤシ・ファシリティーズの承継物件建て直しについての記事です。コバヤシ・ファシリティーズの破綻は以前にブログでご紹介しました。



当時、コバヤシ・ファシリティーズの倒産は、単なるディベロッパーの破綻だと思っていました。しかし、全賃の記事を読んだ限りでは、どうも介護事業のつまずきもあったようです。



コバヤシ・ファシリティーズのから高齢者住宅の運営権を承継したゴールドエイジコンストラクションへのインタユー記事なのですが、入居率が95%を超えているにも関わらず、毎月の収支は赤字とのことです。



これは、家主に支払う家賃と人件費が大半を占める支出に対して、入居者から得る家賃・共益費・食事代・介護報酬が少ないからだそうです。それなら家賃や介護報酬を値上げすればよいのでは?と思いました。



しかし、介護報酬は介護保険により報酬が規定されています。また、家賃は年金から拠出している方がほとんどなので、容易に値上げすることはできません。



このため、稼働率を高めるほかには売り上げを伸ばす方法がありません。したがって、効率的な人員配置による人件費削減で支出を抑えるしか利益を生み出す方法が無いそうです。



正直に言って、これはかなり厳しい状況だと思います。損益分岐点が高い事業は非常にリスキーです。しかも、自助努力では売り上げを上げる方法が皆無という状況では八方塞がりです。



一時期、介護関係のビジネスは成長分野と見做されて盛り上がりましたが、基本的に国に首根っこをつかまれている分野なので、政策しだいでどうにでも転んでしまう怖さがあります。



この記事内でゴールドエイジコンストラクションは家主に支払う家賃の減額交渉について言及してません。しかし、遠くない将来に家賃の引き下げ交渉は必至ではないかと思いました。



世の中にはおいしい話が続く状況はなかなか無いようですね。



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2015年

5月

20日

Go Go !  電力株

 

私の日本株式のポートフォリオの1/6を占める電力株ですが、連日の年初来高値更新でお祭り状態です。3年で+50%程度のパフォーマンスに甘んじてきましたが、ようやく動き出したようです。

 

 

真の理由は私にはよく分かりませんが、表面的には原子力規制委員会が20日午前の定例会合で、四国電力伊方原発3号機が新規制基準に「適合していると認められる」とする審査書案を提示したためです。

 

 

日経225も快調な値動きですが、電力株は日経225のパフォーマンスをかなり上回っています。まぁ、電力株が上がっても傍観しているだけなので、実質的には何も変わりません。

 

 

しかし、何もしなくても毎日数十万円ずつ評価額が上昇していくのは気持ち良いものです。欲を言えば、全電力会社が早く復配に踏み切って欲しいと思います。

 

 

現実問題として、原子力発電の比率の高い関西電力・九州電力・北海道電力の各社が復配するのはまだ先だと思います。しかし、長期投資家の立場では、株価上昇と同じぐらい配当も重要です。

 

 

2012年の電力危機で電力株への投資を開始しましたが、私の意識の中では復配が完了して初めて一連の投資活動が完結することになります。昨日の築古木造戸建投資のように早く完結したいものです。

 


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2015年

5月

13日

個別企業の問題では投資不可!


2015.5.11にシャープと東芝がストップ安まで売り込まれました。バーゲンハンターの私は、その後もこの2銘柄をウォッチしていましたが、両銘柄とも残念ながらその後の株価は期待を裏切るものでした。



翌日の5.12以降はストップ安付近の株価に留まっているのです。細かく見ると企業の収益性や将来性の違いのために、シャープはじり安・東芝はじり高の展開です。



チャート的にも東芝などは、もう少し株価が下がれば購入を検討してもよいかもしれないと思っていただけに少し残念です。しかし、仮に東芝株を購入することになっても、これは厳密には投資ではなく投機です。



逆張り派の私の株式を購入するタイミングから考えると、この両銘柄は絶好(?)の購入タイミングに思えるかもしれません。しかし、私は個別企業の経営危機やスキャンダルでは手を出さないことにしています。



いくら東芝やシャープなどの日本を代表する企業であっても、個別企業内の要因で株価暴落した場合には、そのまま倒産してしまうリスクを払拭できないからです。



気持ち的には、もう少し下がれば東芝株を購入したかったのですが、考えることは皆同じようで、絶妙な株価で踏みとどまっているのがニクイところです(笑)。



あまり、期待はできないですが、もう少しこの2銘柄の株価をウォッチし続けたいと思います。もちろん、株価がさらに下がって購入したとしても、それは「投資」ではなく「投機」ですが・・・。



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2015年

5月

12日

金森重樹氏の金言

 

私は金森重樹氏の言動に注目しています。おっしゃられることが全て理に適っていて、しかも机上の理論ではなく結果を出しているからです。そんな金森氏の記事があろうことか日刊SPA!に載っていました(笑)

 

 

私の中では日刊SPA!は、週刊ポストと同じクラスの娯楽誌です。その日刊SPA!に金森氏の記事があったので、日刊SPA!はどのように金森氏を扱っているのか、逆に興味が湧いたので一読してみました。

 

 

いきなり、「ネオ富裕層・錬金術」という見出しが踊っているあたりは、さすが日刊SPA!です。記事の内容は宮古島に建設されたメガソーラー発電所のことでした。

 

 

総工費は6億円で、銀行からの借り入れをフル活用して、自己資金を極力抑えたそうです。以下、日刊SPA!からの抜粋です。

 

 

「年間売上1億円です。一方、投じた自己資金は6000万円ほどですから、税金を支払っても1年ちょっとで戻ってくる計算になる。2年目以降は毎年4000万円入ってくるわけで、利回りはとんでもなくいいです」  

 


「経費として計上できるので、2%で借りたとしても実質1%。虎の子を張るより借りて資金効率を上げたほうが全然いい」と、日刊SPA!読者のほとんどが理解できないであろうことを述べています(笑)。

 

 

「節約は一生の技術。効果は一生続くので、面倒くさくても習慣づけると大きな武器になります。お金を残したいと考えるなら、まず収入の数分の1で生きて行ける暮らし方を身に着けること。

 

 

それで、残ったお金を投資に回すのです。高価なものは、税金で減価償却できるようになったら買えばいいんです。ちょっと儲かったからといって高級車や時計を買ったりせず、投資効率のいい案件を探しては実践し続けることが肝ですね」  

 

 

株やFXには手を出さず、形があるものに投資するのも金森流だ。「実体があるものを調べまくって、覚えながら投資していくほうが間違いはないと思う。

 

 

不動産の現物投資はいい案件だと1年目で手金が回収できるものもあります。タネ銭が少なくても始められるものは探せばあります。行政を味方につけるのも有効。ふるさと納税がその典型で、少し勉強すれば得する制度は結構ある」  

 

 

日刊SPA!の記事とは思えない、金森氏の金言の数々にただただ脱帽です。やっぱり、この方は凄いですね。

 

 

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2015年

5月

11日

シャープが大型減資を検討!

 

今日の東京株式市場では、シャープと東芝がストップ安となり話題になりました。シャープは99%の大型減資、東芝は不適切会計問題で2015年3月期の業績予想を未定に変更したことが原因です。

 

 

両社とものっぴきならない理由ですが、今回はシャープの大型減資を考察してみました。東芝に関しては下落幅しだいではおいしい買い物となる可能性があるので、もう少しウォッチする必要がありそうです。

 

 

さて、シャープの大型減資のニュースには驚きました。競争が激化しているため収益が振るわないことが原因ですが、いよいよ単独での生き残りが難しくなった印象です。

 

 

今回の大型減資では主力取引行のみずほ銀行と東京三菱銀行から2000億円規模の債務株式化(DES)の資本支援を受ける方向で合意しているとのことです。

 

 

100%減資ではないため、株主の持ち分は変わらないですが、その後の資本支援で発行済み株式が増えれば株主の持ち分が目減りする可能性が高いです。まさに「既存株主の大虐殺」が行われようとしています。



既存株主にとっては倒産するより多少ましですが、極めて大きな損失を蒙ります。今回のシャープの事例からも分かるように、日本では株主よりも従業員の方が重視されているようです。



今回の大型減資は株主と従業員の利益相反が際立っています。こういう「事件」を目撃すると株式投資の怖さを再認識させられます。幸い私はシャープに投資していませんが、フロー型企業への投資は怖いですね。


 

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2015年

5月

05日

事業継承のポイント


2015.4.6の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事があったのでご紹介します。「事業継承を本気で成功させるには?」というテーマでコンサルタントの方が事例を挙げて説明されていました。



さて、事業継承は難しい課題です。最大の問題は、適切な後継者が居ないことです。一代で創業した社長に匹敵する能力を有する後継者は、確率的には極めて小さいからです。



これは、中小企業などのオーナー企業だけではなく、上場している大企業にも当てはまります。基本的に会社の舵取りをする能力は、サラリーマンに必要とされる能力とは全く別モノだからです。



それでも大企業はまだ頭数が揃っているので選択肢は豊富ですが、中小のオーナー企業の場合、有能な後継者が親族に見当たらないケースが多々あります。



このような場合、会社の存続を願うなら親族以外からも探し出す必要があります。そして、事業継承を成功に導くためには、下記のような5つのポイントがあるそうです。



  1. 継承予定者は直系親族であるとは限らない
  2. 創業者は継承予定者に経営者としての理解を深めるために、会社の内情(財務・相続・社内体制・社員特質・外部取引先)について早い時期に説明する
  3. 継承予定者は、覚悟を持って責任を持つと決めること
  4. 継承予定者は、自らが何事も率先して動くこと。答えは現場にある。ただし、謙虚さは常に忘れない
  5. こうなりたいというビジョンを持つ。そして自分の信頼できる組織・人材を作ること



いずれも、言うは易しですが、実行するのは難しそうなポイントですね。今のところ私には経験がありませんが、遠い未来に事業承継で悩むことになりそうです。



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2015年

4月

25日

都心部の利回りは5%台が主流


少し古いですが、全国賃貸住宅新聞の2015.4.13号に表題のような記事が載りました。直近の不動産市場の勢いは全く衰えていないようで、東京都心部の物件は5%台が主流だそうです。



中には3~4%台での取引もあるようで、都心部の物件の過熱感が良く分かります。さすがにここまで利回りが低いと、レバレッジを考慮しない場合にはREITの方がまだマシだと感じるほどです。



私のメインのエリアでは6~7%台が主流であり、まだ東京都心部ほどの利回り低下は無いのですが、物件自体が枯渇しており新規で購入しようと思っても「タマ」が無い状況です。



記事では、このような激しい不動産価格上昇を受けて個人投資家による短期転売が激増しているようです。確かに私の周囲でも転売を得意とする投資家が目立っている印象です。



このこと自体は悪いことではないのですが、現在の状況はいわゆる「ババ抜き」だと思います。特に都心に引きずられて上昇している郊外物件(政令指定都市も含む)は、購入に対して慎重になるべきでしょう。



転売によるキャピタルゲインを得るためにお化粧された収益物件を、最近では以前に増してよく見かけるようになりました。売却する方に悪気は無いですが、このような物件を嵌め込まれたら人生が終わります。



このような物件が成約するたびに、将来的に人生を終わらせるであろう方が量産されています。少なくともお化粧されて商品化された物件には近付かないことが吉だと思います。



特に「郊外」「大規模修繕済み」「満室」で現所有者が購入後2年以内の物件は危険な香りがします。転売目的の投資家は極めて優秀です。彼らと同レベルで物件運営できると考えるべきではないでしょう。



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2015年

4月

22日

日経225が2万円台に突入


既にご存知の方も多いと思いますが、本日は終値でも日経225が2万円台に突入しました。日経225は恣意的な指数なので「2万円」という数字に大した意味は無いですが、心理的なひとつの壁ではあります。



私の中では、日経225の2万円台越えよりもTOPIXの値動きの方が興味があります。何といっても相場の動きを理解するには日経225よりもTOPIXの方が正確です。下図はTOPIXの30年チャートです。




見て分かるように、今回はTOPIXが1600越えを達成しています。1990年のバブル崩壊後の最高値圏を推移しており、今後の株価の動きが気になるところです。



今回の株価上昇は円安でお化粧されているイメージがありますが、実は過去の最高値圏と比較して現在の為替レートが極端に円安というわけではありません。



少なくとも現時点では安倍政権および日銀による金融政策は成功していると考えるべきでしょう。世間ではアベノミクスに否定的な意見が多いですが、やはり一番重要なのは現実に起こっていることです。



もちろん、トレンドの変換点への備えは万全を期す必要がありますが、現在の状況下は資産を保有する者にとっては理想的です。holdするか、現金化してクラッシュに備えるか、判断が問われる局面ですね。



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2015年

4月

10日

日経225が2万円台を回復

 

今日の東京株式市場で、日経平均株価(日経225)は、取引時間中としては、情報技術関連の銘柄が急騰した2000年4月17日のITバブル以来、15年ぶりに2万円の大台を回復しました。

 

 

ただし、日経225は2万円台を回復したと騒がれていますが、より市場の動きを正確に反映すると言われている東証株価指数(TOPIX)は、1596ポイントと、2007年の1800にもまだまだ及びません。

 

 

日経225はかなり数字に恣意性が混じっているので、2万円台回復を手放しで喜ぶわけにはいきませんが、ひとつのターゲットであったことは確かです。

 


一方、本日の東京外国為替市場で1米ドルは120円でした。最近は円安傾向ですが、意外にも2000年4月の為替相場は110円程度であり、現在の株価は2000年当時に近似すると言ってよいでしょう。

 

 

マスコミでは景気回復の実感を伴わない株高と揶揄するところもありますが、株高による資産効果もあり少なくとも資産家層の消費姿勢は旺盛なようです。

 

 

安倍政権による金融緩和が始まって2年ですが、株価の動向を見る限りでは金融政策は奏功していると思われます。この1年は少なくとも日本では大きなイベントはありません。


 

市場に大きな変化があるとすれば、海外の出来事が要因となる可能性が高いです。未来を予測することは不可能ですが、何か突発事件が発生して市場が暴落しても、すぐに対応できる態勢を整えたいと思います。

 

 

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2015年

3月

31日

焼津のマグロは損なのか?

 

今日、お昼ご飯を食べていると、職場の年配の方から「焼津のマグロいいよ!」と言われました。「焼津のマグロ、ですか・・・?」と訝しげに返答したところ、どうもふるさと納税のことだったようです(笑)。

 

 

何でも10万円の寄付で、半年間毎月マグロが送られてくるとのことでした。コレが結構美味しいらしいのです。そこで、私も早速Googleで焼津市のふるさと納税を調べてみました。

 

 

確かに焼津の10万円以上コースでは、マグロが半年間毎月送られてくるようです。焼津市は市のPRと地元産業の振興のために、還元率を50%に設定しています。

 

 

これはイイ感じだなと思いましたが、Googleの検索の下の方に読売新聞の「買った方が安い…マグロ1匹分、手に入れる方法」という記事を扱ったサイトがありました。

 

 

何気なく開いてみると、マスコミにありがちなキャッチーなタイトルを批判するブログでした。確かにこのタイトルでこの内容では、釣りのためのタイトルと言われても仕方無いと思いました。

 

 

ふるさと納税でよく言われるのは、「結局、寄付するよりも買った方が安い」という主張ですが、納税と購入を同一視している全く話にならない論法です。

 

 

このようなふるさと納税へのやっかみとは裏腹に、特典品を新たに投入する自治体が相次ぎ、寄付金獲得合戦は全国的にますます熱を帯びてきている様相です。

 

 

更に、今年からは控除率が10%→20%となったため、2000円の控除のみで寄付可能な範囲が一気に2倍となりました。昨年と同じペースでは、全然寄付金額が追いつきません。

 

 

まだまだふるさと納税の宴は続きそうなので、今年もハイペースで各自治体に寄付を進めていこうと思います。それにしても焼津のマグロはなかなか興味をソソリますね(笑)。

 

 

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2015年

3月

29日

あの人気物件は今・・・

 

2015.3.16号の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事があったのでご紹介します。「あの人気物件は今」というコラムの「家具付きの先駆なるも狭さで失敗」です。

 

 

1985年前後から今で言うサービスアパートメントが登場しました。当時はそうした言葉は無く、単に家具付き物件と称していたようです。最近の大規模分譲マンションではコンシェルジェサービスも散見します。

 

 

しかし、当時は時代が早すぎたようで、途中でサービスを停止して一般賃貸化している例が多いとのことです。そのうちのひとつで築地の物件の現状をリポートされていました。

 

 

この物件は専有面積17㎡前後のワンルームで、賃料10万円~でベッド・デスク・TVが付いており、フロントでは各種取次からベッドメーキングまで提供していたそうです。

 

 

しかし現在ではサービスはもちろん家具も撤去されており、単なる普通のワンルームマンションになっています。このマンションは投資家向けに分譲されたワンルームマンションです。

 

 

建物全体は大手管理会社が担当しているため、さほど劣化していないようですが、住民の質はかなり変わったようで属性が悪化したため家賃も7万円ほどだそうです。

 

 

敗因は共用部が無かった点に加えて部屋が狭く、管理・サービスを一貫して提供できなかったためと考察されています。やはり、部屋の狭さをソフト面で長期にわたってカバーすることは容易ではなさそうです。

 

 

極狭の分譲ワンルームマンションは、相当な立地面のアドバンテージが無いかぎり、「お化粧」を施して時期を見て売却することが望ましいと思います。新規購入者にとってババ抜きの「ババ」になりますが・・・

 

 

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2015年

3月

27日

これって、安愚楽牧場と同じでは?

 

2015.3.23号の全国賃貸住宅新聞で興味深い記事がありました。「コバヤシ・ファシリティーズ倒産」です。コバヤシ・ファシリティーズって何?という方がほとんどだと思います。

 

 

コバヤシ・ファシリティーズとは、生活支援型シニア賃貸マンションや住宅型有料老人ホーム「ライフコート」の建築請負を主体に事業を展開していた企業です。



なぜ、私がコバヤシ・ファシリティーズを知っているかと言うと、「全国賃貸住宅新聞」や「家主と地主」で、頻回に派手なブチ抜き広告を打っている会社だったからです。



広告では「医療関係の建築に特化」を謳っており、一見非常に信用力が高そうな印象を受けました。この広告をみてこの会社に工事を発注した方も多いと思います。



もちろん、広告を掲載している全国賃貸住宅新聞社に法的な責任は無いと思います。広告を受託するにあたり、その会社の信用調査まで施行する義務は無いからです。



しかし、読者サイドからすると全国賃貸住宅「新聞」社に、ある程度の信用を置いています。これが裏切られたわけですから(そもそも信用する方が悪いという話がありますが)、ちょっといただけないです。



今回の教訓は、いくら新聞や雑誌に立派な広告が掲載されていても、そのこと事態を信用力の判断材料にしては、絶対にいけないということだと思います。

 


特に大きな工事を発注する際には、帝国データバンクや東京商工リサーチなどの信用調査会社で必ず信用情報を取得するべきだと思います。自分の身を守るために、このことはベターではなくマストだと思います。

 


ちなみにコバヤシ・ファシリティーズのHPには、2015.3.27現在で自社が倒産したという告知はされていないようです・・・。これって倒産を隠して営業していることになるので、法的にはどうなのでしょうか?



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2015年

3月

23日

「備える」の重要性

 

2015.3.16号の全国賃貸住宅新聞に重い内容の記事があったのでご紹介します。高齢者住宅ビジネス勘所というコラムの「要介護高齢者の住まいを考える!」です。

 

 

コラムニストは小嶋勝利氏で、現在介護施設紹介事業者です。コラムの中で東京都北区の高齢者住宅で発生した入居者に対する集団虐待を考察していました。

 

 

この住宅は医療法人が運営している低価格が売りの高齢者専用住宅です。マスコミでは「入居高齢者に対する身体拘束および虐待」が大問題になっていますが、実はこのことは本質ではないそうです。

 

 

この事件が発覚してからも退去したいとう相談は無く、全員が引き続き入居を望んでいるとのことです。ここの部分が高齢者介護の本質で、入居者の家族にとって退去するという選択肢は無いようです。

 

 

これは、お金の無い高齢者やその家族にとって、自宅で世話のできない認知症などの高齢者の行き場はなく、たとえ劣悪な環境であっても「戻ってこられては困る」が本音なのだそうです。

 

 

低負担で入居できる特別養護老人ホームは入居審査が厳しいので利用することができません。したがって中途半端な経済状態の方は、自助努力で解決するしか方法がないという現実があります。

 

 

これは生活保護を受けることのできない低所得者の問題にも共通します。小嶋氏はこの問題を解決するためには経済的に「備える」ことが重要であり、備えることが高齢者介護の本質だと主張されています。

 

 

高齢者介護は自分年金をどう準備するかであり、この準備ができない者は、厳しい言い方になるが、「死ぬ」ことによってのみ家族に貢献できるとおっしゃられています。

 

 

さすがに、ストレート過ぎる表現だと思いますが、高齢者介護の現場を熟知されている小嶋氏の言葉には重みがあると思います。やはり、経済的に備えることは次の世代の家族のためでもあるようです。

 


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2015年

3月

21日

あなたの物件の2015年公示地価はどうでしたか?

 

3月18日に国土交通省が1月1日における公示地価を発表しました。三大都市圏では住宅地と商業地が2年連続で上昇するなど、回復基調が鮮明になってきているようです。


 

路線価の発表の方が担保評価に直結するため直接的なインパクトがありますが、公示地価は路線価発表の前哨戦的な意味合いなので、マクロレベルでの地価の動向を探る上では非常に参考になります。

 

 

さて、私の所有物件の近くの標準地の今年の公示地価を確認したところ、全ての地点で上昇していました。特に自宅裏の標準値は昨年比で4%超の上昇で、同じ県内の住宅地では上昇率1位でした!

 

 

まさか近くの標準地が県内一の上昇率だとは思いもよりませんでした。しかし、実際の地価上昇率は4%程度ではないと思います。あくまで直近の取引事例ベースではありますが、10~20%は上昇しています。

 

 

公示地価はかなり控えめな印象ですが、行政があまりエキセントリックな数字を公表すると悪い影響が出るからなのでしょう。いずれにせよ、自分の所有物件の地価が上昇するのは良いことだと思います。

 

 

地価上昇分だけ銀行の担保評価が上がるので、新規の物件を購入する際に有利になります。このことは一度財務状況が好転しだすと、どんどん順回転し始める好例だと思います。

 

 

ただし、地価上昇は都心部のみで、全国的には地価は下げ止まっていません。つまり不動産価値の二極分化がますます進行しているのです。やはり、都心の一等地の物件を購入することを目指すべきだと思います。

 


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2015年

3月

14日

スウェーデン人は本当に幸せなのか?

 

今週号の週刊ダイヤモンドは 北欧に学べ でした。いつもながら網羅的な特集で勉強になりますが、一点だけ気になったところがあったので意見を述べてみたいと思います。

 

 





Part 3 の高福祉国家の実像で、これがスウェーデン人の暮らしですというコーナーで実例を挙げて紹介されていました。下記に特徴を記載します。


  1. 軽い医療費負担
  2. 手厚い年金給付
  3. 育児休暇は夫婦平等
  4. 所得税は30%程度
  5. 貯金はほとんどしない



①~③は私のイメージどおりでした。①に関しては18歳まで無料、それ以外でも年間の自己負担上限は1万円程度だそうです。パッと見て良さそうですが、日本と同じレベルで医療にアクセスできるのでしょうか?



②③は、労働者にとっては悪くないように見えますが、負担率が企業側の方が高いため、経営者サイドからみると日本以上に過酷な状況のようです。



④は、意外と所得税の税率は低いと思いました。しかし、低所得者も含めてほぼ同率の所得税を支払わなければならないので、この点が日本とかなり異なる点です。



⑤は、手厚い年金制度があるため、日本人のように老後用の貯金をする人はほとんど無いとのことです。これには驚きました。政府に対する信頼が厚いのでしょうが、ちょっと脇が甘すぎるのでは? と思います。



幸い現時点ではスウェーデン経済は安定していますが、将来に渡って保証されているわけではありません。いくら制度が安定しているからと言って、私なら他人任せの人生を歩むことはまっぴらごめんです。



やはり、自分の人生は自分が責任を持って切り開いていきたいと思うからです。



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2015年

2月

25日

不動産は資産ではなく負債!?

 

Yahoo!ニュースで興味深いニュースがありました。

 

10万円リゾートから100万円マンションまで…粗大ゴミ化する負動産

 

私たちのような不動産経営者にとっては「何を今更言ってるの?」ですが、一般の方にもようやくこのような認識が広がってきたようです。

 

 

各市町村の空き家条例や空き家の固定資産税軽減措置(住宅用地特例)見直しなどで、これまで空き家の状態で放置していた不動産所有者が注意を払い始めたようです。

 

 

しかし、現在の日本ではリゾートマンションだけではなく、農地や山林ではない非線引き都市計画区域(いわゆる無指定区域)なども”負債”だと思います。

 

 

無指定区域に土地を所有していると、利用価値が無いにも関わらず、それなりの固定資産税を徴収されるからです。不動産神話が崩壊するまでは、これらを所有することに一定の価値があったかもしれません。

 

 

しかし、余程のことが無い限り、経済的な利用価値の無い不動産の価格が上昇することは考えにくいです。先祖代々の土地だからという理由だけで、所有し続ける方も多いと思います。

 

 

しかし、不動産を所有することよりも、自分達が幸せになることの方が大事なことではないのか?と思います。経済的に利用価値の無い不動産は早めの対応を心掛けるべきなのかもしれませんね。


 

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2015年

2月

18日

日経平均18000円台乗せをどう考える?

 

本日の東京市場で終値でも日経225が18000円の大台乗せを達成しました。約7年ぶりとのことで、日本市場の底堅さを示していると思います。

 

 

これほど株式市場が活況を呈していると、普通の株式ブログや投資ブログでは盛り上がりを見せるのですが、何故か当ブログ(HP)では全くと言っていいほど話題になりません。

 


管理人が損している/管理人が株価上昇に乗り遅れて話題を提供できない と言ったことが原因と思われるかもしれませんが、私の所有株式の大半は日経平均4桁台で取得しています。

 

 

私は超長期逆張り投資家なので、株式市場が上向きで活況を呈している時ほどやることが無く、皆の騒ぎから完全に取り残されます。放置状態なのでブログに書くこともありません。本当に最近つまらんです。。。


 

さて、本日は終値でも18000円台を達成しましたが、データ収集と過去問好きの私は、自分が株式市場に参戦してからの日経平均の超長期チャートを確認しました。

 

 



これをみると私が日本市場で戦った14年間では、まだ2度しか本格上昇が無いことが分かります。14年間も毎日株式市場を眺めているのですが、経験的にはまだたったの「2回目」なのです。



おそらく、現在株式市場で活発に取引している個人投資家のほとんどは私よりも経験年数が短いことが予想されます。上のチャートからも分るように、14年間で真の地獄は3回で、株価の循環は1.5回でした。



つまり、10年間で天国と地獄を一通り経験をすることになります。10年以上生き延びて利益を出せれば「合格」だと思いますが、それ未満の期間では、利益を出していてもビギナーズラックかもしれません。



このようにシビアに考えると、今の状況から更に買いあがるのはどうかな?と私は思います。もちろん、1990年代の米国の例もありますが、現在日本でその再現はちょっと難しいのではないでしょうか。



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2015年

2月

17日

サービス提供者へのシフト

 

先日の勉強会で講師の方が、ホリエモンの「不動産業界に新しい波がやってきている」という記事について触れていました。この方は大家+不動産業者なので、業者目線でこの記事に注目したようです。

 

 

モバイルブロードバンドインターネットの劇的な普及によって、情報の非対称性が解消する傾向にあります。その大きな流れの結果、中抜き業者の利益率が低下しつつあるという指摘です。



これは様々な業界で進行中の地殻変動ですが、最終的にはほとんどの業界で中抜きが進行して、その位置で収益をあげていた企業は利益を出すことが難しくなることが予想されています。



このことは、資産形成を考える上でも重要なことで、自分の属しているビジネスがその業界でどこに位置しているかを充分に再確認する必要があります。



もし、自分の所属しているポジションが中抜き産業に位置するのなら、将来的な業態変換や他業種への参入などを検討するべきかもしれません。



最近までは顧客に近い立場の企業や人間がより大きな力を持っていました。しかし、これからは顧客に近いだけでは、その力を維持することが難しくなるかもしれません。



営業等の中抜きポジションから、何らかのサービスを提供する側にシフトする必要がありそうです。今は絶好調であっても変化の激しい世の中なので、私も軸足をサービス提供者にシフトするつもりです。

 

 

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2015年

2月

11日

年収1000万円で値段を気にしなくなる!?

 

今日も楽待の不動産投資新聞で笑える記事が配信されてきました。年収1000万円以上になると食事や買い物の際、一切値段を見なくなる!? です。

 

 

詳細は、楽待をご覧いただきたいのですが、年収1000万円以上の方を対象に、コンビ二、スーパー、ファミレス、高級レストラン、高級寿司店、洋服等で「値札を見る、見ない」の調査を実施しています。

 

 

被験者は40歳前後の3名で、それぞれ年収2000万円、1500万円、1000万円でした。このうち、一番上の年収2000万円の方の結果は下記のごとくです。

 

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・コンビニ、スーパー: 一切見ません。

 

・ファミレス: 打ち合わせなど利用しますが、値段は気にしません。

 

・牛丼屋、ファストフード: ほとんど行かない。行ったとしてもファストフード店でコーヒーを飲む程度。もちろん値段がいくらかなんて、意識したこともありません。

 

・居酒屋~ちょっといいレストラン: 会社のスタッフを連れて毎日のように行きます。当然支払いは僕です。総額も知れていますし、メニューの値段は見ません。ワインをボトルで注文する際も見ません。

 

・高級レストラン: コースで注文することがほとんどです。コースの金額はよっぽどの高級店じゃないかぎり見ませんが、ワインの価格だけはチェックしますね。それほどワイン通でもないので、2万円程度のワインでOKです。

 

・高級寿司店: 寿司屋はよく行きます。新宿や渋谷だと見ませんが、銀座や新橋だと値段を見ます。倍以上違う場合がありますから。飲んで食べて一人3万円程度に収まるよう、ちょっと考えて注文します。外食では基本的に、相手が女性でも男性でも、友人でない限りは僕がおごります。

 

・趣味: 50万円を越える機器を買うときには、ちょっと悩みます。

 

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いや~、すごいですね! って言うか、本当に実在する人物なのでしょうか?年収2000万円でこの金銭感覚はちょっとユル過ぎると思うのは私だけでしょうか??? 私なら下記のごとくです。

 

・コンビニ、スーパー:10円単位でガン見します。

 

・ファミレス: 打ち合わせなど利用しますが、コスパ重視です。

 

・牛丼屋、ファストフード: 今日も行ってきました(笑)。ただし100%株主優待券利用なので、ここ10年ほど自腹はゼロです。

 

・居酒屋~ちょっといいレストラン: メニューの値段はガン見します。常にコスパを比較しています。

 

・高級レストラン: 事前にコースの内容を確認して行きます。ワインはフルボトルでオーダーしますが、いつも身が引き裂かれるような思いです(笑)。

 

・高級寿司店:ほとんど行きません。

 

・趣味: 物件や株式などのデューディリジェンスが趣味なので、掘り出し物がみつかれば億円単位でも即決します。これは趣味の買い物ではないですね(笑)。

 

 

以上、私の感覚もちょっと世間とは違うかも? と思いました・・・。

 

 

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2015年

2月

04日

やっぱり米国はすごいなぁ!

 

The Huffington Post Japanで、所得に関する興味深い記事があったのでご紹介します。

 

 

1%の富裕層」になるためには、アメリカでどれくらい稼げばいいのか

 

 

詳細は、The Huffington Post Japanの記事を参照していただきたいのですが、米国で人口全体の「上位1%」の所得階級に入るには、1年にどのくらいの額を稼げばいいのだろうか? という話題です。

 

 

州ごとの所得格差がかなり大きいのですが、驚くべきことに最下位のアーカンソー州でさえも、年間で22万8298ドル(約2700万円)稼ぐ必要があるとのことです。

 

 

最高位のコネチカット州では、67万7608ドル(約8000万円)も稼がなければいけないそうです。この金額を毎年コンスタンとに稼ぐことは日本では少しハードルが高そうですね。

 

 

ちなみに日本の「上位1%」の所得階級は、平成23年度時点で約2000万円程度でした。つまり、米国の最下位のアーカンソー州を遥かに下回る金額であっても、日本では「上位1%」に入ることができます。

 

 

円安の影響も多少あると思いますが、経済が発展し続ける国と20年以上停滞している国の差は大きいと思います。米国において、年収2000万円程度では富裕層とはとても言えないようです。

 

 

私たちも日本という狭い国の中だけで満足するような井の中の蛙にはならず、世界に目を向けて切磋琢磨するべきだなと思いました。

 

 

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2015年

1月

28日

LAの音楽ビジネスで成功するには?

 

2015.1.24号の週刊ダイヤモンドの特集記事は先日のブログ内で記載したようにソフトバンク会長の孫正義氏でしたが、これ以外にも興味深い記事があったので、ご報告します。


 




米国のロサンゼルス(LA)は歌手やミュージシャンになることを夢見る若者がやってくる街ですが、テクノロジーが進化した今では、有名スターになることだけが音楽会で成功する道ではないそうです。



名前が表に出なくても音楽会で成功する道が存在するのです。例えば自分で作った曲の著作権を資産として守れば、それが利潤を生む源になります。



しかし、交渉相手のレコード会社はハーバード大学などを卒業したMBAのエリートです。このような人を相手にした交渉の場で自分に不利でない契約を締結するためには経済と法律の知識が必須だそうです。



このような分野の音楽家は、ルックス・若さ・個性よりも作曲の才能のみで勝負することができます。視聴者はテレビ番組内で流れている音楽を作った人の存在など気にしていないからです。



LAの音楽ビジネスで成功している方が主張することは、「自分で考えて、行動できる人だけが勝つ」だそうです。国も分野も全く異なりますが、私もこの方の主張に同意します。



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2015年

1月

20日

日本国債10年が0.1%台に突入!

 

今日は投資戦略関連の話題を書くつもりでしたが、お昼ごはんを食べている際に驚きのニュースを目にしました。なんと、東京円債市場で10年国債利回りが一時0.195%と0.2%を下回ったそうです。

 

 

しかし、世界的にみると実はもっとすごい国があります。そう、それはスイスです。1月15日のスイスショックの余波により、16日にスイスの10年国債利回りは史上初めてゼロを下回りマイナスとなりました。



私の常識では、長期金利の下限は”ゼロ”でした。しかし、スイスではマイナス金利がじりじりと長い年限にまで浸透しており、ついには10年国債の利回りまでマイナスとなりました。



そして、ドイツでは5年債利回りがマイナスとなっていますが、10年国債の利回りは0.44%です。日本では残存4年までの国債はマイナスとなっていますが、5年国債は0.001とかろうじてプラスです。



長期金利のマイナス化はないと考えていました(正確には金利がマイナスになるなど考えたことが無い)が、スイスによって私の常識が破壊されてしまいました。



こうなってくると、私の金利に関する知識では現在進行形の異常事態を理解することが不可能です。長期国債の空売りは、金利の下限がゼロだから「負けの無い戦い」だと思っていました。



しかし、スイスのマイナス金利によって、根底からこの戦略が間違っていることが証明されてしまいました。う~ん、世の中理解できないことが起こるものです・・・。



しかし現在起こっていることは事実ですが、異常事態であることには間違い無いと思います。一般的に極端過ぎることはメシの種になることが多いですが、今回はどう料理すれば良いのでしょうか?



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2015年

1月

19日

スイス中銀の教訓に学ぶ

 

昨日、スイス・フランの急激なボラティリティの増大によって、FX業者が苦境に立たされていることを記事にしました。本日はスイス国立銀行が突然スイス・フラン防衛を放棄した背景を探ってみたいと思います。

 

 

スイス国立銀行が1ユーロ=1.20スイスフランの上限を設定したのは2011年9月です。上限を超えてスイスフランが高くなりそうなら、スイス国立銀行が無制限のスイスフラン売り介入をすると宣言しました。

 

 

主要通貨で人為的に相場を抑える仕組みは異例です。当初はスイス国立銀行があまり介入しなくてもスイス・フラン高は収まっていましたが、2012年にギリシャのユーロ離脱が危ぶまれた際に介入額が増えました。

 

 

欧州中央銀行が量的緩和に動くとの観測に加え、原油安を受けた新興国通貨の下落もスイス・フラン買いの材料になり、スイス中銀の外貨準備はGDPの7割を超える規模に達してしまいました。

 

 

市場の流れに抵抗して介入を続ければ、ユーロ建て資産の含み損が膨らみ、中央銀行の健全性が損なわれます。このように市場の圧力に耐えられなくなって、通貨政策を放棄せざるを得ませんでした。

 

 

一国の中央銀行と言えども、巨大なレバレッジを利かせた投資資金の前には力の限界があるようです。歴史を紐解くと、長期にわたって実勢相場と乖離した通貨価値を維持することは中央銀行といえども困難です。

 

 

この観点からは、スイス・フラン以上に中国・人民元の動向が気になるところです。2005年7月から、中国・人民元は米ドルへの固定から管理フロート制(管理変動相場制)へ移行しています。

 

 

使途が明確でない限り人民元の取引が認められておらず、投機資金が流入する余地が小さいため、中央銀行が容易に相場変動を制御できるという中国特有の仕組みのため相場管理が可能です。

 

 

しかし、急激な中国経済膨張を背景とした人民元の価値は、実勢と乖離していることは間違いないため、今後スイス・フランで発生したような事件が発生する可能性を否定できないのではないでしょうか。

 

 

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2015年

1月

18日

スイス・フラン暴騰でFX業者が修羅場に

 

ご存知の方も多いと思いますが、1月15日にスイス国立銀行がユーロ / スイスフランに設定された1.2の上限を撤廃する決定をしました。この突然の発表を受けて、瞬間的にユーロが大暴落を演じました。

 

 

これは、スイス国立銀行が1ユーロ=1.20スイス・フランでフランの上昇を抑え込む無制限介入を突然放棄したことを意味します。この影響で、欧州を中心にリテールFX業者で膨大な損失が発生しました。

 

 

現時点で判明しているだけ、上場会社であるアルパリとFXCMが事実上の倒産に至っています(FXCMはルーカディア・ナショナルから救済)。また、6位のIGグループも深刻な状況に追い込まれています。

 

 

FX業界では下記のように、上位の2強が日本のFX業者で、3位以下に欧米のFX業者が位置しています。今回は、スイス・フランの取扱いが多い欧州のFX業者を中心に、瞬間的に膨大な損失が発生したようです。

 

 

  1. GMOクリック証券
  2. DMM.com証券
  3. FXCM → 救済
  4. SaxoBank 
  5. Alpari → 破綻

 

 

いくら予想外とは言え、極度のボラティリティが発生すると上場企業と言えども瞬間的に破綻するほどFX業者は不安定な業界のようです。やはり巨大なレバレッジのリスク管理はプロでも難しいのでしょう。

 

 

幸い、現時点で日本のFX業者への影響は限定的のようですが、今回の教訓を私は重く受け止めています。やはりFX業者を通じて通貨の長期投資を行うことは危険な行為だと思います。

 

 

私は極力財務状態の堅牢な大手金融機関を親会社に持つFX業者を選別しているつもりですが、上場企業といえども瞬間的に倒産するほど不安定な業界においては、やはり完全にリスクを回避することは難しいです。

 

 

私は、堅牢な大手金融機関を親会社に持つFX業者で、低レバレッジのポジションを持つことで外貨預金の代わりにしていましたが、この投資戦略についても少し再考の余地があるかもしれません。

 

 

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2015年

1月

05日

2015年の大発会雑感

 

2015年初めての株式取引である大発会の前場は一時230円を超える下げになったものの、後場に下げ幅を縮小して42.06円安の17408.71円で取引を終えたようです。



取引期間中のボラティリティは大きかったものの、まずは無難な滑り出しと言って良いのではないでしょうか。2012年末に安倍政権が成立してから日本株では目立った買場は見当たりません。



私の気持ち的には、株価が上がって欲しい気持ちと下がって欲しい気持ちが半々です。株価が上がれば所有株式の時価総額が上昇しますし、大幅に下がれば買場がやってきます。



しかし、そんな私の気持ちとは当然ながら無関係に、相場は強気と弱気が交錯したような展開で2015年が始まりました。昨年は株式よりも為替で大きな動きがありました。



しかし、1ドル120円の水準は短期的には円安に振れ過ぎている印象なので、今年は更なる大幅な円安は起こらないのではないかと予想しています。そして、日本の株価も自律的に大きく動く可能性は少ないです。



しかし、世界ではさまざまな火種が燻っています。これらのリスクが顕在化したときに、相場が大きく動く可能性はあります。そのときに威力を発揮するのは、やはり現金ではないかと思います。



2012年末から2年もの間、大規模な買場が無かったのでひたすらキャッシュを積み上げてきました。今年は資金も十分に溜まっているので、久し振りにスリリングな買い物をしたいものです(笑)。



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2014年

12月

27日

ついに生活保護費が削減へ

 

時事通信のニュースで、ついに来たかといく記事を見かけました。以下、ニュースからの抜粋です。

 

 

” 政府は26日、生活保護費のうち家賃に当たる「住宅扶助」を2015年度から引き下げる方針を固めた。具体的な減額幅については、財務省と厚生労働省で調整し、年明けの予算編成で決める。 ”

 

 

一般の方にとっては、あまり興味の無いニュースだと思います。しかし、生活保護の方がメインの顧客であるスペックの低い物件(=通称、福祉マンション)オーナーにとっては死活問題です。

 

 

一般国民としては、生活保護の闇に切り込む今回の政府の決定は歓迎するべきニュースだと思います。そこまで財政的に追い詰められているという証左でもありますが、概ね良い方向性でしょう。

 

 

しかし、市場原理から乖離した高過ぎる生活保護費の削減は、福祉物件経営を直撃します。返済が終了している文化アパート等では問題無いですが、”投資商品”としての福祉物件は大幅に利回りが低下します。

 

 

私が昨年売却した物件は、1/3程度が生活保護受給者でした。その地域では競合物件の乱立によって需給関係が悪化したたため、最期には割高な家賃を取れる生活保護受給者の激烈な獲得合戦が発生しました。

 

 

道義的・常識的に考えて明らかな”社会の歪み”だと感じたので、将来性に見切りをつける形で、私は生活保護受給者を対象とする物件の売却を開始することにしました。

 

 

そして先月の物件売却をもって、生活保護受給者が入居する所有物件は無くなりました。相応の利益を得た上で何とか沈みゆく泥船から脱出できたのですが、新規に物件を購入する方は注意するべきだと思います。

 

 

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2014年

12月

25日

物件保有と売却の見極め


2014.12.15号の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事がありました。清陽通商 栗本社長の「不動産投資で資産を拡大させるために重要な出口戦略のポイント」です。



栗本社長の170棟にも上る収益物件の売買経験から得た講演です。まず建物には保有しているだけで「劣化」と「需要減少」の二つのリスクを負っています。



収支のまわっていない物件を先祖伝来だからという理由で保有し続ける方が居ますが、この二つのリスクを充分に考慮したうえで保有を継続するのか売却するのかを決める必要があります。



そして、売却する場合にはどれくらいの収益見込みが必要なのかというと、栗本社長の経験則から5年間のキャッシュフローで得る利益以上にキャピタルゲインが出るときが売却時期だそうです。



この基準は若干目標値が低いという印象がありますが、私の所有する物件の利回りが低い(購入時表面利回り10%程度、現在の市況では6~7%程度)からかもしれません。



当然、15~20%を超えるような高利回り物件であれば、5年間のキャッシュフローで得る利益が大きいため売却目標値は上がります。あくまで目安の数字なので、この程度のメド感が大事なのだと思います。



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2014年

12月

16日

2016年から子ども版NISAを創設!

 

なかなか興味深いニュースを見かけました。2016年度から、0~19歳を対象とした子ども版NISAが創設されるそうです。両親や祖父母が子どもや孫の名義で投資する場合、年80万円までを非課税となります。



子ども版が通常のNISAと異なるのは引き出しに制限がかかる点で、18歳になるまで非課税では引き出せないそうです。途中で引き出す場合は過去に生じた利益に課税されます。



子ども版の創設は、祖父母や親の世代から子や孫の世代に資産を移転する狙いがあります。安倍政権の株価対策の一翼を担う税制改革なのかもしれません。



ニュースでは非課税枠の拡大を主な論点にしていますが、私は、子ども版NISAの最大のメリットは100%確実に「名義預金」を回避できることだと考えています。



相続税対策として生前贈与は有用な対策のひとつですが、最大の問題点は周到な手続きを踏まないと名義預金として税務署に否認される可能性があることです。



従来は名義預金として否認されることを確実に回避するには、信託を利用するしか方法がありませんでした。しかし信託は手続きが煩雑で税理士への支払報酬もバカになりません。



しかし、子ども版NISAを利用することで確実に「名義預金」を回避できる可能性が高まりました。実際の制度運用が始まってみないと分かりませんが、かなり期待が持てると思います。



NISAそのものに関しては全く使い物にならないダメな制度だと思いますが、その制度的な不備を割り引いても子ども版NISAに関しては使えるのではないかと考えています。



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2014年

12月

02日

ムーディーズの格下げに市場は無反応

 

ムーディーズは1日、日本の政府債務格付をAa3からA1に1ノッチ格下げました。格下げの理由は財政赤字の中期的な削減目標の達成可能性などについて、不確実性が高まったためとしています。

 

 

これを受けての本日の東京市場ですが、債権市場・外国為替市場・株式市場ともほとんど動きがありませんでした。市場は完全にムーディーズの日本国債格下げニュースを無視しているようです。

 

 

一応、サプライズの格下げだったと報道されているようですが、実際の現場ではあまり重要視されていないようです。格付会社は、ムーディーズを含めて大手3社で世界の市場を牛耳っています。

 

 

しかし、米国のサブプライム問題で格付会社の評価が地に落ちて以来、私も格付会社の情報をほとんど見なくなりました。2002年の金融恐慌では、私も目を皿のようにして四季報の格付情報を確認していました。

 

 

当時の私は、投資対象企業の財務諸表さえ読むことのできないボンクラだったので、格付会社の情報を ” 御神託 ” と崇めていたのです。今にして思えばバカバカしい話ですね(笑)。

 

 

当時の格付会社は一民間企業にも関わらず、市場に対して ” 神 ” のようなオーラを発していました。かつてムーディーズが日本国債を格下げした際には、日本国政府がムーディーズに対して公開質問したほどです

 

 

日本国債の評価に関してはCDS(クレジット・デフォルト・スワップ)を見る良いという話もありますが、CDS市場の参加者の数や種類が偏っているため、実情を正確に反映しているわけではありません。

 

 

何が正しいか分からない世の中ですが、少なくとも格付会社の市場に対する影響力はほどんと消失したように思えます。まぁ、一民間企業に市場を見渡すほどの能力があると思う方が間違っているのでしょうね。

 

 

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2014年

11月

04日

黒田バズーカ、恐るべし・・・


週明けの東京市場で株式は大幅高となりました。一時的にですが日経平均株価は17000円台を回復しています。私は2001年ごろに日本株式市場に参戦しているので、意識の上で14000円ぐらいが基準です。



もちろん、2000年台に入って日経平均の下値が切り下がってきたので、この5年ほどの間に日本株式市場に参入してきた方にとっては12000円前後が基準かもしれません。



いすれにせよ、現在の17000円を伺う水準は、バブル崩壊後の相場感からは既に割高な水準に達している気がします。しかし、このような割高感をあっさり捻じ伏せる力を黒田総裁はまざまざと見せつけました。



正直言って、日銀がここまで一方的に市場で猛威を振るうとは夢にも思っていませんでした。小泉政権以降は、政府や日銀が市場からせっつかれて後手後手の対応しかできないイメージが定着していました。



しかし日銀の力は、かくも巨大だったのです。ここまで完全に市場をコントロールしていると何でも思い通りのことができると錯覚しがちですが、実は日銀も薄氷を踏む思いで金融政策を実行していると思います。



ちょっとでも舵取りを誤ると市場が制御不能となる危険性が日に日に高まっているからです。株仲間と話をしても皆一様に浮かれています。冷めた私は、彼らを見ているとますます不安に駆られます(笑)。



世の中はユーフォリアに包まれていますが、意外と私の出番は早く回ってくるのかもしれません・・・。それまではキャッシュポジションを高めて粛々と臨戦態勢を整えようと思います。



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2014年

10月

31日

今日のボラは尋常じゃなかった!


今日の日銀の追加金融緩和は驚きましたが、それ以上に驚いたのは市場のボラティリティの大きさでした。たった1時間ほどで円ドル相場が2円も動くのをライブで見たのはリーマンショック以来です。



株価の上昇も凄かったですが、円相場の下落の方が私にとってインパクトが大きかったです。株式に関しては金融緩和の本命である不動産株やJ-REITの爆騰振りにも驚きました。



特に、三井不動産、三菱地所、日本ビルファンド、ジャパン・リアル・エステイトなどの基幹銘柄は、軒並み7~15%超の上げを演じました。日銀の金融緩和恐るべしです。



J-REITがポートフォリオの中核を占める私はホクホクのはずですが、何となく釈然としない気持ちがあります。本当にこんなことをしていて大丈夫なのか?という漠然とした不安感です。



日本と米国とでは経済の基礎体力が違いますが、金融緩和を終了する目前の米国と真逆の方向に舵を切った日本の異常性を感じているのです。線香花火の最後の残り火でなければ良いのですが・・・。



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2014年

10月

29日

日本でも出国課税始まる?!

 

2014.10.22のNHKニュースで、政府税制調査会は多額の株式などを保有する資産家が海外に移住する方法で課税を逃れるのを防ぐため、出国時に株式などの含み益に課税することを検討すると報道されました。

 

 

具体的には1億円を超える金融資産を持つ富裕者が海外に移住する場合に、株式等の含み益に対して所得税を課するそうです。すでにアメリカ・フランス・ドイツなどが導入しています。

 

 

現時点では、国税庁によると年間100人程度が対象となる見込みです。金融資産1億円超を所有する者がターゲットで、転勤などで海外に一時的に住み、日本に戻る予定のある人には課税しないそうです。

 

 

つまり日本に戻る予定のある人は、納税の猶予を申告すれば課税を免除されます。このニュースを見たときに少しドキッとしましたが、よく考えると現時点では一般国民へのポーズに過ぎないようです。



何故なら自己申告で「将来、帰国する予定です」と書けば課税を免除されるからです。本気で富裕層のキャピタルフライトを抑制するには、米国のように出国税に見合う担保を差し入れることが必要でしょう。



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2014年

10月

28日

ついに生活保護バブルの宴も終了か?

 

毎日新聞のニュースで興味深い記事があったのでご紹介します。



 生活保護:減額案、財務省提示…家賃・医療費対象

 

 

財務省は27日、2015年度予算編成で生活保護費を引き下げる案をまとめ、同日の財政制度等審議会で示した。雇用環境の改善にもかかわらず生活保護の受給者が増え続けている実態がある。



政府は既に昨年から段階的に保護費を削っており、さらなる引き下げには受給者の反発が必至だ。 生活保護の受給者は、今年7月現在で216万人に上り、過去最低だった1995年の2.5倍に拡大。



生活保護費は約3.8兆円に膨らんでいる。 削減対象は受給者の家賃などに充てる「住宅扶助費」で、地域や世帯ごとに基準額(東京都は単身世帯で月5万3700円)が決まっている。



財務省は低所得世帯(収入が年300万円未満)の家賃平均より2割ほど割高になっているとして、基準額を同世帯の家賃水準まで引き下げると主張している。


 

税金をまじめに支払っている一般国民としては喜ばしいことだと思いますが、生活保護の方をターゲットにしていた一部の家主やブローカーにとっては、いよいよ来たか・・・というニュースだと思います。

 

 

記事の中に「低所得世帯の家賃平均より2割ほど割高」とありますが、実際の家賃相場と住宅扶助費の乖離がもっと大きい地域も多いです。実際、私が昨年売却した物件のエリアでは5割以上の乖離がありました。

 

 

生活保護受給者も心得たもので、住宅扶助費の上限の物件にしか入居したがらず、がんばって働いているため生活保護を受けることをできない低所得世帯の方と完全に立場が逆転していました。

 

 

このような異状な状態が長く続くはずがないという思いが、所有物件の売却理由のひとつでした。そして、この影響は、住宅扶助費と実際の家賃相場の乖離に着目した収益不動産の販売業者にも影響を与えます。

 

 

つまり、生活保護の入居者ばかりの収益物件は、物件の実力よりもかなりお化粧された賃料収入が計上されているので、実際の物件力よりも高い価格で取引されています。

 

 

長年続いた生活保護バブルの宴も終了間近なので、不動産投資家としては、このような物件を騙されないように注意していく必要があるなと思いました。

 

 

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2014年

10月

16日

今日も株価は大幅下落 ♪


今日の東京市場でも株価は大幅に下落しました。NY市場に引きずられる形での下落でしたが、なかなか下落スピードが凄いですね。しかし、NYが下げる理由が私にはよく分かりません。



経済のファンダメンタルに関して米国は堅調であり、株価がここまで急激に下落する理由が見当たらないのです(私には見つけることができないです)。



まぁ理由はどうあれ、株価が凄い勢いで下落していることには間違いないので、何かお買い得銘柄が無いかを普段より少し時間を費やしてチェックしてみました。



しかし案の定ですが、どの銘柄もまだまだ高くて買えそうな価格ではありませんでした。私の中では2002年や2008~2009年の株価が基準になっているので、非常に高く感じてしまうのです。



私の予定には物件の大規模修繕は控えておらず、また現状では目ぼしい物件も無いため、いつでも戦闘可能な状態なのですが、現在の水準ではまだまだ我慢が必要なようです。



毎日株価の下落を眺めているとついつい欲しくなるので、しばらく株価のチェックをやめた方が良いのかもしれません(笑)。人生何事も我慢が必要ですね。



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2014年

10月

15日

「緩和」後の世界

 

日経新聞に興味深い記事がありました。国際通貨基金(IMF)が今月公表した報告書で、世界の債券の時価が8%減少し、全体で3兆8000億ドル(約400兆円)の損失が生じるシナリオを警告したそうです。

 

 

米連邦準備理事会(FRB)は、リーマン・ショック以来続けた量的金融緩和を終了して、来年にも利上げが見込まれています。量的金融緩和は、債券相場を持ち上げて長期金利の低下を促す政策です。



金融政策の正常化でこの効果がはげ落ちたら、少なくとも2種類の混乱が考えられます。ます、債券相場が下落すれば各国の政府や企業が発行する債券の利回りは上昇して新発債の利払い負担が膨らみます。



もう一つは、金融システムに及ぼす悪影響です。債券を大量に抱えた金融機関は損を抱えて体力を落とし、貸し渋りの姿勢を強め、実体経済を圧迫する可能性があります。



いずれにせよ、米国の量的金融緩和終了は大きな変化を引き起こす可能性が高く、その場合の日本への影響は国債価格の下落圧力なのかもしれません。



円安・インフレ・金利上昇のトリプル安が現実化する可能性を否定できず、アベノミクスの正念場となるのかもしれません。個人的には、長期固定金利での融資の獲得に尽力したいと思います。

 


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2014年

10月

05日

ついに太陽光発電の宴も終わりか?

 

九州電力、四国電力、東北電力、北海道電力、沖縄電力の5電力会社は、太陽光発電など再生可能エネルギーの固定価格買い取り制度(FIT)に基づく新規申込を中断することを9月30日までに発表しました。


 

各電力会社とも、管内の余剰電力の増えすぎで供給が需要を上回り、需給バランスが崩れてしまうことが原因と発表していますが、2012年7月に始まったFITの根本的な問題が浮き彫りになりました。

 

 

前述した各5社では、管轄している全ての地域での新規買い取り契約を中断していますが、東京電力と関西電力では「一部地域のみ制限を行っている」とのことです。

 

 

関西電力では、和歌山県・奈良県・三重県の一部地域・兵庫県の淡路島南部で、10kw以上の太陽光をはじめとした再生可能エネルギーの買い取りを制限しています。

 

 

また、東京電力では同社のホームページに千葉県・茨城県・栃木県・群馬県・山梨県・静岡県の現在制約が発生しているエリアと今後制約が想定されるエリアを発表しています。

 

 

現時点では、中部電力・北陸電力・中国電力は3社は太陽光発電の買い取りを今までどおり行っていますが、電力の需給バランス次第では今後買い取り制限が行われるかもしれません。

 

 

私が現在着工している太陽光発電設備も上記の制限がかかっているエリアですが、3月の申請なのでぎりぎり間に合ったようです。半年遅れていたらとおもうとゾッとしますね。

 

 

今週から基礎工事が始まり、予定では11月中旬ごろに完成予定です。滞り無く工事が進んで、早く売電できる態勢にしたいと思います。完成した暁には投資家仲間で見学会を実施する予定です。

 


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2014年

10月

03日

ちょっとやり過ぎ、読売新聞

 

YOMIURI ONLINEで「?」な記事があったので、ご紹介します。


買った方が安い…マグロ1匹分、手に入れる方法

 

この記事のタイトルを見て、どういう印象を抱くでしょうか?タイトルだけみて「ふるさと納税」を思い浮かべる方は皆無だと思います。



しかも、記事の内容が全くタイトルに合っていません。記事のどこを読んでも「買った方が安い」とは書いていません。おそらく記者の頭の中では「納税=無駄な支払」という等式が成り立っているのでしょう。



もちろん正解は「納税=国民の義務」です。私はこのキャッチーなタイトルに引かれて記事を読みましたが、納税者に対する悪意を感じて後味の悪さを覚えました。



新聞社は公共の機関に近い役割を果たしているので、真面目に納税している納税者を馬鹿にするような記事を書くのは勘弁して欲しいなと思いました。



さて、新聞社に対する愚痴はこの程度にして、このマグロ1匹のふるさと納税はなかなか使えると思います。以前、金森さんのメルマガにもありましたが、少数の高額な商品を扱う方には垂涎の的だと思います。



私がこのような事業のオーナーなら、お得意さんを招待してプライベートでマグロの解体ショーを行います。必要経費は解体する方に支払うお金だけなので、素晴らしい接待にも関わらず極めて安上がりです。



きっと、お得意さんのハートを鷲掴みにすること間違いなしですね(笑)。残念ながら私の顧客はどちらかと言えばマスが対象なので、この手を使えないのが残念です。



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2014年

9月

25日

スターバックス、ありがとう!

 

9.23に、米スターバックスはTOB(株式公開買い付け)を通じて2015年初めをメドにスターバックスコーヒージャパンを完全子会社化すると発表しました。



日経新聞によると、スターバックスは15年3月期も4期連続で最高益を更新する見通しで、米スターバックスは日本の成長力を取り込み、鈍化傾向にあるグループの収益力を底上げする狙いがあるそうです。

 

 

さて、私は株主優待券狙い(笑)で2003年に私・妻・法人名義で3株購入しています。この時は下のチャートのように株価は大底を這っており、3株の平均購入価格は126円でした(当時は12600円/1株)。



 

 

そして、今回のTOB価格は1465円です。このため、(1465-126)×300株=401700円の譲渡益が発生することになりました。買値の約11倍での売却であり、ピーター・リンチ風に言うと”テンバガー”です。

 

 

購入からの11年間で2枚×3株×11年間=66回も無料でスターバックスに行ったことになります。毎回、一番高価なコーヒーをオーダーしていたので、少し寂しくなります。

 

 

そして、直近では配当が15円/株だったので、買値に対する配当利回りは11.9%でした。私の中では総額37000円程度で購入した株から、これだけの配当・株主優待・譲渡益を得られたので非常に満足です。

 

 

売却後にはスターバックスに行く機会は減るので少し残念ですが、これだけ儲けさせていただいたので感謝したいと思います。スターバックスありがとう!

 

 

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2014年

9月

22日

不動産市況の過熱感凄いですね!


毎月ネットで配信される満室経営新聞は無料にも関わらず、なかなか興味深い内容なので愛読させていただいたいます。今回の9月15日号の特集記事で、”連続企画 投資家デビュー” がありました。内容についての感想などを述べてみたいと思います。



2部構成でしたが、1部は元投資家の現不動産業者の方の”買える投資家になる!”でした。タイトルからして、昨今ではそんなに買うのが難しいのか?という印象でした。



内容的にはやや買い煽りっぽい内容でしたが、「実際にはシビアに判定するが、ポンポン買ってあなた(=不動産業者)を儲けさせてあげるよ!というフリをすることがポイント」というところに感銘を受けました。確かに至言ですね。



2部は、チャレンジ生という不動産投資家を目指す方が持ってきた資料を編集長さんが批評するという企画でした。何件か実際の物件資料を掲載されていますが、どれも私の感覚では、マジでこんな物件買うんですか~?という物件ばかりです(笑)。



なるほど、このレベルの物件を喜んで持ち込むほど優良な物件が少ないとなると、不動産市況の過熱が地方にまで波及していると判断せざるを得ないですね。



まぁ、私の不動産に対する見方はかなり保守的、かつ今流行のス○○スキームを利用した出口戦略とは無縁なので、全然結果を出していないところが、全く説得力ありません(笑)。



その気になれば、ス○○スキームを利用することで一生食うに困らない資産を作るチャンスの窓が開いているのかもしれませんが、私の能力および資産運営のスタンスではその波に乗ることは不可能でしょう。



せめて、ス○○スキームの犠牲者にはならないように、不動産市場市況に踊らされない信念を貫きたいと思います。カメはウサギにはなれないということですね(笑)。



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2014年

9月

19日

ついに1ドル109円台に突入!

 

今朝の東京外国為替市場でついに1ドル109円台に突入しました。6年ぶりの円安水準らしいですが、報道を見る限りでは、米経済の回復への期待からドル買い・円売りが一層進んだそうです。



しかし、私は7カ国の通貨バスケットを組んでいるので、各通貨の値動きもウォッチしているのですが、円はドルだけでなくほとんどの主要通貨に対して大幅に下落しています。



円安の原因が本当に「米経済の回復への期待から」なのであれば、ドルの独歩高になるはずです。しかし現実にはドルの独歩高というよりは、円の独歩安という方が正しい状況です。



私は2001~2002年にかけてAUD、NOK 、ZAR 、CAD 、NZDなどの資源国通貨を、2008~2009年にUSD、GBPをおのおの数百万円単位のロットで購入しているので、この1ヶ月ほどのラリーで更に相当な含み益が形成されました。



これ自体は喜ばしい話なのですが、先日も記事にしたように私は日本円の購買力低下を真剣に危惧しています。この程度の円安で踏みとどまってくれるのであればよいのですが、これ以上の円安はちょっと警戒感が必要かもしれませんね。




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2014年

9月

17日

ふるさと納税の金額拡充へ

 

少し前のニュースなのでご存知の方も多いとは思いますが、私は今まで知らなかったのでご報告していきます。「ふるさと納税:拡充へ 税金軽減上限2倍−−来年度から」以下、毎日新聞からの抜粋です。

 


 


政府は、出身地などの地方自治体に寄付すると居住地での税金が軽減される「ふるさと納税」制度を、2015年度から拡充する検討に入った。



税金が軽減される寄付の上限額を現在の2倍に引き上げ、手続きも簡素化して、年末に決定する15年度税制改正に盛り込む方針。

 

 

地方への寄付を活発化させる効果を狙っており、来春の統一地方選をにらんで「地方重視」を掲げる安倍晋三政権の目玉政策にしたい考えだ。

 


寄付する人の居住地は大都市が多いため、引き上げで都市部の税収減につながる可能性が高い。ただ、総務省は「税収全体に占める比率は小さく、大きな問題にならない」とみている。

 

 



これは非常にありがたい話だと思いました。この手の話題は、ブーム化すると縮小される運命にあると思っていましたが、ふるさと納税は思いがけず拡充させる方向とのことです。



おそらく、まともに税金を支払っている人はかなりの少数派なので、多少大判振る舞いしても全く影響が無いためだからだと思います。こう考えるとまともに税を支払っている身としては少しブルーな気分になりますが、まぁ大筋で良い話であることには間違いありません。



今年は約40万円ほどふるさと納税する予定ですが、来年は一気に80万円~100万円に増額しそうです。結構手続きの業務負担が増えそうですが、まだ自分の家族内で何とか消費できる量だと思うのでがんばろうと思います。



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2014年

9月

12日

今日も円安進行!

 

今日の東京市場でも引き続き円安が進行しました。あっという間に1ドル107円台です。私はFXも現物の通貨(7か国の通貨バスケット)でも投資していますが、FXは非常に低レバレッジであるため追証の心配が無いのでほぼ放置しています。

 

 

いすれにせよ、現在の円安の流れのおかげで日本円ベースでの時価は順調に上昇しています。しかし、株式の時価評価の上昇と異なり、円安による日本円ベースでの資産増加はあまり嬉しくありません。

 

 

円安という現象は、端的に言うと日本円の購買力が落ちることを意味します。このため、自分の所有する資産の大部分が円ベースの資産である場合、国外から見ると資産が減少することになるからです。

 

 

円安になると輸出産業の競争力が増すので、日本の世論では「円安は飯良いこと」と捉えられますが、自分の所有するお金の価値が落ちることになるので、私は円安があまり好きではないのです。

 


そして、現在の円安傾向は「往って来い」にはならない可能性があります。つまり、将来にわたって二度と1ドル=100円未満にはならない可能性があるのです。



そんな悲観的な未来を予想するのは嫌ですが、本当にそうなりかねないところが怖いところです。やはり、自国通貨は強いままであって欲しいものです。

 

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2014年

9月

07日

全米オープン決勝進出、錦織やったね!

 

既に日本中でフィーバーしていますが、錦織圭が全米オープンテニスで世界ランキング1位のジョコビッチに、セットカウント3-1で勝利して決勝に駒を進めました。日本人選手で四大大会のファイナリストは初めての快挙です。

 

 

私は中学生の頃からテニスをしていたので分かるのですが、錦織の快挙は本当に凄いことです。競技が異なるので比較をすること自体がナンセンスですが、それでも敢えて比較するならイチローや本田、長友、香川選手などよりも遥かに凄い実績だと思います。

 

 

男子プロテニスの世界は個人競技の中では最多の競技人口を擁して、世界中の国から選りすぐりの才能が集まってきますが、その中で四大大会決勝に残ることは、その時点で世界のトップ2に入っていることを意味します。

 

 

決勝は2日後ですが、チリッチに勝利して優勝すれば日本テニス界100年の夢がかなうことになります。正直なところ、私が生きているうちに日本人選手が四大大会決勝に残ることなどあり得ないことだと思っていました。

 

 

そして、その歴史的な決勝を放送するのはwowwowのみとのことです。wowwowでしか視聴できないことへの批判の声が多数あがっているようですが、これは全くナンセンスな話です。

 

 

同様の批判は、西ドイツのボリス・ベッカーが全英オープンテニスで初優勝したときにも起こりました。このときにも西ドイツ国内では有料放送でしか視聴できなかったことへの批判が起きたようです。

 

 

もちろん、安定した地上波で視聴したいですが(ウチにテレビはありませんが・・・)、今回wowwowが得る利益は、民放が全米オープンテニスの放映から撤退した後も細々と放映を続けていたwowwowの経営判断の賜物だからです。

 

 

今回の錦織の快挙は本当に凄いことですが、wowwowの経営努力も光っています。石の上にも3年とはいいますが、やはり挫けずに継続することも重要なことなのかもしれません。それにしても錦織選手には、是非がんばってもらいたいものですね!

 


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2014年

9月

01日

長期金利の下落続く

 

長期金利の下落(長期金利の高騰)が続いています。10年物最長期国債利回り(長期金利)は0.5%挟みの展開が続いています。人類史上類をみない低金利の攻防です。



これは、すでに2015年10月の消費税10%上げを織り込んだ金利である可能性があります。つまり、この低金利は景気の悪さの裏返しであり、来年の消費税10%上げにより更に景気が低迷する可能性が高いと債権市場のプレーヤー(=金融のプロ)は考えているのです。



少なくとも現在判明している政治・経済の材料からは、低金利と景気の低迷は続く可能性が高いということになります。このあたりの考え方を自分の資産経営に落とし込んでいる最中なのですが、予想することはなかなか難しいです。



今後1年程度は低金利が続く可能性が高いのであれば、株式や不動産の本格的な買場はまだまだ来ない可能性が高いです。もちろん不動産に関しては個別の条件も大きく影響するので、お宝物件がひょっこり出てくる可能性は否定できません。



しかし、マーケット全体としては少なくとも買場ではない可能性が高いです。では売場か?というと、私はどちらかと言えばそうだと考えています。実は現在、不動産ポートフォリオの組み換えを検討しています。



ターゲットの物件は、それほど収益性は高くはないものの単体で黒字を確保しており含み益(=売却益)も見込めます。懸念材料はまだ地価の下落が止まらないエリアであることと、RCですが築年数が25年超になっていることです。



買主サイドからは融資をぎりぎり30年引けるので、買い易い築年数ではあります。しかし8年間保有している割には売却益が十分とは言えず、また家賃相場的にはまだまだ戦える価格帯なのでもう少し所有し続ける選択肢も悪くありません。



更に長期固定金利なのでインフレ対応済みなことも悩みを深くしています(笑)。なかなか結論を出しにくいのですが、そろそろ決断しなければと思っています。



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2014年

8月

23日

バフェットも現金ベタ積み

 

BLOGOSに興味深い記事がありました。「大幅に現金ポジションを増やしたウォーレン・バフェット氏」です。



詳細は、BLOGOSを参照いただきたいのですが、バフェット率いるバークシャー社が保有する現金は約550億ドルで史上最高水準に達しているのに対して、個人投資家が保有する現金ポジションは14年ぶりの低水準となっています。



記事の中では、バークシャー社が巨額の現金を積み上げているのは、次の買い場をじっと待っているためではないかと推察しています。もちろん本当のところは分かりませんが、現時点で魅力的な投資対象が無いことは理解できます。



私もいろいろな分野にちょこっとずつ頭を突っ込んでいますが、ほとんどの分野で投資できるタイミングでは無いと判断しています。最近、新規物件を購入しておきながら言うのもなんですが、個別色の強いローカル不動産マーケット以外にチャンスは無いと考えています(※)



※ もちろん、不動産価格も劇的に上昇していますが、相続案件の売りが断続的にあるのでチャンスがときどき転がっています。



別にポジショントークをしているわけではないですが、私もバフェット氏と同じようにめぼしい投資対象が無いので現金を積み上げている状況です。私にとってもまだまだ春(種を蒔く=投資対象を購入する時期)は遠そうな気がします。



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2014年

8月

20日

まだ間に合う!お宝がん保険加入

 

週刊ダイヤモンドで興味深い記事を見かけました。AIG富士生命が販売してい「がんベスト・ゴールド」は現在発売中のがん保険で最良の保険と言われていました。



しかし、明らかに条件やコストパフォーマンスが良すぎる保険であるため2014年6月末で販売終了してしまいました。ところが、りそなグループ(りそな銀行、埼玉りそな銀行、近畿大阪銀行)でのみ、2014年9月末まで販売予定とのことです!



早速、どれだけ有利ながん保険なのか調べてみました。この保険は主契約・先進医療特約とも終身型であり、給付回数は無制限、そして上皮内がん(=内視鏡で根治できる早期癌)も悪性新生物(=通常の癌)と同等の扱いです。



さらに、がん診断給付金の最高額は300万円と100~200万円の他社に比べて高額です。たしかに他に類を見ない有利さのようです。これは何としても9月末までに加入しておく必要がありそうです。取りあえず、りそなへGO!ですね。



※ 保険加入の是非は自己責任でお願いします



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2014年

8月

19日

REITも短期的には天井か?

 

2014.8.18付けの日経新聞で「REIT連日高値、長期マネーの利回り選好」という記事がありました。以下、日経からの転載です。


 

 


東京株式市場が閑散を極める中、不動産投資信託(REIT)が気を吐いている。上場銘柄全体の値動きを示す東証REIT指数は6日続伸し、年初来高値を更新した。株式に相当する投資口価格の上昇で利回りは低下傾向にあるものの、世界的な金利低下で相対的な利回り妙味は消えず、中長期投資家の買いが入っているようだ。

 

 

中略



モルガン・スタンレーMUFG証券の大室友良アナリストは「賃料は上昇し始めたばかり。サイクル的に今後2~3年は上昇が続く見通しで、分配金の引き上げ傾向も続くだろう。(日本の)長期金利もあと1~2年ほどは低位安定が続く見通しで、REIT相場は当面、堅調な推移が見込める」と長期的な上昇を見込んでいる。

 


転載終了

 



 

天下の日経新聞とモルガン・スタンレーMUFG証券のアナリストが”買い推奨”するぐらいなので、順張りの短期トレードしている方は、そろそろ市場から降りることを検討した方が良いかもしれません。

 

 

予想を外すことにかけては凄い能力を発揮する日経新聞なので、このような予想記事を見かけたときは、メシの種が転がっているようなモノです(笑)。



もちろん、日経新聞の推奨とは逆のポジションを張る必要があります。私の経験上では、日経新聞の買い推奨よりも売り推奨の方がより強いシグナルである印象ですが、少なくとも日経新聞の推奨に従うことだけは避けるべきです。

 

 

まぁ、2008~2009年にかけて長期保有目的で大量のREITを購入した私としては、中・短期のトレードに興味は無いので高みの見物ですが・・・。

 

 

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2014年

8月

02日

富裕層の海外資産は4億5000万円/人!

 

昨日のNHKで、日本人の富裕層が海外に持つ資産が少なくとも2兆5000億円に上ることが、国税庁のまとめで初めて明らかになったというニュースがありました。

 

 

海外に5000万円を超える資産を持つ人に対して、確定申告の際に海外資産の内容を申告することを義務づけた「国外財産調書制度」が今年から始まったことを受けて、国税庁がまとめたものです。

 

 

NHKニュースによると、去年末の時点で5539人が、海外に合わせて2兆5142億円、1人当たりにすると4億5000万円の資産を持っているとのことでした。これはあくまでも海外だけの資産です。

 

 

財産の種類別は、株などの有価証券が1兆5603億円と全体のおよそ62%を占めるそうです。海外だけで、これだけ多額の金融資産を所有していることに驚きました。

 

 

おそらく、今年の確定申告期限までに申告した方は、氷山の一角だと思われます。罰則規定と税率の観点から、どのタイミングで申告を開始するかを様子見している方が多いと予想されるからです。

 

 

これらの5000人の方に比べれば、国内の金融資産を合わせても3億にも満たない私は、まだまだ小さな存在だということがよく分かりました。もっと精進しなければいけませんね。

 

 

 

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2014年

7月

29日

中国のジニ係数が0.73に!

 

昨日の日経新聞ニュースで衝撃的なニュースがありました。北京大の調査「中国民生発展報告2014」によると、所得分配の不平等さを示すジニ係数が、2012年には0.73に達したとのことです。これは、にわかには信じ難い数字です。

 

 

ジニ係数0.73がどれほどすごい数字かというと、中国の上位1%の富裕層が全国の3分の1以上の財産を保有している一方で、最下層25%が保有する財産は全国のたった1%程度とのことです。

 

 

ジニ係数は、数値が1に近づくほど格差が大きいことを意味します。ジニ係数が0.4を上回ると社会が不安定になり、騒乱多発を警戒すべきラインとされています。0.73は軽く騒乱多発するラインを超えています・・・。というか、このままでは近い将来に革命が起こっても不思議ではありません。

 

 

ちなみにOECD諸国では2008年ごろの少し古い数字ですが、日本が0.329、ドイツが0.295、アメリカが0.378となっています。あの格差大国である米国など全く相手にならないような凄まじい格差社会を形成しているのが中国なのです。

 

 

中国の1995年のジニ係数は0.45、2002年が0.55で、2012年が0.73でした。凄まじい勢いで格差拡大に拍車がかかっていることが分かります。中国では権力者が不正蓄財を働くため、格差拡大に歯止めがかからないようです。

 

 

当ブログでは政治的な話題はしないことにしているので、中国共産党の施政方針についてとやかく言うつもりは無いのですが、あまりにも現実離れした数字に驚いて思わず書いてしまいました。

 

 

個々が富裕層を目指すことは、社会の活力を考えた場合には推奨されることです。しかし、弱肉強食社会も度が過ぎて社会が不安定化すると、困るのはむしろ富裕層だと思います。

 

 

普段から高額所得者をいじめ過ぎる日本国はケシカラン!(笑)という主張をしている管理人ではありますが、中国ほどの凄まじい格差社会になるのはちょっとご遠慮願いたいですね。そう考えると多額の税金を払うことにも意味があるのかなと思いました。

 

 

 

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2014年

7月

27日

コンシューマーXが日本の救世主?

 

今朝の日経で興味深い記事がありました。若い家族、都心より地元「コンシューマーXの実像」です。詳しくは日経を参照して欲しいのですが、要約すると都会や流行への関心が薄く、地元志向を強める若い世代を消費の救世主とみなして、その生活スタイルを礼賛しています。

 

 

これらの地元志向を強める若い世代は、「マイルドヤンキー」と名付けられ、低成長時代がもたらした幸福観が人口減少で先細る地方を支える と結んでいます。

 

 

確かにこれらの「マイルドヤンキー」の消費額を年間20兆円強と試算されており、日本経済の救世主と見なされても不思議ではありません。しかし、彼らのライフスタイルを礼賛するのはいかがなものかと思います。

 

 

日経の記事の主旨からは、このような安定した日常生活を伴う幸福の追求を推奨しているように見受けられます。しかし、これらの”現状維持が素晴らしい”という主張を真に受けると被害を被るのは私たちです。

 

 

世界は凄い勢いで変化しており、現状維持に甘んじることなく向上心を抱き続けるのならば、迷わず都会に出て勝負するべきだと思います。そして、現実には「マイルドヤンキー」は恵まれた存在です。

 

 

何故なら彼らの購買力を支えるのは、総額1500兆円とも言われている日本の金融資産の7割を握っている高齢者だからです。これらの高齢者の支えがあるからこそ、彼らは現状維持の幸福な生活を送れていますが、急速な高齢化の波はいずれこれらの金融資産を食い潰してしまいます。

 

 

そうなったら、高齢者の富に依存した「マイルドヤンキー」経済は崩壊してしまう可能性が高いのです。何のバックグランドも無い者は、このような日経の世迷言に耳を傾けることなく、冷静に世の中の流れを感じるべきだと思います。

 

 

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2014年

7月

15日

九州電力の川内原発が再稼動へ!

 

7月14日夕方に、原子力規制委員会は再稼働に向けた安全審査を進めている九州電力の川内原子力発電所1、2号機の合格証明書にあたる「審査書案」を16日に公表すると発表しました。

 

 

電力会社の株価は14日に軒並み3~4%ほど上昇したので、これは何かアルなと思っていたら、その日の夕方に上記の発表があったようです。自分が情報カーストの最底辺であることを改めて確認できました(笑)。

 

 

さて、改めて電力株の株価水準を確認すると、知らぬ間に随分と上がっています。北海道電力への本格参戦を検討していた時期の1.5倍程度にまで戻しているようです。今の価格ではもう買えないですね。

 

 

さて、「それでは今回の電力株の下落でオマエはどの程度の株数を拾ったのだ?」と言われるとツライところです。実は欲の皮が突っ張って、もう少し安くなるまでガマンしようと思っていたらいつの間にかスルスルと上昇して手の届かないところにまで上がってしまいました・・・。

 

 

典型的なダメダメパターンですが言い訳をするならば、現在所有している北海道電力の平均購入株価を上回る株価での参入は、どうしてもポリシーに反するのでできなかったのです(言い訳)。

 

 

このあたりの波乗りはかなり不器用で、自分の才能の無さを痛感しているのが、せめてもの救いかなと思っています。特に投資分野においては根拠の無い自信は身の破滅につながるので要注意です。

 

 

それにしても夢よもう一度で、電力株が軒並み30年来最安値を更新する日がまた来ないかなあと思っています。世の中そんなに甘くないので、そのような日は多分二度と来ないでしょうね(笑)。

 

 

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2014年

7月

13日

メルセデスって意外と高価ですね

 

先日、メルセデス・ベンツのCクラスを7年ぶりに全面改良したというニュースがありました。以下引用です。

 

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鉄より軽くて硬いアルミニウム合金の使用率を前モデルの1割から5割に引き上げるなどして、ボディー重量を約70キロ・グラム軽量化した。燃費性能は最大3割向上し、1リットルあたり最高17・3キロ・メートルという。価格は419万~644万円。

 

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フムフムと読んでいましたが、最後の一文に驚きました。価格が419万円~644万円(!)なのです。正直言ってメルセデスのCクラスは、トヨタでいうところの「カローラ」クラスだと思っていました。それが最低でも419万円とは恐れ入りました。

 

 

私は90万円(実質60万円)で購入した2006年式のメルセデス・Eクラスに乗っていますが、軽自動車よりも安い(!)と思っているから満足しているだけで、419万円(Eクラスなら最低600万円から)も出して乗ろうという気は全く起こりません。

 

 

確かに車内空間は静寂で、走りも滑らかなため非常に乗り心地は良いです。しかし、毎日乗るならともかく週末ドライバーには新車は少し勿体ないですね。

 

 

よく、自動車を節税対策で購入する人がいますが、購入金額の全額を節税できるわけではないので(節税金額=購入金額×税率)、やはり購入金額の絶対値にこだわるべきだと思います。自動車を購入するなら安い中古がベストですね。

 

 

 

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2014年

7月

12日

NISAで限度額倍増と言われても・・・

 

菅官房長官は11日の記者会見で、株式の売却益などが非課税になる新税制「NISA(ニーサ)」について、「現状では(非課税枠の)限度額は1人年間100万円だが、これを倍増することができないか検討していきたい」と述べたとのことです。

 

 

菅氏は、「経済再生を進める中で、個人金融資産約1600兆円を有効に活用していくのは極めて大事だ」とのことで、麻生副総理・財務相や甘利経済再生相も意欲を示しており、投資資金の株式市場への呼び込みに躍起のようです。

 

 

これは安倍政権支持率維持のためには株高が必須であり、株高を演出するためにあらゆる手段を講じているのが実態です。安倍政権はNISA以外でもGPIF(年金積立金管理運用独立行政法人)やゆうちょ銀行も利用しようと画策しています。

 

 

さて、NISAにとっては政権のバックアップもあり明らかに追い風ですが、以前も記事にしたように額面が倍増したところで、根本的な問題が改善しないかぎり、投資家はNISAに近づかない方が無難だと思います。

 

 

ちなみに、根本的な問題とはNISAの非課税期間が5年に限定されていることです。5年経過以後は非課税期間終了時の時価が取得価格となるため、その時点の株価が取得価格よりも下落していると節税どころか増税になってしまいます。

 

 

この制度上の致命的な欠陥が改善されないかぎり、真の長期投資家はNISAを利用するべきありません。世間の風潮だけで利用するのは御法度で、投資家たるもの制度を完全に理解した上で、利用の是非を判断するべきだと思います。

 

 

 

 

 

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2014年

7月

11日

初の日本国債マイナス金利

 

今朝の日経で興味深い記事がありました。

マイナス金利が日本波及 短期国債、欧州から飛び火

 

 

新発3カ月物の国庫短期証券(短期国債)の利回りが10日に、証券会社などの業者間取引で一時マイナス0.002%と、初のマイナスをつけました。

 

 

欧州中央銀行(ECB)が6月に導入した新たな金融緩和策の影響が、日本の市場にも波及してきたため欧州の資金が日本の短期市場に流れ込んできたとのことです。

 

 

6月5日にECBは、銀行の余剰資金を貸し出しに向かわせるも気的で金融機関がECBに預ける余剰資金に手数料を課す「マイナス金利」政策を決めました。

 

 

しかし実際には欧州域内の短期の国債市場に流れ、1カ月物の独短期国債の利回りはマイナスに転じました。更に長期金利にも低下圧力がかかっているようです。

 

 

私は国債の金利は0%が最低だと思っていました。この考え方を前提に国債のショートの理論的な上限を計算していますが、根本的に考え方を改める必要があるかもしれません。

 

 

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2014年

7月

04日

億万長者たちの真実!?

 

Wall Street Journalに興味深い記事がありました。

億万長者たちが語りたがらない10の事実 です。

 

 

詳細はWSJを一読していただきたいと思いますが、感想を述べたいと思います。まず、「100万ドルや1000万ドルにもはや昔のような価値はない」です。現時点での日本円換算で1億円や10億円に、もはや昔ほどの価値は無いとのことです。

 

 

たしかに円安になってしまったこともあり1億円はあまりたいした金額では無いですが、10億円はそれなりの価値があるように思えます・・・。しかし、そう思っている時点で世界的なレベルでは論外なのでしょうね。

 

 

「私は賢いかもしれないが、スタート時点で有利だった」は日本でも当てはまると思います。何だかんだ言って、成功した起業家や一代で富裕層に到達した人は、例え成人時点で両親が落ちぶれていても、それなりの学歴を有しているケースが圧倒的に多いと思います。

 

 

「われわれは株式に投資して金持ちになったわけではない」 は至言ですね。売買益をコンスタンとに積み上げることは極めて難しいです。かと言ってBuy & holdであっても元手となる資金が大量に必要なため、全くゼロから富裕層に到達することは難しいです。

 

 

「家族は私を嫌い、私の財産を愛している」はキツイですね(笑)。本当にそうなってしまったら、生きている意味が無くなってしまいます。しかし、”稼ぐ能力”を愛してくれているのなら、ある意味で本望かもしれません・・・。

 

 

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2014年

7月

03日

一度は観戦したいワールドカップ!

 

ブラジルで開催されているワールドカップもいよいよベスト8が出揃いました。残念ながら日本代表は予選リーグで敗退ですが、熱い試合は観ている者を感動させます。

 

 

ミーハーな私はワールドカップ南アフリカ大会の前から、試合を直に観戦したいと思うようになりました。しかし、残念ながら4年前のワールドカップにも、そして今回も直接試合を観戦することは叶いませんでした。

 

 

このニュースのように観戦者の9割が富裕層というデータもあるようですが、経済的な制約をクリアできても社会的な制約もあるので海外に長期間観戦旅行に行くのはなかなかハードルが高いのが現状です。

 

 

ワールドカップやオリンピックなどのビックイベントに直接観戦旅行に行けるのは、経済的・社会的制約を乗り越えることができる各国の選りすぐりの人達なのでしょう。私もたくさんの制約から解放されて観戦旅行に行ってみたいものです。

 

 

一般的に日本人の既婚者は、①子育て ②親の健康問題 という2つの制約を受けるケースが多いと思います。30歳半ばまでに出産を終えた場合、子供が成人するのは50歳台半ばです。その頃、親は80歳近くになっているケースが多いと思います。

 

 

こうなると子育てが終了したらすぐに、親の健康問題が頭をもたげてきます。これでは人生があまりに楽しくないですね。周囲を見渡すと50歳前後でリタイアして世界中を旅行している人が多いです。

 

 

この方たちに共通しているのは、比較的若くして子供を生んで育て上げたことです。一度リタイアについてお話を御伺いしたことがあるのですが、50歳台が子育てと両親の健康問題から解放される唯一の窓ではないか?とのことでした。

 

 

このような社会的な制約を理解しつつも、旅行の時間を取れないということは「時間貧乏」なので、まだまだ目指すべき地点に到達していない証拠だと考えています。「いつか」ではなく、2018年のロシア大会に間に合うようにがんばろうと思います。

 

 

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2014年

7月

02日

平成26年度の路線価の結果は?

 

昨日に全国の路線価(平成26年1月1日現在)が発表されました。管理人はいつも7月1日が楽しみです。自分の所有する物件の銀行評価の趨勢が判明するためです。

 

 

今年は東京、大阪などの都市部で地価上昇が顕著となりました。アベノミクス効果なのかかもしれませんが、不動産所有者にとっては喜ばしいニュースです。

 

 

さて、私の所有する基幹物件は6つです。対前年比での路線価の変化は上昇2ヵ所、不変3ヵ所、下落1ヵ所でした。上昇幅は2ヵ所とも3%強、下落幅は1.5%です。

 

 

上昇地点の物件の価格が高いので、総合的には所有物件の担保評価は増加しています。やはり自分の所有物件の中でも、都心に近い物件の方が有利であることが確認できました。

 

 

一方、下落している1物件に関しては25年連続で下落中のようです。この物件は郊外の物件ですが、まだ下げ止まらないことが恐ろしいです・・・。

 

 

やはり、路線価が上昇している物件は、都心に近くて好立地です。運営も本当に手間が掛からず、所有し続けることが非常に楽です。いずれも学生時代からの憧れの立地の物件でもあるので、このまま所有し続けたいと思います。

 

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2014年

6月

13日

超富裕層は資産インフレでも現金温存

 

ロイターに興味深い記事がありました。世界の超富裕層は2013年初頭からの金融資産の急激な価格上昇にも関わらず、利益を生まない現金を大量に抱え込んでいるとのことです。

 

 

ダウ平均株価は過去最高値を更新し、MSCI世界株価指数は過去1年半で30%近く上昇しましたが、超富裕層の資産の約40%が投資されないまま銀行口座に眠っていると推計しています。

 

 

この原因として、変動する市場でリスクを取りたくない、資産の保護、租税回避・贈与・相続のための流動性確保、株式と債券は持続不可能な水準に達したと判断している等、さまざまな理由が挙げられています。

 

 

実際問題として超富裕層と言っても千差万別な人々の集まりだと思いますが、彼らがこの1年半ほどの間に現金の割合を劇的に増やしていることは、直感的には理解できます。

 

 

現時点で私は ”超” 富裕層ではないですが、2013年初頭からは小額不動産の現金買いを除いて、ほとんどの投資をストップしてキャッシュが積み上るに任せています。理由は「今は買うべき時期ではない」という自分の直感に従っているからです。

 

 

※ 超富裕層: 金融資産10億円以上

 

 

私はあまのじゃくなので、皆と反対の行動を採ろうと意識しています。しかし、世界の超富裕層と一般投資家のスタンスは真逆のようなので、全ての人と反対の行動を採ることはできなさそうです。

 

 

周囲と逆方向に進むという自分のポリシーには反しますが、一般投資家と同じ方向に進むよりも世界の超富裕層と同じ方向に進む方が何となく安心できます。

 

 

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2014年

5月

16日

すぐ現金化できる金融資産はいくら?

 

楽待の読者アンケートで【すぐに現金化できる金融資産はいくら?あなたは平均以上?】という記事がありました。相変わらず、覗き見的な記事が多い楽待です(笑)。要点は下記のごとくです。

 

 

Q1:今、すぐに現金化できる金融資産はいくらありますか?

A1

 

300万円未満

22.6%

300万円以上

13.7%

500万円以上

12.8%

700万円以上

9.6%

1000万円以上

14.8%

1500万円以上

5.2%

2000万円以上

6.8%

3000万円以上

6.8%

5000万円以上

5.0%

1億円以上

2.1%

2億円以上

0.2%

3億円以上

0.5%

 

マジですか~?というぐらい金融資産の薄さが目立ちます。楽待読者は大家さん予備軍が多いことも影響しているのでしょうが、読者の半数以上が金融資産1000万円未満という衝撃的数字です。

 

 

他人事ながら、これだけ金融資産が薄くて不動産経営が成り立つのでしょうか?ちょっとしたRC大型物件を所有している場合、金融資産1000万円未満では突発的な事故が発生すれば即死するレベルです。私なら怖くて不動産経営できません・・・

 

 

Q3:あなたのメインバンクは、「メガバンク」ですか?「信用金庫」ですか?

A3

 

メガバンク

45.3%

地銀

32.8%

信金・信組

14.1%

農協

0.2%

その他

7.5%

 

これも私的には意外な数字で、メガバンクが半数近くもあります。一般的にはメガバンクは敷居が高い印象ですが、2007年頃までの住友銀行のフルローン融資の名残でしょうか?

 

 

ちなみに私の場合、2年前に三菱銀行から門前払いをくらってしまいました。曰、お取引実績が無い方に融資はできないとのことでしたが、まだまだ修行が足りないからで直して来い!ということなのでしょうね(笑)。

 

 

楽待さん、いつも楽しい記事をありがとうございます!

 

 

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2014年

5月

13日

個人オーナーも宿泊施設運営可能に

 

政府は4月25日に、国家戦略特別区域となる6地域を定めた政令を閣議決定しました。この中では、マンションの空き室などを宿泊施設として利用できる旅館業法の特例を設けることが盛り込まれています。

 

 

6地域の中で東京圏と関西圏のにおいては、10日以上の滞在は旅館業法の適用外となり、部屋を自由に貸し出すことができる見込みです。

 

 

一般的に、旅館やホテルは不特定多数の人が短期間に入れ替わり宿泊する施設であることから、公衆衛生の確保などの観点からフロント業や宿泊者の記載の義務といった旅館業法の規制があります。

 

 

従来は30日以上の滞在で旅館業法の対象外となりましたが、10日以上の滞在で空き部屋を自由に貸し出すことができるようになります。

 

 

今回の国家戦略特別区域による規制緩和は、東京圏と関西圏に不動産物件を所有しているオーナーにとっては新しい選択枝ができたことを意味します。

 

 

国の方針として国際競争を勝ち抜くため、もともと競争力のある地域に規制緩和を導入して、さらに競争力を上げようという意志を見て取れます。

 

 

今回の国家戦略特別区域を定めた政令の閣議決定をみると、やはり不動産を所有するなら「より中心に!」が合言葉だと思いました。

 

 

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2014年

5月

12日

東大卒は社会で成功できない?

 

内藤忍さんの「勉強のできる」東大生が、社会に出て「成功できない」理由が興味深いです。要約するとその理由は下記のごとくです。

 

 

  1. 「答えを求めること」
  2. 「失敗を恐れ、リスクを取らない」
  3. 「コミュニケーション能力が低い」

 

 

管理人的には、ちょっと違う気がします。内藤さん自身が東京大学経済学部卒なので、負のバイアスが掛かっているのではないでしょうか?自分で東大卒は素晴らしい!とか言ったら袋叩きですから(笑)。

 

 

特に②はいただけません。何故なら東大に進学する時点で、その目的が「リスクを取らない人生を歩むため」である人が多いからです。本人はそう思っていなくても両親にはそのような気持ちがあるはずです。

 

 

ただ私の周囲を見ても、内藤さんがおっしゃられるように受験勉強で勝ち残る能力と実社会で成功する(ここではお金持ちになるという意味)能力が異なる能力であることは間違い無さそうです。

 

 

したがって、受験勉強で超一流でなくても、世の中で成功できる可能性は大いにあると思います。

 

 

もちろん、自分の子供には比較的少しの努力で達成できる「一流大学卒という学歴」の取得は勧めますが、それに失敗したからと言って成功への道が閉ざされるわけでは決してないことを伝えようと思います。

 

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2014年

5月

11日

駄ネタ: モノは言いよう

 

全国賃貸住宅新聞の2014.4.28号の1面に思わず笑ってしまう記事があったのでご紹介します。ファスナー大手のYKKが黒部の自然を生かした複合型集合住宅を開発です。

 

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YKKは同社の社宅跡地を活用して黒部に自然エネルギーを用いた集合住宅と商業施設を開発すると発表した。

 

地上3階、地下1階の住宅棟2棟に計36戸を擁し、太陽熱、地中熱などでエネルギー消費量を一般の住宅より約6割削減できる。

 

設計を担当するのは建築家で神戸芸術工科大学教授の小玉祐一郎氏とランドスケープ・アーキテクチュアの第一人者の宮城俊作氏。

 

宮城俊作氏は、「落葉樹の利用で夏期の緑陰と冬期の陽だまりを確保」と言った設計ビジョンを語った。

 

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「落葉樹の利用で夏期の緑陰と冬期の陽だまりを確保」とはよく言ったものです。新しく植生するのか、既存の山林を借景するのかは不明ですが、管理者的に落葉樹は運用コストが嵩むため忌避されるモノです。

 

 

確かに夏は葉が覆い茂り冬は枝のみが残るので、宮城氏のおっしゃる通りですが、オーナーの視点がやや抜けていると感じるのは私だけでしょうか?

 

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2014年

5月

10日

加速する仲介手数料ゼロ

 

全国賃貸住宅新聞の2014.4.28号に興味深い記事がありました。オーナーズエージェントアートアベニューの藤澤雅義社長による「加速する仲介手数料ゼロ」です。記事の感想を下記に記載します。

 

 

直近のスーモを調べたところ、東京都全域の43万戸の募集物件のうち、「仲介手数料不要」「仲介手数料無料」「仲介手数料0」などと提示されている物件は5.7%だったそうです。

 

 

3~4年ほど前にはほとんど見かけなかったですが、空室率の上昇とともにこのような動きが観察されるようです。現状では備考欄にさりげなく記載されているだけで、あまり目立っていません。

 

 

スーモ側も仲介ビジネスをしている不動産業者がクライアントなので「仲介手数料無料」を大々的に宣伝しにくいのではと藤澤社長は分析しています。

 

 

そして、現在「仲介手数料無料」をうたっている業者の7割は「客付け業者」で3割は「管理会社」と思われます。

 

 

空前空室率の影響でオーナー側からADが多く支払われるようになったので、入居者側から仲介手数料をもらわなくてもよいとする業者が現れたのです。

 

 

これには、入居者側から仲介手数料を支払う意義がどれだけあるのか?という根源的な疑問が発せられていることも原因です。

 

 

ネットで自分で検索してそのままその物件に契約する人が4割以上に達している状況では仲介業者の存在意義が薄れてきているのです。

 

 

そして3割の「管理会社」は、「仲介手数料無料」を武器にしてエンド客に直接働きかけることでコストカットを志向し始めています。

 

 

特に、下記のような管理会社は、

① 管理戸数が多くて自社店舗だけでは到底決めきれない 

② 仲介店舗をもっていない 

 

次のように2極化することが予想されます。

① 多額のADを払い続けて客付け業者に依存し続ける会社

② なんとか自前でエンドに直接働きかけようとする会社

 

 

この際にネックになるのは現状では1階にある路面店舗での仲介です。しかし、今後はインターネットによる集客の更なる普及によって、1階にある路面店舗はあまり問題視されなくなっていく可能性があります。

 

 

この現象はいわゆる”中抜き”です。数年前からこの変化を感じていたので、私は友人と賃貸直接募集ナビを展開しています。このシステムはオーナー主体ですが、世間では管理会社も動き出しているようです。

 

 

 

 

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2014年

5月

06日

投資家(?)の1ヶ月のお財布の中身

 

楽待の読者アンケートで【不動産投資家の1ヶ月のお小遣い、生活費、貯蓄額はいくら!?という記事がありました。読者の3人に1人が回答したとのことで結構な母集団のようです。要点は下記のごとくです。

 

 

Q1:あなた一人分の一ヶ月の生活費はいくらですか?

A1:月5万円から20万円未満で全体の過半数を占めた。

 

→ 平均的な日本の世帯感覚が維持されているようで好感を持てました。

 

 

Q3:現実と理想の生活費の差はどれだけありますか?

A3:「理想と現状は一致」は全体の4分の1にとどまり、4分の3の人は生活費が理想よりも足りないと回答している。

 

→ 人間、欲には限りが無いようですね(笑)。

 

 

Q4:毎月、ご自身の自由になるお金(お小遣い)はいくらか?

A4:月3万円から10万円未満で過半数を占めた。新生銀行の調査によれば、2013年のサラリーマンの小遣いの平均額は月3万8457円。楽待新聞読者も同程度だが、もっと欲しいと思っている人は多いはず

 

→ 私には”お小遣い”という概念が無いので何ともコメントしようがないです・・・。私は必要であれば、飲み会・機器購入・食費も”経費”という観念でお金を使います。

 

 

Q5:平均して、月にいくら貯蓄をしますか?

A5:20万円未満までの範囲で7割以上を占めた。

 

→ これは少し厳しい数字だと思います。この程度の金額しか貯蓄できないようでは減価償却分にとても追いつていないのではないでしょうか?市況の良い時期に売り逃げないかぎり、単なる利益の先食いだと思います。

 

 

楽待編集部のまとめ:

月の生活費では現実と理想の金額に開きがあり、7割以上の人が足りないと回答。もっと欲しいという本音を読み取れた。小遣いや貯蓄額についても、もっと増やしたい人が多いだろう。

 

これらの問題は、副収入があればすべて解消される。その手段として、不動産投資が選ばれているのかもしれない。

 

 

→ 不動産業者と購入希望者のマッチングサイトなので仕方ないですが、”小遣いや貯蓄額を増やすために副収入があればすべて解消される”という考え方で不動産賃貸業を始めるのは極めて危険だと思いました。

 

少し極端かもしれませんが実際に不動産賃貸業を営む身としては、自分の人生を賭けるぐらいの意気込みで取り組まないと生き残っていけないと感じるのは私だけでしょうか?

 

 

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2014年

4月

29日

与沢さん破綻の感想

 

ネオヒルズ族として一世を風靡した(?)フリーエージェントスタイルホールディングス代表取締役会長の与沢翼さんが26日に自身のフェイスブックで「資金が完全にショートしました」と、会社が破たん状態にあることを明かしました。

 

 

私も与沢さんのフェイスブックを拝見しましたが、案外さっぱりした風な印象を受けました。これまでの「金持ちキャラ」を演じることのプレッシャーから解放された様子が伺えます。

 

 

与沢さんの販売手法は「プロダクトローンチ」として知られています。本格的にその手法を日本に広めたのは与沢さんが最初で、その爆発的な販売力に熱心な信者が多数生まれたのだと思います。

 

 

しかし、「プロダクトローンチ」で販売する内容がネットビジネスの集客法だったことが、今回の破綻劇の遠因だったと思います。つまり、販売手法は間違っていなかったけど、ビジネスモデル(販売する商品)がネズミ講的だったので行き詰ってしまったのです。

 

 

しかし、今回の1件で一番驚いたのは、与沢さんが「朝日新聞」「アエラ」「週刊ダイヤモンド」で好意的に取り上げられていたことです。バラエティー番組はともかく、これらの権威ある紙媒体で好意的に取り上げられたことで、私の中では既存のマスコミに対する信頼感が一層低下しました。

 

 

取材能力の不足が根底にあるのでしょうが、既存の権威あるマスコミよりも、私たちのような一般人の方の感覚の方が正しいことが多いのでしょうね。

 

 

 

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2014年

4月

26日

マスコミ業界の凋落

 

2014.4.18のJ-CASTで興味深い記事がありました。「東大生から見放された朝日新聞 今春「入社ゼロ」に幹部ら衝撃」です。

 

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大学生の就職先として人気が高いマスコミ。なかでも朝日新聞といえば、東大を始め「銘柄大学卒」ばかりが入社する、と思われていた。ところが、2014年春に同社に入社した東大生はなんと「ゼロ」。東大生から、朝日新聞は見放されたのだろうか――。

 

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詳細はJ-CASTに譲りますが、何を今更・・・という感想です。マスコミ業界のビジネスモデルは陳腐化している上に、巨大な固定資産(負債)を抱えています。

 

 

現状では将来の展望が全く見通せないので、目端の利く学生なら敢えて沈みかけている泥舟に就職して自分の将来を託する気になれないでしょう。特に就職の選択枝の多い東大生なら、純粋に自分の希望にしたがって就職活動することが可能です。

 

 

ただし、株式投資に関してはやや違う観点で考える必要があります。自分の就職の際には”売り”は無いですが、株式投資の場合には”売る”ことができるからです。とことんまで業績が悪化して業界の存亡が危ぶまれるようになれば、購入するチャンスがあるかもしれません。

 

 

何と言っても大きな既得権益を保持しているので、人件費が削減されると業績が有る程度回復して低位安定する可能性を秘めているからです。もちろん従業員的には好ましくない状態ですが、株式投資家としては購入を検討できるかもしれません。

 

 

最後になりますが、目端が利く(?)はずの東大生が”新御三家”としてDeNA、グリー、サイバーエージェントを挙げているのはいただけないです。いつごろの情報かにもよりますが、2014年現在であれば、少し勉強が足りないのかもしれません。

 

 

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2014年

4月

20日

省エネ住宅は省エネでは無い!?

 

全国賃貸住宅新聞の2014.4.14号の取材のウラ窓に興味深い記事がありました。「省エネ基準をみたした家は数あれど、実際に光熱費を抑制できているものはそれほどない」と省エネセンター出身の研究者が告白されています。

 

 

例えば、エアコンは容積に対して能力が決まるため、吹き抜けのリビングに設置するものは床面積×2倍の能力が必要だそうです。断熱・気密性能は素晴らしくても、間取りに全てを台無しにされた家ばかりだそうです。

 

 

たしかに、そういう視点で見ると、最近の人気のある間取りは省エネをかけ離れていることが分かります。古い3DKのマンションをリノベーションして1LDKに間取りを変更することが流行っていますが、これなど広いリビングのため光熱費が従来の倍かかります。

 

 

実は、私の家は築33年の築古木造戸建なのですが、キッチンが狭く(6畳)リビングというものが存在しません。このため、妻から再三にわたってリノベーションを要求されているのですが、「光熱費節約のためには今の狭い部屋の方が有利!」と弁明できるかもしれません(笑)。

 

 

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2014年

3月

21日

高額所得者の社会保険料込みの限界税率

 

年収1000万円で限界税率が急上昇! のつづきです

 

 

まず、平成25年9月以降の健康保険・厚生年金保険の保険料額表を確認しました。健康保険に関しては、標準報酬が月額121万円を越えると介護保険第2号被保険者に該当する場合には、折半分で69756円でプラトーに達します。

 

 

次に厚生年金保険に関しては、標準報酬が月額62万円を越えると折半分で53072円でプラトーに達します。つまり、標準報酬が月額121万円(=年収1452万円)を越えると医療保険や年金などの社会保険料負担が69756円+53072円=122828円のプラトーに達するのです。

 

 

年収1452万円以上では年収がいくら増加しても社会保険料は不変なので、所得税・個人住民税の限界税率が50%に達する年収2340万円以上では限界税率が50%でプラトーに達します。このように比較してみると、所得・個人住民税に比べて社会保険料の方が、高額所得者への搾取度合いがまだ軽いことが分かります。

 

 

限界税率が50%の状態では勤労意欲がかなり減退します。しかし、自分の時間とお金を交換している状態でないのなら、たとえ50%であっても手元に資金が残るのでお金儲けの手綱を緩めるべきではないと思います。

 

 

しかし、自分の時間と交換してお金を儲けている場合は、限界税率50%はかなりキツイですね・・・。最も貴重な資源である自分の時間を守るために、仕事量を減らして年収コントロールを考慮するべきでしょう。

 

 

残念ながら管理人の場合は、どちらかと言えば後者に分類されます。上記のことはよく理解しているつもりですが、実際に自分の時間を作るため、敢えて仕事量を減らすことは非常に勇気が要ります。

 

 

しかし自分の時間には限度があるので、真剣に自分の時間とお金の価値を比較検討してみるべきです。そして場合によっては、年収を上げ過ぎないという”勇気”も必要かもしれません・・・。

 

 

 

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2014年

3月

20日

年収1000万円で限界税率が急上昇!

 

週刊ダイヤモンドの2014.3.22号で興味深い記事がありました。数字は語る~51.89% 社会保険料等を含む限界税率 です。限界税率とは、所得の課税対象額(課税標準)がある水準から増大したとき,その増大分に適用される税率のことです。

 

 

モデル世代(片働き4人世帯の給与所得者、2014年)において税・社会保険料に児童手当の有無も考慮して、年収100万円の増加に対する広義の限界税率を試算したところ、年収が900万円から1000万円に増加するときに51.89%となるということでした。

 

 

つまり100万円の年収増に対して手取りの増加は48.11万円となり半分以下です。1000万円を越えると限界税率は40%弱に下がり、徐々に上昇していきます。900万円→1000万円で限界税率が急上昇するのは、児童手当の所得制限ラインが関係しています。

 

 

年収1000万円はサラリーマンにとってある種の目標としても意識されるだけに、この前後の所得で急激に負担が増加することがないように、歪みのない税・社会保障制度が望まれると結んでいます。確かに、限界税率が50%を越えると勤労意欲が減退します。

 

 

一般的には、モデル世帯において年収2340万円を越えると限界税率50%となってプラトーに到達します。ただ、社会保険料込みの限界税率はどのような推移をたどるのでしょうか?興味があったので、調べてみました。

 

 

高額所得者の社会保険料込みの限界税率 につづく

 

 

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2014年

3月

06日

賃貸物件の反響数を上げるには?

 

全国賃貸住宅新聞の2014.2.10号に反響数の多い検索傾向という記事がありました。最近の入居希望者はインターネットで検索して物件情報を収集します。したがって物件のインターネットでのアクセス数を稼ぐことが重要になります。

 

 

  • 曜日別の検索傾向では水・木・金と週末にかけてアクセス数が増える
  • 時間別の検索動向は12時前後と21時~24時

 

 

これらの入居希望者の検索傾向を頭に入れた上で、インターネット対策を練る必要があります。上記の記事を参考にして、管理人が今繁忙期で実践していることは下記のごとくです。

 

 

  • 賃料などの条件変更は木曜日に行う

 

 

物件情報が更新されると”新着”情報として扱われて、Yahoo!不動産などの検索サイトでは上位表示されるからです。空室対策は日々変化していきますので、全賃などの媒体で常に最新の動向を把握する必要があると思います。

 

 

 

 

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2014年

2月

26日

ビットコインがエライことになってます!

 

昨年からビットコインについて注目していましたが、25日に東京に本拠地のあるマウント・ゴックス(Mt.Gox)が取引を停止したため、ビットコイン価格が急落しています。以下、日経新聞の抜粋です。

 

 

 

 

インターネット上で流通する仮想通貨ビットコインの価格が25日、急落した。2つの主要取引所の売買価格(平均)は一時、1ビットコインあたり420ドル前後と下落率が前日比で20%を超えた。

 

東京都内の企業が運営する取引所大手「マウントゴックス(Mt・Gox)」が25日に全面的に取引を停止した影響が出た。政府は26日、実態の把握に向けた情報収集を始めた。

 

海外を中心に数十万人の会員を擁するマウントゴックスは米東部時間の25日午前(日本時間26日未明)、ウェブサイト上の英語の声明で「顧客保護のため全ての取引を当面停止する」と述べた。取引停止の経緯など詳細には言及しておらず、ビットコイン取引への警戒感が強まったことが価格急落につながった。  

 

米紙ウォール・ストリート・ジャーナル(電子版)は25日、ニューヨークの連邦検察がマウントゴックスをめぐる問題の捜査に着手したと報じた。同検察がマウントゴックスに召喚状を送り、書類の保全を命じた。  

 

マウントゴックスは技術的な問題を理由に、2月上旬にビットコインの引き出しを一時停止。同社に預けた資産が凍結された状態の会員の間で動揺が広がっていた。米欧メディアによると、発行済みビットコインの約6%(直近の価格で約400億円相当)が同社の取引所内にあるという

 

 

 

 

昨年の夏ごろには、あれほどもてはやされたビットコインですが、大手取引所であるマウント・ゴックスの事実上の消滅によって重大な局面に立たされているようです。

 

 

一旦このような混乱が発生すると中央銀行のような管理者の居ない仮想通貨は脆弱さを露呈しました。国家の枠組みさえ変える可能性のある仮想通貨ですが、今後の動向に注目したいと思います。

 

 

尚、従来型の資産であれば絶好の買場である可能性が高いですが、何の資産的な裏づけも無い仮想通貨なので、さすがの私も逆張りで買いに向かうことはできそうにないです。

 

 

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2014年

2月

15日

公務員はマンション経営できないの?

 

2月10日付けの産経新聞からの転載です。

 

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マンション経営に農産物販売、勤務中の不動産取引…。

 

兵庫県宝塚市では昨年11月にも、副業で不動産会社や太陽光発電事業会社を設立し、代表取締役に就任して年間約7千万円の収入を得ていたなどとして、管財課の男性副課長(51)が懲戒処分(同日付で依願退職)を受けた。  

 

また副課長は勤務時間中に公用パソコンを使い、知人女性3人らと少なくとも1万5千通の私用メールをやり取りしていたほか、競売物件サイトを閲覧したり、銀行のサイトで所有物件の入金状況を確認したりしていた。  

 

その後、この副課長から不動産経営のノウハウを学んで不動産会社の役員となり、年間1530万円の賃料収入を得ていた政策推進課の男性係長(46)も停職6カ月の懲戒処分を受けた。  市の調査に対し、副課長は「不動産業に興味を持って始めた。株の売買と同じで問題ないと思った」、係長は「投資という認識だった」とそれぞれ釈明したという。  

 

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このニュースを知って、少し驚きました。勤務時間内に公用パソコンを

用いて不動産経営をしたのはマズイですが、文脈からは公務員の身分では不動産経営自体を禁じられているふうに見受けられます。休日や帰宅後に不動産経営をすることが就労規定に抵触するのなら驚きです。

 

 

確かに経営者の立場からは、従業員は自分の会社の仕事に専念して欲しいと思います。しかし、帰宅後や休日などのプライベートの時間まで従業員を規則で拘束するのは如何なものかと思います。それが認められるのなら、従業員は奴隷と何ら変わらないことになってしまいます。

 

 

現在日本において公務員は非常に恵まれた立場におり、一種の特権階級であることは厳然たる事実です。その特権に対する妬みがあるのでしょうが、今回の事案は少しかわいそうな気がしました。

 

 

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2014年

2月

09日

賃料下落傾向では消費税非課税が最善

 

いよいよ、今年の4月から消費税が8%に増税されます。これに伴い住居系家賃が非課税であることの問題を提気する動きが活発化しています。家主的には仕入れが課税にも関わらず、家賃が非課税ではたまったものではありません。

 

 

しかし、それなら家賃も課税にすれば良いのか?というと、そう物事は簡単ではないと思います。なぜなら賃料の下落傾向が続く中では、家賃が課税になっても増税分を転嫁できない可能性が高いからです。

 

 

下手に課税になると、家賃に転嫁できないにも関わらず消費税の納税義務も新たに発生して家主に大きな負担になる可能性が高いからです。家主にとって最良の税制は、家賃が非課税のままでのインボイスの導入でしょう。

 

 

インボイスが導入されると、仕入れでの消費税課税が還付されるので、家賃を課税にするまでもなく問題は全て解決されます。非課税業界へインボイスが導入されることを期待したいものです。

 

 

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2014年

2月

08日

賃貸向けWi-Fiも安くなりましたね

 

2014.2.3の全国賃貸住宅新聞社に興味深い記事がありました。バッファローITソリューションズが、九州電力傘下の九州通信ネットワークと提携して賃貸住宅向けに無線インターネット接続サービスを九州エリアで開始したそうです。

 

 

バッファローは無線LAN機器のトップブランドです。管理人も所有マンションにバッファロー製の無線LANを使用しています。気になる価格は、月額利用料が1棟あたり8000円で、導入費用は月額5000円×72回分割払い(=36万円)です。

 

 

同商品は2階以下の低層階の木造、軽量鉄骨の住宅に提供されています。管理人の物件は3階建重量鉄骨でしたが、これよりも条件は厳しく設定しているようです。

 

 

私の場合と比較してイニシャルコストは3倍、ランニングコストは2倍ですが、導入のために使った私の時間や労力を考えると、悪くない価格設定だと思います。

 

 

導入だけ御願いするパターンが同じ料金設定で可能ならば、一度も自主導入したことがない不動産オーナーなら検討してもよいかもしれませんね。ただ、最新鋭のバッファローの無線LANは相当強力なので、自主導入してもあまりトラブルは起こらないと思います。

 

 

 

 

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2014年

2月

04日

日経平均が大幅続落!

 

今日の東京株式市場は、米株安や円高を受けて全面安の展開となりました。日経平均株価(225種)の終値は、前日比610円66銭安の1万4008円47銭と、前日から併せて1000円近くの下落となっています。

 

 

このような大幅な下落をリアルタイムで見るのは久しぶりです。ちょうど前回の2013年5月の暴落の際には旅行に行っており、暴落を知ったのは帰宅してからでした(笑)。

 

 

まだまだ欲しい銘柄(総合商社・電力株・高島屋・東宝 etc.)には値頃感が無いのですが、急激に下げ幅を広げる株価を見ているとワクワクして思わず購入しそうになります。

 

 

しかし、私の13年間の株式投資歴の経験からは、まだまだ雰囲気が暗くないです。2002年や2008年は、少し大袈裟かもしれませんが「このままこの世が終わってしまうのではないか?」という悲愴な気持ちになったものです。

 

 

出口の見えない暗いトンネルの中を彷徨っている感覚は全然無いので、逆張り派投資家の出番はまだ来ていないのだと思います。2002年や2008年に悲壮感を感じた理由は、ダラダラと2年程度株価が下がり続けたことが原因だと思います。

 

 

今回は下落が始まってまだ1ヵ月も経っていないので、暴落加減にも ” 深み ”が無いです(笑)。あまり、下がれ、下がれ!と言っていると皆の反感を買うので今日はこのあたりで終了にしておきます。

 

 

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2014年

2月

03日

日経平均3日続落♪

 

今日の日経平均は大幅に3日続落しました。前週末に比べ295円安い1万4619円でした。前週末の米国市場での株価下落や外国為替市場での円高・ドル安を受けて、売りが優勢だったようです。

 

 

まだまだ高値水準なのですが、こういう軟調な相場展開は大好きです(笑)。べつに動くわけではないのですが、チャンスの窓が開かないかな~♪ というヤマシイ心がむくむくと頭をもたげてくるのです。

 

 

私がウォッチしている業界はJ-REIT・電力・総合商社ですが、今日一番の下落は電力業界でした。特に関西電力と北海道電力の下げが酷かったようです。

 

 

J-REITは全く買えるようなレベルの株価ではないのですが、総合商社(三井・三菱)と電力の一角はもう一声下落すれば打診買いもアリかなと思っています。

 

 

総合商社は新興国経済が危機に瀕しているので、今後も軟調な展開が継続することが予想されます。特に三井物産の資産ポートフォリオは、本来なら日本国政府自身が旗振りして押さえるべき資源を大量に所有しています。

 

 

もし、新興国がガタガタに崩れるような危機が発生すれば、三井物産を狙いに行こうと考えています。いずれにせよ、期末に向けてどんどん株価が下がって欲しいものです。

 

 

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2014年

1月

26日

アルゼンチン・ペソが暴落!

 

アルゼンチン・ペソが23日のブエノスアイレス市場で暴落しました。24日には1ドル=8.005ペソで取引を終え、前日比でほぼ横ばいで、ひとまず下げ止まった感がありますが、予断を許さない状況です。以下、WSJからの転載です。

 

 

 

23日に中国で発表された1月の製造業景況指数(PMI)が低調だったことを受け、途上国が(先進国の)金融緩和策の終了後の状況を乗り切れるかについて懸念が広がった。こうした懸念を背景に、アルゼンチンペソなど複数の新興国通貨が大きく売られた。

 

 

 

マーケットの不安心理の引き金となったのは、中国情勢と言われています。中国製造業PMIの芳しくない結果に加え、1月31日に償還期限が来る4.96億ドル相当の信託商品(理財商品)がデフォルトする可能性が高まっていることが原因です。

 

 

アルゼンチン経済が今回のペソ暴落の原因と言う向きもありますが、トルコ・リラや南ア・ランドも下落幅を広げており中国発の新興国不安であることは明白です。

 

 

以前から囁かれていた中国のシャドーバンキング問題がここに来て世界経済を攪乱する元凶となりつつあります。私としては現金のポジションを高めつつ、チャンスが来ればすぐに出動できる体勢を維持したいと思います。

 

 

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2014年

1月

25日

平成28年から資産内容が筒抜け

 

いよいよ平成28年度からマイナンバー制度(国民総背番号制度)が開始されます。これは、平成25年5月「マイナンバー」制度の関連法が国会で成立し、平成28年1月から番号の利用が開始されることになったからです。

 

 

開始時期に備え個人番号が記載された紙の「個人番号カード」が送付されます。またその紙のカードを自治体の窓口へ持ち込み新たに手続きすることで、氏名、住所、顔写真つきのICカードに切り替えることもできます。

 

 

当面は、社会保障分野、税分野、災害対策分野の三つですが、施行3年後の平成30年10月を目処に、民間や医療への利用拡大を検討することになっています。

 

 

資産家の立場からは、国家から監視されているようで気持ち悪いと思いますが、実際のマイナンバー制度のデメリットはどのようなものでしょうか?下記は中国新聞 (2013/5/9)からの転載です。

 

 

 

 

住民登録番号をパスポート取得からインターネット上の本人確認まで幅広く利用している韓国では、不正アクセスによる番号の流出や盗用による被害が多発。

 

 

米国でも社会保障番号の不正取得による「成り済まし」犯罪の損害額が年間約500億ドル(約5兆円)に上ったとの政府調査があり、両国は個人番号の収集や利用を制限する方向に政策を転換した。

 

 

 

実際に運用が開始されないと分かりませんが、平成28年以降は個人情報がダダ漏れになると思っておいた方が良さそうです。高額所得者や資産家への逆差別も甚だしいので、「資産は法人へ」という流れを加速させるべきだと感じました。

 

 

 

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2014年

1月

18日

すごい人が居るものです!

 

今月号の満室経営新聞を拝読しました。今月号の特集は”2014年大家の大報告会”で、有名大家さんの自己紹介的な記事でした。その大家さんの中でトップに登場したのが、札幌の佐藤元春さんでした。

 

 

佐藤さんは35棟661戸を所有するメガ大家さんです。実は、私はこの”メガ大家さん”というフレーズにあまり良い印象を持っていません。何故なら、所有戸数が多いのは単にバランスシートが大きいだけだからです。

 

 

所有戸数や年間家賃収入の多さ、総資産(負債額)を自慢気に披露するのは、ある種のダマシだと感じています。重要なのは見た目の図体の大きさではなく、純資産(総資産の時価評価-有利子負債)だと考えているからです。

 

 

このように第一印象はあまり良くなかったのですが、記事を読んでみると”この人は本物だな”と感じました。おっしゃられていることが全て腑に落ちるのです。佐藤さんの成功はある意味タイミングが良かったからです。

 

 

しかし、そのタイミングを手繰り寄せることができたのは、佐藤さんの独特の嗅覚に寄るものです。特に印象に残ったのが、書店に新たに設置された”不動産投資”コーナーを見て、「ここが売り時だ」と感じて所有物件を売却されたところです。

 

 

「平積みになっている本とは逆の手法で考えるため、時流を読み解く意味で本屋さんをよく利用しています」は至言だと思いました。もちろん、投資家としての嗅覚だけではなく、札幌の不動産市場を知り尽くしており、経営者としても一流であることが分かります。世の中は本当に広いものですね。

 

 

 

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2013年

12月

31日

2013年の株式・不動産市場を振り返る

 

2013年の日本時間帯での最後の株式市場が昨日に終了しました。1年を通じた総じて強気な相場が大納会でも継続して、特に不動産・J-REITが最後まで買われて終了した感があります。

 

 

2013年の大納会となった30日の東京株式市場は、9営業日続伸した。日経平均株価の終値は、前週末比112円37銭高の1万6291円31銭となりました。  

 

 

昨年の大納会終値と比べると、5896円高となり、56.7%も上昇しています。私の周囲でも財布のヒモもかなり緩んでおり、世の中はなかなか2年前と比較して明るくなっている印象です。  

 

 

政治の決断が、かくも大きな影響を国中に及ぼすことに今更ながら驚きました。しかし、日米欧3極の中央銀行が揃って超金融緩和を継続する歪は、根雪のように重く堆積し続けています。

 

 

民間から中央銀行に移された債務問題が表面化することは、「いつ発生するのか?」だけの問題です。このことに関しては国家は破綻するを一読することをお勧めします。

 

 

ハーバート大学のカーメン・M・ラインハートとケネス・ロゴフ教授の評価はビジネスインサイダー誌で学生にメッタ切りにされて地に落ちましたが、それでも国家は破綻するは国家破産研究の教科書だと思います。

 

 

来年なのか数年後なのかは分かりませんが、巨大な経済的津波に対する対策を日々考えているところです。

 

 

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2013年

12月

25日

孤独死少短の4社比較表

 

2013.12.16発行の全国賃貸住宅新聞の記事に、孤独死少短の4社比較表が載っていました。全国的に空室率が上昇しており、単身高齢者の受け入れも一般的になってきています。

 

 

しかし、大家の立場からは、単身高齢者は孤独死のリスクを常にはらんでいます。実際に孤独死が発生した場合の損失を少しでもカバーするために現在利用できる保険が下記の表にまとめられています。

 

 

1棟単位のものはなかなか利用しづらいですが、自分の所有している物件の入居状況に応じて、必要に応じて保険を利用することも考えるべきなのでしょう。

 

 

孤独死少短 4社比較表.pdf
PDFファイル 256.2 KB

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2013年

12月

18日

ハッピーリタイアを探る?

 

満室経営新聞の12月15日号を拝読しましたが、今月号の特集は「ネオ☆ハッピーリタイアを探る!」でした。不動産投資はやり方次第で理想的な収入源となりますが、その夢を叶えた2人の有名サラリーマン大家さんへのインタビューでした。

 

 

有名サラリーマン大家さんとは、赤井誠氏と水澤健一氏です。赤井氏のブログやHPでは私もよく勉強させていただきました。また、水澤氏は日本最大級の大家さんコミュニティ「大家さん学びの会」を主催しています。

 

 

お二人ともサラリーマン大家さんでしたが、今年に会社を退職してリタイヤされたそうです。サラリーマンから逃げ出したのではなく、新しい世界を切り開くために前向きな目的でリタイヤされました。

 

 

このこと自体は非常に共感を覚えたのですが、リタイヤ後の財務状況を拝読すると少々心許なさを感じました。赤井氏は不動産収入の手残りが2000万円とのことでしたが、ここから更に生活費が控除されます。

 

 

更に不動産では経年的に物件価値が落ちてくるので、その分の減価償却費や修繕費も控除しておくべきです。したがって、手残り2000万円といっても新たな投資に使えるフリーCFは、数百万円程度になるのではと予想されます。

 

 

赤井氏のような成功しているサラリーマン大家さんであっても、リタイヤした場合には手残り金額がこの程度にしかならないことに愕然としました。やはり、相当上手に運営しても不動産賃貸業で大儲けすることは難しそうです。

 

 

リタイヤする際に知っておくべきこと につづく

 

 

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