2015年

5月

26日

生命保険が最も必要な瞬間

 

私は資産形成の最初のステップで「タネ銭」を貯めることを推奨しています。目安として1000万円という金額を挙げています。次のハードルは1億円ですが、1000万円の方が高いハードルかもしれません。



お金というものは不思議なもので、核となる金額が大きくなればなるほど殖えていくスピードが加速します。このため、何の核も無い最初の段階での1000万円が最もハードルが高くなるのかもしれません。



一方、生命保険は固定費の中でも結構なウエイトを占めるため、タネ銭を貯めることに対する大きな障害になります。しかし、自分に何かあった場合は家族が路頭に迷うので、どうしても生命保険は外せません。



大きなキャッシュフローを生み出す資産を得た場合はその心配は少なくなりますが、その前の段階(すなわちタネ銭を貯めている段階)では生命保険や医療保険とどのように付き合えば良いのでしょうか?



私は、人生のうちで生命保険が最も必要なのは第1子誕生時だと考えています。一般的にはまだまだ資産が充分でないので、 この時期に最大の保険金を掛けるべきだと考えています。



具体的には、その時点で収入が途絶えても 生まれたばかりの子供が成人するまで生きていける金額の保険を定期保険で掛けます。若いうちは定期保険の保険料も安いのでそれほど家計の負担になりません。



私は10年以上昔には5000万円ほどの10年定期保険に加入していましたが、 満期のタイミングで2000万円の10年定期保険に漸減しています。資産が殖えたことと保険金の必要性が減少したためです。



医療保険に関しては高額療養費制度があるので、基本的に不要と考えます。病気になって最も困るのは医療費の支払いではなく、病気になって定期収入が途絶えることだという調査結果があります。



このため、生命保険や医療保険に加入することよりも、 病気になった後の収入をどうするかを考えることが先決なのです。この意味で、資産形成が成功すればするほど、保険は不要となっていきます。



ポイントは、安い掛け金を追求していくのではなく、保険内容を必要最低限に絞っていくことです。保険は「商品」に過ぎません。最大のコストパフォーマンスが得られるように掛金設定をするべきだと思います。



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2015年

4月

15日

年金と健康保険の最適解は?

 

「アーリーリタイア」の話題です。アーリーリタイアに際して、年金と健康保険も問題になります。選択枝としては法人を利用して「厚生年金+協会けんぽ」、個人として「国民年金+国民健康保険」があります。

 

 

このうち、健康保険の考え方は非常に簡単です。何故なら保険料と給付の間に何の関係も無いため、基本的にはできるだけ保険料の安い健康保険に加入することが望まれるからです。

 

 

まず、国民健康保険(市町村国保)ですが、国民健康保険料はその世帯所得と加入者数によって決定します。つまり所得が多ければ多いほど、また加入者数が多ければ多いほど保険料は高くなります。

 

 

ただし際限なく上がるわけではなく、上限額が設定されています。上限額は医療分(67万円)と介護保険分(14万円)に大別され、上限額は40~64歳で計81万円に、それ以外の年齢では67万円となっています。

 

 

一方、協会けんぽは40~64歳の保険料率が11.70%となっており、上限は1698840円です。尚、自分で経営している法人を前提にしているので、169万円は折半額ではなく全額での保険料です。

 

 

次に年金ですが保険料と給付の間に相関はあるものの、個別性が高くてシュミレーションが難しいです。また年金制度の継続性に疑義があるため、現時点でのシュミレーションはあまり意味が無いかもしれません。

 

 

まず国民年金ですが、支払は非常にシンプルで15250円/月(183000円/年)です。ただし、配偶者の年金も支払う必要があるので配偶者の居る世帯では30500円/月(366000円/年)となります。

 

 

一方、厚生年金ですが、201324円~1273728円まで標準報酬に応じて差があります。尚、厚生年金に加入している時点で自動的に、本人・配偶者とも国民年金にも加入していることになります。

 

 

配偶者が居る場合、厚生年金の保険料が国民年金とほぼイコールになるのは、標準報酬18万円(所得216万円)です。これよりも低い所得では厚生年金の方がトクと言えるでしょう。

 

 

※ 正確には厚生年金分の給付が上積みされるためもう少し上の標準報酬でイコールになります。

 

 

ここまで年金と健康保険について概説してきましたが、現時点での保険料の安さを追求するなら「国民年金+国民健康保険」がベストだと思います。年金の不足分は個人型確定拠出年金でカバーします。

 

 

個人型確定拠出年金は運用を自分で行う必要がありますが(といっても商品を選択するだけです)、私ならGPIF(年金積立金管理運用独立行政法人)にお任せの厚生年金よりも自分の運用能力を信用します。

 

 

 

結論

 

アーリーリタイアに際しては、私なら「国民年金+国民健康保険+個人型確定拠出年金」を選択します。

 

 

 

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2015年

2月

03日

うぉ!高額療養費制度が改悪されてる

 

平成27年1月から高額療養費制度が変更になりました。高額療養費制度とは、医療費の自己負担額が一定額を超えると払い戻しを受けられるという制度です。

 

 

このありがたい制度のおかげで、日本国民は高額な医療費が発生しようと、際限無く医療費を払う必要がありませんでした。しかし、今回の変更で高額所得者の負担が激増してしまいました。

 

 

年収1160万円(標準報酬月額83万円)以上の方は、ざっくり言って1ヶ月あたり 150,000円 → 252,600円 となるため、約 7 割(!)もの負担増となっています。毎月この金額はちょっとキツイですね。

 

 

厚生労働省は、全世代が「支払い能力に応じて負担する」社会保障制度への転換を目指しています。年齢に関係なく収入や資産に応じて負担をするという考えは、高齢者社会に向けて望ましい改革です。

 

 

しかし、今回の高額療養費制度の変更は「応能負担」から逸脱していると思います。 高額療養費制度を利用せざるを得ない状況は、身体的に追い込まれている可能性が高いです。

 

 

高額所得者と言っても、切迫した状況で高額所得を維持できているとは限りません。「元」の所得が高いからとって、大病を患ったときに高額の医療費を負担させるのは保険制度の理念に反する行為だと思います。

 

 

さて、現実問題として私たちが考えるべきことは、民間の医療保険への加入の是非だと思います。変更前までは高額療養制度のお陰で、民間の医療保険に加入する意味はありませんでした。

 

 

しかし、前提が変わりつつあるので、残念ながら民間の医療保険が必要となりつつあります。私は、保険は全く無駄な費用なので最低限度で良いと考えていますが、その最低レベルが”上昇”しているのです。

 

 

何だか真綿で首を絞められているような感覚に陥りますが、生き馬の目を抜く現代社会を生き残っていくためにも、しっかり社会の変化を観察し続けたいと思います。

 

 

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2014年

11月

09日

法人生命保険は課税の繰延に過ぎず

 

一昨日は、法人生命保険のセミナーに出席してきました。今回の講師の方は某大手生命保険にフルコミッションで勤めている方で、資産経営のセミナー開催を得意とされています。

 

 

今回、私は法人の黒字を何とか少なくする方法が無いか?と藁をもすがる思いで受講しました。実は法人生命保険については相続対策の一手法だと思っていたので、私には全く予備知識がありませんでした。

 

 

ちょうど初心者にも分かりやすいレジメで、法人生命保険のことを基礎から説明いただきました。尚、セミナーの内容は決して初心者向けではなく、非常に実践的であったことは付け加えておきます。

 

 

詳細は割愛しますがセミナーを受講した最大の収穫は、表題のごとく法人生命保険は課税の繰り延べに過ぎず、何も考えなければトータルでみた納税額を減らすことはあまり期待できない ということです。

 

 

言い換えれば、法人生命保険は課税の繰り延べする”ツール”です。この便利なツールを用いて大きな費用(大規模修繕や退職金など)が発生するまで課税を繰り延べることで、トータルの節税を図ります。

 

 

年度内の納税額が減った!と喜んでいても、大きな費用を準備できなければ将来的に多額の納税を強いられることになります。私にとっては目から鱗だったのですが、実は極めて常識的な事なのかもしれません。

 

 

いずれにせよ、法人生命保険は生命保険会社の手数料も大きいので、計画的に将来の大きな費用に向けて課税を繰り延べする計画を立てなければ、”損”してしまう可能性がある商品であることは理解するべきです。

 

 

法人生命保険 = 課税の繰り延べツール であり、

法人生命保険 ≠ 節税のツール のようです。

 

 

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2014年

9月

14日

保険金振り込みのお知らせ

 

昨日、帰宅したところポストに火災保険会社からのハガキが届いていました。何気なく開封すると、何と保険金のお支払のご案内でした!火災保険会社様には迅速な対応をしていただき、本当にありがたい話です。

 




しかも、金額が結構大きく57万円も保険金が下りました。工事費用のほぼ満額に近い金額です。今回は鑑定人が来ないにも関わらず、この金額の保険金が満額に近く下りました。



今回は、保険加入後10日ほどで事故が発生してしまいました。4万円ほどの掛け金で、これだけの保険金が下りました。当初、ボロ物件だったので火災保険を掛けることを失念していたほどですが気付いてよかったです。



そして保険請求にあたっては、ある経験豊富な先輩大家さんに相談しました。的確なアドバイスをいただいた結果、今回のスムーズな保険金給付となりました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。



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2014年

9月

02日

火災保険、無事下りました!

 

7月末に新規購入した物件ですが、購入した次の週に襲来した台風11号による豪雨のために、いきなり大きな被害を受けてしまいました・・・。大雨によるオーバーフローで雨漏りが発生し、土壁が崩落したのです。

 

 

台風11号が過ぎ去って次の日に隣の所有者から、「おたくの物件前に土砂がたまってるよ!」というありがたい(?)電話がありました。急行すると、2階部分の土壁が崩落して壁にぽっかりと穴が開いていたのです。

 

 

工務店に屋根に上ってもらうと屋根に破損箇所はなかったので、おそらく大雨によるオーバーフローが原因であろうとの見解でした。購入してたったの1週間で被災するとは夢にも思いませんでした。いきなりのピンチにう~んと唸ってしまいました。

 

 

しかし、よく考えると火災保険が使えるかも?と思いつきました。早速代理店に連絡して事故報告を上げてもらいました。この際に適当な表現で報告すると保険が下りないことも多いので、担当者と慎重に文言を調整する必要があります。

 


そして昨日ですが保険代理店から幸いにも修繕費のほぼ全額分の保険が下りたとの連絡が来ました。今回は額が大きかったのですが、なんと鑑定人無しでした。おそらく台風11号の被害で保険会社もてんてこ舞いなのでしょう。

 

 

火災保険を掛けていたので、なんとか事無きを得ることができましたが、今回は火災保険を掛けることを失念していたので本当にアブナかったです。

 

 

あの時思い出さなければエライことになっていました。やはり物件を所有している限りは、どんなにボロイ物件でも火災保険は必須だと痛感しました。

 

 

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2014年

8月

20日

まだ間に合う!お宝がん保険加入

 

週刊ダイヤモンドで興味深い記事を見かけました。AIG富士生命が販売してい「がんベスト・ゴールド」は現在発売中のがん保険で最良の保険と言われていました。



しかし、明らかに条件やコストパフォーマンスが良すぎる保険であるため2014年6月末で販売終了してしまいました。ところが、りそなグループ(りそな銀行、埼玉りそな銀行、近畿大阪銀行)でのみ、2014年9月末まで販売予定とのことです!



早速、どれだけ有利ながん保険なのか調べてみました。この保険は主契約・先進医療特約とも終身型であり、給付回数は無制限、そして上皮内がん(=内視鏡で根治できる早期癌)も悪性新生物(=通常の癌)と同等の扱いです。



さらに、がん診断給付金の最高額は300万円と100~200万円の他社に比べて高額です。たしかに他に類を見ない有利さのようです。これは何としても9月末までに加入しておく必要がありそうです。取りあえず、りそなへGO!ですね。



※ 保険加入の是非は自己責任でお願いします



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2014年

7月

23日

人生の4大費用

 

人生の4大費用ってご存知ですか?それは、①住居費用 ②生命保険 ③自動車 ④子供の教育です。子供の居ない人は、教育費を除いた3大費用となります。

 

 

いずれも毎月支払わなければいけないので、ボディーブローのように痛めつけられます。これを何とか節約する方法が無いかを探求することは、人生における支出を劇的にコントロールすることにつながります。私の場合の対策を下記に述べてみたいと思います。

 

 

① 住居費用

収益マイホームとすることで、住居費用を劇的に減らしています。購入金額の約90%を住宅ローンで賄っていますが、キャッシュフローはマイナス5万円程度です。

 

 

② 生命保険

月額5000円の共済保険(2000万円の死亡保険)に加入しているのみです。不動産購入時に団信に加入しているので、合計すると1億2000万円ほどの保険金を掛けているのと同義です。

 

 

③ 自動車

実質60万円の8年落ちのメルセデスなので、ほとんど費用が掛かっていません。故障したらメルセデスのディーラーではなく、自動車工場に直で持ち込む予定です。

 

 

④ 教育

めちゃくちゃ費用をかけています(笑)。現時点で3名に対して毎月15万円ほど費やしています。自分が成り上がった原動力のひとつでもあるので、投資と思って使っています。教育でしか自分が生まれた境遇を変えることはできないですから。

 

 

ポイントは、収益マイホーム、シンプルな定期保険+団信、中古自動車でしょうか。都心に住むなら自動車を購入しないという選択肢もあります。

 

 

 

 

 

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2013年

12月

20日

個人年金保険は使えるのか?

 

先日、銀行の担当者が個人年金保険の営業に来られました。融資残高がかなり減ってきたので、個人年金保険だけでも何とかお願いできませんかとのことでした。

 

 

あまり興味はありませんでしたが、熱心だったのでお話をお伺いしました。今回勧められた商品は、東京海上日動あんしん生命のみらい応援歌という個人年金保険です。

 

 

月々15000円の支払いで保険料総額が3240000円、基本年金累計額が3563900円・60歳から開始の年金支払額が356390円という内容です。中途解約すると元本割れを起こします。

 

 

一応、保険料控除を使えますが、年間控除額は40000円程度なので微々たる額です。もしCPI 2~3%のマイルドなインフレが発生しても負けてしまう厳しい内容の商品です・・・。

 

 

あと20年ぐらいデフレ経済が続かない限り、ほぼ負けが決定している商品なので、丁重にお断りしました。ある程度ファイナンシャルリテラシーがある方なら商品設計の欠陥をすぐに見抜けるのでしょうが、綺麗なパンフレットに騙されて加入する方も多いのでしょう。

 

 

銀行が勧めるからと言って安心して何も考えずに金融商品を購入することはリスキーだと改めて思いました。

 

 

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2013年

10月

31日

不測かつ突発的事故のポイント

 

火災保険は比較が大事! のつづきです

 

 

不動産経営での火災保険では、「不測かつ突発的事故」の使い方がキモになります。「不測かつ突発的事故」では事故の原因や事故日がはっきりしている事故が対象となります。また、「偶然性」があることが条件です。

 

 

これらをまとめると、事故報告の際には、①事故原因 ②事故日  ③偶然性 を明確にする必要があるのです。この3条件を満たすように事故報告することが、スムーズな事故給付金を獲得するポイントになります。

 

 

そして、事故原因不明の場合には免責となる可能性が高いので、「~の可能性により破損」や「~によるものと推察される」という文言を盛り込むことも重要です。

 

 

力量のある保険代理店の方であっても、完全に任せっきりにするのではなく、上記のポイントがしっかり事故報告書に記載されていることを自分でもしっかり確認するべきです。

 

 

事故報告の際には、見積書も一緒に提出します。この見積書はスムーズな給付のための極めて重要な資料です。見積書の中で、「残材処理費」や「諸経費」という項目は極力記載しないようにします。

 

 

そして、どんな作業を要したかを可能な限り明確かつ詳細に記載します。細かければ細かいほど保険会社の心証が良くなります

。このような事故報告することを常に心掛けるべきでしょう。

 

 

そして、事故報告はダメ元でも保険会社に提出するべきです。一般的にこれは火災保険の適応は無いだろうと思うことでも、意外に各種特約の保障範囲内であることがあります。

 

 

ただし、請求費用が50万円(一説には30万円)を越える場合には保険会社の調査対象になる可能性が高くなります。審査が厳しくなったり、給付までの時間が長期化する可能性があることに注意しましょう。

 

 

事故原因がグレーゾーンの場合には、給付を拒否されることもあります。このような場合は保険代理店の力量が問われるのですが、「過去の同じような事例で、他の保険会社では保険金が給付されましたが、何故御社では不可なのでしょうか?」といった交渉が有効であることもあるようです。

 

 

 

 

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2013年

10月

30日

火災保険は比較が大事!

 

先日、火災保険の勉強会に参加してきました。講師は乗合保険代理店の方でした。直販店の方とは少し違った切り口だったのが興味深かったです。

 

 

まず、乗合保険代理店の場合には、各社の保険料を比較できるのが最大のメリットです。私の印象では、同じ保障内容なら同じ保険料かなと思っていましたが、見積するとかなり価格に差があるようです。

 

 

実際、保険代理店の方も見積を取るまで、どこが安いかは判断できないとのことでした。生命保険でも乗合保険代理店が全盛ですが、世間で流行するのも頷けます。保険も競争を強いられる商品なんだなと改めて感じました。

 

 

損保会社比較が重要であることは理解できましたが、不動産経営では、「不測かつ突発的事故」の免責額も重要とのことでした。つまり、免責額が少ない(無い)保険会社の商品が有利なのです。2013.10月時点でAIU、富士火災、エース損害保険がお勧めとのことでした。

 

 

そして、「不測かつ突発的事故」について詳細な説明がありました。管理人自身、何度か「不測かつ突発的事故」で保険金を給付していただいた経験があるのですが、この知識があれば、もう少しスムーズに保険金の給付を受けることができたかもしれないと思いました。

 

 

「不測かつ突発的事故」のポイント につづく

 

 

 

 

 

 

 

 

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2013年

9月

30日

高額療養費制度見直し!

 

高額療養費制度見直しのニュースです。

以下、毎日新聞からの抜粋です。

 

 

厚生労働省は27日、医療費の自己負担に上限を設けている高額療養費制度について、70歳未満の一般所得層のうち、モデル世帯の年収210万円以上370万円未満の層は上限月額を今の約8万100円から3割減の5万7600円に引き下げる案を軸に調整に入った。一方、年収1160万円以上の高所得層は現行の約15万円から7割増となる約25万2600円に引き上げる。2014年度後半にも実施する意向だ。  

 

現在、70歳未満の場合、所得区分は(1)上位所得層(年収770万円以上、上限月額約15万円)(2)一般所得層(年収210万円以上770万円未満、同約8万100円)(3)低所得層(年収210万円未満、同3万5400円)−−の3段階。改革案はこれを5段階に分ける。上位所得層を二分して新たに「年収1160万円以上」の区分を作り、上限額をアップさせる。年収770万円以上1160万円未満の層も上限を約16万7400円に引き上げる。  

 

                 ~以下中略~ 

 

一方、70歳以上は今の入院費の上限月額が▽低所得層(住民税非課税)1万5000円か2万4600円▽一般所得層4万4400円▽現役並み所得者(現在窓口負担が3割の人)約8万100円−−だが、こちらは変えない方向。  

 

所得区分の細分化は、政府の社会保障制度改革国民会議の提言「能力別の負担への転換」に沿っている。実施には250億円の公費(国200億円、地方50億円)を要し、保険料600億円も含めた負担は850億円となる。

 

 

毎日新聞から抜粋
毎日新聞から抜粋

 

正直言って何がしたいのか分かりません。医療保険制度を維持するためには、全ての元凶である75歳以上の後期高齢者医療制度の改正に切り込むべきだと思います。

 

 

70歳未満の高額療養制度を見直したところで、はっきりいって焼け石に水です。制度改革をアピールするため「能力別の負担への転換」といいつつ、実は選挙で高齢者を敵に回すことが怖いので、少数派の若年層にツケ送りしているのです。 

 

 

当ブログは政治的な主張を行う場ではないので、管理人の意見はこの程度に留めますが、若年層にとって今回の見直し案は由々しき事態です。管理人は、高額療養制度の利用を前提に民間医療保険への加入は不要であると考えていました。

 

 

しかし、その前提が崩れつつあります。まだ今回程度の見直し額では民間医療保険への加入の必要性は高くありませんが、今後もあらゆる分野で継続的に政治力の弱い若年層へのツケ回しが増大することが予想されます。

 

 

特に比較的高額所得の若年層は、最も狙いやすいカモになりつつあります。われわれ若年層は、人口動態上の強者である高齢者層に政治力で対抗することができません。

 

 

所得を法人に逃がす等の対応策を講じなければ、身包み剥がされそうな世知辛い世の中になってきました・・・。

 

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2013年

9月

01日

自転車事故で人生を棒に振るな! ~皆さん自転車保険に加入していますか?

 

管理人は自転車通勤しているので、万が一の事故に備えて自転車保険に加入しています。ニュースでも散見しますが、自転車がらみの事故で悲惨な死亡事故につながるケースがあるのです。

 

 

しかし、世間では自転車事故の悲惨さがまだ認知されていません。自転車保険に加入している方はまだまだ少ないため、人身事故を起こすと多額の賠償金を請求されることがあります。ある意味、自動車のからんだ交通事故よりも厄介なのです。

 

 

そのような酷い事例を身近に見ているので、わざわざ自転車保険を取り扱っている保険会社を探し出して加入しています。しかし認知度が低いため収益性が無いらしく、各社ともどんどん取り扱いを縮小しているのでが現状です。

 

 

実は、管理人の自転車保険がもうすぐ満期になるため次をどうするか思案していました。ところが、保険代理店を経営している知り合いにお伺いすることで問題があっさり解決しました。何と建物火災保険の特約として個人賠償責任保険があるのです!

 

 

私の場合、自宅の火災保険をAIUにしているのですが、オペレーターに説明をお伺いすると、① 補償金額は1億円が上限、② 2004年以前の本体保険加入であれば国内外を問わず補償される、③ 同居の家族にも同等の補償が確保されるという超太っ腹な特約でした。

 

 

保険料は残26年間の一括支払いで45000円程度とのことでした。現在の私個人の自転車保険料は、年1万円で2000万円の補償であることを考えると比較にならないぐらいの好条件です。

 

 

まさに、知っているのと知らないのとでは雲泥の差です。確かにネットで丹念に調べるとその情報までたどり着くことは物理的に可能ですが、膨大な情報の海の中からヒント無しで辿り着くことは絶対に無理です。

 

 

一般的に情報化社会では知識の価値は低いと信じられています。しかし、情報化社会になればなるほど情報の大海の中から貴重な情報を抽出するために、専門家の知識がますます重要になってくることを強く感じました。

 

 

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2013年

8月

24日

建物火災保険の特約には自転車保険(賠償責任保険)もあります 

 

家主の立場から最も有利な保険会社は? のつづきです

 

 

おまけ的な情報なのですが、建物火災保険の特約に賠償責任保険があります。管理人は自転車通勤しているので、万が一の事故に備えて自転車保険に加入しています。

 

 

自転車保険に加入している方はまだまだ少ないのが現状で、人身事故を起こすと多額の賠償金を請求されることがあります。ある意味自動車のからんだ交通事故よりも厄介なのです。

 

 

そのような酷い事例を身近に見ているので、わざわざ自転車保険を取り扱っている保険会社を探し出して加入しています。しかし認知度が低いため収益性が無いらしく各社ともどんどん取り扱いを縮小しているのでが現状です。

 

 

管理人の自転車保険も10月で満期になるため思案していましたが、先日の講演を拝聴して問題が解決しました。何と建物火災保険の特約として個人賠償保険があるのです。

 

 

私の場合、自宅の火災保険をAIUにしているのですが、オペレーターに説明をお伺いすると補償金額は1億円が上限、2004年以前の本体保険加入であれば国内外を問わず補償される、同居の家族にも同等の補償が確保されるという超太っ腹な特約でした。

 

 

保険料は残26年間の一括支払いで4.5万円程度とのことでした。現在の私個人の自転車保険料は、年1万円で2000万円の補償であることを考えると比較にならないぐらい好条件です。

 

 

まさに、知っているのと知らないのとでは雲泥の差です。確かにネットで丹念に調べるとその情報までたどり着くことは物理的に可能ですが、膨大な情報の海の中からヒント無しで辿り着くことは絶対に無理です。

 

 

一般的に情報化社会では知識の価値は低いと信じられています。しかし、情報化社会になればなるほど知識の大海の中から貴重な情報を抽出するために、専門家の智恵がますます重要になってくることを強く感じました。

 

 

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2013年

8月

23日

家主の立場から最もお勧めの保険会社は?

 

 「機械的事故」とは? のつづきです

 

 

  • 不測かつ突発的事故
  • 建物付属機械設備等 電気的、機械的事故
  • 水漏れ原因調査費用
  • 施設賠償責任保険
  • 敷地内設置物特約

 

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以上の各種特約を全て取り扱っており、表面上の最もお勧めの保険会社は2013.8月時点で日本興亜損保です。物件数が多い場合にはエクセルで各物件の保険特約の一覧表を作成して漏れが無いかを管理してもよいかもしれません。

 

 

尚、入居者加入の家財保険として借家人賠償責任保険および個人賠償責任保険が加入が望ましいでしょう。例えば水漏れを生じさせて階下に迷惑を掛けた場合、クロスなどの躯体に対する補償は借家人賠償責任保険で、階下の方の所持品の損害に対しては個人賠償責任保険で補償されます。

 

 

借家人賠償責任保険では「偶然な事故により・・・」という条項で説明されている保険が、ワイド型と言われる補償範囲が広くて有利な保険です。2013.8月時点で富士火災、日本興亜損保、あいおい損保は免責額が無しなので非常に有用と思われます。

 

 

建物火災保険の特約には自転車保険(賠償責任保険)もあります 

につづく

 

 

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2013年

8月

22日

「機械的事故」とは?

 

火災保険のお得な特約をご紹介します のつづきです

 

 

  • 不測かつ突発的事故
  • 建物付属機械設備等 電気的、機械的事故
  • 水漏れ原因調査費用
  • 施設賠償責任保険
  • 敷地内設置物特約

 

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「機械的事故」とは機械の内的要因によって機械装置に破損などの損害が生じることをいいます。例えば、水栓などで経年劣化ではない(例えばパッキンの劣化)本体の損傷では、保険が下りる可能性があります。

 

 

「水漏れ原因調査費用」は原因を調査するための特約なので、実際の原因が仮に雨漏りであっても調査内容が妥当であれば費用請求できるのが最大の利点です。ただし年1回等の回数制限や上限金額が設定されている保険会社がほとんどなので注意が必要です。

 

 

「施設賠償責任保険」はマンション内でのタイルの落下事故による被害や店舗に損害が発生した場合に有用な特約です。管理人の感覚ではこの特約無くして賃貸経営は怖くてできないです。

 

 

「敷地内設置物特約」は少し分かりにくいのですが、外灯や門扉などの建物本体から離れた場所にある構造物の損傷に対する特約です。火災保険は建物そのものに対する保険なので、門扉などの離れた場所にある構造物は対象外であることがポイントです。

 

 

家主の立場から最もお勧めの保険会社は? につづく

 

 

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2013年

8月

21日

火災保険のお得な特約をご紹介します

 

不動産の火災保険の講演を拝聴してきました! のつづきです

 

 

  • 不測かつ突発的事故
  • 建物付属機械設備等 電気的、機械的事故
  • 水漏れ原因調査費用
  • 施設賠償責任保険
  • 敷地内設置物特約

 

---------------------------------------------------------------- 

 

 

次に「建物付属機械設備等 電気的、機械的事故」ですが、これも有用な特約です。もちろん経年劣化は対象外ですが、設置後10年以内の給湯器やビルドインタイプのエアコンなどの突然の故障には「電気的事故」で対応可能なことが多いです。

 

 

特にビルトインタイプのエアコンは非常に高価なので、物件にこのタイプのエアコンを導入されている家主さんにとっては、必須の特約と考えてよいと思います。

 

 

実際に故障が発生した場合の対応手順は、賃借人に迷惑が掛かるので修理を最優先としつつも、代理店には電気的な故障(ショート、アーク、スパーク過電流等)である可能性を示唆して保険会社に事故申請することをお願いします。

 

 

そして、ビルトインタイプのエアコンは修理費用が高いので鑑定人が見に来ます。その際に、修理業者さんが電気的な故障(ショート、アーク、スパーク過電流等)であることを説明してくれることが重要となります。もちろん経年劣化では保険は下りません。

 

 

「機械的事故」とは? につづく

 

 

 

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2013年

8月

20日

不動産の火災保険の講演を拝聴してきました!

 

先週末は、所属する家主の会の定期勉強会に出席してきました。いつも非常に有用な講演を拝聴できるのですが、今回は不動産の火災保険に関する講演でした。講師は家主兼保険代理店経営の方です。

 

 

ほとんどの家主の方は、所有物件に建物火災保険を掛けていると思います。さすがに火災が発生したときにしか火災保険を使えないと考えている方は少数派だと思いますが、具体的な事例に合わせて火災保険の適応があるのかを正確に判断できる方は少ないと思います。

 

 

しかし、この火災保険をどこまで使いこなせるか否かで、不動産賃貸経営の安定度は格段に違ってきます。家主の立場からは、火災保険を有効活用するためには以下の特約を附帯しておくことがお勧めとのことです。

 

 

  • 不測かつ突発的事故
  • 建物付属機械設備等 電気的、機械的事故
  • 水漏れ原因調査費用
  • 施設賠償責任保険
  • 敷地内設置物特約

 

 

細かい名称に関しては各保険会社で多少の相違はありますが、上記特約に関してはほぼ必須と考えるべきです。最も守備範囲の広い特約は「不足かつ突発的事故」です。例えばイタズラで共用部の照明が破損した場合でもこの特約があれば保険適応となることが多いです。

 

 

火災保険のお得な特約をご紹介します につづく

 

 

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2013年

8月

10日

県民共済の驚くべき保険料体系

 

生命保険加入で考えたこと のつづきです 

 

 

というのは、20歳~65歳までをひとくくりにして、同一内容の保障では全ての年代と性別で同一の保険料なのです!一般的に生命会社は、生命表に基づき綿密に計算して保険料を算出しています。

 

 

つまり、年齢や性別が違えば同一の保障内容でも生命保険料が異なるのです。この当たり前すぎる大前提が共済の生命保険では守られていないのです。

 

 

生命表を無視した共済の保険料算出方法は、若年者にしわ寄せしています。つまり、若年者で得た利益を65歳に近い被保険者に回しているのです。これは逆に65歳に近い人にとっては大変有利な生命保険と考えて良さそうです。

 

 

40歳台前半の私は微妙な立ち位置ですが、冷静にオリックス生命やライフネット生命と比較すると、共済の生命保険の方が有利であるという結論に達しました。

 

 

20歳代や30歳代前半の方は、共済の生命保険に加入すると割高で損をしましが、65歳に近づけば近づくほど共済の生命保険は検討に値する選択枝であると考えます。

 

 

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2013年

8月

09日

生命保険加入で考えたこと

 

生命保険 のつづきです

 

 

もともとオリックス生命の定期保険に加入していたため、かなり安い保険料でした。納得する商品を探してみたのですが、意外と生命保険の選択は難航しました。

 

 

週刊ダイヤモンドの保険特集では、①プルデンシャル生命の米国ドル建リタイアメント・インカム ②メットライフアリコのスーパー割引定期保険 ③ライフネット生命の定期療養保険などが高評価でした。

 

 

しかし、これらの生命保険でさえも私の目に適うものはありませんでした。とうとう10年前に締結したオリックス生命の定期保険が満期を向かえ、しばらく無保険のままで過ごしていました。

 

 

そんなある日、1棟マンションの融資を頂いている地元の信用金庫の融資担当者の訪問がありました。一応挨拶回りだそうですが、その際に小口の営業を受けました。

 

 

新しい担当者なので特に義理があるわけではないのですが、紹介された商品の一つが県民共済の生命保険でした。何気なくパンフレットを眺めていたのですが、保険料の決定方式がアバウト過ぎてびっくりしました。

 

 

県民共済の驚くべき保険料体系 につづく

 

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2013年

8月

08日

生命保険

 

日本では生命保険ほど一般的な金融商品は無いですが、立場によって利用方法が大きく異なります。一般的には個人の死亡や健康状態のリスクヘッジを目的として利用されることが多いと思います。

 

 

個人の死亡や健康状態をリスクヘッジする目的は残された家族に対する保障なので、個人の生命保険が最も必要とされる時期は第一子が誕生した瞬間だと言われています。

 

 

これが法人になると、節税の観点から生命保険を利用することも可能となります。また、相続税対策としても利用可能であり、個々の置かれている立場や状況によって様々な利用方法があるのです。また資産運用の手段としても利用可能です。

 

 

さて、管理人は生命保険には”保険”としてのリスクヘッジ機能しか求めていないので終身保険や養老保険には全く興味が無く、第1子が生まれたときにシンプルな定期保険にのみ加入しました。

 

 

その生命保険が最近になって満期を迎えました。新たに同条件で契約し直すと月々の掛け金が約1.5倍になります。不動産の融資実行時に団体信用保険にも加入しているのでさほど必要性は高くないですが、まだ子供が小さいため新しい生命保険への加入を検討することになりました。

 

 

生命保険加入で考えたこと につづく

 

 

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