2016年

4月

09日

適した時期・場所に居るかが重要!

 

最近、いろいろな方から資産形成の相談を受けます。 たいていは「株式投資」「不動産投資」「貴金属投資」のいずれかに関する相談です。 これらの相談に対するアドバイスは非常に簡単なので気楽です。

 

 

何故ならいずれも勝つための定石が存在するので、その人の状況に合わせて機械的にアドバイスするだけだからです。 相談を受けながらも、相談者が本当の意味で成功する確率は高くないことを感じ取ります。

 

 

何故ならこれらの領域は、資産形成という大きな枠組みの中では最下層に位置するからです。 私は、下記のような枠組みで資産形成を考えています。

 

  1. 生活習慣・お金に対する心構え  
  2. 税法  
  3. 各論、節約術

 

 

①が最も上位の階層で、ここをしっかり押さえておかないとやっていることがちぐはぐになってしまいます。例えば日常的にコンビニで買い物をする習慣などは、是非について見直すべきです。

 

 

極めて多忙で、自分の時給単価を計算した結果、やむを得ずコンビニを利用するのならOKですが、何となく途中にあるから立ち寄る等は論外です。テレビを視聴するのも同様です。

 

 

あと、儲けのタネをどこに求めるのかもあらかじめ考えておく必要があります。時間のアービトラージなのか、場所のアービトラージなのか、人間関係のアービトラージなのか、等です。

 

 

②は、それより下の階層での行動規範となります。税制に逆らう行動は極めてエネルギーロスが大きく、それだけで負ける可能性が高まります。

 

 

①②を完全に理解した上で、やっと③の各論の出番です。いきなり「株式投資」「不動産投資」「貴金属投資」などの各論をやろうとしても、順序が逆なので大きく勝つ可能性が低いのです。

 

 

そして、最も重要な勝つための秘訣は、「最も適した時期に最も適した場所に居ること」です。これは①で述べた時間と場所と人間関係のアービトラージを意味します。

 

 

例えば2016年4月現在、不動産市場に参入することは「最も適した時期に最も適した場所に居ること」を完全に外しているため、成功する確率は極めて低いです。

 

 

逆に1990年代に米国で投資銀行に就職することや、2009年に株式市場に参戦することは、「最も適した時期に最も適した場所に居ること」であったため、労せず結果を出すことができました。

 

 

このように資産形成を3層に分けて考えることはとても重要だと思います。そして、この考え方は、人生設計にも応用可能です。スイートスポットにはまると楽々結果を出すことが可能です。

 

 

今の自分は「最も適した時期に最も適した場所に居るのか?」を考えるのです。実際問題として、プラスか否かは分かりにくいですが、マイナスか否かは比較的容易に分かると思います。

 

 

0 コメント

2016年

4月

02日

金融資産投資が好調な3つの理由

 

早いもので、今年も新年度入りしました。 世間では四半期決算を越えています。 私も金融資産運用の成績をまとめてみました。運用と言っても実際には原油ETFを小額購入した以外は何もしていないです(笑)。

 

 

2016年に入って世界中の金融市場で激震が走りました。急激な株価や資源価格下落み見舞われて現在も回復していません。このため、ほとんどの方は冴えない成績ではないでしょうか。

 

 

私の金融資産ポートフォリオは教科書的なローリスク・ローリターンな内容には程遠く、極端に偏ったポートフォリオになっています。3月25日現在の時価評価を昨年末比で検証しました。

 

 

  • J-REIT 109%
  • 電力株 89%
  • 産金株 150% (為替の変動も円評価で調整済み)

 

 

全金融資産の時価評価では昨年末比の約115%で推移していますTOPIXは約90%前後で推移しているので、J-REITと産金株が成績を押し上げていることが分かります。

 

 

特に何をしているわけではないのですが、中短期のトレンドフォロワーの投資家(世の中の大多数の投資家)と比較してそれなりに優れたパフォーマンスをあげている要因を考えてみました。

 

 

  1. 逆張り戦略のため購入価格が安価であり成績が下振れしにくい
  2. 心理面でのマイナス影響を受けない
  3. たまたま運が良いだけ

 

 

①は私の投資戦略のキモです。相当売り込まれた時点で参入するので、多少のマーケットの悪化では株価が下がりません。倒産リスクさえ回避できれば、マーケットの地合が悪くてもさほど影響を受けないのです。

 

 

 一方、少しでも良い材料が出ると株価は高騰する傾向にあります。今回のケースでは産金株が該当します。相変わらず変動率は大きいですが、しばらく購入するチャンスは無さそうです。

 

 

②も意外と良い影響を与えます。逆張り戦略と言っても今回の下落程度の「小規模な」下落では購入できる機会はありません。したがって市場に揺れに右往左往することはありません。

 

 

基本的には、リーマンショック・同時多発テロ・東日本大震災レベルの極度の信用不安に市場が見舞われる時期に参戦することになります。 ③に関しては充分にあり得ます(笑)。

 

 

J-REITはマイナス金利、産金株はFRBの追加利上げ見送りの追い風を受けているだけです。逆に電力株は高浜原発の敗訴のため低迷しています。

 

 

総じてみると、日経225 ETFやTOPIX ETFなどの指数に投資していたとしても市場の荒波を避けることは不可能です。資産形成では常に自分を「少数派」にすることが勝つ秘訣だと思います。

 

 

0 コメント

2016年

3月

12日

あなたは何を提供する?

 

現在、私はゲストハウス開業に向けて邁進しています。このため期間限定ではあるものの、「とにかく忙しい!」毎日を送っています。あ~、たまにはまったりした時間を過ごしてみたいものです(笑)。

 

 

3月下旬に所有物件で3つの退去予定があります。既に出来上がっている仕組みで回しているものの、毎年少しずつ改良を加えています。しかし、今年は忙しいのでほとんどノータッチです。

 

 

不本意ながら完全に資金の出し手状態に甘んじていますが、資産形成を行う上ではあまり感心できる状態ではないと考えています。収益を得るためには何らかの「価値」を提供する必要があります。

 

 

10年ほど前までなら、それが「資金」でも充分に価値はありました。しかし、マイナス金利に突入して行き先を失った大量の投資資金が存在する状況では、資金の出し手の価値は低下します。

 

 

したがって、単に資金を提供するだけでは収益を得るに値する価値を提供できていないのです。そこで、私が携わっている領域における収益の源泉となる価値を考えてみました。

 

 

  • 専門職 → 特殊技術
  • 不動産  → 快適な住空間を維持する仕組み
  • 金融資産 → 極端なリスク発生時の流動性提供
  • 空室支援 → 貸主の空室情報をターゲットに届ける仕組み
  • 資産形成支援 → 資産形成ノウハウ伝授
  • 旅館業  → 非日常な宿泊空間を維持する仕組み
  • パテントビジネス → 従来無かったアイデア

 

 

このように考えると、単に資金を出すだけでは直接顧客の利益に結びつかないことが分かります。やはり、何らかの技術・知識・リスクを提供することで、対価としての収益を得ているのです。

 

 

私は常に「何を提供できるのか」を考えています。これは倫理的なことを言っているのではなく、実際に収益を得るために提供する価値は何なのか? を考えているという意味です。

 

 

収益は、提供する価値の対価です。まず自分が提供するモノの価値にフォーカスすることで、新しい収益源を見つけ出す機会が増えると思います。

 

 

そして、この考え方は自分に降りかかるリスクを軽減する効果もあります。例えば、一括借り上げの投資用マンションを購入した場合、買主が顧客に提供する価値は何なのでしょうか?

 

 

実際のオペレーションには全く担っていないので、単に資金を提供しているだけです。しかし資金の価値が下がった現在では、資金だけで対価として収益を得るには充分ではないと思います。

 

 

さほど価値のあるものを提供していないにも関わらず、なぜ収益(?)を得ることができるのか。それは、彼らが「自らの担保評価」と「自らの破綻リスク」を提供しているからです。

 

 

このように、この世の中で皆が分かるような分野での「フリーランチ」は無いと考えています。もちろん、ニッチ分野や立ち上がり初期の分野は、このかぎりではありません。

 

 

0 コメント

2016年

3月

05日

的確に投資タイミングを判断する

 

私は、今年も3月末までに大都市郊外の2物件を売却する予定です。 現在は不動産市場が過熱しています。 猫も杓子も1棟収益マンションに群がっているので、異常な高値で物件を売却することが可能です。

 

 

更に、日銀がマイナス金利を導入したことも不動産市場を熱くしています。このような状況下で収益物件を購入するのは自殺行為ですが、現在物件を所有している立場からは利益を確定する絶好のチャンスです。

 

 

このように不動産や株式などの市場性のある投資対象では「タイミング」が全てです。皆が欲しがる市場が過熱している時期に参入すると、ほとんどのケースで負けが確定してしまいます。

 

 

しかし、「タイミング」を的確に判断することは難しいことだと思います。私は超長期逆張り投資家なので、投資対象が安価に購入できるタイミング(大底圏)をなんとなく感じることができます。

 

 

そのような時期に投資対象が発する「ニオイ」を感じるのです(笑)。参入するタイミングはこの能力だけでもOKですが、売却して利益を確定するタイミングは別の能力が必要になります。

 

 

それは「トレンドの変換点」を嗅ぎ分ける能力です。この能力は投資対象の大底圏を感じる能力とは異なる能力だと考えています。そして、こちらの方がより高度な能力だと思います。

 

 

私は現在の状況が2007年に似ているのではないか? と感じています。2007年8月にパリバショックが発生してサブプライム危機が認識され始めました。

 

 

金融危機の一歩手前の状況が発生しましたが、その後何とか世界経済は小康状態を保ちました。そして、2008年3月にベアスターンズが破綻して更にキナ臭さが漂います。

 

 

しかし、ベアスターンズ破綻も決定的な状況には至らなかったため、「何だかんだ言っても大丈夫」的な雰囲気になりました。そして同年9月にリーマンショックが発生してしまったのです。

 

 

今回は2015年8月に上海ショック、2016年1月に原油および世界の株式市場が崩落しました。しかし「何だかんだ言っても大丈夫」的な雰囲気が漂っているように感じるのは私だけでしょうか?

 

 

残念ながら、トレンドの変換点を嗅ぎ分ける能力は私には無いのですが、この能力の欠如を補うひとつの方法として、信頼できるアナリストをフォローすることが挙げられます。

 

 

私の場合はベタなのですが、ドイツ証券の武者陵司氏に注目しています。武者氏は、2000年台の日本経済のトレンドの変換点をかなりの精度で的中させてきました。

 

 

そして現在の私の投資戦略は「 非コア資産を売却してキャッシュポジションを高め、来るべきショック(買場)に備える 」です。市況が高値安定している間に大都市郊外物件を売却するのです。

 

 

手元に残すのは下記のコア資産が中心です。

 

  1. 資産性の高い大都市中心部の収益不動産
  2. 財務基盤が盤石な株式
  3. キャッシュ 

 

 

とにかく、ガードを固めてリーマンショックを上回る激震が来ても生き残ることを主眼に置いています。ちょっと大袈裟かもしれませんが、備えあれば憂いなしではないでしょうか。

 

 

仮に予想が外れても、早々に利確しているので傷は負いません。相場格言にあるように、「魚の頭と尻尾はくれてやれ」です(笑)。

 

 

2 コメント

2016年

2月

20日

世代間格差から逃げ切れるか?

 

今週号の週刊ダイヤモンドの特集は、逃げ切り世代逃げ切り世代 駆け込みセーフは何歳まで?でした。私は週刊ダイヤモンドを定期購読していますが、いつもながらキャッチーなタイトルです(笑)。

 


 

 

しかし、内容はタイトルほど過激さはなくて期待はずれでしたが、残念ながら私は「逃げ切り世代」ではないことを再確認しました(笑)。

 

 

いや、逃げ切りどころか、世代会計に基づいた負担額シュミレーションでは超ワリを食っている世代のようです。更に意外なことに、現在の子供世代と比べても「損の度合い」がさほど変わりません。

 

 

現在の団塊世代(64歳)以上と比べて負担の不公平感が歴然としており、64歳以上の方を養うために、新人類世代(54歳)未満が搾取されている構造が浮き彫りになっています。

 

 

一般の会社では30歳台半ば以降はリストラの嵐が吹き荒れており、まさに世間は不安感でいっぱいであることが分かります。 いいところなしの若年層ですが、ひとつだけ意外な気付きがありました。

 

 

それは住宅購入に関するものです。2000年から5年間に住宅を購入した人の多くは大きな含み益を得ています。 当時の住宅購入層であった30歳台は現在40歳前後です。

 

 

この世代は世代会計的には損ですが、住宅を購入した層のみ損得関係がプラスに転じるそうです。それより前の1987年~1994年のバブル直前から崩壊にかけて購入した人は最悪です。

 

 

その後の1999年までに購入した人もかなりヤラレテいます。一方、現在の20~30歳台の勝ち組とみられる人たちが、2014年以降に6000万円以上の豊洲や武蔵小杉のマンションを割高に購入しています。 

 

 

週刊ダイヤモンド編集部は、現在の20~30歳台の勝ち組とみられる人たちは将来負け組みになる可能性ありと喝破しています。常識的に考えると、彼らが将来的に大きな負債を抱える可能性は高いです。

 

 

しかし、週刊ダイヤモンド編集部の投資センスの無さは折り紙付きです(笑)。常識的には豊洲や武蔵小杉の高騰した物件を購入する行為はいただけないですが、案外イケるかもしれないと思ったりもします。

 

 

不動産は究極的には立地です。100年前から変わらず良い立地の物件取得を目指すべきです。この観点からは豊洲や武蔵小杉のような「ニュータウン」は不確実性が高く、リスキーな投資と考えるべきです。

 

 

超長期で考えると、山を切り開いたニュータウンは山に帰り、海を埋め立てたニュータウンは海に帰ると考えているからです。

 

 

0 コメント

2016年

2月

13日

余裕のある時にこそ攻めの姿勢を!

 

昨年秋ごろから、スルガスキームに嵌め込まれて破綻したもしくは破綻予備軍が増えているそうです。これらの人は2015年春ごろ(つまり今から1年前)に物件を購入していることが特徴です。

 

 

机上の知識だけで高額な不動産投資を開始することは危険です。しかし、不動産経営手法を熟知しても、現在は購入するべき時期ではありません。投資用不動産の市場が非常に高騰しているからです。

 

 

投資成果は買値で決まるので、相場の過熱期にエントリーするとかなりの確率で負けてしまいます。これは不動産にかぎらず、投資全般に言えることです。

 

 

不動産業者さんは手数料ビジネスなので、このあたりの忠告を行うことは通常あり得ません。セールストークを信じて高額な投資をすると、人生を棒に振ってしまう可能性があるのです。

 

 

そして、「あなただけに紹介する特別な物件」を提示されることがよくあります。「例外的に美味しい話ではないのか?」と感じた場合には、下記の条件に該当しないことを確認してください。

 

 

  • スルガ銀行、オリックス銀行、信金、信組、ノンバンクでしか融資が下りない
  • 融資金利が3%超

 

 

いすれかひとつでも該当する場合には「絶対に手を出すべきではない」物件です。ゆめゆめ「自分は特別な人間だから」とは思わないことです。私も常に自分を律することを心掛けています。

 

 

まずは融資が容易な銀行で融資を受けて、ある程度したら金利の低い銀行に借り替えるという人が居ます。しかし、「上記条件でしか融資が下りない=物件価格が割高」という図式です。利回りは関係ありません。

 

 

仮に借り換えに成功しても、銀行の内部評価は「担保不足」です。個人の属性を加味した融資になるので、俗に言う「属性を毀損している」状態です。 このあたりは、高属性の人が陥りやすい落とし穴です。

 

 

高属性を武器に、物件の実力以上の価格(=割高)で購入しているので、融資の蛇口が閉まると途端に出口が無くなってしまい、売却で逃げるという退路が絶たれてしまいます。

 

 

こうなると、物件が朽ち果てるのが早いか自分が破綻するのが早いか? という逃げ場の無い状況に追い込まれてしまいます。特に駅から徒歩30分以上の物件はかなりアブナイです。

 

 

もちろん物件価格次第なので、同じ物件でも買値が1/3~1/2であれば「優良物件」という評価になります。つまり融資条件は、その物件が割高か否かのベンチマークになるのです。

 

 

2013年以降、私は大都市郊外圏の収益1棟マンションやオフィスビルを順次売却して、大都市中心部の収益1棟マンションや築古木造戸建( ≒ 土地)のみを手元に残す戦略を採っています。

 

 

収益物件が高騰している現在は、絶好の物件ポートフォリオ入替えチャンスです。ゼロから始めると最初はどうしても利回り重視の物件選択となります。しかし、特に郊外立地の収益物件には将来性がありません。

 

 

現在の成功に安心して胡坐をかくのではなく、郊外立地の収益物件の土台が腐りつつある現状を客観的に観察する必要があります。余裕のあるときにしか、攻めの姿勢をとることは難しいですから・・・

 

 

0 コメント

2016年

1月

23日

暴落中の原油相場に参戦!

 

今週の金融市場は荒れに荒れましたね。私のポートフォリオはJ-REITと電力株がメインなので影響は少なかったですが、一般の日本株式やFXに投資している方は肝を冷やしたことでしょう。

 

 

さて、日本に居ると東京株式市場やドル円相場のボラティリティの高さに目が行きます。しかし、海外市場に目を転じると、原油市場が神経質な展開をしていました。

 

 

私は産金株投資を敢行しているので、前日のNY市場に目を通すことが毎朝の日課です。そして、NY市場を眺めていると、否応なしに原油価格(Crude Oil )が目に入ってきます。

 

 

 

 

 

上記は、WTI原油先物の1983年からの超長期チャートです。米国ドルの減価を考慮すると1バレル30ドル割れの現在(※)は、30年来最安値と言っても過言ではありません。

 

 

※ 2016.1.22のNY市場では1バレル30ドルを突破しました

 

 

この原油価格の暴落が、世界の金融市場に巨大な影響を及ぼしています。そしてこの原油価格の暴落は、超長期逆張り投資家である私のハートに火を着けました(笑)。

 

 

原油価格暴落に際して、日本からラクラク投資できる方法として下記の3つが挙げられます。

 

  1. 原油ETFに投資
  2. NYSE上場の石油メジャーに投資
  3. 産油国ETFに投資

 

 

まず、①の原油ETFですが、日本には下記の3銘柄が上場しています。

 

  • NEXT FUNDS NOMURA原油インデックス連動型上場投信(1699)
  • WTI原油価格連動型上場投信(1671)
  • ETFS原油上場投資信託(1690)

 

 

上記の1690は流動性が低いため、投資対象は1699と1671の2本に絞られます。このうち1699は、円建価格がドル建てのWTI原油価格に近似してるので、感覚的に分かりやすいと思います。

 

 

次に②ですが、エクソン・モービル(XOM)、ロイヤル・ダッチ・シェル(RDSA)、ブリティッシュ・ペトロリアム(BP)のいすれの銘柄も、原油価格の下落ほどには株価は下げていません。

 

 

最後の③ですが、ロシア株式指数・RTS連動型上投信 (1324)が手軽です。ただし、純粋な原油価格下落以外の要素(カントリーリスク)があるため、投資する際には慎重な判断が必要です。

 

 

上記の考察の結果、私はNEXT FUNDS NOMURA原油インデックス連動型上場投信(1699)に参戦することにしました。1月22日(金)に290円@1000株で橋頭堡を確保しています。

 

 

今後は、1699の株価が10%下落する毎にユニット数を増やしていく予定です。今後、どこまで原油価格が下落するか楽しみです。逆張り投資は、一度参戦するとあまり考える必要が無いので楽だと思います。

 

 

しばらく産金株と原油ETFで戦う予定ですが、世界経済はかなりキナ臭さが漂い始めました。本格的な買場が到来するのはまだまだ先なのでしょうが、そろそろ準備を始めようと思います。

 

 

0 コメント

2016年

1月

16日

仕事と作業を混同しないで!

 

言うまでもなく世の中で最も貴重な資源は自分の時間です。全ての人に等しく1日は24時間しかありません。このため、資産形成においても時間を使い方に細心の注意を払う必要があります。

 

 

資産形成を行うには「考えること」が最も重要です。この段階を飛ばして単に体だけを動かしていても、収益性を上げることは難しいです。そして、私はこの考えることを「仕事」と見なしています。

 

 

つまり、「仕事」とは頭を使って計画や戦略を練ることです。この部分を担うためには広範囲の知識・経験をベースにして十分思考する時間が必要となります。このため仕事は代替が利かないことが多いです。

 

 

これに対して頭を使わなくてもできる書類作成などは「作業」です。作業は誰でもできるため大した価値はありません。そして私たちの社会では往々にして忙しそうに作業をしていると評価される傾向にあります。

 

 

世の中のほとんどの人は「仕事」をしておらず、「作業」をしているに過ぎません。仕事をすることはその他大勢から抜け出す一歩なので、効率的に資産形成するためには作業はせずに仕事に集中するべきです。

 

 

作業をすることのもうひとつのデメリットは、上位者の代理で行っているケースが多いため、時間の融通が利きにくい点です。社会でチャンスをモノにするにはスピードが重要です。

 

 

絶好のチャンスはあっという間に自分の前を通り過ぎていきます。チャンスだと思えば、積極的に取りに行くべきなのですが、作業(=仕事ではない)の予定があるためにみすみす見逃す人がとても多いです。

 

 

例えば、私は新規事業は共同で行うケースが多いので、声がけする人選を行います。しかし、こちらから連絡しても「予定があるからその日は無理」という人に対しては、2度と声かけすることはありません。

 

 

このように基本的に作業の割合が多い人は、チャンスを掴む機会をみすみす見逃す傾向にあるため、資産形成や社会的な成功からますます遠ざかっていきます。

 

 

私は常に上記のようなことを考え、「作業」は第三者に依頼して「仕事」に集中することで自分の時間を最大限に活用することを心掛けています。

 

 

0 コメント

2016年

1月

09日

日本電産の永守社長に学ぶ投資戦略

 

日本電産の永守社長をご存知でしょうか?日本電産は、連結売上高1兆円・時価総額2兆8000億円超・世界で12万人以上の従業員を抱える電子部品帝国です。

 

 

その巨大企業を創業した永守社長は、自身が保有している自社株の時価総額だけで2400億円を超える国内10位の富豪です。猛烈な仕事ぶりや独特の経営哲学が異色を放っています。

 

 

実際の永守社長も非常にワンマンで近くにいると鬱陶しい人ですが、天才経営者であることは間違いありません。特に、2000年以降に海外企業を含めた40以上のM&Aを全て成功させた手腕は圧倒的です。

 

 

永守社長は再建型M&Aを得意としています。永守社長に関する著書や講演から分析するかぎりでは、再建型M&Aを成功させるポイントは下記の2つのようです。

 

 

  1. 日本電産に勝る「キャッシュになる技術力」を持っている
  2. 儲かっていない原因が「マネジメントの問題」である

 

 

まず①ですが、技術もしくはウリとなる経営資源を持っている企業であることが再建型M&Aの最低条件です。この条件を持っていない企業に対してM&Aを仕掛けても100%成功しません。

 

 

次に②ですが、M&Aで巨額資金を投下する際には、同時に多額の借り入れや株式発行などの資金調達を必要とします。このため、借り入れの返済や金利・配当負担が大きくなります。

 

 

資金調達コストが大きいので、結果を出すことが急務となるのです。マネジメントを改善することで収益性を劇的に改善できる案件があれば、素早く確実に結果を出すことができます。

 

 

つまり、「素晴らしい技術やノウハウを持っているにも関わらず、当たり前のことを徹底できていない会社」を対象することが、再建型M&Aの必勝パターンなのです。

 

 

何故このような話をしているかと言うと、不動産投資と再建型M&Aは非常に似ているからです。つまり、永守社長の再建型M&Aの必勝パターンは不動産投資に応用できるのです。

 

 

「素晴らしい技術やノウハウを持っているにも関わらず、当たり前のことを徹底できていない会社」は、不動産でいうと「立地が良いのに管理がダメな物件」です。

 

 

好立地の収益物件に関しては、流動性が高いので著しく市場価格を逸脱した低価格で購入することは難しいです。そして、残念ながら現在は収益不動産市場はバブル的な様相を呈しています。

 

 

一方、収益物件に該当しない物件は、好立地物件であっても実需のローカルマーケットに連動しているので、収益不動産市場ほどには価格は高騰していません。

 

 

このような好立地の実需物件を(収益物件に比べて)安価に購入して再生することができれば、再建型M&A同様に高い確率で不動産投資を成功させることが可能となります。

 

 

このような投資戦略を可能とするには、下記の能力を磨くことが重要だと思います。

 

  1. 実需物件の存在する好立地エリアを把握する
  2. (キャッシュを見せ金にした)資金調達能力
  3. 物件再生ノウハウ

 

 

私が1棟マンション投資から好立地の築古木造戸建投資にシフトするのは、相続対策だけではなく現時点の不動産投資として最も成功率が高いと考えているからです。

 

 

もちろん、不動産市況が劇的に悪化すれば、1棟マンション投資を再開するつもりです。

 

 

0 コメント

2015年

12月

26日

産金株投資は一進一退!

 

2015年8月からNYSE上場の産金株への投資に本格参戦しています。参戦から早5ヶ月経過しましたが、まだどちらに転ぶか分からない状況が続いています。

 

 

この1~2ヶ月間は、株価下落が止まってるため新規に購入できたのはGoldcorp(GG)のみでした。しかし、本当に産金株が底を打ったのかは不透明な状況だと考えています。

 

 

下記は、2015.12.26現在の私の産金株ポートフォリオです。

 

銘柄 ユニット数 平均購入株価 株価 損益
ABX 1906 7.98 7.82 -301
GG 701 13.65 12.16 -1046
NEM 704 19.95 18.54 -989
AU 300 6.913

7.47

167
KGC 6400 1.908 1.95 268
GFI 4000 3.013 2.93 -331

 

 

トータルでは約2000ドル(24.7万円)の含み損です。しかし、評価率としては約97%にまで回復しているので、ほぼ購入価格と等価となっています。

 

 

私の金融資産投資の投資手法は、機械的に買い下がっていくスタイルなので、今後の金価格や米国の金利動向などは一切考慮しません。したがって、できるだけ感情をはさまずに状況を静観しています。

 

 

気持ち的にはGoldcorpなどを爆買(笑)したいのですが、一度投資ルールを破るとなし崩し的に状況が悪化することが多いので、参入時に決めた売買ルールを最後まで遵守する予定です。

 

 

株価が上がり過ぎて、J-REITや電力株のように完全に投資対象から外れてしまう状況には程遠いですが、もうしばらくNYSEの産金株とは付き合っていこうと思います。

 

 

0 コメント

2015年

12月

05日

人脈って何でしょう?

 

ビジネスを行う上で、人脈は非常に重要です。しかしその一方で、名刺交換しただけの人は「人脈」ではないですし、名刺交換だけで終わった場合には何の意味もありません。

 

 

では、人生を好転させる原動力となりうる「人脈」とは一体何なのでしょうか?まず、人脈とは自分が誰を知っているということではありません。単に名前と顔を知っているだけで恩恵を受けることはありません。

 

 

人間関係に経済的な観念を持ち込むことは倫理観に反することと思われがちです。しかし、ビジネス上で何らかの利益を得る場合にも、最初から最後まで与えられるばかりの人間関係は存在しないと思います。

 

 

人脈はギブアンドテイクです。相手から恩恵を受けようと思えば、こちらも「特別な何か」を相手に与えることが必要です。言い換えると、相手の役に立つことで相手からも何らかのメリットを享受できます。

 

 

この観点から、人生を好転させる可能性のある人脈を築くためには、自分の魅力や価値を高めて相手に自分と関わることにメリットを感じてもらう必要があります。

 

 

単なる顔見知りだからと言って自分が困ったときに助けてくれると考えているようでは、相手にとって非常に迷惑な話です。多くの場合、「友情」ではなく「経済的メリット」が重要な要素となっているのです。

 

 

社会を上手く渡っていくためには良質な人脈は必須ですが、このためにはまず自分と関わることで相手にメリットがあると感じてもらうことを考えるべきです。

 

 

そして相手にメリットを感じてもらうためには、相手にできないことを穴埋めすることが重要です。単に誰でもできるが面倒な仕事をするだけでは、単なる下請け屋さんに成り下がってしまいます。

 

 

一方、自分しかできない特技やアドバイスを相手に提供することができれば、相手が感じる経済的メリットは計り知れません。この場合、お互いギブアンドテイクの状態に成りやすいので人脈が威力を発揮します。

 

 

異業種交流などに積極的に参加して「人脈」を広げようとする方が多いですが、私の経験上ではお互い自分には無い能力を持つ者同士が助け合う方がビジネスにおいて結果を出し易いです。

 

 

「自分は他の人に何を提供できるのか?」を常に考え続けることは、自分の成功のためにも是非実践していきたい習慣だと思います。以下に私の例をご紹介します。例に漏れず私も「人脈」に助けられています。

 


私が相手にメリットを提供できるプロレベルの能力は下記の3つです。

  1. 某ニッチ分野の専門職
  2. 不動産賃貸経営
  3. 金融資産投資を軸にした資産形成術



「専門職」や「不動産経営者」だけの方は世の中にごまんと居ますが、3つの異なる分野のそれぞれで裕福レベルの収入を稼ぎ出している人はあまり居ないと思います。



①の世界では②や③のプロレベルの方は稀です。そして、同業者であることから無条件に絶大な信頼を得ることが可能です。逆に②や③の世界で①の世界に関して全幅の信頼で相談できるツテを持つ方は稀です。



このようにそれぞれの世界でプロレベルの方はたくさんいますが、複数の領域でプロレベルのパフォーマンスを発揮できる人は極めて希少な存在になります。



自分で言うのも何ですが、この希少性のおかげで困ったときにはその分野のトップレベルの方が私に手を差し伸べてくれることが最大の強みなのかなと思っています。


 

0 コメント

2015年

11月

28日

金融資産を土地に代えるという発想

 

先日、私のメンターのひとりの方の物件見学会がありました。私は所要で出席できなかったのですが、非常に興味深いことをおっしゃられていたようなのでご紹介します。



不動産は「立地」と言いますが、利便性や収益性に加えて土地のブランド価値という観点からも所有物件を評価する必要があります。全く同じ物件であってもブランド価値の高い立地では高い賃料が出ます。



都心の3Aエリアのように投資マネーが潤沢に入っているエリアでは難しいですが、それ以外のエリアでは1棟マンションなどの収益物件ではない普通の住居系物件はマーケットプライスの範囲内です。



好立地の収益物件に関しては相当価格が高騰しているため、投資の安全性を考慮すると積極的に購入していくことは難しいです。しかし、実需の物件は収益物件ほどには価格は高騰していません。



この方は土地を現金で購入して、建物の改装費用のみ銀行融資を受けています。中途半端な改装ではなく、躯体そのものに手を入れるほどの徹底的な改装で物件価値と競争力を劇的に向上させます。



つまり、土地は永久所有目的で取得し、建物からのCFのみで収益性を追求します。融資は建物だけなので担保評価が十分取れるため、銀行融資を受けるのも容易だそうです。



これは、 バブル期に日本生命がとった戦略に似ているそうです。土地を購入するための原資は、サラリーマンとしての給与収入や金融資産投資です。



アベノミクスによる株式の含み益を実現化して、現物の土地に変えたそうです。このあたりは、株式を永久保有する私とは戦略が異なりますが、大いに参考になる考え方だと思いました。



0 コメント

2015年

11月

10日

自分の言い訳に気付く・・・

 

私はゼロから這い上がってきたので、親世代から金銭的な恩恵を受けた経験がありません。更に、経済的に脆弱な親の面倒を一手に引き受けざるを得ない状況です。

 

 

それ自体は仕方が無いことで、生まれを変えることは不可能であると割り切っているため、先代から大きな資産を継承する周囲の多くの方達を「羨ましい」と思うことはあまりありません。

 

 

しかし、羨ましいと思う気持ちは無いものの、資産規模に比べてキャッシュフローが少ないことに対しては、フルローンで資産規模を拡大しているので、ある程度仕方無いと思っていました。

 

 

つまり、もともと資産を所有している方の場合は、土地が「タダ」なので大きなアドバンテージがあるという理屈です。しかし、金融資産投資や不動産売却益で純資産を拡大させると、この差が無くなってきます。

 

 

そして、気付いたころには10年前に目標としていた方たちに、ある程度肩を並べる程度の純資産を形成していることに気付きました。しかし、キャッシュフローは相変わらず低いままです。

 

 

これは、地価の高いエリアに特化しているため収益性が低いことが影響していますが、それだけが原因ではありません。自己分析したところ、投資判断の甘さが収益性を押し下げている案件が結構あるのです。

 

 

今まで、「私にはハンディがあるから・・・」という言い訳で誤魔化していましたが、そろそろ現実を直視するべき時期がやってきたように思います。

 

 

資産形成において、判断を甘くして投資基準を下げる行為は禁物です。「少しぐらいはいいだろう」という気持ちでは、後日に手痛いしっぺ返しをくらいます。

 

 

資産形成を志してそろそろ20年になりますが、このような過去の判断ミスの案件が根雪のように溜まっています。キャッシュフロー低下の元凶となっているので、ぼちぼち資産組み替えを断行しようと思います。


 

0 コメント

2015年

10月

31日

心の健康も大事!

 

先日、某勉強会で心の健康についての講演を拝聴しました。講師の方はPCM(process communication model)というコミュニケーションツール・プログラムのインストラクターでした。



PCM自体は「ふ~ん」という感じでしたが、講演のつかみの部分で約10億円を所有する90歳の資産家が、たったひとつ空室ができただけで空室をとても気にして夜も眠れないという例え話が興味深かったです。



もちろんこれは架空の話なのでしょうが、ニュアンスとしては理解できる状況です。私もどちらかと言えば心配性なので、ひとつでも空室が出ると心配になって気持ちが落ち込みがちです。



複数の物件を所有しているので、物理的に常に満室稼働させることは不可能です。理性では理解しているものの、気持ちの面でどうしても気になって仕方がないのです。



不動産経営に限らず、投資全般に渡って同じような心理的傾向があります。おそらくこの細かいことまで気になる性格が、私が躍進できた原動力のひとつだと思います。



しかし、資産形成にゴールは無いので、どれだけ資産が増えても心理的には常にストレスに苛まれ続けることになります。実は、私は約18年前に掲げた目標を既に達成しています。



客観的にみれば、もうそろそろいいんじゃないの? という状態なのですが、自分自身の気持ちとしては全くそうではありません。日々些細な(?)ストレスに晒されているのが現実です。



そして、ストレスに晒され続けると身体にも良くありません。もちろん、精神的にも非常に損なことが多いので、ストレスに晒される状況を減らしていく必要があります。



そのためには、やはり「気にし過ぎない」ことが大事だと思います。「心配事が現実化したときに、実際にどの程度の損失が生じるのか」を具体的に把握することが一方だと思います。



このような習慣を身に着けることによって、心配事という「オバケ」の正体を掴むことが可能となります。意外と金銭的な損失は大きくないことが多いことに驚く方も多いのではないでしょうか。



0 コメント

2015年

10月

27日

外貨を稼ぐのは生まれて初めて!

 

Airbnbに本格参入して早数ヶ月ですが、Airbnbに連結している銀行口座には凄い勢いでゲストからの入金があります。私の場合、ほぼ100%外国人旅行者なので、この入金は外貨を獲得していることになります。

 

 

社会に出てからかなり長い年月が経ちましたが、私のキャリアの中で外国からの収入を得ることは外貨預金や株式配当金を除くと、ほぼ初めての経験です。

 

 

資源に乏しい日本は貿易立国です。つまり外国で稼いで日本国内を潤すことが基本的な収益構造です。しかし、国際社会の激しい競争を勝ち抜いて外貨を獲得することは容易なことではありません。

 

 

トヨタ自動車が日本人の尊敬と注目を集めるのも、彼らが外貨を獲得してくれるおかげで日本人が豊かな生活を送れるからです。外貨を稼げる能力のある存在は非常に希少なのです。

 

 

一般的にはトヨタや昔の家電メーカーなどの外貨を稼ぐ能力のある会社の社員よりも、医師・弁護士・不動産オーナー、最近の公務員などの方が、社会的なステータスが高いです。

 

 

しかし、日本全体のことを考えると、これらの人々が外貨を稼いでいるわけではありません。彼らはトヨタ等の一部の日本の至宝が稼いできた外貨でヌクヌクと生活しているという構図が成り立ちます。

 

 

ごく一部の外貨を稼ぐ能力のある会社が、残りの日本社会の構成員の全てを養っていると言えます。極論すると、有能な1%の会社が99%の普通の国民を養っているのです。

 

 

「日本にトヨタがあって良かった!」と心の底から思います(※)。私のように国内でしか稼ぐ力の無い人間は、所詮トヨタなどの日本の至宝に養ってもらっているに過ぎないからです。

 

 

そんなコンプレックスに苛まれている私ですが(笑)、最近はAirbnbでかなりの外貨を稼いでいます。本当は私が稼いでいるわけではなく、先人が築いてきた歴史や文化が稼いでいるのですが・・・

 

 

しかし、形はどうであれ「外貨を稼いでいる」という事実は重要です。従来のAirbnbは近いうちに規制で潰される可能性が高いので、簡易宿泊所などで遵法性を担保しつつ外貨を稼ぐ手段を構築しようと思います。

 

 

※ トヨタに感謝と言いながら、トヨタの自動車は一度も所有したことがありませんし、トヨタ株の購入も一度もありません・・・

 

 

0 コメント

2015年

10月

24日

リスクを回避する不動産投資手法

 

先日、築不詳の築古木造戸建に買い付けを入れました。私のメインのエリア内での立地はかなり希少なのですが、立地の希少さに比例して地価も高く収益性を確保しにくいことが難点です。

 

 

今回は240万円坪の物件価格に対して、路線価が120万円/坪しかありません。私のメインのエリアでは、路線価と実勢価格の乖離が2倍以上が普通です。

 

 

このため満額での銀行融資は難しく、かなりの現金を投入することが前提となります。レバレッジをかけてどんどん規模を拡大していく昨今の不動産投資手法が通用しにくいエリアなのです。

 

 

このため、私のメインのエリアでの競合は不動産投資家系大家ではなく、もともとの地主系大家もしくは路線価と実勢価格の乖離を利用して資産を消しこみたい相続対策系大家となります。

 

 

このように、何のバックグランドも無い者にとっては非常に戦い難いエリアなのですが、それにも関わらず私がこのエリアに特化する方針を堅持していることには理由があります。

 

 

不動産は立地が全てだと考えているからです。基本的に地価と収益性は反比例しますが、収益性の低さは安定した不動産利用価値の裏返しでもあります。つまり収益性は低いものの、安定経営を実践できるのです。

 

 

不動産投資を安全に実践するには普段のオペレーションが大事ですが、もっと大局的に考えることも必要です。それは最低でも10年以上の長いスパンを生き残るためにはどのような対策が必要か? という視点です。

 

 

この対策として、私は下記の2点を心掛けています。

 

  ① 自己資金比率を高める

  ② 流動性を高める

  1. 潤沢な金融資産を保有する
  2. 立地にこだわる
  3. 換金が容易な規模の物件を多数所有する

 


ビジネスで破綻する原因のほとんどは資金ショートです。① 自己資金比率を高めることと、②-1 潤沢な金融資産を所有することで、資金ショートを起こす可能性を極限にまで低下させることが可能です。

 

 

そして、②-2と②-3はイザという時に、換金しやすい物件を所有することを意味します。立地が良くても大規模過ぎる物件は、買い手の数が限られるので売却には不利となります。

 

 

5億円の大型物件1棟よりも、1億円未満の規模の小さな物件5棟の方が不動産投資の安定性が増すと思います。確かに物件数が増えると管理が大変ですし、投資効率も低下します。

 

 

オペレーションするなら好立地の大型物件がベストですが、有事の対応を考えると売却の容易な小振りな物件を多数所有する方が安全だと思うのです。

 


0 コメント

2015年

10月

17日

金融資産投資で最も重要なポイント

 

先日行った金融資産形成のセミナー後の懇親会で、出席者から感想をお伺いして少々がっかりしてしまいました。ほとんどの方は「私にはできそうにない」という感想だったのです。

 

 

私の金融資産投資手法は「超長期逆張り投資」です。限定された購入対象を、数年に一度の買い手有利な状況下でのみ買い下がっていく投資スタイルです。

 

 

このため、客観的(後追い的)にはリスクが低くて、才能不要の投資手法であると思っていました。この手法なら投資の才能が無い人でも実践可能だと考えていたのです。

 

 

しかし、セミナー参加者の多くが、その状況下で精神を平穏に保つことは難しいと感じたようです。言われてみれば、今の私でさえも少なからず精神的なストレスを感じながら金融資産投資を敢行しています。

 

 

理論的に考えれば比較的ローリスクでミドルリターンを獲得できるのですが、私の投資手法の最大の問題点は、最初の成功体験をどうやって積むかであることに気付いたのです。

 

 

要求される金融資産投資の能力はさほど高くありません。しかし、投資期間中にかかる精神的ストレスが尋常でないため、一度も成功体験が無い人が実践するとかなりの確率でドロップアウトしてしまいそうです。

 

 

ドロップアウトしてしまうと単なるナンピン買いで負けてしまった投資家になってしまいます。一度でも成功体験があると、最後まで耐え抜いて大きな利益を得る可能性が広がるのですが・・・

 

 

この「最初の成功体験」が逆張り投資の最大の難関です。逆張り投資の精神的なハードルが高過ぎるため、才能がある人しか勝てない順張り投資が人気化するのだと思います。

 

 

しかし、この「最初の成功体験」を伝えることは非常に難しいです。言葉で説明し難いのですが、一旦相場が反転すると2~3割の含み損は2~3週間程度で含み益に転じることも少なくありません。

 

 

一度でもこの感覚を体験すると、2度目から勇気を持って買い下がっていくことが可能となります。もちろん、投資対象は吟味する必要がありますが、逆張り投資の研究は得るものが大きいと思います。

 

 

0 コメント

2015年

10月

13日

資産形成で資格取得が危険なワケ

 

不動産投資は株式投資と比較して、ハードルが高いと考えられています。株式投資の場合にはある程度のお金があれば、証券会社に口座を開いて株式を購入するだけで開始することができます。

 

 

一方、不動産投資では扱う金額が大きいため、まず知識を仕入れることが重要です。そして、公開市場ではないアナログな市場でお宝物件を探して、価格交渉を行いながら購入する必要があります。

 

 

このため、なかなか不動産投資に踏み込めない方が多いのが現状です。私は名刺に宅地建物取引士の資格を入れているため、宅建の資格は不動産投資を行う際に取得するべきか? とよく質問されます。

 

 

結論的に言うと、不動産投資を行う上で宅地建物取引士の資格は全く役に立ちません。もちろん、試験で出題される範囲の知識は知っておく必要がありますが、試験に合格するレベルの知識は全く不要です。

 

 

私が宅地建物取引士の資格を持っている理由は不動産投資を実践するためではなく、知り合いの会社でどうしても宅地建物取引士の資格保有者が必要だったため頼み込まれたためです。

 

 

通常、半年の勉強期間が必要なようですが、大学に合格したばかりで頭の働きが人生の最盛期に差し掛かっていた私は、実質1週間の勉強期間で合格しました。大学入試に比べて非常に簡単な試験だった印象です。

 

 

泥縄式の勉強で合格したから不動産投資の実務に役に立っていないのでは? という意見もあるかもしれませんが、資格試験の勉強程度で実戦に役立つ知識を身に着けることは不可能だと思います。

 

 

これは宅地建物取引士の試験に限らず、司法試験や医師国家試験などの最難関国家試験にも当てはまります。これらの最難関国家試験といえども所詮はペーパー試験に過ぎず、実戦では何の役にも立たないのです。

 

 

資格試験が実践で役に立たないことは分かったが、なぜ資格試験が資産形成において危険なのか? それは、資格を取得することに熱中してしまい、肝心な部分の学習が疎かになるためです。

 

 

これは宅地建物取引士だけではなく、ファイナンシャルプランナー(FP)や○○士などの各種民間資格全てに当てはまります。最近では「家元ビジネス」が全盛で、乗せられてしまいがちなので注意が必要です。

 

 

もちろん資格取得が目的ではなく、「知識取得」目的で学習する分には何の問題もありません。ただし、往々にして目的が知識取得から資格取得に変化してしまいがちです。

 

 

これは特に高学歴で認知能力に優れた人が陥りやすい罠です。認知能力が高いと資格取得が普通の人に比べて簡単にできてしまうので、資格コレクターで終わってしまいがちなのです。

 

 

投資やビジネスで成功するには、認知能力もさることながら非認知能力の方が重要だと言われています。非認知能力を高めるには実戦の中で能力を鍛え上げるしか方法がありません。

 

 

資格取得が目的ではなく、投資やビジネスでの成功が目的であることを再度思い出して日々の行動を最適化するべきではないかと、私は常々考えています。

 

 

0 コメント

2015年

10月

03日

金融資産投資技術は世界中で通用

 

次週、一般募集無しのクローズで金融資産投資セミナーを行います。このため、ここ2週間ほどはヒマを見つけては金融資産投資のまとめばかりしています。

 

 

私は周囲から「不動産の人」という目で見られがちですが、自分の意識の中では不動産が中心ではありません。私にとって不動産は2割程度の比重です。不動産投資歴よりも金融資産投資歴の方が長いほどです。

 

 

資産形成セミナーをおこなった際のアンケートでは、金融資産投資の評価が不動産投資の評価よりも低かったのでちょっとショックを受けたことがあります。

 

 

そのリベンジというわけではないのですが、今回は金融資産投資の技術を講演します。不動産では①立地 ②税制 を重要視した投資戦略ですが、金融資産投資では資金投入タイミングを重要視しています。

 

 

対照的な点は、不動産投資は狭いエリアに特化していることに対して金融資産投資は広い分野でアノマリーの発生を探し出すことです。両者に共通する点は「買値が投資の収益性が決まる」ことだと考えています。

 

 

それぞれの投資特性から、不動産投資は極めて地域限定色が強いです。自分の得意エリア(およそ数キロ圏内)以外では圧倒的な結果を出すことは難しいと感じています。

 

 

これに対して金融資産投資は、エリアなどは全く不問です。仮に投資対象がブラジルやボツワナであっても、そこに市場性のある金融商品があれば結果を出すことは可能です。

 

 

更に、自分が世界中のどこに居るかさえも問題になりません。厳密には税制の問題があるので多少は居住地域の縛りがありますが、基本的にはネットにつながる環境であるかぎり場所は不問なのです。

 

 

このように考えると、金融資産投資技術は意外にも世界中で通用する技術であることが分かります。自分の得意な手法をマスターすると、それだけで場所を選ばず生活していくことが可能なのです。


 

まだリタイヤしていない私が言うと説得力が無いのですが、実業を辞めても金融資産投資技術をもっているとメシの種には事欠きません。今回は、このあたりのことについて講演しようと思っています。

 


2 コメント

2015年

9月

24日

運も味方のアパホテル

 

私は、以前からアパホテルに注目しています。それは元谷代表の破天荒な行動力やアパホテルの不動産への関わり方には、小規模な不動産賃貸経営者にも大いに参考になる点が多いからです。

 

 

しかし、私がアパホテルに注目している最大の理由は、2007年に起こった耐震偽装問題です。この耐震問題は、アパヴィラホテル京都駅前とアパホテル京都駅堀川通の使用禁止にまで発展しました。

 

 

しかも開発中の物件や完成物件でも偽装が発覚して、開発の中止や改修工事を行うことになりました。開発中止費用や改修費用の捻出、そして金融機関の返済要請のため保有物件を大量売却して現金化しました。

 

 

耐震偽装問題を収束させる過程で、金融機関に350億円もの巨額の融資を返済することになりました。後から思えば、2007年はミニバブルの絶頂期をやや過ぎた頃でした。

 

 

業界内では、すぐに不動産価格は持ち直すであろうと楽観的な見通しを持っている業者が大勢で、「アパホテルは、こんな時期に売らなければいけないなんてかわいそうだなぁ」という感覚だったそうです。

 

 

しかし、2008年にリーマンショックが発生して不動産を多数保有している会社は大打撃を受けました。結果的に2007年の売却は、ベストに近いタイミングでした。

 

 

保有不動産の大量売却の結果、銀行融資が無く巨額の現金を保有していたアパホテルにとって、急激に値下がりしていく不動産価格は再び規模を拡大していく絶好のチャンスになりました。

 

 

不動産価格の下落のために新興不動産会社が生死を彷徨う中、アパホテルはバーゲンハンティングを行いました。元谷代表は「100年に1度のチャンス」と言いながら都内の土地を安値に取得しました。

 

 

2007年のアパホテルは、今から思うと非常にラッキーでした。しかし、もちろん幸運だけがアパホテルの独り勝ちを演出しているわけではありません。運も実力のうちです。

 

 

このような 「 運 」 も持ち合わせたアパホテルの経営方針をつぶさに観察することは、私たちのような小規模不動産投資家にとっても非常に参考になると思います。実社会では「結果が全て」ですから。

 


0 コメント

2015年

9月

19日

軍用地投資もそろそろ宴の終わり?

 

先日、沖縄大家の会の代表である下地さんとの懇親会がありました。沖縄大家の会には今年の4月に沖縄弾丸ツアーを決行した際に大変御世話になっています。

 

 

今回は、下地さんが私のテリトリーの地域にお越しいただく機会があったので、地元の大家の会が下地さんの懇親会を計画したしだいです。半年ぶりにお会いしましたが、やはり非常に感じの良い方です。

 

 

下地さんから、いろいろ沖縄の不動産事状をお伺いできましたが、その中でも特に軍用地価格の高騰ぶりが話題になりました。軍用地は形態状は不動産ですが、流動性が高く完全に金融商品となっています。

 

 

軍用地は相続税評価が非常に低いため時価との乖離が激しいです。この特性を利用して、沖縄では鉄板の相続税対策になっています。基本的にはインカムゲインもあるので、長期保有する方が多いそうです。

 

 

しかし、最近のあまりに激しい軍用地価格の高騰ぶりに、古くから軍用地を所有している投資家の中には軍用地を全て処分するケースが散見されるようになったそうです。

 

 

その理由は、ここまで高騰すると「軍用地バブル」が崩壊するのも時間の問題だと感じたからだそうです。そして、軍用地バブルが弾けた後に、もう一度軍用地投資に再参戦する作戦です。


 

私もこの投資家の意見には賛成です。いくら軍用地が日本国がバックについているとはいえ、資産価格が永久に上昇し続けることはありえません。「必ず」価格が暴落する時が来ます。

 

 

基本的にどのような資産であっても安値を拾って高値で売却することが鉄則です。軍用地投資といえども例外ではありえません。いつバブルが崩壊するかは分かりませんが、購入するのは「今」ではなさそうです。

 

 

0 コメント

2015年

9月

15日

年下の世代との交流が重要

 

人付き合いをする上で、最も楽なのは自分と同年代との交流です。育った時代背景が同じなので話題で苦労することがあまり無いからです。しかし、同年代との交流だけでは発展性がありません。



まだ自分が20歳台であれば、年上の世代との交流が非常に重要です。業界にもよりますが、社会の中心的な役割を果たす40歳~50歳から得られる知識や経験は非常に貴重なためです。



社会・経済的に成功するには、年上の世代にうまく食い込むことが重要な要素のひとつです。年上の世代にかわいがってもらって知識・経験・人脈を得ることで、成功する可能性を引き上げることが可能です。



では、自分が40~50歳台になって、ある程度社会的に成功するとどうなるのでしょうか? 現代社会では、常に時代の変化についていかなければ、成功を維持することはできません。



自分が中堅世代になったときには、自分を引き上げてくれた世代は第一線から引退しつつあります。それと相反して時代の変化を取り込むためには自分よりも年下の世代との交流が重要となってきます。



情報化社会になって従来の経験の価値が著しく劣化しつつあります。そして、新しいアイデアやセンスは若い世代からもたらされます。成功を維持するためには、年下の世代との交流を進める必要があるのです。



しかし、年下の世代との交流は、同世代以上の人との交流よりも難易度が高いです。この理由は絶対に埋めることができない世代間の壁があるからです。



世代間の壁を埋めようとしても本当の意味で打ち解けることは困難です。年下の世代と共通の話題を持とうとしても、生まれ育ったカルチャーがあまりに異なるからです。



では、世代が異なる人と上手に付き合うためにはどうすればよいのでしょうか? ひとつの解決策は、お互いが提供できる強みをお互いに提供し合うことです。  



既に成功している40~50歳台であれば、その”本物の”経験や知識を年下の世代に提供することができます。その経験や知識と引き換えに、年下の世代から斬新なアイデアやセンスを受け取ることができます。



一方、年下の世代に提供できるだけの経験や知識が無い人は非常に苦しい立場に追いやられます。年下の世代からすると、そのような人と付き合うメリットが何も無いからです。



世代間のコミュニケーションは非常にシビアなので、年下の世代と付き合うことは難しいです。しかし、情報化社会の進展とともに、成功を維持するためにはますます年下の世代との交流が重要となってきます。



私は世代間の交流についてこのような考え方を持っているので、年上の世代だけではなく20~30歳台の方にも(価値ある経験や知識を提供することで)積極的にアプローチしていこうと考えています。



0 コメント

2015年

9月

12日

不動産投資もトレンドの潮目か?


2015.8.24号の全国賃貸住宅新聞に不動産投資家の近況を伝えるコーナーがありました。顔なじみの方もちらほら載っていたので興味深く拝読しました。



不動産投資の内容もさることながら最も興味深かった点は、現時点でそれなりの規模の不動産投資家になっている方は、2010~2011年にかけて不動産投資を始めた方が多い点です。



私のように2004年ごろから開始している方は少数派のようです。何故、2010~2011年組が強いのか? その理由を考察する上で、2008年のリーマンショックは外せないでしょう。



ご存知のようにバブル崩壊後に不動産価格が最安値をつけたのは2003年ごろです。その後にミニバブルが発生して2006~2007年に不動産価格はひとつのピークを迎えました。



そして、2008年に発生したリーマンショックでミニバブルは脆くも崩壊します。ただし物件価格は2003年ほどには安くなりませんでした。物件価格の絶対値としては2009~2012年の方が高めです。



その後、2013年から自民党政権に代わって日本経済は息を吹き返します。その波にのって不動産価格も2006~2007年のミニバブル越えを果たしました。



2009~2012年に割安に物件を購入した層が、2013年以降の不動産価格高騰期に物件を売却することで巨額のキャピタルゲインを得ました。



つまり、今回の記事に載っていた方はこの時代の波に上手く乗ることができたのです。では、なぜ2003~2004年ではなく、2010~2012年なのでしょうか?



それは銀行融資のハードルが2003~2004年に比べて、2010~2012年で大幅に下がったからです。物件価格は多少割高なものの、銀行融資の窓が開いたためにチャンスをモノにできたのです。



このように、2000年代に入ってからも目まぐるしくチャンスの窓が開いては閉じています。現在進行形でチャンスの窓が開いている分野はありますが、不動産に関してはかなり微妙な状況だと思います。



これは、百戦錬磨の不動産投資家といえども、昨今の物件価格上昇のあおりで物件の仕入れが一時期ほど上手くいっていないことからも読み取れます。



米国のように超長期にわたって不動産相場が強気に推移する可能性も否定はできません。ただし、これは神のみぞ知るであり、ちっぱけな存在の私たちは過熱した市場に近づかいない方が無難ではないでしょうか?



0 コメント

2015年

9月

10日

タワマン節税も風前の灯?

 

相続税増税の影響は不動産市場に大きな影響を与えます。私の近所でも相続税の負担を減らすために、利回り度外視の1棟新築マンション建設ラッシュが発生しています。

 

 

見栄えの良い土地は、この価格で買うんですか? という価格でがどんどん売れています。売却後半年ほどすると表面利回り5%にも満たないであろう1棟新築マンションが建設されます。

 

 

既存家主の私からすると、収益性度外視の1棟新築マンションは地域の相場を悪化させるので何とも迷惑な話です。しかし、相続税増税は既定路線なので、しばらくこの流れは続くと諦めています。

 

 

そして、1棟新築マンションとならんで人気の相続税対策は、おなじみのタワーマンション購入です。人気の理由は、眺望の良さや資産価値が下がりにくいことに加えて相続税対策になる点です。  

 

 

不動産の相続税評価額は、更地>建物付き土地>賃貸物件の順なので、賃貸物件購入で大きな節税効果を期待できます。特にタワーマンションは戸当たりの土地持分が小さいため相続税評価額が大きく下がります。

 

 

例えば、タワーマンションを賃貸に出せば、相続税評価額は更地の約2割まで下がることもあります。このため、タワーマンションを利用した相続税の節税対策は非常にメジャーになっています。

 

 

このような状況を国税は苦々しく見ているに違いないのですが、税務の専門誌「旬刊 速報税理7月11日号」が、タワーマンション節税について「評価方法がパブリック・コメントにかけられる模様」と報じました。

 

 

タワーマンションを一網打尽にするような規制は現実的ではないという見方が業界では強いようですが、私はこの考え方は国税を甘くみているのではないかと思います。

 

 

いずれにせよ、現在のようなタワーマンション節税対策が永久に効力を発揮し続けることは考えにくいです。これは ①税務面 ②タワーマンションの市況面 の両者の危うい均衡の上に成り立つ手法だからです。

 

 

単年度決算の個人所得税や法人所得税と異なり、相続税対策は極めて長いスパンとなります。タワーマンション節税のように誰でも簡単に対処できる手法は、相続税対策においては逃げ切れないと思います。

 

 

不動産業者が煽っている収益性の低い新築1棟マンション建設やタワーマンション購入などの相続税対策は、極めて危険なので近寄るべきではないと思います。

 

 

0 コメント

2015年

9月

08日

破綻セミナー雑感


先日、いつも御世話になっている某勉強会で「破綻セミナー」に参加してきました。講演は3部構成で、それぞれ異なるバックグランドの持ち主の方が講師をされました。



破綻関係の知識は残念ながら(?)私も比較的造詣が深いので、概ね理解できる内容でした。ただ私の場合は父親が戦っている姿を傍観していただけなので、主役であった講師の方とは根本的な深さが違います。



さて、破綻時の対応は3者3様で、どの手法が優れているのかは一概に言えません。その中で印象に残ったのは、「何としても生き残る!」という気概を各人がお持ちだったことでした。



日本では巨額の債務を抱える人が悪人という概念が一般的ですが、実は債権者の貸し手責任の観点が抜け落ちています。本来なら連帯保証人を捕るのではなくノン・リコースローンを実行するのが筋だと思います。



しかし、金融機関の審査能力が低いため、貸し手責任を連帯保証人に転嫁しているのです。愚痴を言っても始まらないのですが、本来的には債務不履行に際しても債権者と債務者は同格だと思います。



このような観点から、仮に返済が滞ってしまった場合でも「自分の命と引き換えに」「家族やビジネスパートナーを犠牲にして」債権者に義理を果たすことはナンセンスだと思います。



もともとの金銭消費貸借契約自体が不平等なので、ある一線以上のことに関しては債権者に義理立てする必要は無いと思うのです。返済不能になったら、「早めに」「計画的に」対応を考えるべきです。



過激な(?)ことを述べましたが、もちろん私は債権者への返済はきっちり守っていくつもりです。自分を信じて融資いただいている銀行を裏切ることは絶対にしたくないからです。



しかし、戦争や大規模災害などの不可抗力によって債務不履行になった場合には、やはりまずは自分・家族・ビジネスパートナーを第一に考えて「絶対に生き残る!」という気概で対処しようと思います。



0 コメント

2015年

9月

05日

産金株本格参戦の1ヶ月後報告


産金株に本格参戦して約1ヶ月が経過しました。8月初旬からNY市場で産金株を購入し始めて現在までに約630万円の資金を投入しています。詳細は下記のごとくです。



  総投資金額 6357454円

  産金株時価 5375885円(1ドル119円換算)

  評価損益  -981569円

  評価率   84.6%



う~ん、1ヶ月しかたっていないのに、我ながら結構ボロボロですね。まぁ、順調に株価は下げており、私の精神も順調に毀損してきています(笑)。



今回本格参戦するまでに約100万円分のABXとNEMを所有しており、この分の評価損は約50万円です。したがって、2015年8月以降の評価損は約50万円なのですが、それでも結構キツイです。



世界的に株式市場は乱高下していますが、産金株に関してはやや異なる理由で一本調子に下落しています。そろそろ、これ以上下がると倒産も視野に入るレベルなので、情報収集は怠らないことが必要です。



投資に値するレベル(時価1000億円以上)の産金株は、NY市場で6社のみです。いつもどおり万遍なくターゲットの6銘柄に資金を投入していこうと思います。



しっかり数字で評価損を把握することで、下落相場での自分のポジションを知ることができます。全体像を把握しさえすれば(=知らないことを無くす)精神的には楽になります。



金融資産投資で利益を出すことは技術的には難しくはないですが、精神的には苦しくて難しいモノです。この苦しみを乗り越えてこそ、巨額の利益を得ることができることを再度自分に言い聞かせたいと思います。



0 コメント

2015年

9月

01日

株式投資は個人と法人どちらが有利?


現在、NY市場の産金株に本格参戦中ですが、法人と個人のどちらで参戦するべきかを迷いました。永久保有予定なのであれば迷うことなく法人での購入ですが、産金株は市況株です。



また、J-REITや電力株のように配当金額が高いわけでもないので、インカムゲイン目的で長期保有するには資金効率が悪いです。したがって、保有目的は含み益ということになります。



米国が年内の利上げに失敗すれば、世界中の先進国が出口の無い量的緩和を続けざるを得なくなります(永久のゼロ金利政策)。これはすなわち、世界中の通貨の価値が下落することを意味します。



このような未曾有の状況が出現すれば、価値の保管手段として金現物や産金株は輝きを取り戻します。通貨価値が下落するのと反比例して金現物や産金株の価値が高まるからです。



もちろん、世界中が「永久のゼロ金利政策」を採らざるを得ない状況とは資本主義の死を意味しますので、現在社会に生きるものとしてはできる限り現実化して欲しくない未来です。



しかし、現実は好ましくない未来に向けて着実に(?)前進している状況なので、やはり現物資産で通貨価値下落のリスクヘッジをおこなっておくべきだと思います。



このような通貨価値下落のリスクヘッジを金現物や産金株で行う場合には、経済危機の極期に換金して割安になった資産を購入するステップが必要です。そしてこの際に掛かる譲渡税が問題になります。



現在の日本の税制では個人では20%の分離課税に対して、中小企業であれば実質税率は27%程度です。現時点では個人が約7%有利ということになります。



しかし、仮にどこかの時点で損切りしなければならなくなった時には法人所有の方が圧倒的に有利になります(個人は分離課税のため)。法人の場合、譲渡損を他の事業の利益を削減するために利用可能なのです。



以上をまとめると、金や産金株が将来値上がりするまで所有し続けることが可能なのであれば個人購入が有利、どこかの時点で強制的に売却せざるを得ない状況が出現するのなら法人が有利ということになります。



2 コメント

2015年

8月

25日

大荒れに荒れる金融市場!


先週後半から金融市場はすごいことになっていますね!先週土曜日時点でシカゴ市場(GLOBEX)のCME日経225先物が19000割れしていたので、週明けの24日も東京は暴落だなぁと思っていました。



しかし、24日のNY市場があそこまで崩れるとは正直想定していませんでした。産金株に本格参戦しているので、NY市場のオープニングは確認しているのですが、いきなりの大暴落!でびっくりしました。



そして、株式市場の暴落以上に驚いたのは、為替の急激な動きです。ドル円相場が1日で5円も動いたのを見るのはリーマンショック以来です(3.11のときは記憶に無いです)。



為替も株式市場も極めて不安定な状態になっています。今回の変動は9.11、リーマンショック、3.11に匹敵する変動率である印象ですが、前3者はいずれも暴落のトリガーがはっきりしていました。



しかし、今回の暴落は中国経済の減速等が原因ではあるものの、突然発生したサプライズの事件はありません。このため、ここまで大きな変動率に至るとは、正直想定していなかったのです。



先ほど東京市場がクローズしてから株価を丹念に確認しましたが、まだ購入を検討できる株価ではありません。しかし、今回は私の想定範囲を超えている変動なので、注意して相場の動きを見ていこうと思います。



私は現物のみなので究極的にはノーリスクなのですが、信用取引を行っている投資家は大変な思いをしているはずです。これだけ上下に変動すると、どちらに動いてもハイレバレッジでは即死してしまいます。



更に、プット・オプションの売り手に関しては目も当てられない惨劇だったでしょう。ご存知のようにオプション取引で膨大な損失を抱えると、自己破産さえ出来ないですから・・・



私事ながら、NY市場の産金株もかなりの暴落を演じました。今朝起きたら、KGCの10%下の指値があっさり購入できていました(笑)。う~ん、相場はやはり全く読めないモノですね。



0 コメント

2015年

8月

22日

産金株の初期購入完了!

 

昨日は、米国株の暴落に連れ安して日経平均が500円超の暴落を演じました。未明のNY市場でも530ドル安と暴落しており、中国経済への懸念で世界同時株安の様相を呈しています。

 

 

シカゴ市場(GLOBEX)のCME日経225先物は19000円割れしており、週明けの日本市場でも更なる株価暴落は必至の状況です。逆張り投資家としては、なかなか楽しそうな状況です。

 


しかし、個別株の株価を確認すると、まだまだ買えそうな株価ではありません。J-REIT・電力株ともに、私の購入価格と比べると雲の上のような高値圏に留まっているのでお呼びでは無いようです(笑)。



さて、そんな市場の喧騒とは別のところで私は株式と格闘しています。私の現在の主戦場はNY市場の産金株です。8月初旬に本格参戦してから大手産金会社の株式を購入してきました。



そして、今朝のNY市場がクローズになった時点で産金株への総投資金額が500万円ちかくになりました。文字通り、毎晩NY市場で産金株の買い物をしている状況です。



外貨資産への本格投資は2011年の円高局面以来、株式への本格投資は2012年の日本市場の電力株以来です。大手産金株1銘柄あたり10000ドル前後の資金を投入しており、初期投資が完了しました。



この後は、産金株の株価が下がれば10%ずつで購入していこうと思います。どこまで購入できるのか楽しみですが、懸案事項は中国経済減速懸念に端を発した米国の利上げ後退観測です。



このところの金ETFや産金株の反発は、米国の利上げ後退観測が原因です。金はドルの代替通貨と見なされています。このため、利上げによるドル価値の上昇が遠のくと、金が見直されるという構図になります。



このように中国経済の減速懸念に端を発した株安や米国利上げ後退観測が市場の撹乱要因になっていますが、産金株の動向にも影響を与えることを念頭において投資判断したいと思います。



0 コメント

2015年

8月

20日

自分をレアアイテム化しろ!

 

2015.8.22号の週刊ダイヤモンドで興味深い特集がありました。子供の教育に関する特集なのですが、その中で藤原和博さんがおっしゃられている「自分をレアアイテム化しろ!」がとても印象的でした。

 




特集記事の中で、さまざまな職業が時給換算で比較されていました。そして、最上位の世界的コンサルタントの時給80000円から、最低限のアルバイトの時給800円まで約100倍の差があるそうです。



藤原さん曰、世界的コンサルタント(時給80000円)や医師・弁護士(時給30000円)などの時給が高いのは、職業の難度が高いためではなく就労数が少なく「希少」なことが理由だと述べています。



これはまさにその通りだと思います。医師や弁護士は国からの規制で数が制限されているため数が少なく「希少」な存在です。このために時給が高くなり、その高い時給に引かれて人気が集中します。



人気が集中するため、限られたパイをめぐって激烈な獲得競争が生じることで職業の難度が上がってしまいます。このように「職業の難度が高い→希少」ではなく、「希少→職業の難度が上がる」が正解なのです。



このようなことから導き出されることは、「皆と同じことをしない」ことが重要となります。皆と同じだと希少性が無くなり、価格競争に巻き込まれてしまいます。



私の持論はまさにこの通りで、社会に出てからはできるだけ人と違うことをするように心掛けています。ただし、このことは学生時代には当てはまらないと考えています。



こう言うと今回週刊ダイヤモンドの特集記事と反対になるのですが、現在日本では東京大学や国公立医学部などの最難関に合格するために必要な労力と、得られるメリットの間に大きな乖離が生じています。



極端に言うと、ちょっとがんばっただけ(※)で難関大学に合格できるので、「やらないと損」な状況が出現しているのです。30年前と比べて難関大学の定員は変わらないのに受験者数は半減しているからです。



  ※ 約1500~2000時間の勉強時間で合格圏内に到達します



ちなみに、今回の特集でも少しだけ触れられていましたが、時給8万円の上には、時給換算不可能な領域が広がっています。最終的にはこの領域を目指して切磋琢磨するべきだと私は考えています。



0 コメント

2015年

8月

13日

日本が財政破綻したら?


2015.8.1号の週刊ダイヤモンドで興味深い記事がありました。特集3の「成長頼み! 財政再建の限界」です。




 

 

ギリシャの財政破綻はわれわれにも他人ごとではありません。現時点では債務の引き受け先は国内金融機関が大半なので、国外からの圧力は限定的です。

 

 

しかし、財政赤字が続き債務が拡大すると、国内で国債を消化できなくなり、海外資金への依存度が高まっていきます。そしてどこかの時点で信用リスクの高まりを嫌気して海外投資家が日本国債を売り始めます。

 

 

そうなれば国債の価格下落による損失を嫌気して国内の機関投資家も売り始めます。こうして国債利回りが急上昇すると、日本政府は財政再建策を急遽策定して実行に移さざるを得なくなります。

 

 

社会保障費の大幅カット、消費税をはじめとする各種税引き上げは必至です。社会保障費の大幅カット、消費税をはじめとする各種税引き上げを国会で受け入れられずに政治的混乱が起こる可能性もあります。

 

 

この場合には突然の高インフレが発生します。金融機関の所有している国債価格が暴落すると、財政危機と金融危機が同時に発生する可能性も出現します。こうなると預金封鎖を断行せざるを得ません。

 

 

しかし、現在の国債利回りでは海外投資家が日本国債を購入することは考えにくく、私はこのシナリオの発生率は低いと思います。このシナリオよりも現実味があるのが、次に上げる金融抑圧シナリオです。

 

 

財政赤字拡大で発行額が膨らんでいく国債を日本銀行が市場から買い入れる額を増やすことで消化します。こうすることで国債の利回り上昇を抑えます。現在の日本はこの段階です。


 

副作用として市中の大量の資金が供給され、物価上昇が加速していきます。円は安くなり輸入物価上昇でさらにインフレが高進します。現時点では資金は日銀内で死蔵されているため、この前段階と言えます。

 

 

インフレによる債務の実質負担が軽減される形で財政は改善していきます。その裏で預金の実質価値の目減りという形で預金者に負担がのしかかります。

 

 

このシナリオでは日銀は国債保有を減少させる出口戦略を取ることは不可能です。最初の国外からの圧力による増税と歳出の大幅カットのシナリオは、ドラスティックで攻めの姿勢で対応することは難しそうです。

 

 

現実的には金融抑圧での対応中(?)であるため、これに対する対応策を考えるべきだと思います。この場合には、①現金価値の減価 ②金利抑制 が同時進行で発生します。

 

 

この場合の対応策は「融資を利用して現物資産を購入する」が正解です。(国の支援を得た)低金利で資金を調達して、現金に対する価値が上昇する現物資産を購入するのですから、いわゆる必勝パターンです。

 

 

そして、現在の株高・不動産価格の上昇は、この金融抑圧の結果であることが説明できます。果たして現在は金融抑圧下なのか? この命題の解釈法は、資産形成に直結すると言っても過言ではありません。

 


0 コメント

2015年

8月

11日

逆張りの中の順張り戦略

 

先日、産金株に本格参戦したことをお伝えしましたが、昨夜のニューヨーク市場ではキンロス・ゴールド 1000株@2.01ドル と ニューモント・マイニング 200株@16.96ドル を購入しました。

 

 

オープニングから産金株の株価が激しく上昇しました。バリック・ゴールドのQ2の決算発表でアク抜けしたのか先週から上昇基調です。このまま底打ちするのかは私では判断できませんが、思わしくない状況です。

 

 

もっと、ズルズルと下落してくれた方が、精神的には辛いですがユニット数を増やせるので理想的な状況です。2009年のJ-REIT投資の際には、参戦してから半年ほど株価は下げ続けました。

 

 

しかし、2012年の電力株の際には中部電力や北陸電力等の財務的に良好な銘柄は早期に株価が反転したため、総論では逆張りではあるものの各論では買い上るような形になりました。

 

 

確かに、買えば買うほど利益金額や時価総額が増えていくので順張り戦略を皆が好むことは非常に理解できます。私には非常に「居心地の悪い状況」なのですが・・・

 

 

一本調子で産金株の株価が補正されることは無いのでしょうが、「逆張りの中の順張り」という状況に遭遇した際に、あくまで再下落するまで待つか、充分に低い株価と判断して買い上がるかは難しいところです。

 

 

まだ日本円で200万円程度しか産金株に投入していないので、現在の産金株の勢いを見る限りでは、早期にユニット数を増やしたい欲望に駆られます。

 

 

もともとの私の投資スタイルとは少し異なるのですが、逆張りの中の順張りについて少し検討したいと思います。結局、東京電力は購入しませんでしたが、産金株に関しては悩ましいです。

 

 

 

0 コメント

2015年

8月

06日

産金株に本格参戦!

 

産金株が断末期の悲鳴を上げています。商品市場で金の下げが止まらず、また米利上げ期待やドル高などで、金は見切り売りが強まっています。このため、産金株も売りが止まらない状況です。

 

 

産金株は下記のような銘柄が代表です。いずれもNYSEに上場しています(ADRも含む)。

 

  1. バリック・ゴールド(ティッカーシンボル:ABX)
  2. ニューモント・マイニング(ティッカーシンボル:NEM)
  3. ゴールドコープ(ティッカーシンボル:GG)
  4. アングロゴールド・アシャンティ(ティッカーシンボル:AU)
  5. キンロス・ゴールド(ティッカーシンボル:KGC)

 

 

特にABXの下げ方は醜く、この1年間で64%も株価が下落しており、実に1989年来安値まで売り込まれています。私はABXを200株所有していますが、すでに購入価格の40%程度しかありません(笑)。

 

 

産金各社は、リーマンショック後の米ドル価値の揺らぎによる金価格高騰の際に増産を計画しました。増産を実行に移すまでにタイムラグがあるため、金価格が天井をつけた後も増産計画は続行されました。

 

 

3年におよぶ金価格の下落で、いまようやくプロジェクト中止のニュースが見られるようになりましたが、本格的な生産調整が始まるのは今年からです。

 

 

金価格の低迷で産金各社の業績は暗転しています。リーマンショック後の金価格高騰の際に、買収や金鉱への積極投資などで借入金を大幅に増やした企業が多く、それらの企業は負債の圧縮に苦しんでいます。

 

 

米国の利上げを控えて金価格の長期低迷が予想されます。これからも産金各社の苦境が続くことが予想されるため、負債額の大きいABXを筆頭に株価が急落しているのです。

 

 

少なくとも数年間は産金会社の業績が改善する気配が皆無であるため、体力を削りながら縮小均衡に持ち込むための産金会社間のサバイバルレースが始まっています。

 

 

ここまで悲観的なことを述べてきましたが、なんと私は8月6日の未明にABXを6.77ドルで100株購入しました!おまえは気が狂っているのか?と思う方も多いと思いますが、産金株に本格参戦するつもりです。

 

 

調べれば調べるほど株価が上がる要素が見当たらず、お先真っ暗な業界です。買ってから更にブルーになりましたが、超長期逆張り投資家としては、ここからが精神力の見せ所です。

 

 

2002年のブルーチップ、2009年のJ-REIT、2012年の電力株に続く絶好の格安資産取得のチャンスなのか、はたまた投資資金を全て溶かしてしまうのかは分かりませんが、今回もチャレンジしたいと思います。


 

2 コメント

2015年

8月

04日

ギリシャがユーロ離脱を望まない理由


ギリシャ問題は先送りで、直近のクラッシュを回避しました。しかし、ギリシャ債務の放棄でしか根本的な解決を得ることはできないので、今後も紆余曲折が予想されます。



さて、現在のギリシャ国民の置かれている状況は過酷です。債権国から増税と年金カットを迫られており、拒否するのならユーロ離脱を強制されます。



素朴な疑問として、ユーロを離脱すれば増税や年金カットを実行する必要が無く、債権国からの屈辱的な要求に応える必要が無いのに、なぜギリシャ国民はユーロ離脱を望まないのでしょうか?



それは、ユーロを離脱して通貨ドラクマを復活させることで、極度の通貨安とハイパーインフレを惹起するからです。実はギリシャ国にとっては公的債務の実質価値が激減するので、これは望ましいことです。



しかし、「インフレ税」を徴収されるギリシャ国民にとってはたまったものではありません。おそらく塗炭の苦しみを味わうことになるので、増税や年金カットを受け入れてでもユーロ離脱を回避したいのです。



このように行き過ぎた通貨安はインフレ税を通じて、国民の金融資産を収奪します。これを回避するためには、金融資産を海外に避難させるのがベストですが、資本移動規制が敷かれており実質的に不可能です。



このため、ギリシャ国民は高級車などの価値の落ちにくいモノを購入しようとしたのです。しかし、この最終局面に至るまでに、少なくとも半年以上の猶予がありました。



事実、2015年に入ってからギリシャ国内の金融資産の大規模な資産逃避(キャピタルフライト)が発生したようです。そして逃げ遅れた人が、これから苦しみを味わおうとしています。



ギリシャの事例を教訓にするとすれば、社会・経済的な変化を注意深くモニタリングすることに尽きると思います。日本は、この3年で通貨安が劇的に進行しましたが、まだ国内物価に転嫁されていない段階です。



このため物価が低位安定しており非常に理想的な状況ですが、いつまでもこの心地良い状況が続く保証はありません。カタストロフィーを願うわけではないですが、備えあれば憂い無しだと思います。



0 コメント

2015年

7月

30日

学歴での不平等を逆手に取る

 

日本は世界的にみてかなり平等な社会ですが、それでもやはり不平等なことがあります。その最たるものは、学歴を軸とした社会階層の形成だと思います。  



学歴不要論を唱えられ、実際的にも学歴不問をの会社が増えていますが、それはあくまで建前です。実際に大企業に入職する人は有名大学卒がほとんどで、有名大学卒業者以外は少数派です。



東京大学を頂点とした上位の学校を卒業するほど、大企業の社員や公務員になりやすい仕組みです。そして大企業の社員や公務員は手厚く保護されており、さほど努力をしなくてもその生活を維持できます。



中小企業の社員や個人事業主は業績が不安定である一方、大企業は破綻しそうになっても国が救済措置を講ずることが多く、公務員にいたっては絶対的な雇用保障があります。  



数ある人間の能力のうち、受験で点数を取る能力というごく一部の能力の成績で、人生の全てが決まってしまうという極めて不平等な仕組みだと思います。



しかし、日本社会のシステムに異を唱えても何ら得るものはありません。現実的な解は、このシステムを逆手に取ることです。長い人生のうちのほんの数年間のみ「受験で点数を取る能力 」を磨くのです。



学生時代に受験勉強というごく狭い世界だけでちょっとだけ競争し(中国の受験競争と比べるとお遊び程度です)、そこで結果を出せば、その後はたいした競争をせずにその待遇を維持できます。



もちろん、大企業や公務員といっても単なる給与所得者なので、資産家や成功した事業主ほどの所得水準を望めません。最大のメリットは比較的強固な安定性です。



私自身は、このような安定志向は否定的ですが、自分の子には受験競争に勝ち抜くアドバイスをします。受験競争に勝ち抜いて有名大学卒というブランドを獲得してから、その後の人生を考えれば良いのです。



有名大学卒のブランドもしくは医師や弁護士などのプラチナ国家資格という「安定」を獲得した上で、大企業・公務員・プラチナ専門職という地位に安住せずに、更なる「上」を目指すことが理想的だと思います。



0 コメント

2015年

7月

28日

夏期休暇につき・・・

 

今週は夏期休暇でサムイ島(Koh Samui)に来ています。アジアのビーチリゾートは8月に雨季のところが多いですが、 タイのマレー半島東側にあるサムイ島は数少ない乾季のビーチリゾートです。



今回は、3ベッドルーム+ダイニングキッチン+プライベートプール付きのビラに9日間滞在予定です。既に本日は4日目ですが、頭がちょっとバカになってきています(笑)。



 


私が学生の頃は日本円が圧倒的に強かったので、日本国内での生活費と比べるとタダみたいなものでした。このため、タイのバンコクは私の第二の故郷であり慣れ親しんだ街です。

 

 

そして、サムイ島にも足をのばしたことがあります。当時の宿泊先はゲストハウスだったので、今回のプライベート・ビラと比べると雲泥の差ですが、この自分の中での格差が結構楽しかったりします(笑)。


 

今回は滞在期間がそこそこ長いので、ローカル・スーパーマーケットに食材の買出しに行きますが、物価が感覚的に日本とあまり変わりない(!)ことに驚きました。

 

 

例えば、「かっぱえびせん」などの日本製のお菓子の価格(=日本での価格)が、現地のタイ製のお菓子と大差無い価格でした。同じサムイ島の20年前の物価の肌感覚とは雲泥の差です。

 

 

もちろん、観光地であることが影響しているのでしょうが、1990年台前半の日本円の強さを知っている者としては、知らない間に日本人がずいぶん貧しくなったことに衝撃を受けています。

 

 

20年以上にわたって日本が停滞している間に、世界は大きく進歩したようです。現在の日本で海外からの旅行者が急増していることも納得できます。日本は物価が安くて安全快適ですから・・・

 

 

急激な円安の進行のため、3年で日本人の購買能力は50%落ちました。不動産や株価は同程度以上に値上がりしたため資産家の影響は少ないですが、現金のみの人には辛い状況です。

 

 

このあたりの国外での新鮮な感覚を自分の資産運営に生かすべく、この夏期休暇を過ごしたいと思います。

 

 

0 コメント

2015年

7月

23日

メガバンク支店長の教えは1勝1敗

 

先日の楽待の不動産投資新聞で興味深い記事がありました。某大家さんが融資交渉先のメガバンク支店長から聞いたという「メガバンク支店長の教え」です。

 

 

詳細はリンク先を精読していただきたいと思いますが、私の感想を述べてみたいと思います。まず、このメガバンク支店長は下記のようなアドバイスをしたとのことです。

 

  1. フローを厚くすること
  2. 相続は3代先まで考えて対策しなさい

 

 

①に関して、不動産で成功している人はどんどん繰り上げ返済してキャッシュフローを厚くしているとのことですが、私は全く逆の意見です。本当に資金が必要な局面では銀行はアテになりません。

 

 

例えば、2003~2004年や2008~2009年の経済危機の際には、キャッシュフローの厚さよりも自己資金をどれだけ所有しているかが優良物件を獲得できるか否かの分かれ目でした。

 

 

資金の有効利用の観点からは、資金をベタ済みしておくよりも繰り上げ返済してキャッシュフローを厚くする方が推奨されると思います。しかし、経済状況が厳しくなると現金が強さを発揮します。

 

 

「Cash is king」 なのです。今後も経済危機が発生する度に、現金の強さが再確認できると思います。このため、現在のような状況下では浪費を戒めて、キャッシュを積み上げることに専念するべきだと思います。

 

 

ただし、銀行の立場からも繰上げ返済するよりも、自己資金を積み上げる方が望ましい状況です。このメガバンクの支店長の真意は分かりませんが、少なくともポジショントークで無いことは確かだと思います。

 

 

②は、なかなか良いことを言っていると思いました。資産所有法人設立時 もしくは 物件購入時には借り入れが多いため、 資産所有法人の株価評価がマイナスになっている場合が多いです。

 

 

このように自社株評価がマイナスであるうちに、株を子供や孫に譲渡することで、3代先まで考えた相続対策を行うことは合目的です。この点は完全にメガバンク支店長に同意します。



何事も最初の枠組みで、その後の成長性が決まります。枠組み作りは税制を熟慮しながら慎重に構想を練り、実行に移すときにはその都度の経済状況に従って、うまくオペレーションしていくことが理想です。

 

 

0 コメント

2015年

7月

21日

どちらが安全? ネット銀行 vs 証券

 

先日、任意組合の管理者の方とお会いした際に、ひょんなことからネット銀行の安全性についての話題になりました。私は以前からネット銀行の安全性に関してはかなりの疑念を抱いています。

 

 

この点については、この方も全く同意見のようでネット銀行は日常生活で使用する必要最小限のお金しか入れていないそうです。どんなに高度なセキュリティを導入しても破られるのは時間の問題だからです。

 

 

国家レベルの機密情報でもハッキングされる事例が多いことを考えると、インターネット上で「安全」という文字は存在しないことが理解できると思います。

 

 

はっきり言って私たちのようなゴミレベルの庶民がいくら安全対策を施しても、本気でセキュリティを破るつもりの犯罪者に狙われるとまず間違いなく被害に遭ってしまうと思います。

 

 

彼らが実行しないのは、無知な人や高齢者を狙った方が「ラク」にお金を収奪できるからに過ぎません。ネット銀行ではどのようなセキュリティが施されていても基本的には安全ではないと思うべきです。

 

 

一方、ネット証券はどうかと言うと、ネット銀行と比較して圧倒的に被害金額が少ないようです。これは証券会社のセキュリティレベルが高いからではなく、資金を引き出す仕組みの違いです。

 

 

ネット証券で資金を引き出す際には、あらかじめ登録された金融機関への出金となります。しかもこの登録済みの金融機関は、氏名がネット証券の名義人と一致していなければなりません。

 

 

つまり、ネット証券から非合法に資金を引き出すには、①ネット証券のセキュリティを破った上で、②その人名義の金融機関の口座を準備する必要があります。

 

 

①②の条件を両方クリアすることは物理的に可能ですが、ネット銀行のセキュリティを破ることに比べると、手間暇が掛かり過ぎます。このため「容易に収奪できる」ネット銀行が恰好の漁場になるのです。

 

 

この話を聞いて、意外とネット証券は使えるものだなと思いました。もちろん、この手の話は「現時点では」という但し書きが付くので、未来永劫安全だと思い込むことは危険であることは言うまでもありません。

 

 

0 コメント

2015年

7月

17日

Airbnb運用の自動運転化


閑散期に空室が出ると、客付けに少々苦労します。私の所有物件は学生も社会人もターゲットなのですが、6月以降は留学生がメインになってしまいます。



留学生は1年程度の短期の方が多いので、できれば避けたいところです。そこで、来年の繁忙期までの間の有効利用のために、空室をAirbnbで運用することにしました。



Airbnbの運用で最もネックになるのは、システムの立ち上げと旅行者対応です。このうち、旅行者対応はレーティングに響きますので手を抜けないのですが、これが結構面倒くさいのです。



私のように多忙な人間がAirbnbの運用を主体的に行うことは、トータルでの収益性の問題からみても避けるべきです。そこで、今回は代行業者さんにAirbnbの運用を任せることにしました。



7月21日からオープンする予定です。まだ開業前であるにも関わらず、下の画像のように7月・8月ともイイ感じで予約が入っています。リスティング開始が1週間前なので怒涛の勢いで埋まったようです。





1泊あたり7600円で、80%がオーナーの取り分です。したがって、1泊あたりの収益は6000円になります。7月は6000円×7日=42000円、8月は6000円×15日=90000円です。



ランニングコストはPocketWifiと消耗品で1万円/月、もともとの募集賃料は51000円なので、稼働率50%でもざっくり言って2倍弱程度の収入になりそうです。これはなかなか良い投資効率だと思います。



これと言ってオーナーがすることは無いので、運用さえ開始してしまえばまさに自動運転しているのと同じです。この物件に空室が発生すれば、閑散期はAirbnbを順次導入していこうと思います。



0 コメント

2015年

7月

15日

投資組合の増資について考える

 

私は現在、株式運用をメインにしたクローズドの投資組合に加入することを検討しています。管理者は百戦練磨のファンドマネージャーの方で、これまでの実績は充分過ぎるほどあります。

 

 

この投資組合の投資方針は、「マーケットのトレンドに逆らわず、好業績で株価が好調な少数の銘柄にレバレッジを掛けて買い上がる」です。超長期逆張り投資家の私では、決して到達できない投資手法です。

 

 

この投資手法は ① 銘柄選択 ② トレンドの見極め がポイントだと思いました。①に関しては旬の業界や銘柄の選好は管理者の感性に依存します。

 

 

②に関しては現在トレンドの変換点に差し掛かっている可能性があり、上昇相場・下落相場・横ばい相場の全てで戦える能力を保持している方であっても、一時的にはパフォーマンスが低下するリスクはあります。

 

 

コストに関しては会計士による決算作成費用が10万円/年かかります。事務管理手数料は運用資産の5%で成功報酬は無しです。ちなみに通常のファンドの管理手数料2%+成功報酬は利益の20%だそうです。

 

 

税制はパススルー課税となり、個人で投資する際では主に譲渡所得で、損失が発生しても3年間の繰り越しが認められます。これは大きな「投資の保険」です。

 

 

既存の組合員との関係ですが、短期的には私の出資金がすぐに投資されるわけではないため、利益幅が希釈されることになります。一方、今回は約30%のプレミアム増資になります。

 

 

これは、REITのプレミアム増資ほどではないですが、既存組合員には有利に働きます。新規加入(=私)には不利に働きますが、既存の組合員と投資成果を競争するわけではないので、問題は無いと考えます。

 

 

ただし、資金効率の上では下記のようにややパフォーマンスが悪くなることは避けることはできません。

 

100円 → 150円 (50%プラス)

130円 → 150円 (15%プラス)

 

 

投資組合に加入する最高のタイミングは、一時的にパフォーマンスが低下して一口あたりの組合資産が低下したときです。しかし、年に4回しか加入するチャンスが無いので、機動的に判断することは難しいです。

 

 

このように検討した結果、資産運営の幅を広げるために直近のタイミングで、投資組合に加入させていただくことにしました。直近1年のパフォーマンスだけを考えると、私の運用成績と大差ありません。



しかし、運用スタイルが全く異なるので、株式運用のヘッジになると判断しました。また、週1回運用報告もしていただけるので、投資手法を勉強させていただくつもりです。

 


0 コメント

2015年

7月

13日

現在は金融抑制下なのか?

 

以前、エコノミストで「金融抑圧」に関する記事を拝読してから、金利とインフレ率に注目するようになりました。金融抑圧とは政府が膨張した債務を、非常に低い金利でファイナンスできる状況を作ることです。

 

 

単純化すると、高インフレ+人為的低金利で、政府債務の棒引き・実質的な借金返済を図ることです。現在の日本の状況は、見方を変えると金融抑圧と言えなくはありません。



金融抑圧は下記のような一連の政策で実行することが可能です。

  1. 金利に明示的あるいは暗示的な上限あるいは天井を設ける
    • 中央銀行が政策金利を市場を下回る水準に設定する政策
  2. 人為的に低い金利で信用が政府に供与される政策
    • 先進国の中央銀行による量的緩和策や、新興国の資本規制・管理為替制度
  3. 事実上、国債保有の増額を求める政策
    • 大手金融機関を政府が保有することや、銀行準備や流動性の目標を課す政策



残念ながら現在の日銀や政府の政策は上記①~③の全てに当てはまります。では、金融抑圧下では何が発生するのかと言うと、債権者から債務者への富の移転が進みます。



最大の利益を得るのは、最大の債務者である国家であることは論をまちません。そして、私たちのような小市民は国家の強力な力に対抗することは不可能です。



そうであるのなら、私たちは国家と同じ立場に立つ努力をするべきです。つまり搾取される側ではなく、搾取する側に立つ努力をするべきなのです。これには債務者になることが手っ取り早いです。



もちろん、やみくもに借金するだけでは破綻するだけです。最低でも国家のように超長期の債務を獲得して、期間中に破綻しないように細心に注意を払ってオペレーションする必要があります。



このための手法として最もハードルが低いのは不動産投資だと思います。残念ながら物件価格が高騰しているので、新規参入は難しいですが、不動産投資を金融抑圧の視点から考えることも重要だと思います。

 

 

0 コメント

2015年

7月

11日

税制を知ることは投資の保険になる!

 

私は、新規の投資を検討する際には、損失が発生した際の税制での規定を必ず確認するようにしています。例えば、株式や不動産の譲渡損失を損益通算などで緩和できないか等を必ず確認するのです。

 

 

税制は個人と法人でかなり異なるため、同じ投資対象であっても主体が何者かによって税制面では異なるルールが適応されます。このため、事前に税制面での入念な調査が必要なのです。

 

 

投資対象の損失を税制面で緩和できるのであれば、それだけ「攻め」の姿勢を前面に押し出すことが可能です。つまり、税制面で損益通算できることは、非常に有効な「投資の保険」となりうるのです。

 

 

一般的には、個人よりも法人の方が税制面で有利ですが、REITの分配金に関する規定のように、個人では分離課税の選択可能であるのに、法人では配当金の損益不参入の適用が無いものがあるので油断できません。

 

 

このため、新しい分野の投資を行う場合には、「知っている」と高をくくらずに、謙虚な気持ちで税制を確認する必要があります。そして、損失発生時に税制面での補填が得られる工夫を施すべきだと思います。



代表的な税制面での「投資の保険」は、高額所得者の築古木造戸建投資です。これなど購入時に少し工夫をするだけで、強力な税制面でのサポートを得ることができます。

 

 

0 コメント

2015年

7月

08日

上海総合指数が続落!

 

今日も中国株式市場は前日比8%安でオープンしました。不安心理は東京株式市場にも波及して日経平均株価は2万円を割り込んで今年最大の下げを記録しました。

 

 

今回の中国株式市場の下げは、1990年台初頭の日本のバブル崩壊にと似通う点が多いことが話題になっています。世界全体のGDPに占める中国の割合は14%ですが、バブル崩壊時の日本と全く同じ規模です。  

 

名目GDPに対する株式の時価総額の割合は、1990年の日本が140%に対して中国でも直近で100%を超えており、バブル化しているとの見方があります。  

 

 

個人投資家の狼狽売りが下げを主導している構図も似ています。信用取引で買った個人が株価下落で追加の証拠金の差し入れを迫られ、持ち株の換金売りがさらなる下げを呼んでいるのです。  

 

 

このように共通点が多い中国株式市場の状況ですが、最大の問題は中国当局の株価対策の効果が全く無い点です。年金を通じてPKO行おうとしていますが、株価は下げ止まっていません。  

 

 

同時進行的にギリシャ危機が話題になっていますが、ギリシャの場合はギリシャ国債をECBなどの公的機関が所有しているため、民間に危機が波及するリスクは限定的です。

 

 

これと比較して中国の場合には、金融市場が世界とつながっているため、危機の連鎖が発生する危険性がギリシャよりも高い可能性があります。地理的にもギリシャよりも中国問題の方が影響を受け易いです。

 

 

今回の中国株式市場の急落が中国の不動産バブル崩壊の引き金をひくことになるのかは分かりませんが、緊急事態に備えて現金比率を高めていこうと思います。

 

 

0 コメント

2015年

7月

07日

集客力が全ての力の源泉


先日、職場の上司に電気屋さんを紹介しました。ここで言う電気屋さんとは電気店を経営する人ではなく、電気工事を行う職人さんのことです。



自宅のエアコンの位置を移動させるために、工務店に見積を取ったところ5万円かかると言われたそうです。さすがに高いと思って、不動産賃貸経営をしている私に相談することにしたそうです。



その場で懇意の電気屋さんに電話して見積日のセッティングをしました。最終的に1.9万円の工事費用で済んだとのことで、上司は非常に喜んでいました。



工務店の見積が高い理由は、①中抜きをすることと、②万が一トラブルが発生した時に備えて高めの見積を行うからです。職人さんにとってもエンドユーザーは値段を叩かれないので良い顧客です。



このように、直接発注することはお互いwin-winなのですが、このような取引はあまり行われていないのが実情です。理由は職人さんが顧客に直接リーチする手段が無いからです。



直接顧客を捕まえる手段があれば、わざわざ不利な条件で下請けする必要はないのですが、その手段を持ち合わせていないために、いつまでたっても下請けの立場から抜け出すことができないのです。



特に顧客となる対象が少ない業種では顕著です。彼らの課題はいかにして本来の自分の顧客に直接リーチできるかだと思います。これを解決するだけでも収入が上るはずです。



そして、これは職人さんの固有の問題ではありません。多かれ少なかれ社会で生活して仕事を持っている人全てに該当します。顧客をつかまえる能力があるほど、経済的にも有利になります。



不動産賃貸業の隠れた「キモ」はリーシング能力だと思っているので、私はどんなに自分の時給単価に見合わないと思っても、この能力だけは磨いています。



更に各種のブログやHPを運営するのも、エンドユーザーに直接リーチできる能力を保持することが目的のひとつです。このように商売の基本は集客力であり、全ての力の源泉だと思うのです。



0 コメント

2015年

7月

07日

ギリシャに学ぶ預金税対策

 

ギリシャで行われた7月5日の国民投票は、Bloombergによると債権者側(トロイカ)の要求する財政再建策への反対票が62%と、賛成票の38%を大きく上回った模様です。

 

 

こうなると債権者側も態度を効果せざるを得ず、ECBがギリシャの銀行に供給している緊急流動性支援(ELA)が打ち切られる危険性が高まります。

 

 

ELAが打ち切られた場合、政府による資本規制下でも銀行破綻は避けられないとみられており、金融システムを維持するためには銀行救済が必要となりそうです。

 

 

銀行救済の必要に迫られた時、①EUによる銀行救済を申し出るか、②政府の借用証書を発行して自力で銀行救済費用を捻出するか、③銀行の資本再構築を敢行するかのいずれかです。

 

 

①は事実上不可能、②はユーロの離脱につながるため、③となる公算が高いです。銀行の資本再構築を実施する場合には、次の順番で犠牲にななるそうです。

 

 

  1. 株式
  2. 金融債 
  3. 預金

 

 

上記の①~②だけではギリシャの銀行の資本不足を解消できないため、必然的に③まで踏み込む必要があります。これがいわゆる「預金税」や「資産税」と言われるものです。

 

 

6月29日以降のギリシャでは銀行の資本規制下にあるので、クレジットカードでの決済や海外送金を行うことができません。少なくとも銀行に預金されている資金は完全に政府のコントロール下にあります。

 

 

ファイナンシャルタイムスによると、ギリシャ政府は銀行残高が€8,000以上ある預金者に対し、それを超える部分について銀行残高の30%を強制的に押収することを検討しているそうです。

 

 

この状況は、われわれ日本人にも重要な示唆を与えています。現在の日本は、ギリシャ以上に政府債務がGDPに占める割合が高いです。この状況で日本国債の下落が発生すると銀行は大幅な資本不足に陥ります。

 

 

この際、国債価格下落の規模にもよりますが、①②だけでは銀行の痛んだバランスシートを改善することが不可能な場合には③に踏み込まれる可能性があります。

 

 

そして、実際に預金封鎖が行われると、後はほとんど対応する手段がありません。今回のギリシャのケースでは突然銀行封鎖が行われたのではなく、それまでに半年以上前から予兆がありました。

 

 

すでに海外に資金を逃がしている富裕層は、今回の預金税で受ける被害を最小限に抑えることができるはずです。私は、平時の海外口座は何の役にも立たないと思っていますが、非常時には心強い存在のようです。


 

このため、日本国債の下落が表面化してきた場合には、半年程度の猶予期間はあるものの、悠長に国内銀行に現金を預け続けるのは少々危険かもしれません。その際には下記のような対応が考えられます。

 

 

  1. 海外銀行に外貨で移す
  2. 海外証券会社で海外株式を購入する 
  3. ビットコインなどの購入

 

 

国内銀行を利用して外貨預金や海外株式を購入しても、日本国内の法律が適応されるため、残念ながら完全に安全とは言えないのが現状ではないでしょうか?

 

 

0 コメント

2015年

6月

30日

今話題のギリシャに投資する方法

 

債券団から6月30日のIMF債務返済期限の延期と包括的救済融資プログラムの延長を拒絶されたことを受け、ギリシャのデフォルトが俄然現実味を帯びてきました。

 

 

今日の東京市場は持ち直したものの、週明けは全世界の株式市場が下落してしまいました。さて、このような状況になると俄然、ヤル気が出てくるのが私です(笑)。

 

 

はりきって(?)ギリシャに投資するか否かの検討をしてみました。まず、日本からアテネ証券取引場に直接投資する手段はないので、どうしてもNYSE経由ということになってしまいます。

 

 

現在、NYSEにはGlobal X FTSE Greece 20 ETF (GREK) というギリシャの代表的な20企業に分散投資するETFが上場しています。このETFの上位10位までの構成銘柄は下記です。



  1. Coca-Cola HBC AG CCHBF.L 19.91
  2. Hellenic Telecommunication Organization SA HLTOF 9.93
  3. Greek Organisation of Football Prognostics SA GRKZF 9.47
  4. Natl Bk Greece American Deposit NBG 9.25
  5. E F G EUROBANK SA EGFEF 6.44
  6. BANK OF PIRAEUS BPIRF 6.11
  7. ALPHA BANK GRD2000 ALBKF 4.76
  8. TITAN CEMENT CO ORD TITCF 4.17
  9. Folli Follie Group FFGRP 3.95
  10. Jumbo SA JUMSF 3.94



ご覧のように10のうち、4~7位までは銀行のようです。う~ん、これはさすがにヤバイ構成ですね・・・。29日のNYSEではアテネ証券取引所が閉まった影響で、完全に投機の場になったようです。



何と言ってもアテネ証券取引所が閉まって個別株式の取引が中止になったため、GREKを構成する企業の株価が分からなくなり裁定が全くかからなくなったのですから仕方無いですね。



私の理論ではギリシャの経済危機は一国の危機というよりは、日本の個別業界の危機程度にしか該当しないと思います。ということは、参戦するリスクは高いので、投資には慎重にならざるを得ません。

 


敢えて火中の栗を拾いに行くのか、判断が少し難しいですね。おそらく、私はGREKを購入するとは思いますが、大量購入にはならないかなと思っています。


 

0 コメント

2015年

6月

29日

「今は貯め時」ってそんなに新鮮?


昨日のブログで、書き忘れたことがあったのでご紹介します。私は金融資産に対しては超長期の逆張り投資家を自認しています。この観点からは、市況の良い現在は全く買場ではありません。



このため、私の中で現在は「絶対に買うべきではない時期」であり、これは「言うまでもない常識的なこと」という感覚でした。しかし、セミナー後の懇親会で「今は貯め時」が意外だという感想が多かったです。



1人の方だけなら私も気に留めないですが、結構な人数の方から言われたので私も少し驚きました。受講者の方は、高騰した物件を如何にして購入するのか?を考えても、貯めるという発想が無かったようです。



考えてみれば、不動産会社・ポータルサイトなども売買が成立してナンボの世界です。したがって、「現在は買い時ではないので、がんばって現金を貯めましょう!」とは口が裂けても言えないのでしょう。



声高に「今は貯め時」と主張する私が、結構珍しい存在だったようです。自分の常識が世間の非常識(?)だったという、興味深い体験をしました。



しかし、これだけ派手に資産価値が上昇している現状では、指をくわえてひたすら貯蓄に励むことが精神的に辛いことも理解できます。しかし、そこで誘惑に負ければ後で苦しむのは自分です。



今は、相場感を維持するために株価や物件価格の数字取得には励むものの、基本的には誘惑を負けずに地道にお金を貯めることに徹することが吉だと思います。



0 コメント

2015年

6月

28日

セミナー講師をしてきました!


昨日は、以前から御世話になっている必殺大家人さんが主催する必殺大家塾でセミナー講師をしてきました。必殺さんとはかれころ5年以上の付き合いで、私の不動産メンターのひとりです。



そんな必殺さんからのセミナー依頼だったので、今回は3時間のセミナーを引き受けました。当日は23名の方がお越しいただきました。対象はサラリーとしての年収が1000万円以上の方です。





通常のセミナーと異なり、参加者の目的が「高額所得者の悩みの解決法」だったので、内容を推敲するのに苦労しました。どの程度のレベルの方が参加するのか予想するのが難しかったためです。



前回の自主開催セミナーの経験から、対象を「今から本格的に資産形成しようとする高額所得者」に設定しました。しかし、実際は結構経験値が高い方も居られたので、対象の設定の難しさを感じました。



さて、セミナー内で最も反響が大きかったのが、資産所有法人と築古木造戸建を用いた個人所得税の節税手法でした。やはり、皆さん税金に苦しめられているようです(笑)。



そして、私の説明不足のためか少し混乱されている方が多かったので、下記のように説明しました。


  • 郊外の築古木造戸建 → 個人所得税節税のために個人で購入
  • 都心の好立地物件  → 株価対策で資産所有法人で購入



築古木造戸建投資の出口戦略は、①贈与 ②売却 ③減価償却での節税税率 ④譲渡益にかかる税率 という4つの要素を加味して最も有利になる手法を選択しますが、上手く説明することが難しかったです。



今回のセミナーから高額所得者の方のニーズや、どういう点を理解することが難しいのかを何となく掴むことができました。今後の記事の参考にしたいと思います。



0 コメント

2015年

6月

25日

生活保護の住宅扶助削減の影響

 

既にご存知の方も多いと思いますが、今年の7月1日から生活保護の住宅扶助が減額になります。4.5%の減額になるようですが、私のホームグランドのエリアでは一律2000円の減額になるようです。

 

 

もちろん、税金を真面目に納入している一国民としては、特権階級化した生活保護制度の改善策は望ましいことです。しかし、不動産経営者の立場では経営面での問題が発生する可能性があります。

 

 

生活保護の住宅扶助費が削減された場合には、家主としては① 現状通り ② 家賃を減額分だけ下げる ③ 退去していただく の3つの選択肢があります。

 

 

現実的には②の対応をする家主がほとんどだと思います。そもそも生活保護受給者にとって、自分で支払う必要の無い賃料などはどうでも良い問題です。したがって今回の制度改革は家主に負担を強いるものです。

 

 

だからと言って「生活保護の住宅扶助削減反対!」と叫ぶつもりは毛頭ありません。このまま生活保護の問題を放置すれば、国の根幹が崩れてしまいかねません。ベーシックインカムの方がまだマシです。

 

 

しかし、不動産経営者(不動産投資家)としては生活保護制度改正を重く受け止めるべきだと思います。少なくとも制度と現実のひずみからの超過利益を前提とした賃貸経営は縮小する必要があると思います。

 

 

私は、生活保護制度改革を見越して該当する物件を全て売却したため、今回の制度改正では何の影響もありません。しかし、現在でもそのような物件を所有している家主の方は多いと思います。

 

 

今後は現在のような「生活保護バブル」が続くことは予想し難いため、市況の良い時期(現在)に物件売却することで資産組み換えを検討することも必要かもしれませんね。

 

 

0 コメント

2015年

6月

22日

築古木造戸建投資の出口戦略再考

 

最近、めぼしい売り物件を見つけることが困難となっていますが、相変わらず毎日物件情報には目を通すようにしています。このような市況では、少し観察対象を広げてみるのも一法かもしれません。

 

 

そこで、今までは出口を考えて1000万円未満の築古木造戸建をメインに観察していましたが、3000~4000万円程度まで価格帯を広げてみることにしました。



この価格帯まで物件の条件を広げると、かなりの物件数になります。分母が増えると選択肢も増えるので、検討に値する物件を散見するようになりました。



しかし、収益性と出口戦略というふたつの問題点をクリアする必要性があります。物件の面積が大きくなっても、それに比例して賃料が上るわけではありません。



ある程度の賃料帯になると、それ以上の賃料を負担できる入居者層が居なくなるので、賃料相場の上限は地域によって決まっています。このあたりのバランスを取ることが3000万円の価格帯では難しいのです。



そして、出口戦略も難しくなります。1000万円未満の物件であれば、贈与で逃げることができるケースが多いですが、それ以上では贈与税が高額になるため割りに合わなくなってきます。



こうなると売却しかないのですが、個人で取得する場合には所有期間5年超で長期譲渡所得税となるため、5年以降での売却では税率が20%となります。



築古木造戸建投資は高額所得者ほど有利なのですが、所得税+住民税=30%以上(課税所得金額330万円以上の方)であれば、5年超保有することで、税率の差で節税効果を得ることができます。



このように考えることで1000万円未満の物件の贈与ほど有利ではないものの、1000万円以上の物件であっても十分に有効な出口戦略を描くことが可能となります。



0 コメント

2015年

6月

21日

日本円も投資対象のひとつと考える


最近は、不動産・株式・債券・貴金属ともに高騰しているため、投資するべき対象がありません。長期投資家としては今は「休み」の時期であると思います。



しかし、円安傾向にあるため日本円を所有していても長期的には通貨価値の減価が心配です。このため、現金で資産を保有することに一抹の不安を感じます。



しかし、よく考えてみると日本円も通貨の一種です(当たり前ですね)。したがって日本円は、USD・EUR・GBPなどの外貨と同列の投資対象と言えます。



しかし、日本に暮らしていると自国通貨を投資対象と見做すことは感覚的に難しいです。どうしても日本円を価値の基準に考えてしまうため、「日本円」を外貨と同列に見ることができないのです。



しかし、日本円をUSD・EUR・GBPなどの外貨と同列の投資対象と見做すと、少し異なる風景になります。現在では円安傾向にありますし、国としてのファンダメンタルもネガティブなことが多いです。



日本に在住する者の感覚では日本円の現金を所有し続けるのは少し危ない気がするのですが、冷静に考えるとユーロやブラジル・レアルや南アフリカ・ランドなどの通貨を所有するよりもよほど安全な通貨です。



このように考えることで、現在は他と比べて割安になった「日本円という投資対象」を購入する(貯蓄する)絶好のタイミングであるとも考えられるのではないでしょうか?



グローバルに考えて価値の基準を何にするかでモノの見方が変わってきますが、日本円も価値の変動する投資対象のひとつと認識することで、資産運用の幅が広がると思います。



通貨価値が減少し続ける日本円を所有し続けることは一種の恐怖ですが、いわゆる株式や外貨の逆張り戦略と同等に考えることで、この恐怖を克服して再び日本円の通貨価値が上昇する時期を待とうと思います。



0 コメント

2015年

6月

20日

ゲストでセミナー講師をします!

 

来週の週末は東京で必殺さんの主催するクローズドセミナーのゲスト講師として呼ばれています。必殺さんとはかれこれ5年以上の付き合いで、不動産投資でさまざまな事を教わりました。

 

 

初期のころの私は、投資家としての実力や資金力が決定的に不足していたため、そこそこ高利回りでキャッシュフローは出るものの、オペレーションが難しい物件を中心に所有していました。

 

 

入居者層は生活保護がメインで、精神を病んでいる方・身体の弱い方・893系の方などが数多く(?)入居している物件を複数棟所有していました。

 

 

このため非常にトラブルが多く、滞納の督促などは日常業務と化しているほどでした。このような物件を半ば自主管理していたため、必然的に自分の力でトラブルに対処する必要がありました。

 

 

このような孤独な戦いをしているときに必殺さんと出会い、不良入居者に対応するさまざまなテクニックを教えてもらいました。自力で裁判を行う能力を身につけ、100万円超の未収金回収にも成功しています。

 

 

2012年末に自民党政権が復活してから不動産市況が好転しましたが、その頃から資産の組み換えを敢行して、現在では2012年以前と比べて劇的に不動産ポートフォリオが変わりました。

 

 

現在は地価の高い都心の物件にシフトしているため、不良入居者に対応する必要性が一切無くなりました。せっかく教えてもらったテクニックはすっかり忘れてしまいましたが、恩を忘れてはいません(笑)。

 

 

そんな必殺さんから昨年末に講師依頼が来たので、今回のセミナー講師を引き受けることにしました。実は5月に私の別ブログで開催したセミナーとほぼ同じ内容と価格で、ひとり5万円の高額セミナーです。

 

 

5月のセミナーは私がひとりで取り仕切っていたので大変でしたが、今回は必殺さんが事務的なことを処理してくれるので非常に楽でイイものです。セミナーで新しい出会いがあれば良いなと思っています。

 

 

0 コメント

2015年

6月

18日

書評:ハイパーインフレの悪夢

 

今日は少しだけ時間ができたので、気になっていたいた書籍を何冊か再度読み返しました。そのうちの一冊が本日ご紹介する ハイパーインフレの悪夢 です。




ハイパーインフレは経済的な問題だけで発生するわけではなく、政治的な問題も大きく影響します。 また、国民生活や経済活動に多大な影響を及ぼします。



上記の書籍は、史実に基づいたドイツでの事例を詳述した良書です。対策を考えるうえでもお勧めの書籍です。私はこの書籍を過去何度か拝読しました。そして、その度に受ける印象が異なります。



今回は、世の中にいつの時代にも通用する方法は存在しないことを学びました。特にハイパーインフレ時代のドイツのように通貨価値が激しく変動する時代では重要なことだと思います。



本書籍内で、インフレ時に多額の負債を借り入れすることで通貨価値下落の恩恵を得た者が、突然通貨価値が安定して実質金利がプラスに転じたことに対応できずに破綻した例がありました。



このようにハイパーインフレ時の資産形成としては非常に有効であった多額の借入れが、通貨価値が安定した途端に全く通用しなくなるという事例は非常に示唆に富みます。



つまり、現在の日本の経済状況で成功した手法が、今後も永続的に成功を収める保証は全く無いです。生き残るためには、常に政治・経済状況に目を光らせながらハンドリングする必要があると思いました。



0 コメント

2015年

6月

16日

法人税・個人所得税のどちらを選ぶ?


今年も6月の半ばを過ぎました。私の法人の決算期も既に半分が過ぎようとしています。私の法人の収益源は不動産賃貸収入なので、ここまで来れば今年の売り上げ予想を正確に行うことが可能です。



さて、例年通りに今年のシュミレーションを行ってみました。残念ながら(?)今年も大過無く賃料を稼いでいるので、このまま行くと期末に苦しむことが予想されます。



そこで、何とか費用を捻出する手段を考えましたが、所有物件の大規模修繕や経営者セーフティー共済ぐらいしか妙案が浮かびません・・・。とき既に遅しの感が拭えないので、来期の対策を考えてみました。



節税対策で皆がまず考えることは従業員の給与だと思います。そして、私のように家内工業的な法人の場合には、法人税で支払うのか個人所得・住民税で支払うのかをシュミレーションする必要があります。



まず、法人所得に対する税負担(実質税率)は下記のごとくです。


400万円以下     22.86%

400~800万円以下 24.56%

800万円~      38.37%



一方、個人の所得・住民税負担は下記のごとくです。


195万円以下     15%(控除額 0円)

195~330万円   20%(控除額 97500円)

330~695万円   30%(控除額 427500円)

695~900万円   33%(控除額 636000円)

900~1800万円  43%(控除額 1536000円)

1800万円~     53%(控除額 2796000円)



例えば、給与として600万円支給する場合には、基礎控除以外無しと仮定すると課税所得金額は約400万円になります。所得税+住民税=78万円となるので、78万÷600万円=13%です。



仮に給与支給をせずに法人の利益に組み込んだ場合には約23%の税額となります。個人の場合には社会保険料もあるので、正確な計算は難しいですが、概ねこのレベルでは個人所得・住民税が有利なようです。



来期は更なる個人給与の増額を視野に入れながら、最適解を探っていきたいと思います。まぁ、法人利益が大きくなって税務署に突かれるよりも、多少支払いが多くても個人で払う方が気楽かもしれませんが・・・



0 コメント

2015年

6月

15日

早くも相続対策完了?


先週のことですが、所有する法人の持ち分を家族に贈与しました。現時点で株価評価がぎりぎりマイナスだったので、贈与税ゼロ円で持ち分を贈与することができたのです。



法人の資産評価は不動産に関しては購入後3年以降では土地は路線価・建物は固定資産税評価となります。私が法人で所有している物件は路線価と時価の乖離が激しいエリアの物件ばかりなので簿価が低いのです。



それでも、今期を逃すと法人の株価評価がプラスになってしまうので、思い切って贈与することにしました。実に法人の90%の持ち分をコストゼロで贈与したのです(顧問税理士と司法書士への報酬を除く)。



この贈与によって、実質的に相続対策が終了してしまいました。何ともあっけない感じです。周囲の資産家は相続対策に四苦八苦していますが、私はほぼ何の苦労も無く簡単に完了しました。



この差は何なのかというと、資産継承の枠組みも含めて全くのゼロから絵を描くことができたことに尽きます。相続対策で資産家が悩むことは個人所有の資産を如何にして次世代に移すかです。



法人に移すにしても、個人→法人に資産を移転する段階で多額の費用が必要となります。この多額の費用を回避するために(もしくは準備するために)資産家は四苦八苦しているのです。



昔は法人で資産を所有する考え方があまりなく、個人で資産を「所有する」ことに価値がありました。しかし、個人から法人の大きな流れの中で、資産を継承するには法人に資産を移さざるを得ないのが実情です。



既に個人で所有している資産を現在に最適化するのは非常に難事業です。しかし、ゼロから資産形成する場合には枠組みを自由に設定できるので、資産を継承する段階では非常に有利となります。



今まで、資産家に生まれた方を羨ましく思うことが多々ありましたが、ここにきてようやく資産家よりも有利だと思えるようになりました。何といっても自由に自分で設計できることほど楽なことはありません。



しかし、最初に最適な枠組みを作ることが重要なことを忘れてはいけません。一例を挙げると不動産購入等の本格的な資産形成に関する行動を、法人ではなく個人で始めてしまうと取り返しがつかなくなります。



タンカーなどの大型船は一度進路を変えると、方向を修正することが非常に難しくなります。資産形成および継承も全く同様だと思います。資産が大きくなってくると、方向転換が容易ではありません。



したがって、資産形成の最初の段階で充分に考え抜いて、資産が大きくなってからも維持や次世代への継承をスムーズにできるような枠組みでスタートするべきだと思います。



0 コメント

2015年

6月

14日

相続放棄には落とし穴アリ!

 

今月に入って継承に関する事案が目白押しでした。主にプラス方向のことだったので頑張ることができました。しかし、一段落して振り返ってみると重大なことが抜け落ちていることに気付きました。

 

 

それは、「相続放棄」に関することです。相続放棄とは、相続人が被相続人(亡くなった方)の相続財産の相続を放棄することです。約20年前、父の会社は数十億円の借金を抱えて倒産しました。

 

 

代表取締役だった父は連帯保証人だったので、数十億の負債を抱えています。ほとんどの負債は時効なのですが、いくつかの債務者は今でも時効直前に時効中断手続きを行っているようです。

 

 

このため、万が一にも相続が発生した際に何のアクションもおこさないと単純相続することになって、膨大な負債を引き継ぐことになってしまいます。

 

 

父の事業に対して何らかの関わりがあるのなら私にも負債を引き継ぐ道義的な義務があるのでしょうが、全く違う道を進み始めていた私は、父の負債を引き継ぐ道義的な義務も無いと考えています。

 

 

実際的に、今の私の実力をもってしても父の負債を返済することは物理的に不可能です。自らの破綻を避けるためにも、相続発生時には必ず相続放棄を行う必要があるのです。



そして、相続放棄には下記のような極めて重要な注意点があります。


  1. 相続放棄した人は、最初から相続人ではなかったとみなされる
  2. 相続権の無い人は相続放棄できない



①は相続放棄した人は、最初から相続人ではなかったとみなされます。最初から相続人ではなかったとみなされるため、その人の子への代襲相続も起こりません。



②は一見すると当たり前のことに見えます。しかし、②が致命的な結末を引き起こす原因となりえます。それは、相続放棄することで次順位の相続人がでてくる場合があるからです。



例えば父の相続発生時に相続人は配偶者(母)と子(私たち)になります。父の膨大な負債の存在を知っている私たちは相続放棄を行います。すると今まで相続権の無かった父の兄弟に相続権が発生するのです。



父の兄弟に相続権が発生するのは、母や私たち子供が相続放棄した後です。したがって、父の相続発生時には相続放棄する資格が無いのです。何もアクションをおこさないと父の兄弟が膨大な負債を抱え込みます。

 


したがって、①母+私たち子供 ②父の兄弟 という順番に相続放棄を行う必要があるのです。叔父や叔母に「相続放棄」を迫るのは心理的に抵抗感がありますが、彼らの身のためには仕方ありません・・・



2 コメント

2015年

6月

07日

マイホーム購入の相談

 

先日、大学時代の友人から知り合いのマイホーム購入に関する相談に乗ってほしいとの依頼がありました。30歳台半ばの女性で、現在の分譲マンションを売却して、郊外の新築戸建を購入する直前だそうです。

 

 

人生最初で最大の買い物なので、かなり迷っているとのことでした。この大学時代の友人は株式の中~短期売買で財を築いているのですが、不動産に関してはほぼ素人なので、私に白羽の矢が当たったようです。

 

 

勤務が終わってから近くのカフェで物件資料を確認しました。かなり細々とスーパーやコンビニなどの周辺環境を調べていたのですが、肝心の路線価・固定資産税評価証明書などの資料が一切ありませんでした。

 

 

今週に仮契約とのことなのですが、公的な資料が一切ありませんでした。これって普通なのでしょうか??? いくら一般の方向けとは言え、数千万円台の新築戸建を売るにしてはお粗末過ぎる気がしました。

 

 

資料の件はさておき、物件のスペック自体が私が最も嫌う下記の条件をほぼ全て満たした物件でした(笑)

 

  • 郊外の物件
  • 新興住宅街の物件
  • 新築物件

 

更に、線路から10mしか離れていないので、騒音が厳しそうです。業者さんからは騒音はすぐ慣れますよ!と言われているそうですが、ご本人もこの点は気になっているようです。

 

 

しかし、ご主人が「住環境の良い新築戸建」という条件に惹かれてかなり乗り気だそうです。子供には野山で遊ばせてあげたいという希望があるようで、情緒的には理解できます。

 

 

しかし、マイホーム購入も投資活動の一環と考えている私の視点では、やはり都心で教育レベルの高いエリアの不動産を購入するべきだと進言しました。

 

 

この方も、線路に近い物件スペックに少々迷いがあったようなので、この物件は仮契約は見合わせる方向で会はお開きになりました。業者さんには悪いですが、購入者の人生が掛かっているので仕方ありません、

 

 

別れ際に、「減価償却期間からベンツは4年落ちを買え! だが、不動産は20年落ちを狙え!」という言葉を贈りました。その日の1時間のレクチャーで、この言葉の意味を理解してくれたかな?

 

 

0 コメント

2015年

6月

05日

有用な情報の採りかた一考


インターネットが世に浸透して20年近く経ちました。まさに情報革命といえる大きな変革が発生して、誰でも簡単に情報に接することが可能となりました。



このような状況下では、どのようにして膨大な情報の海から有用な情報を拾い上げてくるのか? が重要となってきます。私の場合、主に「専門家」が「有償」で提供する情報を情報源にすることが多いです。



例えば、最近では「資産管理法人の形態の最適解は?」という命題に対して、某税理士法人のオーディオ教材を購入しました。これらの教材は主に税理士対象のモノですが、素人が聴いても有用なことが多いです。



確かにインターネットの普及で情報そのものの価値は大幅に下がりましたが、逆に膨大な情報の海の中から有用な知識を拾い上げる技術の重要性が増していると思います。



有用な情報を担保するモノとしては、やはり専門家というブランドが有効だと思います。専門家がセレクトして分かりや安くアレンジした情報は何者にも変え難い価値を発揮します。



今回購入した某税理士法人のオーディオ教材は、1時間の講義で5000円でした。この教材から学んだことは2~3点で、1.5倍速で聴講したので40分の時間+5000円のコストとなります。



結論は、2~3行で言い表すことができるのですが、その情報の真贋を専門家が判断しているので、現時点では正解に最も近い知識を得たことになります。



このようにして、私は興味のある分野の知識を取得しているのですが、現状ではまあまあ満足する結果を得ています。これに加えて裏を取れる専門家やメンターが近くに居れば鬼に金棒だと思います。



0 コメント

2015年

6月

03日

投資用マンション投資からの脱出法

 

先日、投資用ワンルームマンション投資での嵌められ方の記事を書きました。この問題はあまりおおっぴらにはなりませんが、結構な数の方が犠牲者になっていると思います。

 

 

さて、実態を紹介しただけでは既に捕まって苦しんでいる方の救いになりません。そこで、何とか現在の苦境かた脱出する方法を考えてみたので、下記にご紹介します。

 

 

基本的には2000万円の価値しかないモノを3000万円で購入する経済行為なので、本質的な救いは全く無いのが現実です。したがって対策は、いかにして傷口を小さくするか? ということになります。



  1. 一般媒介で物件をオープンにして売却して損切り
  2. 新設法人に簿価で売却後、法人で売却することで欠損金を得る
  3. リスケや債務圧縮交渉
  4. 弁護士および税理士を入れて念入りに身辺整理した上で自己破産



融資を受けている金融機関はノンバンクやS銀行が多いため、通常の銀行での借り換えは、基本的に不可能であることが多いです。また変動で高金利のため、長期保有は極めて危険です。



①②の問題点は、物件売却後の残債をどう捻出するかです・・・ ③は中途半端に給与所得者としての所得があるため、実際の交渉の場では説得力に欠けそうです。

 


④は、いよいよダメになった時以外には選択し辛いですし、自己破産するとその後の経済活動に相当な制約を課されますので、可能な限り避けたいところです。



もし、私が犠牲者であるのなら、②を数年~10年以上かけてゆっくり損切りしていくと思います。実際的にそれ以外で残債を捻出する方法がありません。



これほど人生の幅を狭めて、かつ狂わせてしまうものかと改めて投資用ワンルームマンション投資の罪の深さに愕然としました。まぁ、大○建○やレ○○レスなどの30年借り上げも50歩100歩ですが・・・

 

 

4 コメント

2015年

6月

02日

NISAで海外投資は妥当か?

 

NISAで国際分散投資型ファンド・オブ・ファンズをドルコスト平均法で積み立てている方から、このまま投資を続けるべきか、一度全て売却して現金ポジションを高めるべきかという質問をいただきました。

 

 

このファンドは日本を含めた世界中の株式と債券をそれぞれ50%ずつ組み込んだファンドです。もともとは8本のVanguard ETFを株式と債券をそれぞれ50%ずつとなるように配分しているようです。

 

 

この質問に対して、私は下記のような論点で回答しました。

  1. そもそもNISAでの投資は妥当なのか?  
  2. 国際分散投資型ファンド・オブ・ファンズを選択する是非は?
  3. ドルコスト平均法での積立てを続けるべきか、売却して現金ポジションを高めてチャンスの窓を探すのを待つ方が良いのか?

 

 

①に関しては、こちらの理由で現行のNISAでは個人投資家唯一の強みである長期保有という武器を全く使えないので、少なくとも本気で資産形成を志す個人投資家はNISAには近づかない方が無難だと思います。

 

 

②に関しては、この手のファンドは、 自分でも下記をミックスすることで創り上げることができるポートフォリオです。

 

  • VT(世界株)
  • BND(米国債)
  • BNDX(米国以外の債券)

 

 

信託報酬はオリジナルに比べてやや高いですが、概ね許容範囲内です。 しかし、強引に株式と債券を50%ずつにしていることはいただけません。 現在は、債券バブルなので、BND、BNDXとも割高です。

 

 

このあたりのアセットアローケーションは自分で行う方が良いでしょう。そして、私なら現在のタイミングで債券投資は行わないと思います・・・  

 

 

③に関しては、少なくとも含み益を得ているのならNISAなら譲渡益が掛からないので売却も悪くないと思います。しかし、チャンスの窓が開いたときにいきなり勝負することは難しいと思います。

 

 

経験を積む意味でマネックス証券等の外国株手数料の安いところでVTなどをドルコストで購入することも一法です。では、いまの状況で私ならどうするか? 基本はキャッシュ(日本円)を積み上げています。

 

 

このまま円安が続きそうに思えるのですが、相場が一方向に振れることは無いと思っているので、 円高に振れるタイミングをひたすら待つつもりです。

 

 

予想が外れたらみすみす外貨資産を購入するチャンスを逃すことになります。マクロの統計を見る限りでは円高になる要素が非常に少ないですが、 こればかりは神様しか分からないので・・・。

 

 

しかし、私の15年の投資歴を振り返ると、「欲しい」気持ちが強いときに購入すると、たいてい上手く行きません。本当に儲けるときは、心配で夜も眠れないほど切迫した状況下です。

 

 

無理矢理「破綻は無いハズ・・・」と理性で恐怖の感情を捻じ伏せて購入するときでした。この意味では現在は「外貨資産をかなり欲しい」状況です。したがって経験則では購入するタイミングではなさそうです。

 


0 コメント

2015年

6月

01日

S銀行のウマイ使い方?


先日、同じエリアの不動産投資家仲間数人と飲みに行きました。その中に私とほぼ同年齢、かつサラリーマンをしている兼業大家さんが居ました。立場的には私とほぼ同様です。



その方は、遠隔地に物件を所有しているのですが、いわゆるS銀行スキームで投資をしています。地方にある積算の出る大型RC物件を、S銀行から融資を受けて購入しているのです。



傍から見ていると結構危なっかしいのですが、この点は本人も理解しています。むしろ、積極的にS銀行を利用して資産を拡大しようとしているそうです。ご本人曰く、「毒を食らわば皿まで」だそうです。



比較的名前の通っている企業に勤めているものの、親から譲り受けた資産があるわけでもないので、資産を急激に拡大するために個人属性がメインのS銀行を最大限利用するつもりだそうです。



自分の属性で借りれる限度まで融資を受けて、そのタイミングで他行に借り換えする目論見です。それまではS銀行の高金利にも我慢するとの決意を語っていました。



一度借り換えを実施すると、S銀行からは二度と融資を受けることはできません。つまり、この方は不動産投資で最もハードルの高い初回融資を、S銀行を利用して獲得する戦略を採っているのです。



なかなか思い切ったことをするモノです。小心者の私ではとても実行できない大胆な戦略です。現在進行形でS銀行からの融資で新規物件購入する計画を立てつつ、平行して他行と借り換え交渉を行っています。



タイミング的には悪くないので、慎重にやれば成功しそうな印象を受けました。決してお勧めできる手法ではないですが、ハイリスク・ハイリターンを理解しているのなら、アリな投資戦略かなと思いました。



0 コメント

2015年

5月

31日

書評:お金は「歴史」で儲けなさい

 

今日はヒマだったので、何冊か本を読みました。そのうちの1冊がなかなか良い内容だったので、書評をご紹介したいと思います。加谷珪一氏の お金は「歴史」で儲けなさい です。


 


 

 

加谷氏は、東北大学卒業後に日経BP社に記者として入社、野村證券グループの投資ファンド運用会社に転じて企業評価や投資業務を担当したそうです。

 

 

金融・経済・ビジネス・ITなど多方面の分野で執筆活動を行う一方で、億単位の資産を運用する個人投資家でもあるそうです。著書にお金持ちの教科書大金持ちの教科書があります。

 


この2冊はやや抽象的な記載内容が多いものの、概ね資産規模10億円未満の富裕層の特徴を良く捉えている良書だと思います。ただ、私的には目新しい内容が無かったので、敢えて紹介はいたしません。

 

 

 お金は「歴史」で儲けなさいに関しては、エビデンス重視の著者の姿勢が好感を持てます。私も「過去問」好きなので、投資に対する姿勢に共感できるのです。

 

 

さて、今回の書籍で最も感銘を受けたのは、インフレ時には物価に比べて株式などの値動きが鈍かったドイツの史実を紹介している下りです。株式、不動産、金、為替、物価は下記の順に価格が上昇しました。



  1. 為替
  2. 物価  
  3. 不動産  
  4. 株価

 


つまり、インフレの激化が予想される時には、まず為替でリスクをヘッジして資産を保全した上で、不動産や株価などで割安なものを発見した場合には、そこに投資するという方法が有効と考えられるそうです。



う~ん、現在の日本の局面ではインフレが予想される(というかアベノミクスの目的なので必定)だけに含蓄のある意見ですね。問題はどのようにして実戦に落とし込むかです・・・


 

0 コメント

2015年

5月

26日

生命保険が最も必要な瞬間

 

私は資産形成の最初のステップで「タネ銭」を貯めることを推奨しています。目安として1000万円という金額を挙げています。次のハードルは1億円ですが、1000万円の方が高いハードルかもしれません。



お金というものは不思議なもので、核となる金額が大きくなればなるほど殖えていくスピードが加速します。このため、何の核も無い最初の段階での1000万円が最もハードルが高くなるのかもしれません。



一方、生命保険は固定費の中でも結構なウエイトを占めるため、タネ銭を貯めることに対する大きな障害になります。しかし、自分に何かあった場合は家族が路頭に迷うので、どうしても生命保険は外せません。



大きなキャッシュフローを生み出す資産を得た場合はその心配は少なくなりますが、その前の段階(すなわちタネ銭を貯めている段階)では生命保険や医療保険とどのように付き合えば良いのでしょうか?



私は、人生のうちで生命保険が最も必要なのは第1子誕生時だと考えています。一般的にはまだまだ資産が充分でないので、 この時期に最大の保険金を掛けるべきだと考えています。



具体的には、その時点で収入が途絶えても 生まれたばかりの子供が成人するまで生きていける金額の保険を定期保険で掛けます。若いうちは定期保険の保険料も安いのでそれほど家計の負担になりません。



私は10年以上昔には5000万円ほどの10年定期保険に加入していましたが、 満期のタイミングで2000万円の10年定期保険に漸減しています。資産が殖えたことと保険金の必要性が減少したためです。



医療保険に関しては高額療養費制度があるので、基本的に不要と考えます。病気になって最も困るのは医療費の支払いではなく、病気になって定期収入が途絶えることだという調査結果があります。



このため、生命保険や医療保険に加入することよりも、 病気になった後の収入をどうするかを考えることが先決なのです。この意味で、資産形成が成功すればするほど、保険は不要となっていきます。



ポイントは、安い掛け金を追求していくのではなく、保険内容を必要最低限に絞っていくことです。保険は「商品」に過ぎません。最大のコストパフォーマンスが得られるように掛金設定をするべきだと思います。



0 コメント

2015年

5月

23日

その「投資の鉄則」本当に大丈夫?

 

今週の週刊ダイヤモンドの特集は「 投資の鉄則 高値圏でも買っていい株・投信 」でした。さすが、日経225が2万円台を固めている時期にタイムリーな話題ですね。ちょっと危機感を覚えてしまいます(笑)。

 

 




今回のメインは「初心者も経験者も必見!投資の鉄則7カ条」でした。山崎元氏・竹川美奈子氏・大江英樹氏の3者による投資指南でしたが、内容は相当???でした。



山崎元氏は良識ある経済評論家だと思いますが、ちょっとセンスが無い感じがします。あまりに万人向けのセオリーであるため、投資の「エッジ」を全く感じることができないのです。



今回挙げられている投資の鉄則は下記の7つです。

  1. 長期保有が前提なら投資はいつ始めてもいい
  2. いきなり商品を選ばない。まずは資産配分から考えよ
  3. 「買い値」にこだわるな
  4. ラップ口座はやめておけ
  5. 他人の話をうのみにする人は失敗する
  6. アドバイスをもらう相手から商品を買ってはいけない
  7. DCは期待リターンの高い商品、NISAは国内ETFがお薦め



まず、上記の①③は論外、②は机上の空論だと思います。④⑤⑥は妥当ですが、⑦は同意できません。詳しくは週刊ダイヤモンドを精読して欲しいのですが、下記に私見を述べさせていただきます。



①③は論外なので②からなのですが、全く投資の経験が無い人が資産配分を考えることはかなり無理があります。そして、資産配分は理論的には最も重要ですが、どちらかといえば「負けないための」戦略です。



⑦に関してはNISAで国内ETFを推挙する理由が分かりません。どう考えても、カントリーリスクを回避できるVTのような世界株ポートフォリオの方が優れていることは論を待ちません。



株式投資に関しては、どうも週刊ダイヤモンドはエッジが利いていない印象を受けます。出版業なので万人向けの無難な記事になるのは理解できるのですが、もう少し読み応えのある記事を期待したいものです。



2 コメント

2015年

5月

19日

築古木造戸建の出口完了!

 

4年前に購入した築古木造戸建があります。4年間で減価償却をほぼほぼ食い尽くしてしまい、このまま持ち続けると逆に私の所得税を上げてしまう要因となります。

 

 

そこで購入時から計画していたように、身内に贈与することにしました。金融資産の贈与に関しては、その評価に悩むことはありませんから、基本的には事務的な手続きだけです。

 

 

しかし、不動産の贈与に関しては評価額から贈与契約書まで細心の注意を払って贈与を実施する必要があります。不動産の贈与は、金融資産の贈与とは全く異質なのです。

 

 

今回、私は下記のようなステップを踏みました。  

  1. 贈与契約書の作成   
  2. 不動産の登記   
  3. 贈与における価額の算定   
  4. 贈与税の申告書作成

 


①③④は顧問税理士に、②は懇意の司法書士に依頼しました。③に関しては家屋調査士の方がより望ましいかもしれませんが、今回はワンストップサービスで、顧問税理理に業務依頼しました。



実務上は、まず③で不動産価格を評価してもらいます。評価額が贈与するにあたって妥当な価格であると判断できれば、①②④のステップを開始するという流れです。



昨日、登記完了の報告が司法書士からありました。購入から出口まで5年越しの事業でしたが、当初の計画通りに実行できてホッとしています。とにかく築古木造戸建投資を一通り経験できてよかったです。

 

 

0 コメント

2015年

5月

16日

金融資産投資の最大の武器

 

私のような逆張り投資家にとって、最大の武器は「キャッシュ産生能力」だと考えています。キャッシュ産生能力とは、毎月入ってくる定期的収入を生み出す仕組みのことです。

 

 

一般的なサラリーマンにとって、代表的なキャッシュ産生能力は給与所得だと思います。これは会社に勤務しているかぎり受け取ることができます(もちろん、会社が倒産しない前提です)。

 

 

このため、自営業者にとっては「サラリーマンは気楽な稼業だ」ということになります。自営業者の場合には黙っていても天からお金が降ってくることはないので、給与所得は結構強力なツールだと思います。

 

 

さて、なぜこのようなことを話題にしているのかと言うと、投資では安く購入することが重要である一方で、誰にも相場の大底は分からないからです。

 

 

つまり、相場が反転するまでターゲットとする資産を購入し続ける能力が鍵となるのです。大底まで資金温存するとよいではないのか?とおっしゃられる方がいるかもしれません。

 

 

しかし、誰にも相場の大底は分からないので、私は「大底まで資金を温存」は机上の空論だと考えています。つまり全知全能の神ではない私たちは、勝つまで買い続ける必要があるのです。

 

 

0 コメント

2015年

5月

13日

個別企業の問題では投資不可!


2015.5.11にシャープと東芝がストップ安まで売り込まれました。バーゲンハンターの私は、その後もこの2銘柄をウォッチしていましたが、両銘柄とも残念ながらその後の株価は期待を裏切るものでした。



翌日の5.12以降はストップ安付近の株価に留まっているのです。細かく見ると企業の収益性や将来性の違いのために、シャープはじり安・東芝はじり高の展開です。



チャート的にも東芝などは、もう少し株価が下がれば購入を検討してもよいかもしれないと思っていただけに少し残念です。しかし、仮に東芝株を購入することになっても、これは厳密には投資ではなく投機です。



逆張り派の私の株式を購入するタイミングから考えると、この両銘柄は絶好(?)の購入タイミングに思えるかもしれません。しかし、私は個別企業の経営危機やスキャンダルでは手を出さないことにしています。



いくら東芝やシャープなどの日本を代表する企業であっても、個別企業内の要因で株価暴落した場合には、そのまま倒産してしまうリスクを払拭できないからです。



気持ち的には、もう少し下がれば東芝株を購入したかったのですが、考えることは皆同じようで、絶妙な株価で踏みとどまっているのがニクイところです(笑)。



あまり、期待はできないですが、もう少しこの2銘柄の株価をウォッチし続けたいと思います。もちろん、株価がさらに下がって購入したとしても、それは「投資」ではなく「投機」ですが・・・。



0 コメント

2015年

5月

12日

金森重樹氏の金言

 

私は金森重樹氏の言動に注目しています。おっしゃられることが全て理に適っていて、しかも机上の理論ではなく結果を出しているからです。そんな金森氏の記事があろうことか日刊SPA!に載っていました(笑)

 

 

私の中では日刊SPA!は、週刊ポストと同じクラスの娯楽誌です。その日刊SPA!に金森氏の記事があったので、日刊SPA!はどのように金森氏を扱っているのか、逆に興味が湧いたので一読してみました。

 

 

いきなり、「ネオ富裕層・錬金術」という見出しが踊っているあたりは、さすが日刊SPA!です。記事の内容は宮古島に建設されたメガソーラー発電所のことでした。

 

 

総工費は6億円で、銀行からの借り入れをフル活用して、自己資金を極力抑えたそうです。以下、日刊SPA!からの抜粋です。

 

 

「年間売上1億円です。一方、投じた自己資金は6000万円ほどですから、税金を支払っても1年ちょっとで戻ってくる計算になる。2年目以降は毎年4000万円入ってくるわけで、利回りはとんでもなくいいです」  

 


「経費として計上できるので、2%で借りたとしても実質1%。虎の子を張るより借りて資金効率を上げたほうが全然いい」と、日刊SPA!読者のほとんどが理解できないであろうことを述べています(笑)。

 

 

「節約は一生の技術。効果は一生続くので、面倒くさくても習慣づけると大きな武器になります。お金を残したいと考えるなら、まず収入の数分の1で生きて行ける暮らし方を身に着けること。

 

 

それで、残ったお金を投資に回すのです。高価なものは、税金で減価償却できるようになったら買えばいいんです。ちょっと儲かったからといって高級車や時計を買ったりせず、投資効率のいい案件を探しては実践し続けることが肝ですね」  

 

 

株やFXには手を出さず、形があるものに投資するのも金森流だ。「実体があるものを調べまくって、覚えながら投資していくほうが間違いはないと思う。

 

 

不動産の現物投資はいい案件だと1年目で手金が回収できるものもあります。タネ銭が少なくても始められるものは探せばあります。行政を味方につけるのも有効。ふるさと納税がその典型で、少し勉強すれば得する制度は結構ある」  

 

 

日刊SPA!の記事とは思えない、金森氏の金言の数々にただただ脱帽です。やっぱり、この方は凄いですね。

 

 

0 コメント

2015年

5月

08日

暴落時の資金調達方法


暴落時に資金を調達できるか否かは、資産形成において最も重要なポイントのひとつです。この問題をクリアした人間の前に富への扉が開かれると言っても過言ではありません。



株式投資において、私は複数の収入源からの「キャッシュ産生能力」を解決策としています。実際に2002年の金融危機・リーマンショック・東日本大震災などの暴落時も、この能力を利用して資金を調達しました。



一方、不動産に関しては一物件あたりのロットが高いので、全て自己資金だけで賄うことは無理があります。このため、銀行融資を利用することは必須です。



しかし、危機時には銀行融資は極端に細ります。これは担保があったとしてもあまり変わらないようです。例えば抵当権の無い物件があっても、必ずしも融資を受けることはできないそうです。



更に預金が1億円あったとしても8000万円程度しか融資を受けることができないケースが多いそうです。極端な金融収縮の際には銀行自身が生き残りに必死なため融資は完全にストップするからです。



先日お会いした桁違いの超富裕層の方も同様の悩みを抱いており、未だに解決法を見出していないとおっしゃられていました。この方でさえ悩むほど危機時に融資を引くことは難しいようです。



ひとつのヒントとして、不動産購入資金としてではなく、運転資金として融資を受けることも一法かもしれないとのことでしたが、この手法が使えるのはかなり図体の大きな法人だそうです。



誰かこの難問の解決法を教えてくれないかなぁ~



0 コメント

2015年

5月

06日

高額所得者の脇が甘い理由

 

最近、我ながら金銭面での脇が甘くなってきました。特に食べ物関係では、価格を一応確認するものの購入するか否かを判断する時間がほぼ無くなり、自分の気持ちに素直に従うことが多いです。

 

 

今日も夕食の買い物に行った際に、100g当り1000円を超える肉を購入しました。何を貧乏くさいこと言っているのか? と思う方も多いでしょうが、以前は100g当り500円の肉がメインでした(笑)。

 

 

昔は生活費が月額20万円程度だったのですが、最近では40万円近く使っています。かなり財布のひもが緩んでいるようです。そこで、なぜここまで金銭感覚が緩くなってきたのかを検証してみました。

 

 

要因としては、①ストック ②フロー に二分化されると思います。通常、①と②はある程度相関しますが、どちらの要因が財布のひもをより緩める効果があるのでしょうか?

 

 

まず①ですが、これは経済的にも証明されている事実です。これは経済学的には「資産効果」と呼ばれており、保有する土地や株式などの資産価値が上がったことを理由に消費や投資が増えることを言います。



②は所得の増加に伴う消費活動の活発化です。「稼ぎが良くなる」と、財布のひもが緩むことは昔から典型的な人間の性のようで、このような事例には事欠きません。



さて、実際に私の場合には上記の①と②のどちらが消費活動拡大の要因になっているかと言うと、厳密にはどちらにも当てはまらないことに気付きました。



私が消費活動を活発化(?)させている要因は、所有物件や株式の価格上昇でもキャッシュフローの増大でもありません。消費活動拡大の要因は、「現金を生み出す仕組み」が太くなってきたことによります。



つまり、仮に今日お金を全て使い果たしたとしても、「現金を生み出す仕組み」が健在であるかぎり、いくらでもお金を生み出すことが可能だからです。これはなかなか強力な状況です。



ストックで貯蓄している資産は、使えば無くなります。フローに関しても自分の時間に依存しているため時間の切り売りに過ぎません。つまり①②だけでは片手落ちなのです。



やはり、安定した人生を歩むためにも、現金を生み出す仕組み」を獲得することを第一に考えるべきでしょう。



0 コメント

2015年

5月

05日

事業継承のポイント


2015.4.6の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事があったのでご紹介します。「事業継承を本気で成功させるには?」というテーマでコンサルタントの方が事例を挙げて説明されていました。



さて、事業継承は難しい課題です。最大の問題は、適切な後継者が居ないことです。一代で創業した社長に匹敵する能力を有する後継者は、確率的には極めて小さいからです。



これは、中小企業などのオーナー企業だけではなく、上場している大企業にも当てはまります。基本的に会社の舵取りをする能力は、サラリーマンに必要とされる能力とは全く別モノだからです。



それでも大企業はまだ頭数が揃っているので選択肢は豊富ですが、中小のオーナー企業の場合、有能な後継者が親族に見当たらないケースが多々あります。



このような場合、会社の存続を願うなら親族以外からも探し出す必要があります。そして、事業継承を成功に導くためには、下記のような5つのポイントがあるそうです。



  1. 継承予定者は直系親族であるとは限らない
  2. 創業者は継承予定者に経営者としての理解を深めるために、会社の内情(財務・相続・社内体制・社員特質・外部取引先)について早い時期に説明する
  3. 継承予定者は、覚悟を持って責任を持つと決めること
  4. 継承予定者は、自らが何事も率先して動くこと。答えは現場にある。ただし、謙虚さは常に忘れない
  5. こうなりたいというビジョンを持つ。そして自分の信頼できる組織・人材を作ること



いずれも、言うは易しですが、実行するのは難しそうなポイントですね。今のところ私には経験がありませんが、遠い未来に事業承継で悩むことになりそうです。



2 コメント

2015年

5月

04日

「プロ」家主に遭遇


先日の銀行員によるセミナーの後に懇親会に出席しました。その懇親会で同席だった方が、とんでもないレベルの方でした。年齢は私よりも少し上でしたが、資産レベルのゼロが一桁違ったのです。



結構寡黙な方で、最初は周囲の話を聞いては頷くだけのリアクションでした。しかし、何となくオーラを感じたので、思い切って所有物件数をお伺いしたところ、数十棟レベルの方でした。



物件数など重要ではないので、私は所有物件数で驚くことありません。得てしていわゆる「メガ大家」の方は、図体だけ大きくて財務状況がボロボロの方が多いからです。



しかし、この方は財務的にもピカピカでした。そして銀行対策を重視されていましたが、その姿勢や考え方が半端ではないのです。銀行のスコアリングを上げるために親族ではない第3者を役員に迎えるほどです。



訊けば、この第3者は相当な資産家らしく、いわゆる勝者連合だそうです。これだけではなく銀行に対する印象を良くするため、空室率の計算は部屋数ベースではなく賃料ベースでの空室率を算出していました。



賃料ベースの空室率は初めて聞くので驚きましたが、確かに安い部屋など多少空室になっても財務的には問題になりません。あと物件の売買で銀行のマイナス評価を回避するため宅建免許も取得しているようです。



宅建免許を取得しているためレインズにアクセスできますが、物件の仕入れの際にレインズやネット情報は一切見ないそうです。全てインナーサークル内で回っている情報で購入するそうです。



40歳台半ばの方ですが、同年代の幼馴染が地元不動産業界の役員レベルに収まっているため、インナーサークル内だけで優良物件が売買されているそうです。



この方の物件所有方針は、①永久所有目的 ②キャピタルゲイン目的 をエリア別で考えているそうです。地位(ぢぐらい)の高いエリアの物件は①、それ以外は②です。



私などは①しか考えていないのですが、この方はキャピタルゲインも狙っているので②も積極的に購入しています。キャピタルゲインで銀行評価を上げることが目的です。



この方に私のバックグランドと投資方針を話したところ、もっと属性を生かすようにというアドバイスを受けました。具体的にはもっと積極的に銀行融資を受けて物件を購入するようにとのことでした。



今まで財務基盤の強化をメインに据えた自分の投資方針に自信がありましたが、ここまで実力差のある方から言われるとちょっと不安になりました(笑)。この連休でもう一度考えてみたいと思います。



0 コメント

2015年

5月

02日

銀行融資では紹介者がポイント

 

昨日は、現役銀行員によるセミナーに出席してきました。この方は某メガバンクの行員で私も一度融資依頼したことがあります。結局、地元の地銀に融資をお願いしましたが非常に良い提案をいただきました。

 

 

さて、今回は有利な銀行融資を獲得する方法を主に教えていただきました。主なポイントは下記のごとくです。融資の案件に応じて銀行を選択することも一法だそうです。


  • メガ+地銀+信金の組み合わせがベスト(融資の融通が利く)
  • メガバンクは監督官庁の縛りがきついので杓子定規になりがち
  • 信金+信組のみの場合は物件の質が悪いことが多いので、メガバンクは避ける傾向にある
  • 新築する場合はメガバンクが有利
  • 土地だけ押える場合には信金・信組が有利



同じ案件でメガバンクおよび信金・信組ともに取り組めそうなら、融資条件から言ってメガバンクが有利です。もちろん、メガバンクは敷居が高いので、かなり実力を蓄えてからのチャレンジになりますが・・・



3月期決算の銀行では9月・3月は忙しいですが、最近では4半期決算なので6・12月も忙しいとのことでした。借換え等の急を要さない案件は5月下旬~6月、新規客なら4月・10月がお勧めだそうです。



銀行の支店には都市型と住宅地型があるが、案件が多いことと優秀な営業マンが多いことから都市型がお勧めです。そして、 都市型店舗に行く場合には紹介が一番です。



ただし、紹介の場合は紹介者が凄くなければ効果が低く、最も良いのはSクラスの担当者が付いている紹介者に紹介してもらうことです。実際に、Sクラスの担当者は紹介がベースとなります。



Sクラスの担当者の特徴ですが、30~35歳で銀行員人生が決まる影響で、都市型店舗の30~35歳の銀行員が脂の乗った優秀な行員である可能性が高いそうです。



銀行員で融資が決まることが多いので、優秀な担当者を探すことが最も重要です。このためにも力のある有力な紹介者と懇意になることがポイントになります。



0 コメント

2015年

5月

01日

外注はコストパフォーマンスで判断


私の資産運営のテーマのひとつは「資産の自動運転化」です。この世で最も貴重なものは自分の時間なので、可能な限り自分の時間を取られないようにすることを心掛けています。



この目的を達成するためには、自分でなくてもできる作業や時給単価の安い仕事は、全て外注することにしています。私は自分の時給を2万円に設定しているので、これ未満の仕事は全て外注しています。



少なくとも私の関わっている仕事の中で、時給2万円以上の作業というのはほとんど無いのが実情です。つまり、日常的に必要とされる作業の90%以上は外注可能なのです。



しかし、時給2万円に設定していても、どうしても自分の時間を投入した方が良い仕事も散見します。それは主に「モノを作り出す作業」です。具体的にはこのブログの記事等も当てはまります。



モノを作り出す作業においては複雑で熟慮が必要となるほど、いくらお金を積んでも代替が利きにくくなります。最も代替が利かないのは、資産運営の方針や事業戦略の策定です。



インターネット関連での活動などはこれに準じます。HTMLを駆使してホームページを作成していた時代には、お金を払ってでも外注するべき対象でした。内容よりも体裁が重要視されたからです。



しかし、ブログやCMS形式のホームページ作成がメジャーになるにつれて体裁ではなく内容が問われる時代になりました。こうなってくると、自分で作成する方が安価で質の高いモノを作ることができます。



したがって、現状ではインターネット関連での活動は外注せずに自分で処理するべき境界領域の仕事だと認識しています。これからの時代は、ブログやCMS形式のホームページ作成技術は必須の知識だと思います。



単にSNSを閲覧するだけの消費者の地位に甘んじるのなら、スマホで十分です。しかし、情報を提供する側とされる側の差が経済的にも大きくなる時代なので、これらの知識は是非身につけたいものです。



0 コメント

2015年

4月

30日

年収3000万円でも”億越え”が難しい理由

 

年収3000万円と純資産1億円のどちらは難しい? のつづきです

 

 

私が年収3000万円よりも純資産1億円の方がハードルが高いと思った理由は、年収3000万円と言えども単純に余剰資金を積み上げるだけであれば、1億円に到達するのにかなりの時間が必要だからです。

 

 

具体的には、年収3000万円の方の手残り金額は約2000万円となります。ここから住居費用や生活費を控除すると実際の可処分所得(フリーキャッシュフロー)は1200~1300万円にしかなりません。

 

 

もちろん1200~1300万円という数字は立派ですが、元々の”3000万円”という金額からは大幅に落ちていることが分かります。年収3000万円でも貯金だけなら1億に到達するに8年もかかるのです。

 

 

そして、年収3000万円を8年間コンスタントに稼ぎ出すことは難しいと思います。2~3年の期間だけ勢いで3000万~1億円を稼ぎ出す方は居ますが、10年以上コンスタントに稼ぐ方は多くありません。

 

 

つまり、高額所得者といえども純資産で”億”の壁を越えることは極めて難しいのが実情です。年収3000万円の方であっても単に貯金するだけでは、簡単には億越えの富裕層には到達できないのです。



年収3000万円でもこれだけの期間がかかるのであれば、年収1000万円では更にハードルが上ります。年収1000万円の場合でも生活費は3000万円の方とあまり変わりません。



したがって、生活費を控除すると可処分所得は、多くて300万円程度です。この場合、貯金だけで1億円を越えるには30年以上(!)も掛かってしまいます。



30年間も年収1000万円を維持するのは現実的ではないですね。この億越えに必要な高いハードルを乗り越えるには、やはり何らかの「ひねり」が必要になります。



それが、資産形成の戦略なのですが、どの戦略が一番自分に合っているのかを判断することが最も難しいポイントです。このためにも、まずは自分の武器(エッジ)を分析することが入口だと思います。



0 コメント

2015年

4月

29日

年収3000万円と純資産1億円はどちらが難しい?

 

6月に高額所得者対象の資産形成セミナーを行う予定です。現在、その準備作業をしているのですが、セミナーの掴みを表記の「年収3000万円と純資産1億円はどちらが難しい?」にしようと思います。

 

 

あなたは、年収3000万円と純資産1億円ではどちらがハードルが高いと思いますか? 私の感覚では純資産1億円の方がハードルが高いです。しかしエビデンスが無いので、客観的なデータを調べてみました。

 

 

最も客観的で信頼がおけるのは、国税庁が発表しているデータです。このデータでは年収2500万円以上の納税者数(*)は、毎年10万人前後で推移しています。この数字は日本人全体の約0.1%です。

 

 

※ 国税庁の資料では2500万円以上が一括りにされています

 

 

一方、金融(純)資産1億円以上の方は5000万世帯中の約100万世帯です。日本全体の世帯数の約2%です。客観的なデータの比較では、年収3000万円(2500万円)の方がハードルは高そうです。

 

 

年収3000万円は個人の能力がストレートに反映される一方で、純資産1億円は相続絡みの方が多いことを勘案しても、0.1% vs 2%という結果をみると年収3000万円の方がハードルが高いようです。

 

 

では、年収3000万円程度あれば、純資産1億円は楽勝なのかというと、全くそうではないと思います。むしろ、年収3000万円であっても”億越え”はかなりハードルが高いのが実情です。

 

 

年収3000万円でも”億越え”が難しい理由 につづく

 

 

0 コメント

2015年

4月

28日

債券税制の抜け穴が塞がれる・・・

 

2016年1月から金融商品に関する税制改正が施行されます。これまで公社債等の譲渡益は原則非課税でした。しかし、2016年1月以降は、所得税15.315%+住民税5%の計20.315%が課税されることになります。

 

 

現行税制では、国内債券および外国債券の売却益は非課税です。債券の償還差益は雑所得として課税されるにも関わらず、売却益は非課税となっている点がポイントです。

 

 

具体的には債券を満期償還まで保有すれば課税されるにも関わらず、償還を待たずに売却すれば売却益は非課税なのです。この債券税制の抜け穴が大きな税制上のメリットを投資家にもたらしていました。

 

 

今回の税制改正では、債券の売却益は上場株式等との損益通算が可能となるほか、譲渡損失の3年間の繰越控除が可能となります。このため、一方的な課税強化とまでは言えないと思います。

 

 

しかし、償還まで待つことで理論的には国内債券投資で売却損が出ることはありません。やはり、今回の税制改正で多くの投資家はマイナス方向の影響を受けます。

 

 

これまでは満期償還前に売買する投資家が少なかったため、非課税という債券税制の盲点が放置されていたのだと思います。債券売買がメジャーになってきたため、税制の抜け穴が塞がれたのでしょう。

 

 

2013年からの円安の恩恵で米ドル建ての外国債券を保有している投資家の多くは含み益を抱えています(ブラジルレアルなど新興国通貨で運用している方は含み損を抱えている人が多いです)。

 

 

年内に債券を売却すれば非課税なので、米ドル建ての外国債券投資において大きな含み益を抱えている方は年内売却を検討することも検討するべきかもしれませんね。



0 コメント

2015年

4月

23日

証券口座に「鍵」をかけました

 

昨日、日経225が終値でも2万円の大台越えを果たしました。株式市場は過熱していますね。私は日経225には興味が無いのですが、世間のフィーバーに合わすためにひとつの行動を起こすことにしました。

 

 

私の金融資産の保有方針は「ネット環境から可能なかぎり遠ざける」です。現金に関しては非常に簡単で、リアルの銀行口座を開設してネット利用を申請しないことで間に合います。

 

 

更にキャッシュカードを作らず、引出し時は銀行印を持参して窓口に行くのが安全管理を考えると最強です。私の場合、これらに加えて通帳自体を貸金庫に入れているので、現金を引き出すのも一苦労です(笑)。

 

 

もちろん、日常生活の決済用に小額の現金のみネット銀行に保管していますが、全体からみると1%未満しかありません。このように現金の管理に関しては簡単に安全性を担保できます。

 

 

しかし、証券口座に関してはなかなかネット環境を完全排除することは難しいです。今では野村證券などの旧来型の証券会社までネット部門を立ち上げています。

 

 

有価証券担保を専門とする証券会社は、ネット環境が排除されていますが、それ以外の口座管理料無料の証券会社ではネット利用が前提となっています。

 

 

日経225が2万円台を越えたので、今後数年は株式購入の機会は無いと判断しました。そこで、証券口座のセキュリティを高めるために、ネット証券ではあるもののネット上での取引をほぼ出来なくしました。

 

 

具体的にはログインPWや取引PWを、乱数化処理した20桁近いアルファベット+数字に変更しました。また、登録メールアドレスを削除して、ネット上から登録情報を変更することを不可能にしました。

 

 

取引すること自体が一苦労するほど面倒な状況にわざとすることで、証券口座に「鍵」をかけたのです。株式市場にチャンスの窓が開くまでは「鍵」をかけておこうと思います。

 

 

0 コメント

2015年

4月

16日

含み益を利用した資産形成の問題点

 

私の資産形成手法の根幹のひとつ「含み益を利用する」という戦略があります。具体的には資産性の高い投資対象を安価に購入して、じっくりと資産価値が高まる(補正される)ことを待つことです。

 

 

この手法のメリットは、短期売買で必要とされる相場観や頭の回転の良さといった天性の才能の必要度を下げることができることです。含み益を利用した資産形成には長期投資が似合います。

 

 

私はこの手法を15年以上続けていますが、少なからず欠点があることを最近感じるようになりました。代表的な問題点を下記に記載したいと思います。



  1. 資産規模に比べてキャッシュフローが少ない  
  2. 市場の影響が大きい  
  3. 将来の税負担という隠れ負債の存在



①は、含み益を現金化せず放置していると、どうしても資金効率が悪くなります。このため、特に上場企業などでは「含み益経営」は評価されません。



そして、個人レベルにおいてもキャッシュフローが伸び悩んでしまいます。思い切って資産を売却することで含み益を現金化して負債を返済することで、キャッシュフローを増加させる方が良いかもしれません。



私も常にこの問題に関しては葛藤しています。含み益を現金化する際の譲渡益課税によるキャッシュアウトと、負債返済によるキャッシュフローの増加のバランスを取ることは非常に難しいです。



②は、多少の含み益など市場の変動で簡単に吹き飛ぶ可能性を常に孕んでいます。リーマンショッククラスの経済的激震が発生した場合、「含み益経営」などと悠長なことを言っていられなくなります。



③は、個人所有の資産に関しては大きな問題となります。譲渡益課税は相続税にも通じるところがあり、自分の寿命が尽きる時に払わなければならないからです。



しかし、普段は含み益に将来的に税金がかかることを考える方はあまり居ないのが現状です。これなど、まさに保有資産から相続税相当額を控除することを忘れやすいことと非常に似ていると思います。



0 コメント

2015年

4月

06日

株主優待目的投資は行うべからず

 

先週のことですが、日本マクドナルドHDの株主優待券が10冊分届きました。日本マクドナルドHDは株主優待目的で、2007年ごろから法人・個人名義で合計1000株所有しています。

 

 

 

 

これらの株式は株価が低迷していた2007~2008年にかけて購入しているため、平均購入株価は1711円です。2015.4.3の終値が2656円ですから95万円の含み益です。

 

 

金額だけで言うとそれほど悪くない数字ですが、7年以上保有しているにも関わらず、買値の50%程度しか含み益が無いので、お世辞にもパフォーマンスが良いとは言えません。

 

 

私の投資方針が超長期投資であることと、マクドナルドのフライドポテトを株主優待で”タダ”で食べることが気持ち良いので長期間所有しています。自己消費しているだけなので”タダ”ではないのですが・・・

 

 

所有する1000株のうち200株は大底で拾っており、購入時期としてはかなり良い方だと思います。購入時期が悪くないにも関わらず含み益が小さいことを考えると、株式投資の銘柄選択が良くないことになります。



この理由は、業績が良くないと株主優待を実施できないので、投資するタイミングは企業の業績が良い時期になります。業績が良いと株価は高い傾向にあるので、どうしても高値掴みになります。



これは、超長期にわたって株価の動きをウォッチしていても回避することはできません。したがって、基本的には株主優待目的の株式投資は実践しない方が良いと思います。



株主優待はおトク感がありますが、株価に株主優待のメリットは織り込まれています。自分で言うのも何ですが、おトク感に釣られて株主優待目的の株式投資を行うことは、投資家として失格だと思います。


 

2 コメント

2015年

4月

04日

時間があれば、どんどん起業しよう!

 

最近、空き時間はもっぱらセミナーの資料作りに励んでいます。5月には関西で専門職向けの資産形成セミナーを、6月には都内で総合商社などの上場企業の高額所得者向けの資産形成セミナーを行います。

 

 

両セミナーとも私の経験に基づく資産形成戦略をお話する予定です。受講者層が異なるので同じ内容というわけにはいかないのですが、それぞれかなりの高額セミナーなので念入りに資料を作り込んでいます。

 

 

6月のセミナーは友人から講演依頼を直接受けたのですが、対象が大企業にお勤めの方なので、資産形成だけではなく起業や副業についても考えをまとめてみました。

 

 

ピケティで話題になった r>g が、現在日本でも本当に当てはまるのなら、いくら高額サラリーを稼いでいても、それだけで超富裕層に到達することは難しいと思います(単なる富裕層なら可)。

 

 

やはり、超富裕層への高い壁を乗り越えるには起業しか無いと思います。しかし、起業での成功率は非常に低いため、独立して起業や開業をするタイミングは慎重に見極める必要があります。

 

 

私が思う最適なタイミングは「仮に起業に失敗しても、今の生活が絶対に破綻することが無い状況」です。この条件さえクリアすれば、どんどん起業するべきだと思います。

 

 

実際に私は給与所得者ではあるものの、キャッシュフローに占める給与所得の割合は1/3程度しかありません。残りの1/3は不動産所得で、その他1/3の部分に初めて、事業所得や配当所得がきます。



給与所得や不動産所得という「磐石」なキャッシュ産生マシーンがあるおかげで、ちょっとした思い付きで「起業」できてしまいます。しかも情報通信革命のおかげで、小遣い程度の金額でも容易に起業できます。

 

 

私の場合、一事業あたりに投入するロットは20~200万円の範囲に収まっています。20万円で起業なんてできるわけないだろう!と言うそこのあなた、考え方が間違っていますよ(笑)。



アイデアと実行力さえあれば、固定費を極限まで絞り込むことで20万円でも十分に起業可能です。起業の敵は ①諦め ②固定費 だと思います。週末起業で十分なので、思い切って起業してみましょう!



0 コメント

2015年

4月

01日

共用部のブラッシュアップに着手

 

今朝は7時45分から所有物件前で、管理会社と塗装業者の方と打ち合わせをしました。以前のブログ内で、物件の修繕はできるだけ先送りしていることをお伝えしました。

 

 

しかし、先日拝聴した講演の影響であっさりこの方針を撤回することにしました。物件の共用部をブラッシュアップして、物件価値および賃借人の定着率を向上させようという目的です。

 

 

我ながら腰が軽いというか、すぐに人の意見に流されてしまいます(笑)。しかし、今回の方針転換は今までの物件運営でも腑に落ちるところが多かったので、信頼に足る経営方針であると考えました。

 

 

やはり、人と同様に物件も「見た目」が非常に重要だと思うからです。さて、共用部のブラッシュアップと言っても、大々的にフロントリフォームするわけではありません。

 

 

あくまでコストパフォーマンス重視なので、単に錆びついた鉄部や壁面・天井の塗装をするだけです。ちょうど時期的にも新年度入りしたので、各業種の職人さんの忙しさも一段落しています。

 

 

したがって、時間的余裕があるので3月に急いで施工するよりも、新年度入りした4月に施工する方が、何かと有利に交渉を進められると思い、あえて4月まで打ち合わせを待っていました。

 

 

今日は、1時間弱現地で打ち合わせをしてから、急いで出社しました。こういう時には職・住・財が近接していると、非常に楽で機動性があります。やはり近くの物件は楽でいいですね。

 

 

0 コメント

2015年

3月

30日

著者の経歴が「浅過ぎ」ませんか??


昨日はヒマだったので午後から本屋さんに行ってきました。本当は明後日オープンのコインパーキング(自宅から自転車で10分)の下見に行こうと思っていたのですが、億劫で本屋に流れてしまいました(笑)。



我ながらどれだけ怠け者なんだと思います・・・。本屋さんで2時間ほど立ち読みしていたのですが、最近は本当に投資関係の書籍が増えました。1ヶ月も行かないとどんどん新しい書籍が並んでいます。



しかし、内容は目新しいモノが無いなというのが正直な実感です。タイトルと著者は違いますが、内容はほぼ同じようなものばかりなのです。これは特に不動産関係の書籍で顕著だと思います。



最近では、よほど斬新なアイデアでないかぎり本屋さんでは新しい書籍を購入しなくなりました。だいたいの書籍は内容が薄いので、1冊あたり10~20分で読めてしまいます。



購入すること自体はやぶさかではないですが、書籍は嵩張るので何も考えずに購入していると家中が本だらけになってしまします。しかし、私は読書を否定する者ではありません。



当然、初心者のころは本屋の投資関係の書籍を全て読破するぐらいの勢いが必要だと思います。しかし、このことは今回の書きたかったことの趣旨ではありません。



昨日は、かなり世間で投資熱が高まっているなと感じました。そして、著者の経歴が一様に「浅い」のです。これは不動産・株式・FX全てに共通します。



リーマンショックを乗り越えた方はまだましな方ですが、1998年のアジア通貨危機や2001年の同時多発テロを乗り越えていない方がFXや株式投資を語るのは如何なものか?と思うのです。



私が昨日強く感じたことは、このような「ユーフォリア」に酔いしれて「乗り遅れるな!」とばかりに投資分野に参戦することは非常にアブナっかしいなということです。今は様子見が吉だと思います。



0 コメント

2015年

3月

18日

ある経営者の成功法則

 

昨日は、夕方からセミナーに参加してきました。今回のセミナーの内容は基本的には不動産でしたが、前半は人生の成功法則に関するものでした。本当に成功している方の講演だけに迫力がありました。

 

 

まず驚いたのは、この方は自分のことを「人生オール68点男 」と呼んでいることでした。私から見ればかなり成功していますが、やはり成功ばかりではなく失敗も数多く経験されています。



それでも成功の度合いが失敗の度合いを上回るため、現在の姿があります。このあたりを称して「人生オール68点男 」と称しているのでしょう。こう考えると、私などは人生55点男です(笑)。



この方は、かなり現実的な考えの持ち主ですが、成功の法則=考え方×情熱×能力とおっしゃられていました。 つまり、人は才能であるということです。



このことは、皆うすうす気付いていると思いますが、ストレートに口に出すとカドが立つのでオブラートに覆い隠されています。やはり自分の才能にあったことに対して努力をするべきなのでしょう。



経営者やマネージャーはワンストップサービスを目指すべきで、全てを知っておく必要があるとおっしゃられていました。そして、自分の知らないことを知っている人に聞く人脈(=ブレーン)をそろえるのです。



このためにはさまざまな経験をする必要がありますが、この経験が共感力を上げることができるとのことです。共感力とはお客さんの目的が何かを察知する能力なので、社会で成功しやすくなるようです。


 

0 コメント

2015年

3月

14日

スウェーデン人は本当に幸せなのか?

 

今週号の週刊ダイヤモンドは 北欧に学べ でした。いつもながら網羅的な特集で勉強になりますが、一点だけ気になったところがあったので意見を述べてみたいと思います。

 

 





Part 3 の高福祉国家の実像で、これがスウェーデン人の暮らしですというコーナーで実例を挙げて紹介されていました。下記に特徴を記載します。


  1. 軽い医療費負担
  2. 手厚い年金給付
  3. 育児休暇は夫婦平等
  4. 所得税は30%程度
  5. 貯金はほとんどしない



①~③は私のイメージどおりでした。①に関しては18歳まで無料、それ以外でも年間の自己負担上限は1万円程度だそうです。パッと見て良さそうですが、日本と同じレベルで医療にアクセスできるのでしょうか?



②③は、労働者にとっては悪くないように見えますが、負担率が企業側の方が高いため、経営者サイドからみると日本以上に過酷な状況のようです。



④は、意外と所得税の税率は低いと思いました。しかし、低所得者も含めてほぼ同率の所得税を支払わなければならないので、この点が日本とかなり異なる点です。



⑤は、手厚い年金制度があるため、日本人のように老後用の貯金をする人はほとんど無いとのことです。これには驚きました。政府に対する信頼が厚いのでしょうが、ちょっと脇が甘すぎるのでは? と思います。



幸い現時点ではスウェーデン経済は安定していますが、将来に渡って保証されているわけではありません。いくら制度が安定しているからと言って、私なら他人任せの人生を歩むことはまっぴらごめんです。



やはり、自分の人生は自分が責任を持って切り開いていきたいと思うからです。



0 コメント

2015年

3月

10日

オウンドメディアを所有しよう!

 

最近、オウンドメディアが注目を集めています。オウンドメディアとは、ユーザー視点で構成した情報を発信することができる媒体で、具体的には自社メディア・ECサイトになります。

 

 

一般人には関係無い話だと思うかもしれませんが、オウンドメディアを所有するメリットは、大企業だけでなく中小企業や一個人であっても大きいと感じています。

 

 

現代社会では情報通信技術が凄まじい勢いで発達して、メディアの覇権がめまぐるしく変化しています。現時点でのインターネットの覇者はGoogleですが、10年後も覇者であり続ける可能性は低いです。

 

 

Googleが覇者である所以は、インターネットへの入り口を「検索」という手段で押さえているからです。しかし、基本的にGoogleはPC+ブラウザ時代の覇者であり、スマホ時代に生き残れるかは未知数です。

 

 

スマホ時代には、LINEやGunosyなどのキュレーション・アプリが、インターネットへの入り口を押さえる可能性があります。こうなるとGoogleは旧時代の遺物となってしまいます。

 

 

このようにインターネットの覇者はめまぐるしく変化する可能性が高いですが、最も重要なものは「コンテンツ」です。特に優良なコンテンツを求めて人はインターネットに接続します。

 

 

Google、LINE、Gunosyなども究極的には、優良コンテンツへの橋渡しにしか過ぎません。つまり、優良コンテンツを提供することが、世の中から最も求められているのです。

 

 

そして、この優良コンテンツを提供する手段としてオウンドメディアが重要なのです。人が集まる場所には富も集まります。それは、現実の場所でもインターネット上の仮想空間でも変わりはありません。

 

 

自らのブログ・ホームページ・ECサイトをオウンドメディアに成長させることに成功すれば、大きな利益を生む資産となります。しかし、オウンドメディアとして成功するには継続的な努力が必要です。

 

 

一朝一夕に多くのPVを集めるサイトに成長させることは不可能です。1~2年かかるケースが多いため、”即結果が欲しい系”の人には不向きです。しかし、サイトには慣性の法則が働きます。

 

 

優良コンテンツを継続的に提供することで一度PVが集まりだすと、努力を継続することでオウンドメディアに成長させることが可能です。自らの意見や経験を多くの人に知ってもらうことは気持ちのいいものです。

 

 

このメリットに加えて、少しの工夫でPVをマネタイズすることも可能です。私も現物資産やリアルビジネスに加えて、オウンドメディアも所有したいと考えています。あなたも、一念発起してみてはいかがですか?

 

 




オウンドメディアを始めるに当たっては、戦略的に開始することが重要です。私の場合、パワーアフィリエイトという情報商材で勉強させていただきました。詳しくはこちらをご覧ください。

 

 

0 コメント

2015年

3月

06日

短期集中でひとつの分野を制覇!


昨日に関連した話題なのですが、ひとつの分野をマスターするためには短期間に集中して勉強することが効果的だと思います。私がこれまで短期集中でマスターしてきた項目を下記に列記します。


  • 簿記・会計
  • 個人所得税制
  • 築古戸建投資
  • 太陽光発電
  • 空室対策(FAX+メール+AD)
  • LED導入
  • 水道バイパス工事
  • マンションへの光回線自主導入・運営
  • 滞納対策(自主裁判)
  • ホームページ・ブログ立ち上げ
  • 上記のSEO対策
  • ネットビジネスの収益化
  • CFD
  • 物件売却戦略


いずれも、1ヶ月程度のオン・ザ・ジョブ・トレーニングの短期決戦で習得しました。来る日も来る日もそればかりやっていると、ある日を境に世界が変わる感覚が到来します。



この感覚は、それまでとは違う一段階上の世界に上ることに成功した証拠です。もちろん、たかだか1ヶ月勉強した程度では、本物のプロと比べるとお遊びみたいなものです。



しかし、一般の人との比較では、雲の上のような知識と経験をマスターした人ということになります。実際、私がマスターした上記で挙げた項目は、プロから見ると笑ってしまうぐらい低レベルだと思います。



しかし、何も知らない一般人のレベルからは遥かに突き抜けているので、幅広い分野にそれなりのレベルでコミットすることが可能となります。情報通信革命までは狭い範囲のスペシャリストが有利でした。



しかし、情報通信革命の結果、①知識の陳腐化が激しくなった ②一般人でも容易に専門知識を得ることが可能になった ためひとつの分野しか知らない人の価値は大幅に下りました。



現在社会では「たくさんの知識があるか」ではなく、「いかにしてたくさんの知識を用いて解決策を探し出せるか」が重要となっています。つまり知識ではなく考え方や解決策を探す手法の習得が重要なのです。



このような時代には、オン・ザ・ジョブ・トレーニングの短期決戦が非常に有用です。実は私はこの手法を大学入試の際に活用し、第一志望校に現役合格する原動力となりました。



これからも資産形成するにあたって必要な分野は、オン・ザ・ジョブ・トレーニングの短期決戦の手法で習得していこうと思います。たとえ2流の知識でも、たくさん集まれば1流になれると思うのです。



0 コメント

2015年

3月

05日

戦略の失敗は戦術で挽回できない


私は、抽象的なことを書くのも読むのもあまり好きではありません。このため、自己啓発系の書籍やブログはほとんど目にすることがありません。抽象的なことは掴みどころが無いのでよく分らないからです。



そして、私は数字や結果を検証することが大好き人間でもあるので、考えていることはたいてい現実的で俗物な枝葉のことが多いのです。抽象的に総論を語ることが苦手だとも言えます。



そんな枝葉のことにこだわるスケールが小さい私なのですが、ときどき大きな(?)ことを考えるときがあります。それは、今後の基本方針を考えるときです。



例えば、現在私が注力していることは「セミナーのノウハウ取得」です。ここ1週間ほどは寝ても覚めても、このことばかり考えて勉強しています。



おかげで、1週間前と比べて加速度的に知識の量が増えてきました。このような非常に狭い範囲の知識習得でOKの事柄は、私が最も得意とすることろです。この特技を武器に数々の競争を勝ち抜いてきました。



しかし、このような枝葉のことばかりではトータルで大成功することが難しいです。昔から「戦略の失敗を戦術で挽回することは不可能」と言われるように、基本方針(=戦略)が最も重要なのです。



しかし、適切な基本方針を考えることは容易ではありません。日常生活は枝葉の事柄の処理ばかりなので、どうしても小さなスケールでしか考える機会がありません。



このような枝葉の事柄から全体の基本方針を導き出す手法は、数学でいう帰納法となります。しかし、帰納法ではブレークスルーするようなアイデアは湧かないので、どうしても現状維持になってしまいます。



やはり、大成功するためには帰納法的な考え方ではなく、クリックモーメントを得る努力をする必要があると思います。私はこのことを意識して、できるだけ突拍子も無い選択をするように心掛けています。



これは、単に私が突拍子も無い選択を好んで行う、少し変わった人間であることのエクスキューズを述べているだけかもしれませんが(笑)



0 コメント

2015年

3月

01日

時価評価が過去最高を更新、しかし・・・


恒例の毎月末時点での金融資産の時価評価を行いました。全ての時価評価を行うのに1時間ほどかかるので、最近では作業を始めるのに結構気合が必要になってきました。そろそろ2ヵ月に1度にしようかな・・・



されはさておき、最近の株高の影響で2月末時点での金融資産の時価評価は過去最高を更新しました。株高だったので予想はしていましたが、実際の数字を見るとやはり嬉しいものです。



しかし、この毎月の儀式は単に自己満足することが目的ではなく、現状の問題点等を炙り出すことが真の目的です。出てきた結果を丹念に確認すると、以前から問題視していたことがより鮮明になっていました。



それは、時価評価の増加のかなりの部分は「含み益」の増加によることです。真水の部分(=現金)の増加量は、賃料+配当+給与+事業+太陽光売電収入なので毎月ほぼ一定です。



この真水部分もそこそこの金額なのですが、それよりも市況によって大きく変化する金融資産の含み益の増減が、圧倒的に時価評価に影響を及ぼしているのです。



そして、私の場合は完全にほったらかしなので、金融資産を運用しているという意識がどうしても希薄になってしまいます。つまり、勝手に資産がどんどん増えているという感覚になるのです。



もちろん、この感覚は大間違いです。含み益が増加しているのは、単に市況が良いからに過ぎません。今は株高・円安という私のポートフォリオにとっては超順風です。



しかし、一旦市況が崩れると強烈な逆風に見舞われます。そしてそのような時期は「必ず」やってくるのです。もちろん、14年間の市場の荒波を生き延びてきたので、今回も生き延びる予定(?)です。



しかし、山高ければ谷深しなので、いったん市場が崩れると数年間に渡って時価評価がマイナスを記録しつづけるかしれません。これは相場にコミットする者の宿命だと思います。



そして、ボラティリティを減少させるためには現金の比率を高めるしかありません。これは時間がかかってつまらない作業ですが、今後の課題として地道に続けていこうと思います。



0 コメント

2015年

2月

26日

初めての現物はFAX用紙だった!


昨日、貸会議室を予約するためにFAXを送信しました。私はネットビジネスも運営しているのですが、その一環で資産形成系のセミナーを開催しようと計画しています。



セミナー会場を確保するためにFAXで申し込む必要があったのです。何気なくFAXを送信し終わって何となく違和感を感じました。この違和感は何なのだろう? としばらく考えると面白いことに気付きました。



何とこのFAX用紙が、私のネットビジネスにおいて初めてこの世に姿を現した”物質”だったのです!企画・運営は全てクラウド上で管理しているので、形のあるモノとしてはこの世に存在していませんでした。



これは驚くべきことではないでしょうか? 月間CFが30万円(売上ではなく手残りの利益)ほどのビジネスにも関わらず、目に見える物質としては、この世に痕跡さえ無かったのです。



う~ん、今更ながらにネットビジネスの革新性に驚きました。今頃こんなことを言っているようでは、感覚が20年近く世間から遅れているかもしれませんね(笑)



私は年に何度か長期休暇を取りますが、PCさえあればどこででも普段の環境で仕事ができます。実際に、3年前に電力株が暴落した際には、バリ島での休暇中に大量の株式を購入しました。



そして、プールサイドで寝転びながら、ちょこっとネットビジネスのメンテナンスや記事更新をしていた記憶があります。ネットビジネスが万能だと思いませんが、ひとつぐらいは運営しても悪くないと思います。



2 コメント

2015年

2月

24日

景気が良い今こそ心掛けるべきこと

 

最近は本当に景気が良いと思います。マスコミの論調を見ると、景気が良いのは大企業だけで中小企業は苦しい、見かけだけだ! という意見が多いですが、少なくとも私の街では非常に景気が良いです。

 

 

これは私の居住地域の環境に依存した主観なのですが、内閣府が毎月発表している景気動向指数でも、2014年12月のComposite Indexesの一致指数が110.7なので、かなり景気が良いと判断できます。

 

 

少なくともマスコミの垂れ流すネガティブキャンペーンを真に受けていると、時流の機微を見逃してしまうと思います。そして、このような好景気の時期には気前が良くなる人が増えます。

 

 

もちろん、このこと自体は日本経済には非常に好ましいことですが、ミクロのレベルでみると、周囲の皆と同じように気前良くなることはあまり好ましいことではありません。

 

 

私の財産告白で本多静六翁がおっしゃられるように、景気が良いときには貯蓄して景気が悪いときには割安な資産を買うことが蓄財に成功する王道だと思います。

 

 

私も本多静六翁の教えを守り、リーマンショックから民主党政権時代にかけての日本の最悪期は、海外旅行やクラブフロア通いに励みました。円高だったし景気が悪いので現金の使い勝手が非常に良かったです。

 

 

もちろん、遊んでばかりではなく割安となった資産も可能なかぎり購入しまくりました。そして、自民党政権に移行して景気が劇的に回復してからは、別人のように鳴りを潜めておとなしく生活しています(笑)。

 

 

しばらくなさそうですが、民主党政権時代のように景気が悪くなって欲しいものです。まぁ、民主党のような素人集団が政治を担当すると、国が傾いてしまうので日本国民としては勘弁してほしいですが・・・。

 

 

0 コメント

2015年

2月

23日

懐かしさよりも安堵感が勝る!?


今日は珍しく自動車通勤をしました。途中で結構ゴミゴミした狭い道の続くエリアを通るのですが、この周囲には平成元年前後の築古物件が立ち並んでいます。

 

 

このエリアの近くで既に売却済みではあるものの、かなり苦労して運営していた所有物件がありました。通勤経路の関係で直接その物件を見ることは無いのですが、地域の雰囲気を感じて懐かしく感じます。



いや、正直に言うと懐かしいさもあるものの、安堵感の方が多いかもしれません。というのも、この物件を所有した8年間は本当に大変だったからです。



物件スペックや地域柄が悪いと言えばそれまでですが、1ヶ月に一度は何かトラブルが発生していたような気はします。入居者は生活保護を受けている高齢者が多かったことから常に孤独死発生を恐れていました。



少しでも滞納が発生すると「もしや?」という疑念が湧き起るのです。今思えばほとんど病的ですね(笑)。結局孤独死は1名だけでしたが、一度経験すると忘れることができないのです。



私は、この2~3年ほどで不動産ポートフォリオを劇的に変化させました。株式ポートフォリオがほとんど変化無いこととは非常に対照的です。現在の不動産ポートフォリオでは生活保護は”ゼロ”です。



現所有物件は手のかからない物件ばかりで、半数は自宅から徒歩圏内ではあるものの、この3年間全く見に行ったことが無い物件まであります。1棟マンションでさえも昨年春以来まだ一度も行っていません。



不動産経営を始めた10年前と比べて、現在の私はかなり考え方が変わってきています。当時は自分の労働力を投入してでも、収益性を上げることに注力しました。



しかし、今では自分が設定した時給以上の仕事しか行わなくなりました。このため、不動産に関しては必然的にほとんどやることがありません。もちろん、これが良いのか悪いのかは分かりません。



この手法が可能な物件は、必然的に立地の良い物件ということになります。おそらく、今後は不動産で自分の労働力を投入することは無いので、購入するとしたら立地の良い物件を狙うしかない状況なのです。



0 コメント

2015年

2月

22日

税理士とも値段交渉可なのか?

 

先日、某セミナーの懇親会で旧知の大家さん仲間と隣の席になりました。この方は地主系の大家さんで、かなりの地所を所有しています。私とは全く生い立ちが違うのですが、結構仲良くしていただいています。

 

 

お互いの悩みや課題についていろいろ話をしていたのですが、その際に法人の話題になりました。先月に私は新設法人を設立したのですが、ランニングコストを考えると、なかなか新設に踏み切れませんでした。

 

 

法人のランニングコストの最大のものは税理士費用です。税務相談などの実を伴った契約の税理士費用は年額30万円前後からなので、大家仲間に切り出すには少し恥ずかしい話です。

 

 

私は、知識に対してお金を出し惜しみするのは恥ずかしいことという認識が強いので、普段はあまりしない話題です。しかし、リスク分散の観点からは、物件毎・事業毎に法人を設立することが理想です。

 

 

このことは常に意識しているのですが、税理士費用がバカにならない金額になるので躊躇しています。この方も同じ悩みを抱えていたようですが、上手い解決法をみつけたとおっしゃられました。

 

 

この方の知り合いの不動産業者は、税理士に対して値段交渉を行ったそうです。値段交渉した法人は、この業者さんの本体法人の関連会社で、主に物件所有を目的とした法人です。



この関連会社は物件所賃料収入がほとんどで、役員報酬も取っていないという非常にシンプルな経理になっています。このため、税理士への値段交渉が可能だったようです。

 

 

考えてみれば値段交渉など世間一般で行われていることですが、いわゆる専門職に対して値段交渉するという発想がありませんでした。これは知識に対する敬意の弊害かもしれません。

 

 

しかし、法的リスクを考えると、物件毎・事業毎の法人設立は避けて通れないです。法人がいくつあっても基本的に相談する内容量は、ひとつの法人だけの内容量と大して変わりません。

 

 

これは、単なる事務処理(税務申告)のためだけに○○万円支払っていることになります。税務申告だけなら 魔法陣 などで自分で簡単にできてしまいます。

 

 

やはり、いろいろな人と話をすることは非常に刺激になって新しい発見があります。特に、資産家や事業家には非常に豊富な知識と経験がある方が多くて本当に勉強になります。人との出会いに感謝ですね。

 

 

0 コメント

2015年

2月

21日

税金を現物資産に変える


昨日、デザインリフォームのセミナーに出席してきました。講師の方は、私と同年代の現役家主の方です。以前からfacebook上で何度も物件リフォームを拝見していました。



このため、どれだけ素晴らしいリフォームをされているのかは、表面的には知っていましたが、どのようにしてこれらのデザインリフォームが生み出されるのかは初めてお伺いしました。



プロ顔負け(というか、デザインリフォームで入居者を集客しているのでプロです)の高いレベルのデザインリフォームで、センスの全く無い私では少し応用は難しいと感じました(笑)。



しかし、空室が発生するたびに、どんどんデザインリフォームをしていく理由は得心するものでした。曰、他の物件に埋没すれば早晩価格競争に巻き込まれます。



これを避けるためには、提供する商品に付加価値が必要となります。この付加価値のひとつとしてデザインリフォームを提供しているとおっしゃられていました。



更に、事業で利益を出すと、当然納税する必要があります。もちろん、納税は国民の義務ですが、経営者の立場(CFの観点)からは納税はマイナスに働きます。



このため、デザインリフォームにお金を費やすことで、本来なら納税するはずだったお金を実物資産に変換することが経営上は重要であることを力説されていました。私も同感です。



0 コメント

2015年

2月

18日

日経平均18000円台乗せをどう考える?

 

本日の東京市場で終値でも日経225が18000円の大台乗せを達成しました。約7年ぶりとのことで、日本市場の底堅さを示していると思います。

 

 

これほど株式市場が活況を呈していると、普通の株式ブログや投資ブログでは盛り上がりを見せるのですが、何故か当ブログ(HP)では全くと言っていいほど話題になりません。

 


管理人が損している/管理人が株価上昇に乗り遅れて話題を提供できない と言ったことが原因と思われるかもしれませんが、私の所有株式の大半は日経平均4桁台で取得しています。

 

 

私は超長期逆張り投資家なので、株式市場が上向きで活況を呈している時ほどやることが無く、皆の騒ぎから完全に取り残されます。放置状態なのでブログに書くこともありません。本当に最近つまらんです。。。


 

さて、本日は終値でも18000円台を達成しましたが、データ収集と過去問好きの私は、自分が株式市場に参戦してからの日経平均の超長期チャートを確認しました。

 

 



これをみると私が日本市場で戦った14年間では、まだ2度しか本格上昇が無いことが分かります。14年間も毎日株式市場を眺めているのですが、経験的にはまだたったの「2回目」なのです。



おそらく、現在株式市場で活発に取引している個人投資家のほとんどは私よりも経験年数が短いことが予想されます。上のチャートからも分るように、14年間で真の地獄は3回で、株価の循環は1.5回でした。



つまり、10年間で天国と地獄を一通り経験をすることになります。10年以上生き延びて利益を出せれば「合格」だと思いますが、それ未満の期間では、利益を出していてもビギナーズラックかもしれません。



このようにシビアに考えると、今の状況から更に買いあがるのはどうかな?と私は思います。もちろん、1990年代の米国の例もありますが、現在日本でその再現はちょっと難しいのではないでしょうか。



2 コメント

2015年

2月

17日

サービス提供者へのシフト

 

先日の勉強会で講師の方が、ホリエモンの「不動産業界に新しい波がやってきている」という記事について触れていました。この方は大家+不動産業者なので、業者目線でこの記事に注目したようです。

 

 

モバイルブロードバンドインターネットの劇的な普及によって、情報の非対称性が解消する傾向にあります。その大きな流れの結果、中抜き業者の利益率が低下しつつあるという指摘です。



これは様々な業界で進行中の地殻変動ですが、最終的にはほとんどの業界で中抜きが進行して、その位置で収益をあげていた企業は利益を出すことが難しくなることが予想されています。



このことは、資産形成を考える上でも重要なことで、自分の属しているビジネスがその業界でどこに位置しているかを充分に再確認する必要があります。



もし、自分の所属しているポジションが中抜き産業に位置するのなら、将来的な業態変換や他業種への参入などを検討するべきかもしれません。



最近までは顧客に近い立場の企業や人間がより大きな力を持っていました。しかし、これからは顧客に近いだけでは、その力を維持することが難しくなるかもしれません。



営業等の中抜きポジションから、何らかのサービスを提供する側にシフトする必要がありそうです。今は絶好調であっても変化の激しい世の中なので、私も軸足をサービス提供者にシフトするつもりです。

 

 

0 コメント

2015年

2月

16日

いよいよ、簿価と時価の落差を活用!

 

所有する法人の株価評価を顧問税理士に依頼しています。日本社会において、自社の株価評価が高いことであまり良いことはありません。これはいびつな税制が原因です。

 

 

周知のように日本の相続税は、世界でも屈指の高税率を誇っています。このため自社の株価が高過ぎると、次世代に引き継ぐこと自体が不可能になるのです。

 

 

このあたりのことを念頭に10年以上法人経営を行ってきましたが、この2~3年は購入できる資産がほとんど無い状況が続いており、現金相当物の比率がどんどん高まっています。

 

 

これは財務的には望ましいことですが、相続対策を考えるとあまり良い状況ではありません。しばらくこの状況が続くことが予想されるため、思い切って次の世代に法人を継承することを検討しています。

 

 

そのためには自社の株価評価が必須なのですが、ここで路線価(積算評価)と時価の乖離が激しい不動産の真価が発揮される機会が出てきました。時価に比べて積算評価の低い物件は購入時に苦労します。

 

 

しかし相続時や自社株評価の際、これほど心強い資産は存在しません。期末時点での自社株評価を依頼中ですが、法人に蓄積されている留保金を上回る相続税上の含み損が非常に大きな力を発揮しています。

 

 

今まで苦労して路線価と時価の乖離が激しい物件を取得してきましたが、ここにきてようやく恩返しをしてくれることになりそうです。どこまで含み損を拡大できるのか、今から非常に楽しみです。

 

 

0 コメント

2015年

2月

15日

太陽光発電のトリビア!


今日は某家主の会に出席してきました。講師の方のお話しも良かったのですが、本日最大のトリビアは懇親会で隣になった方からお伺いしたお話でした。



この方は、なんと個人レベルで700kWhの太陽光発電設備を所有しています。700kWhは0.7Mなので、いわゆるちょっと小さなメガソーラーのオーナーとなります。



私の守備範囲のエリアの南端は、日本の中でもかなり日照条件が良い地域なので、法人の利益を消す目的でメガソーラーを運営する方が数名知り合いに居ます。



しかし、いくら一括償却が目的とはいえ収益性も重要なので、32円/kWhとなった現在では、私の中では太陽光発電はすっかり過去の遺物になっていました。



このため、32円/kWhで新規に太陽光発電を建設するという考えは一切浮かんだことがないのですが、今日お話しさせていただいた方は今年も積極的に太陽光発電に投資を行うようです。



私のロジックでは、伸びしろの無い太陽光発電に資金を投入することは投資効率を考えると非常に無駄な行為です。このため、何故そこまで太陽光発電に注力するのかストレートにお伺いしました。



この方の物件は3大都市圏からかなり離れたところにあります。この地域ではバブル崩壊後26年もの間、一度も地価が上昇したことがないそうです。つまり土地は値下がりし続けるものだと認識しているそうです。



毎年減価する不動産で資産を持つことはナンセンスで、20年間も固定価格で売電できる制度は非常に魅力的とのことでした。太陽光発電は一括償却しか意味が無いと思っている私とは、天と地ほどの差があります。



最初は理解できなかったのですが、何度もお話をお伺いしているうちに投資戦略としてはあながち間違っていないことに気付きました。不動産価値は上昇するものと思える地域はむしろ少数派なのかもしれません、



投資戦略もいろいろです。自分が結果を出した手法も、実は限られた業界の限られた時期の限られたエリアでしか通用しないものかもしれません。本当に世の中にはいろいろな考え方があるものです。



0 コメント

2015年

2月

13日

オフィスビルの客付けに成功!


昨日のことですが、不動産賃貸仲介業者さんから所有物件に入居申込が入った旨の連絡がありました。この物件はオフィスビルなのですが、1年近く空室でした。



周知のように、オフィスビルは客付けが難しいです。オフィスビルの客付けでは、立地だけではなくビルのグレードや規模も重要なため、住居系の空室対策があまり使えないことが原因です。



住居系のようにリノベーションを施行して表面だけ取り繕っても、プロ相手のバックオフィス需要では通用しないのです。オフィスビルを所有するのはカッコイイですが、利益になるかは別問題です。



住居系の空室対策のノウハウがほとんど使えないので相当苦労しましたが、今回の決め手は「情報の拡散」と「広告料」でした。最もベタな手法ですが、やはり基本が大事ですね。



いずれにせよ、これで全所有物件の満室復帰が確定しました。私は1棟モノのオフィスビルから貸地や路地裏の築古戸建まで、さまざまな種類の物件を所有しています。



私は、先祖代々の土地がある地主系ではなく、ゼロから叩き上げた新興系の家主です。新興系の割りにはめずらしく雑食性で、自分のことをいわゆる”複合型不動産経営者”だと思っています。



本来なら自分の強みを発揮できるジャンルに特化するべきなのでしょうが、不動産は縁のモノという性格が強いので、目の前においしい案件が出ると見境無く購入し続けることでこのようなカタチになりました。



これからもひとつのジャンルに特化することなく、不動産以外の分野も含めて柔軟に対応していきたいと思います。



0 コメント

2015年

2月

12日

顧問税理士との面談


昨日は顧問税理士と法人の決算と個人所得税の確定申告についての協議を行いました。個人所得税に関してはほぼほぼ論点が無かったのですが、法人に関してはキャンバスに今後の方針を描く必要があります。



永続性のある法人経営を考える上では、事業の収益性だけを考えていれば良いわけではいけません。やはり、最大の問題は税金にどう対処するか? だと思います。



納税は国民の義務ですが、経営者の観点からは「経費」以外の何者でもありません。しかも設備投資や広告費と異なり税金は、事業収益性にほとんどプラスの影響が無いので、どうしてもナーバスになります。



もちろん、銀行融資を受ける際には多少のプラス方向に働きますが、現在のような新たな投資案件に乏しく、低金利下で非常にユルい銀行貸出姿勢の環境では、言うほどのメリットが無いのです。



昨日の協議では、役員報酬を業務内容に見合った金額まで引き上げることで、法人利益を調整することになりました。目先の個人所得税・住民税が上りますが、長期的な観点からはやむを得ないと考えました。



事業内容が住居系賃貸の非課税収益から事業系の課税収益にシフトしていることもちょっと悩ましいです。私の事業ではエンドユーザーに消費税を転嫁できるのでまだましですが、慎重なハンドリングを要します。



前期は太陽光発電設備の一括償却で何とか物件売却益にかかる税金を最小限に留めましたが、今期には恩赦(?)が無くなります。もうひとつの物件売却を検討しているので、悩みはまだまだ続きそうです・・・。



0 コメント

管理人のブログ

管理人監修マニュアル

タダでマイホームを手に入よう!

築古戸建投資マニュアル

お勧めサイト 

配送無料です!

アクセスカウンター
アクセスカウンター
アクセスカウンター