早いもので、今年も新年度入りしました。 世間では四半期決算を越えています。 私も金融資産運用の成績をまとめてみました。運用と言っても実際には原油ETFを小額購入した以外は何もしていないです（笑）。

2016年に入って世界中の金融市場で激震が走りました。急激な株価や資源価格下落み見舞われて現在も回復していません。このため、ほとんどの方は冴えない成績ではないでしょうか。

私の金融資産ポートフォリオは教科書的なローリスク・ローリターンな内容には程遠く、極端に偏ったポートフォリオになっています。3月25日現在の時価評価を昨年末比で検証しました。

• J-REIT 109％
• 電力株 89％
• 産金株 150％　（為替の変動も円評価で調整済み）

全金融資産の時価評価では昨年末比の約115％で推移していますTOPIXは約90％前後で推移しているので、J-REITと産金株が成績を押し上げていることが分かります。

特に何をしているわけではないのですが、中短期のトレンドフォロワーの投資家（世の中の大多数の投資家）と比較してそれなりに優れたパフォーマンスをあげている要因を考えてみました。

1. 逆張り戦略のため購入価格が安価であり成績が下振れしにくい
2. 心理面でのマイナス影響を受けない
3. たまたま運が良いだけ

①は私の投資戦略のキモです。相当売り込まれた時点で参入するので、多少のマーケットの悪化では株価が下がりません。倒産リスクさえ回避できれば、マーケットの地合が悪くてもさほど影響を受けないのです。

 一方、少しでも良い材料が出ると株価は高騰する傾向にあります。今回のケースでは産金株が該当します。相変わらず変動率は大きいですが、しばらく購入するチャンスは無さそうです。

②も意外と良い影響を与えます。逆張り戦略と言っても今回の下落程度の「小規模な」下落では購入できる機会はありません。したがって市場に揺れに右往左往することはありません。

基本的には、リーマンショック・同時多発テロ・東日本大震災レベルの極度の信用不安に市場が見舞われる時期に参戦することになります。 ③に関しては充分にあり得ます（笑）。

J-REITはマイナス金利、産金株はFRBの追加利上げ見送りの追い風を受けているだけです。逆に電力株は高浜原発の敗訴のため低迷しています。

総じてみると、日経225 ETFやTOPIX ETFなどの指数に投資していたとしても市場の荒波を避けることは不可能です。資産形成では常に自分を「少数派」にすることが勝つ秘訣だと思います。

今日は私にとって目下の課題であるゲストハウス運営についての報告です。今週からリスティングを開始しましたが、予想ほど甘い市場ではありませんでした（苦笑）。

リスティングすればバンバン予約が入るだろうと思ったのはとんだ思い違いだったのです。リスティング開始後数時間で1泊65000円×2日の予約を獲得しました。

しかし、その後が続きません・・・。そして、今回入れ食いと勘違いしたお客さんも中国の清明節に重なっていただけという完全なビギナーズラックでした。

リスティング開始後2日しても反応が無いので、もう一度市場調査を行いました。すると、私がターゲットにしている層（大人数のグループ客や大家族）でも、私のゲストハウスは優位ではなかったのです。

Booking.comやExpediaなどの順法性の高いOTAではそれなりに優位ですが、グレーなAirbnbにおいては全く優位性がありません。検索してもハネムーン期間中（※）なのにヒットしないのです。

※　リスティング開始から3週間はハネムーン期間と呼ばれ、SEO無しでも上位表示されます。

競合する条件の施設をみると、私のゲストハウス以上の好条件の施設が目白押しです。？？？と思って詳細に調べると、旅館業法完全無視の無法地帯が広がっていました・・・

う～ん旅館業法遵守の施設では、かれらのような民泊には到底かないません。これは旅館・ホテル業界が目くじら立てるのも頷けます。ちょっとやり過ぎな施設が多すぎるのです。

確かに規制がキツ過ぎるのも問題ですが、野放しでは相当やんちゃな人が続出するようです。やはりある程度は規制がある方が良いのかもしれません。

あと、一旦ゲストハウスオーナーになって遵法サイドに立つと、途端に私も既得権益者になって述べる意見が180度変わることも我ながら興味深かったです（笑）。

さて、ゲストハウスオペレーションの気付きですが、不動産賃貸経営よりもダイレクトに市況を感じることが重要です。価格を妥当な線まで下げると面白いように予約が埋まります。

不動産賃貸業では家賃を下げても反応が返ってくるまで数日～数週間のタイムラグがありますが、OTAでは数時間単位で反応があることが多いです。

そして、Airbnbに関しては既に市場が供給過多になっている印象です。半年～１年前とは完全に需給関係が異なっています。Airbnb内のSEO対策を相当がんばらなければ勝てなくなっているのです。

Airbnbの相互レビュー制は魅力ですが、OTAと比べて市場規模が小さいのに参入障壁が低く（無く）競争が激化しているので、そろそろ撤退する時期を模索する段階かもしれません。

資産形成では常に自分を「少数派」にすることが勝つ秘訣だと思います。少なくとも、Airbnbのように猫も杓子も参入する市場に新規参入するのは旨味が少ないのではないかと思います。

私は複数の領域から収益を得ています。そして、基本的な戦略は「自分の既知の領域」とオーバーラップした知識を活用できる「隣接領域」に向かってのビジネス拡大です。

この手法を採る最大のメリットは、全く未知の領域に進出する場合とは異なり、ある程度既知の領域なので成功率が高まる点です。しかし、最近になって、このことがアダになっていると感じるようになりました。

私はもともと（今でも）給与所得者でもあります。かなり高給を稼げる専門職の給与所得者なのですが、時間的制約を受けることから常にアーリーリタイアを模索しています。

経済的にはかなり前からリタイアできる状態に到達なのですが、実際にリタイアすると給与所得が無くなるだけではなく、専門領域の隣接領域に展開しているビジネスからの収入も無くなることに気付いたのです。

実際的には、すぐに隣接領域のビジネスからの収入が途絶えるわけではありません。しかし、現在は給与所得者として働いているため、その専門領域の最先端の知識が何の苦労もなく入ってきます。

しかし、リタイアしてしまうとこれらの知識を習得することが難しくなることが予想されるのです。圧倒的に高収益なビジネスなので、パワーダウンするとちょっとイタイなぁというのが実感です。

私の基本となる分野は専門職領域以外にも、不動産や金融資産投資があります。これらの領域は基本的に専門職とは何の関係も無いので、食っていくには困らないのですが、爆発的な成長力の源泉にはなりません。

今年は　①旅館業　②知的財産権ビジネス　に注力する予定なのですが、これらの新しく進出する領域の資金源として、もう少し高収益部門を維持する必要があります。

このように考えると、もう少しリタイア時期は先送りする必要性があるなと感じる今日この頃です。

現在、私はゲストハウス開業に向けて邁進しています。このため期間限定ではあるものの、「とにかく忙しい！」毎日を送っています。あ～、たまにはまったりした時間を過ごしてみたいものです（笑）。

3月下旬に所有物件で3つの退去予定があります。既に出来上がっている仕組みで回しているものの、毎年少しずつ改良を加えています。しかし、今年は忙しいのでほとんどノータッチです。

不本意ながら完全に資金の出し手状態に甘んじていますが、資産形成を行う上ではあまり感心できる状態ではないと考えています。収益を得るためには何らかの「価値」を提供する必要があります。

10年ほど前までなら、それが「資金」でも充分に価値はありました。しかし、マイナス金利に突入して行き先を失った大量の投資資金が存在する状況では、資金の出し手の価値は低下します。

したがって、単に資金を提供するだけでは収益を得るに値する価値を提供できていないのです。そこで、私が携わっている領域における収益の源泉となる価値を考えてみました。

• 専門職　→　特殊技術
• 不動産　　→　快適な住空間を維持する仕組み
• 金融資産　→　極端なリスク発生時の流動性提供
• 空室支援　→　貸主の空室情報をターゲットに届ける仕組み
• 資産形成支援　→　資産形成ノウハウ伝授
• 旅館業　　→　非日常な宿泊空間を維持する仕組み
• パテントビジネス　→　従来無かったアイデア

このように考えると、単に資金を出すだけでは直接顧客の利益に結びつかないことが分かります。やはり、何らかの技術・知識・リスクを提供することで、対価としての収益を得ているのです。

私は常に「何を提供できるのか」を考えています。これは倫理的なことを言っているのではなく、実際に収益を得るために提供する価値は何なのか？　を考えているという意味です。

収益は、提供する価値の対価です。まず自分が提供するモノの価値にフォーカスすることで、新しい収益源を見つけ出す機会が増えると思います。

そして、この考え方は自分に降りかかるリスクを軽減する効果もあります。例えば、一括借り上げの投資用マンションを購入した場合、買主が顧客に提供する価値は何なのでしょうか？

実際のオペレーションには全く担っていないので、単に資金を提供しているだけです。しかし資金の価値が下がった現在では、資金だけで対価として収益を得るには充分ではないと思います。

さほど価値のあるものを提供していないにも関わらず、なぜ収益（？）を得ることができるのか。それは、彼らが「自らの担保評価」と「自らの破綻リスク」を提供しているからです。

このように、この世の中で皆が分かるような分野での「フリーランチ」は無いと考えています。もちろん、ニッチ分野や立ち上がり初期の分野は、このかぎりではありません。

私は、今年も3月末までに大都市郊外の2物件を売却する予定です。 現在は不動産市場が過熱しています。 猫も杓子も1棟収益マンションに群がっているので、異常な高値で物件を売却することが可能です。

更に、日銀がマイナス金利を導入したことも不動産市場を熱くしています。このような状況下で収益物件を購入するのは自殺行為ですが、現在物件を所有している立場からは利益を確定する絶好のチャンスです。

このように不動産や株式などの市場性のある投資対象では「タイミング」が全てです。皆が欲しがる市場が過熱している時期に参入すると、ほとんどのケースで負けが確定してしまいます。

しかし、「タイミング」を的確に判断することは難しいことだと思います。私は超長期逆張り投資家なので、投資対象が安価に購入できるタイミング（大底圏）をなんとなく感じることができます。

そのような時期に投資対象が発する「ニオイ」を感じるのです（笑）。参入するタイミングはこの能力だけでもOKですが、売却して利益を確定するタイミングは別の能力が必要になります。

それは「トレンドの変換点」を嗅ぎ分ける能力です。この能力は投資対象の大底圏を感じる能力とは異なる能力だと考えています。そして、こちらの方がより高度な能力だと思います。

私は現在の状況が2007年に似ているのではないか？　と感じています。2007年8月にパリバショックが発生してサブプライム危機が認識され始めました。

金融危機の一歩手前の状況が発生しましたが、その後何とか世界経済は小康状態を保ちました。そして、2008年3月にベアスターンズが破綻して更にキナ臭さが漂います。

しかし、ベアスターンズ破綻も決定的な状況には至らなかったため、「何だかんだ言っても大丈夫」的な雰囲気になりました。そして同年9月にリーマンショックが発生してしまったのです。

今回は2015年8月に上海ショック、2016年1月に原油および世界の株式市場が崩落しました。しかし「何だかんだ言っても大丈夫」的な雰囲気が漂っているように感じるのは私だけでしょうか？

残念ながら、トレンドの変換点を嗅ぎ分ける能力は私には無いのですが、この能力の欠如を補うひとつの方法として、信頼できるアナリストをフォローすることが挙げられます。

私の場合はベタなのですが、ドイツ証券の武者陵司氏に注目しています。武者氏は、2000年台の日本経済のトレンドの変換点をかなりの精度で的中させてきました。

そして現在の私の投資戦略は「 非コア資産を売却してキャッシュポジションを高め、来るべきショック（買場）に備える 」です。市況が高値安定している間に大都市郊外物件を売却するのです。

手元に残すのは下記のコア資産が中心です。

1. 資産性の高い大都市中心部の収益不動産
2. 財務基盤が盤石な株式
3. キャッシュ　

とにかく、ガードを固めてリーマンショックを上回る激震が来ても生き残ることを主眼に置いています。ちょっと大袈裟かもしれませんが、備えあれば憂いなしではないでしょうか。

仮に予想が外れても、早々に利確しているので傷は負いません。相場格言にあるように、「魚の頭と尻尾はくれてやれ」です（笑）。

現在、私は不動産賃貸業から民泊を経て、旅館業への進出を目論んでいます。このため毎日のように旅館業界の関係者と会話しています。ちょっと人と会うことが億劫になってきました（笑）。

さて、いろいろな人とミーティングを繰り返しているのですが、明らかに私と彼らとの視点が違うことに気付きました。 彼らの大部分は旅館業もしくは起業家のため、知識や考え方のベースが旅館業界です。

一方、私の知識はAirbnbなどの民泊がベースなので、隣接分野の知識は非常に役に立ちます。彼らとの会話の中で、下記のような気付きを得ることができました。

1. 日本人の宿泊客はできるだけ避けたい
2. 旅館業の方が民泊よりも単価が高い
3. 旅館業の方が民泊よりも認知度（集客力）が高い

①に関してですが、日本人は週末の土曜日に1泊だけ予約するケースが多いため、日本人の予約を取ると週末を絡めた外国人の長期滞在が邪魔されるからだそうです。

近年、日本人の購買能力が落ちて相対的に貧しくなっています。この影響がモロに出ているのが旅館業界のようです。このため、当初は日本人もターゲットにする予定でしたが、外国人メインに変更しました。

外国人がターゲットの場合には、Booking.comやExpediaなどのOTAが主戦場になります。当初は楽天トラベルも候補でしたが、日本人客を避けるために出稿を見合わせることにしました。

②③は民泊では達成できない大海が広がっています。一方、旅館業界の方は民泊に警戒心や敵対心を抱きつつも、規制の緩さや新たな需要の獲得などに興味を抱いているようです。

民泊と旅館業の辺縁領域では、民泊の「規制の緩さと新しい需要」＋旅館業の「単価の高さ」に金脈が眠っています。この領域への参入者は少ないのでブルーオーシャンが広がっています。 

早く、開業したい気持ちでいっぱいですが、先日思わぬところで足元をすくわれてしまいました。なんと、消防設備申請が「共同住宅仕様」で提出されていたのです。

原因は、消防設備士が「簡易宿泊所＝ゲストハウス」を「共同住宅＝シェアハウス」と勘違いしたためです・・・。消防設備の許可証が無ければ保健所への申請ができません。

心が折れそうになりましたが、ぐっと堪えました（笑）。自分にとって初めての分野を開拓するときにはトラブルが付き物です。これぐらいでへこたれては出来るものも出来なくなってしまいます・・・

昨年秋ごろから、スルガスキームに嵌め込まれて破綻したもしくは破綻予備軍が増えているそうです。これらの人は２０１５年春ごろ（つまり今から１年前）に物件を購入していることが特徴です。

机上の知識だけで高額な不動産投資を開始することは危険です。しかし、不動産経営手法を熟知しても、現在は購入するべき時期ではありません。投資用不動産の市場が非常に高騰しているからです。

投資成果は買値で決まるので、相場の過熱期にエントリーするとかなりの確率で負けてしまいます。これは不動産にかぎらず、投資全般に言えることです。

不動産業者さんは手数料ビジネスなので、このあたりの忠告を行うことは通常あり得ません。セールストークを信じて高額な投資をすると、人生を棒に振ってしまう可能性があるのです。

そして、「あなただけに紹介する特別な物件」を提示されることがよくあります。「例外的に美味しい話ではないのか？」と感じた場合には、下記の条件に該当しないことを確認してください。

• スルガ銀行、オリックス銀行、信金、信組、ノンバンクでしか融資が下りない
• 融資金利が3％超

いすれかひとつでも該当する場合には「絶対に手を出すべきではない」物件です。ゆめゆめ「自分は特別な人間だから」とは思わないことです。私も常に自分を律することを心掛けています。

まずは融資が容易な銀行で融資を受けて、ある程度したら金利の低い銀行に借り替えるという人が居ます。しかし、「上記条件でしか融資が下りない＝物件価格が割高」という図式です。利回りは関係ありません。

仮に借り換えに成功しても、銀行の内部評価は「担保不足」です。個人の属性を加味した融資になるので、俗に言う「属性を毀損している」状態です。 このあたりは、高属性の人が陥りやすい落とし穴です。

高属性を武器に、物件の実力以上の価格（＝割高）で購入しているので、融資の蛇口が閉まると途端に出口が無くなってしまい、売却で逃げるという退路が絶たれてしまいます。

こうなると、物件が朽ち果てるのが早いか自分が破綻するのが早いか？　という逃げ場の無い状況に追い込まれてしまいます。特に駅から徒歩30分以上の物件はかなりアブナイです。

もちろん物件価格次第なので、同じ物件でも買値が1/3～1/2であれば「優良物件」という評価になります。つまり融資条件は、その物件が割高か否かのベンチマークになるのです。

2013年以降、私は大都市郊外圏の収益1棟マンションやオフィスビルを順次売却して、大都市中心部の収益1棟マンションや築古木造戸建（ ≒ 土地）のみを手元に残す戦略を採っています。

収益物件が高騰している現在は、絶好の物件ポートフォリオ入替えチャンスです。ゼロから始めると最初はどうしても利回り重視の物件選択となります。しかし、特に郊外立地の収益物件には将来性がありません。

現在の成功に安心して胡坐をかくのではなく、郊外立地の収益物件の土台が腐りつつある現状を客観的に観察する必要があります。余裕のあるときにしか、攻めの姿勢をとることは難しいですから・・・

今週の金融市場は荒れに荒れましたね。私のポートフォリオはJ-REITと電力株がメインなので影響は少なかったですが、一般の日本株式やFXに投資している方は肝を冷やしたことでしょう。

さて、日本に居ると東京株式市場やドル円相場のボラティリティの高さに目が行きます。しかし、海外市場に目を転じると、原油市場が神経質な展開をしていました。

私は産金株投資を敢行しているので、前日のNY市場に目を通すことが毎朝の日課です。そして、NY市場を眺めていると、否応なしに原油価格（Crude Oil ）が目に入ってきます。

言うまでもなく世の中で最も貴重な資源は自分の時間です。全ての人に等しく1日は24時間しかありません。このため、資産形成においても時間を使い方に細心の注意を払う必要があります。

資産形成を行うには「考えること」が最も重要です。この段階を飛ばして単に体だけを動かしていても、収益性を上げることは難しいです。そして、私はこの考えることを「仕事」と見なしています。

つまり、「仕事」とは頭を使って計画や戦略を練ることです。この部分を担うためには広範囲の知識・経験をベースにして十分思考する時間が必要となります。このため仕事は代替が利かないことが多いです。

これに対して頭を使わなくてもできる書類作成などは「作業」です。作業は誰でもできるため大した価値はありません。そして私たちの社会では往々にして忙しそうに作業をしていると評価される傾向にあります。

世の中のほとんどの人は「仕事」をしておらず、「作業」をしているに過ぎません。仕事をすることはその他大勢から抜け出す一歩なので、効率的に資産形成するためには作業はせずに仕事に集中するべきです。

作業をすることのもうひとつのデメリットは、上位者の代理で行っているケースが多いため、時間の融通が利きにくい点です。社会でチャンスをモノにするにはスピードが重要です。

絶好のチャンスはあっという間に自分の前を通り過ぎていきます。チャンスだと思えば、積極的に取りに行くべきなのですが、作業（＝仕事ではない）の予定があるためにみすみす見逃す人がとても多いです。

例えば、私は新規事業は共同で行うケースが多いので、声がけする人選を行います。しかし、こちらから連絡しても「予定があるからその日は無理」という人に対しては、2度と声かけすることはありません。

このように基本的に作業の割合が多い人は、チャンスを掴む機会をみすみす見逃す傾向にあるため、資産形成や社会的な成功からますます遠ざかっていきます。

私は常に上記のようなことを考え、「作業」は第三者に依頼して「仕事」に集中することで自分の時間を最大限に活用することを心掛けています。

日本電産の永守社長をご存知でしょうか？日本電産は、連結売上高１兆円・時価総額２兆8000億円超・世界で12万人以上の従業員を抱える電子部品帝国です。

その巨大企業を創業した永守社長は、自身が保有している自社株の時価総額だけで2400億円を超える国内10位の富豪です。猛烈な仕事ぶりや独特の経営哲学が異色を放っています。

実際の永守社長も非常にワンマンで近くにいると鬱陶しい人ですが、天才経営者であることは間違いありません。特に、２０００年以降に海外企業を含めた４０以上のＭ＆Ａを全て成功させた手腕は圧倒的です。

永守社長は再建型Ｍ＆Ａを得意としています。永守社長に関する著書や講演から分析するかぎりでは、再建型Ｍ＆Ａを成功させるポイントは下記の２つのようです。

1. 日本電産に勝る「キャッシュになる技術力」を持っている
2. 儲かっていない原因が「マネジメントの問題」である

まず①ですが、技術もしくはウリとなる経営資源を持っている企業であることが再建型Ｍ＆Ａの最低条件です。この条件を持っていない企業に対してＭ＆Ａを仕掛けても１００％成功しません。

次に②ですが、Ｍ＆Ａで巨額資金を投下する際には、同時に多額の借り入れや株式発行などの資金調達を必要とします。このため、借り入れの返済や金利・配当負担が大きくなります。

資金調達コストが大きいので、結果を出すことが急務となるのです。マネジメントを改善することで収益性を劇的に改善できる案件があれば、素早く確実に結果を出すことができます。

つまり、「素晴らしい技術やノウハウを持っているにも関わらず、当たり前のことを徹底できていない会社」を対象することが、再建型Ｍ＆Ａの必勝パターンなのです。

何故このような話をしているかと言うと、不動産投資と再建型Ｍ＆Ａは非常に似ているからです。つまり、永守社長の再建型Ｍ＆Ａの必勝パターンは不動産投資に応用できるのです。

「素晴らしい技術やノウハウを持っているにも関わらず、当たり前のことを徹底できていない会社」は、不動産でいうと「立地が良いのに管理がダメな物件」です。

好立地の収益物件に関しては、流動性が高いので著しく市場価格を逸脱した低価格で購入することは難しいです。そして、残念ながら現在は収益不動産市場はバブル的な様相を呈しています。

一方、収益物件に該当しない物件は、好立地物件であっても実需のローカルマーケットに連動しているので、収益不動産市場ほどには価格は高騰していません。

このような好立地の実需物件を（収益物件に比べて）安価に購入して再生することができれば、再建型Ｍ＆Ａ同様に高い確率で不動産投資を成功させることが可能となります。

このような投資戦略を可能とするには、下記の能力を磨くことが重要だと思います。

1. 実需物件の存在する好立地エリアを把握する
2. （キャッシュを見せ金にした）資金調達能力
3. 物件再生ノウハウ

私が1棟マンション投資から好立地の築古木造戸建投資にシフトするのは、相続対策だけではなく現時点の不動産投資として最も成功率が高いと考えているからです。

もちろん、不動産市況が劇的に悪化すれば、1棟マンション投資を再開するつもりです。

2015.12.30の日経新聞で、現実社会で複利効果が有効なのか否かについての非常に興味深い記事があったのでご紹介します。

旧新潟貯蓄銀の100年定期、満期到来　でも…「すずめの涙」

新潟市にあった新潟貯蓄銀行（現在の第四銀行）が1915年（大正４年）に募集した「100年」定期預金が2015年に満期になり、預金証書を受け継いだ方から同行へ問い合わせが数件あったとのことです。

現在では他に類を見ない「100年」定期預金は、大正天皇の即位の大礼を記念して募集されたそうです。当時は、第１次世界大戦で輸出が伸びた好景気の時期でした。

利率は年６％で、複利効果で当初1円預けると100年後の満期時には339円になります。単純計算では預入れ金額の339倍になる計算でしたが、通貨価値下落によって満期金額の通貨価値は劇的に減少しました。

当時の初任給は小学校教員で10～20円程度なので、100年前の1円は現在でいうと1～1.5万円の通貨価値があったようです。しかし戦後のインフレ等で通貨価値が激減したため、通貨価値がほぼゼロになりました。

資産形成の書籍を紐解くと、必ずと言っていいほど複利効果の有効性を説く下りがあります。しかし、現実社会では超長期に渡って元本の価値が維持されることは無いため、超長期の福利効果は机上の空論です。

もちろん、私自身は資産形成の複利効果を完全否定する者ではありませんが、単純に預金の複利効果のみで資産形成可能であるというおとぎ話は信じるべきではないことが証明されたと思います。

2015年8月からNYSE上場の産金株への投資に本格参戦しています。参戦から早5ヶ月経過しましたが、まだどちらに転ぶか分からない状況が続いています。

この1～2ヶ月間は、株価下落が止まってるため新規に購入できたのはGoldcorp（GG）のみでした。しかし、本当に産金株が底を打ったのかは不透明な状況だと考えています。

下記は、2015.12.26現在の私の産金株ポートフォリオです。

先日購入したゲストハウス用物件の改装で悩んでいます。当初はフルに改装してカッコいいゲストハウスに仕上げようと意気込んでいましたが、見積もりが出た段階で急激にやる気が萎んでしまいました。

当初予想していた改装費は400万円程度だったのですが、2倍以上の見積もり結果が返ってきたのです・・・。今回は物件を現金購入しているので、改装費もニコニコ現金払いを考えています。

これだけの改装費は想定外だったので、本当に改装が必要なのかも含めてもう一度見直しをすることにしました。このように予算と見積もり価格の乖離が激しいケースではゼロベースでの見直しが必要です。

中途半端に見積もりの内容を削ったりしても、金額的に焼け石に水だからです。今回の場合は、絶対必要な改装とオプション的な改装を分けて考えてみました。

絶対に必要な改装は簡易宿泊所の許可を取得するために必要な改装です。具体的には開口部の増設と避難誘導等の設置です。これらにクロス張替え等の原状回復費用を足したものが絶対に必要な改装費用です。

一方、定員を10名に増やすためにはトイレや洗面所を増設する必要があります。しかし、実際にはそれだけの大人数のニーズはさほど無さそうであり、コストパフォーマンスが低いので増設は諦めました。

また、外観をスタイリッシュにする改装工事も計画していましたが、OTAを用いた集客では外観は内装ほど重要視されないことに気付いたため、外観の改装は必要最小限とすることにしました。

つまり、フルに改装したカッコいいゲストハウス開業から、簡易宿泊所の許可取得に必要なミニマムの改装で開業しようという方針に大きく方針転換したのです。

今回の方針転換は、私にとってコロンブスの卵的な発想の転換でした。頭の中ではずーっと「カッコいいゲストハウス開業」しか考えていなかったので、ミニマム開業は想像の彼方でした。

自分だけで考えていただけではここまで大胆な発想の転換はできなかったと思います。発想の転換だけで数百万円の支出削減となりました。これは周囲の方とさまざまなディスカッションを重ねた成果です。

私は、困ったら周囲の意見を聞いてみます。相談相手はその分野に知見の深い方を選びます。相談相手と協議を続けることで自分の頭の中が整理され、大胆な発想の転換が可能となることが多いからです。

日経新聞に興味深い記事がありました。家賃２万円台、首都圏マンション激戦地を歩く　です。首都圏の分譲マンション価格がバブル期並みに上昇し、地価の上昇も全国に広がりつつあります。

一方で、分譲マンション価格の高騰に逆らうように都心まで１時間前後の通勤圏にもかかわらず、マンション賃料が極端に下落している地域があります。

相模原市では単身向けの家賃が2万円台と直近のピークの半分程度に下がり、バブル前の昭和期並みになってしまいました。家賃が下落した理由の一つが青山学院大学相模原キャンパスの移転です。

青学大の学生をターゲットにしたマンション建設が活発であったため、大学が移転したことで極端な供給過多となったのです。同様のことは千葉県松戸市や東京都八王子市や日野市でも発生しています。

値下がりが顕著なのは駅から徒歩15分以上で築年数の古いワンルームマンションだそうです。単身向けのマンションを造り続けた結果、2010年ころから部屋が余り始めて値下げ競争が広がったとのことです。

賃貸需要が伸びないにも関わらず、全国的にマンション建設は増加傾向にあります。これは2015年から相続税が引き上げられたためで、賃貸マンションの需給関係は全く無視されています。

不動産に関しては需給関係が一度崩れると、その負の影響が何十年単位で継続します。需給関係の崩れは郊外から発生しますが、やがて都心にまで波及してきます。

少なくとも現在の相続税制が続く限りは、マンション建築の勢いが止まることはないでしょう。このように不動産賃貸業では負の連鎖が将来的に持続することになります。

移民を認める等の大胆な政策変更が無い限り、不動産賃貸業の負の連鎖を止めることはできません。このような状況を考慮すると、不動産賃貸業は「終わりつつある業界」と言わざるを得ません。

少なくとも郊外では超長期投資が成り立つ可能性は低いので、不動産経営を行うのであれば、できるだけ都心の物件で実践するべきだと思います。少なくとも現在の状況で郊外の物件購入は非常にリスキーです。

ポートフォリオの分散のために不動産投資から完全に撤退することはありませんが、私は不動産の割合を引き続きポートフォリオの半分以内に抑えていこうと思います。

ビジネスを行う上で、人脈は非常に重要です。しかしその一方で、名刺交換しただけの人は「人脈」ではないですし、名刺交換だけで終わった場合には何の意味もありません。

では、人生を好転させる原動力となりうる「人脈」とは一体何なのでしょうか？まず、人脈とは自分が誰を知っているということではありません。単に名前と顔を知っているだけで恩恵を受けることはありません。

人間関係に経済的な観念を持ち込むことは倫理観に反することと思われがちです。しかし、ビジネス上で何らかの利益を得る場合にも、最初から最後まで与えられるばかりの人間関係は存在しないと思います。

人脈はギブアンドテイクです。相手から恩恵を受けようと思えば、こちらも「特別な何か」を相手に与えることが必要です。言い換えると、相手の役に立つことで相手からも何らかのメリットを享受できます。

この観点から、人生を好転させる可能性のある人脈を築くためには、自分の魅力や価値を高めて相手に自分と関わることにメリットを感じてもらう必要があります。

単なる顔見知りだからと言って自分が困ったときに助けてくれると考えているようでは、相手にとって非常に迷惑な話です。多くの場合、「友情」ではなく「経済的メリット」が重要な要素となっているのです。

社会を上手く渡っていくためには良質な人脈は必須ですが、このためにはまず自分と関わることで相手にメリットがあると感じてもらうことを考えるべきです。

そして相手にメリットを感じてもらうためには、相手にできないことを穴埋めすることが重要です。単に誰でもできるが面倒な仕事をするだけでは、単なる下請け屋さんに成り下がってしまいます。

一方、自分しかできない特技やアドバイスを相手に提供することができれば、相手が感じる経済的メリットは計り知れません。この場合、お互いギブアンドテイクの状態に成りやすいので人脈が威力を発揮します。

異業種交流などに積極的に参加して「人脈」を広げようとする方が多いですが、私の経験上ではお互い自分には無い能力を持つ者同士が助け合う方がビジネスにおいて結果を出し易いです。

「自分は他の人に何を提供できるのか？」を常に考え続けることは、自分の成功のためにも是非実践していきたい習慣だと思います。以下に私の例をご紹介します。例に漏れず私も「人脈」に助けられています。

私が相手にメリットを提供できるプロレベルの能力は下記の３つです。

1. 某ニッチ分野の専門職
   
2. 不動産賃貸経営
3. 金融資産投資を軸にした資産形成術

「専門職」や「不動産経営者」だけの方は世の中にごまんと居ますが、３つの異なる分野のそれぞれで裕福レベルの収入を稼ぎ出している人はあまり居ないと思います。

①の世界では②や③のプロレベルの方は稀です。そして、同業者であることから無条件に絶大な信頼を得ることが可能です。逆に②や③の世界で①の世界に関して全幅の信頼で相談できるツテを持つ方は稀です。

このようにそれぞれの世界でプロレベルの方はたくさんいますが、複数の領域でプロレベルのパフォーマンスを発揮できる人は極めて希少な存在になります。

自分で言うのも何ですが、この希少性のおかげで困ったときにはその分野のトップレベルの方が私に手を差し伸べてくれることが最大の強みなのかなと思っています。

先日、私のメンターのひとりの方の物件見学会がありました。私は所要で出席できなかったのですが、非常に興味深いことをおっしゃられていたようなのでご紹介します。

不動産は｢立地｣と言いますが、利便性や収益性に加えて土地のブランド価値という観点からも所有物件を評価する必要があります。全く同じ物件であってもブランド価値の高い立地では高い賃料が出ます。

都心の３Aエリアのように投資マネーが潤沢に入っているエリアでは難しいですが、それ以外のエリアでは１棟マンションなどの収益物件ではない普通の住居系物件はマーケットプライスの範囲内です。

好立地の収益物件に関しては相当価格が高騰しているため、投資の安全性を考慮すると積極的に購入していくことは難しいです。しかし、実需の物件は収益物件ほどには価格は高騰していません。

この方は土地を現金で購入して、建物の改装費用のみ銀行融資を受けています。中途半端な改装ではなく、躯体そのものに手を入れるほどの徹底的な改装で物件価値と競争力を劇的に向上させます。

つまり、土地は永久所有目的で取得し、建物からのCFのみで収益性を追求します。融資は建物だけなので担保評価が十分取れるため、銀行融資を受けるのも容易だそうです。

これは、 バブル期に日本生命がとった戦略に似ているそうです。土地を購入するための原資は、サラリーマンとしての給与収入や金融資産投資です。

アベノミクスによる株式の含み益を実現化して、現物の土地に変えたそうです。このあたりは、株式を永久保有する私とは戦略が異なりますが、大いに参考になる考え方だと思いました。

先週、私が得意とするエリア内の物件を購入しました！ 今回の物件は築不詳の木造戸建で、土地値は約240万円 / 坪です。 240万円 / 坪はこのエリアの相場並みですが、下記の希少性のため購入を決断しました。

1. 幅員20mの幹線道路に面している　
   
2. 最寄の地下鉄駅から徒歩5分　
   
3. 官公庁街に隣接　
   

今回はハナの差ですが2番手だったので、｢融資特約無し｣の現金決済を武器にして逆転購入に成功しました。このため、アベノミクス後に貯まったキャッシュを全て吐きだしてしまいました・・・

さて、今回の物件には興味深い点がありました。登記事項証明書上では築不詳（終戦直後？）なのですが、実際には20年前に大改修を行っているため建物自体は良好な状態です。

そして、当時の工事が｢新築｣ではなく｢修繕｣であることがポイントです。つまり、基礎と柱の一部のみを残しているため、実際には｢新築｣と同様なのですが役所的には｢築古｣なのです。

もちろん、所得税法的には資本的支出になる可能性が高いですが、個人使用の自宅なので経費計上しているわけではありません。そして最大のメリットは固定資産税が安いことです。

都心の商業地で幹線道路に面しているにも関わらず、｢築古木造戸建｣であるため固定資産税が異様に安いのです。物件の収益性から考えるとほぼタダみたいな金額です。

これは、築古木造戸建投資において私が好んで行う手法なのですが、地価の高いエリアにおいては、意外と昔からメジャー（？）な手法なのかしれません。

解体してビルを建築した方が収益の絶対値は上ですが、実際の手残り金額は、建物を残してランニングコストを極小化しつつ、ゲストハウス等で運用した方が収益性が高いと判断しました。

このため、旅館業法の簡易宿泊所の許可を取得するつもりです。Airbnbでインバウンドビジネスの面白さに目覚めたのですが、今回は本格的にゲストハウス事業に進出しようと思います。

簡易宿泊所の許可取得には100万円程度の費用がかかりますが、収入源の多角化のためにも是非実現したいと思います。そして、運営は代行業者に依頼するので自動運転の予定です。

2015.11.16の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事が掲載されていました。「賃貸市場に猫ブーム到来」です。猫が帰る物件は需要に対して供給がまだまだ少ないです。

今回は猫共生物件の実態についての取材でした。物件オーナーの視点では、猫可物件にすると下記のようなことが発生することから、できれば避けたい方が多いと思います。

• ペット嫌いの入居者を逃がす恐れ
• 臭い、汚れ対策に保守の負担が高まる
• 建物の清掃管理の仕事が増える
• 原状回復時に課題を残す
  

猫を飼っていた入居者が退去した後の部屋を原状回復するにはかなりの費用がかかることが多いです。更に費用をかけても臭いを除去できないことまであります。

このため競争力のある物件においては猫を許可する理由が見当たりません。必然的に競争が激しく客付けに苦労している物件のオーナーが、猫許可にするか否かを検討することになります。

私も過去に所有していた物件では猫を許可にしている物件がありました。一度空室になるとさまざまな空室対策のテクニックを駆使しても客付けに苦労する物件だったので、やむを得ず猫を許可したのです。

そして退去後の部屋の状況は酷いもので、自分の物件が負のスパイラルに入っていることを痛切に感じ取りました。２０１３年以降は資産の浄化を進めたため、幸い現在ではペット可の物件は皆無です。

高利回り物件購入で資産規模を拡大していくステージは卒業しているので猫物件は自分には関係無いと思っていました。しかし今回の記事を拝読すると、猫可でも収益性を確保できそうなヒントがありました。

• 猫を限定とし、１住戸内に２匹までの飼育に制限する
• 去勢または不妊手術を必須条件とする
• 住居専有部内のみの飼育で、敷地内外で遊ばせたり散歩させる行為は禁止する
• 餌やりやトイレ、ブラッシング、抜け毛処理、ケージの掃除などをする際は窓を閉めて近隣への毛の飛散や臭気の防止に努める
• 排泄物や抜け毛を排水口に流さない
• 賃貸人または管理会社が承認した猫以外は一時預かりも不可
• 飼育している猫が原因のトラブルは、飼い主である賃借人が損害賠償に応じる
• 勧告や指示に従わない場合は飼育を禁止にし、悪質と判断した場合は契約を解除して損害賠償を請求することがある

上記のような特約事項にするとトラブル発生をある程度抑えることが可能とのことでした。猫を飼っている方は猫可物件が少ないことを理解しているため、これだけの条件であっても飲む可能性が高いと思います。

と、ここまで他人事で書いていたのですが、実は昨日に所有物件の入居者さんから猫飼育の許可願いが届きました！追加で承諾料25万円＋原状回復費用全額賃借人持ちという過酷な条件にも関わらず　です。

入居以来コツコツと25万円を貯めて、昨日に晴れて猫飼育の申し込みをされたとのことでした。これなら仕方ありません。仲良く猫と一緒に暮らしてくれることを期待したいと思います。

2015.11.5に、無許可で中国人観光客向けの「民泊」を営んだとして、京都府警は旅館業法違反（無許可営業）の疑いで旅行会社顧問と旅館業者役員を近く書類送検する方針を固めたというニュースがありました。

無許可で「民泊」容疑＝中国人観光客３００人

－旅行業者ら２人書類送検へ・京都府警

旺盛なインバウンド需要の追い風を受けて、全国的にAirbnbのホストになる人が激増しています。法的にはグレーゾーンなのですが、今回の案件は派手さが目立ったため摘発されたようです。

最近では郊外物件を中心にAirbnbの集客力もかつての神通力を失いつつあります。東京・大阪・京都・那覇の中心部はまだまだ需給関係がタイトですが、郊外では収益性を確保できなくなってきています。

この事件は遠い街の出来事と高をくくっていましたが、このニュースのために融資内諾していた決済間際のゲストハウス物件が、融資不可になった（！）との連絡がありました。モロに影響受けてます（笑）。

今回は2番手からの逆転物件だったので、敢えて融資特約無しの契約です。したがって、手付流しを避けるには現金決済しかないのですが、決済間際での銀行のちゃぶ台返しは勘弁して欲しいですね。

もともと最悪のケースでは現金決済の心積もりで購入交渉を進めていたので手付け流しはあり得ませんが、このような形での融資不可は初めての経験（銀行融資不可自体が初めて）だったので少し驚いています。

今回の書類送検の影響がいつまで続くか分かりませんが、遠い街の事件にも関わらず銀行融資に影響が出始めているため、ひとつのターニングポイントとなる可能性もあります。

さて私の方針としては、今回に新規購入する物件は旅館業法に則って簡易宿泊所の許可を取得する予定です。簡易宿泊所の許可取得により、AirbnbだけではなくExpedia等のOTAにも集客チャンネルが開けます。

民泊に対する規制が強化されると、雨後の筍のように増加した民泊マンションが淘汰されて、旅館業法の許可がある物件の収益力がアップします。このため、今回の事件は私にとって悪い話ではありません。

そして、何よりも宿泊施設運営という自分にとっての未知の領域に踏み込むワクワク感が堪りません（笑）。早く物件の決済を終えて、旅館業法の許可を取得したいと思います。

先日、本屋さんで立ち読みしていると、Forbes Japan の米国発「凄いアイデア１００選」というタイトルが目に付きました。ぱらっと一読すると、なかなか面白そうだったので購入してじっくり拝読しました。

私はゼロから這い上がってきたので、親世代から金銭的な恩恵を受けた経験がありません。更に、経済的に脆弱な親の面倒を一手に引き受けざるを得ない状況です。

それ自体は仕方が無いことで、生まれを変えることは不可能であると割り切っているため、先代から大きな資産を継承する周囲の多くの方達を「羨ましい」と思うことはあまりありません。

しかし、羨ましいと思う気持ちは無いものの、資産規模に比べてキャッシュフローが少ないことに対しては、フルローンで資産規模を拡大しているので、ある程度仕方無いと思っていました。

つまり、もともと資産を所有している方の場合は、土地が「タダ」なので大きなアドバンテージがあるという理屈です。しかし、金融資産投資や不動産売却益で純資産を拡大させると、この差が無くなってきます。

そして、気付いたころには１０年前に目標としていた方たちに、ある程度肩を並べる程度の純資産を形成していることに気付きました。しかし、キャッシュフローは相変わらず低いままです。

これは、地価の高いエリアに特化しているため収益性が低いことが影響していますが、それだけが原因ではありません。自己分析したところ、投資判断の甘さが収益性を押し下げている案件が結構あるのです。

今まで、「私にはハンディがあるから・・・」という言い訳で誤魔化していましたが、そろそろ現実を直視するべき時期がやってきたように思います。

資産形成において、判断を甘くして投資基準を下げる行為は禁物です。「少しぐらいはいいだろう」という気持ちでは、後日に手痛いしっぺ返しをくらいます。

資産形成を志してそろそろ２０年になりますが、このような過去の判断ミスの案件が根雪のように溜まっています。キャッシュフロー低下の元凶となっているので、ぼちぼち資産組み替えを断行しようと思います。

11月4日に郵政グループ3社のIPOがありました。今回は1987年のNTT以来の超大型上場で、日本国の威信をかけてオールジャパン体制を組んでおり、なんとしても売出価格割れを回避する意図を感じます。

ただし、これだけ巨大な時価総額と本業の成長性の無さから売出価格を大幅に上回る初値を付ける可能性は低いと考えられていました。しかし、蓋を開けると3社とも大幅に売出価格を上回りました。

日本郵政は売出価格1400円に対して初値1631円（終値1760円）でした。ゆうちょ銀行は売出価格1450円に対して初値1680円（同1671円）、かんぽ生命は売出価格2200円に対して初値2929円（同3430円）でした。

初日の終値ベースでの3社の時価総額を単純合算すると17兆4975億円で、日本国の威信をかけた大型株式公開は、予想以上の成功を収めました。関係者はほっとしていることでしょう。

さて、これだけ話題になった今回の郵政グループ3社のIPOですが、ブームに乗ろうと私もIPOに初参加しました。しかし、私は郵政グループ3社を全く評価していません。理由は下記のごとくです

1. 金融機関への投資にアレルギーがある
2. インフレに非常に弱い銘柄である
3. ビジネスモデルが貧弱
4. 親子上場である

①に関しては金融機関のバランスシートの評価方法は一般事業法人と異なるため、私には金融機関の財務状況を正確に判断する能力がありません。いわゆる食わず嫌いの典型ですね（笑）

②に関しては郵政3社で膨大な日本国債を保有しており、インフレが発生した場合に膨大な損失を計上する危険性が高いです。③に関しては官業の宿命で根本的な解決は難しく、④は企業統治の問題があります。

このため今回のIPOへの参加は「投資」ではなく「投機」となります。世間一般では今回の郵政グループ3社上場は個人投資家の「投資」の起爆剤と言われていますが、私には「投機」以外の何者でもありません。

そして、「投機」デビュー戦の結果は、割り当てられた300株を初日に売却して約6万円の利益を出して終了しました。実質的に30分ほどの作業時間で6万円の利益を出したのでまずまずの結果だと思います。

下馬評通りに初値が売出価格を上回ったので、今回の投機は成功裡に終わりましたが、やはりポイントはいかにして新規公開株の割り当てを増やすかでした。

私は、約10の証券会社から合計30000株申し込みましたが、割り当てはたった300株でした。これに対して私の知り合いは約4000万円分の郵政グループ株の購入を証券会社から直接打診されたそうです。

今回のIPOでの私の利益6万円と比較すると全く比べ物にならない利益を達成しています。やはり、このレベルになってくると「お金をもっていること」は重要ではなく「誰を知っているか」が重要なのでしょうね。

先日、所有している区分マンションのひとつの管理組合からポンプ工事の請求書が届きました。何でも、突然断水したそうで原因は揚水ポンプの経年劣化で、ポンプは2台ともダメになっていたようです。

このポンプ交換の工事費用が180万円かかったらしく、その費用支払いの承諾書へのサインを求められたのです。修繕積立金が８００万円ほどしかないのに、今回の修繕で一気に1/4が蒸発してしまいました。

築３０年のマンションで設備の老朽化は仕方無いとはいえ、先行きが思いやられます。このマンションは私にとっては投資用に購入したのですが、ほとんどの方は終の棲家として購入されています。

大規模修繕もままならない状況で、このままいくと将来的にスラム化は避けられないと判断しています。全て自分が所有している１棟マンションなら対策の立てようもありますが区分では如何ともし難いです。

マンションはもともと狭い土地に無理をして人間の居住空間を造っています。これは自然の摂理に反する行為なので、設備を維持するためには戸建以上に資金と労力が必要です。

マンションは物理的に自然の摂理に反する構造物ですが、それに輪をかけて区分所有という形態は古来からある所有権という概念からも逸脱しています。

このように区分マンションという存在は、二重に自然の摂理に反した存在なので、同条件の戸建と比較して資産価値を長期に渡って保つことは難しいです。

それにも関わらず都心部では不動産＝区分所有マンションという構図が出来上がっています。週刊誌の特集でも駅力を検証！　というタイトルでも、ほとんどは区分マンションをベースにした検証に過ぎません。

このような状況下では、区分マンションは価値があると思い込んでしまいます。これはまさに「皆で渡れば怖くない」方式の考え方で、区分マンションは価値があるという共同幻想の上に成立っているのです。

既に区分マンションを所有している方には気分の悪い話だと思いますが、都心の超一等地の区分マンションを除いて区分マンションに資産価値があるとは決して思ってはいけないと思います。

区分マンションに対する基本的な考え方は「ババ抜き」だと思います。利用価値が無くなったり収益を確保できそうなら、早々に売却して区分所有マンションを持ち続けるリスクを回避するべきだと思っています。

先日、某勉強会で心の健康についての講演を拝聴しました。講師の方はPCM（process communication model)というコミュニケーションツール・プログラムのインストラクターでした。

PCM自体は「ふ～ん」という感じでしたが、講演のつかみの部分で約10億円を所有する90歳の資産家が、たったひとつ空室ができただけで空室をとても気にして夜も眠れないという例え話が興味深かったです。

もちろんこれは架空の話なのでしょうが、ニュアンスとしては理解できる状況です。私もどちらかと言えば心配性なので、ひとつでも空室が出ると心配になって気持ちが落ち込みがちです。

複数の物件を所有しているので、物理的に常に満室稼働させることは不可能です。理性では理解しているものの、気持ちの面でどうしても気になって仕方がないのです。

不動産経営に限らず、投資全般に渡って同じような心理的傾向があります。おそらくこの細かいことまで気になる性格が、私が躍進できた原動力のひとつだと思います。

しかし、資産形成にゴールは無いので、どれだけ資産が増えても心理的には常にストレスに苛まれ続けることになります。実は、私は約18年前に掲げた目標を既に達成しています。

客観的にみれば、もうそろそろいいんじゃないの？　という状態なのですが、自分自身の気持ちとしては全くそうではありません。日々些細な（？）ストレスに晒されているのが現実です。

そして、ストレスに晒され続けると身体にも良くありません。もちろん、精神的にも非常に損なことが多いので、ストレスに晒される状況を減らしていく必要があります。

そのためには、やはり「気にし過ぎない」ことが大事だと思います。「心配事が現実化したときに、実際にどの程度の損失が生じるのか」を具体的に把握することが一方だと思います。

このような習慣を身に着けることによって、心配事という「オバケ」の正体を掴むことが可能となります。意外と金銭的な損失は大きくないことが多いことに驚く方も多いのではないでしょうか。

先日、築不詳の築古木造戸建に買い付けを入れました。私のメインのエリア内での立地はかなり希少なのですが、立地の希少さに比例して地価も高く収益性を確保しにくいことが難点です。

今回は240万円／坪の物件価格に対して、路線価が120万円／坪しかありません。私のメインのエリアでは、路線価と実勢価格の乖離が2倍以上が普通です。

このため満額での銀行融資は難しく、かなりの現金を投入することが前提となります。レバレッジをかけてどんどん規模を拡大していく昨今の不動産投資手法が通用しにくいエリアなのです。

このため、私のメインのエリアでの競合は不動産投資家系大家ではなく、もともとの地主系大家もしくは路線価と実勢価格の乖離を利用して資産を消しこみたい相続対策系大家となります。

このように、何のバックグランドも無い者にとっては非常に戦い難いエリアなのですが、それにも関わらず私がこのエリアに特化する方針を堅持していることには理由があります。

不動産は立地が全てだと考えているからです。基本的に地価と収益性は反比例しますが、収益性の低さは安定した不動産利用価値の裏返しでもあります。つまり収益性は低いものの、安定経営を実践できるのです。

不動産投資を安全に実践するには普段のオペレーションが大事ですが、もっと大局的に考えることも必要です。それは最低でも10年以上の長いスパンを生き残るためにはどのような対策が必要か？ という視点です。

この対策として、私は下記の２点を心掛けています。

　　①　自己資金比率を高める

　　②　流動性を高める

ビジネスで破綻する原因のほとんどは資金ショートです。① 自己資金比率を高めることと、②-１ 潤沢な金融資産を所有することで、資金ショートを起こす可能性を極限にまで低下させることが可能です。

そして、②-2と②-3はイザという時に、換金しやすい物件を所有することを意味します。立地が良くても大規模過ぎる物件は、買い手の数が限られるので売却には不利となります。

5億円の大型物件１棟よりも、1億円未満の規模の小さな物件５棟の方が不動産投資の安定性が増すと思います。確かに物件数が増えると管理が大変ですし、投資効率も低下します。

オペレーションするなら好立地の大型物件がベストですが、有事の対応を考えると売却の容易な小振りな物件を多数所有する方が安全だと思うのです。

先日行った金融資産形成のセミナー後の懇親会で、出席者から感想をお伺いして少々がっかりしてしまいました。ほとんどの方は｢私にはできそうにない｣という感想だったのです。

私の金融資産投資手法は｢超長期逆張り投資｣です。限定された購入対象を、数年に一度の買い手有利な状況下でのみ買い下がっていく投資スタイルです。

このため、客観的（後追い的）にはリスクが低くて、才能不要の投資手法であると思っていました。この手法なら投資の才能が無い人でも実践可能だと考えていたのです。

しかし、セミナー参加者の多くが、その状況下で精神を平穏に保つことは難しいと感じたようです。言われてみれば、今の私でさえも少なからず精神的なストレスを感じながら金融資産投資を敢行しています。

理論的に考えれば比較的ローリスクでミドルリターンを獲得できるのですが、私の投資手法の最大の問題点は、最初の成功体験をどうやって積むかであることに気付いたのです。

要求される金融資産投資の能力はさほど高くありません。しかし、投資期間中にかかる精神的ストレスが尋常でないため、一度も成功体験が無い人が実践するとかなりの確率でドロップアウトしてしまいそうです。

ドロップアウトしてしまうと単なるナンピン買いで負けてしまった投資家になってしまいます。一度でも成功体験があると、最後まで耐え抜いて大きな利益を得る可能性が広がるのですが・・・

この｢最初の成功体験｣が逆張り投資の最大の難関です。逆張り投資の精神的なハードルが高過ぎるため、才能がある人しか勝てない順張り投資が人気化するのだと思います。

しかし、この｢最初の成功体験｣を伝えることは非常に難しいです。言葉で説明し難いのですが、一旦相場が反転すると２～３割の含み損は２～3週間程度で含み益に転じることも少なくありません。

一度でもこの感覚を体験すると、2度目から勇気を持って買い下がっていくことが可能となります。もちろん、投資対象は吟味する必要がありますが、逆張り投資の研究は得るものが大きいと思います。

不動産投資は株式投資と比較して、ハードルが高いと考えられています。株式投資の場合にはある程度のお金があれば、証券会社に口座を開いて株式を購入するだけで開始することができます。

一方、不動産投資では扱う金額が大きいため、まず知識を仕入れることが重要です。そして、公開市場ではないアナログな市場でお宝物件を探して、価格交渉を行いながら購入する必要があります。

このため、なかなか不動産投資に踏み込めない方が多いのが現状です。私は名刺に宅地建物取引士の資格を入れているため、宅建の資格は不動産投資を行う際に取得するべきか？　とよく質問されます。

結論的に言うと、不動産投資を行う上で宅地建物取引士の資格は全く役に立ちません。もちろん、試験で出題される範囲の知識は知っておく必要がありますが、試験に合格するレベルの知識は全く不要です。

私が宅地建物取引士の資格を持っている理由は不動産投資を実践するためではなく、知り合いの会社でどうしても宅地建物取引士の資格保有者が必要だったため頼み込まれたためです。

通常、半年の勉強期間が必要なようですが、大学に合格したばかりで頭の働きが人生の最盛期に差し掛かっていた私は、実質１週間の勉強期間で合格しました。大学入試に比べて非常に簡単な試験だった印象です。

泥縄式の勉強で合格したから不動産投資の実務に役に立っていないのでは？　という意見もあるかもしれませんが、資格試験の勉強程度で実戦に役立つ知識を身に着けることは不可能だと思います。

これは宅地建物取引士の試験に限らず、司法試験や医師国家試験などの最難関国家試験にも当てはまります。これらの最難関国家試験といえども所詮はペーパー試験に過ぎず、実戦では何の役にも立たないのです。

資格試験が実践で役に立たないことは分かったが、なぜ資格試験が資産形成において危険なのか？　それは、資格を取得することに熱中してしまい、肝心な部分の学習が疎かになるためです。

これは宅地建物取引士だけではなく、ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）や○○士などの各種民間資格全てに当てはまります。最近では「家元ビジネス」が全盛で、乗せられてしまいがちなので注意が必要です。

もちろん資格取得が目的ではなく、「知識取得」目的で学習する分には何の問題もありません。ただし、往々にして目的が知識取得から資格取得に変化してしまいがちです。

これは特に高学歴で認知能力に優れた人が陥りやすい罠です。認知能力が高いと資格取得が普通の人に比べて簡単にできてしまうので、資格コレクターで終わってしまいがちなのです。

投資やビジネスで成功するには、認知能力もさることながら非認知能力の方が重要だと言われています。非認知能力を高めるには実戦の中で能力を鍛え上げるしか方法がありません。

資格取得が目的ではなく、投資やビジネスでの成功が目的であることを再度思い出して日々の行動を最適化するべきではないかと、私は常々考えています。

次週、一般募集無しのクローズで金融資産投資セミナーを行います。このため、ここ2週間ほどはヒマを見つけては金融資産投資のまとめばかりしています。

私は周囲から「不動産の人」という目で見られがちですが、自分の意識の中では不動産が中心ではありません。私にとって不動産は２割程度の比重です。不動産投資歴よりも金融資産投資歴の方が長いほどです。

資産形成セミナーをおこなった際のアンケートでは、金融資産投資の評価が不動産投資の評価よりも低かったのでちょっとショックを受けたことがあります。

そのリベンジというわけではないのですが、今回は金融資産投資の技術を講演します。不動産では①立地　②税制　を重要視した投資戦略ですが、金融資産投資では資金投入タイミングを重要視しています。

対照的な点は、不動産投資は狭いエリアに特化していることに対して金融資産投資は広い分野でアノマリーの発生を探し出すことです。両者に共通する点は「買値が投資の収益性が決まる」ことだと考えています。

それぞれの投資特性から、不動産投資は極めて地域限定色が強いです。自分の得意エリア（およそ数キロ圏内）以外では圧倒的な結果を出すことは難しいと感じています。

これに対して金融資産投資は、エリアなどは全く不問です。仮に投資対象がブラジルやボツワナであっても、そこに市場性のある金融商品があれば結果を出すことは可能です。

更に、自分が世界中のどこに居るかさえも問題になりません。厳密には税制の問題があるので多少は居住地域の縛りがありますが、基本的にはネットにつながる環境であるかぎり場所は不問なのです。

このように考えると、金融資産投資技術は意外にも世界中で通用する技術であることが分かります。自分の得意な手法をマスターすると、それだけで場所を選ばず生活していくことが可能なのです。

まだリタイヤしていない私が言うと説得力が無いのですが、実業を辞めても金融資産投資技術をもっているとメシの種には事欠きません。今回は、このあたりのことについて講演しようと思っています。

人付き合いをする上で、最も楽なのは自分と同年代との交流です。育った時代背景が同じなので話題で苦労することがあまり無いからです。しかし、同年代との交流だけでは発展性がありません。

まだ自分が20歳台であれば、年上の世代との交流が非常に重要です。業界にもよりますが、社会の中心的な役割を果たす40歳～50歳から得られる知識や経験は非常に貴重なためです。

社会・経済的に成功するには、年上の世代にうまく食い込むことが重要な要素のひとつです。年上の世代にかわいがってもらって知識・経験・人脈を得ることで、成功する可能性を引き上げることが可能です。

では、自分が40～50歳台になって、ある程度社会的に成功するとどうなるのでしょうか？　現代社会では、常に時代の変化についていかなければ、成功を維持することはできません。

自分が中堅世代になったときには、自分を引き上げてくれた世代は第一線から引退しつつあります。それと相反して時代の変化を取り込むためには自分よりも年下の世代との交流が重要となってきます。

情報化社会になって従来の経験の価値が著しく劣化しつつあります。そして、新しいアイデアやセンスは若い世代からもたらされます。成功を維持するためには、年下の世代との交流を進める必要があるのです。

しかし、年下の世代との交流は、同世代以上の人との交流よりも難易度が高いです。この理由は絶対に埋めることができない世代間の壁があるからです。

世代間の壁を埋めようとしても本当の意味で打ち解けることは困難です。年下の世代と共通の話題を持とうとしても、生まれ育ったカルチャーがあまりに異なるからです。

では、世代が異なる人と上手に付き合うためにはどうすればよいのでしょうか？　ひとつの解決策は、お互いが提供できる強みをお互いに提供し合うことです。 　

既に成功している４０～５０歳台であれば、その”本物の”経験や知識を年下の世代に提供することができます。その経験や知識と引き換えに、年下の世代から斬新なアイデアやセンスを受け取ることができます。

一方、年下の世代に提供できるだけの経験や知識が無い人は非常に苦しい立場に追いやられます。年下の世代からすると、そのような人と付き合うメリットが何も無いからです。

世代間のコミュニケーションは非常にシビアなので、年下の世代と付き合うことは難しいです。しかし、情報化社会の進展とともに、成功を維持するためにはますます年下の世代との交流が重要となってきます。

私は世代間の交流についてこのような考え方を持っているので、年上の世代だけではなく２０～３０歳台の方にも（価値ある経験や知識を提供することで）積極的にアプローチしていこうと考えています。

2015.8.24号の全国賃貸住宅新聞に不動産投資家の近況を伝えるコーナーがありました。顔なじみの方もちらほら載っていたので興味深く拝読しました。

不動産投資の内容もさることながら最も興味深かった点は、現時点でそれなりの規模の不動産投資家になっている方は、２０１０～２０１１年にかけて不動産投資を始めた方が多い点です。

私のように２００４年ごろから開始している方は少数派のようです。何故、２０１０～２０１１年組が強いのか？　その理由を考察する上で、２００８年のリーマンショックは外せないでしょう。

ご存知のようにバブル崩壊後に不動産価格が最安値をつけたのは２００３年ごろです。その後にミニバブルが発生して２００６～２００７年に不動産価格はひとつのピークを迎えました。

そして、２００８年に発生したリーマンショックでミニバブルは脆くも崩壊します。ただし物件価格は２００３年ほどには安くなりませんでした。物件価格の絶対値としては２００９～２０１２年の方が高めです。

その後、２０１３年から自民党政権に代わって日本経済は息を吹き返します。その波にのって不動産価格も２００６～２００７年のミニバブル越えを果たしました。

２００９～２０１２年に割安に物件を購入した層が、２０１３年以降の不動産価格高騰期に物件を売却することで巨額のキャピタルゲインを得ました。

つまり、今回の記事に載っていた方はこの時代の波に上手く乗ることができたのです。では、なぜ２００３～２００４年ではなく、２０１０～２０１２年なのでしょうか？

それは銀行融資のハードルが２００３～２００４年に比べて、２０１０～２０１２年で大幅に下がったからです。物件価格は多少割高なものの、銀行融資の窓が開いたためにチャンスをモノにできたのです。

このように、２０００年代に入ってからも目まぐるしくチャンスの窓が開いては閉じています。現在進行形でチャンスの窓が開いている分野はありますが、不動産に関してはかなり微妙な状況だと思います。

これは、百戦錬磨の不動産投資家といえども、昨今の物件価格上昇のあおりで物件の仕入れが一時期ほど上手くいっていないことからも読み取れます。

米国のように超長期にわたって不動産相場が強気に推移する可能性も否定はできません。ただし、これは神のみぞ知るであり、ちっぱけな存在の私たちは過熱した市場に近づかいない方が無難ではないでしょうか？

相続税増税の影響は不動産市場に大きな影響を与えます。私の近所でも相続税の負担を減らすために、利回り度外視の１棟新築マンション建設ラッシュが発生しています。

見栄えの良い土地は、この価格で買うんですか？　という価格でがどんどん売れています。売却後半年ほどすると表面利回り５％にも満たないであろう１棟新築マンションが建設されます。

既存家主の私からすると、収益性度外視の１棟新築マンションは地域の相場を悪化させるので何とも迷惑な話です。しかし、相続税増税は既定路線なので、しばらくこの流れは続くと諦めています。

そして、１棟新築マンションとならんで人気の相続税対策は、おなじみのタワーマンション購入です。人気の理由は、眺望の良さや資産価値が下がりにくいことに加えて相続税対策になる点です。  

不動産の相続税評価額は、更地＞建物付き土地＞賃貸物件の順なので、賃貸物件購入で大きな節税効果を期待できます。特にタワーマンションは戸当たりの土地持分が小さいため相続税評価額が大きく下がります。

例えば、タワーマンションを賃貸に出せば、相続税評価額は更地の約2割まで下がることもあります。このため、タワーマンションを利用した相続税の節税対策は非常にメジャーになっています。

このような状況を国税は苦々しく見ているに違いないのですが、税務の専門誌「旬刊 速報税理7月11日号」が、タワーマンション節税について「評価方法がパブリック・コメントにかけられる模様」と報じました。

タワーマンションを一網打尽にするような規制は現実的ではないという見方が業界では強いようですが、私はこの考え方は国税を甘くみているのではないかと思います。

いずれにせよ、現在のようなタワーマンション節税対策が永久に効力を発揮し続けることは考えにくいです。これは　①税務面　②タワーマンションの市況面　の両者の危うい均衡の上に成り立つ手法だからです。

単年度決算の個人所得税や法人所得税と異なり、相続税対策は極めて長いスパンとなります。タワーマンション節税のように誰でも簡単に対処できる手法は、相続税対策においては逃げ切れないと思います。

不動産業者が煽っている収益性の低い新築１棟マンション建設やタワーマンション購入などの相続税対策は、極めて危険なので近寄るべきではないと思います。

先日、いつも御世話になっている某勉強会で「破綻セミナー」に参加してきました。講演は3部構成で、それぞれ異なるバックグランドの持ち主の方が講師をされました。

破綻関係の知識は残念ながら（？）私も比較的造詣が深いので、概ね理解できる内容でした。ただ私の場合は父親が戦っている姿を傍観していただけなので、主役であった講師の方とは根本的な深さが違います。

さて、破綻時の対応は3者3様で、どの手法が優れているのかは一概に言えません。その中で印象に残ったのは、「何としても生き残る！」という気概を各人がお持ちだったことでした。

日本では巨額の債務を抱える人が悪人という概念が一般的ですが、実は債権者の貸し手責任の観点が抜け落ちています。本来なら連帯保証人を捕るのではなくノン・リコースローンを実行するのが筋だと思います。

しかし、金融機関の審査能力が低いため、貸し手責任を連帯保証人に転嫁しているのです。愚痴を言っても始まらないのですが、本来的には債務不履行に際しても債権者と債務者は同格だと思います。

このような観点から、仮に返済が滞ってしまった場合でも「自分の命と引き換えに」「家族やビジネスパートナーを犠牲にして」債権者に義理を果たすことはナンセンスだと思います。

もともとの金銭消費貸借契約自体が不平等なので、ある一線以上のことに関しては債権者に義理立てする必要は無いと思うのです。返済不能になったら、「早めに」「計画的に」対応を考えるべきです。

過激な（？）ことを述べましたが、もちろん私は債権者への返済はきっちり守っていくつもりです。自分を信じて融資いただいている銀行を裏切ることは絶対にしたくないからです。

しかし、戦争や大規模災害などの不可抗力によって債務不履行になった場合には、やはりまずは自分・家族・ビジネスパートナーを第一に考えて「絶対に生き残る！」という気概で対処しようと思います。

産金株に本格参戦して約１ヶ月が経過しました。８月初旬からＮＹ市場で産金株を購入し始めて現在までに約６３０万円の資金を投入しています。詳細は下記のごとくです。

　　総投資金額　６３５７４５４円

　　産金株時価　５３７５８８５円（１ドル１１９円換算）

　　評価損益　　－９８１５６９円

　　評価率　　　８４．６％

う～ん、１ヶ月しかたっていないのに、我ながら結構ボロボロですね。まぁ、順調に株価は下げており、私の精神も順調に毀損してきています（笑）。

今回本格参戦するまでに約１００万円分のABXとNEMを所有しており、この分の評価損は約５０万円です。したがって、２０１５年８月以降の評価損は約５０万円なのですが、それでも結構キツイです。

世界的に株式市場は乱高下していますが、産金株に関してはやや異なる理由で一本調子に下落しています。そろそろ、これ以上下がると倒産も視野に入るレベルなので、情報収集は怠らないことが必要です。

投資に値するレベル（時価１０００億円以上）の産金株は、ＮＹ市場で６社のみです。いつもどおり万遍なくターゲットの６銘柄に資金を投入していこうと思います。

しっかり数字で評価損を把握することで、下落相場での自分のポジションを知ることができます。全体像を把握しさえすれば（＝知らないことを無くす）精神的には楽になります。

金融資産投資で利益を出すことは技術的には難しくはないですが、精神的には苦しくて難しいモノです。この苦しみを乗り越えてこそ、巨額の利益を得ることができることを再度自分に言い聞かせたいと思います。

現在、ＮＹ市場の産金株に本格参戦中ですが、法人と個人のどちらで参戦するべきかを迷いました。永久保有予定なのであれば迷うことなく法人での購入ですが、産金株は市況株です。

また、J-REITや電力株のように配当金額が高いわけでもないので、インカムゲイン目的で長期保有するには資金効率が悪いです。したがって、保有目的は含み益ということになります。

米国が年内の利上げに失敗すれば、世界中の先進国が出口の無い量的緩和を続けざるを得なくなります（永久のゼロ金利政策）。これはすなわち、世界中の通貨の価値が下落することを意味します。

このような未曾有の状況が出現すれば、価値の保管手段として金現物や産金株は輝きを取り戻します。通貨価値が下落するのと反比例して金現物や産金株の価値が高まるからです。

もちろん、世界中が「永久のゼロ金利政策」を採らざるを得ない状況とは資本主義の死を意味しますので、現在社会に生きるものとしてはできる限り現実化して欲しくない未来です。

しかし、現実は好ましくない未来に向けて着実に（？）前進している状況なので、やはり現物資産で通貨価値下落のリスクヘッジをおこなっておくべきだと思います。

このような通貨価値下落のリスクヘッジを金現物や産金株で行う場合には、経済危機の極期に換金して割安になった資産を購入するステップが必要です。そしてこの際に掛かる譲渡税が問題になります。

現在の日本の税制では個人では２０％の分離課税に対して、中小企業であれば実質税率は２７％程度です。現時点では個人が約７％有利ということになります。

しかし、仮にどこかの時点で損切りしなければならなくなった時には法人所有の方が圧倒的に有利になります（個人は分離課税のため）。法人の場合、譲渡損を他の事業の利益を削減するために利用可能なのです。

以上をまとめると、金や産金株が将来値上がりするまで所有し続けることが可能なのであれば個人購入が有利、どこかの時点で強制的に売却せざるを得ない状況が出現するのなら法人が有利ということになります。

家主と地主(61) 2015年 08 月号の特集はサブリースに関するものでした。その中で興味深い記事があったのでご紹介させていただきます。

先週後半から金融市場はすごいことになっていますね！先週土曜日時点でシカゴ市場（GLOBEX）のCME日経２２５先物が１９０００割れしていたので、週明けの２４日も東京は暴落だなぁと思っていました。

しかし、２４日のＮＹ市場があそこまで崩れるとは正直想定していませんでした。産金株に本格参戦しているので、ＮＹ市場のオープニングは確認しているのですが、いきなりの大暴落！でびっくりしました。

そして、株式市場の暴落以上に驚いたのは、為替の急激な動きです。ドル円相場が１日で5円も動いたのを見るのはリーマンショック以来です（3.11のときは記憶に無いです）。

為替も株式市場も極めて不安定な状態になっています。今回の変動は9.11、リーマンショック、3.11に匹敵する変動率である印象ですが、前3者はいずれも暴落のトリガーがはっきりしていました。

しかし、今回の暴落は中国経済の減速等が原因ではあるものの、突然発生したサプライズの事件はありません。このため、ここまで大きな変動率に至るとは、正直想定していなかったのです。

先ほど東京市場がクローズしてから株価を丹念に確認しましたが、まだ購入を検討できる株価ではありません。しかし、今回は私の想定範囲を超えている変動なので、注意して相場の動きを見ていこうと思います。

私は現物のみなので究極的にはノーリスクなのですが、信用取引を行っている投資家は大変な思いをしているはずです。これだけ上下に変動すると、どちらに動いてもハイレバレッジでは即死してしまいます。

更に、プット・オプションの売り手に関しては目も当てられない惨劇だったでしょう。ご存知のようにオプション取引で膨大な損失を抱えると、自己破産さえ出来ないですから・・・

私事ながら、ＮＹ市場の産金株もかなりの暴落を演じました。今朝起きたら、ＫＧＣの１０％下の指値があっさり購入できていました（笑）。う～ん、相場はやはり全く読めないモノですね。

昨日は、米国株の暴落に連れ安して日経平均が５００円超の暴落を演じました。未明のＮＹ市場でも５３０ドル安と暴落しており、中国経済への懸念で世界同時株安の様相を呈しています。

シカゴ市場（GLOBEX）のCME日経２２５先物は１９０００円割れしており、週明けの日本市場でも更なる株価暴落は必至の状況です。逆張り投資家としては、なかなか楽しそうな状況です。

しかし、個別株の株価を確認すると、まだまだ買えそうな株価ではありません。Ｊ－ＲＥＩＴ・電力株ともに、私の購入価格と比べると雲の上のような高値圏に留まっているのでお呼びでは無いようです（笑）。

さて、そんな市場の喧騒とは別のところで私は株式と格闘しています。私の現在の主戦場はＮＹ市場の産金株です。８月初旬に本格参戦してから大手産金会社の株式を購入してきました。

そして、今朝のＮＹ市場がクローズになった時点で産金株への総投資金額が５００万円ちかくになりました。文字通り、毎晩ＮＹ市場で産金株の買い物をしている状況です。

外貨資産への本格投資は２０１１年の円高局面以来、株式への本格投資は２０１２年の日本市場の電力株以来です。大手産金株１銘柄あたり１００００ドル前後の資金を投入しており、初期投資が完了しました。

この後は、産金株の株価が下がれば１０％ずつで購入していこうと思います。どこまで購入できるのか楽しみですが、懸案事項は中国経済減速懸念に端を発した米国の利上げ後退観測です。

このところの金ＥＴＦや産金株の反発は、米国の利上げ後退観測が原因です。金はドルの代替通貨と見なされています。このため、利上げによるドル価値の上昇が遠のくと、金が見直されるという構図になります。

このように中国経済の減速懸念に端を発した株安や米国利上げ後退観測が市場の撹乱要因になっていますが、産金株の動向にも影響を与えることを念頭において投資判断したいと思います。

2015.8.22号の週刊ダイヤモンドで興味深い特集がありました。子供の教育に関する特集なのですが、その中で藤原和博さんがおっしゃられている「自分をレアアイテム化しろ！」がとても印象的でした。

先日、私の漁場で希少な物件が売りに出ました。かなりの川上物件だったのですが、売主から直接の情報を流してもらった業者さんは２社でした。そのうちの１社のルートで私のところに情報が来ました。

物件調査をするまでもなく即買いの立地だったので、坪２５０万円超の土地価格であったものの間髪入れずに買い付けを入れました。ほぼ同時刻（３０分差）に他ルートで買い付けが入りました。

しかし、私の方が僅かに早かったので鼻の差で競り勝ちました。意気揚々と懇意の銀行の融資担当者に融資依頼を行いました。路線価と実勢価格の差が激しいので厳しい戦いですが何とかメドは立てています。

半分ぐらいは物件を購入したつもりでいましたが、昨日に仲介業者の方から「買い上がり」が入ったとの連絡がありました。とっくに商談中になっているハズなのですが、お構いなく買い上がってくるそうです。

しかも本当なのか分かりませんが、複数件の買い上がりだそうです。確かに素人目に見ても極めて希少な立地の物件なので、買い付けが殺到することは容易に予想できます。

しかし、売主が買い上がりに流れそうという連絡はやはりショックでした。「○○さん、状況が良くないので、こちらもあと５００万円買い上がりますか？」と急かされました・・・

物件の総額からすれば誤差範囲内の金額ではあるものの、少し冷静になって考えてみました。仲介業者は懇意の方なので、いまさら私を騙そううとする理由はありません。

したがって、本当に売主が一番手の私を無視して買い上がりを優先しようとしているようです。仲介業者さんは日本を代表する不動産会社のひとつです。

今後のつきあいも含めて売主に説得工作してくれていますが、かなり旗色は悪そうです。普通に考えたらこちらも買い上がってガチンコ勝負する方が多いと思います。

しかし、株式投資家でもある私の経験上では、長期的にみると買い上がった局面で最終的な利益を上げることができた場面はかなり少なかったです。

このため、今回は買い上がることは止めにしました。仲介業者さんの説得が効いて購入できればラッキーと思うようにします。市場が熱い時に無理して購入するとロクなことが無いと思うからです。

2015.8.3の全国賃貸住宅新聞で興味深い記事がありました。全賃オーナーの亀岡大郎氏と全賃新聞に頻回に広告を発注している会社社長との対談記事である「亀岡大郎のトップ対談」です。

亀岡大郎氏は大正１５年生まれで、戦後日本の経済界を記者として生き抜いてきた方です。数多くの大企業の社長に取材したことを誇りにしているようです。

「亀岡大郎のトップ対談」では、毎回のように亀岡大郎氏がいかにすごい経営者と懇意であったのかを自慢する場面があって、年甲斐の無いヒトだなぁと思いながらも微笑ましいです（笑）。

そんなおちゃめな亀岡大郎氏ですが、今回は珍しく良いことをおっしゃられていたのでご紹介します。経営者に求められるスタイルは時代とともに変わるとのことです。

昭和３０年ごろは労働争議の時代だったので腕っ節が強くないと経営者は務まりませんでした。昭和４０年ごろは世界のマーケットの要請に応じる設備投資のための借金名人が経営者の鏡だったそうです。

そして、昭和５０年になるとトップセールスで世界中に商品を売りまくるセールスの達人が経営者になりました。バブル後は大型M&Aを成功させる権謀術数に長けた策略家が花形でした。

そして、今の時代では財務などの専門知識に長けた経営の実務家が求められているとのことです。このように俯瞰すると、時代によって求められる経営者のスタイルはまるっきり異なることが分かります。

これは資産形成をする上でも示唆に富む内容ではないでしょうか？

2015.8.1号の週刊ダイヤモンドで興味深い記事がありました。特集３の「成長頼み！　財政再建の限界」です。

先日、産金株に本格参戦したことをお伝えしましたが、昨夜のニューヨーク市場ではキンロス・ゴールド １０００株＠2.01ドル と ニューモント・マイニング ２００株＠16.96ドル を購入しました。

オープニングから産金株の株価が激しく上昇しました。バリック・ゴールドのQ2の決算発表でアク抜けしたのか先週から上昇基調です。このまま底打ちするのかは私では判断できませんが、思わしくない状況です。

もっと、ズルズルと下落してくれた方が、精神的には辛いですがユニット数を増やせるので理想的な状況です。2009年のJ-REIT投資の際には、参戦してから半年ほど株価は下げ続けました。

しかし、2012年の電力株の際には中部電力や北陸電力等の財務的に良好な銘柄は早期に株価が反転したため、総論では逆張りではあるものの各論では買い上るような形になりました。

確かに、買えば買うほど利益金額や時価総額が増えていくので順張り戦略を皆が好むことは非常に理解できます。私には非常に「居心地の悪い状況」なのですが・・・

一本調子で産金株の株価が補正されることは無いのでしょうが、「逆張りの中の順張り」という状況に遭遇した際に、あくまで再下落するまで待つか、充分に低い株価と判断して買い上がるかは難しいところです。

まだ日本円で２００万円程度しか産金株に投入していないので、現在の産金株の勢いを見る限りでは、早期にユニット数を増やしたい欲望に駆られます。

もともとの私の投資スタイルとは少し異なるのですが、逆張りの中の順張りについて少し検討したいと思います。結局、東京電力は購入しませんでしたが、産金株に関しては悩ましいです。

先日、産金株に本格参戦したことをご報告しました。ドル資金の調達に少し手間取ったため、産金株の本格購入は昨夜のニューヨーク市場となりました。

まずは、以前から照準を合わせていたバリック・ゴールドです。昨夜のニューヨーク市場ではオープニングからバリックは高値スタートでした。しばらく見ているとあれよあれよと高値更新です。

これは買えなくなるなと少し焦って、7.10ドルで700株と7.29ドルで400株というふうに2回に分けて購入しました。購入後は7.38ドルまで高値になったので、その日はそのまま寝てしまいました。

そして、今朝バリックの株価を確認すると、7.06ドルでした。全然冴えていません（笑）。やはり、事前に決めた指値購入が王道ですね。今回は少し焦って感情にまかせて購入してしまいました。

何はともあれ、すでにバリック・ゴールドの所有株は1400株に上ります。日本円換算で約１２０万円程度です。私は一銘柄あたりの上限を４００万円程度に設定しています。

バリックの購入予算はまだまだ余裕がありますが、これからは１０％ずつの株価に刻んで購入しようと思います。ちなみに次回は、7.00×0.9＝6.30ドルで１０００株ほど購入予定です。

どこまで株数を増やすことができるかは現時点では判断できませんが、目標は３０００株ぐらいかなと思っています。週明けのニューヨーク市場ではバリック以外の産金株を物色しようと思います。

産金株が断末期の悲鳴を上げています。商品市場で金の下げが止まらず、また米利上げ期待やドル高などで、金は見切り売りが強まっています。このため、産金株も売りが止まらない状況です。

産金株は下記のような銘柄が代表です。いずれもNYSEに上場しています（ADRも含む）。

1. バリック・ゴールド（ティッカーシンボル：ABX）
2. ニューモント・マイニング（ティッカーシンボル：NEM）
3. ゴールドコープ（ティッカーシンボル：GG）
4. アングロゴールド・アシャンティ（ティッカーシンボル：AU）
5. キンロス・ゴールド（ティッカーシンボル：KGC）

特にABXの下げ方は醜く、この1年間で64％も株価が下落しており、実に1989年来安値まで売り込まれています。私はABXを200株所有していますが、すでに購入価格の４０％程度しかありません（笑）。

産金各社は、リーマンショック後の米ドル価値の揺らぎによる金価格高騰の際に増産を計画しました。増産を実行に移すまでにタイムラグがあるため、金価格が天井をつけた後も増産計画は続行されました。

3年におよぶ金価格の下落で、いまようやくプロジェクト中止のニュースが見られるようになりましたが、本格的な生産調整が始まるのは今年からです。

金価格の低迷で産金各社の業績は暗転しています。リーマンショック後の金価格高騰の際に、買収や金鉱への積極投資などで借入金を大幅に増やした企業が多く、それらの企業は負債の圧縮に苦しんでいます。

米国の利上げを控えて金価格の長期低迷が予想されます。これからも産金各社の苦境が続くことが予想されるため、負債額の大きいABXを筆頭に株価が急落しているのです。

少なくとも数年間は産金会社の業績が改善する気配が皆無であるため、体力を削りながら縮小均衡に持ち込むための産金会社間のサバイバルレースが始まっています。

ここまで悲観的なことを述べてきましたが、なんと私は8月6日の未明にABXを6.77ドルで100株購入しました！おまえは気が狂っているのか？と思う方も多いと思いますが、産金株に本格参戦するつもりです。

調べれば調べるほど株価が上がる要素が見当たらず、お先真っ暗な業界です。買ってから更にブルーになりましたが、超長期逆張り投資家としては、ここからが精神力の見せ所です。

2002年のブルーチップ、2009年のJ-REIT、2012年の電力株に続く絶好の格安資産取得のチャンスなのか、はたまた投資資金を全て溶かしてしまうのかは分かりませんが、今回もチャレンジしたいと思います。

ギリシャ問題は先送りで、直近のクラッシュを回避しました。しかし、ギリシャ債務の放棄でしか根本的な解決を得ることはできないので、今後も紆余曲折が予想されます。

さて、現在のギリシャ国民の置かれている状況は過酷です。債権国から増税と年金カットを迫られており、拒否するのならユーロ離脱を強制されます。

素朴な疑問として、ユーロを離脱すれば増税や年金カットを実行する必要が無く、債権国からの屈辱的な要求に応える必要が無いのに、なぜギリシャ国民はユーロ離脱を望まないのでしょうか？

それは、ユーロを離脱して通貨ドラクマを復活させることで、極度の通貨安とハイパーインフレを惹起するからです。実はギリシャ国にとっては公的債務の実質価値が激減するので、これは望ましいことです。

しかし、「インフレ税」を徴収されるギリシャ国民にとってはたまったものではありません。おそらく塗炭の苦しみを味わうことになるので、増税や年金カットを受け入れてでもユーロ離脱を回避したいのです。

このように行き過ぎた通貨安はインフレ税を通じて、国民の金融資産を収奪します。これを回避するためには、金融資産を海外に避難させるのがベストですが、資本移動規制が敷かれており実質的に不可能です。

このため、ギリシャ国民は高級車などの価値の落ちにくいモノを購入しようとしたのです。しかし、この最終局面に至るまでに、少なくとも半年以上の猶予がありました。

事実、2015年に入ってからギリシャ国内の金融資産の大規模な資産逃避（キャピタルフライト）が発生したようです。そして逃げ遅れた人が、これから苦しみを味わおうとしています。

ギリシャの事例を教訓にするとすれば、社会・経済的な変化を注意深くモニタリングすることに尽きると思います。日本は、この3年で通貨安が劇的に進行しましたが、まだ国内物価に転嫁されていない段階です。

このため物価が低位安定しており非常に理想的な状況ですが、いつまでもこの心地良い状況が続く保証はありません。カタストロフィーを願うわけではないですが、備えあれば憂い無しだと思います。

日本は世界的にみてかなり平等な社会ですが、それでもやはり不平等なことがあります。その最たるものは、学歴を軸とした社会階層の形成だと思います。 　

学歴不要論を唱えられ、実際的にも学歴不問をの会社が増えていますが、それはあくまで建前です。実際に大企業に入職する人は有名大学卒がほとんどで、有名大学卒業者以外は少数派です。

東京大学を頂点とした上位の学校を卒業するほど、大企業の社員や公務員になりやすい仕組みです。そして大企業の社員や公務員は手厚く保護されており、さほど努力をしなくてもその生活を維持できます。

中小企業の社員や個人事業主は業績が不安定である一方、大企業は破綻しそうになっても国が救済措置を講ずることが多く、公務員にいたっては絶対的な雇用保障があります。 　

数ある人間の能力のうち、受験で点数を取る能力というごく一部の能力の成績で、人生の全てが決まってしまうという極めて不平等な仕組みだと思います。

しかし、日本社会のシステムに異を唱えても何ら得るものはありません。現実的な解は、このシステムを逆手に取ることです。長い人生のうちのほんの数年間のみ「受験で点数を取る能力 」を磨くのです。

学生時代に受験勉強というごく狭い世界だけでちょっとだけ競争し（中国の受験競争と比べるとお遊び程度です）、そこで結果を出せば、その後はたいした競争をせずにその待遇を維持できます。

もちろん、大企業や公務員といっても単なる給与所得者なので、資産家や成功した事業主ほどの所得水準を望めません。最大のメリットは比較的強固な安定性です。

私自身は、このような安定志向は否定的ですが、自分の子には受験競争に勝ち抜くアドバイスをします。受験競争に勝ち抜いて有名大学卒というブランドを獲得してから、その後の人生を考えれば良いのです。

有名大学卒のブランドもしくは医師や弁護士などのプラチナ国家資格という「安定」を獲得した上で、大企業・公務員・プラチナ専門職という地位に安住せずに、更なる「上」を目指すことが理想的だと思います。

今週は夏期休暇でサムイ島（Koh Samui）に来ています。アジアのビーチリゾートは8月に雨季のところが多いですが、 タイのマレー半島東側にあるサムイ島は数少ない乾季のビーチリゾートです。

今回は、3ベッドルーム＋ダイニングキッチン＋プライベートプール付きのビラに9日間滞在予定です。既に本日は4日目ですが、頭がちょっとバカになってきています（笑）。

私は２０１２年７月～１１月に電力株を大量に購入しました。しばらく鳴かず飛ばずだったのですが、最近になってようやく株価が復調してきました。

日本株式全体では、中国やギリシャ問題のため株価は乱高下しています。そんな中、私のポートフォリオの２０％ほどを占める電力株だけは順調に推移しています。

投資を開始して３年目でようやく芽が出てきたのですが、現時点での投資成績を評価してみました。下表の右の数字は購入価格に対する7.24の終値ベースの評価です。

先日、任意組合の管理者の方とお会いした際に、ひょんなことからネット銀行の安全性についての話題になりました。私は以前からネット銀行の安全性に関してはかなりの疑念を抱いています。

この点については、この方も全く同意見のようでネット銀行は日常生活で使用する必要最小限のお金しか入れていないそうです。どんなに高度なセキュリティを導入しても破られるのは時間の問題だからです。

国家レベルの機密情報でもハッキングされる事例が多いことを考えると、インターネット上で「安全」という文字は存在しないことが理解できると思います。

はっきり言って私たちのようなゴミレベルの庶民がいくら安全対策を施しても、本気でセキュリティを破るつもりの犯罪者に狙われるとまず間違いなく被害に遭ってしまうと思います。

彼らが実行しないのは、無知な人や高齢者を狙った方が「ラク」にお金を収奪できるからに過ぎません。ネット銀行ではどのようなセキュリティが施されていても基本的には安全ではないと思うべきです。

一方、ネット証券はどうかと言うと、ネット銀行と比較して圧倒的に被害金額が少ないようです。これは証券会社のセキュリティレベルが高いからではなく、資金を引き出す仕組みの違いです。

ネット証券で資金を引き出す際には、あらかじめ登録された金融機関への出金となります。しかもこの登録済みの金融機関は、氏名がネット証券の名義人と一致していなければなりません。

つまり、ネット証券から非合法に資金を引き出すには、①ネット証券のセキュリティを破った上で、②その人名義の金融機関の口座を準備する必要があります。

①②の条件を両方クリアすることは物理的に可能ですが、ネット銀行のセキュリティを破ることに比べると、手間暇が掛かり過ぎます。このため「容易に収奪できる」ネット銀行が恰好の漁場になるのです。

この話を聞いて、意外とネット証券は使えるものだなと思いました。もちろん、この手の話は「現時点では」という但し書きが付くので、未来永劫安全だと思い込むことは危険であることは言うまでもありません。

閑散期に空室が出ると、客付けに少々苦労します。私の所有物件は学生も社会人もターゲットなのですが、6月以降は留学生がメインになってしまいます。

留学生は1年程度の短期の方が多いので、できれば避けたいところです。そこで、来年の繁忙期までの間の有効利用のために、空室をAirbnbで運用することにしました。

Airbnbの運用で最もネックになるのは、システムの立ち上げと旅行者対応です。このうち、旅行者対応はレーティングに響きますので手を抜けないのですが、これが結構面倒くさいのです。

私のように多忙な人間がAirbnbの運用を主体的に行うことは、トータルでの収益性の問題からみても避けるべきです。そこで、今回は代行業者さんにAirbnbの運用を任せることにしました。

7月２１日からオープンする予定です。まだ開業前であるにも関わらず、下の画像のように７月・８月ともイイ感じで予約が入っています。リスティング開始が１週間前なので怒涛の勢いで埋まったようです。

私は現在、株式運用をメインにしたクローズドの投資組合に加入することを検討しています。管理者は百戦練磨のファンドマネージャーの方で、これまでの実績は充分過ぎるほどあります。

この投資組合の投資方針は、「マーケットのトレンドに逆らわず、好業績で株価が好調な少数の銘柄にレバレッジを掛けて買い上がる」です。超長期逆張り投資家の私では、決して到達できない投資手法です。

この投資手法は　① 銘柄選択　② トレンドの見極め　がポイントだと思いました。①に関しては旬の業界や銘柄の選好は管理者の感性に依存します。

②に関しては現在トレンドの変換点に差し掛かっている可能性があり、上昇相場・下落相場・横ばい相場の全てで戦える能力を保持している方であっても、一時的にはパフォーマンスが低下するリスクはあります。

コストに関しては会計士による決算作成費用が１０万円/年かかります。事務管理手数料は運用資産の５％で成功報酬は無しです。ちなみに通常のファンドの管理手数料２％＋成功報酬は利益の２０％だそうです。

税制はパススルー課税となり、個人で投資する際では主に譲渡所得で、損失が発生しても３年間の繰り越しが認められます。これは大きな「投資の保険」です。

既存の組合員との関係ですが、短期的には私の出資金がすぐに投資されるわけではないため、利益幅が希釈されることになります。一方、今回は約３０％のプレミアム増資になります。

これは、REITのプレミアム増資ほどではないですが、既存組合員には有利に働きます。新規加入（＝私）には不利に働きますが、既存の組合員と投資成果を競争するわけではないので、問題は無いと考えます。

ただし、資金効率の上では下記のようにややパフォーマンスが悪くなることは避けることはできません。

１００円　→　１５０円　（５０％プラス）

１３０円　→　１５０円　（１５％プラス）

投資組合に加入する最高のタイミングは、一時的にパフォーマンスが低下して一口あたりの組合資産が低下したときです。しかし、年に４回しか加入するチャンスが無いので、機動的に判断することは難しいです。

このように検討した結果、資産運営の幅を広げるために直近のタイミングで、投資組合に加入させていただくことにしました。直近1年のパフォーマンスだけを考えると、私の運用成績と大差ありません。

しかし、運用スタイルが全く異なるので、株式運用のヘッジになると判断しました。また、週１回運用報告もしていただけるので、投資手法を勉強させていただくつもりです。

以前、エコノミストで「金融抑圧」に関する記事を拝読してから、金利とインフレ率に注目するようになりました。金融抑圧とは政府が膨張した債務を、非常に低い金利でファイナンスできる状況を作ることです。

単純化すると、高インフレ＋人為的低金利で、政府債務の棒引き・実質的な借金返済を図ることです。現在の日本の状況は、見方を変えると金融抑圧と言えなくはありません。

金融抑圧は下記のような一連の政策で実行することが可能です。

1. 金利に明示的あるいは暗示的な上限あるいは天井を設ける
   • 中央銀行が政策金利を市場を下回る水準に設定する政策
     
2. 人為的に低い金利で信用が政府に供与される政策
   • 先進国の中央銀行による量的緩和策や、新興国の資本規制・管理為替制度
3. 事実上、国債保有の増額を求める政策
   • 大手金融機関を政府が保有することや、銀行準備や流動性の目標を課す政策
     

残念ながら現在の日銀や政府の政策は上記①～③の全てに当てはまります。では、金融抑圧下では何が発生するのかと言うと、債権者から債務者への富の移転が進みます。

最大の利益を得るのは、最大の債務者である国家であることは論をまちません。そして、私たちのような小市民は国家の強力な力に対抗することは不可能です。

そうであるのなら、私たちは国家と同じ立場に立つ努力をするべきです。つまり搾取される側ではなく、搾取する側に立つ努力をするべきなのです。これには債務者になることが手っ取り早いです。

もちろん、やみくもに借金するだけでは破綻するだけです。最低でも国家のように超長期の債務を獲得して、期間中に破綻しないように細心に注意を払ってオペレーションする必要があります。

このための手法として最もハードルが低いのは不動産投資だと思います。残念ながら物件価格が高騰しているので、新規参入は難しいですが、不動産投資を金融抑圧の視点から考えることも重要だと思います。

私は、新規の投資を検討する際には、損失が発生した際の税制での規定を必ず確認するようにしています。例えば、株式や不動産の譲渡損失を損益通算などで緩和できないか等を必ず確認するのです。

税制は個人と法人でかなり異なるため、同じ投資対象であっても主体が何者かによって税制面では異なるルールが適応されます。このため、事前に税制面での入念な調査が必要なのです。

投資対象の損失を税制面で緩和できるのであれば、それだけ「攻め」の姿勢を前面に押し出すことが可能です。つまり、税制面で損益通算できることは、非常に有効な「投資の保険」となりうるのです。

一般的には、個人よりも法人の方が税制面で有利ですが、REITの分配金に関する規定のように、個人では分離課税の選択可能であるのに、法人では配当金の損益不参入の適用が無いものがあるので油断できません。

このため、新しい分野の投資を行う場合には、「知っている」と高をくくらずに、謙虚な気持ちで税制を確認する必要があります。そして、損失発生時に税制面での補填が得られる工夫を施すべきだと思います。

代表的な税制面での「投資の保険」は、高額所得者の築古木造戸建投資です。これなど購入時に少し工夫をするだけで、強力な税制面でのサポートを得ることができます。

世の中で悩みや心配事の無い人はほとんど居ないと思います。これはその人の経済レベルとは無関係であり、お金がある人でも悩みや心配事から完全に開放されることはありません。

私も常に悩みや心配事を抱えています。ひとつの心配事が解決しても、次々に悩みや心配のタネが降りかかってきます。よく、これだけ悩みや心配事が降って沸いてくるなぁと自分でも感心するほどです。

そんなとき、私はできるだけ「紙に書き出す」ことにしています。モヤモヤとした悩みや心配事はいつまでたっても解決しないのですが、紙に書き出すことで全体像が明確になります。

悩みや心配事の最も大きな原因は、リスクが分からないことです。最大リスクを明確化することで「な～んだ、最も失敗してもこの程度のリスクか」となって、気持ちが楽になることが多いです。

例えば、本日時点の私の悩みは、株式市場が不安定な今の時期に虎の子のキャッシュを投じて築古木造戸建を購入することが、果たして適当なのか？　です。

この命題を紙に書き出してリスクを検討しました。最大損失は、購入後4年で（550万円＋改装費150万円）－減価償却325万円－家賃240万円＝－135万円程度に収まり、最悪でも6年で全額回収可能です。

今回の悩み事の本質は、お金の現在価値をどれだけ重視するかであることが改めて浮き彫りになりました。そして、論点が明確になったため、モヤモヤ感がかなりましになりました。

このように資産形成において悩みや心配事はつきものですが、どのような事柄でもリスクを明らかにしてリスクの全体像を把握ことは、精神的な安定を図る上で重要だと思います。

先日、職場の上司に電気屋さんを紹介しました。ここで言う電気屋さんとは電気店を経営する人ではなく、電気工事を行う職人さんのことです。

自宅のエアコンの位置を移動させるために、工務店に見積を取ったところ５万円かかると言われたそうです。さすがに高いと思って、不動産賃貸経営をしている私に相談することにしたそうです。

その場で懇意の電気屋さんに電話して見積日のセッティングをしました。最終的に1.9万円の工事費用で済んだとのことで、上司は非常に喜んでいました。

工務店の見積が高い理由は、①中抜きをすることと、②万が一トラブルが発生した時に備えて高めの見積を行うからです。職人さんにとってもエンドユーザーは値段を叩かれないので良い顧客です。

このように、直接発注することはお互いwin-winなのですが、このような取引はあまり行われていないのが実情です。理由は職人さんが顧客に直接リーチする手段が無いからです。

直接顧客を捕まえる手段があれば、わざわざ不利な条件で下請けする必要はないのですが、その手段を持ち合わせていないために、いつまでたっても下請けの立場から抜け出すことができないのです。

特に顧客となる対象が少ない業種では顕著です。彼らの課題はいかにして本来の自分の顧客に直接リーチできるかだと思います。これを解決するだけでも収入が上るはずです。

そして、これは職人さんの固有の問題ではありません。多かれ少なかれ社会で生活して仕事を持っている人全てに該当します。顧客をつかまえる能力があるほど、経済的にも有利になります。

不動産賃貸業の隠れた「キモ」はリーシング能力だと思っているので、私はどんなに自分の時給単価に見合わないと思っても、この能力だけは磨いています。

更に各種のブログやＨＰを運営するのも、エンドユーザーに直接リーチできる能力を保持することが目的のひとつです。このように商売の基本は集客力であり、全ての力の源泉だと思うのです。

ギリシャで行われた7月5日の国民投票は、Bloombergによると債権者側（トロイカ）の要求する財政再建策への反対票が62％と、賛成票の38％を大きく上回った模様です。

こうなると債権者側も態度を効果せざるを得ず、ECBがギリシャの銀行に供給している緊急流動性支援（ELA）が打ち切られる危険性が高まります。

ELAが打ち切られた場合、政府による資本規制下でも銀行破綻は避けられないとみられており、金融システムを維持するためには銀行救済が必要となりそうです。

銀行救済の必要に迫られた時、①EUによる銀行救済を申し出るか、②政府の借用証書を発行して自力で銀行救済費用を捻出するか、③銀行の資本再構築を敢行するかのいずれかです。

①は事実上不可能、②はユーロの離脱につながるため、③となる公算が高いです。銀行の資本再構築を実施する場合には、次の順番で犠牲にななるそうです。

上記の①～②だけではギリシャの銀行の資本不足を解消できないため、必然的に③まで踏み込む必要があります。これがいわゆる「預金税」や「資産税」と言われるものです。

６月２９日以降のギリシャでは銀行の資本規制下にあるので、クレジットカードでの決済や海外送金を行うことができません。少なくとも銀行に預金されている資金は完全に政府のコントロール下にあります。

ファイナンシャルタイムスによると、ギリシャ政府は銀行残高が€8,000以上ある預金者に対し、それを超える部分について銀行残高の30%を強制的に押収することを検討しているそうです。

この状況は、われわれ日本人にも重要な示唆を与えています。現在の日本は、ギリシャ以上に政府債務がGDPに占める割合が高いです。この状況で日本国債の下落が発生すると銀行は大幅な資本不足に陥ります。

この際、国債価格下落の規模にもよりますが、①②だけでは銀行の痛んだバランスシートを改善することが不可能な場合には③に踏み込まれる可能性があります。

そして、実際に預金封鎖が行われると、後はほとんど対応する手段がありません。今回のギリシャのケースでは突然銀行封鎖が行われたのではなく、それまでに半年以上前から予兆がありました。

すでに海外に資金を逃がしている富裕層は、今回の預金税で受ける被害を最小限に抑えることができるはずです。私は、平時の海外口座は何の役にも立たないと思っていますが、非常時には心強い存在のようです。

このため、日本国債の下落が表面化してきた場合には、半年程度の猶予期間はあるものの、悠長に国内銀行に現金を預け続けるのは少々危険かもしれません。その際には下記のような対応が考えられます。

国内銀行を利用して外貨預金や海外株式を購入しても、日本国内の法律が適応されるため、残念ながら完全に安全とは言えないのが現状ではないでしょうか？

2ヵ月ほど前にAirbnbのセミナーに出席して以来、ちょっとしたマイブームになりましたが、すぐにオペレーションが面倒臭いことに気付いてフェードアウトしていました。

熱しやすく冷めやすい自分に、我ながら感心してしまいます（笑）。そうは言っても新しいモノにはグリップしてみたくてたまらない私としては、やはりAirbnbも外せませんでした。

しかし、いかに自宅から徒歩10分のところにある物件とは言え、自分の時給を考慮すると、オペレーションを自分で行うことの経済性の無さが最大のネックでした。

しかし、最近ではAirbnbにも完全代行サービスがあることを知りました。私の不動産メンターのひとりが同じエリアで完全代行でAirbnbに参入するとのことで、私も完全代行依頼をすることにしました。

最初のハードルは、いかにして自分の時間を使わずに（楽して）Airbnb事業を立ち上げるかです。今回私が利用したサービスは、部屋のコーディネートが5万円、部屋の家具設置代行が3万円/日でした。

私は毎月月末に所有している金融資産の時価評価を行っています。６月３０日の週の最後は、７月３日（金）だったので、全てのマーケットが閉じた本日朝の時点で時価評価を行いました。

この作業はなかなか大変で、いつも１～２時間ぐらいかかります。その理由は、セキュリティーを厳重にしたので自分自身が閲覧するのにもひと苦労するからです。

さて、先月末にギリシャ問題が顕在化したこともあり、株式市場は軟調でした。しかし、暴落するまでは事態が悪化していなかったので、特に何の気に留めることなく計算しました。

結果をみて驚いたのですが、１ヶ月前と比べて金融資産の時価評価が５００万円も下がっていました。確かに株式市場は軟調だったのですが、これほどの金額がやられているとは驚きです。

変動率は数パーセント程度なのですが、金額ベースでの変動量は結構な金額です。う～ん、まだこのあたりの感覚には慣れていないのかもしれません。

金融資産はどうしても数字の羅列になるので、現実的な感覚からは乖離してしまいます。これはある意味、私の金銭感覚がまだ正常（？）な証拠かもしれませんが、感覚が追いついていないのは確かです。

この１ヶ月の成績は－５００万円でしたが（売買実績ゼロですが・・・）、今日の夜は一人３０００円のレストランに行くか、５０００円の焼肉屋さんに行くかを真剣に悩んでいます（笑）。

資産運用での金銭感覚と実生活の金銭感覚って、とても乖離しているように感じるのは私だけでしょうか？

先週末に買付けした物件ですが、残念ながら買主様から良い返事をいただくことはできませんでした。同時期に不動産業者からも買付けが入ったそうですが、私の金額は業者さんの金額よりも低かったそうです。

これでも結構がんばって高めの価格で勝負したつもりなのですが、不動産業者さんよりも低い買付価格だったとは少し驚くとともに、改めて市況の良さを思い知らされました。

う～ん、これではしばらく私がターゲットとするエリアでは物件を購入することができそうにありません。今年は減価償却目的の物件がひとつ卒業して行ったので何とか新規物件をゲットしたいところです。

しかし、この流れはしばらく続きそうな気がします。株式市場などでは価格が目に見えるのでトレンドの変換を掴み易いですが、不動産は相対取引なので、トレンドの変化が金融資産と比べてゆっくりです。

これは不動産の良い点でもあり悪い点でもあります。少なくとも不動産価格には「慣性の法則」がかかるので、よほどのことが無い限りしばらく全体的な買場は来ないと思います。

いつもブログで言っているように、今は我慢の時なので根気良く現金を貯めようと思います。この我慢がいつの日にか日の目を見ることを期待しながら・・・

先日、取引銀行に急ぎで資料を提出する機会がありました。ご存知のように銀行業界は不動産業界以上に保守的（？）な業界で、未だに電子メールでのやり取りはご法度となっています。

時間が無いときには不自由この上ないのですが、今回は比較的資料の枚数が多かったので、資料を担当者に取りに来てもらうか郵送するかの二択でした。

もちろん、ＦＡＸでもいいのですが、数十枚の資料をプリントアウトして、それを更にＦＡＸするのは非常に手間で時間がかかります。下手するとその作業だけで１時間ぐらいはかかりかねません。

どうしようかな～？　と少し悩みましたが、ふと妙案を思い浮かべることができました。インターネットファックスを利用して電子データのまま、直接先方にＦＡＸすれば良いのです！

しかし、数十枚もＦＡＸした経験が無いので、恐る恐るインターネットファックスで送信してみました。するとモノの数十秒で全ての資料を送信終了することが出来ました！

う～ん、これは劇的に業務がはかどりました。一応念のために融資担当者に電話で確認したところ、届いています！という心地良い返事でした。先方もあっという間に欲しい資料が届いたので満足気です。

これは、インターネットファックスという一種の「時短グッズ」を私が手に入れた瞬間でした。今までインターネットファックスは、空室が発生したときに業者さんに一斉送信する際に利用しているだけでした。

しかし、銀行業界という超アナログな業界の方とスピーディーに仕事を進める上で、インターネットファックスは強力なツールとなることを発見しました。

今後は、お互いの時間を節約するためにも、銀行業界の方と仕事を進める際には、インターネットファックスを積極的に利用していこうと思います。

債券団から６月30日のＩＭＦ債務返済期限の延期と包括的救済融資プログラムの延長を拒絶されたことを受け、ギリシャのデフォルトが俄然現実味を帯びてきました。

今日の東京市場は持ち直したものの、週明けは全世界の株式市場が下落してしまいました。さて、このような状況になると俄然、ヤル気が出てくるのが私です（笑）。

はりきって（？）ギリシャに投資するか否かの検討をしてみました。まず、日本からアテネ証券取引場に直接投資する手段はないので、どうしてもNYSE経由ということになってしまいます。

現在、NYSEにはGlobal X FTSE Greece 20 ETF (GREK) というギリシャの代表的な20企業に分散投資するETFが上場しています。このETFの上位１０位までの構成銘柄は下記です。

1. Coca-Cola HBC AG CCHBF.L 19.91
   
2. Hellenic Telecommunication Organization SA HLTOF 9.93
   
3. Greek Organisation of Football Prognostics SA GRKZF 9.47
   
4. Natl Bk Greece American Deposit NBG 9.25
   
5. E F G EUROBANK SA EGFEF 6.44
   
6. BANK OF PIRAEUS BPIRF 6.11
   
7. ALPHA BANK GRD2000 ALBKF 4.76
   
8. TITAN CEMENT CO ORD TITCF 4.17
   
9. Folli Follie Group FFGRP 3.95
   
10. Jumbo SA JUMSF 3.94
    

ご覧のように１０のうち、４～７位までは銀行のようです。う～ん、これはさすがにヤバイ構成ですね・・・。２９日のNYSEではアテネ証券取引所が閉まった影響で、完全に投機の場になったようです。

何と言ってもアテネ証券取引所が閉まって個別株式の取引が中止になったため、GREKを構成する企業の株価が分からなくなり裁定が全くかからなくなったのですから仕方無いですね。

私の理論ではギリシャの経済危機は一国の危機というよりは、日本の個別業界の危機程度にしか該当しないと思います。ということは、参戦するリスクは高いので、投資には慎重にならざるを得ません。

敢えて火中の栗を拾いに行くのか、判断が少し難しいですね。おそらく、私はGREKを購入するとは思いますが、大量購入にはならないかなと思っています。

昨日のブログで、書き忘れたことがあったのでご紹介します。私は金融資産に対しては超長期の逆張り投資家を自認しています。この観点からは、市況の良い現在は全く買場ではありません。

このため、私の中で現在は「絶対に買うべきではない時期」であり、これは「言うまでもない常識的なこと」という感覚でした。しかし、セミナー後の懇親会で「今は貯め時」が意外だという感想が多かったです。

１人の方だけなら私も気に留めないですが、結構な人数の方から言われたので私も少し驚きました。受講者の方は、高騰した物件を如何にして購入するのか？を考えても、貯めるという発想が無かったようです。

考えてみれば、不動産会社・ポータルサイトなども売買が成立してナンボの世界です。したがって、「現在は買い時ではないので、がんばって現金を貯めましょう！」とは口が裂けても言えないのでしょう。

声高に「今は貯め時」と主張する私が、結構珍しい存在だったようです。自分の常識が世間の非常識（？）だったという、興味深い体験をしました。

しかし、これだけ派手に資産価値が上昇している現状では、指をくわえてひたすら貯蓄に励むことが精神的に辛いことも理解できます。しかし、そこで誘惑に負ければ後で苦しむのは自分です。

今は、相場感を維持するために株価や物件価格の数字取得には励むものの、基本的には誘惑を負けずに地道にお金を貯めることに徹することが吉だと思います。

昨日は、以前から御世話になっている必殺大家人さんが主催する必殺大家塾でセミナー講師をしてきました。必殺さんとはかれころ５年以上の付き合いで、私の不動産メンターのひとりです。

そんな必殺さんからのセミナー依頼だったので、今回は３時間のセミナーを引き受けました。当日は２３名の方がお越しいただきました。対象はサラリーとしての年収が１０００万円以上の方です。

昨年１２月に開業した某県某所にある49.5kWhの太陽光発電施設ですが、半年間のトラックレコードが確定したので、ご報告させていただきます。

最近、めぼしい売り物件を見つけることが困難となっていますが、相変わらず毎日物件情報には目を通すようにしています。このような市況では、少し観察対象を広げてみるのも一法かもしれません。

そこで、今までは出口を考えて１０００万円未満の築古木造戸建をメインに観察していましたが、３０００～４０００万円程度まで価格帯を広げてみることにしました。

この価格帯まで物件の条件を広げると、かなりの物件数になります。分母が増えると選択肢も増えるので、検討に値する物件を散見するようになりました。

しかし、収益性と出口戦略というふたつの問題点をクリアする必要性があります。物件の面積が大きくなっても、それに比例して賃料が上るわけではありません。

ある程度の賃料帯になると、それ以上の賃料を負担できる入居者層が居なくなるので、賃料相場の上限は地域によって決まっています。このあたりのバランスを取ることが３０００万円の価格帯では難しいのです。

そして、出口戦略も難しくなります。１０００万円未満の物件であれば、贈与で逃げることができるケースが多いですが、それ以上では贈与税が高額になるため割りに合わなくなってきます。

こうなると売却しかないのですが、個人で取得する場合には所有期間５年超で長期譲渡所得税となるため、５年以降での売却では税率が２０％となります。

築古木造戸建投資は高額所得者ほど有利なのですが、所得税＋住民税＝３０％以上（課税所得金額３３０万円以上の方）であれば、５年超保有することで、税率の差で節税効果を得ることができます。

このように考えることで１０００万円未満の物件の贈与ほど有利ではないものの、１０００万円以上の物件であっても十分に有効な出口戦略を描くことが可能となります。

最近は、不動産・株式・債券・貴金属ともに高騰しているため、投資するべき対象がありません。長期投資家としては今は「休み」の時期であると思います。

しかし、円安傾向にあるため日本円を所有していても長期的には通貨価値の減価が心配です。このため、現金で資産を保有することに一抹の不安を感じます。

しかし、よく考えてみると日本円も通貨の一種です（当たり前ですね）。したがって日本円は、USD・EUR・GBPなどの外貨と同列の投資対象と言えます。

しかし、日本に暮らしていると自国通貨を投資対象と見做すことは感覚的に難しいです。どうしても日本円を価値の基準に考えてしまうため、「日本円」を外貨と同列に見ることができないのです。

しかし、日本円をUSD・EUR・GBPなどの外貨と同列の投資対象と見做すと、少し異なる風景になります。現在では円安傾向にありますし、国としてのファンダメンタルもネガティブなことが多いです。

日本に在住する者の感覚では日本円の現金を所有し続けるのは少し危ない気がするのですが、冷静に考えるとユーロやブラジル・レアルや南アフリカ・ランドなどの通貨を所有するよりもよほど安全な通貨です。

このように考えることで、現在は他と比べて割安になった「日本円という投資対象」を購入する（貯蓄する）絶好のタイミングであるとも考えられるのではないでしょうか？

グローバルに考えて価値の基準を何にするかでモノの見方が変わってきますが、日本円も価値の変動する投資対象のひとつと認識することで、資産運用の幅が広がると思います。

通貨価値が減少し続ける日本円を所有し続けることは一種の恐怖ですが、いわゆる株式や外貨の逆張り戦略と同等に考えることで、この恐怖を克服して再び日本円の通貨価値が上昇する時期を待とうと思います。

来週の週末は東京で必殺さんの主催するクローズドセミナーのゲスト講師として呼ばれています。必殺さんとはかれこれ５年以上の付き合いで、不動産投資でさまざまな事を教わりました。

初期のころの私は、投資家としての実力や資金力が決定的に不足していたため、そこそこ高利回りでキャッシュフローは出るものの、オペレーションが難しい物件を中心に所有していました。

入居者層は生活保護がメインで、精神を病んでいる方・身体の弱い方・８９３系の方などが数多く（？）入居している物件を複数棟所有していました。

このため非常にトラブルが多く、滞納の督促などは日常業務と化しているほどでした。このような物件を半ば自主管理していたため、必然的に自分の力でトラブルに対処する必要がありました。

このような孤独な戦いをしているときに必殺さんと出会い、不良入居者に対応するさまざまなテクニックを教えてもらいました。自力で裁判を行う能力を身につけ、１００万円超の未収金回収にも成功しています。

２０１２年末に自民党政権が復活してから不動産市況が好転しましたが、その頃から資産の組み換えを敢行して、現在では２０１２年以前と比べて劇的に不動産ポートフォリオが変わりました。

現在は地価の高い都心の物件にシフトしているため、不良入居者に対応する必要性が一切無くなりました。せっかく教えてもらったテクニックはすっかり忘れてしまいましたが、恩を忘れてはいません（笑）。

そんな必殺さんから昨年末に講師依頼が来たので、今回のセミナー講師を引き受けることにしました。実は５月に私の別ブログで開催したセミナーとほぼ同じ内容と価格で、ひとり５万円の高額セミナーです。

５月のセミナーは私がひとりで取り仕切っていたので大変でしたが、今回は必殺さんが事務的なことを処理してくれるので非常に楽でイイものです。セミナーで新しい出会いがあれば良いなと思っています。

先日、取引先の銀行から長期固定の金利引下げの承認が下りたとの連絡がありました！現在の金利は10年固定で1.5％で、融資を受けた時点での金利としてはまずまずでした。

しかし、その後に長期金利がさらに下ったため、下記の私の大口融資を受けているは銀行の中では、最も高い金利になってしまいました。

事務所ビル　　　　期間15年　全期間固定2.15％

1棟マンション　　 期間25年　内10年固定1.5％

コインパーキング　期間30年　内10年固定1.25％

住宅ローン　　　　期間30年　内10年固定1.1％

太陽光発電　　　　期間15年　全期間固定1.2％（無担保）

差し迫って金利交渉しなければならない状況では無いのですが、資金有効利用の観点から手持ち資金での一括返済も選択肢に入れて融資条件を見直してみることにしました。

担当の方が非常に良くしてくれたこともあり、金利を 1.5％ → 1.15％ に引き下げていただけることで交渉が成立しました。本気で一括返済することを考えていたので、まずは良い結果を得て満足しています。

こうなってくると、日本政策金融公庫（旧国金）から融資を受けた事務所ビルの金利の高さが目を引きますが、返済がほぼ終わりかけているため、金利部分はほとんどありません。

今回の交渉の結果、私の金融機関からの融資条件は下記のごとくとなりました。

事務所ビル　　　　期間15年　全期間固定2.15％

1棟マンション　　 期間25年　内10年固定1.15％　

コインパーキング　期間30年　内10年固定1.25％

住宅ローン　　　　期間30年　内10年固定1.1％

太陽光発電　　　　期間15年　全期間固定1.2％（無担保）

フルローンに近い融資金額ではあるものの、我ながら極めて支払い金利の少ない安定的な状態だと思います。不動産経営の守りはこれで一段落したので、あとは売却を行うべきか否かの検討を重ねたいと思います。

今年も6月の半ばを過ぎました。私の法人の決算期も既に半分が過ぎようとしています。私の法人の収益源は不動産賃貸収入なので、ここまで来れば今年の売り上げ予想を正確に行うことが可能です。

さて、例年通りに今年のシュミレーションを行ってみました。残念ながら（？）今年も大過無く賃料を稼いでいるので、このまま行くと期末に苦しむことが予想されます。

そこで、何とか費用を捻出する手段を考えましたが、所有物件の大規模修繕や経営者セーフティー共済ぐらいしか妙案が浮かびません・・・。とき既に遅しの感が拭えないので、来期の対策を考えてみました。

節税対策で皆がまず考えることは従業員の給与だと思います。そして、私のように家内工業的な法人の場合には、法人税で支払うのか個人所得・住民税で支払うのかをシュミレーションする必要があります。

まず、法人所得に対する税負担（実質税率）は下記のごとくです。

４００万円以下　　　　　２２．８６％

４００～８００万円以下　２４．５６％

８００万円～　　　　　　３８．３７％

一方、個人の所得・住民税負担は下記のごとくです。

１９５万円以下　　　　　１５％（控除額　０円）

１９５～３３０万円　　　２０％（控除額　９７５００円）

３３０～６９５万円　　　３０％（控除額　４２７５００円）

６９５～９００万円　　　３３％（控除額　６３６０００円）

９００～１８００万円　　４３％（控除額　１５３６０００円）

１８００万円～　　　　　５３％（控除額　２７９６０００円）

例えば、給与として６００万円支給する場合には、基礎控除以外無しと仮定すると課税所得金額は約４００万円になります。所得税＋住民税＝７８万円となるので、７８万÷６００万円＝１３％です。

仮に給与支給をせずに法人の利益に組み込んだ場合には約２３％の税額となります。個人の場合には社会保険料もあるので、正確な計算は難しいですが、概ねこのレベルでは個人所得・住民税が有利なようです。

来期は更なる個人給与の増額を視野に入れながら、最適解を探っていきたいと思います。まぁ、法人利益が大きくなって税務署に突かれるよりも、多少支払いが多くても個人で払う方が気楽かもしれませんが・・・

先週のことですが、所有する法人の持ち分を家族に贈与しました。現時点で株価評価がぎりぎりマイナスだったので、贈与税ゼロ円で持ち分を贈与することができたのです。

法人の資産評価は不動産に関しては購入後3年以降では土地は路線価・建物は固定資産税評価となります。私が法人で所有している物件は路線価と時価の乖離が激しいエリアの物件ばかりなので簿価が低いのです。

それでも、今期を逃すと法人の株価評価がプラスになってしまうので、思い切って贈与することにしました。実に法人の９０％の持ち分をコストゼロで贈与したのです（顧問税理士と司法書士への報酬を除く）。

この贈与によって、実質的に相続対策が終了してしまいました。何ともあっけない感じです。周囲の資産家は相続対策に四苦八苦していますが、私はほぼ何の苦労も無く簡単に完了しました。

この差は何なのかというと、資産継承の枠組みも含めて全くのゼロから絵を描くことができたことに尽きます。相続対策で資産家が悩むことは個人所有の資産を如何にして次世代に移すかです。

法人に移すにしても、個人→法人に資産を移転する段階で多額の費用が必要となります。この多額の費用を回避するために（もしくは準備するために）資産家は四苦八苦しているのです。

昔は法人で資産を所有する考え方があまりなく、個人で資産を「所有する」ことに価値がありました。しかし、個人から法人の大きな流れの中で、資産を継承するには法人に資産を移さざるを得ないのが実情です。

既に個人で所有している資産を現在に最適化するのは非常に難事業です。しかし、ゼロから資産形成する場合には枠組みを自由に設定できるので、資産を継承する段階では非常に有利となります。

今まで、資産家に生まれた方を羨ましく思うことが多々ありましたが、ここにきてようやく資産家よりも有利だと思えるようになりました。何といっても自由に自分で設計できることほど楽なことはありません。

しかし、最初に最適な枠組みを作ることが重要なことを忘れてはいけません。一例を挙げると不動産購入等の本格的な資産形成に関する行動を、法人ではなく個人で始めてしまうと取り返しがつかなくなります。

タンカーなどの大型船は一度進路を変えると、方向を修正することが非常に難しくなります。資産形成および継承も全く同様だと思います。資産が大きくなってくると、方向転換が容易ではありません。

したがって、資産形成の最初の段階で充分に考え抜いて、資産が大きくなってからも維持や次世代への継承をスムーズにできるような枠組みでスタートするべきだと思います。

今月に入って継承に関する事案が目白押しでした。主にプラス方向のことだったので頑張ることができました。しかし、一段落して振り返ってみると重大なことが抜け落ちていることに気付きました。

それは、「相続放棄」に関することです。相続放棄とは、相続人が被相続人（亡くなった方）の相続財産の相続を放棄することです。約20年前、父の会社は数十億円の借金を抱えて倒産しました。

代表取締役だった父は連帯保証人だったので、数十億の負債を抱えています。ほとんどの負債は時効なのですが、いくつかの債務者は今でも時効直前に時効中断手続きを行っているようです。

このため、万が一にも相続が発生した際に何のアクションもおこさないと単純相続することになって、膨大な負債を引き継ぐことになってしまいます。

父の事業に対して何らかの関わりがあるのなら私にも負債を引き継ぐ道義的な義務があるのでしょうが、全く違う道を進み始めていた私は、父の負債を引き継ぐ道義的な義務も無いと考えています。

実際的に、今の私の実力をもってしても父の負債を返済することは物理的に不可能です。自らの破綻を避けるためにも、相続発生時には必ず相続放棄を行う必要があるのです。

そして、相続放棄には下記のような極めて重要な注意点があります。

1. 相続放棄した人は、最初から相続人ではなかったとみなされる
2. 相続権の無い人は相続放棄できない

①は相続放棄した人は、最初から相続人ではなかったとみなされます。最初から相続人ではなかったとみなされるため、その人の子への代襲相続も起こりません。

②は一見すると当たり前のことに見えます。しかし、②が致命的な結末を引き起こす原因となりえます。それは、相続放棄することで次順位の相続人がでてくる場合があるからです。

例えば父の相続発生時に相続人は配偶者（母）と子（私たち）になります。父の膨大な負債の存在を知っている私たちは相続放棄を行います。すると今まで相続権の無かった父の兄弟に相続権が発生するのです。

父の兄弟に相続権が発生するのは、母や私たち子供が相続放棄した後です。したがって、父の相続発生時には相続放棄する資格が無いのです。何もアクションをおこさないと父の兄弟が膨大な負債を抱え込みます。

したがって、①母＋私たち子供　②父の兄弟　という順番に相続放棄を行う必要があるのです。叔父や叔母に「相続放棄」を迫るのは心理的に抵抗感がありますが、彼らの身のためには仕方ありません・・・

インターネットが世に浸透して２０年近く経ちました。まさに情報革命といえる大きな変革が発生して、誰でも簡単に情報に接することが可能となりました。

このような状況下では、どのようにして膨大な情報の海から有用な情報を拾い上げてくるのか？　が重要となってきます。私の場合、主に「専門家」が「有償」で提供する情報を情報源にすることが多いです。

例えば、最近では「資産管理法人の形態の最適解は？」という命題に対して、某税理士法人のオーディオ教材を購入しました。これらの教材は主に税理士対象のモノですが、素人が聴いても有用なことが多いです。

確かにインターネットの普及で情報そのものの価値は大幅に下がりましたが、逆に膨大な情報の海の中から有用な知識を拾い上げる技術の重要性が増していると思います。

有用な情報を担保するモノとしては、やはり専門家というブランドが有効だと思います。専門家がセレクトして分かりや安くアレンジした情報は何者にも変え難い価値を発揮します。

今回購入した某税理士法人のオーディオ教材は、１時間の講義で５０００円でした。この教材から学んだことは２～３点で、１．５倍速で聴講したので４０分の時間＋５０００円のコストとなります。

結論は、２～３行で言い表すことができるのですが、その情報の真贋を専門家が判断しているので、現時点では正解に最も近い知識を得たことになります。

このようにして、私は興味のある分野の知識を取得しているのですが、現状ではまあまあ満足する結果を得ています。これに加えて裏を取れる専門家やメンターが近くに居れば鬼に金棒だと思います。

先日、同じエリアの不動産投資家仲間数人と飲みに行きました。その中に私とほぼ同年齢、かつサラリーマンをしている兼業大家さんが居ました。立場的には私とほぼ同様です。

その方は、遠隔地に物件を所有しているのですが、いわゆるＳ銀行スキームで投資をしています。地方にある積算の出る大型RC物件を、Ｓ銀行から融資を受けて購入しているのです。

傍から見ていると結構危なっかしいのですが、この点は本人も理解しています。むしろ、積極的にＳ銀行を利用して資産を拡大しようとしているそうです。ご本人曰く、「毒を食らわば皿まで」だそうです。

比較的名前の通っている企業に勤めているものの、親から譲り受けた資産があるわけでもないので、資産を急激に拡大するために個人属性がメインのＳ銀行を最大限利用するつもりだそうです。

自分の属性で借りれる限度まで融資を受けて、そのタイミングで他行に借り換えする目論見です。それまではＳ銀行の高金利にも我慢するとの決意を語っていました。

一度借り換えを実施すると、Ｓ銀行からは二度と融資を受けることはできません。つまり、この方は不動産投資で最もハードルの高い初回融資を、Ｓ銀行を利用して獲得する戦略を採っているのです。

なかなか思い切ったことをするモノです。小心者の私ではとても実行できない大胆な戦略です。現在進行形でＳ銀行からの融資で新規物件購入する計画を立てつつ、平行して他行と借り換え交渉を行っています。

タイミング的には悪くないので、慎重にやれば成功しそうな印象を受けました。決してお勧めできる手法ではないですが、ハイリスク・ハイリターンを理解しているのなら、アリな投資戦略かなと思いました。

今日はヒマだったので、何冊か本を読みました。そのうちの1冊がなかなか良い内容だったので、書評をご紹介したいと思います。加谷珪一氏の お金は「歴史」で儲けなさい　です。

未だに投資用ワンルームマンションにひっかかる人が絶えません。融資を引きやすい専門職や公務員の犠牲者が多い傾向にありますが、サラリーマンでもヤラレテいる方が多いです。

私の周囲にも犠牲者が多いですが、自分がヤラレテいることに気付いていない人が多いことも特徴です。典型的な投資用ワンルームマンションは下記のような物件が多いです。

• 表面利回り４％前後
• 価格は３０００万円前後
• ノンバンクもしくはそれに類する銀行からの融資
• サブリースで空室リスク無しを謳っている

３０００万円前後は、一般サラリーマンでも融資を組んで購入できる価格帯です。ワンルームにも関わらず表面利回りが４％前後しかないのは２０００万円の価値しかない物件を３０００万円で購入するからです。

債務超過の物件であるため、大手金融機関では融資を組むことができないことも特徴です。医師などの高額所得者にも関わらず、ノンバンクもしくはそれに類するS銀行やO銀行から融資を受ける人も多いです。

所得の限界まで複数のワンルームマンションを購入させることで、ターゲットから極限まで搾り取ろうとします。マンション販売業者は、販売した瞬間に利益が確定するからです。

しかし、最近ではマンション購入者が数年で破綻するケースが多いため、金融機関はマンション販売業者からも裏で担保を取るケースが多いそうです。

これがきっかけとなって破綻するマンション販売業者が後を絶たないことを考えると、本当の勝者はノンバンクなどの金融機関なのかもしれません。

いずれにせよ、投資用マンションを購入した人には塗炭の苦しみが待っています。少なくとも現在の日本の経済状況では負債の鎖から逃れる術が無いため、人生を台無しにしてしまう可能性が高いのです。

くれぐれも、このような投資用ワンルームマンション投資には引っかからないようにしたいものです。

私の日本株式のポートフォリオの1/6を占める電力株ですが、連日の年初来高値更新でお祭り状態です。３年で＋５０％程度のパフォーマンスに甘んじてきましたが、ようやく動き出したようです。

真の理由は私にはよく分かりませんが、表面的には原子力規制委員会が２０日午前の定例会合で、四国電力伊方原発３号機が新規制基準に「適合していると認められる」とする審査書案を提示したためです。

日経２２５も快調な値動きですが、電力株は日経２２５のパフォーマンスをかなり上回っています。まぁ、電力株が上がっても傍観しているだけなので、実質的には何も変わりません。

しかし、何もしなくても毎日数十万円ずつ評価額が上昇していくのは気持ち良いものです。欲を言えば、全電力会社が早く復配に踏み切って欲しいと思います。

現実問題として、原子力発電の比率の高い関西電力・九州電力・北海道電力の各社が復配するのはまだ先だと思います。しかし、長期投資家の立場では、株価上昇と同じぐらい配当も重要です。

２０１２年の電力危機で電力株への投資を開始しましたが、私の意識の中では復配が完了して初めて一連の投資活動が完結することになります。昨日の築古木造戸建投資のように早く完結したいものです。

4年前に購入した築古木造戸建があります。4年間で減価償却をほぼほぼ食い尽くしてしまい、このまま持ち続けると逆に私の所得税を上げてしまう要因となります。

そこで購入時から計画していたように、身内に贈与することにしました。金融資産の贈与に関しては、その評価に悩むことはありませんから、基本的には事務的な手続きだけです。

しかし、不動産の贈与に関しては評価額から贈与契約書まで細心の注意を払って贈与を実施する必要があります。不動産の贈与は、金融資産の贈与とは全く異質なのです。

今回、私は下記のようなステップを踏みました。　　

1. 贈与契約書の作成 　　
   
2. 不動産の登記 　　
   
3. 贈与における価額の算定 　　
   
4. 贈与税の申告書作成
   

①③④は顧問税理士に、②は懇意の司法書士に依頼しました。③に関しては家屋調査士の方がより望ましいかもしれませんが、今回はワンストップサービスで、顧問税理理に業務依頼しました。

実務上は、まず③で不動産価格を評価してもらいます。評価額が贈与するにあたって妥当な価格であると判断できれば、①②④のステップを開始するという流れです。

昨日、登記完了の報告が司法書士からありました。購入から出口まで５年越しの事業でしたが、当初の計画通りに実行できてホッとしています。とにかく築古木造戸建投資を一通り経験できてよかったです。

私は、給与所得者（サラリーマン）でもあるので、雨の日も嵐の日も黙々と職場に通勤しています（笑）。これはこれで仕事が楽しいので、毎日通勤することに苦痛を感じていません。

しかし、そんな私が職場で少し「嫌だなぁ～」と感じる場面があります。それは、職場の同僚や取引先の方が「株式投資」の話をするときです。最近、この手の話題が特に多いのです。

私はできるだけ職場では株式投資や不動産投資（経営）の話はしないようにしています。それはもちろん興味が無いからではなく、話のレベルを合わすことが大変だからです。

2013年のアベノミクス開始以来、株式投資や不動産投資が活況を呈しています。このような状況では今まで株式投資などしたことも無いような人たちがこぞって市場に参入してきます。

今の市況で大負けすることは無いので、基本的には景気の良い話ばかりです。すごいですね～と相槌を打っているのですが、私の基準では非常に危うい投資をしているので、心の底から同意できないのです。

まぁ、大人なので（笑）適当に話を合わしていますが、延々成功譚ばかり聞かされるといいかげんうんざりしてきます。よく靴磨きの少年まで株式の話をするようになれば相場も終わりだと言われます。

職場でのやりとりを聞いていて、ふと今はまさにその状況ではないのか？という疑問を感じました。相場が下落すると私的には嬉しいですが、皆の不幸を喜んでいるようで嫌なものです。

願わくば、周囲の同僚や取引先の方が大損しないうちに市場から安全に退避することを願うのみです・・・

暴落時に資金を調達できるか否かは、資産形成において最も重要なポイントのひとつです。この問題をクリアした人間の前に富への扉が開かれると言っても過言ではありません。

株式投資において、私は複数の収入源からの「キャッシュ産生能力」を解決策としています。実際に2002年の金融危機・リーマンショック･東日本大震災などの暴落時も、この能力を利用して資金を調達しました。

一方、不動産に関しては一物件あたりのロットが高いので、全て自己資金だけで賄うことは無理があります。このため、銀行融資を利用することは必須です。

しかし、危機時には銀行融資は極端に細ります。これは担保があったとしてもあまり変わらないようです。例えば抵当権の無い物件があっても、必ずしも融資を受けることはできないそうです。

更に預金が1億円あったとしても８０００万円程度しか融資を受けることができないケースが多いそうです。極端な金融収縮の際には銀行自身が生き残りに必死なため融資は完全にストップするからです。

先日お会いした桁違いの超富裕層の方も同様の悩みを抱いており、未だに解決法を見出していないとおっしゃられていました。この方でさえ悩むほど危機時に融資を引くことは難しいようです。

ひとつのヒントとして、不動産購入資金としてではなく、運転資金として融資を受けることも一法かもしれないとのことでしたが、この手法が使えるのはかなり図体の大きな法人だそうです。

誰かこの難問の解決法を教えてくれないかなぁ～

最近、我ながら金銭面での脇が甘くなってきました。特に食べ物関係では、価格を一応確認するものの購入するか否かを判断する時間がほぼ無くなり、自分の気持ちに素直に従うことが多いです。

今日も夕食の買い物に行った際に、１００ｇ当り１０００円を超える肉を購入しました。何を貧乏くさいこと言っているのか？ と思う方も多いでしょうが、以前は１００ｇ当り５００円の肉がメインでした（笑）。

昔は生活費が月額２０万円程度だったのですが、最近では４０万円近く使っています。かなり財布のひもが緩んでいるようです。そこで、なぜここまで金銭感覚が緩くなってきたのかを検証してみました。

要因としては、①ストック　②フロー　に二分化されると思います。通常、①と②はある程度相関しますが、どちらの要因が財布のひもをより緩める効果があるのでしょうか？

まず①ですが、これは経済的にも証明されている事実です。これは経済学的には「資産効果」と呼ばれており、保有する土地や株式などの資産価値が上がったことを理由に消費や投資が増えることを言います。

②は所得の増加に伴う消費活動の活発化です。「稼ぎが良くなる」と、財布のひもが緩むことは昔から典型的な人間の性のようで、このような事例には事欠きません。

さて、実際に私の場合には上記の①と②のどちらが消費活動拡大の要因になっているかと言うと、厳密にはどちらにも当てはまらないことに気付きました。

私が消費活動を活発化（？）させている要因は、所有物件や株式の価格上昇でもキャッシュフローの増大でもありません。消費活動拡大の要因は、「現金を生み出す仕組み」が太くなってきたことによります。

つまり、仮に今日お金を全て使い果たしたとしても、「現金を生み出す仕組み」が健在であるかぎり、いくらでもお金を生み出すことが可能だからです。これはなかなか強力な状況です。

ストックで貯蓄している資産は、使えば無くなります。フローに関しても自分の時間に依存しているため時間の切り売りに過ぎません。つまり①②だけでは片手落ちなのです。

やはり、安定した人生を歩むためにも、「現金を生み出す仕組み」を獲得することを第一に考えるべきでしょう。

2015.4.6の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事があったのでご紹介します。「事業継承を本気で成功させるには？」というテーマでコンサルタントの方が事例を挙げて説明されていました。

さて、事業継承は難しい課題です。最大の問題は、適切な後継者が居ないことです。一代で創業した社長に匹敵する能力を有する後継者は、確率的には極めて小さいからです。

これは、中小企業などのオーナー企業だけではなく、上場している大企業にも当てはまります。基本的に会社の舵取りをする能力は、サラリーマンに必要とされる能力とは全く別モノだからです。

それでも大企業はまだ頭数が揃っているので選択肢は豊富ですが、中小のオーナー企業の場合、有能な後継者が親族に見当たらないケースが多々あります。

このような場合、会社の存続を願うなら親族以外からも探し出す必要があります。そして、事業継承を成功に導くためには、下記のような５つのポイントがあるそうです。

1. 継承予定者は直系親族であるとは限らない
2. 創業者は継承予定者に経営者としての理解を深めるために、会社の内情（財務・相続・社内体制・社員特質・外部取引先）について早い時期に説明する
3. 継承予定者は、覚悟を持って責任を持つと決めること
4. 継承予定者は、自らが何事も率先して動くこと。答えは現場にある。ただし、謙虚さは常に忘れない
5. こうなりたいというビジョンを持つ。そして自分の信頼できる組織・人材を作ること

いずれも、言うは易しですが、実行するのは難しそうなポイントですね。今のところ私には経験がありませんが、遠い未来に事業承継で悩むことになりそうです。

先日の銀行員によるセミナーの後に懇親会に出席しました。その懇親会で同席だった方が、とんでもないレベルの方でした。年齢は私よりも少し上でしたが、資産レベルのゼロが一桁違ったのです。

結構寡黙な方で、最初は周囲の話を聞いては頷くだけのリアクションでした。しかし、何となくオーラを感じたので、思い切って所有物件数をお伺いしたところ、数十棟レベルの方でした。

物件数など重要ではないので、私は所有物件数で驚くことありません。得てしていわゆる「メガ大家」の方は、図体だけ大きくて財務状況がボロボロの方が多いからです。

しかし、この方は財務的にもピカピカでした。そして銀行対策を重視されていましたが、その姿勢や考え方が半端ではないのです。銀行のスコアリングを上げるために親族ではない第３者を役員に迎えるほどです。

訊けば、この第３者は相当な資産家らしく、いわゆる勝者連合だそうです。これだけではなく銀行に対する印象を良くするため、空室率の計算は部屋数ベースではなく賃料ベースでの空室率を算出していました。

賃料ベースの空室率は初めて聞くので驚きましたが、確かに安い部屋など多少空室になっても財務的には問題になりません。あと物件の売買で銀行のマイナス評価を回避するため宅建免許も取得しているようです。

宅建免許を取得しているためレインズにアクセスできますが、物件の仕入れの際にレインズやネット情報は一切見ないそうです。全てインナーサークル内で回っている情報で購入するそうです。

40歳台半ばの方ですが、同年代の幼馴染が地元不動産業界の役員レベルに収まっているため、インナーサークル内だけで優良物件が売買されているそうです。

この方の物件所有方針は、①永久所有目的　②キャピタルゲイン目的　をエリア別で考えているそうです。地位（ぢぐらい）の高いエリアの物件は①、それ以外は②です。

私などは①しか考えていないのですが、この方はキャピタルゲインも狙っているので②も積極的に購入しています。キャピタルゲインで銀行評価を上げることが目的です。

この方に私のバックグランドと投資方針を話したところ、もっと属性を生かすようにというアドバイスを受けました。具体的にはもっと積極的に銀行融資を受けて物件を購入するようにとのことでした。

今まで財務基盤の強化をメインに据えた自分の投資方針に自信がありましたが、ここまで実力差のある方から言われるとちょっと不安になりました（笑）。この連休でもう一度考えてみたいと思います。

私の資産運営のテーマのひとつは「資産の自動運転化」です。この世で最も貴重なものは自分の時間なので、可能な限り自分の時間を取られないようにすることを心掛けています。

この目的を達成するためには、自分でなくてもできる作業や時給単価の安い仕事は、全て外注することにしています。私は自分の時給を2万円に設定しているので、これ未満の仕事は全て外注しています。

少なくとも私の関わっている仕事の中で、時給2万円以上の作業というのはほとんど無いのが実情です。つまり、日常的に必要とされる作業の９０％以上は外注可能なのです。

しかし、時給2万円に設定していても、どうしても自分の時間を投入した方が良い仕事も散見します。それは主に「モノを作り出す作業」です。具体的にはこのブログの記事等も当てはまります。

モノを作り出す作業においては複雑で熟慮が必要となるほど、いくらお金を積んでも代替が利きにくくなります。最も代替が利かないのは、資産運営の方針や事業戦略の策定です。

インターネット関連での活動などはこれに準じます。HTMLを駆使してホームページを作成していた時代には、お金を払ってでも外注するべき対象でした。内容よりも体裁が重要視されたからです。

しかし、ブログやCMS形式のホームページ作成がメジャーになるにつれて体裁ではなく内容が問われる時代になりました。こうなってくると、自分で作成する方が安価で質の高いモノを作ることができます。

したがって、現状ではインターネット関連での活動は外注せずに自分で処理するべき境界領域の仕事だと認識しています。これからの時代は、ブログやCMS形式のホームページ作成技術は必須の知識だと思います。

単にSNSを閲覧するだけの消費者の地位に甘んじるのなら、スマホで十分です。しかし、情報を提供する側とされる側の差が経済的にも大きくなる時代なので、これらの知識は是非身につけたいものです。

年収3000万円と純資産1億円のどちらは難しい？　のつづきです

私が年収３０００万円よりも純資産１億円の方がハードルが高いと思った理由は、年収３０００万円と言えども単純に余剰資金を積み上げるだけであれば、1億円に到達するのにかなりの時間が必要だからです。

具体的には、年収３０００万円の方の手残り金額は約２０００万円となります。ここから住居費用や生活費を控除すると実際の可処分所得（フリーキャッシュフロー）は１２００～１３００万円にしかなりません。

もちろん１２００～１３００万円という数字は立派ですが、元々の”３０００万円”という金額からは大幅に落ちていることが分かります。年収３０００万円でも貯金だけなら１億に到達するに８年もかかるのです。

そして、年収３０００万円を８年間コンスタントに稼ぎ出すことは難しいと思います。２～３年の期間だけ勢いで３０００万～１億円を稼ぎ出す方は居ますが、１０年以上コンスタントに稼ぐ方は多くありません。

つまり、高額所得者といえども純資産で”億”の壁を越えることは極めて難しいのが実情です。年収３０００万円の方であっても単に貯金するだけでは、簡単には億越えの富裕層には到達できないのです。

年収３０００万円でもこれだけの期間がかかるのであれば、年収１０００万円では更にハードルが上ります。年収１０００万円の場合でも生活費は３０００万円の方とあまり変わりません。

したがって、生活費を控除すると可処分所得は、多くて３００万円程度です。この場合、貯金だけで１億円を越えるには３０年以上（！）も掛かってしまいます。

３０年間も年収１０００万円を維持するのは現実的ではないですね。この億越えに必要な高いハードルを乗り越えるには、やはり何らかの「ひねり」が必要になります。

それが、資産形成の戦略なのですが、どの戦略が一番自分に合っているのかを判断することが最も難しいポイントです。このためにも、まずは自分の武器（エッジ）を分析することが入口だと思います。

先週は、物件のブラッシュアップのために築後初めて共用部の内廊下の塗装を行いました。5階建てのマンションなのですが、3日程度の日程で終了しました。

先日、取引行の担当者に事務所までお越しいただいて今期の法人決算と個人確定申告書を提出しました。プレゼンテーションを行いましたが、好業績だったので我ながらスマートにまとめることができました。

さて、例年以上に気合を入れてプレゼンテーションを行ったことには当然下心があります。その下心とは、融資の固定金利の金利改定交渉への下準備です。

①　物件売却により融資が激減して現金比率が高まったこと　

②　他行の金利水準と比べてかなり（？）高い金利水準であること　

を失礼にならない程度にお伝えしました。

具体的に私が大口融資を受けているは銀行の金利は下記のごとくです。

1棟マンション　　 期間25年　内10年固定1.5％

コインパーキング　期間30年　内10年固定1.25％

住宅ローン　　　　期間30年　内10年固定1.1％

太陽光発電　　　　期間15年　全期間固定1.2％（無担保）

いずれも１％前半であり、1.5％が最も高い金利水準となっています。1.5％でも１０年固定としては結構な低金利ではありますが、言ってみるのはタダなのでそれとなく打診してみました。

しかし意外なことに、この担当者からは前向きに検討するとの返答をいただきました。やはり、手持ち資金での一括返済をちらつかせたことがそれなりに効果を発揮している印象です。

同行内での固定金利の金利改定交渉は一度だけ実践しましたが、その時には0.4％程度の引き下げを獲得しました。固定金利の改定交渉はあまり一般的ではないですが、（やや）強気に交渉したいと思います。

昨日、日経２２５が終値でも２万円の大台越えを果たしました。株式市場は過熱していますね。私は日経２２５には興味が無いのですが、世間のフィーバーに合わすためにひとつの行動を起こすことにしました。

私の金融資産の保有方針は「ネット環境から可能なかぎり遠ざける」です。現金に関しては非常に簡単で、リアルの銀行口座を開設してネット利用を申請しないことで間に合います。

更にキャッシュカードを作らず、引出し時は銀行印を持参して窓口に行くのが安全管理を考えると最強です。私の場合、これらに加えて通帳自体を貸金庫に入れているので、現金を引き出すのも一苦労です（笑）。

もちろん、日常生活の決済用に小額の現金のみネット銀行に保管していますが、全体からみると１％未満しかありません。このように現金の管理に関しては簡単に安全性を担保できます。

しかし、証券口座に関してはなかなかネット環境を完全排除することは難しいです。今では野村證券などの旧来型の証券会社までネット部門を立ち上げています。

有価証券担保を専門とする証券会社は、ネット環境が排除されていますが、それ以外の口座管理料無料の証券会社ではネット利用が前提となっています。

日経２２５が２万円台を越えたので、今後数年は株式購入の機会は無いと判断しました。そこで、証券口座のセキュリティを高めるために、ネット証券ではあるもののネット上での取引をほぼ出来なくしました。

具体的にはログインＰＷや取引ＰＷを、乱数化処理した２０桁近いアルファベット＋数字に変更しました。また、登録メールアドレスを削除して、ネット上から登録情報を変更することを不可能にしました。

取引すること自体が一苦労するほど面倒な状況にわざとすることで、証券口座に「鍵」をかけたのです。株式市場にチャンスの窓が開くまでは「鍵」をかけておこうと思います。

昨日の沖縄ツアーのつづきです。今回もさまざまな方と出会う機会がありましたが、最も感銘を受けたのは「単なる大家ではない」方が多かった点です。

大家の会に参加する方のイメージは、①地主系家主　②成り上がり志向の投資系家主　のどちらかでしたが、今回の沖縄の方との交流で私の既成概念は崩れ去りました。

沖縄大家塾の勉強会の後に企画していただいた物件見学会では、沖縄大家の会の下地代表にご案内いただきましたが、この方がお話しされた内容が非常に興味深かったです。

単なる成功した大家に満足することなく、賃料収入という安定的なキャッシュフローを土台として、自分の専門分野（不動産賃貸業）の周辺領域に攻め込むマインドを垣間見た気がします。

全く違う領域ではなく自分の専門分野に隣接した領域に進出する点が流石だと思いました。完全な異業種ではゼロからのスタートですが、関連分野なら蓄積してきた経験・知識・人脈を利用することが可能です。

そして安定的なキャッシュフローがあれば、仮に新規事業で失敗しても痛手はありません。私もこのような戦略で賃料収入・配当収入・売電収入などの安定収入をベースに関連領域への進出を目論んでいます。

ポイントは下記の3点だと思います。

①安定収入をベースに　

②起業マインドを持って　

③関連領域へ進出する　

私は「サラリーマンの仕事が忙しいのに、どうしてそんなにいろいろ手を出すの？」と訊かれることが多いですが、やはり新しいことへのチャレンジは純粋にスリリングで楽しいと思います。

そして、これができるのも安定的な定期収入が存在するおかげです。無意識のうちに採っていた戦略を、今回の沖縄ツアーのおかげで意識する機会を得ました。やはり人との交流は大事ですね。

昨今の不動産価格の高騰で、物件が欲しいけど購入できる物件が無いという人が増えています。極端な話では、物件を所有していること自体が羨望の眼差しで見られるケースもあるとか・・・。

さすがにこれは極端だと思いますが、確かに「購入できる」物件情報が枯渇していることも事実です。このような状況では「きっとどこかに川上物件があるハズ」という都市伝説が生まれてきます。

「本当に川上物件は存在するのか？」　という命題に対する答えは、当然「川上物件は存在します」となります。都市伝説でも何でもなく、普通に川上物件・川上情報は存在するのです。

まず、川上物件の定義が問題となりますが、レインズに載る前の物件を川上物件とすると、ほぼ全ての物件は川上物件であった時期があるわけです。考えてみれば当たり前ですね。

もちろん、川上物件＝美味しい物件ではありません。川上物件とは単に情報が拡散していない物件情報なので、川上物件は端にも棒にもかからないモノがほとんどです。

しかし川上物件の中には、稀に非常にお買い得のお宝物件が紛れ込んでいます。このため、川上物件を紹介してもらえることは不動産投資家にとって非常に重要なことになります。

では、どうやったら川上物件を紹介してもらえるようになるのか？それが分かれば苦労はしません（笑）。これでは話が終わらないので、私の個人的経験をお話します。

まず、大前提として物件を購入する能力が無ければ話になりません。物件情報をもたらしてくれる人の目的は仲介手数料です。彼らは確実に購入できる人にしか、川上情報を伝えることはしません。

そして、「彼ら」と懇意になるためには、①狭いエリアに特化する　②レスポンスは早く　③とにかく１戸（１棟）でも物件購入実績を作る　ことが重要となります。

よく、不動産投資家やブロガーには「川上物件なんてあるワケ無いでしょ」という人が居ます。しかし、実際には川上物件をゲットできない人は、不動産投資において成功することは困難と言わざるを得ません。

成功している不動産投資家のほとんどの方は、日々川上情報に接しています。これらの情報がもたらされることは、投資家としての実力のバロメーターでもあるからです。

ただし、本当に美味しい情報は川上物件の中にもめったにありません。川上物件とは単に情報が拡散していない物件に過ぎないからです。そう言いつつも、成功するためには川上で情報を得ることは必須です。

4年前に購入した築古木造戸建ですが、平成26年度で建物部分の減価償却をほぼ終了しました。今年からは節税効果は全く見込めません。そこで、この物件の贈与を検討することにしました。

売却する場合には、時価（売却金額）－簿価＝譲渡益　となるため、築古木造戸建では建物価格の全てが譲渡益になってしまいます。これでは減価償却分の税の繰り延べにしかなりません。

しかし、贈与する場合には、贈与価格は固定資産税評価額でもOKです。贈与には譲渡益は無いので減価償却分が税の繰り延べにはならず、固定資産税評価が高くない場合には大きな節税効果があります。

そして、贈与する場合に問題になるのは、固定資産税評価です。しかし築古木造戸建の場合には建物部分の固定資産税評価は極めて低い価格になっていることが多いです。

実質的には土地の固定資産税評価額が贈与する際の価格の算定基準になります。この価格が数百万円程度であれば、多額の税金を払うことなく所有権を移転することが可能となります。

注意点としては、固定資産税評価額が高い場合には、贈与税の税率が高くなるために、かえって支払うべき税額が高くなってしまうことです。このあたりの境界は。時価で1000万円程度のことが多いと思います。

今週の土日に沖縄の軍用地視察ツアーに参加することになりました。軍用地に関しては、当ホームページ内のこちらでもご紹介していますが、再度現地で確認する予定です。

サラリーマンの仕事が忙しいので、18日夜に那覇着・19日の朝から沖縄大家塾に飛び入り参加、その後に軍用地を視察してから沖縄を後にする予定です。

文字通りの弾丸ツアーで結構なハードスケジュールですが、今回は投資家仲間数名で沖縄を回ります。18日の夜は仲間と那覇でどんちゃん騒ぎしようと思います（笑）。

19日の沖縄大家塾は初めての参加ですが、こちら（本州）の建物と構造が違いそう（RCが多い・ピロティー形式の建物が多い・貯水槽がある等）なことが興味深いです。

このブログのビジターで沖縄大家塾の方が居られましたら、声を掛けてくださいね！　しかし、投資家仲間数名で飛び入り参加するので、誰か分からないかもしれませんが・・・。

あと1週間を切っていますが、軍用地について自分でまとめた記事を中心にもういちど復習しようと思います。今週は軍用地三昧の一週間になりそうです。

昨夕は、近くの銀行にお伺いしました。週末の夕刻なのに行内にはたくさんの銀行員の方が働いていました。3月期末を越えて少しヒマになっているのでは？と思っていましたが、どうもそうではないようです。

さて、今回の銀行訪問の目的は、他行で融資いただいている１棟マンションの借換についての協議目的でした。現在の銀行からは期間２５年内１０年固定1.5％で融資を受けています。

融資実行していただいた３年前の１０年固定金利としては、1.5%という数字は決して高くはないと思います。しかし、昨今の金利情勢からは、1.5%も金利を払っていることに疑問を感じるようになりました。

そこで、金利の交渉を行うことにしたのですが、まず足元固めで他行ではどれだけの融資条件を引けるかをヒアリングすることにしたのです。昨夕の銀行の担当者の方は非常に優秀な銀行マンです。

個人的にはかなり好印象な方で、どれぐらいの条件を提示していただけるか興味深く拝聴しました。条件面では借換え時から１０年固定で1.2～1.25％程度とのことでした。

借換え時の抵当権設定費用を考えると微妙なラインですが、決して悪い数字ではありません。現在融資いただいている銀行から全く譲歩が無い場合には、借換えも十分に検討する余地ありです。

しかし、今回は積み上がった余剰資金で融資を一括返済することも視野に入れています。昨日は日経２２５が２万円台を回復しましたが、しばらくチャンスの窓が開きそうにありません。

無駄にキャッシュを積み上げておくのもどうかと思うので、①手元資金での一括返済　と②他行借換え　の両睨みで、現在の融資銀行との交渉を進めて行きたいと思います。

一方、そもそも論として固定金利の金利引下げ交渉は可能なのか？という話があります。私の経験上では特約を新しく巻き直すことは可能であり、全て交渉次第だと考えています。我ながら結構強気ですね（笑）。

東急リバブルは大手不動産業者ですが、最近になってリバブルマンション投資サポートという投資家向けの保証サービスを始めました。対象は東京２３区内の投資用区分所有マンションです。

①賃料保証　②住宅設備保証　③売却保証　の３つのメニューから構成されている保証サービスで、年金問題や相続対策のために増加している投資用区分所有マンションのニーズに対応しているとのことです。

①の賃料保証は、物件引渡しから１年間のみ最長で３ヶ月間の保証です。②の住宅設備保証は、物件引渡しから１年間のみガスコンロなど対象になる設備の不具合の修理・交換費用の保証です（上限１０万円）。

③の売却保証は、同社媒介によっても一定期間内に売却できない場合には、あらかじめ決められた金額で同社が物件を購入するといった保証で、上限は５０００万円だそうです。

これらの保証サービスは結構なことだと思いますが、ひとつひとつの保証内容は大したものではありません。少なくともある程度以上の投資家で、この保証サービスを媒介依頼の決め手にすることは皆無でしょう。

一方、「自分年金」や「相続」目的で投資用区分所有マンションを購入するような知識や経験に乏しい層には心強い保証サービスかもしれません。

しかし、このような上げ膳据え膳のサービスは、どこかで帳尻を合わせられます。今回のケースでは「実質的に消費者に何の利益も無い」ということで帳尻が合っています。

くれぐれも、上げ膳据え膳のサービスに誤魔化されて大きな金額を投入する愚は犯さないようにしたいものです。

2015.4.11号の週刊ダイヤモンドに、住友不動産の特集がありました。住友不動産は一応財閥系の不動産会社ですが、野武士的な風土のある会社だそうです。

今日は融資を受けている銀行の担当者に自宅までお越しいただきました。目的は法人決算および個人確定申告の報告です。支店までお伺いしたかったのですが、仕事の都合上お越しいただくことになりました。

銀行の担当者へのプレゼンテーションが苦手！　という方を散見しますが、私は超得意です！　自分が運営している法人および自分自身の個人確定申告ですから当たり前と言えば当たり前なのですが（笑）。

しかし、この一年は新規融資も無かったので、担当者とお会いするのは半年ぶりです。この半年という期間は微妙に長かったようで、私の流れるような（？）なプレゼンテーションが不発に終わりました。

もちろん、決算内容・売却物件の詳細・コインパーキング開業の報告などはスムーズに説明しましたが、今後の方向性の話で少し銀行担当者との意識に差を感じたのです。

実は、顧問税理士に話をする感覚で銀行の担当者と会話したのですが、経営方針や投資戦略の方向性がイマイチ理解されていない印象を受けました。これは、私の説明能力の欠如が原因です。

もちろん、本日の報告がイマイチだからといって現状には何の影響もありません。しかし、プレゼンテーションを得意（と自分で思っている）とする私としては釈然としない気持ちです。

再来週にもう一行の銀行担当者と面談予定です。実は、こちらの銀行とは金利交渉を計画しています。現状で期間25年・当初10年固定1.5％なのですが、10年固定1.1～1.2％程度に巻き直ししたいなと・・・。

ちょっとハードルが高そうですが、「手持ち資金での一括返済」という隠し玉（？）があるので意外と受け入れてもらえる可能性もゼロではないと考えています。次のプレゼンテーションは頑張ろうと思います。

私は自分の時間を大事にしているので、極力時間を節約する仕組みを構築しています。これは仕入れ（＝物件情報の収集）に関しても該当します。特に最近のように市況が良いとお買い得物件は枯渇しています。

つまり、物件情報を収集しても成果を得られる可能性は低いです。このため、物件情報の収集もできるだけ簡素化しています。ネット検索も良いですが、アナログに紙ベースの広告を一覧すると効率が良いです。

先日、数百ある物件情報の中でひとつだけ「おやっ？」と思う物件がありました。早速、不動産業者に電話して資料請求しました。通常、ＦＡＸで資料が届きますが、私はあえてメールでＰＤＦの資料を貰います。

この方が物件情報をストックする手間がかからないからです。そして、すぐにGoogleのストリート・ビューで簡易な「物件調査」を行いました。周囲の環境はなかなか良さそうです。

後は収益性が問題となります。今回の物件は駐車場だったので、近所の不動産会社に賃料相場の確認をしました。これに加えて来月オープン予定のコインパーキング業者の担当者に査定を依頼しました。

ここまでの所要時間は約10分です。物件価格はまだまだ高いので、今回の物件を購入できる可能性は低そうです。しかし、このようなことを繰り返すことでに1/100のチャンスを掴むことが可能となります。

今日の東京でも株式市場は続伸しました。このまま行くと日経225の2万円台乗せも時間の問題かもしれません。私が日本の株式市場に参戦してから14年以上経過していますが、2万円台は未だに未知の領域です。

以前、私のポートフォリオでは日経225が100円上る度に時価評価が70万円上ると豪語（？）していましたが、今月に入ってどうも日経225やTOPIXといったベンチマークと私のポートフォリオは乖離しています。

乖離というよりも逆行安になっていると言った方が正確かもしれません。この理由は、私のポートフォリオがJ-REITと電力株の2種類の株式に偏っていることです。

両業界とも現状の株高の市況に十分乗り切れていません。時価評価が下りはしないものの、株価が横這いのために活況を呈する株式市場から完全に取り残されているようです。

実はこのような局面は今回だけではありません。ETFや輸出型のブルーチップ銘柄をメインで所有していれば、今回の私のような事態は回避できたと思います。

しかし、あまりにポートフォリオが偏っているため、持ち株が市況に正確には反映されないのです。市場が活況を呈している際、私はいつも端から見ているだけですが、精神的には少し複雑です。

自分も株式市場の波に乗りたいと思う反面、割高な株式を購入する意志はないので、このままでいいやという諦めとも放置とも言い難い不思議な感情を覚えるのです。

このような場面で焦って株式を売買すると、後に痛い目にあるのは十分に予想できます。相当な優良株を厳選して安価に購入できた場合には、その銘柄を信じて永久保有のつもりで所有し続けることが吉でしょう。

昨日は、夕方からセミナーに参加してきました。今回のセミナーの内容は基本的には不動産でしたが、前半は人生の成功法則に関するものでした。本当に成功している方の講演だけに迫力がありました。

まず驚いたのは、この方は自分のことを「人生オール68点男 」と呼んでいることでした。私から見ればかなり成功していますが、やはり成功ばかりではなく失敗も数多く経験されています。

それでも成功の度合いが失敗の度合いを上回るため、現在の姿があります。このあたりを称して「人生オール68点男 」と称しているのでしょう。こう考えると、私などは人生55点男です（笑）。

この方は、かなり現実的な考えの持ち主ですが、成功の法則＝考え方×情熱×能力とおっしゃられていました。 つまり、人は才能であるということです。

このことは、皆うすうす気付いていると思いますが、ストレートに口に出すとカドが立つのでオブラートに覆い隠されています。やはり自分の才能にあったことに対して努力をするべきなのでしょう。

経営者やマネージャーはワンストップサービスを目指すべきで、全てを知っておく必要があるとおっしゃられていました。そして、自分の知らないことを知っている人に聞く人脈（＝ブレーン）をそろえるのです。

このためにはさまざまな経験をする必要がありますが、この経験が共感力を上げることができるとのことです。共感力とはお客さんの目的が何かを察知する能力なので、社会で成功しやすくなるようです。

週刊ダイヤモンドの2015年3/7号の特集は、マンション・戸建て 高く売れる家 売れない家でした。ダイヤモンドを始めとする経済誌は毎週ひとつの分野の特集記事を組んでいます。

私は自分の事業の経営判断や不動産・株式の投資判断について１００％の決定権を持っています。ゼロから全てを築き上げたので当然と言えば当然なのですが、常に自信を持って判断しているわけではありません。

いや、むしろ常に複数の選択枝を決めあぐねて悩んでいると言った方が正確かもしれません。学校の試験と違って、実社会では”正解”はありません。最良の選択枝は結果を見るまで誰にも分らないのです。

経営判断や投資判断は結果に直結します。特に全くのゼロから富裕層に到達するほどの資産を築くためには、これらの判断をより正確に行っていく必要があります。

では、実際にこのような判断をどのようにして下せば良いのでしょうか？私のケースでは、困った時や判断に迷う時には、他人に相談することで解決しています。

「他人」と言っても全くの第三者は良くありません。身内もしくはかなり親しい知人や友人がベストです。この際に、これらの人たちが相談内容に精通していればベストですが、そうでなくても問題ありません。

何故なら、他人に相談するのはアドバイスや良い解決策を教えてもらうためではなく、相談することでごちゃごちゃだった自分の考えをまとめるためだからです。

他人に状況を詳しく説明して自分の考えを述べているうちに、頭の中で何となく経営判断・投資判断・解決策などが出来上がってくるのです。また、忘却の彼方にあった有用な記憶を思い出すこともあります。

したがって、私は少しでも判断に迷えばすぐに相談します。他人への相談を恥ずかしがることは一切無いと思います。ただし、相談相手からもらったアドバイスを１００％鵜呑みにして採用することはありません。

最終判断はあくまでも自分で下す必要があります。相談はあくまでも自分の考えをまとめるために行うものであり、他人の判断に依存するわけではないのです。