2015年

1月

31日

ファミリーマンションは儲かるのか?

 

先日拝読した静岡のメガ大家さんである沢孝史氏の不動産投資 成功へのイメージトレーニングですが、記載されている内容に感化されて自分の所有マンションは結局どの程度儲かっていたのか検証してみました。

 


まずファミリータイプの長所は、入れ替わりが少なく一度入居したら比較的長期の入居が期待できることです。これ以外は単身と比べて比較的属性が良いことが挙げられますが、収益性にはあまり関係ありません。



一方、ファミリータイプの短所は、面積あたりの収益性が低いことと退去時の原状回復費用が高額となることです。つまり、一度退去されると70㎡の部屋では総額で50万円程度の費用がかかるケースが多いです。



このため、ファミリータイプの賃貸経営の戦略としては下記のようなことが基本となります。


  1. できるだけ長期間の入居をしてもらう工夫
  2. 賃料単価を上げる

 


①に関しては、いろいろな書籍でノウハウが述べられていますが、究極的には学区を含めた住環境と賃料相場と比較した割安感だと思うので、物件取得後にできることは限られています。



②に関しては、「立地」と「物件スペック」です。注意点として、賃料が6万円を割るレベルの物件では、広告料や空室期間も含めて一度退去が発生すると、約1年分の賃料が出ていきます。



このため、インカムゲインで収益性を維持することは非常に困難となります。これは表面上満室経営に近くても陥ってしまうリスクがあるので注意が必要です。



上記は自験例の反省なのですが、沢さんのおっしゃられていることと概ね一致します。大事なことは表面利回りやCFではなく、原状回復費などの維持管理費と客付けの容易さ(広告費の高低)だと思います。



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2015年

1月

30日

やはり看板の力は大きい・・・


先週末から隣のマンションオーナーの代理人から何度も連絡がありました。この方は、地元の準大手ゼネコンの会社員で、自社物件を購入した富裕層の代理人を務めています。



前回、結構打ち解けて話をしたので、こっちのペースだと勘違いしましたが、実はなかなかの曲者でした。所有者ではなく代理人なので下手を打てない気持ちがあるのかもしれませんが、とにかく細かいのです。



解体の工程を業者に作成してもらったのですが、しつこいぐらい何度もダメ出しの電話してくるのです。はっきり言って解体に正確な工程などあるわけないのですが、計画が適当過ぎると食い下がってきました。



地元ではそこそこ大手のゼネコンなので、工事関係の話に関しては上から目線の態度がアリアリです。昔はこの手の人とも交渉を重ねたものですが、今回は面倒だったのでコインパーク業者さんに丸投げです。



週末から週明けにかけてしつこい電話があったので対応をお願いしたところ、一発で嫌がらせ(?)が止まりました。送った資料の内容は全く同じで、単に「タイムズ」のロゴが入っただけです(笑)。



やはり、看板の力は思いのほか大きいようです。私の本業の業界でも大きな所に勤務している人の態度は大きい傾向にあります。私から見れば単に大きな所に雇われているだけの人なのですが・・・。



少し話が脱線しましたが、仕事をストレス無く進めようとすると、やはり看板の力は最大限利用するべきだと思いました。思えば、自分で個別発注するよりも、タイムズを利用した方が初期費用が安くなりました。



ある程度、お金よりも時間を優先するステージに到達すると、多少割高であっても顧客として「看板」を利用するといいのかもしれません。



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2015年

1月

29日

いい加減にして!ストック補助金の調査


先日、平成22年に実施されたストック活用型住宅セーフティネット整備推進事業(ストック補助金)の追跡調査の依頼がやって来ました。もう、かれこれ4年前の補助金なのに、今更ながらの調査依頼です。



ストック補助金は、民主党政権のバラマキ政策の一環として施行された補助金で、素人目に見ても非常にザルな補助金でした。とにかく制度設計が大甘だったのです。



普通、補助金を獲得するには相当ハードルが高いため、ほとんどの方が諦めてしまいます。以前、地上波デジタルの補助金の20万円の補助金を獲得しましたが、死ぬほど大量の事務作業を要しました。



補助金は、はっきり言って全然割りに合わないことが多いです。しかし平成22年のストック補助金は違いました。このため、目ざとい業者さんがあっという間に群がり、不正受給の温床となったのです。



今回の調査は、大阪府の某業者さんが補助金の不正受給で逮捕されたことがきっかけです。国土交通省の官僚が会計検査院の追求を避けるためにエクスキューズ目的で、今更ながら調査が実行されているようです。



官僚にとってはとにかく調査しているポーズを取ればいいだけなのですが、調査される方はたまったものではありません。何と言っても4年前の補助金なので、資料自体が存在しないモノが多いのです。



そもそも、制度設計の甘さと一部の不逞な業者が原因なのに、きっちり補助金申請した者まで細かい調査に付き合わされてはたまったものではありません。



国が補助金を出す事業は、経済的合理性に乏しいものが多いです。目先の補助金につられて無意味な事業にお金を費やすことは、資金と時間の無駄になる可能性が高いことに今更ながらに気付かされました・・・。



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2015年

1月

28日

LAの音楽ビジネスで成功するには?

 

2015.1.24号の週刊ダイヤモンドの特集記事は先日のブログ内で記載したようにソフトバンク会長の孫正義氏でしたが、これ以外にも興味深い記事があったので、ご報告します。


 

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2015年

1月

27日

実はダメダメだった太陽光発電量・・・

 

先日ご報告した太陽光発電の初回発電量ですが、公称のシュミレーション通りですが、実は想定の2/3程度しか発電されていないことが発覚しました・・・。今回は友人とふたりで2区画の発電所を建設しました。

 

 

そして、友人の発電量と比較したのですが、1日あたりに換算すると私の1.5倍もの発電量を叩き出していたのです。売電開始時期は私が2014.12.17、友人は2015.1.13からなので単純比較はできません。

 

 

しかし、一日換算で1.5倍もの開きがでるのは何かトラブルが発生している可能性が示唆されます。日照条件の良い区画を友人に譲ったのですが、そのことを割り引いても発電量が少な過ぎます。

 

 

もともとソーラーフロンティアが出してくるシュミレーションはかなり控え目です。したがって、1.2~1.3倍の発電量は当たり前なのですが、今回の私のケースでは97%しかありませんでした。

 

 

これだけなら日照条件の悪さで説明できますが、同時期の隣接区画の発電量の2/3しかないのは、他の要因を考える必要があります。さしあたって思いつく原因を列挙してみました。

 

 

  1. 12月後半から1月前半にかけての日照条件
  2. パネルの枚数不足
  3. 接続系のトラブル(パネル - パワーコンディショナー間)
  4. パワーコンディショナーの初期不良
  5. 接続系のトラブル(電力計 - パワーコンディショナー間)

 

 

①は仕方無いし、②は無さそうです。③・④はパワーコンディショナーで発電量が表示されている時点で問題無さそうですが、もう一度電気工事を担当した方に電圧を測ってもらうことにしました。

 

 

今回は比較的問題無くゴールしたと思っていましたが、やはりトラブル(心配?)の種は尽きないようです。パッケージ化された”商品”を購入せずに自力で創り上げる場合は、上手く行かないことが多いです。

 

 

しかし、トラブルが発生しても考えを巡らせて一生懸命対応していると、ほとんどの場合は何とか乗り切れるモノです。上げ膳据え膳のパッケージ化された”商品”を購入しても旨味はありません。


 

今回もちょっとがんばってみようと思います・・・。

 

 

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2015年

1月

26日

書評:不動産投資 成功へのイメージトレーニング

 

今日は書評です。静岡のメガ大家さんである沢孝史氏の不動産投資 成功へのイメージトレーニングを拝読しました。沢さんは「お宝不動産」で有名な元祖サラリーマン大家です。



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2015年

1月

25日

産業用太陽光発電が好発進!


昨年末にオープンした太陽光発電所ですが、2014.12月~1月中旬までの発電量および売電金額のお知らせが初めて手元に届きました。送られてきた結果は下記のごとくです。



  • 需給電力量:3691 kWh
  • 買取料金:   143506円



これは36営業日の発電量になるので30日に引き直すと、需給電力量が3076 kWh、買取料金は事前予測では119588円となり、予想の97.3%でした。



まずは初期不良は無かったようで一安心です。一般的に機器関係のトラブルは、導入初期と機器の製品寿命が近付いた際に頻発します。したがって、まずは無難な滑り出しと言えると思います。



このままのペースで予想通りの発電がなされると、表面利回りは約11.7%となります。今回使用したパネルは、ソーラーフロンティア製のCIS系パネルです。



このパネルの特徴は、初年度よりも2年目の方が何故か発電量が増える傾向にあるそうです。前期でパネルから撤退した某メーカーの方が「熟成されるからでしょうか?」と冗談をとばしていました。



利害関係が無くなったから言うのでしょうが、ライバル社からそのような評価を受けていることも、私がソーラーフロンティア製のCIS系パネルを採用した理由のひとつです。



今回は法人の決算期に間に合ったので、無事に太陽光発電設備の一括償却の果実を得ることができました。そして節税面に加えて、今後は末永く売電収入で私の懐を潤して欲しいものです。



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2015年

1月

24日

孫正義氏は投資家でもあったのか!

 

2015.1.24号の週刊ダイヤモンドではソフトバンク会長の特集でした。私はひとつの産業や業界の動向や、マクロ経済の動き、知らない世界の情報収集を期待しているので、一個人の特集には興味ありません。


 

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2015年

1月

23日

勝ちパターンは複製しろ!


昨日はネットビジネスの話題でしたが、ご存知のようにインターネットの世界は基本的にデジタルなので、データを複製することが非常に容易です。



この場合の「複製」とは主にコンテンツの話ですが、もっと大事なことは「考え方を複製する」ことです。これはビジネスモデルを複製することが重要であるということです。



一度、自分のビジネスで成功パターンが出来ると、その周辺領域でも成功パターンを応用して成功する可能性が高まります。そして、2つ目のビジネスも成功すると、更に周辺へとテリトリーを広げていくのです。



しかし、実際に私の周囲で成功している人は、どちらかと言えば「狭く深く」ビジネスに取り組んでいる方が多いです。たったひとつのビジネスを単一のビジネスモデルでオペレーションしているのです。



自分の能力・資本・エネルギーをひとつのことに集中しているため、一度成功すると大きな利益を生むことが可能です。しかし、一本足打法では安定性に欠けると思います。



怖がりな私は、収益性よりも安定性を重んじるので、ハイリスク・ハイリターンよりもローリスク・ローリターンを目指しています。そしてこの際に強さを発揮するのが上記の投資戦略です。



私は、自分の得意分野の周辺分野に徐々に侵攻することを心掛けています。これは複数の収益源を持ちつつ、新規開業のリスクを軽減する秀逸な戦略ではないかと我ながら思っています(笑)



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2015年

1月

22日

ネットビジネスで食べていけるのか?

 

私はネットビジネスも展開しているのですが、今月の売上が既に40万円を越えました。自分の時間を考えないと、維持・管理コストは年間で5万円も掛からないので、粗利95%以上の超高収益モデルです。

 

 

これだけの収益があれば、不動産経営や太陽光発電設備の運営等の巨額の資金を必要とするビジネスを行う必要は無いのではないか?と疑問に思う方も多いと思います。

 

 

しかし、私の実感ではネットビジネスは安定性に欠けます。売上も月々の変動が激しく、実際に私の2014年12月は23万円程度でした。売上がデコボコで安定しないのです。



これはまだ私の運営するHPの集客力に問題があるためですが、そのことを割り引いても安心感を得ることができません。どちらかと言えば、「売れたのはラッキーだったな」という思いがあります。



つまり、安定的な売上を達成する自信が全く無く、まぐれが毎月続いているという感覚を抱いているのです。この原因として、技術的・資金的な参入障壁が非常に低いため、常に競争に晒されているからです。



これをクリアするためには、できるだけニッチな分野に特化して競合の数を減らす必要があります。しかしニッチに特化し過ぎると、潜在的な顧客数が減るというジレンマに陥ります。



したがって、ネットビジネスを主体にして、それだけで食べていこうということはかなりリスキーなことだと思います。もちろん、通常のビジネスと異なり、ネットビジネスは低資本で高収益も可能です。



既存のビジネスをベースにして、ネットビジネスを収益性を高める武器にすることでそれぞれの長所が引き立てられて、より理想的なシナジー効果が生まれるのではないでしょうか。



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2015年

1月

21日

コインパーク工事開始!

 

月曜日の朝のことですが、近所にある某巨大病院の前を通りました。この病院は日本を代表する医療機関のひとつで、毎朝病院前に患者さんの自動車の長蛇の列が出来ます。



そして、今回開業予定のコインパークはこの巨大病院に隣接する立地です。一応、口頭で19日から工事が始まるとの連絡を受けていましたが、果たしてあんな交通量の多いところで工事できるのか不安でした。



しかし、現地を確認すると朝の8時過ぎからユンボウを積んだ大きなトラックが病院横の私の所有地前に停車していました。心なしか皆迷惑そうです。皆さん、ゴメンナサイ(笑)。



さて、今回は建物の新築工事ではないので、工期も短くそれほど周辺には迷惑をかけないと思います。それよりもほとんど駐車場の無いところなので、ある程度の地域貢献ができるのでは? と思っています。



今回の道路切り下げ・解体工事・舗装工事・外構まで含めると、予算は450万円です。当初750万円だったのですが、相見積もりを取って工事の取捨選択の結果、ここまで安くなりました。



一括借り上げの賃料で計算すると、表面利回りは約4.5%です。このエリア(坪単価200万円超)で、土地から仕入れてこの利回りはコインパークとしては悪くない数字です。



昨年末の太陽光発電所に続いて、いわゆる”不労所得”となる予定です。無事、完成して稼動開始して欲しいものです。



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2015年

1月

20日

日本国債10年が0.1%台に突入!

 

今日は投資戦略関連の話題を書くつもりでしたが、お昼ごはんを食べている際に驚きのニュースを目にしました。なんと、東京円債市場で10年国債利回りが一時0.195%と0.2%を下回ったそうです。

 

 

しかし、世界的にみると実はもっとすごい国があります。そう、それはスイスです。1月15日のスイスショックの余波により、16日にスイスの10年国債利回りは史上初めてゼロを下回りマイナスとなりました。



私の常識では、長期金利の下限は”ゼロ”でした。しかし、スイスではマイナス金利がじりじりと長い年限にまで浸透しており、ついには10年国債の利回りまでマイナスとなりました。



そして、ドイツでは5年債利回りがマイナスとなっていますが、10年国債の利回りは0.44%です。日本では残存4年までの国債はマイナスとなっていますが、5年国債は0.001とかろうじてプラスです。



長期金利のマイナス化はないと考えていました(正確には金利がマイナスになるなど考えたことが無い)が、スイスによって私の常識が破壊されてしまいました。



こうなってくると、私の金利に関する知識では現在進行形の異常事態を理解することが不可能です。長期国債の空売りは、金利の下限がゼロだから「負けの無い戦い」だと思っていました。



しかし、スイスのマイナス金利によって、根底からこの戦略が間違っていることが証明されてしまいました。う~ん、世の中理解できないことが起こるものです・・・。



しかし現在起こっていることは事実ですが、異常事態であることには間違い無いと思います。一般的に極端過ぎることはメシの種になることが多いですが、今回はどう料理すれば良いのでしょうか?



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2015年

1月

19日

スイス中銀の教訓に学ぶ

 

昨日、スイス・フランの急激なボラティリティの増大によって、FX業者が苦境に立たされていることを記事にしました。本日はスイス国立銀行が突然スイス・フラン防衛を放棄した背景を探ってみたいと思います。

 

 

スイス国立銀行が1ユーロ=1.20スイスフランの上限を設定したのは2011年9月です。上限を超えてスイスフランが高くなりそうなら、スイス国立銀行が無制限のスイスフラン売り介入をすると宣言しました。

 

 

主要通貨で人為的に相場を抑える仕組みは異例です。当初はスイス国立銀行があまり介入しなくてもスイス・フラン高は収まっていましたが、2012年にギリシャのユーロ離脱が危ぶまれた際に介入額が増えました。

 

 

欧州中央銀行が量的緩和に動くとの観測に加え、原油安を受けた新興国通貨の下落もスイス・フラン買いの材料になり、スイス中銀の外貨準備はGDPの7割を超える規模に達してしまいました。

 

 

市場の流れに抵抗して介入を続ければ、ユーロ建て資産の含み損が膨らみ、中央銀行の健全性が損なわれます。このように市場の圧力に耐えられなくなって、通貨政策を放棄せざるを得ませんでした。

 

 

一国の中央銀行と言えども、巨大なレバレッジを利かせた投資資金の前には力の限界があるようです。歴史を紐解くと、長期にわたって実勢相場と乖離した通貨価値を維持することは中央銀行といえども困難です。

 

 

この観点からは、スイス・フラン以上に中国・人民元の動向が気になるところです。2005年7月から、中国・人民元は米ドルへの固定から管理フロート制(管理変動相場制)へ移行しています。

 

 

使途が明確でない限り人民元の取引が認められておらず、投機資金が流入する余地が小さいため、中央銀行が容易に相場変動を制御できるという中国特有の仕組みのため相場管理が可能です。

 

 

しかし、急激な中国経済膨張を背景とした人民元の価値は、実勢と乖離していることは間違いないため、今後スイス・フランで発生したような事件が発生する可能性を否定できないのではないでしょうか。

 

 

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2015年

1月

18日

スイス・フラン暴騰でFX業者が修羅場に

 

ご存知の方も多いと思いますが、1月15日にスイス国立銀行がユーロ / スイスフランに設定された1.2の上限を撤廃する決定をしました。この突然の発表を受けて、瞬間的にユーロが大暴落を演じました。

 

 

これは、スイス国立銀行が1ユーロ=1.20スイス・フランでフランの上昇を抑え込む無制限介入を突然放棄したことを意味します。この影響で、欧州を中心にリテールFX業者で膨大な損失が発生しました。

 

 

現時点で判明しているだけ、上場会社であるアルパリとFXCMが事実上の倒産に至っています(FXCMはルーカディア・ナショナルから救済)。また、6位のIGグループも深刻な状況に追い込まれています。

 

 

FX業界では下記のように、上位の2強が日本のFX業者で、3位以下に欧米のFX業者が位置しています。今回は、スイス・フランの取扱いが多い欧州のFX業者を中心に、瞬間的に膨大な損失が発生したようです。

 

 

  1. GMOクリック証券
  2. DMM.com証券
  3. FXCM → 救済
  4. SaxoBank 
  5. Alpari → 破綻

 

 

いくら予想外とは言え、極度のボラティリティが発生すると上場企業と言えども瞬間的に破綻するほどFX業者は不安定な業界のようです。やはり巨大なレバレッジのリスク管理はプロでも難しいのでしょう。

 

 

幸い、現時点で日本のFX業者への影響は限定的のようですが、今回の教訓を私は重く受け止めています。やはりFX業者を通じて通貨の長期投資を行うことは危険な行為だと思います。

 

 

私は極力財務状態の堅牢な大手金融機関を親会社に持つFX業者を選別しているつもりですが、上場企業といえども瞬間的に倒産するほど不安定な業界においては、やはり完全にリスクを回避することは難しいです。

 

 

私は、堅牢な大手金融機関を親会社に持つFX業者で、低レバレッジのポジションを持つことで外貨預金の代わりにしていましたが、この投資戦略についても少し再考の余地があるかもしれません。

 

 

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2015年

1月

17日

相続対策の購入って本当にあるんだ!


昨日の近隣者の話のつづきです。代理人の準ゼネコンの方に、なぜ郊外の農業関係の偉いさんが都心でバカ高い(失礼!)1棟マンションを購入するのか? とストレートに訊いてみました。



代理人曰く、単純に相続対策とのことです。農業関係者は農地に相続税がほとんど掛からない特権階級だと思っていましたが、どうもこの偉いさんは、その他にもたくさんの資産をお持ちのようです。



この代理人は準ゼネコンの方ですが、建築関係だけではなく相続を中心とした税制に非常に精通しているようです。おそらく、この辺の知識を利用して富裕層の顧客を開拓しているのでしょう。



こちらが特に促さないのに、いろいろと話をしてくれました。何故この地の1棟マンションなのかというと、実勢価格と路線価の乖離が激しい地域だからだそうです。



確かに現時点で1.8~2倍程度は乖離している印象です。単純計算で3億(土地2億円+建物1億円)を全額借り入れた場合、相続税評価額は、(土地1億円+建物1億円)-借入3億円=-1億円となります。



不動産価格の落ちにくい都心の収益物件を購入することで、収益性と相続税節税の両方を一気に得ることができる計算です。しかも、この方は取得時期が良かったので、土地価格が1.5倍程度に上昇しています。



ご本人は不動産に関してほぼ素人で賃貸経営もやる気が全く無いそうですが、うまいことやっているなというのが正直な私の感想です。相続対策の不動産購入って本当にあるんですね。



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2015年

1月

16日

近隣者で一番怖いのは・・・


昨年7月末に購入した物件ですが、コインパーク開業をするべく前面道路の切り下げ工事と建物の解体工事の最終調整を行っています。今日は北隣の1棟マンションのオーナーの代理人に電話をしました。



今回の物件は比較的大きいので、隣接する方が7名居ます。そのうち3名はこの地で御商売をされている方で、残りの3名は路地に住んでいる方です。そして、近隣で最大の不動産所有者が北隣の方です。



物件購入時に隣接者の登記事項証明書は全て取得済みですが、北隣の方だけ素性が不明でした。こんなに大きな物件なのに、何故か法人ではなく個人所有なのです。



しかもどこでどうやって調べたのか、この方の「代理人」を名乗る方から購入直後に電話がありました。私自身が電話で話したわけではないので、要領を得ない対応をしてしまったようですが少し気味が悪いです。



念のためネットで氏名を検索すると、20kmほど離れた地域の農業関係の偉いさんの名前がヒットしました。「?」と思って登記事項証明書を見直すと住所が、この農業関係者の地域に一致します。



とりあえず、危ない筋の人では無さそうですが、ますます正体不明です。私自身の経験では、近隣者で最も警戒するべき人は会社経営者です。彼らは変に世の中を知っているため扱いにくいのです。



あと、町内会長や地域の偉いさんも要注意です。私自身が町内会長なので分かるのですが、その気になれば新規購入者に対して、かなりの嫌がらせができてしまうのです。



しかし、「代理人」を使う「遠隔地」の「個人」もやはり気味悪いです。そして、今日その方の正体が判明しました。代理人は地場の準ゼネコンの担当者で、現所有者に投資用物件として売却したようです。



なぁ~んだ、それなら楽勝だな(笑)。心配して損しました。準ゼネコンの方の関心はもっぱらコインパークでずっと行くの? でした。あわよくば工事を受注しようという魂胆のようです。



完全にこちらサイドの人になってきたようで、現所有者には「隣がコインパークになれば、好都合ですよ!」と言っておきますとのことでした。まずは近隣対策クリアといったところでしょうか。



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2015年

1月

15日

マネックス証券の外貨振替スプレッド


外国人投資家になるために、私は法人でマネックス証券に外国株取引口座を開設しています。マネックス証券は最低手数料が5 USDと非常に安価な手数料体系となっています。



この価格帯は、本場の米国の格安ブローカーで比べても遜色無い手数料体系です(ただし売却時には別途手数料あり)。これだけ手数料が安価だと、細かいナンピン買いを躊躇なく実践することが可能となります。



さて、外国株取引の際には、株式の売買手数料だけではなく為替手数料にも注意を払う必要があります。そこで、マネックス証券の外貨交換へのスプレッドを調べてみました。



2015.1.15時点での参考振替為替レートは下記のごとくです。


  TTS: 117.32 円 (JPY→USD)

  TTB: 116.82 円 (USD→JPY)



スプレッドは往復で50銭、片道は25銭のようです。このスプレッドの厚さは、一般的なネット銀行と同等程度で、FXに比べるとかなり割高な水準です。



もちろん、この為替振替システムを使って通貨売買で利益をあげようとするわけではないので、スプレッドがかかるのはJPY→USDへの振替時の25銭のみです。



送金手数料等を考慮すると、この程度のスプレッドでUSDを購入できるのであれば、ほとんど問題にならないと考えています。最近、やや円高傾向なので、ボチボチとUSDのタネ銭を収集していこうと思います。



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2015年

1月

14日

オンリーワンではあるものの・・・

 

昨日の夕方ですが、貸家の管理会社から、今年の3月末で退去申込みが入ったとの連絡がありました。この貸家は、2013年8月に購入して、リフォーム後たったの3日で入居が決まった物件です。

 

 

尚、私は貸家であっても自分の時間を買うために管理会社を入れています。管理会社への報酬は「必ず募集の際には元付業者にすること」です。仲介手数料1ヶ月が入居期間中の管理料となります。

 

 

節税効果も含めると実質利回りが25%近くあったため喜んでいたのですが、1年半で退去となってしまいました。退去理由が就職なので仕方無いですが、居住性に問題があった可能性を否定しきれません。

 

 

私は、安価に購入した都心の廃屋を徹底的にリフォームして賃貸不動産として再生する戦略を採っています。しかし新築ではなくリフォームなので、どうしても保温性や防音性などの居住性に問題が残ります。

 

 

一応、今回の方は特に居住性に関してのクレームは無いとのことですが、もう一度アンケートを採ろうと思っています。やはり賃貸住宅の命は「居住性」ですから・・・。

 

 

さて、次の賃料ですが、今年の私の地域の市場動向をヒアリングしました。昨年がかなり悪かったようなので、今年は昨年よりは期待できるのでは?という意見でした。

 

 

それでは私の物件の賃料はどんな感じでしょうか?と訊いたところ「他に比較対象になる物件が無いので評価が難しいです」と言われてしまいました。ナンバーワンではないけどオンリーワンなんですね(笑)。

 

 

確かにこのエリアで似たような物件は見たことがありません。ではオンリーワンなら入れ食い状態の「ブルーオーシャン」を堪能しているに違いないと思われるでしょうが、実はそうではありません。

 

 

何故なら、そもそも一般に認知されていないので、存在自体がエンドユーザーの選択肢に入りにくいです。確かによく考えると私の物件の入居者は、クリエイター系の一風変わった方が多い気がします・・・。

 

 

オンリーワンになるのは比較的簡単ですが、賃貸不動産においてオンリーワン≠勝ち組 というわけではなさそうです。やはりある程度一般人にも周知される形態でないと大成功は難しいかもしれません。

 

 

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2015年

1月

13日

新春のクラブフロアをゲット!

 

今日は、午後14時から某ホテルの新春タイムセールに参加して50%オフのクラブフロアをゲットしました。私は定期的に出張に行くのですが、可能なかぎりクラブフロアに宿泊することにしています。

 

 

クラブフロアとは特別階(上層階)に位置し、「ホテルの中の小さなホテル」と呼ばれるフロアです。ホテルによって名称は異なりますが、クラブフロアやエグゼクティブフロアと呼ばれています。

 

 

クラブフロアでは、ひとクラス上のサービスと設備を楽しめます。特別サービスとして一般的なのは、専用チェックイン/チェックアウトカウンターやフロアゲスト専用ラウンジの設置などです。

 

 

フロアゲスト専用ラウンジでは、ゆったりとしたスペースでの朝食からはじまり、午後にはティータイム、夕方にはカクテルなどのアルコールと軽食が用意されています。

 

 

クラブフロアは通常の部屋よりも高価ですが、ここでの飲食代は全て室料に含まれているので、実はとってもお得なのです。 仕事で活用するもよし、疲れて外出したくない時に手軽な夕食を楽しむもよし、です。

 

 

無料のインターネットサービスや新聞・雑誌も置かれているので利用価値は大です。また、ジムやフィットネスクラブ、プールも無料で使用できるホテルが多いです。

 

 

クラブフロアに宿泊するのはそれなりの方が多いですが、気後れしないで宿泊してみることをお勧めします。私は最初に宿泊したクラブフロアがリッツカールトンでしたが、結構緊張しました(笑)。

 

 

当時は、まだ大台越えを達成したばかりの駆け出し(?)だったので、自分とは階層の違う(と思っていた)世界に足を踏み入れるにはかなりの勇気が必要だったのです。

 

 

今ではクラブフロアしか宿泊できないカラダになってしまいましたが、自分の意識改革をする上でも安価にできる素晴らしい体験だと思います。

 

 

国内では北は札幌から南は沖縄まで、ほぼ全ての地域のクラブフロアに宿泊経験がありますが、都内とその他との価格差が極めて大きいです。下記に私の中でのクラブフロアの印象を記載します。

 

 

サービスや設備の素晴らしさ

  1. 関西
  2. 都内
  3. 首都圏
  4. 名古屋
  5. 福岡

 

価格の安さ

  1. 地方圏(広島、札幌等)
  2. 福岡
  3. 名古屋、関西
  4. 首都圏
  5. 都内

 

総合

  1. 関西
  2. 福岡
  3. 首都圏

 

 

かなり偏見が混じっていますが、関西のコストパフォーマンスの良さは群を抜いています。海外ではバンコックやメルボルンのクラブフロアに宿泊経験がありますが、私の知っている限りでは関西には及びません。

 


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2015年

1月

12日

区分投資の財布の中身

 

現在、決算処理の最終確認中でてんやわんやです。昨日はその一環で銀行に記帳に行ってきました。私は物件毎に通帳を分けているので、過去に売却済みの物件の通帳も含めて、結構な数の通帳があります。

 

 

そのうちのひとつの通帳は、2013.6月に購入した区分マンション用の通帳です。この物件は、準ターミナル駅徒歩1分に立地する1LDKで、大家仲間の知り合いの不動産会社社長が自己使用していました。

 

 

この方の会社の資金繰りが悪化したため、3日以内の現金決済の条件と引き換えに市場価格の7割程度の安値で購入しました。購入価格は600万円で現在の賃料は7.5万円です。

 

 

この物件は、不動産会社社長が自己使用していただけあって、採算度外視の豪華な造りとなっています。バリ島好きな社長なので、バリ・テイストをベースにしたリゾート風の内装です。

 

 

例えば、バスルームは猫足バスタブで全面ガラス張り(!)という、自分で住むにはどうかと思うような豪華な部屋です(笑)。リノベーション費用だけで400万円ほど費やしたそうで非常にお得な買い物でした。

 

 

さすがに、これだけのスペックの区分マンションなので購入とほぼ同時に客付けも完了しました。それ以来、通帳には入居者と管理費の出納記録のみが延々と続いています。

 

 

昨日記帳したところ、ゼロから始まった通帳残高が94万円まで増えていました。1年半でこれだけの純収益を叩き出したことになります。物件に関わったのがたった3日間なので、かなりの高パフォーマンスです。

 

 

しかし数字だけを冷静に考えると、表面利回りは15%ですが管理費・修繕積立費が17000円/月もするので、固定資産税・火災保険込みの物件の実質利回りは10%程度しかありません。

 

 

もちろん、購入して客付けしてしまうと、ほとんどやることが無くなりますので、2013年に購入して以来、ほとんどノーメンテナンスで毎月賃料収入を獲得しています。

 

 

しかし、私に声掛けしてくれた大家仲間の好意などの好条件が重なって取得した戦闘力の高いハイスペックの区分マンションにも関わらず、数字だけみると築古戸建投資に匹敵するレベルでは全くありません。

 

 

これは主に、管理費が重く圧し掛かってくるからです。現在の市況では1000万円弱程度でなら容易に売却できそうです。現在の入居者が退去したら、スターマイカ方式で実需で売却するかもしれません。

 

 

利確した時点で良い投資であったと言うことができるのですが、今回のようなラッキーチャンスを継続的に期待することは難しいので、区分マンションを不動産投資手法の中心に据えることは無いなと感じました。

 

 

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2015年

1月

11日

空室対策、いまだに効果アリ


お正月も完全に明けて、賃貸不動産業界も本格的に繁忙期に突入しました。10日(土)ごろから、私の携帯電話にも引っ切り無しに賃貸仲介業者さんからの電話がかかるようになりました。



いつもなら嬉しい賃貸仲介業者さんからの電話なのですが、今年はあまり嬉しくありません。何故なら、かかってくる電話が目的とする物件は、既に売却済みの物件だからです。



昨年の11月に売却したので、事実上今期は空室対策を何も行っていません。しかし、昨年までの強力な空室対策の効果が持続しているようで、今期は何もしていないのに引っ切り無しに電話がかかります。



しかし、経験的には空室対策の効果が持続するのは1年程度です。2年前に売却した物件への今期の問い合わせは全くありません。賃貸仲介業者さんは人の入れ替わりが激しいので、効果が持続しないのです。



これは、オーナーが代わったことが賃貸仲介業者さんに周知されたというよりも、物件自体が忘れ去られていることが原因のようです。何故なら、オーナーが代わってから物件の空室率が急上昇しているからです。



私がオーナーの時には、あらゆる空室対策のテクニックを駆使して徹底的に物件情報を拡散したので満室を維持できましたが、やはりオーナーの満室への情熱が低いと満室維持は難しいようです。



よく、不動産賃貸業はストックビジネスなので、一度満室にするとやることが無くなる非常にイージーなビジネスモデルだと言われます。しかし、これだけ競合が増えると常に空室対策を継続する必要があります。



しかも、空室対策も年々進化するため、ボヤボヤしているとあっという間に取り残されてしまいます。賃貸不動産業は決して楽なビジネスではなく、ましてや不労所得などでは決してありません。



どんなビジネスでもそうなのでしょうが、変化の激しい現代日本において、常に情報を取り入れて変化することでしか、生き残っていくことは難しいのだと思います。



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2015年

1月

10日

マネタイゼーションの応用

 

先日、学歴のマネタイゼーション(現金化)について考察しましたが、やはり私たちにとって最大の関心事は、いかにしてお金を稼ぐか? だと思います。

 

 

富裕層に到達していない方は、本来なら最も大事なポイントであるキャッシュポイント(お金を生み出す要所、収益源)に対する意識が希薄で、マネタイゼーションできていないケースが非常に多いと思います。

 

 

特に大企業の会社員や高度専門職の方で、このケースに該当する方が多く、非常にもったいないと思っています。彼らは下手に給与所得が平均よりも多いため、問題意識を持つ機会を逸しているのです。

 

 

そして、これは受験競争の悪癖のひとつでもあります。受験競争は決められたルールの中で、限られた時間を最大限有効に使って結果を出すことが求められます。

 

 

いわゆる受験エリートは、このような技術が極めて高くなるので現在の情報化社会に非常にマッチするのですが、残念ながらルールに従いすぎる性格が、「突き抜けた存在」になることを妨げる傾向にあります。

 

 

私の勤める職場の人たちも、このような種類の方が多数派を形成しています。個々の彼らは凄い才能を持っているのですが、ルールに従い過ぎる性格が災いして、「中の上」に留まっている方がほとんどです。

 

 

自分の持っている特技や技術をマネタイゼーションすることに、もっと意識を集中させるべきだと、傍から見ていていつも残念に思っています。しかし、そのようにエラそーに言う私はどうなのでしょうか?

 

 

自分の知識と経験をマネタイゼーションしてブルーオーシャンを謳歌している分野もありますが、全てが成功しているわけではありません。私も、もっと貪欲にマネタイゼーションを追求する必要がありそうです。

 


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2015年

1月

09日

マイ・パソコンの罠

 

ネットビジネスを展開する者にとって、Googleなどの検索サイトで1ページ目にランキングされることは非常に重要な意味を持ちます。極論すると2ページ目以降のHPは存在しないも同然なのです。

 

 

Googleのアルゴリズムは頻回に変わることで有名ですが、2013年だけでも5月と9月に大きな変更があったようです。ユーザーの滞在時間やトラフィックの量が多いほど上位にランキングされます。

 

 

しかし基本的な事柄として、自分のHPが検索エンジンでどの位置に表示されるかを確認する際に注意点があります。それは自分の使用しているパソコンで表示される検索結果は、一般と大きく異なることです。

 

 

つまり、自分のパソコンでは、自分がよくアクセスするHPが上位に表示されるようになっているのです。このため、自分のHPはかなり上位に表示されることになります。

 

 

自分のパソコンで自分のHPが1ページ目で表示されているからといって喜んでいると、実は一般ユーザーには全く認知されていないHPだったというオチになりやすいのです。

 

 

IEなら「Control+Shift+P」でInprivateブラウズとなり、一般ユーザーの見る検索結果に近い順位で自分のHPのランキングを確認することができます。

 

 

さて、この事実を知った私は、恐る恐る当HPをInprivateブラウズでググッてみました。試しに「富裕層」と入力すると、①wikipedia ②富裕層の画像検索結果 の次の3番目で表示されているではないですか!

 

 

ホンマかいな? ですね(笑)。いくらなんでも「富裕層」というビックキーワードで3番目は無い気がするのですが・・・。Inprivateブラウズも万能ではないのでしょうか?

 

 

もしGoogleで「富裕層」と検索すると、当HPが3番目に表示されることが本当なら嬉しい結果ですが、ちょっとにわかには信じられない検索結果です。機会があれば他のパソコンでも確認してみようと思います。

 

 

尚、資産形成には不動産や株式が王道ですが、ネットビジネスはこれらと全く相関が無いためお勧めです。しかも初期投資が極めて小額のため、コンテンツさえ優良なら大きく育てることも可能です。

 

 

しかし、もちろん参入障壁がほぼゼロなので、激烈な競争が繰り広げられる典型的な「レッド・オーシャン」の世界ではありますが・・・。

 


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2015年

1月

08日

旧友からの相談

 

先日、某SNS経由で高校時代の友人から資産運用の相談を受けました。コイツは個人事業主ですが、事業が大成功をおさめており、既に相当の資産を形成しています。

 

 

出張の際に、ごはんを食べることはありますが、資産形成について正面切って相談を受けるのは初めてです。いつも私が不動産はいいよ!と言っているので、私のことを不動産投資家と思っているようです(笑)。

 

 

実際、私は個人的に資産形成の相談を受けますが、基本的には「高額所得者ではあるものの資産が少ない」方からの相談がほとんどです。このような相談では決まりきった解決策があるので苦労しません。

 

 

しかし、彼は違いました。資産形成の知識はほぼゼロなのですが、事業が大成功しているので、既にかなりの金融資産を保有しているのです。私の周囲は不動産投資家が多いので、かなり様相が異なります。

 

 

不動産投資家の場合は地主系・投資系に関わらず、バランスシートは大きいのですが正味の純資産は意外なほど小さく、端から見ていてハラハラするような財務内容の方が多いです。

 

 

これに対して事業で成功した彼のバランスシートは、金融資産のみで自宅を除く不動産は皆無の状況です。資産形成の知識無しで、これほど巨額の金融資産を保有していることに非常に驚きました。

 

 

もしかしたら世の中の富裕層は、こちらの方が普通なのかもしれません・・・。いずれにせよ、豊富な金融資産があれば、豊富な資産運営法を選択できます。

 

 

ただし、危惧すべき点は「お金を扱う技術」が未熟な点です。つまり保有資産額とお金を扱う技術がアンバランスなため、大きく資産を減らしてしまう可能性があるのです。

 

 

これは、相続や宝くじで金融資産を突然保有することになった方に近似します。もちろん、独力で現在の資産を築いた彼の実力はホンモノなので、相続や宝くじのラッキーガイとは根本的に人間の実力が違います。

 

 

しかし、私のように「這い上がる術としての資産運用能力」で資産形成した人間と違って、資産運用の経験値が低いことは、初期の段階では慎重なオペレーションが要求されると思います。

 


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2015年

1月

07日

突然、海外から電話が・・・


昨夕ですが、夕食をとっていると家の電話が鳴りました。ディスプレイには”表示圏外”と表示されています。迷惑電話対策で番号非通知に対しては、通話拒否設定にしています。



おかしいなぁ? と思いながらも電話でにでると、聞きなれない外国語でいきなり話しかけられました。私の家は、近所にあるホテルの電話番号と酷似しているため、ときどき観光客から間違い電話があります。



今回も間違い電話だと思い、「Sorry, I think you have the wrong number 」と言いましたが、「Mr. ○○○?」と私の名前をおっしゃられるではないですか!



もう一度聞き直すと、どうも海外銀行の担当者からの電話だったようです。私の場合、頭の中を 日本語 → 英語モード に切り替えるのに1分程度時間がかかります。ちょっと性能悪いですね(笑)。



1分ほどシドロモドロに対応しつつ、ようやく頭の中が英語モードに切り替わった時点で、本題に突入しました。要約すると、提出するべき文書の期限が切れているから送れ!という用件でした。



この海外銀行は10年以上前に開設したのですが、今では海外口座を維持するメリットが無いため、預金残高もほぼゼロです。しばらく忘却の彼方だったのですが、まさか前方から電話があるとは思いませんでした。



まぁ、e-mailで資料を送るだけなので、せっかく開設した口座を維持することにしました。2000年頃の海外口座は非常に珍しくて、日本では入手できない金融商品にアプローチできるありがたい存在でした。



この海外銀行口座も苦労して開設したモノですが、今では利用価値が無くなり完全に店晒しの状態です。時代の移り変わりは激しいものだと改めて感じました。今では「国内でラクラク海外投資を!」ですからね。



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2015年

1月

06日

リーシング活動始動!

 

今日の午後に、所有物件の管理会社から退去届がようやく書面で届いたという連絡がありました。この方は昨年秋の来春のアンケートで退予定去だったのですが、正式な退去届をいただけなかったのです。

 

 

私としても書面で退去届をもらっておかないと、退去キャンセルが発生すれば、信用問題に発展するので、リーシング活動を開始できませんでした。これで、ようやくリーシング活動を開始できます。

 

 

さて、今期はなぜか退去が少なく、現時点ではこの方が退去するのみです。これは競争力の低い物件を売却済みのため、例年以上に退去が少なくなったためと考えています。

 

 

さて、今回の退去での問題は内覧できる空室が無いことです。退去が3月末になっているので、実質的に内覧可能な時間がありません。物件購入から3年が経過しているので、周辺業者に変化は周知されています。

 

 

しかし、内覧できないハンディは高いことが予想されるので、2月末までに勝負を付けるために、今回は家賃1000円アップに留め、ナントADを1ヶ月から2か月にアップすることにしました。

 

 

このエリアのAD相場は1ヶ月ですが、通常の2倍の大盤振る舞いです。これだけのADなので、2月中にキメたいところです。毎週土曜日のFAX攻撃も再開予定です。1年振りに広告も刷新しなければなりません。

 

 

既に購入から3年経過しており、前所有者からの入居者は、かなり少なくなってきています。このため、家賃アップも大幅には見込めなくなり、表面利回りは最終的に10%程度に落ち着きそうです。

 

 

このエリアの収益物件の相場は現時点で7%前後です。収益還元法で引き直すと数千万円の含み益なのですが、希少な立地の物件なので、基本的には永久保有予定です。今期も客付けをがんばろうと思います。

 

 

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2015年

1月

05日

2015年の大発会雑感

 

2015年初めての株式取引である大発会の前場は一時230円を超える下げになったものの、後場に下げ幅を縮小して42.06円安の17408.71円で取引を終えたようです。



取引期間中のボラティリティは大きかったものの、まずは無難な滑り出しと言って良いのではないでしょうか。2012年末に安倍政権が成立してから日本株では目立った買場は見当たりません。



私の気持ち的には、株価が上がって欲しい気持ちと下がって欲しい気持ちが半々です。株価が上がれば所有株式の時価総額が上昇しますし、大幅に下がれば買場がやってきます。



しかし、そんな私の気持ちとは当然ながら無関係に、相場は強気と弱気が交錯したような展開で2015年が始まりました。昨年は株式よりも為替で大きな動きがありました。



しかし、1ドル120円の水準は短期的には円安に振れ過ぎている印象なので、今年は更なる大幅な円安は起こらないのではないかと予想しています。そして、日本の株価も自律的に大きく動く可能性は少ないです。



しかし、世界ではさまざまな火種が燻っています。これらのリスクが顕在化したときに、相場が大きく動く可能性はあります。そのときに威力を発揮するのは、やはり現金ではないかと思います。



2012年末から2年もの間、大規模な買場が無かったのでひたすらキャッシュを積み上げてきました。今年は資金も十分に溜まっているので、久し振りにスリリングな買い物をしたいものです(笑)。



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2015年

1月

04日

最重要なことはマネタイゼーション!


今日は、子供の入試の付き添いに行ってきました。まだ年始にも関わらず受験シーズン到来です。そして、今回の入試はプレ入試的な日程だったので、非常にたくさんの受験生を集めていました。



私と同じ年代の親が多いので、会場では何人か知り合いに出会いました。世の中狭いものですね。それにしても私の周囲の高額所得者は非常に教育熱心です。



何故、これほどまでに高額所得者は教育熱心なのか?待ち時間があったので、軽く考察してみました。結局のところ、お受験・小学校入試・中学校入試・高校入試まで含めて、全て「大学入試」に行き着きます。



有名大学に入学する権利を得るために、子供が小さいときから多額の教育費を掛けて熾烈な戦いを繰り広げるのです。では、何のために有名大学に入学させようとするのか?



当たり前ですが、有名大学に入学することで大企業への就職や高度専門職・国Ⅰ合格の可能性が飛躍的に高まるからです。では何故、大企業への就職や高度専門職・国Ⅰ合格を目指すのか?



それは、大企業への就職や高度専門職・国Ⅰ合格することで、安定した経済基盤を得る可能性が飛躍的に高まるためです。これは、いわゆる学歴のマネタイゼーション(現金化)です。



世の中で最も難しいポイントのひとつが、このマネタイゼーション(現金化)することです。有名大学に入学することで、この最大の難関をクリアする可能性が高まるため、高額所得者がこぞって殺到するのです。



逆に言うと、有名大学を卒業してもマネタイゼーションできなければ何の意味もありません。東京大学工学部を卒業してもポスドクで燻っているようでは「残念」以外の何者でもないのです。



このような教育熱の落とし穴として、本来の目的(マネタイゼーション)を忘れて、偏差値の高い大学への合格を最終目標にしているケースがあります。親子ともども合格の先にあるものを見失っているのです。



したがって、首尾よく東京大学に合格しても、マネタイゼーションを伴わない「東大卒」には何の意味も無いことを、普段からしっかり子供に伝えておくことが肝要ではないでしょうか。



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2015年

1月

03日

太陽光発電が停止中!

 

私の自宅は収益マイホームなのですが、収益源としては ①駐車場 ②太陽光発電 となっています。①は10万円/月、②は5万円/月 程度なので、15万円/月の住宅ローンのほぼ全額を賄っています。

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2015年

1月

02日

リタイアに向けての資産組み替え

 

この正月休みは隙間時間があったので、とある情報教材の加筆・修正をしていました。その中では、私的には今最も熱い関心事であるリタイア関連の項目を厚くしました。



30歳~40歳台でアーリーリタイアするためには、何度もブログ内で主張しているように、キャッシュフローを生み出す仕組みの構築が必須です。



30歳~40歳台でリタイアする場合には年金はアテになりません。もちろん、私たちが70歳になる頃には現在の年金制度などほとんど役に立たないと思います。



現在の高齢者にように年金をアテにできない私たちは、仮に2億円を超える現金を保有しているとしても、キャッシュフローを生み出す仕組みが無い状態ではリタイアすることは危険だと考えます。



やはり、定期的なキャッシュフローが無い状況での早期リタイアは、経済的なリスクを伴う行為だと言わざるを得ません。そしてキャッシュフローを生み出す仕組みは、できるだけ自動化する必要があります。



キャッシュフローを生み出す仕組みには、起業することも含まれます。しかし、現実的に一般人が起業して会社を経営するハードルは高いので「キャッシュフローを生み出す仕組み = 資産運営」 と仮定します。



アーリーリタイアするためには経済的に磐石な状態であることが必須であり、そのためには資産運営の安定化・自動化を可能な限り志向するべきです。



この目的を達成するためには労働力を投入しなくても収益性が高い資産が必要となります。 これに該当する資産は、不動産では賃貸需要が強く物件の管理・運営が楽な物件です。



この条件を満たす物件は、都心に多い傾向にあります。このため、空室リスクや地価下落リスクの高い地方から、都心の一等地にある物件へのシフトを進める必要があります。



株式に関しては、①流動性が高く ②バランスシートが素晴らしい ③旧産業 の銘柄取得に励むべきです。③に関しては、テクノロジーの影響を受けにくいので、長期的な安定性を得ることができます。



労働力を投入しなくても安定的なキャッシュフローを生み出す資産に組み替えることを「 資産の浄化 」と言っている方がいます。私は今年も不動産・株式・事業などの資産運営の自動化を推し進めるつもりです。



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2015年

1月

01日

全ての道は不動産に通じる!?

 

明けましておめでとうございます。本年も宜しくお願いいたします。

さて、私が不動産好きだからかもしれませんが、意外な企業が不動産業で生き永らえているいることに最近気付くようになりました。

 

 

例えば、TBSや朝日新聞社などのマスコミ、東宝、サッポロHD、代々木ゼミナールなどなど、本業以上に所有不動産から収益の過半を得ている企業が数多く存在します。

 

 

サッポロHDや東宝は別ですが、概して本業が苦境に陥っている企業が多いです。これらの企業は、まだ本業の収益力があった頃に一等地に不動産をたくさん購入しました。

 

 

そして、産業の栄枯盛衰の結果、本業が苦境に陥ったときに過去の収益の結晶である虎の子の不動産が会社の収益の屋台骨を支えるようになったのです。

 

 

マスコミはまだ本業の体裁を保っていますが、代々木ゼミナールなどは大胆に不動産業に転換しようとしています。このような大企業の姿勢からは学ぶことが多いと感じます。

 

 

ドルフ・デ・ルースが「富裕層は不動産で財を成したか、財を不動産で維持するかのどちらかだ」と言うように、儲けているときに資産を不動産に換えておくことは非常に重要だと思います。

 

 

これらの企業をつぶさに観察していると、不動産は資産価値を温存するための便利な器だということがよく分かりますね。

 


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