2015年

11月

28日

金融資産を土地に代えるという発想

 

先日、私のメンターのひとりの方の物件見学会がありました。私は所要で出席できなかったのですが、非常に興味深いことをおっしゃられていたようなのでご紹介します。



不動産は「立地」と言いますが、利便性や収益性に加えて土地のブランド価値という観点からも所有物件を評価する必要があります。全く同じ物件であってもブランド価値の高い立地では高い賃料が出ます。



都心の3Aエリアのように投資マネーが潤沢に入っているエリアでは難しいですが、それ以外のエリアでは1棟マンションなどの収益物件ではない普通の住居系物件はマーケットプライスの範囲内です。



好立地の収益物件に関しては相当価格が高騰しているため、投資の安全性を考慮すると積極的に購入していくことは難しいです。しかし、実需の物件は収益物件ほどには価格は高騰していません。



この方は土地を現金で購入して、建物の改装費用のみ銀行融資を受けています。中途半端な改装ではなく、躯体そのものに手を入れるほどの徹底的な改装で物件価値と競争力を劇的に向上させます。



つまり、土地は永久所有目的で取得し、建物からのCFのみで収益性を追求します。融資は建物だけなので担保評価が十分取れるため、銀行融資を受けるのも容易だそうです。



これは、 バブル期に日本生命がとった戦略に似ているそうです。土地を購入するための原資は、サラリーマンとしての給与収入や金融資産投資です。



アベノミクスによる株式の含み益を実現化して、現物の土地に変えたそうです。このあたりは、株式を永久保有する私とは戦略が異なりますが、大いに参考になる考え方だと思いました。



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2015年

11月

24日

新規物件を購入しました!

 

先週、私が得意とするエリア内の物件を購入しました! 今回の物件は築不詳の木造戸建で、土地値は約240万円 / 坪です。 240万円 / 坪はこのエリアの相場並みですが、下記の希少性のため購入を決断しました。


  1. 幅員20mの幹線道路に面している 
  2. 最寄の地下鉄駅から徒歩5分 
  3. 官公庁街に隣接 



今回はハナの差ですが2番手だったので、「融資特約無し」の現金決済を武器にして逆転購入に成功しました。このため、アベノミクス後に貯まったキャッシュを全て吐きだしてしまいました・・・



さて、今回の物件には興味深い点がありました。登記事項証明書上では築不詳(終戦直後?)なのですが、実際には20年前に大改修を行っているため建物自体は良好な状態です。



そして、当時の工事が「新築」ではなく「修繕」であることがポイントです。つまり、基礎と柱の一部のみを残しているため、実際には「新築」と同様なのですが役所的には「築古」なのです。



もちろん、所得税法的には資本的支出になる可能性が高いですが、個人使用の自宅なので経費計上しているわけではありません。そして最大のメリットは固定資産税が安いことです。



都心の商業地で幹線道路に面しているにも関わらず、「築古木造戸建」であるため固定資産税が異様に安いのです。物件の収益性から考えるとほぼタダみたいな金額です。



これは、築古木造戸建投資において私が好んで行う手法なのですが、地価の高いエリアにおいては、意外と昔からメジャー(?)な手法なのかしれません。



解体してビルを建築した方が収益の絶対値は上ですが、実際の手残り金額は、建物を残してランニングコストを極小化しつつ、ゲストハウス等で運用した方が収益性が高いと判断しました。



このため、旅館業法の簡易宿泊所の許可を取得するつもりです。Airbnbでインバウンドビジネスの面白さに目覚めたのですが、今回は本格的にゲストハウス事業に進出しようと思います。



簡易宿泊所の許可取得には100万円程度の費用がかかりますが、収入源の多角化のためにも是非実現したいと思います。そして、運営は代行業者に依頼するので自動運転の予定です。



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2015年

11月

21日

猫飼育OKの特約事項例

 

2015.11.16の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事が掲載されていました。「賃貸市場に猫ブーム到来」です。猫が帰る物件は需要に対して供給がまだまだ少ないです。

 

 

今回は猫共生物件の実態についての取材でした。物件オーナーの視点では、猫可物件にすると下記のようなことが発生することから、できれば避けたい方が多いと思います。

 

  • ペット嫌いの入居者を逃がす恐れ
  • 臭い、汚れ対策に保守の負担が高まる
  • 建物の清掃管理の仕事が増える
  • 原状回復時に課題を残す

 

 

猫を飼っていた入居者が退去した後の部屋を原状回復するにはかなりの費用がかかることが多いです。更に費用をかけても臭いを除去できないことまであります。

 

 

このため競争力のある物件においては猫を許可する理由が見当たりません。必然的に競争が激しく客付けに苦労している物件のオーナーが、猫許可にするか否かを検討することになります。

 

 

私も過去に所有していた物件では猫を許可にしている物件がありました。一度空室になるとさまざまな空室対策のテクニックを駆使しても客付けに苦労する物件だったので、やむを得ず猫を許可したのです。

 

 

そして退去後の部屋の状況は酷いもので、自分の物件が負のスパイラルに入っていることを痛切に感じ取りました。2013年以降は資産の浄化を進めたため、幸い現在ではペット可の物件は皆無です。

 

 

高利回り物件購入で資産規模を拡大していくステージは卒業しているので猫物件は自分には関係無いと思っていました。しかし今回の記事を拝読すると、猫可でも収益性を確保できそうなヒントがありました。

 

 

  • 猫を限定とし、1住戸内に2匹までの飼育に制限する
  • 去勢または不妊手術を必須条件とする
  • 住居専有部内のみの飼育で、敷地内外で遊ばせたり散歩させる行為は禁止する
  • 餌やりやトイレ、ブラッシング、抜け毛処理、ケージの掃除などをする際は窓を閉めて近隣への毛の飛散や臭気の防止に努める
  • 排泄物や抜け毛を排水口に流さない
  • 賃貸人または管理会社が承認した猫以外は一時預かりも不可
  • 飼育している猫が原因のトラブルは、飼い主である賃借人が損害賠償に応じる
  • 勧告や指示に従わない場合は飼育を禁止にし、悪質と判断した場合は契約を解除して損害賠償を請求することがある

 

 

上記のような特約事項にするとトラブル発生をある程度抑えることが可能とのことでした。猫を飼っている方は猫可物件が少ないことを理解しているため、これだけの条件であっても飲む可能性が高いと思います。

 

 

と、ここまで他人事で書いていたのですが、実は昨日に所有物件の入居者さんから猫飼育の許可願いが届きました!追加で承諾料25万円+原状回復費用全額賃借人持ちという過酷な条件にも関わらず です。



入居以来コツコツと25万円を貯めて、昨日に晴れて猫飼育の申し込みをされたとのことでした。これなら仕方ありません。仲良く猫と一緒に暮らしてくれることを期待したいと思います。



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2015年

11月

17日

Airbnb バブルもそろそろ終了?

 

2015.11.5に、無許可で中国人観光客向けの「民泊」を営んだとして、京都府警は旅館業法違反(無許可営業)の疑いで旅行会社顧問と旅館業者役員を近く書類送検する方針を固めたというニュースがありました。

 

 

無許可で「民泊」容疑=中国人観光客300人

-旅行業者ら2人書類送検へ・京都府警

 

 

旺盛なインバウンド需要の追い風を受けて、全国的にAirbnbのホストになる人が激増しています。法的にはグレーゾーンなのですが、今回の案件は派手さが目立ったため摘発されたようです。



最近では郊外物件を中心にAirbnbの集客力もかつての神通力を失いつつあります。東京・大阪・京都・那覇の中心部はまだまだ需給関係がタイトですが、郊外では収益性を確保できなくなってきています。



この事件は遠い街の出来事と高をくくっていましたが、このニュースのために融資内諾していた決済間際のゲストハウス物件が、融資不可になった(!)との連絡がありました。モロに影響受けてます(笑)。



今回は2番手からの逆転物件だったので、敢えて融資特約無しの契約です。したがって、手付流しを避けるには現金決済しかないのですが、決済間際での銀行のちゃぶ台返しは勘弁して欲しいですね。



もともと最悪のケースでは現金決済の心積もりで購入交渉を進めていたので手付け流しはあり得ませんが、このような形での融資不可は初めての経験(銀行融資不可自体が初めて)だったので少し驚いています。



今回の書類送検の影響がいつまで続くか分かりませんが、遠い街の事件にも関わらず銀行融資に影響が出始めているため、ひとつのターニングポイントとなる可能性もあります。



さて私の方針としては、今回に新規購入する物件は旅館業法に則って簡易宿泊所の許可を取得する予定です。簡易宿泊所の許可取得により、AirbnbだけではなくExpedia等のOTAにも集客チャンネルが開けます。



民泊に対する規制が強化されると、雨後の筍のように増加した民泊マンションが淘汰されて、旅館業法の許可がある物件の収益力がアップします。このため、今回の事件は私にとって悪い話ではありません。



そして、何よりも宿泊施設運営という自分にとっての未知の領域に踏み込むワクワク感が堪りません(笑)。早く物件の決済を終えて、旅館業法の許可を取得したいと思います。



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2015年

11月

14日

マスクに学ぶ問題解決能力の重要さ

 

先日、本屋さんで立ち読みしていると、Forbes Japan の米国発「凄いアイデア100選」というタイトルが目に付きました。ぱらっと一読すると、なかなか面白そうだったので購入してじっくり拝読しました。

 


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2015年

11月

10日

自分の言い訳に気付く・・・

 

私はゼロから這い上がってきたので、親世代から金銭的な恩恵を受けた経験がありません。更に、経済的に脆弱な親の面倒を一手に引き受けざるを得ない状況です。

 

 

それ自体は仕方が無いことで、生まれを変えることは不可能であると割り切っているため、先代から大きな資産を継承する周囲の多くの方達を「羨ましい」と思うことはあまりありません。

 

 

しかし、羨ましいと思う気持ちは無いものの、資産規模に比べてキャッシュフローが少ないことに対しては、フルローンで資産規模を拡大しているので、ある程度仕方無いと思っていました。

 

 

つまり、もともと資産を所有している方の場合は、土地が「タダ」なので大きなアドバンテージがあるという理屈です。しかし、金融資産投資や不動産売却益で純資産を拡大させると、この差が無くなってきます。

 

 

そして、気付いたころには10年前に目標としていた方たちに、ある程度肩を並べる程度の純資産を形成していることに気付きました。しかし、キャッシュフローは相変わらず低いままです。

 

 

これは、地価の高いエリアに特化しているため収益性が低いことが影響していますが、それだけが原因ではありません。自己分析したところ、投資判断の甘さが収益性を押し下げている案件が結構あるのです。

 

 

今まで、「私にはハンディがあるから・・・」という言い訳で誤魔化していましたが、そろそろ現実を直視するべき時期がやってきたように思います。

 

 

資産形成において、判断を甘くして投資基準を下げる行為は禁物です。「少しぐらいはいいだろう」という気持ちでは、後日に手痛いしっぺ返しをくらいます。

 

 

資産形成を志してそろそろ20年になりますが、このような過去の判断ミスの案件が根雪のように溜まっています。キャッシュフロー低下の元凶となっているので、ぼちぼち資産組み替えを断行しようと思います。


 

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2015年

11月

07日

初めての投機体験

 

11月4日に郵政グループ3社のIPOがありました。今回は1987年のNTT以来の超大型上場で、日本国の威信をかけてオールジャパン体制を組んでおり、なんとしても売出価格割れを回避する意図を感じます。

 

 

ただし、これだけ巨大な時価総額と本業の成長性の無さから売出価格を大幅に上回る初値を付ける可能性は低いと考えられていました。しかし、蓋を開けると3社とも大幅に売出価格を上回りました。

 

 

日本郵政は売出価格1400円に対して初値1631円(終値1760円)でした。ゆうちょ銀行は売出価格1450円に対して初値1680円(同1671円)、かんぽ生命は売出価格2200円に対して初値2929円(同3430円)でした。

 

 

初日の終値ベースでの3社の時価総額を単純合算すると17兆4975億円で、日本国の威信をかけた大型株式公開は、予想以上の成功を収めました。関係者はほっとしていることでしょう。

 

 

さて、これだけ話題になった今回の郵政グループ3社のIPOですが、ブームに乗ろうと私もIPOに初参加しました。しかし、私は郵政グループ3社を全く評価していません。理由は下記のごとくです

 

 

  1. 金融機関への投資にアレルギーがある
  2. インフレに非常に弱い銘柄である
  3. ビジネスモデルが貧弱
  4. 親子上場である

 

 

①に関しては金融機関のバランスシートの評価方法は一般事業法人と異なるため、私には金融機関の財務状況を正確に判断する能力がありません。いわゆる食わず嫌いの典型ですね(笑)

 

 

②に関しては郵政3社で膨大な日本国債を保有しており、インフレが発生した場合に膨大な損失を計上する危険性が高いです。③に関しては官業の宿命で根本的な解決は難しく、④は企業統治の問題があります。

 

 

このため今回のIPOへの参加は「投資」ではなく「投機」となります。世間一般では今回の郵政グループ3社上場は個人投資家の「投資」の起爆剤と言われていますが、私には「投機」以外の何者でもありません。

 

 

そして、「投機」デビュー戦の結果は、割り当てられた300株を初日に売却して約6万円の利益を出して終了しました。実質的に30分ほどの作業時間で6万円の利益を出したのでまずまずの結果だと思います。

 

 

下馬評通りに初値が売出価格を上回ったので、今回の投機は成功裡に終わりましたが、やはりポイントはいかにして新規公開株の割り当てを増やすかでした。

 

 

私は、約10の証券会社から合計30000株申し込みましたが、割り当てはたった300株でした。これに対して私の知り合いは約4000万円分の郵政グループ株の購入を証券会社から直接打診されたそうです。

 

 

今回のIPOでの私の利益6万円と比較すると全く比べ物にならない利益を達成しています。やはり、このレベルになってくると「お金をもっていること」は重要ではなく「誰を知っているか」が重要なのでしょうね。

 

 

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2015年

11月

03日

区分マンションは自然の摂理に反す?


先日、所有している区分マンションのひとつの管理組合からポンプ工事の請求書が届きました。何でも、突然断水したそうで原因は揚水ポンプの経年劣化で、ポンプは2台ともダメになっていたようです。



このポンプ交換の工事費用が180万円かかったらしく、その費用支払いの承諾書へのサインを求められたのです。修繕積立金が800万円ほどしかないのに、今回の修繕で一気に1/4が蒸発してしまいました。



築30年のマンションで設備の老朽化は仕方無いとはいえ、先行きが思いやられます。このマンションは私にとっては投資用に購入したのですが、ほとんどの方は終の棲家として購入されています。



大規模修繕もままならない状況で、このままいくと将来的にスラム化は避けられないと判断しています。全て自分が所有している1棟マンションなら対策の立てようもありますが区分では如何ともし難いです。



マンションはもともと狭い土地に無理をして人間の居住空間を造っています。これは自然の摂理に反する行為なので、設備を維持するためには戸建以上に資金と労力が必要です。



マンションは物理的に自然の摂理に反する構造物ですが、それに輪をかけて区分所有という形態は古来からある所有権という概念からも逸脱しています。



このように区分マンションという存在は、二重に自然の摂理に反した存在なので、同条件の戸建と比較して資産価値を長期に渡って保つことは難しいです。



それにも関わらず都心部では不動産=区分所有マンションという構図が出来上がっています。週刊誌の特集でも駅力を検証! というタイトルでも、ほとんどは区分マンションをベースにした検証に過ぎません。



このような状況下では、区分マンションは価値があると思い込んでしまいます。これはまさに「皆で渡れば怖くない」方式の考え方で、区分マンションは価値があるという共同幻想の上に成立っているのです。



既に区分マンションを所有している方には気分の悪い話だと思いますが、都心の超一等地の区分マンションを除いて区分マンションに資産価値があるとは決して思ってはいけないと思います。



区分マンションに対する基本的な考え方は「ババ抜き」だと思います。利用価値が無くなったり収益を確保できそうなら、早々に売却して区分所有マンションを持ち続けるリスクを回避するべきだと思っています。



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