2015年

12月

26日

産金株投資は一進一退!

 

2015年8月からNYSE上場の産金株への投資に本格参戦しています。参戦から早5ヶ月経過しましたが、まだどちらに転ぶか分からない状況が続いています。

 

 

この1~2ヶ月間は、株価下落が止まってるため新規に購入できたのはGoldcorp(GG)のみでした。しかし、本当に産金株が底を打ったのかは不透明な状況だと考えています。

 

 

下記は、2015.12.26現在の私の産金株ポートフォリオです。

 

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2015年

12月

19日

困ったら周囲の意見を聞いてみる!

 

先日購入したゲストハウス用物件の改装で悩んでいます。当初はフルに改装してカッコいいゲストハウスに仕上げようと意気込んでいましたが、見積もりが出た段階で急激にやる気が萎んでしまいました。

 

 

当初予想していた改装費は400万円程度だったのですが、2倍以上の見積もり結果が返ってきたのです・・・。今回は物件を現金購入しているので、改装費もニコニコ現金払いを考えています。

 

 

これだけの改装費は想定外だったので、本当に改装が必要なのかも含めてもう一度見直しをすることにしました。このように予算と見積もり価格の乖離が激しいケースではゼロベースでの見直しが必要です。

 

 

中途半端に見積もりの内容を削ったりしても、金額的に焼け石に水だからです。今回の場合は、絶対必要な改装とオプション的な改装を分けて考えてみました。

 

 

絶対に必要な改装は簡易宿泊所の許可を取得するために必要な改装です。具体的には開口部の増設と避難誘導等の設置です。これらにクロス張替え等の原状回復費用を足したものが絶対に必要な改装費用です。

 

 

一方、定員を10名に増やすためにはトイレや洗面所を増設する必要があります。しかし、実際にはそれだけの大人数のニーズはさほど無さそうであり、コストパフォーマンスが低いので増設は諦めました。

 

 

また、外観をスタイリッシュにする改装工事も計画していましたが、OTAを用いた集客では外観は内装ほど重要視されないことに気付いたため、外観の改装は必要最小限とすることにしました。

 

 

つまり、フルに改装したカッコいいゲストハウス開業から、簡易宿泊所の許可取得に必要なミニマムの改装で開業しようという方針に大きく方針転換したのです。

 

 

今回の方針転換は、私にとってコロンブスの卵的な発想の転換でした。頭の中ではずーっと「カッコいいゲストハウス開業」しか考えていなかったので、ミニマム開業は想像の彼方でした。

 

 

自分だけで考えていただけではここまで大胆な発想の転換はできなかったと思います。発想の転換だけで数百万円の支出削減となりました。これは周囲の方とさまざまなディスカッションを重ねた成果です。

 

 

私は、困ったら周囲の意見を聞いてみます。相談相手はその分野に知見の深い方を選びます。相談相手と協議を続けることで自分の頭の中が整理され、大胆な発想の転換が可能となることが多いからです。

 

 

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2015年

12月

12日

不動産投資に前のめりは危険!

 

日経新聞に興味深い記事がありました。家賃2万円台、首都圏マンション激戦地を歩く です。首都圏の分譲マンション価格がバブル期並みに上昇し、地価の上昇も全国に広がりつつあります。

 

 

一方で、分譲マンション価格の高騰に逆らうように都心まで1時間前後の通勤圏にもかかわらず、マンション賃料が極端に下落している地域があります。

 

 

相模原市では単身向けの家賃が2万円台と直近のピークの半分程度に下がり、バブル前の昭和期並みになってしまいました。家賃が下落した理由の一つが青山学院大学相模原キャンパスの移転です。

 

 

青学大の学生をターゲットにしたマンション建設が活発であったため、大学が移転したことで極端な供給過多となったのです。同様のことは千葉県松戸市や東京都八王子市や日野市でも発生しています。

 

 

値下がりが顕著なのは駅から徒歩15分以上で築年数の古いワンルームマンションだそうです。単身向けのマンションを造り続けた結果、2010年ころから部屋が余り始めて値下げ競争が広がったとのことです。

 

 

賃貸需要が伸びないにも関わらず、全国的にマンション建設は増加傾向にあります。これは2015年から相続税が引き上げられたためで、賃貸マンションの需給関係は全く無視されています。

 

 

不動産に関しては需給関係が一度崩れると、その負の影響が何十年単位で継続します。需給関係の崩れは郊外から発生しますが、やがて都心にまで波及してきます。

 

 

少なくとも現在の相続税制が続く限りは、マンション建築の勢いが止まることはないでしょう。このように不動産賃貸業では負の連鎖が将来的に持続することになります。

 

 

移民を認める等の大胆な政策変更が無い限り、不動産賃貸業の負の連鎖を止めることはできません。このような状況を考慮すると、不動産賃貸業は「終わりつつある業界」と言わざるを得ません。

 

 

少なくとも郊外では超長期投資が成り立つ可能性は低いので、不動産経営を行うのであれば、できるだけ都心の物件で実践するべきだと思います。少なくとも現在の状況で郊外の物件購入は非常にリスキーです。

 

 

ポートフォリオの分散のために不動産投資から完全に撤退することはありませんが、私は不動産の割合を引き続きポートフォリオの半分以内に抑えていこうと思います。

 

 

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2015年

12月

05日

人脈って何でしょう?

 

ビジネスを行う上で、人脈は非常に重要です。しかしその一方で、名刺交換しただけの人は「人脈」ではないですし、名刺交換だけで終わった場合には何の意味もありません。

 

 

では、人生を好転させる原動力となりうる「人脈」とは一体何なのでしょうか?まず、人脈とは自分が誰を知っているということではありません。単に名前と顔を知っているだけで恩恵を受けることはありません。

 

 

人間関係に経済的な観念を持ち込むことは倫理観に反することと思われがちです。しかし、ビジネス上で何らかの利益を得る場合にも、最初から最後まで与えられるばかりの人間関係は存在しないと思います。

 

 

人脈はギブアンドテイクです。相手から恩恵を受けようと思えば、こちらも「特別な何か」を相手に与えることが必要です。言い換えると、相手の役に立つことで相手からも何らかのメリットを享受できます。

 

 

この観点から、人生を好転させる可能性のある人脈を築くためには、自分の魅力や価値を高めて相手に自分と関わることにメリットを感じてもらう必要があります。

 

 

単なる顔見知りだからと言って自分が困ったときに助けてくれると考えているようでは、相手にとって非常に迷惑な話です。多くの場合、「友情」ではなく「経済的メリット」が重要な要素となっているのです。

 

 

社会を上手く渡っていくためには良質な人脈は必須ですが、このためにはまず自分と関わることで相手にメリットがあると感じてもらうことを考えるべきです。

 

 

そして相手にメリットを感じてもらうためには、相手にできないことを穴埋めすることが重要です。単に誰でもできるが面倒な仕事をするだけでは、単なる下請け屋さんに成り下がってしまいます。

 

 

一方、自分しかできない特技やアドバイスを相手に提供することができれば、相手が感じる経済的メリットは計り知れません。この場合、お互いギブアンドテイクの状態に成りやすいので人脈が威力を発揮します。

 

 

異業種交流などに積極的に参加して「人脈」を広げようとする方が多いですが、私の経験上ではお互い自分には無い能力を持つ者同士が助け合う方がビジネスにおいて結果を出し易いです。

 

 

「自分は他の人に何を提供できるのか?」を常に考え続けることは、自分の成功のためにも是非実践していきたい習慣だと思います。以下に私の例をご紹介します。例に漏れず私も「人脈」に助けられています。

 


私が相手にメリットを提供できるプロレベルの能力は下記の3つです。

  1. 某ニッチ分野の専門職
  2. 不動産賃貸経営
  3. 金融資産投資を軸にした資産形成術



「専門職」や「不動産経営者」だけの方は世の中にごまんと居ますが、3つの異なる分野のそれぞれで裕福レベルの収入を稼ぎ出している人はあまり居ないと思います。



①の世界では②や③のプロレベルの方は稀です。そして、同業者であることから無条件に絶大な信頼を得ることが可能です。逆に②や③の世界で①の世界に関して全幅の信頼で相談できるツテを持つ方は稀です。



このようにそれぞれの世界でプロレベルの方はたくさんいますが、複数の領域でプロレベルのパフォーマンスを発揮できる人は極めて希少な存在になります。



自分で言うのも何ですが、この希少性のおかげで困ったときにはその分野のトップレベルの方が私に手を差し伸べてくれることが最大の強みなのかなと思っています。


 

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