2015年

2月

28日

地方で太陽光発電施設が激増


昨日から出張で福岡市に来ています。ヒルトン福岡のexecutive floorで宿泊しています。今日は天気が良くてラウンジからの眺めも最高に良くて気持ちいいです。早朝6時から開いているのも便利でした。



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2015年

2月

27日

1000万円も得した!

 

顧問税理士と来期の法人決算対策を練っていましたが、新しい発見がありました。平成21年に任意売却で750坪の土地を1275万円で取得しました。

 

 

法人が平成21年1月1日から平成22年12月31日までの期間内に取得をした国内にある土地で、保有期間が5年を超えるものは長期所有土地となり、1000万円特別控除があったのです。



確かに購入当時にもこの特別控除の存在は知っていました。しかし、当時は売却などは全く視野に入れていなかったので、この特別控除は忘却のかなたでした。

 

 

しかし、今年の9月で飯場として利用している建築業者との賃貸借契約が終了します。このタイミングで売却を検討しているのですが、売却益をどうするかで悩んでいたのです。



取らぬ狸の皮算用ですが、3000万円程度で売却できそうな感触なので2000万円近い譲渡益をどのように消すかが課題でした。しかし、今回の特別控除で1000万円を消せることになりました。



これだと、何とか残りも対応できそうな感触です。税理士的には普通のことなのかもしれませんが、教えてくれたことは非常にありがたいです。期せずして1000万円もらったようなものですね。



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2015年

2月

26日

初めての現物はFAX用紙だった!


昨日、貸会議室を予約するためにFAXを送信しました。私はネットビジネスも運営しているのですが、その一環で資産形成系のセミナーを開催しようと計画しています。



セミナー会場を確保するためにFAXで申し込む必要があったのです。何気なくFAXを送信し終わって何となく違和感を感じました。この違和感は何なのだろう? としばらく考えると面白いことに気付きました。



何とこのFAX用紙が、私のネットビジネスにおいて初めてこの世に姿を現した”物質”だったのです!企画・運営は全てクラウド上で管理しているので、形のあるモノとしてはこの世に存在していませんでした。



これは驚くべきことではないでしょうか? 月間CFが30万円(売上ではなく手残りの利益)ほどのビジネスにも関わらず、目に見える物質としては、この世に痕跡さえ無かったのです。



う~ん、今更ながらにネットビジネスの革新性に驚きました。今頃こんなことを言っているようでは、感覚が20年近く世間から遅れているかもしれませんね(笑)



私は年に何度か長期休暇を取りますが、PCさえあればどこででも普段の環境で仕事ができます。実際に、3年前に電力株が暴落した際には、バリ島での休暇中に大量の株式を購入しました。



そして、プールサイドで寝転びながら、ちょこっとネットビジネスのメンテナンスや記事更新をしていた記憶があります。ネットビジネスが万能だと思いませんが、ひとつぐらいは運営しても悪くないと思います。



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2015年

2月

25日

不動産は資産ではなく負債!?

 

Yahoo!ニュースで興味深いニュースがありました。

 

10万円リゾートから100万円マンションまで…粗大ゴミ化する負動産

 

私たちのような不動産経営者にとっては「何を今更言ってるの?」ですが、一般の方にもようやくこのような認識が広がってきたようです。

 

 

各市町村の空き家条例や空き家の固定資産税軽減措置(住宅用地特例)見直しなどで、これまで空き家の状態で放置していた不動産所有者が注意を払い始めたようです。

 

 

しかし、現在の日本ではリゾートマンションだけではなく、農地や山林ではない非線引き都市計画区域(いわゆる無指定区域)なども”負債”だと思います。

 

 

無指定区域に土地を所有していると、利用価値が無いにも関わらず、それなりの固定資産税を徴収されるからです。不動産神話が崩壊するまでは、これらを所有することに一定の価値があったかもしれません。

 

 

しかし、余程のことが無い限り、経済的な利用価値の無い不動産の価格が上昇することは考えにくいです。先祖代々の土地だからという理由だけで、所有し続ける方も多いと思います。

 

 

しかし、不動産を所有することよりも、自分達が幸せになることの方が大事なことではないのか?と思います。経済的に利用価値の無い不動産は早めの対応を心掛けるべきなのかもしれませんね。


 

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2015年

2月

24日

景気が良い今こそ心掛けるべきこと

 

最近は本当に景気が良いと思います。マスコミの論調を見ると、景気が良いのは大企業だけで中小企業は苦しい、見かけだけだ! という意見が多いですが、少なくとも私の街では非常に景気が良いです。

 

 

これは私の居住地域の環境に依存した主観なのですが、内閣府が毎月発表している景気動向指数でも、2014年12月のComposite Indexesの一致指数が110.7なので、かなり景気が良いと判断できます。

 

 

少なくともマスコミの垂れ流すネガティブキャンペーンを真に受けていると、時流の機微を見逃してしまうと思います。そして、このような好景気の時期には気前が良くなる人が増えます。

 

 

もちろん、このこと自体は日本経済には非常に好ましいことですが、ミクロのレベルでみると、周囲の皆と同じように気前良くなることはあまり好ましいことではありません。

 

 

私の財産告白で本多静六翁がおっしゃられるように、景気が良いときには貯蓄して景気が悪いときには割安な資産を買うことが蓄財に成功する王道だと思います。

 

 

私も本多静六翁の教えを守り、リーマンショックから民主党政権時代にかけての日本の最悪期は、海外旅行やクラブフロア通いに励みました。円高だったし景気が悪いので現金の使い勝手が非常に良かったです。

 

 

もちろん、遊んでばかりではなく割安となった資産も可能なかぎり購入しまくりました。そして、自民党政権に移行して景気が劇的に回復してからは、別人のように鳴りを潜めておとなしく生活しています(笑)。

 

 

しばらくなさそうですが、民主党政権時代のように景気が悪くなって欲しいものです。まぁ、民主党のような素人集団が政治を担当すると、国が傾いてしまうので日本国民としては勘弁してほしいですが・・・。

 

 

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2015年

2月

23日

懐かしさよりも安堵感が勝る!?


今日は珍しく自動車通勤をしました。途中で結構ゴミゴミした狭い道の続くエリアを通るのですが、この周囲には平成元年前後の築古物件が立ち並んでいます。

 

 

このエリアの近くで既に売却済みではあるものの、かなり苦労して運営していた所有物件がありました。通勤経路の関係で直接その物件を見ることは無いのですが、地域の雰囲気を感じて懐かしく感じます。



いや、正直に言うと懐かしいさもあるものの、安堵感の方が多いかもしれません。というのも、この物件を所有した8年間は本当に大変だったからです。



物件スペックや地域柄が悪いと言えばそれまでですが、1ヶ月に一度は何かトラブルが発生していたような気はします。入居者は生活保護を受けている高齢者が多かったことから常に孤独死発生を恐れていました。



少しでも滞納が発生すると「もしや?」という疑念が湧き起るのです。今思えばほとんど病的ですね(笑)。結局孤独死は1名だけでしたが、一度経験すると忘れることができないのです。



私は、この2~3年ほどで不動産ポートフォリオを劇的に変化させました。株式ポートフォリオがほとんど変化無いこととは非常に対照的です。現在の不動産ポートフォリオでは生活保護は”ゼロ”です。



現所有物件は手のかからない物件ばかりで、半数は自宅から徒歩圏内ではあるものの、この3年間全く見に行ったことが無い物件まであります。1棟マンションでさえも昨年春以来まだ一度も行っていません。



不動産経営を始めた10年前と比べて、現在の私はかなり考え方が変わってきています。当時は自分の労働力を投入してでも、収益性を上げることに注力しました。



しかし、今では自分が設定した時給以上の仕事しか行わなくなりました。このため、不動産に関しては必然的にほとんどやることがありません。もちろん、これが良いのか悪いのかは分かりません。



この手法が可能な物件は、必然的に立地の良い物件ということになります。おそらく、今後は不動産で自分の労働力を投入することは無いので、購入するとしたら立地の良い物件を狙うしかない状況なのです。



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2015年

2月

22日

税理士とも値段交渉可なのか?

 

先日、某セミナーの懇親会で旧知の大家さん仲間と隣の席になりました。この方は地主系の大家さんで、かなりの地所を所有しています。私とは全く生い立ちが違うのですが、結構仲良くしていただいています。

 

 

お互いの悩みや課題についていろいろ話をしていたのですが、その際に法人の話題になりました。先月に私は新設法人を設立したのですが、ランニングコストを考えると、なかなか新設に踏み切れませんでした。

 

 

法人のランニングコストの最大のものは税理士費用です。税務相談などの実を伴った契約の税理士費用は年額30万円前後からなので、大家仲間に切り出すには少し恥ずかしい話です。

 

 

私は、知識に対してお金を出し惜しみするのは恥ずかしいことという認識が強いので、普段はあまりしない話題です。しかし、リスク分散の観点からは、物件毎・事業毎に法人を設立することが理想です。

 

 

このことは常に意識しているのですが、税理士費用がバカにならない金額になるので躊躇しています。この方も同じ悩みを抱えていたようですが、上手い解決法をみつけたとおっしゃられました。

 

 

この方の知り合いの不動産業者は、税理士に対して値段交渉を行ったそうです。値段交渉した法人は、この業者さんの本体法人の関連会社で、主に物件所有を目的とした法人です。



この関連会社は物件所賃料収入がほとんどで、役員報酬も取っていないという非常にシンプルな経理になっています。このため、税理士への値段交渉が可能だったようです。

 

 

考えてみれば値段交渉など世間一般で行われていることですが、いわゆる専門職に対して値段交渉するという発想がありませんでした。これは知識に対する敬意の弊害かもしれません。

 

 

しかし、法的リスクを考えると、物件毎・事業毎の法人設立は避けて通れないです。法人がいくつあっても基本的に相談する内容量は、ひとつの法人だけの内容量と大して変わりません。

 

 

これは、単なる事務処理(税務申告)のためだけに○○万円支払っていることになります。税務申告だけなら 魔法陣 などで自分で簡単にできてしまいます。

 

 

やはり、いろいろな人と話をすることは非常に刺激になって新しい発見があります。特に、資産家や事業家には非常に豊富な知識と経験がある方が多くて本当に勉強になります。人との出会いに感謝ですね。

 

 

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2015年

2月

21日

税金を現物資産に変える


昨日、デザインリフォームのセミナーに出席してきました。講師の方は、私と同年代の現役家主の方です。以前からfacebook上で何度も物件リフォームを拝見していました。



このため、どれだけ素晴らしいリフォームをされているのかは、表面的には知っていましたが、どのようにしてこれらのデザインリフォームが生み出されるのかは初めてお伺いしました。



プロ顔負け(というか、デザインリフォームで入居者を集客しているのでプロです)の高いレベルのデザインリフォームで、センスの全く無い私では少し応用は難しいと感じました(笑)。



しかし、空室が発生するたびに、どんどんデザインリフォームをしていく理由は得心するものでした。曰、他の物件に埋没すれば早晩価格競争に巻き込まれます。



これを避けるためには、提供する商品に付加価値が必要となります。この付加価値のひとつとしてデザインリフォームを提供しているとおっしゃられていました。



更に、事業で利益を出すと、当然納税する必要があります。もちろん、納税は国民の義務ですが、経営者の立場(CFの観点)からは納税はマイナスに働きます。



このため、デザインリフォームにお金を費やすことで、本来なら納税するはずだったお金を実物資産に変換することが経営上は重要であることを力説されていました。私も同感です。



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2015年

2月

20日

定款の目的外行為のデメリットは?

 

先日、法人で特許申請したことを記事にしましたが、実はこの特許対象が商業ベースに乗ると、厳密には定款外行為となります。法人設立時には、この特許申請の分野を想定していなかったのです。

 

 

もし、特許を取得できて商業ベースでの展開を考えるには、事業目的の変更になるので定款の目的変更登記が必要となります。登録免許税は3万円程度ですが、司法書士への手数料もかかります。

 

 

定款の目的変更は結構面倒なのですが、もし定款を変更しない場合にはどのような罰則規定があるのか調べてみました。実務上は定款の目的外の事業を行っても、罰則を受けることはほとんどないようです。



一方、罰則以外のリスクでは、取引先の相手側が定款に記載していないから取引を無効にしたいと訴えるケースがあります。しかし判例では、事業目的を達成するための事業と認められるケースが多いそうです。



このように、定款の目的に記載されていないから即アウト!ではないようです。したがって、代表取締役の変更など何かの変更の際に一緒に行うことで費用が安く抑えることが可能となるのでお勧めのようです。


 

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2015年

2月

19日

リーシングでの気付きあれこれ

 

先日出席した某家主の会で拝聴した講演で、リーシングについて気付いた点があったのでまとめてみました。この方は不動産業者であり家主でもある方です。

 

 

不動産業者ではあるものの自社決め率は20%程度で、他の80%は他社からの紹介とのことでした。最大手の大東建託でさえも自社決め率が60%とのことで、決して低すぎる数字ではなさそうです。

 

 

こうなってくると、いかにして所有物件の情報を拡散するのかが、不動産業者・家主に関わらず重要となってきます。この方はSNSを利用して不動産賃貸業者との関係を構築することを力説していました。

 

 

確かにSNSを利用することは大事だと思いますが、少々速効性に欠けることが難点です。やはり、講義内でもおっしゃられていたようにFAX+メール戦法が常道のようです。

 

 

熟練家主では実践している方が多いと思いますが、この方はナント週2回(月・金)もFAXしているようです。う~ん、ちょっとクド過ぎではないでしょうか(笑)。

 

 

特に月曜日のFAXは要らない気がしますが、このあたりはその人の考え方に寄るのでしょう。尚、私にリーシングの手解きをしてくれた名古屋の某凄腕家主の方からは、木曜日の深夜を勧めていただきました。

 

 

あと、最寄の宅建協会でFAX番号を収集することや、 物件広告を添付するとデータが大きくなるのでスパムメールに振り分けられる危険性があり、ダウンロード方式の方がお勧めだとおっしゃられていました。

 


私の中でのリーシング3種の神器は、①AD ②FAX ③メールです。この3つを駆使すれば大抵の物件を埋めることができますが、これで埋めることが難しい物件は売却を検討した方がいいかもしれません。

 

 

奇しくも、この講師の方も同様のことをおっしゃられていました。ときどき埋めることのできない空室は無い!とおっしゃられる方が居ますが、費用対効果を考えるとこの意見には賛同いたしかねます。

 

 

それよりも、財務力を高めて都心のハイスペック物件にシフトすることでラクラク賃貸経営を実践する方が、結局手残りが多くて最終的な勝者になるのではないでしょうか?

 

 

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2015年

2月

18日

日経平均18000円台乗せをどう考える?

 

本日の東京市場で終値でも日経225が18000円の大台乗せを達成しました。約7年ぶりとのことで、日本市場の底堅さを示していると思います。

 

 

これほど株式市場が活況を呈していると、普通の株式ブログや投資ブログでは盛り上がりを見せるのですが、何故か当ブログ(HP)では全くと言っていいほど話題になりません。

 


管理人が損している/管理人が株価上昇に乗り遅れて話題を提供できない と言ったことが原因と思われるかもしれませんが、私の所有株式の大半は日経平均4桁台で取得しています。

 

 

私は超長期逆張り投資家なので、株式市場が上向きで活況を呈している時ほどやることが無く、皆の騒ぎから完全に取り残されます。放置状態なのでブログに書くこともありません。本当に最近つまらんです。。。


 

さて、本日は終値でも18000円台を達成しましたが、データ収集と過去問好きの私は、自分が株式市場に参戦してからの日経平均の超長期チャートを確認しました。

 

 

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2015年

2月

17日

サービス提供者へのシフト

 

先日の勉強会で講師の方が、ホリエモンの「不動産業界に新しい波がやってきている」という記事について触れていました。この方は大家+不動産業者なので、業者目線でこの記事に注目したようです。

 

 

モバイルブロードバンドインターネットの劇的な普及によって、情報の非対称性が解消する傾向にあります。その大きな流れの結果、中抜き業者の利益率が低下しつつあるという指摘です。



これは様々な業界で進行中の地殻変動ですが、最終的にはほとんどの業界で中抜きが進行して、その位置で収益をあげていた企業は利益を出すことが難しくなることが予想されています。



このことは、資産形成を考える上でも重要なことで、自分の属しているビジネスがその業界でどこに位置しているかを充分に再確認する必要があります。



もし、自分の所属しているポジションが中抜き産業に位置するのなら、将来的な業態変換や他業種への参入などを検討するべきかもしれません。



最近までは顧客に近い立場の企業や人間がより大きな力を持っていました。しかし、これからは顧客に近いだけでは、その力を維持することが難しくなるかもしれません。



営業等の中抜きポジションから、何らかのサービスを提供する側にシフトする必要がありそうです。今は絶好調であっても変化の激しい世の中なので、私も軸足をサービス提供者にシフトするつもりです。

 

 

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2015年

2月

16日

いよいよ、簿価と時価の落差を活用!

 

所有する法人の株価評価を顧問税理士に依頼しています。日本社会において、自社の株価評価が高いことであまり良いことはありません。これはいびつな税制が原因です。

 

 

周知のように日本の相続税は、世界でも屈指の高税率を誇っています。このため自社の株価が高過ぎると、次世代に引き継ぐこと自体が不可能になるのです。

 

 

このあたりのことを念頭に10年以上法人経営を行ってきましたが、この2~3年は購入できる資産がほとんど無い状況が続いており、現金相当物の比率がどんどん高まっています。

 

 

これは財務的には望ましいことですが、相続対策を考えるとあまり良い状況ではありません。しばらくこの状況が続くことが予想されるため、思い切って次の世代に法人を継承することを検討しています。

 

 

そのためには自社の株価評価が必須なのですが、ここで路線価(積算評価)と時価の乖離が激しい不動産の真価が発揮される機会が出てきました。時価に比べて積算評価の低い物件は購入時に苦労します。

 

 

しかし相続時や自社株評価の際、これほど心強い資産は存在しません。期末時点での自社株評価を依頼中ですが、法人に蓄積されている留保金を上回る相続税上の含み損が非常に大きな力を発揮しています。

 

 

今まで苦労して路線価と時価の乖離が激しい物件を取得してきましたが、ここにきてようやく恩返しをしてくれることになりそうです。どこまで含み損を拡大できるのか、今から非常に楽しみです。

 

 

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2015年

2月

15日

太陽光発電のトリビア!


今日は某家主の会に出席してきました。講師の方のお話しも良かったのですが、本日最大のトリビアは懇親会で隣になった方からお伺いしたお話でした。



この方は、なんと個人レベルで700kWhの太陽光発電設備を所有しています。700kWhは0.7Mなので、いわゆるちょっと小さなメガソーラーのオーナーとなります。



私の守備範囲のエリアの南端は、日本の中でもかなり日照条件が良い地域なので、法人の利益を消す目的でメガソーラーを運営する方が数名知り合いに居ます。



しかし、いくら一括償却が目的とはいえ収益性も重要なので、32円/kWhとなった現在では、私の中では太陽光発電はすっかり過去の遺物になっていました。



このため、32円/kWhで新規に太陽光発電を建設するという考えは一切浮かんだことがないのですが、今日お話しさせていただいた方は今年も積極的に太陽光発電に投資を行うようです。



私のロジックでは、伸びしろの無い太陽光発電に資金を投入することは投資効率を考えると非常に無駄な行為です。このため、何故そこまで太陽光発電に注力するのかストレートにお伺いしました。



この方の物件は3大都市圏からかなり離れたところにあります。この地域ではバブル崩壊後26年もの間、一度も地価が上昇したことがないそうです。つまり土地は値下がりし続けるものだと認識しているそうです。



毎年減価する不動産で資産を持つことはナンセンスで、20年間も固定価格で売電できる制度は非常に魅力的とのことでした。太陽光発電は一括償却しか意味が無いと思っている私とは、天と地ほどの差があります。



最初は理解できなかったのですが、何度もお話をお伺いしているうちに投資戦略としてはあながち間違っていないことに気付きました。不動産価値は上昇するものと思える地域はむしろ少数派なのかもしれません、



投資戦略もいろいろです。自分が結果を出した手法も、実は限られた業界の限られた時期の限られたエリアでしか通用しないものかもしれません。本当に世の中にはいろいろな考え方があるものです。



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2015年

2月

14日

特許申請完了!


昨日、弁理士の先生から私が発案した特許の申請が完了したとの連絡がありました。発案から申請まで1ヶ月でのスピード案件です。特許に関しては以前に賃貸直接募集ナビの開発の段階で経験済みです。



このときは友人が特許申請を行ったので、特許申請実務に関して私はあまり分かっていませんでした。そこで、賃貸直接募集ナビを共同運営する友人からレクチャーを受けてスムーズに申請することができました。



特許関係は申請時に特許事務所に数十万円単位で支払う必要がありま

す。以前の私なら少し迷ったと思いますが、今回は宝くじを買うような感覚で、初回の電話相談した当日に面談・振込まで実行しました。



我ながら今回のスピードは速かったです。特許関係は先願主義なのでスピード勝負なのです。先日楽待で年収2000万円の方の記事にコメントしましたが、今回は物件ではなく特許に対して費用投下の即決です。



受理されるか否かは半年程度かかるそうです。そして特許を取得しても商品化できるか否かは微妙ですが、「知的財産権」という言葉は魅力的ですね。当たればいいなぁ。



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2015年

2月

13日

オフィスビルの客付けに成功!


昨日のことですが、不動産賃貸仲介業者さんから所有物件に入居申込が入った旨の連絡がありました。この物件はオフィスビルなのですが、1年近く空室でした。



周知のように、オフィスビルは客付けが難しいです。オフィスビルの客付けでは、立地だけではなくビルのグレードや規模も重要なため、住居系の空室対策があまり使えないことが原因です。



住居系のようにリノベーションを施行して表面だけ取り繕っても、プロ相手のバックオフィス需要では通用しないのです。オフィスビルを所有するのはカッコイイですが、利益になるかは別問題です。



住居系の空室対策のノウハウがほとんど使えないので相当苦労しましたが、今回の決め手は「情報の拡散」と「広告料」でした。最もベタな手法ですが、やはり基本が大事ですね。



いずれにせよ、これで全所有物件の満室復帰が確定しました。私は1棟モノのオフィスビルから貸地や路地裏の築古戸建まで、さまざまな種類の物件を所有しています。



私は、先祖代々の土地がある地主系ではなく、ゼロから叩き上げた新興系の家主です。新興系の割りにはめずらしく雑食性で、自分のことをいわゆる”複合型不動産経営者”だと思っています。



本来なら自分の強みを発揮できるジャンルに特化するべきなのでしょうが、不動産は縁のモノという性格が強いので、目の前においしい案件が出ると見境無く購入し続けることでこのようなカタチになりました。



これからもひとつのジャンルに特化することなく、不動産以外の分野も含めて柔軟に対応していきたいと思います。



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2015年

2月

12日

顧問税理士との面談


昨日は顧問税理士と法人の決算と個人所得税の確定申告についての協議を行いました。個人所得税に関してはほぼほぼ論点が無かったのですが、法人に関してはキャンバスに今後の方針を描く必要があります。



永続性のある法人経営を考える上では、事業の収益性だけを考えていれば良いわけではいけません。やはり、最大の問題は税金にどう対処するか? だと思います。



納税は国民の義務ですが、経営者の観点からは「経費」以外の何者でもありません。しかも設備投資や広告費と異なり税金は、事業収益性にほとんどプラスの影響が無いので、どうしてもナーバスになります。



もちろん、銀行融資を受ける際には多少のプラス方向に働きますが、現在のような新たな投資案件に乏しく、低金利下で非常にユルい銀行貸出姿勢の環境では、言うほどのメリットが無いのです。



昨日の協議では、役員報酬を業務内容に見合った金額まで引き上げることで、法人利益を調整することになりました。目先の個人所得税・住民税が上りますが、長期的な観点からはやむを得ないと考えました。



事業内容が住居系賃貸の非課税収益から事業系の課税収益にシフトしていることもちょっと悩ましいです。私の事業ではエンドユーザーに消費税を転嫁できるのでまだましですが、慎重なハンドリングを要します。



前期は太陽光発電設備の一括償却で何とか物件売却益にかかる税金を最小限に留めましたが、今期には恩赦(?)が無くなります。もうひとつの物件売却を検討しているので、悩みはまだまだ続きそうです・・・。



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2015年

2月

11日

年収1000万円で値段を気にしなくなる!?

 

今日も楽待の不動産投資新聞で笑える記事が配信されてきました。年収1000万円以上になると食事や買い物の際、一切値段を見なくなる!? です。

 

 

詳細は、楽待をご覧いただきたいのですが、年収1000万円以上の方を対象に、コンビ二、スーパー、ファミレス、高級レストラン、高級寿司店、洋服等で「値札を見る、見ない」の調査を実施しています。

 

 

被験者は40歳前後の3名で、それぞれ年収2000万円、1500万円、1000万円でした。このうち、一番上の年収2000万円の方の結果は下記のごとくです。

 

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・コンビニ、スーパー: 一切見ません。

 

・ファミレス: 打ち合わせなど利用しますが、値段は気にしません。

 

・牛丼屋、ファストフード: ほとんど行かない。行ったとしてもファストフード店でコーヒーを飲む程度。もちろん値段がいくらかなんて、意識したこともありません。

 

・居酒屋~ちょっといいレストラン: 会社のスタッフを連れて毎日のように行きます。当然支払いは僕です。総額も知れていますし、メニューの値段は見ません。ワインをボトルで注文する際も見ません。

 

・高級レストラン: コースで注文することがほとんどです。コースの金額はよっぽどの高級店じゃないかぎり見ませんが、ワインの価格だけはチェックしますね。それほどワイン通でもないので、2万円程度のワインでOKです。

 

・高級寿司店: 寿司屋はよく行きます。新宿や渋谷だと見ませんが、銀座や新橋だと値段を見ます。倍以上違う場合がありますから。飲んで食べて一人3万円程度に収まるよう、ちょっと考えて注文します。外食では基本的に、相手が女性でも男性でも、友人でない限りは僕がおごります。

 

・趣味: 50万円を越える機器を買うときには、ちょっと悩みます。

 

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いや~、すごいですね! って言うか、本当に実在する人物なのでしょうか?年収2000万円でこの金銭感覚はちょっとユル過ぎると思うのは私だけでしょうか??? 私なら下記のごとくです。

 

・コンビニ、スーパー:10円単位でガン見します。

 

・ファミレス: 打ち合わせなど利用しますが、コスパ重視です。

 

・牛丼屋、ファストフード: 今日も行ってきました(笑)。ただし100%株主優待券利用なので、ここ10年ほど自腹はゼロです。

 

・居酒屋~ちょっといいレストラン: メニューの値段はガン見します。常にコスパを比較しています。

 

・高級レストラン: 事前にコースの内容を確認して行きます。ワインはフルボトルでオーダーしますが、いつも身が引き裂かれるような思いです(笑)。

 

・高級寿司店:ほとんど行きません。

 

・趣味: 物件や株式などのデューディリジェンスが趣味なので、掘り出し物がみつかれば億円単位でも即決します。これは趣味の買い物ではないですね(笑)。

 

 

以上、私の感覚もちょっと世間とは違うかも? と思いました・・・。

 

 

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2015年

2月

10日

物件のDCRを計算してみました

 

全国賃貸住宅新聞に連載中の「プロパティマネジメントで切り開く未来」でDCR(返済倍数)が出てきました。DCRはDebt Coverage Ratioの略です。



DCR = 営業純利益(NOI) ÷ 年間借入金返済額

 

 

DCRはローン返済の何倍の営業純利益があるかを表しており、数字が大きければ大きいほどリスクが低く、小さければ小さいほどリスクが高くなります。



DCRが1以下であれば、ローンの返済額より営業純利益が低いので、物件単体ではデフォルトの状態です。つまり、キャッシュフローの観点からは、DCRが1以下は資産ではなく負債なのです。



オーナーズエージェント代表の藤澤雅義社長は、DCRは1.50以上を目標とするべきとおっしゃられていますが、理想をいえば1.70あればなお安心だそうです。



そこで、私が永久保有しようと思っている物件のDCRを調べてみました。営業純利益=482万円、年間借入金返済額=216万円でした。この場合、DCR=2.23でした。



これって、結構イイ感じの数字ではないでしょうか?この物件は当初10年間は1.5%の固定金利です。昨今の低金利下ではあまり大した数字ではありませんが、融資を受けた3年前では驚異的な低金利でした。



物件単体の収益力だけではなく、ファイナンスの条件もDCRに大きな影響を与えます。不動産経営者はさまざまな指標から、自分の置かれている状況を的確に判断するべきなのでしょうね。



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2015年

2月

09日

解体工事も大詰め

 

コインパーキング開業のための解体工事も2週間経過しました。蔵付きの大型の建物であったため価格的にもやや苦戦しましたが、ようやくあと数日のところまで工事も進みました。



今回はコインパーキング業者の方に入ってもらっているので、工事の監督を行う必要がありません。やはり個別発注で自分が工事を取り仕切ることと比較すると非常に楽です。



近隣の方との折衝でも最初から私が出ていくといきなり最終判断を迫られます。しかし、コインパーキング業者の方が入っているのでワンクッションあります。



仮にコインパーキング業者の方が交渉に失敗しても、まだ私が控えているため交渉を有利に進めることができます。しかし現時点では隣地養生でも上手く話を進めてくれているので本当に安心して見ていられます。



昔の私なら経費削減のため何でもかんでも自分が取り仕切っていましたが、最近になってようやく世の中のことが分かるようになってきたので(笑)、「餅は餅屋」に任せるようになりました。



今回に関しては個別発注よりもコインパーキング業者に一括依頼した方が安価だったのですが、仮に多少割高でも最終的な損得勘定から考えても、こちらの方が結局安上がりのような気がします。



何でもかんでも自分で行うことは安価に済むことが多いですが、しんどいので次の案件に始める気力が失せることがあります。やはり自分の得意分野に特化して、その他の業務は外注する方が望ましいのでしょう。



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2015年

2月

08日

何とか時間を捻り出せ!


何故か、今週はとんでもなく忙しかったです。忙しすぎてまともに考えるヒマもないほどです。まさに貧乏ヒマ無しを地で行っている感じですね(笑)。



ブラック企業に勤めていると、きっとこんな感じで思考能力が奪われていくのだろうなと思いました。まさに目の前の業務をこなすだけ必死で、先のことなど全く考える余裕が無いのです。



私の性格上、仕事を溜め込んでしまう悪い癖があります。あれもこれもと手を伸ばし過ぎて、どんどん自分が居なければ仕事が回っていかない環境をつくってしまうのです。



これはイカンと本気で思ったので、さっそく日常生活の業務のリストラを行うことにしました。まず私の場合、エクストラの業務として町内会長とPTA本部役員があります。



これらの業務でかなり時間がとられるので、リストラを断行するために欠かすことのできない項目です。しかしPTA本部役員は楽しいし、学校や地域からお世話になっているので、なかなか断ることが難しいです。



次に考えるべきことは、純粋に労働量を減らすことです。現在、自分の時間を確保するためにも給与所得者を引退するかを悩んでいますが、完全に自分の専門性を放棄するつもりはありません。



したがって、引退後は9時~17時ではありますが、自分のビジネスを週2日、専門職を週3日程度の割合で続けようと思っています。あとは踏ん切りだけなのですが、大きな変化を受け入れるには勇気が要ります。



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2015年

2月

07日

キーワードは「拡張可能」


知識社会を支えるクリエイティブクラス のつづきです



クリエイティブクラスのなかでも「拡張可能な仕事」と「拡張不可能な仕事」に分けられることは昨日お話しました。そして、「拡張可能な仕事」は成功すれば青天井な収入を得ることができます。

 

 

一方、「拡張不可能な仕事」であるスペシャリスト(専門家)は、きわめて高い時給で働いていますが、扱える業務に物理的な制約があるので収入には上限があります。

 

 

このように説明すると多くの人はクリエイティブクラスのクリエイターに魅力を感じるでしょうが、成功する可能性は非常に少ないです。一方スペシャリストは拡張性が無い代わりに成功する可能性が高いです。

 

 

職業選択には人生が懸かっているので、もし自分の子供に勧めるならば、この3つの働き方の中では最も手堅い弁護士・医師・会計士などのスペシャリストを選択すると思います。

 

 

しかし、スペシャリストは「拡張不可能な仕事」なので、青天井の成功は望めません。このため、成功率の高いスペシャリストをベースとしつつ、クリエイターとして「拡張可能な仕事」に挑戦すると面白いです。

 

 

あなたの現在の職種がスペシャリストであってもバックオフィスであっても、一攫千金を狙って投資やネットビジネスに根気良く投入し続けることは悪い選択枝ではないと思います。

 

 

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2015年

2月

06日

知識社会を支えるクリエイティブクラス

 

橘玲さんの書籍のひとつに大震災の後で人生について語るということ があります。内容的には橘さんの著作のレビューなのですが、その中で説明されている「クリエイティブクラス」が秀逸なのでご紹介します。



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2015年

2月

05日

法人の銀行口座開設のハードル上る?


先日設立した新規法人があるのですが、昨日に近くの銀行に口座開設の手続に行って来ました。法人の銀行口座開設は久し振りだったので、事前に電話で必要書類の確認を行いました。



言われた書類を揃えて窓口に行ったのですが、行員の対応がシドロモドロでどうも要領を得ません。こちらとしても忙しい中、わざわざ時間を割いて行ったにも関わらず、2行で3時間近く掛かってしまいました。



しかも、昨日は口座開設の受付のみで、これから審査が始まるようです・・・。しかも、審査の一環として事務所に訪問があるとのことで、こんな泡沫法人にそこまでコストを掛けるのか!と驚きました。



当初、既存の古い体質の銀行の非効率さが原因だと思っていましたが、ネット専業銀行を見ると他の銀行の通帳のコピーを要求されていることに気付きました。



手続き的にはネット銀行の方が圧倒的に簡素ですが、既存の銀行に本人確認業務を押し付けていることが伺えます。いずれにせよ新規で法人口座を開設するには、一度は面倒な審査をパスする必要があるようです。



行員がおっしゃられるには最近金融庁から通達が来て、法人の新規口座開設の際のチェック事項が厳格化されたそうです。テロや犯罪組織などによるマネーロンダリング対策なのでしょうが面倒な時代ですね。



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2015年

2月

04日

やっぱり米国はすごいなぁ!

 

The Huffington Post Japanで、所得に関する興味深い記事があったのでご紹介します。

 

 

1%の富裕層」になるためには、アメリカでどれくらい稼げばいいのか

 

 

詳細は、The Huffington Post Japanの記事を参照していただきたいのですが、米国で人口全体の「上位1%」の所得階級に入るには、1年にどのくらいの額を稼げばいいのだろうか? という話題です。

 

 

州ごとの所得格差がかなり大きいのですが、驚くべきことに最下位のアーカンソー州でさえも、年間で22万8298ドル(約2700万円)稼ぐ必要があるとのことです。

 

 

最高位のコネチカット州では、67万7608ドル(約8000万円)も稼がなければいけないそうです。この金額を毎年コンスタンとに稼ぐことは日本では少しハードルが高そうですね。

 

 

ちなみに日本の「上位1%」の所得階級は、平成23年度時点で約2000万円程度でした。つまり、米国の最下位のアーカンソー州を遥かに下回る金額であっても、日本では「上位1%」に入ることができます。

 

 

円安の影響も多少あると思いますが、経済が発展し続ける国と20年以上停滞している国の差は大きいと思います。米国において、年収2000万円程度では富裕層とはとても言えないようです。

 

 

私たちも日本という狭い国の中だけで満足するような井の中の蛙にはならず、世界に目を向けて切磋琢磨するべきだなと思いました。

 

 

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2015年

2月

03日

うぉ!高額療養費制度が改悪されてる

 

平成27年1月から高額療養費制度が変更になりました。高額療養費制度とは、医療費の自己負担額が一定額を超えると払い戻しを受けられるという制度です。

 

 

このありがたい制度のおかげで、日本国民は高額な医療費が発生しようと、際限無く医療費を払う必要がありませんでした。しかし、今回の変更で高額所得者の負担が激増してしまいました。

 

 

年収1160万円(標準報酬月額83万円)以上の方は、ざっくり言って1ヶ月あたり 150,000円 → 252,600円 となるため、約 7 割(!)もの負担増となっています。毎月この金額はちょっとキツイですね。

 

 

厚生労働省は、全世代が「支払い能力に応じて負担する」社会保障制度への転換を目指しています。年齢に関係なく収入や資産に応じて負担をするという考えは、高齢者社会に向けて望ましい改革です。

 

 

しかし、今回の高額療養費制度の変更は「応能負担」から逸脱していると思います。 高額療養費制度を利用せざるを得ない状況は、身体的に追い込まれている可能性が高いです。

 

 

高額所得者と言っても、切迫した状況で高額所得を維持できているとは限りません。「元」の所得が高いからとって、大病を患ったときに高額の医療費を負担させるのは保険制度の理念に反する行為だと思います。

 

 

さて、現実問題として私たちが考えるべきことは、民間の医療保険への加入の是非だと思います。変更前までは高額療養制度のお陰で、民間の医療保険に加入する意味はありませんでした。

 

 

しかし、前提が変わりつつあるので、残念ながら民間の医療保険が必要となりつつあります。私は、保険は全く無駄な費用なので最低限度で良いと考えていますが、その最低レベルが”上昇”しているのです。

 

 

何だか真綿で首を絞められているような感覚に陥りますが、生き馬の目を抜く現代社会を生き残っていくためにも、しっかり社会の変化を観察し続けたいと思います。

 

 

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2015年

2月

02日

ちょっと変わった物件はやはり強い?

所有物件のひとつに路地裏の戸建てがあります。この物件は築不詳(推定80年)のオンボロ物件でしたが、2年前に150万円かけて全面的に改装して再生させました。

 

 

もちろん、戸建てに対して150万円という低価格なので、躯体には手を加えていませんが、工事を担当してくれた大工さんの話では、まだ柱は大丈夫とのことでした。

 

 

さて、この物件には競合がほとんどありません。こんな路地裏のボロ物件を購入する変わり者は私ぐらいしか居ないからです。かっこいい言い方をすると、他には無いオンリーワン物件なのです。

 

 

このため、ツボに嵌ればすぐに入居が決まるのですが、そもそもターゲットが少ないので客付けが難しいことが予想されます。この種の物件の存在自体が認知されていないです。

 

 

しかし、今回は1.14から募集を開始して、入居申し込みが入ったのは1.31でした。この間、約2週間少しなのですが、AD1ヶ月(このエリアでの平均です)の割りには比較的すぐに決まった印象です。

 

 

前回は3日で偶然決まったのですが今回も2週間程度だったので、この物件の実力なのかもしれません。今回の物件は総投資金額が370万円程度で、あと2年ほどで資金を全額回収予定です。

 

 

結構うまく行っているので、ガンガンこの投資方法にのめり込んでもいいのかもしれませんが、基本的に担保価値が無く出口で苦労する可能性も否定できないので、少し二の足を踏んでいます。

 

 

しかし、現在の状況では現金の投入する先が無いので、もし格安な物件があれば、思い切って購入しようと考えています。

 

 

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2015年

2月

01日

太陽光発電施設の見学会を開催!


昨日は、某県に新設した太陽光発電所の見学会を執り行いました。総勢20名近い参加者にお越しいただき本当に感謝です。当日は天気が危ぶまれましたが、さすが南国(?)だけあって太陽に恵まれました。



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