2015年

3月

31日

焼津のマグロは損なのか?

 

今日、お昼ご飯を食べていると、職場の年配の方から「焼津のマグロいいよ!」と言われました。「焼津のマグロ、ですか・・・?」と訝しげに返答したところ、どうもふるさと納税のことだったようです(笑)。

 

 

何でも10万円の寄付で、半年間毎月マグロが送られてくるとのことでした。コレが結構美味しいらしいのです。そこで、私も早速Googleで焼津市のふるさと納税を調べてみました。

 

 

確かに焼津の10万円以上コースでは、マグロが半年間毎月送られてくるようです。焼津市は市のPRと地元産業の振興のために、還元率を50%に設定しています。

 

 

これはイイ感じだなと思いましたが、Googleの検索の下の方に読売新聞の「買った方が安い…マグロ1匹分、手に入れる方法」という記事を扱ったサイトがありました。

 

 

何気なく開いてみると、マスコミにありがちなキャッチーなタイトルを批判するブログでした。確かにこのタイトルでこの内容では、釣りのためのタイトルと言われても仕方無いと思いました。

 

 

ふるさと納税でよく言われるのは、「結局、寄付するよりも買った方が安い」という主張ですが、納税と購入を同一視している全く話にならない論法です。

 

 

このようなふるさと納税へのやっかみとは裏腹に、特典品を新たに投入する自治体が相次ぎ、寄付金獲得合戦は全国的にますます熱を帯びてきている様相です。

 

 

更に、今年からは控除率が10%→20%となったため、2000円の控除のみで寄付可能な範囲が一気に2倍となりました。昨年と同じペースでは、全然寄付金額が追いつきません。

 

 

まだまだふるさと納税の宴は続きそうなので、今年もハイペースで各自治体に寄付を進めていこうと思います。それにしても焼津のマグロはなかなか興味をソソリますね(笑)。

 

 

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2015年

3月

30日

著者の経歴が「浅過ぎ」ませんか??


昨日はヒマだったので午後から本屋さんに行ってきました。本当は明後日オープンのコインパーキング(自宅から自転車で10分)の下見に行こうと思っていたのですが、億劫で本屋に流れてしまいました(笑)。



我ながらどれだけ怠け者なんだと思います・・・。本屋さんで2時間ほど立ち読みしていたのですが、最近は本当に投資関係の書籍が増えました。1ヶ月も行かないとどんどん新しい書籍が並んでいます。



しかし、内容は目新しいモノが無いなというのが正直な実感です。タイトルと著者は違いますが、内容はほぼ同じようなものばかりなのです。これは特に不動産関係の書籍で顕著だと思います。



最近では、よほど斬新なアイデアでないかぎり本屋さんでは新しい書籍を購入しなくなりました。だいたいの書籍は内容が薄いので、1冊あたり10~20分で読めてしまいます。



購入すること自体はやぶさかではないですが、書籍は嵩張るので何も考えずに購入していると家中が本だらけになってしまします。しかし、私は読書を否定する者ではありません。



当然、初心者のころは本屋の投資関係の書籍を全て読破するぐらいの勢いが必要だと思います。しかし、このことは今回の書きたかったことの趣旨ではありません。



昨日は、かなり世間で投資熱が高まっているなと感じました。そして、著者の経歴が一様に「浅い」のです。これは不動産・株式・FX全てに共通します。



リーマンショックを乗り越えた方はまだましな方ですが、1998年のアジア通貨危機や2001年の同時多発テロを乗り越えていない方がFXや株式投資を語るのは如何なものか?と思うのです。



私が昨日強く感じたことは、このような「ユーフォリア」に酔いしれて「乗り遅れるな!」とばかりに投資分野に参戦することは非常にアブナっかしいなということです。今は様子見が吉だと思います。



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2015年

3月

29日

あの人気物件は今・・・

 

2015.3.16号の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事があったのでご紹介します。「あの人気物件は今」というコラムの「家具付きの先駆なるも狭さで失敗」です。

 

 

1985年前後から今で言うサービスアパートメントが登場しました。当時はそうした言葉は無く、単に家具付き物件と称していたようです。最近の大規模分譲マンションではコンシェルジェサービスも散見します。

 

 

しかし、当時は時代が早すぎたようで、途中でサービスを停止して一般賃貸化している例が多いとのことです。そのうちのひとつで築地の物件の現状をリポートされていました。

 

 

この物件は専有面積17㎡前後のワンルームで、賃料10万円~でベッド・デスク・TVが付いており、フロントでは各種取次からベッドメーキングまで提供していたそうです。

 

 

しかし現在ではサービスはもちろん家具も撤去されており、単なる普通のワンルームマンションになっています。このマンションは投資家向けに分譲されたワンルームマンションです。

 

 

建物全体は大手管理会社が担当しているため、さほど劣化していないようですが、住民の質はかなり変わったようで属性が悪化したため家賃も7万円ほどだそうです。

 

 

敗因は共用部が無かった点に加えて部屋が狭く、管理・サービスを一貫して提供できなかったためと考察されています。やはり、部屋の狭さをソフト面で長期にわたってカバーすることは容易ではなさそうです。

 

 

極狭の分譲ワンルームマンションは、相当な立地面のアドバンテージが無いかぎり、「お化粧」を施して時期を見て売却することが望ましいと思います。新規購入者にとってババ抜きの「ババ」になりますが・・・

 

 

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2015年

3月

28日

ある日の物件調査の一例


私は自分の時間を大事にしているので、極力時間を節約する仕組みを構築しています。これは仕入れ(=物件情報の収集)に関しても該当します。特に最近のように市況が良いとお買い得物件は枯渇しています。



つまり、物件情報を収集しても成果を得られる可能性は低いです。このため、物件情報の収集もできるだけ簡素化しています。ネット検索も良いですが、アナログに紙ベースの広告を一覧すると効率が良いです。



先日、数百ある物件情報の中でひとつだけ「おやっ?」と思う物件がありました。早速、不動産業者に電話して資料請求しました。通常、FAXで資料が届きますが、私はあえてメールでPDFの資料を貰います。



この方が物件情報をストックする手間がかからないからです。そして、すぐにGoogleのストリート・ビューで簡易な「物件調査」を行いました。周囲の環境はなかなか良さそうです。



後は収益性が問題となります。今回の物件は駐車場だったので、近所の不動産会社に賃料相場の確認をしました。これに加えて来月オープン予定のコインパーキング業者の担当者に査定を依頼しました。



ここまでの所要時間は約10分です。物件価格はまだまだ高いので、今回の物件を購入できる可能性は低そうです。しかし、このようなことを繰り返すことでに1/100のチャンスを掴むことが可能となります。



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2015年

3月

27日

これって、安愚楽牧場と同じでは?

 

2015.3.23号の全国賃貸住宅新聞で興味深い記事がありました。「コバヤシ・ファシリティーズ倒産」です。コバヤシ・ファシリティーズって何?という方がほとんどだと思います。

 

 

コバヤシ・ファシリティーズとは、生活支援型シニア賃貸マンションや住宅型有料老人ホーム「ライフコート」の建築請負を主体に事業を展開していた企業です。



なぜ、私がコバヤシ・ファシリティーズを知っているかと言うと、「全国賃貸住宅新聞」や「家主と地主」で、頻回に派手なブチ抜き広告を打っている会社だったからです。



広告では「医療関係の建築に特化」を謳っており、一見非常に信用力が高そうな印象を受けました。この広告をみてこの会社に工事を発注した方も多いと思います。



もちろん、広告を掲載している全国賃貸住宅新聞社に法的な責任は無いと思います。広告を受託するにあたり、その会社の信用調査まで施行する義務は無いからです。



しかし、読者サイドからすると全国賃貸住宅「新聞」社に、ある程度の信用を置いています。これが裏切られたわけですから(そもそも信用する方が悪いという話がありますが)、ちょっといただけないです。



今回の教訓は、いくら新聞や雑誌に立派な広告が掲載されていても、そのこと事態を信用力の判断材料にしては、絶対にいけないということだと思います。

 


特に大きな工事を発注する際には、帝国データバンクや東京商工リサーチなどの信用調査会社で必ず信用情報を取得するべきだと思います。自分の身を守るために、このことはベターではなくマストだと思います。

 


ちなみにコバヤシ・ファシリティーズのHPには、2015.3.27現在で自社が倒産したという告知はされていないようです・・・。これって倒産を隠して営業していることになるので、法的にはどうなのでしょうか?



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2015年

3月

26日

貸株サービス、ヤバ過ぎます・・・

 

最近、本ブログで株式投資の話題が非常に少ないので、管理人は完全にほったらかしにしていると思っている方も多いと思います。実際、その通りなのですが、株価のチェックは日課なので毎日行っています。

 

 

もっとも、ウォッチしている数百銘柄の株価の変動をチラッと確認するだけなので、ものの5分程度で一日の作業が終了してしまいます。全くをもってつまらないですね(笑)。

 

 

さて、ネット証券をみていると、いろいろな広告が目に飛び込んできます。今日は「貸株」のバナーが目に入りました。以前から貸株の存在は知っていましたが、詳細を理解していなかったので調べてみました。

 

 

まず、貸株とは投資家が保有する株式を証券会社に貸すことで、貸株料を投資家が受け取ることができるサービスです。このような取引は、以前から機関投資家と証券会社との間では普通に行われていました。

 

 

しかし、貸株市場に小規模な個人投資家が参入することはできませんでした。このため、一部のネット証券が個人投資家を対象とした貸株サービスを開始したことは、個人投資家にとって歓迎すべきことです。

 

 

貸株では、各ネット証券や貸す株式によって差はあるものの、おおむね株価の0.1%~0.5%程度の貸株料をもらえるようです。例えば、10万円で取引されている株では10万円×0.1%=100円年となります。

 

 

配当や株主優待は問題なくもらえるので、貸株することで貸株料を獲得できることは喜ばしいことかもしれません。例えば、時価評価1億円の株式を所有している場合、10万円/年の貸株料が労せず手に入ります。

 

 

しかし、貸株にはデメリットもあります。長期保有投資家に対する優遇がある株主優待ではこの優遇を受けることができません。そして何よりも怖いのは、証券会社の信用リスクを負担する必要があることです。

 

 

信用リスクとは、証券会社が倒産したり破綻するリスクです。 通常、証券会社に預けている投資家の資産は、万が一証券会社が破綻しても投資家資産は保護されます。

 

 

しかし、貸株をした場合、名義が証券会社になってしまうので分別管理の対象から外れてしまい、貸株をしている状態で証券会社が破綻した場合は、貸株している株式が毀損してしまうリスクがあるのです。

 

 

これは非常に恐ろしいことです。先日のスイスショックの際には、世界トップ5のFX業者のうち2社が一瞬で破綻してしまいました。幸い日本の証券会社には大きな影響は無かったものの他人事ではありません。

 

 

これは、三菱グループがバックにいるカブドットコム証券であっても、金融システムを揺るがすような緊急事態に際しては破綻懸念を完全には払拭できないことを意味します。

 

 

つまり、目先の10万円/年を確保するために1億円の株式が消滅するリスクを負うわけですから、どんなに可能性がゼロに近くても、まともな神経の持ち主であれば、貸株サービスなど利用できないと思います。

 

 

「君子危うきに近寄らず」です。貸株は、消費者にとってリスク・ベネフィット比が破綻している極めて不利な取引の典型例なのです。このため、貸株サービスの利用は控えた方が良いと思います。

 

 

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2015年

3月

25日

提供する価値と顧客数のバランスが重要


ビジネスではどの市場(ターゲット)を選ぶかで収益性が決まると言われています。一般的に顧客が多いほど、ひとりあたりの単価が低く、逆に顧客が少ないほど、ひとりあたりの単価は高くなる傾向にあります。



株式投資やFXなどの「投資」では、顧客のことを考える必要性はありませんが、同じ投資と言っても不動産に関しては、ある程度顧客目線で経営を行う必要があります。



しかし、リアルビジネスに近づけば近づくほど、自分の提供するサービス(=価値)の希少性と市場のニーズのバランスを考えて事業展開する必要があります。



このあたりは、オン・ザ・ジョブ・トレーニングで都度考えて判断することですが、方向性としては自分の提供するサービスの価値を上げて、より狭い分野に特化して収益性を上げる方向性が望ましいと思います。



数ある経営資源のうち、最も価値があるのはトップ(=自分)の時間です。限りあるこの貴重な資源を使って最大の収益を上げるには、顧客ひとりあたりの収益性を極限まで引き上げる方針を掲げるべきです。



もちろん、収益性を上げるには提供するサービスの質も極限まで引き上げる必要性があります。ただ、やみくもにサービスの質を引き上げることに集中するだけでは十分ではありません。



そのサービスの質の高さを顧客に知ってもらわなければ意味が無いのです。この点がビジネスを行う難しさであり、最大のキーポイントです。つまり、下記のような問題を解決する必要があります。



収益性を上げる → 狭い分野に特化 → 顧客を見つけることが困難



これを解決することがビジネスの肝であり、マーケティングの粋です。私も不動産やビジネスを展開する上で、常にこのことを考えながら、その都度方針を考えています。



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2015年

3月

24日

夏休みはどこに行こうかな ♪

 

そろそろ、夏休みの旅行を考えるべき時期がやってきました。まだ半年先じゃないか? と思っている、そこのあなた! 今から考えておかないと安い航空券を取れないですよ。

 

 

さて、今年もアジア・ハワイ・ヨーロッパのどこに行こうか迷っています。個人的にはアジアンビーチが一番のお気に入りなのですが、家族の評判はイマイチです。

 

 

そこで、今どこに行くのが一番オトクなのかを為替の水準から検討してみました。アジアの代表はモンスーンの影響を受けないサムイ島を有するタイ・バーツで、ドル・ユーロと比較しました。

 

 

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2015年

3月

23日

「備える」の重要性

 

2015.3.16号の全国賃貸住宅新聞に重い内容の記事があったのでご紹介します。高齢者住宅ビジネス勘所というコラムの「要介護高齢者の住まいを考える!」です。

 

 

コラムニストは小嶋勝利氏で、現在介護施設紹介事業者です。コラムの中で東京都北区の高齢者住宅で発生した入居者に対する集団虐待を考察していました。

 

 

この住宅は医療法人が運営している低価格が売りの高齢者専用住宅です。マスコミでは「入居高齢者に対する身体拘束および虐待」が大問題になっていますが、実はこのことは本質ではないそうです。

 

 

この事件が発覚してからも退去したいとう相談は無く、全員が引き続き入居を望んでいるとのことです。ここの部分が高齢者介護の本質で、入居者の家族にとって退去するという選択肢は無いようです。

 

 

これは、お金の無い高齢者やその家族にとって、自宅で世話のできない認知症などの高齢者の行き場はなく、たとえ劣悪な環境であっても「戻ってこられては困る」が本音なのだそうです。

 

 

低負担で入居できる特別養護老人ホームは入居審査が厳しいので利用することができません。したがって中途半端な経済状態の方は、自助努力で解決するしか方法がないという現実があります。

 

 

これは生活保護を受けることのできない低所得者の問題にも共通します。小嶋氏はこの問題を解決するためには経済的に「備える」ことが重要であり、備えることが高齢者介護の本質だと主張されています。

 

 

高齢者介護は自分年金をどう準備するかであり、この準備ができない者は、厳しい言い方になるが、「死ぬ」ことによってのみ家族に貢献できるとおっしゃられています。

 

 

さすがに、ストレート過ぎる表現だと思いますが、高齢者介護の現場を熟知されている小嶋氏の言葉には重みがあると思います。やはり、経済的に備えることは次の世代の家族のためでもあるようです。

 


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2015年

3月

22日

太陽光発電施設周囲の伐採完了!

 

先日開業した49.5kWhの太陽光発電施設ですが、隣接地の樹木によって西日が遮られてしまい、かなりの発電ロスを生んでいました。このこともあって、予想発電量程度しか売電できていませんでした。


 

今後20年間もこの状況が続くと巨額の機会損失を被ってしまいます。そこで、少し費用的には痛い(約30万円)のですが太陽光発電施設の隣接地の樹木の伐採を施工することにしました。

 

 

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2015年

3月

21日

あなたの物件の2015年公示地価はどうでしたか?

 

3月18日に国土交通省が1月1日における公示地価を発表しました。三大都市圏では住宅地と商業地が2年連続で上昇するなど、回復基調が鮮明になってきているようです。


 

路線価の発表の方が担保評価に直結するため直接的なインパクトがありますが、公示地価は路線価発表の前哨戦的な意味合いなので、マクロレベルでの地価の動向を探る上では非常に参考になります。

 

 

さて、私の所有物件の近くの標準地の今年の公示地価を確認したところ、全ての地点で上昇していました。特に自宅裏の標準値は昨年比で4%超の上昇で、同じ県内の住宅地では上昇率1位でした!

 

 

まさか近くの標準地が県内一の上昇率だとは思いもよりませんでした。しかし、実際の地価上昇率は4%程度ではないと思います。あくまで直近の取引事例ベースではありますが、10~20%は上昇しています。

 

 

公示地価はかなり控えめな印象ですが、行政があまりエキセントリックな数字を公表すると悪い影響が出るからなのでしょう。いずれにせよ、自分の所有物件の地価が上昇するのは良いことだと思います。

 

 

地価上昇分だけ銀行の担保評価が上がるので、新規の物件を購入する際に有利になります。このことは一度財務状況が好転しだすと、どんどん順回転し始める好例だと思います。

 

 

ただし、地価上昇は都心部のみで、全国的には地価は下げ止まっていません。つまり不動産価値の二極分化がますます進行しているのです。やはり、都心の一等地の物件を購入することを目指すべきだと思います。

 


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2015年

3月

20日

株高の恩恵を受けられず?!

 

今日の東京でも株式市場は続伸しました。このまま行くと日経225の2万円台乗せも時間の問題かもしれません。私が日本の株式市場に参戦してから14年以上経過していますが、2万円台は未だに未知の領域です。

 

 

以前、私のポートフォリオでは日経225が100円上る度に時価評価が70万円上ると豪語(?)していましたが、今月に入ってどうも日経225やTOPIXといったベンチマークと私のポートフォリオは乖離しています。

 

 

乖離というよりも逆行安になっていると言った方が正確かもしれません。この理由は、私のポートフォリオがJ-REITと電力株の2種類の株式に偏っていることです。

 

 

両業界とも現状の株高の市況に十分乗り切れていません。時価評価が下りはしないものの、株価が横這いのために活況を呈する株式市場から完全に取り残されているようです。

 

 

実はこのような局面は今回だけではありません。ETFや輸出型のブルーチップ銘柄をメインで所有していれば、今回の私のような事態は回避できたと思います。

 

 

しかし、あまりにポートフォリオが偏っているため、持ち株が市況に正確には反映されないのです。市場が活況を呈している際、私はいつも端から見ているだけですが、精神的には少し複雑です。

 

 

自分も株式市場の波に乗りたいと思う反面、割高な株式を購入する意志はないので、このままでいいやという諦めとも放置とも言い難い不思議な感情を覚えるのです。

 

 

このような場面で焦って株式を売買すると、後に痛い目にあるのは十分に予想できます。相当な優良株を厳選して安価に購入できた場合には、その銘柄を信じて永久保有のつもりで所有し続けることが吉でしょう。

 

 

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2015年

3月

19日

太陽光発電で電気使用量を請求される?


昨年の12月から49.5kWhの太陽光発電施設で売電を開始しています。シュミレーションに比べてやや低めに推移しているのですが、初期不良も発生せず、まずまず順調に売電収入を獲得しています。



毎月(と言ってもまだ2ヶ月分ですが)、14万円ほどの売電収入の通知書が届きます。しかし、これとは別に電気料金徴収のお知らせがやってきました。



電気料金の支払いって、太陽光発電施設で何故なんだ???

「電気を売ることはあっても、買うことはないハズ!」と意気込んで、管轄の某電力会社に問い合わせしてみました。



すると、この電気料金は太陽光発電施設で稼動しているパワーコンディショナーで使用している電気だったのです・・・。そういえば自宅でも自立運転モードでないかぎり、パワコンは電気を消費しています。



しかし、自宅の場合にはその他の家庭内で使用する電気料金とマルメなので、パワーコンディショナーで使用する電気料金に気付いていなかっただけだったのです。



月額2000円弱の電気料金(基本料金のみ)なので、全体から見れば目くじらをたてる金額では無いです。しかし訳の分からない料金に対してお金を払いたくないので問い合わせしたところ疑問が氷解しました。



太陽光発電のことはほとんど全て知っているつもりでしたが、意外なところで足をすくわれました。まさに灯台下暗しといったところです。やはり、日々勉強ですね。



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2015年

3月

18日

ある経営者の成功法則

 

昨日は、夕方からセミナーに参加してきました。今回のセミナーの内容は基本的には不動産でしたが、前半は人生の成功法則に関するものでした。本当に成功している方の講演だけに迫力がありました。

 

 

まず驚いたのは、この方は自分のことを「人生オール68点男 」と呼んでいることでした。私から見ればかなり成功していますが、やはり成功ばかりではなく失敗も数多く経験されています。



それでも成功の度合いが失敗の度合いを上回るため、現在の姿があります。このあたりを称して「人生オール68点男 」と称しているのでしょう。こう考えると、私などは人生55点男です(笑)。



この方は、かなり現実的な考えの持ち主ですが、成功の法則=考え方×情熱×能力とおっしゃられていました。 つまり、人は才能であるということです。



このことは、皆うすうす気付いていると思いますが、ストレートに口に出すとカドが立つのでオブラートに覆い隠されています。やはり自分の才能にあったことに対して努力をするべきなのでしょう。



経営者やマネージャーはワンストップサービスを目指すべきで、全てを知っておく必要があるとおっしゃられていました。そして、自分の知らないことを知っている人に聞く人脈(=ブレーン)をそろえるのです。



このためにはさまざまな経験をする必要がありますが、この経験が共感力を上げることができるとのことです。共感力とはお客さんの目的が何かを察知する能力なので、社会で成功しやすくなるようです。


 

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2015年

3月

17日

値引き交渉の極意

 

30年一括借上げの真実? のつづきです

 

 

値引き交渉のポイントを下記に列記します。

 

  • 支店長を引っ張り出す(支店長と交渉するのがベスト)
  • 月末は値引きしやすい
  • 原価率を何となく想定する(通常70%程度)
  • 決算期は値引きしやすい
  • 絶対に当て馬は必要
  • 新入社員の営業マンの初受注(上司がついてくるので知識は問題なし)
  • 会社の決算期を意識する(上場企業なら四半期決算を意識する) 

 

 

一方、値引き交渉にばかり気を取られていると思わぬところで足をすくわれます。下記に具体的な注意点を2つ記載します。


  • 現場対応が疎かになるので、決算期ギリギリの完成は見合わせるほうが無難
  • 12月完成物件は控えるべき(固定資産税も含めて)

 


熟練した不動産経営者にとっては30年一括借上げなどほとんど意味の無いものだと思いますが、このようなハウスメーカーを利用するメリットとして提携ローンがあります。

 

 

もし3年以内に融資先がデフォルトすると、銀行の融資担当者の評価はガタ落ちになります。このため、一括借り上げという条件があると融資担当者も安心するため、ローンを非常に組み安くなるのです。

 

 

このようにいろいろな業界裏話をしていただきましたが、その中でハウスメーカー営業マンの赤裸々な頭の中を説明してくれました。非常に興味深くて他の職業でも当てはまるところがあるのでご紹介します。

 

 

彼らは気持ち的に、常に真っ暗なトンネルの中にいるそうです。トンネルを抜けたら(=受注)周囲が一瞬だけ明るくなりますが、またすぐに元の真っ暗闇に戻るそうです。

 

 

最後に、元ハウスメーカー営業マンのよもやま話を列挙します。


  • 営業マンは、建物管理やリフォームについてはほとんど無知
  • 一括借り上げの20年後の計画書を提出するが、実際にそこまで考えているオーナーは少ない。これは相続税対策で建築するオーナーが多いので、自分の死後のことはあまり考えていないからである
  • デッドクロスのことはよく知らない営業マンが多い
  • 社会情勢の変化で、入れ替え時リフォームや入れ替え免責などの負担を一括借り上げ費にも関わらず、オーナー負担を求めるようになってきた
  • 一括借り上げの賃料設定は受注のための撒き餌なので、家賃の査定が適正かの判断を自分自身でおこなうべき
  • 管理料は10%程度なので、この分を差し引いて賃料で自主管理できるかを考える
  • 仮に家賃減額交渉が入っても、管理会社としても契約を切りたいわけではないので、オーナーサイドとして冷静に実際の数字を確認して交渉に臨む 



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2015年

3月

16日

30年一括借上げの真実?

 

昨日、所属する某家主の会の定期勉強会に出席してきました。勉強会の講師は、30年一括借上げで売上を伸ばしている某ハウスメーカー(D社)に勤務していた家主の方です。

 

 

業界の内実を拝聴したのですが、思っていたほど悪徳商法(失礼!)ではないことが意外でした。この手の一括借上げを武器にしている会社は、売上を立てるためには何でもするイメージだったので・・・。

 

 

それはさておき、人の居ない山奥にでも営業に出かけてマンションやアパートを建築すると思っていたのですが、意外にもD社は入居付けできない地域では建築営業しないそうです。

 

 

D建託や○○パレスはこの限りではないのでしょうが、D社の営業が来るということは、入居付けが全くできない地域ではないということなのでしょう。まぁ、そんなことは調べれば誰でも分かることですが。

 

 

このD社は業界2番手なので、それなりの苦労はあるそうです。世間の人は、条件が同じなら業界No.1の企業を選択します。No.2やNo.3の企業が注文を取るには、安い等の何らかの理由が必要なのです。

 

 

だからと言って原価を割る仕事は取らないそうです。われわれがマンション等を建築する際、ハウスメーカーは原価割れの受注はしないので、いかに建築価格を原価に近付けるかがポイントです。

 

 

このような際に、本体工事と屋外給排水工事や外溝工事を別途工事とすると、別途工事にかかる利益率が控除されるため、その分安くなるとのことです。

 

 

尚、Dハウスのように工場で生産している企業の場合、値引きをしたからといって品質は落ちないそうです。したがって、できるだけ値引き交渉は行うべきでしょう。

 

 

値引き交渉の極意 につづく

 


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2015年

3月

15日

週刊誌の情報収集能力を検証する

 

週刊ダイヤモンドの2015年3/7号の特集は、マンション・戸建て 高く売れる家 売れない家でした。ダイヤモンドを始めとする経済誌は毎週ひとつの分野の特集記事を組んでいます。



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2015年

3月

14日

スウェーデン人は本当に幸せなのか?

 

今週号の週刊ダイヤモンドは 北欧に学べ でした。いつもながら網羅的な特集で勉強になりますが、一点だけ気になったところがあったので意見を述べてみたいと思います。

 

 

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2015年

3月

13日

困ったら、他の人に相談!


私は自分の事業の経営判断や不動産・株式の投資判断について100%の決定権を持っています。ゼロから全てを築き上げたので当然と言えば当然なのですが、常に自信を持って判断しているわけではありません。



いや、むしろ常に複数の選択枝を決めあぐねて悩んでいると言った方が正確かもしれません。学校の試験と違って、実社会では”正解”はありません。最良の選択枝は結果を見るまで誰にも分らないのです。



経営判断や投資判断は結果に直結します。特に全くのゼロから富裕層に到達するほどの資産を築くためには、これらの判断をより正確に行っていく必要があります。



では、実際にこのような判断をどのようにして下せば良いのでしょうか?私のケースでは、困った時や判断に迷う時には、他人に相談することで解決しています。



「他人」と言っても全くの第三者は良くありません。身内もしくはかなり親しい知人や友人がベストです。この際に、これらの人たちが相談内容に精通していればベストですが、そうでなくても問題ありません。



何故なら、他人に相談するのはアドバイスや良い解決策を教えてもらうためではなく、相談することでごちゃごちゃだった自分の考えをまとめるためだからです。



他人に状況を詳しく説明して自分の考えを述べているうちに、頭の中で何となく経営判断・投資判断・解決策などが出来上がってくるのです。また、忘却の彼方にあった有用な記憶を思い出すこともあります。



したがって、私は少しでも判断に迷えばすぐに相談します。他人への相談を恥ずかしがることは一切無いと思います。ただし、相談相手からもらったアドバイスを100%鵜呑みにして採用することはありません。



最終判断はあくまでも自分で下す必要があります。相談はあくまでも自分の考えをまとめるために行うものであり、他人の判断に依存するわけではないのです。



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2015年

3月

12日

株式銘柄選択のチェックポイントは?

 

今週号の週刊ダイヤモンドは 北欧に学べ でした。特集記事2は「買っていい株220、買ってはいけない株80」でした。拝読した感想は、買っていい株80、買ってはいけない株220 なのですが・・・。

 

 

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2015年

3月

11日

祝!大学合格、祝!満室維持

 

全国の有力大学の合格発表は今週前半に固まっています。私の所有物件の近くの某旧帝国大学でも合格発表がありました。毎年、結構なお祭り騒ぎなのですが、そのテンションのまま合格者の宿探しが始まります。

 

 

時期的には繁忙期最後の書き入れ時です。この時期を逃しても、私の物件は社会人需要が豊富にあるので困らないのですが、朝一番でこの大学に合格した方から入居申込が入りました。

 

 

今回は、現在の入居者の退去が今週末なので内覧無しで決まりました。実はこの物件は、入居促進のために共用部の塗装を検討していました。しかし、あっさり決まったため塗装は来期に延期しようと思います。

 

 

オーナーの考え方によると思いますが、私はできるだけランニングコストを低く抑えることを経営方針にしています。例えば、先送りできる修繕はできるかぎり先送りするようにしています。



さて、今回の入居者の方ですが、大学1回生なので連帯保証人は親御さんです。全国屈指の難関大学なのでご両親は高属性の方が多く、今回の方も優に年収4桁を越えておられました。

 

 

築30年近い物件なのですが、未だに何の苦労もなく高属性の入居者で満室経営を維持できるのは、「立地」のおかげです。やはり、不動産は立地が全てだと実感しています。

 

 

私の前所有者は、20年以上クロスの張替え無しの清掃のみ(!)で経営していたようです。家賃は漸減していたものの、それでもある程度の入居者は確保できていました。まさに立地のなせる業です。

 


このように立地に優れた物件は維持管理やオペレーションが非常に楽で、ランニングコストも低く抑えることが可能です。このため最初の利回りが多少低くても、最終的な手残りが多くなる傾向にあります。



難関大学の難関学部に合格されて一家を挙げて喜びに浸っておられますが、私も切れ目無く満室を維持できて嬉しいです。やはり立地の良い物件は最高の資産であることを再確認しました。

 

 

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2015年

3月

10日

オウンドメディアを所有しよう!

 

最近、オウンドメディアが注目を集めています。オウンドメディアとは、ユーザー視点で構成した情報を発信することができる媒体で、具体的には自社メディア・ECサイトになります。

 

 

一般人には関係無い話だと思うかもしれませんが、オウンドメディアを所有するメリットは、大企業だけでなく中小企業や一個人であっても大きいと感じています。

 

 

現代社会では情報通信技術が凄まじい勢いで発達して、メディアの覇権がめまぐるしく変化しています。現時点でのインターネットの覇者はGoogleですが、10年後も覇者であり続ける可能性は低いです。

 

 

Googleが覇者である所以は、インターネットへの入り口を「検索」という手段で押さえているからです。しかし、基本的にGoogleはPC+ブラウザ時代の覇者であり、スマホ時代に生き残れるかは未知数です。

 

 

スマホ時代には、LINEやGunosyなどのキュレーション・アプリが、インターネットへの入り口を押さえる可能性があります。こうなるとGoogleは旧時代の遺物となってしまいます。

 

 

このようにインターネットの覇者はめまぐるしく変化する可能性が高いですが、最も重要なものは「コンテンツ」です。特に優良なコンテンツを求めて人はインターネットに接続します。

 

 

Google、LINE、Gunosyなども究極的には、優良コンテンツへの橋渡しにしか過ぎません。つまり、優良コンテンツを提供することが、世の中から最も求められているのです。

 

 

そして、この優良コンテンツを提供する手段としてオウンドメディアが重要なのです。人が集まる場所には富も集まります。それは、現実の場所でもインターネット上の仮想空間でも変わりはありません。

 

 

自らのブログ・ホームページ・ECサイトをオウンドメディアに成長させることに成功すれば、大きな利益を生む資産となります。しかし、オウンドメディアとして成功するには継続的な努力が必要です。

 

 

一朝一夕に多くのPVを集めるサイトに成長させることは不可能です。1~2年かかるケースが多いため、”即結果が欲しい系”の人には不向きです。しかし、サイトには慣性の法則が働きます。

 

 

優良コンテンツを継続的に提供することで一度PVが集まりだすと、努力を継続することでオウンドメディアに成長させることが可能です。自らの意見や経験を多くの人に知ってもらうことは気持ちのいいものです。

 

 

このメリットに加えて、少しの工夫でPVをマネタイズすることも可能です。私も現物資産やリアルビジネスに加えて、オウンドメディアも所有したいと考えています。あなたも、一念発起してみてはいかがですか?

 

 

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2015年

3月

09日

足場でチョンボしてしょんぼり・・・

 

昨日は時間があったので、自転車で所有物件めぐりをしました。昨日のブログで話題にした物件を皮切りに、合計3箇所の物件を回りました。約1時間ほど自転車に乗っていたので少し疲れました。

 

 

さて、2箇所目の物件は、某旧帝国大学附属病院前のコインパーキング用地です。週明けから外溝と舗装工事が始まります。先週の水曜日には隣家補修も終了したという報告を受けていたので確認をしました。

 

 

確かにいい感じで板金が張られており、施主としても満足のいく工事でした。気持ち良く現場を去ろうとしたのですが、何か少し違和感を感じました。

 

 

「この違和感は何なのだろう???」としばらく考えていたのですが、ふと足場が残っていることに気付きました。明日から外溝・舗装工事なのに、まだ足場が現場に残ったままなのです・・・。

 

 

これには少しショックを受けました。実は隣家補修はお任せしているコインパーキング業者さんの懇意業者さんの見積もりが高かったので、普段使っている工務店に私が直接発注しました。

 

 

工務店から工事完了の連絡があったことに気を良くして自ら確認することを怠ったのです。昨夜の時点でマズイな~と思っていたのですが、案の定今朝8時過ぎにコインパーキングの担当者から電話がありました。

 

 

担:「○○さん、現場に足場があって外溝工事ができないそうです!」

私:「申し訳ないです・・・」

そんなこんなで、朝からバタバタと各業者との調整に追われました。

 

 

今回は比較的スムーズに行っている現場だっただけに、ちょっとしょんぼりでした。まぁ、この程度のことで落ち込んでいるようでは、この仕事は勤まりません。

 

 

昨日の「物件の所在地を忘れた」ぐらい、物件に関わらないこととのギャップに驚かれるかもしれませんが、私はキャッシュを生む仕組みを作り上げる時には全力で取り組みます。

 

 

生みの段階ではコストカットが最重要課題なので、トラブルの連続です。しかし、一旦キャッシュを産生する仕組みが出来上がると、あとは基本的には放置して甘い蜜を吸い続けるのです(笑)。

 

 

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2015年

3月

08日

所有物件の場所を忘れてしまった(笑)


今日は時間があったので、珍しく退去後の貸家を見に行きました。午前11時に退去立ち合いを管理会社がしてくれたので、退去後の部屋の確認に行ったのです。



この物件は約2年前に購入した物件なのですが、改装後2日で入居が決まったので、物件に行く機会がほとんどありませんでした。購入→大規模修繕→リーシングまで含めて約5回ほどしか現場に行っていません。



実はこの物件は私の自宅から徒歩10分ほどの場所にあります。しかし、私がターゲットとするエリアからはやや外れているので、隅々まで熟知しているわけではありません。



約半径1kmのエリアが私の漁場ですが、微妙にその境界から外に出た場所です。今日は買い物ついでに、物件の近くで自動車から降ろしてもらって見に行ったのですが、物件の場所が分かりませんでした・・・。



徒歩10分ほどの距離にある自分の物件の所在地が分からないとは、ちょっとアブナイかもしれません(笑)。このようなことが起こる原因は、所有物件にめったに行かないことが原因です。



今回の物件には購入時から2年近く行っていませんでした。というか、購入から大規模修繕の際に5回ほど行ったきりです。基本的に、私は所有物件を自動運転しています。



つまり、私が行かなくても勝手に物件の運営が回る仕組みを構築しているのです。このような仕組みを作ってしまうと、多少の金銭的なロスはありますが、ほとんど時間を取られることはありません。



私は自分の時間を最優先しています。時給単価を2万円に設定しているので、時給換算でそれ未満の仕事は基本的に外注しているのです。それでも仕組みさえ作ると、きっちり利益を出すことはできます。



もちろん、手間暇かけて丹念な管理をすると多少手残りの利益は多くなりますが、少額の利益を取るために自分の時間を犠牲にすると、トータルでは事業を拡大することができません。



何に重きを置くかですが、私は有意義な人生および手残り現金の極大化に最も価値を見い出しているので、このような資産や事業の「自動運転」を最終目標にしています。



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2015年

3月

07日

紹介物件にちょっと複雑な気持ち・・・


昨夕のことですが、知人との会食前にちょっと時間があったので寛いでいたときのことでした。昨夕は結構高い料亭での会食予定だったので、気分は上々でした(笑)。



1年前のちょうど同じごろに、懇意の某財閥系大手不動産会社の方から美味しい物件の紹介を受けました。今回も同じ曜日・タイミングで、その方から電話があったのです。



これは、またもや昨年の美味しい話の再来か? と勢い勇んで電話にでると、案の定新規物件の紹介でした。今回もまだ表には出ていない案件のようです。



物件は2つあって、両方とも興味深い物件でした。まず最初の物件はいわゆる”億ション”です。私の住む街の極めて稀少な立地にある新築マンションのモデルルームが売りに出るとのことでした。



ふたつめは、これまた私の住む街にある有名な高級邸宅街にある400坪の豪邸でした。価格は約4億円とのことです。う~ん、両方ともちょっと手が出ません(笑)。



こんな話が私のような泡沫投資家に回ってくるのもおかしな話ですが、この某財閥系大手不動産会社の方にとって、この街の物件は私に声掛けするというパターン(?)ができているようです。



ありがたい話だったのですが、今回は丁重にお断りしました。400坪の豪邸の方は、将来的に手に入れることができればかっこいいですが、今の私ではまだまだ実力不足です。これからも精進しようと思いました。



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2015年

3月

06日

短期集中でひとつの分野を制覇!


昨日に関連した話題なのですが、ひとつの分野をマスターするためには短期間に集中して勉強することが効果的だと思います。私がこれまで短期集中でマスターしてきた項目を下記に列記します。


  • 簿記・会計
  • 個人所得税制
  • 築古戸建投資
  • 太陽光発電
  • 空室対策(FAX+メール+AD)
  • LED導入
  • 水道バイパス工事
  • マンションへの光回線自主導入・運営
  • 滞納対策(自主裁判)
  • ホームページ・ブログ立ち上げ
  • 上記のSEO対策
  • ネットビジネスの収益化
  • CFD
  • 物件売却戦略


いずれも、1ヶ月程度のオン・ザ・ジョブ・トレーニングの短期決戦で習得しました。来る日も来る日もそればかりやっていると、ある日を境に世界が変わる感覚が到来します。



この感覚は、それまでとは違う一段階上の世界に上ることに成功した証拠です。もちろん、たかだか1ヶ月勉強した程度では、本物のプロと比べるとお遊びみたいなものです。



しかし、一般の人との比較では、雲の上のような知識と経験をマスターした人ということになります。実際、私がマスターした上記で挙げた項目は、プロから見ると笑ってしまうぐらい低レベルだと思います。



しかし、何も知らない一般人のレベルからは遥かに突き抜けているので、幅広い分野にそれなりのレベルでコミットすることが可能となります。情報通信革命までは狭い範囲のスペシャリストが有利でした。



しかし、情報通信革命の結果、①知識の陳腐化が激しくなった ②一般人でも容易に専門知識を得ることが可能になった ためひとつの分野しか知らない人の価値は大幅に下りました。



現在社会では「たくさんの知識があるか」ではなく、「いかにしてたくさんの知識を用いて解決策を探し出せるか」が重要となっています。つまり知識ではなく考え方や解決策を探す手法の習得が重要なのです。



このような時代には、オン・ザ・ジョブ・トレーニングの短期決戦が非常に有用です。実は私はこの手法を大学入試の際に活用し、第一志望校に現役合格する原動力となりました。



これからも資産形成するにあたって必要な分野は、オン・ザ・ジョブ・トレーニングの短期決戦の手法で習得していこうと思います。たとえ2流の知識でも、たくさん集まれば1流になれると思うのです。



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2015年

3月

05日

戦略の失敗は戦術で挽回できない


私は、抽象的なことを書くのも読むのもあまり好きではありません。このため、自己啓発系の書籍やブログはほとんど目にすることがありません。抽象的なことは掴みどころが無いのでよく分らないからです。



そして、私は数字や結果を検証することが大好き人間でもあるので、考えていることはたいてい現実的で俗物な枝葉のことが多いのです。抽象的に総論を語ることが苦手だとも言えます。



そんな枝葉のことにこだわるスケールが小さい私なのですが、ときどき大きな(?)ことを考えるときがあります。それは、今後の基本方針を考えるときです。



例えば、現在私が注力していることは「セミナーのノウハウ取得」です。ここ1週間ほどは寝ても覚めても、このことばかり考えて勉強しています。



おかげで、1週間前と比べて加速度的に知識の量が増えてきました。このような非常に狭い範囲の知識習得でOKの事柄は、私が最も得意とすることろです。この特技を武器に数々の競争を勝ち抜いてきました。



しかし、このような枝葉のことばかりではトータルで大成功することが難しいです。昔から「戦略の失敗を戦術で挽回することは不可能」と言われるように、基本方針(=戦略)が最も重要なのです。



しかし、適切な基本方針を考えることは容易ではありません。日常生活は枝葉の事柄の処理ばかりなので、どうしても小さなスケールでしか考える機会がありません。



このような枝葉の事柄から全体の基本方針を導き出す手法は、数学でいう帰納法となります。しかし、帰納法ではブレークスルーするようなアイデアは湧かないので、どうしても現状維持になってしまいます。



やはり、大成功するためには帰納法的な考え方ではなく、クリックモーメントを得る努力をする必要があると思います。私はこのことを意識して、できるだけ突拍子も無い選択をするように心掛けています。



これは、単に私が突拍子も無い選択を好んで行う、少し変わった人間であることのエクスキューズを述べているだけかもしれませんが(笑)



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2015年

3月

04日

セミナー申込みが快調に推移

 

私は当サイト以外にも、テーマ別の複数のサイトを運営しています。その中でも最大のサイトは1日のPV 3000、UU 1200と、そのジャンルでは日本一のアクセス数です(当サイトは1日のPV 1400、UU 500)。

 

 

尚、当サイトは資産形成のジャンルでは泡沫サイトに過ぎません。同ジャンルの巨大サイトは、FXや株式等のニッチなテーマに特化しており、さまざまなテーマを扱う当サイトは珍しい存在のようです。

 

 

それはさておき、私の最大サイトにおいて3月1日から資産形成セミナーの募集を開始しました。2時間で5万円という高額セミナーですが、たった3日で定員を上回る申込みをいただきました。

 

 

これにはとても驚きました。正直言って「ひとりも申込みが無かったらどうしよう?」と思っていたぐらいだったので(笑)、全く予想だにしていなかった好評さに、本当に感謝の念でいっぱいです。

 

 

しかし、定員を想定した運営体制だったので、これ以上の受け入れは難しく、少々もったいないですが一旦セミナー受付を終了しました。体制を整えてから、再度受付を再開するかもしれません。

 

 

実はセミナー開催を思い立ったのは、必殺さんから必殺大家塾のセミナー講師の打診を受けたことがきっかけです(※)。これまでセミナー講師という発想が無かったので、私の中ではコロンブスの卵でした。

 


私の最大サイトにおいて、マニュアル販売を通じて資産形成に関する知見を伝授しています。しかし、直接お会いしての説明では非常に理解していただけるのですが、文書ではやはり限界があります。

 

 

これをクリアするにはセミナーが一番だと、必殺さんが気付かさせてくれたのです。セミナーは人集めが大変だと聞きましたが、幸い今回は楽々クリアできました。本番ではしっかり知識を伝えたいと思います。

 

 

尚、今回のセミナーが大成功すれば、当サイトにおいても管理人主催のセミナーを開催するかもしれません。その時がくるかどうかは分らないですが、もし開催するようなら宜しくお願いいたします。



※ 必殺さんからのオファーは現在保留中です。私のオンリーワンのジャンルは、必殺大家塾との相性が未知数のためです。必殺さんには御世話になっているので、恩返しはしたいのですが・・・



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2015年

3月

03日

素敵でトリビアな解決法


所属させていただいている某家主の会のメーリングリストで興味深い投稿がありました。以下に、メール内の日時や氏名は改変して要旨だけを記載いたします。尚、登場人物は両者とも私ではありません。


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2015年

3月

02日

ついに小規模企業共済貸付金を完済!

2012年3月に私の不動産ポートフォリオのメインの一角を占める物件を購入しました。この物件は、私の出身大学の目と鼻の先にあり、売主が売却の意志を表明した10分後に買い付けを入れた物件です。

 

 

この物件は時価と路線価が非常に乖離している物件で、購入当時でさえも約2倍の乖離がありました。アベノミクス以降は劇的に地価が高騰している地域で、現在では表面利回り6~7%程度で推移しています。

 

 

このように時価と路線価が乖離している物件を購入する際の最大のハードルは銀行融資です。積算評価が全く出ないので、①大量の現金を投入する ②行内での格付けを上げる しか対応方法がありません。

 

 

もちろん、②はあらかじめ準備が必要(というか、財務体質を地道に上げるしか方法がありません)なので、今回のような突然売りに出た物件を購入するには①しか方法がありません。

 

 

当時はJ-REITや電力株をちょこちょこ購入していたので、手持ちの余裕資金はあまりありませんでした。しかし、どうしても欲しい物件だったので、やむを得ず小規模企業共済からも一般貸付を受けました。

 

 

小規模企業共済の一般貸付は低利かつ確実に融資を受けることができます。”貸付”というよりも、預けている共済金を”引出す”感覚です。実際、支払済み共済金の範囲内しか融資を受けることはできません。

 

 

この貸付も含めたあらゆる金策を駆使して、何とか決済を乗り切ったのです。そして、その小規模企業共済の一般貸付も本日で完済となりました!3年に渡って半年毎に返済しましたがようやくゼロになりました。

 

 

実は、融資を売却や中途での一括返済以外で完済したのは初めてです。やはり、小規模企業共済の一般貸付といえども、完済すると気持ちのいいものですね!

 

 

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2015年

3月

01日

時価評価が過去最高を更新、しかし・・・


恒例の毎月末時点での金融資産の時価評価を行いました。全ての時価評価を行うのに1時間ほどかかるので、最近では作業を始めるのに結構気合が必要になってきました。そろそろ2ヵ月に1度にしようかな・・・



されはさておき、最近の株高の影響で2月末時点での金融資産の時価評価は過去最高を更新しました。株高だったので予想はしていましたが、実際の数字を見るとやはり嬉しいものです。



しかし、この毎月の儀式は単に自己満足することが目的ではなく、現状の問題点等を炙り出すことが真の目的です。出てきた結果を丹念に確認すると、以前から問題視していたことがより鮮明になっていました。



それは、時価評価の増加のかなりの部分は「含み益」の増加によることです。真水の部分(=現金)の増加量は、賃料+配当+給与+事業+太陽光売電収入なので毎月ほぼ一定です。



この真水部分もそこそこの金額なのですが、それよりも市況によって大きく変化する金融資産の含み益の増減が、圧倒的に時価評価に影響を及ぼしているのです。



そして、私の場合は完全にほったらかしなので、金融資産を運用しているという意識がどうしても希薄になってしまいます。つまり、勝手に資産がどんどん増えているという感覚になるのです。



もちろん、この感覚は大間違いです。含み益が増加しているのは、単に市況が良いからに過ぎません。今は株高・円安という私のポートフォリオにとっては超順風です。



しかし、一旦市況が崩れると強烈な逆風に見舞われます。そしてそのような時期は「必ず」やってくるのです。もちろん、14年間の市場の荒波を生き延びてきたので、今回も生き延びる予定(?)です。



しかし、山高ければ谷深しなので、いったん市場が崩れると数年間に渡って時価評価がマイナスを記録しつづけるかしれません。これは相場にコミットする者の宿命だと思います。



そして、ボラティリティを減少させるためには現金の比率を高めるしかありません。これは時間がかかってつまらない作業ですが、今後の課題として地道に続けていこうと思います。



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