2015年

5月

31日

書評:お金は「歴史」で儲けなさい

 

今日はヒマだったので、何冊か本を読みました。そのうちの1冊がなかなか良い内容だったので、書評をご紹介したいと思います。加谷珪一氏の お金は「歴史」で儲けなさい です。


 

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2015年

5月

30日

鈍感力が必要か?

 

先日に退去のあった部屋なのですが、管理会社から雨漏りしている可能性があるとの連絡がありました。壁の端にカビが生えていたのですが、どうも外部からの水の浸入が原因であるようなのです。

 

 

この物件は築30年なので、雨漏りがあっても不思議ではありません。しかし、やはり「雨漏りの可能性アリ」という連絡は、精神的にダメージをくらってしまいます。

 

 

私は中古の物件しか所有したことがないので、基本的には雨漏りとの闘いです。自慢ではないのですが、雨漏りが発生していない物件をまだ所有した経験がありません(笑)。

 

 

このため、雨漏りには慣れっこのハズなのですが、全然精神的に耐久性がないのです。今回は退去後の部屋なので、入居者からクレームがあるわけではありません。

 

 

それでも、雨漏りと聞くとちょっとブルーになってしまいます。RC造やS造で雨漏りが発生する場合には、①屋上防水の不良 ②窓枠のコーキング切れ のどちらかのケースが多いと思います。

 

 

①はそれなりにお金がかかるのですが、②であれば窓枠のコーキングを打ち直すだけなので、さほど費用は掛かりません。今回の物件は数年前に屋上防水工事済みなので、②である可能性が高いです。

 

 

頭では分かってはいるのですが、それでも精神的なブルーさを消し去ることができないのは、少し感覚が過敏過ぎるのかもしれません。これと同じブルーさは、空室発生時にも感じてしまいます。

 

 

1室が空室になったところで、月間フリーCFの1%程度の減少に過ぎません。そもそも私の場合、不動産からの収益が全体の1/3程度にしか過ぎないので、仮に全空になったところで致命的ではないのです。

 

 

それでも1室空室になっただけでも「すぐに満室にしなければ!」という強迫概念に駆られるのは、我ながら少し過敏過ぎるかもしれないと思います。

 

 

おそらくこの感覚のおかげで今まで結果を出してきたのだと思いますが、そろそろもう少し「鈍感力」を鍛えた方が次のステージに進むためにも良い気がしてきた今日この頃です・・・。


 

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2015年

5月

29日

投資用マンションのハメられ方

 

未だに投資用ワンルームマンションにひっかかる人が絶えません。融資を引きやすい専門職や公務員の犠牲者が多い傾向にありますが、サラリーマンでもヤラレテいる方が多いです。

 

 

私の周囲にも犠牲者が多いですが、自分がヤラレテいることに気付いていない人が多いことも特徴です。典型的な投資用ワンルームマンションは下記のような物件が多いです。

 

 

  • 表面利回り4%前後
  • 価格は3000万円前後
  • ノンバンクもしくはそれに類する銀行からの融資
  • サブリースで空室リスク無しを謳っている

 

 

3000万円前後は、一般サラリーマンでも融資を組んで購入できる価格帯です。ワンルームにも関わらず表面利回りが4%前後しかないのは2000万円の価値しかない物件を3000万円で購入するからです。



債務超過の物件であるため、大手金融機関では融資を組むことができないことも特徴です。医師などの高額所得者にも関わらず、ノンバンクもしくはそれに類するS銀行やO銀行から融資を受ける人も多いです。



所得の限界まで複数のワンルームマンションを購入させることで、ターゲットから極限まで搾り取ろうとします。マンション販売業者は、販売した瞬間に利益が確定するからです。



しかし、最近ではマンション購入者が数年で破綻するケースが多いため、金融機関はマンション販売業者からも裏で担保を取るケースが多いそうです。



これがきっかけとなって破綻するマンション販売業者が後を絶たないことを考えると、本当の勝者はノンバンクなどの金融機関なのかもしれません。



いずれにせよ、投資用マンションを購入した人には塗炭の苦しみが待っています。少なくとも現在の日本の経済状況では負債の鎖から逃れる術が無いため、人生を台無しにしてしまう可能性が高いのです。


 

くれぐれも、このような投資用ワンルームマンション投資には引っかからないようにしたいものです。



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2015年

5月

28日

コンセプト・リノベーション


先日、同じエリアで木賃アパートを展開している大家さんの物件を見学に行ってきました。今回見学した物件は3軒長屋の真ん中で、築50年ぐらいの木造家屋でした。



エリア的には中心部からやや離れた利便性に劣る立地なのですが、不思議な雰囲気のある地域で、クリエイターなどの一風変わった方が比較的多いそうです。



今までは築古木造家屋で建物のスペックが低いため、家賃を下げて入居者を募る価格勝負の泥沼にはまっていました。しかし、家賃を下げると入居者の属性も下がるため、滞納等のトラブルが多発します。



つまり、家賃の価格競争の罠にはまると、底なし沼のような悪循環に陥ってしまうのです。そして物件スペックが極度に悪化すれば、価格競争を仕掛けても入居希望者が現れなくなってきます。



築50年を越える木造家屋は、このあたりのぎりぎりのライン上に立っている物件です。エリアの潜在力が低ければ、いわゆる「廃屋」になってしまう危険性があるのです。



このように座して死を待つか、数百万円単位の資金を入れて物件を再生するのかは難しい経営判断になります。そして今回の物件オーナーは座して死を待つのではなく、新しい分野への進出を決意しました。



今回の物件は500万円かけてのフルリノベーションだったのですが、非常に感度の高い物件に仕上がっていました。エリアの特性とマッチしており、これなら入居付けは容易だなと感じました。



今回のリノベーションが成功すれば、所有する木賃アパート群に大規模工事を行い、物件を順番に再生していく計画だそうです。単にスペックだけで勝負しても新築には敵いません。



築古物件では、エリアや物件の特性を考慮したコンセプト・リノベーションでオンリーワンの戦いをする選択肢があることを、今回の物件見学会で学びました。



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2015年

5月

26日

生命保険が最も必要な瞬間

 

私は資産形成の最初のステップで「タネ銭」を貯めることを推奨しています。目安として1000万円という金額を挙げています。次のハードルは1億円ですが、1000万円の方が高いハードルかもしれません。



お金というものは不思議なもので、核となる金額が大きくなればなるほど殖えていくスピードが加速します。このため、何の核も無い最初の段階での1000万円が最もハードルが高くなるのかもしれません。



一方、生命保険は固定費の中でも結構なウエイトを占めるため、タネ銭を貯めることに対する大きな障害になります。しかし、自分に何かあった場合は家族が路頭に迷うので、どうしても生命保険は外せません。



大きなキャッシュフローを生み出す資産を得た場合はその心配は少なくなりますが、その前の段階(すなわちタネ銭を貯めている段階)では生命保険や医療保険とどのように付き合えば良いのでしょうか?



私は、人生のうちで生命保険が最も必要なのは第1子誕生時だと考えています。一般的にはまだまだ資産が充分でないので、 この時期に最大の保険金を掛けるべきだと考えています。



具体的には、その時点で収入が途絶えても 生まれたばかりの子供が成人するまで生きていける金額の保険を定期保険で掛けます。若いうちは定期保険の保険料も安いのでそれほど家計の負担になりません。



私は10年以上昔には5000万円ほどの10年定期保険に加入していましたが、 満期のタイミングで2000万円の10年定期保険に漸減しています。資産が殖えたことと保険金の必要性が減少したためです。



医療保険に関しては高額療養費制度があるので、基本的に不要と考えます。病気になって最も困るのは医療費の支払いではなく、病気になって定期収入が途絶えることだという調査結果があります。



このため、生命保険や医療保険に加入することよりも、 病気になった後の収入をどうするかを考えることが先決なのです。この意味で、資産形成が成功すればするほど、保険は不要となっていきます。



ポイントは、安い掛け金を追求していくのではなく、保険内容を必要最低限に絞っていくことです。保険は「商品」に過ぎません。最大のコストパフォーマンスが得られるように掛金設定をするべきだと思います。



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2015年

5月

25日

税金をクレジットカードで支払う方法

最近のマイブームはクレジットカードなのですが、最大の出費である税金をクレジットカードで支払うことが可能かを調べてみました。基本的には税金をクレジットカードで支払う状況ではまだまだ無さそうです。

 

 

しかし、道が無いわけではありません。自治体によってはクレジットカード払いがOKなところも少数ですがあるようです。しかし、残念ながら私が住む自治体はクレジットカードでの支払いは不可でした。

 

 

この場合、セブンイレブンの電子マネーであるnanacoがゲートウェイになるそうです。クレジットカードでnanacoポイントをチャージすることでクレジットカードのポイントが付くようです。

 

 

しかし、クレジットカードなら何でもOKではなく、基本的にはクレジットカードしかポイントが付かないカードがほとんどだそうです。ただ、何種類かはポイントが付くクレジットカードがあります。

 

 

そこで、自分の所有しているクレジットカードを調べてみると、残念ながら私の所有するクレジットカードではnanacoにチャージしてもポイントが付与されないようでした。ちょっと残念ですね。

 

 

ただ、nanaco自体が数百万円単位の支払いには対応していないので、あまり大きなメリットになりません。しかしよく考えると、ふるさと納税でYahoo公金サービスを利用できる自治体が多いことに気付きました。

 

 

私の場合、1/3程度はYahoo公金サービスを利用しているので、ふるさと納税に関してはそこそこクレジットカードのポイントを獲得していました。う~ん、灯台元暗しですね・・・。

 

 

いずれにせよ、現時点では所得税や住民税などのかなり大きな金額の税金支払いに関しては、少なくとも私の居住地域ではクレジットカード不可のようです。まぁ、こればかりはどうしようもないですね。

 

 

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2015年

5月

24日

ブラックカード届きました!


先日、申込みをしたブラックカードが本日届きました!早速封を切ったところ、やはり黒いカードでした。う~ん、あまり見栄えしないですね。家族の意見を訊いてもゴールドの方が良いとのことでした(笑)。



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2015年

5月

23日

その「投資の鉄則」本当に大丈夫?

 

今週の週刊ダイヤモンドの特集は「 投資の鉄則 高値圏でも買っていい株・投信 」でした。さすが、日経225が2万円台を固めている時期にタイムリーな話題ですね。ちょっと危機感を覚えてしまいます(笑)。

 

 

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2015年

5月

22日

介護事業は儲からない?


2015.5.18の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事がありました。破産したコバヤシ・ファシリティーズの承継物件建て直しについての記事です。コバヤシ・ファシリティーズの破綻は以前にブログでご紹介しました。



当時、コバヤシ・ファシリティーズの倒産は、単なるディベロッパーの破綻だと思っていました。しかし、全賃の記事を読んだ限りでは、どうも介護事業のつまずきもあったようです。



コバヤシ・ファシリティーズのから高齢者住宅の運営権を承継したゴールドエイジコンストラクションへのインタユー記事なのですが、入居率が95%を超えているにも関わらず、毎月の収支は赤字とのことです。



これは、家主に支払う家賃と人件費が大半を占める支出に対して、入居者から得る家賃・共益費・食事代・介護報酬が少ないからだそうです。それなら家賃や介護報酬を値上げすればよいのでは?と思いました。



しかし、介護報酬は介護保険により報酬が規定されています。また、家賃は年金から拠出している方がほとんどなので、容易に値上げすることはできません。



このため、稼働率を高めるほかには売り上げを伸ばす方法がありません。したがって、効率的な人員配置による人件費削減で支出を抑えるしか利益を生み出す方法が無いそうです。



正直に言って、これはかなり厳しい状況だと思います。損益分岐点が高い事業は非常にリスキーです。しかも、自助努力では売り上げを上げる方法が皆無という状況では八方塞がりです。



一時期、介護関係のビジネスは成長分野と見做されて盛り上がりましたが、基本的に国に首根っこをつかまれている分野なので、政策しだいでどうにでも転んでしまう怖さがあります。



この記事内でゴールドエイジコンストラクションは家主に支払う家賃の減額交渉について言及してません。しかし、遠くない将来に家賃の引き下げ交渉は必至ではないかと思いました。



世の中にはおいしい話が続く状況はなかなか無いようですね。



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2015年

5月

21日

孤独死対策の保険の申し込み

 

4月末に退去になった戸建物件の入居が決まりました。今回はゴールデンウィークを挟んだのでハウスクリーニングに手間取ってしまい、内覧開始が5月11日で入居申し込みが5月17日でした。

 

 

私は狭いエリアでのドミナント戦略を採っているので、空室対策が各物件ともほぼ同一のリストとツールを利用可能です。日常的に所有物件の周知を徹底しているため、空室期間も短い傾向にあります。

 

 

そして、今回の入居者は物件の近所に住む方の親御さんでした。親を自分たちの近くに呼び寄せたいのですが、同居は無理なので私の物件に入居申し込みをされたという経緯です。

 

 

今回の物件は5年前に徹底的に手を加えたため、古き良き日本の木造家屋の外観を残しながらも居住性は抜群に良い物件です。このため、地域の相場よりもかなり高い強気の賃料設定にしています。

 

 

この賃料設定が影響しているのためなのか分かりませんが、入居者が2年毎に入れ替わります。2年毎のリーシングが面倒なので、今回は敢えて高齢者(70歳)の方を受け入れることにしました。

 

 

近くに娘夫婦が居るという安心感があるので、末永く借りて欲しいものです。さて、高齢者を迎え入れるにあたって、孤独死の可能性が問題になります。実は私は所有物件で孤独死を経験したことがあります。

 

 

そのときの経験から、今回はアソシアの大家の味方という家賃保補償保険に加入することにしました。この保険は家賃補償がメインなのですが、特約の修理費用保険金で入居者の孤独死に対応できます。

 

 

この特約は、居住者が亡くなったことで部屋に損害が発生した場合に、被保険者が負担した修理費用を1回の事故につき、300万円まで補償してくれます。

 

 

基本的には1棟単位であり、1棟の中にある指定の部屋のみが保険に加入することはできません。このため、1棟単位でこの保険に加入すると年間の保険料が高くなります。

 

 

しかし、現時点では区分所有や戸建賃貸の場合には、1戸単位でも加入できるようです。1戸であれば年間保険料が4~5000円程度におさまります。

 

 

このため、区分所有や戸建賃貸に高齢者が入居予定の際には、加入しない手はないと思います。今回の戸建物件では、早速アソシアに申し込みました。無事審査が通って保険加入できればいいなと思っています。

 

 

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2015年

5月

20日

Go Go !  電力株

 

私の日本株式のポートフォリオの1/6を占める電力株ですが、連日の年初来高値更新でお祭り状態です。3年で+50%程度のパフォーマンスに甘んじてきましたが、ようやく動き出したようです。

 

 

真の理由は私にはよく分かりませんが、表面的には原子力規制委員会が20日午前の定例会合で、四国電力伊方原発3号機が新規制基準に「適合していると認められる」とする審査書案を提示したためです。

 

 

日経225も快調な値動きですが、電力株は日経225のパフォーマンスをかなり上回っています。まぁ、電力株が上がっても傍観しているだけなので、実質的には何も変わりません。

 

 

しかし、何もしなくても毎日数十万円ずつ評価額が上昇していくのは気持ち良いものです。欲を言えば、全電力会社が早く復配に踏み切って欲しいと思います。

 

 

現実問題として、原子力発電の比率の高い関西電力・九州電力・北海道電力の各社が復配するのはまだ先だと思います。しかし、長期投資家の立場では、株価上昇と同じぐらい配当も重要です。

 

 

2012年の電力危機で電力株への投資を開始しましたが、私の意識の中では復配が完了して初めて一連の投資活動が完結することになります。昨日の築古木造戸建投資のように早く完結したいものです。

 


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2015年

5月

19日

築古木造戸建の出口完了!

 

4年前に購入した築古木造戸建があります。4年間で減価償却をほぼほぼ食い尽くしてしまい、このまま持ち続けると逆に私の所得税を上げてしまう要因となります。

 

 

そこで購入時から計画していたように、身内に贈与することにしました。金融資産の贈与に関しては、その評価に悩むことはありませんから、基本的には事務的な手続きだけです。

 

 

しかし、不動産の贈与に関しては評価額から贈与契約書まで細心の注意を払って贈与を実施する必要があります。不動産の贈与は、金融資産の贈与とは全く異質なのです。

 

 

今回、私は下記のようなステップを踏みました。  

  1. 贈与契約書の作成   
  2. 不動産の登記   
  3. 贈与における価額の算定   
  4. 贈与税の申告書作成

 


①③④は顧問税理士に、②は懇意の司法書士に依頼しました。③に関しては家屋調査士の方がより望ましいかもしれませんが、今回はワンストップサービスで、顧問税理理に業務依頼しました。



実務上は、まず③で不動産価格を評価してもらいます。評価額が贈与するにあたって妥当な価格であると判断できれば、①②④のステップを開始するという流れです。



昨日、登記完了の報告が司法書士からありました。購入から出口まで5年越しの事業でしたが、当初の計画通りに実行できてホッとしています。とにかく築古木造戸建投資を一通り経験できてよかったです。

 

 

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2015年

5月

18日

楽天ブラックカードのお誘い


昨日、帰宅すると郵便ポストに分厚い封筒が放り込まれていました。何だ~?っと思って開封すると、楽天のクレジットカードのインビテーションでした。カードの種類は「ブラック」でした。

 

 

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2015年

5月

17日

皆が株をするのは・・・


私は、給与所得者(サラリーマン)でもあるので、雨の日も嵐の日も黙々と職場に通勤しています(笑)。これはこれで仕事が楽しいので、毎日通勤することに苦痛を感じていません。



しかし、そんな私が職場で少し「嫌だなぁ~」と感じる場面があります。それは、職場の同僚や取引先の方が「株式投資」の話をするときです。最近、この手の話題が特に多いのです。



私はできるだけ職場では株式投資や不動産投資(経営)の話はしないようにしています。それはもちろん興味が無いからではなく、話のレベルを合わすことが大変だからです。



2013年のアベノミクス開始以来、株式投資や不動産投資が活況を呈しています。このような状況では今まで株式投資などしたことも無いような人たちがこぞって市場に参入してきます。



今の市況で大負けすることは無いので、基本的には景気の良い話ばかりです。すごいですね~と相槌を打っているのですが、私の基準では非常に危うい投資をしているので、心の底から同意できないのです。



まぁ、大人なので(笑)適当に話を合わしていますが、延々成功譚ばかり聞かされるといいかげんうんざりしてきます。よく靴磨きの少年まで株式の話をするようになれば相場も終わりだと言われます。



職場でのやりとりを聞いていて、ふと今はまさにその状況ではないのか?という疑問を感じました。相場が下落すると私的には嬉しいですが、皆の不幸を喜んでいるようで嫌なものです。



願わくば、周囲の同僚や取引先の方が大損しないうちに市場から安全に退避することを願うのみです・・・



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2015年

5月

16日

金融資産投資の最大の武器

 

私のような逆張り投資家にとって、最大の武器は「キャッシュ産生能力」だと考えています。キャッシュ産生能力とは、毎月入ってくる定期的収入を生み出す仕組みのことです。

 

 

一般的なサラリーマンにとって、代表的なキャッシュ産生能力は給与所得だと思います。これは会社に勤務しているかぎり受け取ることができます(もちろん、会社が倒産しない前提です)。

 

 

このため、自営業者にとっては「サラリーマンは気楽な稼業だ」ということになります。自営業者の場合には黙っていても天からお金が降ってくることはないので、給与所得は結構強力なツールだと思います。

 

 

さて、なぜこのようなことを話題にしているのかと言うと、投資では安く購入することが重要である一方で、誰にも相場の大底は分からないからです。

 

 

つまり、相場が反転するまでターゲットとする資産を購入し続ける能力が鍵となるのです。大底まで資金温存するとよいではないのか?とおっしゃられる方がいるかもしれません。

 

 

しかし、誰にも相場の大底は分からないので、私は「大底まで資金を温存」は机上の空論だと考えています。つまり全知全能の神ではない私たちは、勝つまで買い続ける必要があるのです。

 

 

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2015年

5月

15日

いきなりAirbnbに予約が入りました!


一昨日、少し苦労してAirbnbに物件を登録したところ、昨日に早速申し込みが入りました!Airbnb恐るべしです。今回は家賃5万円の部屋を1泊68USDで登録しました。



2泊の申し込みなので、68USD×2泊×119円=16184円です。たった2泊3日で月間家賃の1/3の稼いでしまいます。これ以外にも清掃費が30USDなので15000円程度は手元に残る計算です。



周辺の相場を見ながらなのですが、68USDは私にとってかなり高めの価格設定でした。しかし、あっさり予約が入ったので、拍子抜けしてしまいました。



このペースで予約が入れば笑いが止まらない計算になります。果たして本当にそのような夢のような話があるのかを、しばらく検証したいと思います。



さて、今回はイスラム教徒の若い方でした。イスラム教徒は礼儀正しい方が多いと思っていますが、やりとりの文面からもいい感じの印象を受けました。



いくつかリクエストを受けましたが、第一号の方なので基本的にはできるだけ面倒なリクエストは断りました。他の部屋では調理用品なども準備しているようですが、私の部屋では一切ありません(笑)。



何でも断食月らしくて、イスラム教徒用の食事を作る必要があるとのことでしたが、「調理器具は準備できない」と返事しました。私は、可能な限りシンプル・ローコスト運営に徹するつもりです。



このため、少し申し訳ないなと思いながらもリクエストをお断りしたしだいです。おそらくAirbnbを本業にしている方にとっては言語道断なのでしょうが、そこは考え方だと思います。



さて、今回の方は私の物件から徒歩圏内にある某国立大学でのカンファレンスに出席する予定とのことでした。やはり、不動産にとって立地が重要であることを改めて感じました。



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2015年

5月

14日

Airbnbに参戦しました!


先週の週末にAirbnbのセミナーに参加してきましたが、早速アカウントの作成および物件の登録を行いました。アカウントの登録自体は簡単ですが、「認証」の作業が結構鬱陶しかったです。



認証にはオンラインとオフラインの認証がありますが、オンラインはFacebook・G-mail・LinkedInのひとつでの認証となります。いずれかにかなり良く利用するアカウントを持っていなければ認証されません。



個人情報が売り渡されるようなのでちょっと抵抗感があったのですが、Airbnbをスムーズに利用するには仕方無いですね。さて、アカウントの作成の次は、いよいよ物件登録です。



ちょうど4月末退去で今週はじめに原状回復が完了した部屋があったので登録してみました。当初、メンテナンス系の仕組みを作ったので楽勝だと思っていましたが、細かい貸し出し条件の設定に苦労しました。



まず地域の相場を知るために近隣の物件の価格を調べました。価格帯はビジネスホテルよりやや安価なところが多いようです。そして、check-inやcheck-outの時刻や鍵の受け渡し法など決めることが満載です。



これらが全て英文表示となるため、他の物件の記載内容をコピー&ペーストする作業が必要でした。これはいわゆる英文の「キメラ」ですが、他の方もコピペしているようで、内容的におかしな部分が多いです。



例を言うと、広島県の物件でもないのになぜか「near Itsukushima shrine」というフレーズがあったりします。この時点で日本の物件は諦めて、英語圏の物件の紹介文をコピペすることにしました。



やはり、nativeの方が英文が柔らかくてしっくりします。顧客層が外国人なので、自然な英語の方が良いと思いました。私はhearingやreadingは普通にできますが、writingはどうしても堅い英文しか無理でした。



そんなこんなで2時間ほどかかり、ようやく物件を掲載することに成功しました。あとは、室内のマニュアルを英文で作成する必要がありますが、これは知り合いの大家さんに雛形をもらおうと思います。



早く申し込みが入ってほしいですが、入ったら入ったで最初は苦労しそうなので、もう少し時間に余裕ができる5月末まで募集をストップするか迷っています・・・



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2015年

5月

13日

個別企業の問題では投資不可!


2015.5.11にシャープと東芝がストップ安まで売り込まれました。バーゲンハンターの私は、その後もこの2銘柄をウォッチしていましたが、両銘柄とも残念ながらその後の株価は期待を裏切るものでした。



翌日の5.12以降はストップ安付近の株価に留まっているのです。細かく見ると企業の収益性や将来性の違いのために、シャープはじり安・東芝はじり高の展開です。



チャート的にも東芝などは、もう少し株価が下がれば購入を検討してもよいかもしれないと思っていただけに少し残念です。しかし、仮に東芝株を購入することになっても、これは厳密には投資ではなく投機です。



逆張り派の私の株式を購入するタイミングから考えると、この両銘柄は絶好(?)の購入タイミングに思えるかもしれません。しかし、私は個別企業の経営危機やスキャンダルでは手を出さないことにしています。



いくら東芝やシャープなどの日本を代表する企業であっても、個別企業内の要因で株価暴落した場合には、そのまま倒産してしまうリスクを払拭できないからです。



気持ち的には、もう少し下がれば東芝株を購入したかったのですが、考えることは皆同じようで、絶妙な株価で踏みとどまっているのがニクイところです(笑)。



あまり、期待はできないですが、もう少しこの2銘柄の株価をウォッチし続けたいと思います。もちろん、株価がさらに下がって購入したとしても、それは「投資」ではなく「投機」ですが・・・。



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2015年

5月

12日

金森重樹氏の金言

 

私は金森重樹氏の言動に注目しています。おっしゃられることが全て理に適っていて、しかも机上の理論ではなく結果を出しているからです。そんな金森氏の記事があろうことか日刊SPA!に載っていました(笑)

 

 

私の中では日刊SPA!は、週刊ポストと同じクラスの娯楽誌です。その日刊SPA!に金森氏の記事があったので、日刊SPA!はどのように金森氏を扱っているのか、逆に興味が湧いたので一読してみました。

 

 

いきなり、「ネオ富裕層・錬金術」という見出しが踊っているあたりは、さすが日刊SPA!です。記事の内容は宮古島に建設されたメガソーラー発電所のことでした。

 

 

総工費は6億円で、銀行からの借り入れをフル活用して、自己資金を極力抑えたそうです。以下、日刊SPA!からの抜粋です。

 

 

「年間売上1億円です。一方、投じた自己資金は6000万円ほどですから、税金を支払っても1年ちょっとで戻ってくる計算になる。2年目以降は毎年4000万円入ってくるわけで、利回りはとんでもなくいいです」  

 


「経費として計上できるので、2%で借りたとしても実質1%。虎の子を張るより借りて資金効率を上げたほうが全然いい」と、日刊SPA!読者のほとんどが理解できないであろうことを述べています(笑)。

 

 

「節約は一生の技術。効果は一生続くので、面倒くさくても習慣づけると大きな武器になります。お金を残したいと考えるなら、まず収入の数分の1で生きて行ける暮らし方を身に着けること。

 

 

それで、残ったお金を投資に回すのです。高価なものは、税金で減価償却できるようになったら買えばいいんです。ちょっと儲かったからといって高級車や時計を買ったりせず、投資効率のいい案件を探しては実践し続けることが肝ですね」  

 

 

株やFXには手を出さず、形があるものに投資するのも金森流だ。「実体があるものを調べまくって、覚えながら投資していくほうが間違いはないと思う。

 

 

不動産の現物投資はいい案件だと1年目で手金が回収できるものもあります。タネ銭が少なくても始められるものは探せばあります。行政を味方につけるのも有効。ふるさと納税がその典型で、少し勉強すれば得する制度は結構ある」  

 

 

日刊SPA!の記事とは思えない、金森氏の金言の数々にただただ脱帽です。やっぱり、この方は凄いですね。

 

 

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2015年

5月

11日

シャープが大型減資を検討!

 

今日の東京株式市場では、シャープと東芝がストップ安となり話題になりました。シャープは99%の大型減資、東芝は不適切会計問題で2015年3月期の業績予想を未定に変更したことが原因です。

 

 

両社とものっぴきならない理由ですが、今回はシャープの大型減資を考察してみました。東芝に関しては下落幅しだいではおいしい買い物となる可能性があるので、もう少しウォッチする必要がありそうです。

 

 

さて、シャープの大型減資のニュースには驚きました。競争が激化しているため収益が振るわないことが原因ですが、いよいよ単独での生き残りが難しくなった印象です。

 

 

今回の大型減資では主力取引行のみずほ銀行と東京三菱銀行から2000億円規模の債務株式化(DES)の資本支援を受ける方向で合意しているとのことです。

 

 

100%減資ではないため、株主の持ち分は変わらないですが、その後の資本支援で発行済み株式が増えれば株主の持ち分が目減りする可能性が高いです。まさに「既存株主の大虐殺」が行われようとしています。



既存株主にとっては倒産するより多少ましですが、極めて大きな損失を蒙ります。今回のシャープの事例からも分かるように、日本では株主よりも従業員の方が重視されているようです。



今回の大型減資は株主と従業員の利益相反が際立っています。こういう「事件」を目撃すると株式投資の怖さを再認識させられます。幸い私はシャープに投資していませんが、フロー型企業への投資は怖いですね。


 

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2015年

5月

10日

私のAirbnb参戦計画

 

Airbnbって、すごいな! のつづきです

 

 

一昨日のセミナーの2部では、Airbnb経験者による座談会もありました。知り合いの不動産経営者なので、ざっくりした本音ベースの話しを御伺いすることができました。

 

 

まず、ユーザー層は8割程度が外国人(欧米:アジア=1:1)で、ゲストは高学歴・高収入の方が多いためかマナーが非常に良く、日本人ゲストの方がむしろマナーが悪いそうです。

 

 

貸す部屋があれば ①寝具 ②ポケットWiFi (3000円前後で利用可能)があればOKです。手間暇掛けたくなければ、ネットで検索すればAirbnbの代行サービスもいくつかあるようです。

 

 

また、プロによる物件の写真撮影が無料とのことでした。今週からスタートを画策している物件は、Airbnbと平行して賃貸募集も行うので、プロの物件写真もゲットできてお得感があります。

 

 

しばらくは、所有物件に空室が発生するたびに、賃貸募集と平行してAirbnbを利用して小銭を稼ぎつつノウハウを蓄えようと思います。 好感触であれば100%インバウンド目的の物件を購入もアリです。

 

 

問題点は、いかに運営を自動化できるかと円安トレンドが変換したときの対応法だと思います。 Airbnbの運営に関しての問題点は、部屋のクリーニングとリネン・タオル交換をどうするかです。

 

 

まずハウスクリーニングは、管理会社と交渉して1回3000円で了承を得ました。リネン交換は訪室時に近所のクリーニング屋さんに出してもらうことにしました(1000円)。これで全て解決です。

 

 

ミニ冷蔵庫付きの部屋なので、部屋の備品はタオル・シャンプー・ゴミ箱しか置かないつもりです。部屋のランニングコストを下げるために、使用条件を「禁煙」としました。

 

 

Airbnbは、ヤフオクのようにホストとゲストのレビューによって、サービスの質や人気度が担保されています。良いレビューを集めるほど有利になるので、早期に参戦するメリットが大きいです。

 

 

もしかすると2015年現在の「チャンスの窓」かもしれないという期待を抱きながら、しばらく試行錯誤してみようと思います。それにしても、世の中はチャンスに満ちていて楽しいモノですね(笑)。

 

 

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2015年

5月

09日

Airbnb って、すごいな!

 

昨日はAirbnbのセミナーに参加してきました。本当はセミナーの前に知り合いの新築マンションお披露目会に参加予定だったのですが、仕事の都合で間に合いませんでした。サラリーマン稼業って窮屈ですね。

 

 

さて、Airbnbとは、2008年にサンフランシスコで創業した、世界中のユニークな宿泊施設をネットや携帯で掲載・発見・予約できるコミュニティー・マーケットプレイスです。

 

 

アパートだけでなく、お城や船なども宿泊することができるサイトです。2015.5.10現在、世界191ヶ国34,000以上の街で、貸す人と借りる人をつないでいます。

 

 

Airbnbは空き部屋を収入に変えることができるので、世界的に爆発的な人気を呼んでいますが、日本では少し遅れて2013年ごろから東京・大阪・京都を中心に広がり始めました。

 

 

インターネットの発達により、従来ではどこにあるか分からなかった需要を探しあてることが可能となったことがAirbnb成功の背景になっています。

 

 

さて、このAirbnbが何故有望な金鉱である可能性があるのかと言うと、需要と供給が極端に乖離しているマーケットが、現在の日本のホテル業界だからです。

 

 

円安によるインバウンドの激増が追い風となって、宿泊施設の不足が大きな問題となってます。少なくとも円安が続く限り、現状の高いレベルのインバウンドが見込めます。

 

 

特に、東京・大阪・京都といった外国人の多いエリアでは、ハイシーズンになればビジネスホテルでさえも予約が難しくなります。5月は気候が良いので、街を歩いていても外国人だらけです。

 

 

とにかく3大都市圏の好立地エリアでは「寝ること」さえできる施設であれば、まさに「入れ食い」の状態です。これが意味するところは、上記エリアの物件を高利回りで取得できるチャンスです。

 

 

従来の賃貸物件しか選択肢が無い状況では、低利回りのため投資としては成立し難いです。しかしAirbnbを利用することで膨大なインバウンドにアクセス可能となれば状況が激変します。

 

 

つまり、多少物件価格が高くても、立地さえ良ければ投資としては充分に成り立つのです。私は好立地(特に住居系)でのインバウンド目的の投資を下記のように分析しました。   

 

 

① 好立地なので物件価格が下落しにくい    

② まだインバウンドの影響が地価に反映されていない

 

 

う~ん、これはやってみない手は無い気がします。善は急げ!なので、今週中にAirbnbのアカウントを作成して、さっそくインバウンド市場に参戦しようと思います。



私のAirbnb参戦計画 につづく

 

 

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2015年

5月

08日

暴落時の資金調達方法


暴落時に資金を調達できるか否かは、資産形成において最も重要なポイントのひとつです。この問題をクリアした人間の前に富への扉が開かれると言っても過言ではありません。



株式投資において、私は複数の収入源からの「キャッシュ産生能力」を解決策としています。実際に2002年の金融危機・リーマンショック・東日本大震災などの暴落時も、この能力を利用して資金を調達しました。



一方、不動産に関しては一物件あたりのロットが高いので、全て自己資金だけで賄うことは無理があります。このため、銀行融資を利用することは必須です。



しかし、危機時には銀行融資は極端に細ります。これは担保があったとしてもあまり変わらないようです。例えば抵当権の無い物件があっても、必ずしも融資を受けることはできないそうです。



更に預金が1億円あったとしても8000万円程度しか融資を受けることができないケースが多いそうです。極端な金融収縮の際には銀行自身が生き残りに必死なため融資は完全にストップするからです。



先日お会いした桁違いの超富裕層の方も同様の悩みを抱いており、未だに解決法を見出していないとおっしゃられていました。この方でさえ悩むほど危機時に融資を引くことは難しいようです。



ひとつのヒントとして、不動産購入資金としてではなく、運転資金として融資を受けることも一法かもしれないとのことでしたが、この手法が使えるのはかなり図体の大きな法人だそうです。



誰かこの難問の解決法を教えてくれないかなぁ~



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2015年

5月

07日

最近の不動産関連書籍の雑感


不動産投資がかなりメジャーになった関係で、毎月のように不動産投資関係の新刊が登場しています。amazonからのセールスメールがうっとおしいほど送られてくるのでちょっと迷惑です(笑)。



それでも一応は新刊の内容を確認するのですが、目次やレビューでだいたいの内容を把握しますが、最近はステマが多いためレビューさえも信頼することができません。



内容的には最近の風潮を反映して、「郊外の全空物件に手を加えて短期間で売却する」ことによって資産規模をどんどん拡大していく手法の書籍が多いです。



これはこれで現在のトレンドに沿った戦略だし、彼らに悪気はないと思いますが、彼らの売却先の悲惨な末路が予想できるだけにちょっと複雑な気持ちになります。



ただ、大々的に書籍で「カモにお化粧した物件を売りつける」行為を推奨するのはどうかと思います。確かに不動産や株式には「ババ抜き」的な要素がたぶんにあることは否定しません。



しかし、「シロウトの大家」が相手の無知につけこむ手法を書籍にして更に多くの人に推奨するのを見るのはちょっと辛いです。願わくば犠牲者がこれ以上増えないことを祈るのみです・・・。



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2015年

5月

06日

高額所得者の脇が甘い理由

 

最近、我ながら金銭面での脇が甘くなってきました。特に食べ物関係では、価格を一応確認するものの購入するか否かを判断する時間がほぼ無くなり、自分の気持ちに素直に従うことが多いです。

 

 

今日も夕食の買い物に行った際に、100g当り1000円を超える肉を購入しました。何を貧乏くさいこと言っているのか? と思う方も多いでしょうが、以前は100g当り500円の肉がメインでした(笑)。

 

 

昔は生活費が月額20万円程度だったのですが、最近では40万円近く使っています。かなり財布のひもが緩んでいるようです。そこで、なぜここまで金銭感覚が緩くなってきたのかを検証してみました。

 

 

要因としては、①ストック ②フロー に二分化されると思います。通常、①と②はある程度相関しますが、どちらの要因が財布のひもをより緩める効果があるのでしょうか?

 

 

まず①ですが、これは経済的にも証明されている事実です。これは経済学的には「資産効果」と呼ばれており、保有する土地や株式などの資産価値が上がったことを理由に消費や投資が増えることを言います。



②は所得の増加に伴う消費活動の活発化です。「稼ぎが良くなる」と、財布のひもが緩むことは昔から典型的な人間の性のようで、このような事例には事欠きません。



さて、実際に私の場合には上記の①と②のどちらが消費活動拡大の要因になっているかと言うと、厳密にはどちらにも当てはまらないことに気付きました。



私が消費活動を活発化(?)させている要因は、所有物件や株式の価格上昇でもキャッシュフローの増大でもありません。消費活動拡大の要因は、「現金を生み出す仕組み」が太くなってきたことによります。



つまり、仮に今日お金を全て使い果たしたとしても、「現金を生み出す仕組み」が健在であるかぎり、いくらでもお金を生み出すことが可能だからです。これはなかなか強力な状況です。



ストックで貯蓄している資産は、使えば無くなります。フローに関しても自分の時間に依存しているため時間の切り売りに過ぎません。つまり①②だけでは片手落ちなのです。



やはり、安定した人生を歩むためにも、現金を生み出す仕組み」を獲得することを第一に考えるべきでしょう。



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2015年

5月

05日

事業継承のポイント


2015.4.6の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事があったのでご紹介します。「事業継承を本気で成功させるには?」というテーマでコンサルタントの方が事例を挙げて説明されていました。



さて、事業継承は難しい課題です。最大の問題は、適切な後継者が居ないことです。一代で創業した社長に匹敵する能力を有する後継者は、確率的には極めて小さいからです。



これは、中小企業などのオーナー企業だけではなく、上場している大企業にも当てはまります。基本的に会社の舵取りをする能力は、サラリーマンに必要とされる能力とは全く別モノだからです。



それでも大企業はまだ頭数が揃っているので選択肢は豊富ですが、中小のオーナー企業の場合、有能な後継者が親族に見当たらないケースが多々あります。



このような場合、会社の存続を願うなら親族以外からも探し出す必要があります。そして、事業継承を成功に導くためには、下記のような5つのポイントがあるそうです。



  1. 継承予定者は直系親族であるとは限らない
  2. 創業者は継承予定者に経営者としての理解を深めるために、会社の内情(財務・相続・社内体制・社員特質・外部取引先)について早い時期に説明する
  3. 継承予定者は、覚悟を持って責任を持つと決めること
  4. 継承予定者は、自らが何事も率先して動くこと。答えは現場にある。ただし、謙虚さは常に忘れない
  5. こうなりたいというビジョンを持つ。そして自分の信頼できる組織・人材を作ること



いずれも、言うは易しですが、実行するのは難しそうなポイントですね。今のところ私には経験がありませんが、遠い未来に事業承継で悩むことになりそうです。



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2015年

5月

04日

「プロ」家主に遭遇


先日の銀行員によるセミナーの後に懇親会に出席しました。その懇親会で同席だった方が、とんでもないレベルの方でした。年齢は私よりも少し上でしたが、資産レベルのゼロが一桁違ったのです。



結構寡黙な方で、最初は周囲の話を聞いては頷くだけのリアクションでした。しかし、何となくオーラを感じたので、思い切って所有物件数をお伺いしたところ、数十棟レベルの方でした。



物件数など重要ではないので、私は所有物件数で驚くことありません。得てしていわゆる「メガ大家」の方は、図体だけ大きくて財務状況がボロボロの方が多いからです。



しかし、この方は財務的にもピカピカでした。そして銀行対策を重視されていましたが、その姿勢や考え方が半端ではないのです。銀行のスコアリングを上げるために親族ではない第3者を役員に迎えるほどです。



訊けば、この第3者は相当な資産家らしく、いわゆる勝者連合だそうです。これだけではなく銀行に対する印象を良くするため、空室率の計算は部屋数ベースではなく賃料ベースでの空室率を算出していました。



賃料ベースの空室率は初めて聞くので驚きましたが、確かに安い部屋など多少空室になっても財務的には問題になりません。あと物件の売買で銀行のマイナス評価を回避するため宅建免許も取得しているようです。



宅建免許を取得しているためレインズにアクセスできますが、物件の仕入れの際にレインズやネット情報は一切見ないそうです。全てインナーサークル内で回っている情報で購入するそうです。



40歳台半ばの方ですが、同年代の幼馴染が地元不動産業界の役員レベルに収まっているため、インナーサークル内だけで優良物件が売買されているそうです。



この方の物件所有方針は、①永久所有目的 ②キャピタルゲイン目的 をエリア別で考えているそうです。地位(ぢぐらい)の高いエリアの物件は①、それ以外は②です。



私などは①しか考えていないのですが、この方はキャピタルゲインも狙っているので②も積極的に購入しています。キャピタルゲインで銀行評価を上げることが目的です。



この方に私のバックグランドと投資方針を話したところ、もっと属性を生かすようにというアドバイスを受けました。具体的にはもっと積極的に銀行融資を受けて物件を購入するようにとのことでした。



今まで財務基盤の強化をメインに据えた自分の投資方針に自信がありましたが、ここまで実力差のある方から言われるとちょっと不安になりました(笑)。この連休でもう一度考えてみたいと思います。



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2015年

5月

03日

株だけでなく不動産もババ抜き

 

物件価格の高騰が続いています。物件価格の高騰は、資産価値の増大やキャピタルゲインを得る絶好のチャンスですが、銀行にとって不動産ファイナンスのババ抜きの側面があります。



我々の立場では、一度物件を売却すればその物件との縁は切れてしまうため、その物件が売却後にどうなろうが知ったことではありません。しかし、売却後も銀行はその物件の融資を行うケースがあるからです。



例えばA銀行で融資を受けていた方が売却した結果、次の方がB銀行からの融資で物件を購入するとします。更にこの方が物件を売却する際には、新しい所有者が再びA銀行で融資を引く可能性があるのです。



実際に私のケースでも、これに近いことがありました。物件に対して融資できる銀行には限りがあるので、このようなことは珍しいことではありません。



そして、物件価格が上昇している時期には、銀行にとっては担保物件は変わらないのに融資金額のみ増大することになります。融資金額の増大分だけ銀行にとってのリスクが増えるのです。



銀行自身もこのリスクは感じているようで、フルローン → 頭金○○円となった場合に銀行融資が絞られる潮目になることがあります。このような時期は、物件価格が天井に近い可能性があり注意が必要です。



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2015年

5月

02日

銀行融資では紹介者がポイント

 

昨日は、現役銀行員によるセミナーに出席してきました。この方は某メガバンクの行員で私も一度融資依頼したことがあります。結局、地元の地銀に融資をお願いしましたが非常に良い提案をいただきました。

 

 

さて、今回は有利な銀行融資を獲得する方法を主に教えていただきました。主なポイントは下記のごとくです。融資の案件に応じて銀行を選択することも一法だそうです。


  • メガ+地銀+信金の組み合わせがベスト(融資の融通が利く)
  • メガバンクは監督官庁の縛りがきついので杓子定規になりがち
  • 信金+信組のみの場合は物件の質が悪いことが多いので、メガバンクは避ける傾向にある
  • 新築する場合はメガバンクが有利
  • 土地だけ押える場合には信金・信組が有利



同じ案件でメガバンクおよび信金・信組ともに取り組めそうなら、融資条件から言ってメガバンクが有利です。もちろん、メガバンクは敷居が高いので、かなり実力を蓄えてからのチャレンジになりますが・・・



3月期決算の銀行では9月・3月は忙しいですが、最近では4半期決算なので6・12月も忙しいとのことでした。借換え等の急を要さない案件は5月下旬~6月、新規客なら4月・10月がお勧めだそうです。



銀行の支店には都市型と住宅地型があるが、案件が多いことと優秀な営業マンが多いことから都市型がお勧めです。そして、 都市型店舗に行く場合には紹介が一番です。



ただし、紹介の場合は紹介者が凄くなければ効果が低く、最も良いのはSクラスの担当者が付いている紹介者に紹介してもらうことです。実際に、Sクラスの担当者は紹介がベースとなります。



Sクラスの担当者の特徴ですが、30~35歳で銀行員人生が決まる影響で、都市型店舗の30~35歳の銀行員が脂の乗った優秀な行員である可能性が高いそうです。



銀行員で融資が決まることが多いので、優秀な担当者を探すことが最も重要です。このためにも力のある有力な紹介者と懇意になることがポイントになります。



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2015年

5月

01日

外注はコストパフォーマンスで判断


私の資産運営のテーマのひとつは「資産の自動運転化」です。この世で最も貴重なものは自分の時間なので、可能な限り自分の時間を取られないようにすることを心掛けています。



この目的を達成するためには、自分でなくてもできる作業や時給単価の安い仕事は、全て外注することにしています。私は自分の時給を2万円に設定しているので、これ未満の仕事は全て外注しています。



少なくとも私の関わっている仕事の中で、時給2万円以上の作業というのはほとんど無いのが実情です。つまり、日常的に必要とされる作業の90%以上は外注可能なのです。



しかし、時給2万円に設定していても、どうしても自分の時間を投入した方が良い仕事も散見します。それは主に「モノを作り出す作業」です。具体的にはこのブログの記事等も当てはまります。



モノを作り出す作業においては複雑で熟慮が必要となるほど、いくらお金を積んでも代替が利きにくくなります。最も代替が利かないのは、資産運営の方針や事業戦略の策定です。



インターネット関連での活動などはこれに準じます。HTMLを駆使してホームページを作成していた時代には、お金を払ってでも外注するべき対象でした。内容よりも体裁が重要視されたからです。



しかし、ブログやCMS形式のホームページ作成がメジャーになるにつれて体裁ではなく内容が問われる時代になりました。こうなってくると、自分で作成する方が安価で質の高いモノを作ることができます。



したがって、現状ではインターネット関連での活動は外注せずに自分で処理するべき境界領域の仕事だと認識しています。これからの時代は、ブログやCMS形式のホームページ作成技術は必須の知識だと思います。



単にSNSを閲覧するだけの消費者の地位に甘んじるのなら、スマホで十分です。しかし、情報を提供する側とされる側の差が経済的にも大きくなる時代なので、これらの知識は是非身につけたいものです。



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