2015年

7月

30日

学歴での不平等を逆手に取る

 

日本は世界的にみてかなり平等な社会ですが、それでもやはり不平等なことがあります。その最たるものは、学歴を軸とした社会階層の形成だと思います。  



学歴不要論を唱えられ、実際的にも学歴不問をの会社が増えていますが、それはあくまで建前です。実際に大企業に入職する人は有名大学卒がほとんどで、有名大学卒業者以外は少数派です。



東京大学を頂点とした上位の学校を卒業するほど、大企業の社員や公務員になりやすい仕組みです。そして大企業の社員や公務員は手厚く保護されており、さほど努力をしなくてもその生活を維持できます。



中小企業の社員や個人事業主は業績が不安定である一方、大企業は破綻しそうになっても国が救済措置を講ずることが多く、公務員にいたっては絶対的な雇用保障があります。  



数ある人間の能力のうち、受験で点数を取る能力というごく一部の能力の成績で、人生の全てが決まってしまうという極めて不平等な仕組みだと思います。



しかし、日本社会のシステムに異を唱えても何ら得るものはありません。現実的な解は、このシステムを逆手に取ることです。長い人生のうちのほんの数年間のみ「受験で点数を取る能力 」を磨くのです。



学生時代に受験勉強というごく狭い世界だけでちょっとだけ競争し(中国の受験競争と比べるとお遊び程度です)、そこで結果を出せば、その後はたいした競争をせずにその待遇を維持できます。



もちろん、大企業や公務員といっても単なる給与所得者なので、資産家や成功した事業主ほどの所得水準を望めません。最大のメリットは比較的強固な安定性です。



私自身は、このような安定志向は否定的ですが、自分の子には受験競争に勝ち抜くアドバイスをします。受験競争に勝ち抜いて有名大学卒というブランドを獲得してから、その後の人生を考えれば良いのです。



有名大学卒のブランドもしくは医師や弁護士などのプラチナ国家資格という「安定」を獲得した上で、大企業・公務員・プラチナ専門職という地位に安住せずに、更なる「上」を目指すことが理想的だと思います。



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2015年

7月

28日

夏期休暇につき・・・

 

今週は夏期休暇でサムイ島(Koh Samui)に来ています。アジアのビーチリゾートは8月に雨季のところが多いですが、 タイのマレー半島東側にあるサムイ島は数少ない乾季のビーチリゾートです。



今回は、3ベッドルーム+ダイニングキッチン+プライベートプール付きのビラに9日間滞在予定です。既に本日は4日目ですが、頭がちょっとバカになってきています(笑)。



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2015年

7月

25日

電力株の検証からの気付き

 

私は2012年7月~11月に電力株を大量に購入しました。しばらく鳴かず飛ばずだったのですが、最近になってようやく株価が復調してきました。



日本株式全体では、中国やギリシャ問題のため株価は乱高下しています。そんな中、私のポートフォリオの20%ほどを占める電力株だけは順調に推移しています。



投資を開始して3年目でようやく芽が出てきたのですが、現時点での投資成績を評価してみました。下表の右の数字は購入価格に対する7.24の終値ベースの評価です。



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2015年

7月

23日

メガバンク支店長の教えは1勝1敗

 

先日の楽待の不動産投資新聞で興味深い記事がありました。某大家さんが融資交渉先のメガバンク支店長から聞いたという「メガバンク支店長の教え」です。

 

 

詳細はリンク先を精読していただきたいと思いますが、私の感想を述べてみたいと思います。まず、このメガバンク支店長は下記のようなアドバイスをしたとのことです。

 

  1. フローを厚くすること
  2. 相続は3代先まで考えて対策しなさい

 

 

①に関して、不動産で成功している人はどんどん繰り上げ返済してキャッシュフローを厚くしているとのことですが、私は全く逆の意見です。本当に資金が必要な局面では銀行はアテになりません。

 

 

例えば、2003~2004年や2008~2009年の経済危機の際には、キャッシュフローの厚さよりも自己資金をどれだけ所有しているかが優良物件を獲得できるか否かの分かれ目でした。

 

 

資金の有効利用の観点からは、資金をベタ済みしておくよりも繰り上げ返済してキャッシュフローを厚くする方が推奨されると思います。しかし、経済状況が厳しくなると現金が強さを発揮します。

 

 

「Cash is king」 なのです。今後も経済危機が発生する度に、現金の強さが再確認できると思います。このため、現在のような状況下では浪費を戒めて、キャッシュを積み上げることに専念するべきだと思います。

 

 

ただし、銀行の立場からも繰上げ返済するよりも、自己資金を積み上げる方が望ましい状況です。このメガバンクの支店長の真意は分かりませんが、少なくともポジショントークで無いことは確かだと思います。

 

 

②は、なかなか良いことを言っていると思いました。資産所有法人設立時 もしくは 物件購入時には借り入れが多いため、 資産所有法人の株価評価がマイナスになっている場合が多いです。

 

 

このように自社株評価がマイナスであるうちに、株を子供や孫に譲渡することで、3代先まで考えた相続対策を行うことは合目的です。この点は完全にメガバンク支店長に同意します。



何事も最初の枠組みで、その後の成長性が決まります。枠組み作りは税制を熟慮しながら慎重に構想を練り、実行に移すときにはその都度の経済状況に従って、うまくオペレーションしていくことが理想です。

 

 

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2015年

7月

21日

どちらが安全? ネット銀行 vs 証券

 

先日、任意組合の管理者の方とお会いした際に、ひょんなことからネット銀行の安全性についての話題になりました。私は以前からネット銀行の安全性に関してはかなりの疑念を抱いています。

 

 

この点については、この方も全く同意見のようでネット銀行は日常生活で使用する必要最小限のお金しか入れていないそうです。どんなに高度なセキュリティを導入しても破られるのは時間の問題だからです。

 

 

国家レベルの機密情報でもハッキングされる事例が多いことを考えると、インターネット上で「安全」という文字は存在しないことが理解できると思います。

 

 

はっきり言って私たちのようなゴミレベルの庶民がいくら安全対策を施しても、本気でセキュリティを破るつもりの犯罪者に狙われるとまず間違いなく被害に遭ってしまうと思います。

 

 

彼らが実行しないのは、無知な人や高齢者を狙った方が「ラク」にお金を収奪できるからに過ぎません。ネット銀行ではどのようなセキュリティが施されていても基本的には安全ではないと思うべきです。

 

 

一方、ネット証券はどうかと言うと、ネット銀行と比較して圧倒的に被害金額が少ないようです。これは証券会社のセキュリティレベルが高いからではなく、資金を引き出す仕組みの違いです。

 

 

ネット証券で資金を引き出す際には、あらかじめ登録された金融機関への出金となります。しかもこの登録済みの金融機関は、氏名がネット証券の名義人と一致していなければなりません。

 

 

つまり、ネット証券から非合法に資金を引き出すには、①ネット証券のセキュリティを破った上で、②その人名義の金融機関の口座を準備する必要があります。

 

 

①②の条件を両方クリアすることは物理的に可能ですが、ネット銀行のセキュリティを破ることに比べると、手間暇が掛かり過ぎます。このため「容易に収奪できる」ネット銀行が恰好の漁場になるのです。

 

 

この話を聞いて、意外とネット証券は使えるものだなと思いました。もちろん、この手の話は「現時点では」という但し書きが付くので、未来永劫安全だと思い込むことは危険であることは言うまでもありません。

 

 

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2015年

7月

19日

築古木造物件の調査のポイント

先日、私の投資エリアでの物件情報がもたらされました。今回はレインズに流れた情報なのですが、出稿の日に懇意の不動産業者さんから連絡がありました。

 

 

私の経験上、築古木造戸建に関してはレインズの情報も案外バカにできないと思っています。そこで、今回も翌日に物件調査に赴きました。ちなみに、本当に良い物件であれば翌日では手遅れのことが多いです。

 

 

さて、エリアと価格帯からギリギリストライクゾーンに入っている可能性がある物件だったのですが、結論から言うと全然ダメな物件でした。現状に比べて価格が割高だったのです。

 

 

ちなみにハウスクリーニングだけで済むレベルであれば、即買付けする価格です。今回の物件は水周りが全くダメで全部入れ替える必要がありました。水周りを含めた総工事費は250万円と見積もりました。

 

 

もちろん、かなりアバウトな見積もりなのですが、物件購入の可否を素早く・適確に判断するためにはそれなりのリフォームの目利き力が必要です。

 

 

今回の最大のネックは既存の浴室にユニットバスが入らないことでした。ユニットバスの最小のサイズは1216で、120cm×160mmです。今回は横幅が内寸90cmだったので、ユニットバスが納まらないのです。

 

 

もちろん、大工を入れてお金さえかければ問題なくユニットバスを導入できます。しかし、あくまで投資収益率を追求する観点からは、躯体に手を入れることはできるだけ避けるべきです。

 

 

水周りのリフォームを考える上では、①ユニットバスの最小サイズ ②キッチンの最小サイズ を知っておく必要があります。この2点を知っているだけで、工事を安くできるか否かの判断がある程度可能です。

 

 

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2015年

7月

17日

Airbnb運用の自動運転化


閑散期に空室が出ると、客付けに少々苦労します。私の所有物件は学生も社会人もターゲットなのですが、6月以降は留学生がメインになってしまいます。



留学生は1年程度の短期の方が多いので、できれば避けたいところです。そこで、来年の繁忙期までの間の有効利用のために、空室をAirbnbで運用することにしました。



Airbnbの運用で最もネックになるのは、システムの立ち上げと旅行者対応です。このうち、旅行者対応はレーティングに響きますので手を抜けないのですが、これが結構面倒くさいのです。



私のように多忙な人間がAirbnbの運用を主体的に行うことは、トータルでの収益性の問題からみても避けるべきです。そこで、今回は代行業者さんにAirbnbの運用を任せることにしました。



7月21日からオープンする予定です。まだ開業前であるにも関わらず、下の画像のように7月・8月ともイイ感じで予約が入っています。リスティング開始が1週間前なので怒涛の勢いで埋まったようです。



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2015年

7月

15日

投資組合の増資について考える

 

私は現在、株式運用をメインにしたクローズドの投資組合に加入することを検討しています。管理者は百戦練磨のファンドマネージャーの方で、これまでの実績は充分過ぎるほどあります。

 

 

この投資組合の投資方針は、「マーケットのトレンドに逆らわず、好業績で株価が好調な少数の銘柄にレバレッジを掛けて買い上がる」です。超長期逆張り投資家の私では、決して到達できない投資手法です。

 

 

この投資手法は ① 銘柄選択 ② トレンドの見極め がポイントだと思いました。①に関しては旬の業界や銘柄の選好は管理者の感性に依存します。

 

 

②に関しては現在トレンドの変換点に差し掛かっている可能性があり、上昇相場・下落相場・横ばい相場の全てで戦える能力を保持している方であっても、一時的にはパフォーマンスが低下するリスクはあります。

 

 

コストに関しては会計士による決算作成費用が10万円/年かかります。事務管理手数料は運用資産の5%で成功報酬は無しです。ちなみに通常のファンドの管理手数料2%+成功報酬は利益の20%だそうです。

 

 

税制はパススルー課税となり、個人で投資する際では主に譲渡所得で、損失が発生しても3年間の繰り越しが認められます。これは大きな「投資の保険」です。

 

 

既存の組合員との関係ですが、短期的には私の出資金がすぐに投資されるわけではないため、利益幅が希釈されることになります。一方、今回は約30%のプレミアム増資になります。

 

 

これは、REITのプレミアム増資ほどではないですが、既存組合員には有利に働きます。新規加入(=私)には不利に働きますが、既存の組合員と投資成果を競争するわけではないので、問題は無いと考えます。

 

 

ただし、資金効率の上では下記のようにややパフォーマンスが悪くなることは避けることはできません。

 

100円 → 150円 (50%プラス)

130円 → 150円 (15%プラス)

 

 

投資組合に加入する最高のタイミングは、一時的にパフォーマンスが低下して一口あたりの組合資産が低下したときです。しかし、年に4回しか加入するチャンスが無いので、機動的に判断することは難しいです。

 

 

このように検討した結果、資産運営の幅を広げるために直近のタイミングで、投資組合に加入させていただくことにしました。直近1年のパフォーマンスだけを考えると、私の運用成績と大差ありません。



しかし、運用スタイルが全く異なるので、株式運用のヘッジになると判断しました。また、週1回運用報告もしていただけるので、投資手法を勉強させていただくつもりです。

 


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2015年

7月

13日

現在は金融抑制下なのか?

 

以前、エコノミストで「金融抑圧」に関する記事を拝読してから、金利とインフレ率に注目するようになりました。金融抑圧とは政府が膨張した債務を、非常に低い金利でファイナンスできる状況を作ることです。

 

 

単純化すると、高インフレ+人為的低金利で、政府債務の棒引き・実質的な借金返済を図ることです。現在の日本の状況は、見方を変えると金融抑圧と言えなくはありません。



金融抑圧は下記のような一連の政策で実行することが可能です。

  1. 金利に明示的あるいは暗示的な上限あるいは天井を設ける
    • 中央銀行が政策金利を市場を下回る水準に設定する政策
  2. 人為的に低い金利で信用が政府に供与される政策
    • 先進国の中央銀行による量的緩和策や、新興国の資本規制・管理為替制度
  3. 事実上、国債保有の増額を求める政策
    • 大手金融機関を政府が保有することや、銀行準備や流動性の目標を課す政策



残念ながら現在の日銀や政府の政策は上記①~③の全てに当てはまります。では、金融抑圧下では何が発生するのかと言うと、債権者から債務者への富の移転が進みます。



最大の利益を得るのは、最大の債務者である国家であることは論をまちません。そして、私たちのような小市民は国家の強力な力に対抗することは不可能です。



そうであるのなら、私たちは国家と同じ立場に立つ努力をするべきです。つまり搾取される側ではなく、搾取する側に立つ努力をするべきなのです。これには債務者になることが手っ取り早いです。



もちろん、やみくもに借金するだけでは破綻するだけです。最低でも国家のように超長期の債務を獲得して、期間中に破綻しないように細心に注意を払ってオペレーションする必要があります。



このための手法として最もハードルが低いのは不動産投資だと思います。残念ながら物件価格が高騰しているので、新規参入は難しいですが、不動産投資を金融抑圧の視点から考えることも重要だと思います。

 

 

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2015年

7月

11日

税制を知ることは投資の保険になる!

 

私は、新規の投資を検討する際には、損失が発生した際の税制での規定を必ず確認するようにしています。例えば、株式や不動産の譲渡損失を損益通算などで緩和できないか等を必ず確認するのです。

 

 

税制は個人と法人でかなり異なるため、同じ投資対象であっても主体が何者かによって税制面では異なるルールが適応されます。このため、事前に税制面での入念な調査が必要なのです。

 

 

投資対象の損失を税制面で緩和できるのであれば、それだけ「攻め」の姿勢を前面に押し出すことが可能です。つまり、税制面で損益通算できることは、非常に有効な「投資の保険」となりうるのです。

 

 

一般的には、個人よりも法人の方が税制面で有利ですが、REITの分配金に関する規定のように、個人では分離課税の選択可能であるのに、法人では配当金の損益不参入の適用が無いものがあるので油断できません。

 

 

このため、新しい分野の投資を行う場合には、「知っている」と高をくくらずに、謙虚な気持ちで税制を確認する必要があります。そして、損失発生時に税制面での補填が得られる工夫を施すべきだと思います。



代表的な税制面での「投資の保険」は、高額所得者の築古木造戸建投資です。これなど購入時に少し工夫をするだけで、強力な税制面でのサポートを得ることができます。

 

 

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2015年

7月

09日

悩みや心配事を克服する工夫

 

世の中で悩みや心配事の無い人はほとんど居ないと思います。これはその人の経済レベルとは無関係であり、お金がある人でも悩みや心配事から完全に開放されることはありません。

 

 

私も常に悩みや心配事を抱えています。ひとつの心配事が解決しても、次々に悩みや心配のタネが降りかかってきます。よく、これだけ悩みや心配事が降って沸いてくるなぁと自分でも感心するほどです。



そんなとき、私はできるだけ「紙に書き出す」ことにしています。モヤモヤとした悩みや心配事はいつまでたっても解決しないのですが、紙に書き出すことで全体像が明確になります。



悩みや心配事の最も大きな原因は、リスクが分からないことです。最大リスクを明確化することで「な~んだ、最も失敗してもこの程度のリスクか」となって、気持ちが楽になることが多いです。



例えば、本日時点の私の悩みは、株式市場が不安定な今の時期に虎の子のキャッシュを投じて築古木造戸建を購入することが、果たして適当なのか? です。



この命題を紙に書き出してリスクを検討しました。最大損失は、購入後4年で(550万円+改装費150万円)-減価償却325万円-家賃240万円=-135万円程度に収まり、最悪でも6年で全額回収可能です。



今回の悩み事の本質は、お金の現在価値をどれだけ重視するかであることが改めて浮き彫りになりました。そして、論点が明確になったため、モヤモヤ感がかなりましになりました。



このように資産形成において悩みや心配事はつきものですが、どのような事柄でもリスクを明らかにしてリスクの全体像を把握ことは、精神的な安定を図る上で重要だと思います。



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2015年

7月

08日

上海総合指数が続落!

 

今日も中国株式市場は前日比8%安でオープンしました。不安心理は東京株式市場にも波及して日経平均株価は2万円を割り込んで今年最大の下げを記録しました。

 

 

今回の中国株式市場の下げは、1990年台初頭の日本のバブル崩壊にと似通う点が多いことが話題になっています。世界全体のGDPに占める中国の割合は14%ですが、バブル崩壊時の日本と全く同じ規模です。  

 

名目GDPに対する株式の時価総額の割合は、1990年の日本が140%に対して中国でも直近で100%を超えており、バブル化しているとの見方があります。  

 

 

個人投資家の狼狽売りが下げを主導している構図も似ています。信用取引で買った個人が株価下落で追加の証拠金の差し入れを迫られ、持ち株の換金売りがさらなる下げを呼んでいるのです。  

 

 

このように共通点が多い中国株式市場の状況ですが、最大の問題は中国当局の株価対策の効果が全く無い点です。年金を通じてPKO行おうとしていますが、株価は下げ止まっていません。  

 

 

同時進行的にギリシャ危機が話題になっていますが、ギリシャの場合はギリシャ国債をECBなどの公的機関が所有しているため、民間に危機が波及するリスクは限定的です。

 

 

これと比較して中国の場合には、金融市場が世界とつながっているため、危機の連鎖が発生する危険性がギリシャよりも高い可能性があります。地理的にもギリシャよりも中国問題の方が影響を受け易いです。

 

 

今回の中国株式市場の急落が中国の不動産バブル崩壊の引き金をひくことになるのかは分かりませんが、緊急事態に備えて現金比率を高めていこうと思います。

 

 

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2015年

7月

07日

集客力が全ての力の源泉


先日、職場の上司に電気屋さんを紹介しました。ここで言う電気屋さんとは電気店を経営する人ではなく、電気工事を行う職人さんのことです。



自宅のエアコンの位置を移動させるために、工務店に見積を取ったところ5万円かかると言われたそうです。さすがに高いと思って、不動産賃貸経営をしている私に相談することにしたそうです。



その場で懇意の電気屋さんに電話して見積日のセッティングをしました。最終的に1.9万円の工事費用で済んだとのことで、上司は非常に喜んでいました。



工務店の見積が高い理由は、①中抜きをすることと、②万が一トラブルが発生した時に備えて高めの見積を行うからです。職人さんにとってもエンドユーザーは値段を叩かれないので良い顧客です。



このように、直接発注することはお互いwin-winなのですが、このような取引はあまり行われていないのが実情です。理由は職人さんが顧客に直接リーチする手段が無いからです。



直接顧客を捕まえる手段があれば、わざわざ不利な条件で下請けする必要はないのですが、その手段を持ち合わせていないために、いつまでたっても下請けの立場から抜け出すことができないのです。



特に顧客となる対象が少ない業種では顕著です。彼らの課題はいかにして本来の自分の顧客に直接リーチできるかだと思います。これを解決するだけでも収入が上るはずです。



そして、これは職人さんの固有の問題ではありません。多かれ少なかれ社会で生活して仕事を持っている人全てに該当します。顧客をつかまえる能力があるほど、経済的にも有利になります。



不動産賃貸業の隠れた「キモ」はリーシング能力だと思っているので、私はどんなに自分の時給単価に見合わないと思っても、この能力だけは磨いています。



更に各種のブログやHPを運営するのも、エンドユーザーに直接リーチできる能力を保持することが目的のひとつです。このように商売の基本は集客力であり、全ての力の源泉だと思うのです。



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2015年

7月

07日

ギリシャに学ぶ預金税対策

 

ギリシャで行われた7月5日の国民投票は、Bloombergによると債権者側(トロイカ)の要求する財政再建策への反対票が62%と、賛成票の38%を大きく上回った模様です。

 

 

こうなると債権者側も態度を効果せざるを得ず、ECBがギリシャの銀行に供給している緊急流動性支援(ELA)が打ち切られる危険性が高まります。

 

 

ELAが打ち切られた場合、政府による資本規制下でも銀行破綻は避けられないとみられており、金融システムを維持するためには銀行救済が必要となりそうです。

 

 

銀行救済の必要に迫られた時、①EUによる銀行救済を申し出るか、②政府の借用証書を発行して自力で銀行救済費用を捻出するか、③銀行の資本再構築を敢行するかのいずれかです。

 

 

①は事実上不可能、②はユーロの離脱につながるため、③となる公算が高いです。銀行の資本再構築を実施する場合には、次の順番で犠牲にななるそうです。

 

 

  1. 株式
  2. 金融債 
  3. 預金

 

 

上記の①~②だけではギリシャの銀行の資本不足を解消できないため、必然的に③まで踏み込む必要があります。これがいわゆる「預金税」や「資産税」と言われるものです。

 

 

6月29日以降のギリシャでは銀行の資本規制下にあるので、クレジットカードでの決済や海外送金を行うことができません。少なくとも銀行に預金されている資金は完全に政府のコントロール下にあります。

 

 

ファイナンシャルタイムスによると、ギリシャ政府は銀行残高が€8,000以上ある預金者に対し、それを超える部分について銀行残高の30%を強制的に押収することを検討しているそうです。

 

 

この状況は、われわれ日本人にも重要な示唆を与えています。現在の日本は、ギリシャ以上に政府債務がGDPに占める割合が高いです。この状況で日本国債の下落が発生すると銀行は大幅な資本不足に陥ります。

 

 

この際、国債価格下落の規模にもよりますが、①②だけでは銀行の痛んだバランスシートを改善することが不可能な場合には③に踏み込まれる可能性があります。

 

 

そして、実際に預金封鎖が行われると、後はほとんど対応する手段がありません。今回のギリシャのケースでは突然銀行封鎖が行われたのではなく、それまでに半年以上前から予兆がありました。

 

 

すでに海外に資金を逃がしている富裕層は、今回の預金税で受ける被害を最小限に抑えることができるはずです。私は、平時の海外口座は何の役にも立たないと思っていますが、非常時には心強い存在のようです。


 

このため、日本国債の下落が表面化してきた場合には、半年程度の猶予期間はあるものの、悠長に国内銀行に現金を預け続けるのは少々危険かもしれません。その際には下記のような対応が考えられます。

 

 

  1. 海外銀行に外貨で移す
  2. 海外証券会社で海外株式を購入する 
  3. ビットコインなどの購入

 

 

国内銀行を利用して外貨預金や海外株式を購入しても、日本国内の法律が適応されるため、残念ながら完全に安全とは言えないのが現状ではないでしょうか?

 

 

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2015年

7月

05日

Airbnbの完全代行

 

2ヵ月ほど前にAirbnbのセミナーに出席して以来、ちょっとしたマイブームになりましたが、すぐにオペレーションが面倒臭いことに気付いてフェードアウトしていました。

 

 

熱しやすく冷めやすい自分に、我ながら感心してしまいます(笑)。そうは言っても新しいモノにはグリップしてみたくてたまらない私としては、やはりAirbnbも外せませんでした。

 

 

しかし、いかに自宅から徒歩10分のところにある物件とは言え、自分の時給を考慮すると、オペレーションを自分で行うことの経済性の無さが最大のネックでした。

 

 

しかし、最近ではAirbnbにも完全代行サービスがあることを知りました。私の不動産メンターのひとりが同じエリアで完全代行でAirbnbに参入するとのことで、私も完全代行依頼をすることにしました。

 

 

最初のハードルは、いかにして自分の時間を使わずに(楽して)Airbnb事業を立ち上げるかです。今回私が利用したサービスは、部屋のコーディネートが5万円、部屋の家具設置代行が3万円/日でした。



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2015年

7月

04日

金融資産の下げ幅が-500万円!


私は毎月月末に所有している金融資産の時価評価を行っています。6月30日の週の最後は、7月3日(金)だったので、全てのマーケットが閉じた本日朝の時点で時価評価を行いました。



この作業はなかなか大変で、いつも1~2時間ぐらいかかります。その理由は、セキュリティーを厳重にしたので自分自身が閲覧するのにもひと苦労するからです。



さて、先月末にギリシャ問題が顕在化したこともあり、株式市場は軟調でした。しかし、暴落するまでは事態が悪化していなかったので、特に何の気に留めることなく計算しました。



結果をみて驚いたのですが、1ヶ月前と比べて金融資産の時価評価が500万円も下がっていました。確かに株式市場は軟調だったのですが、これほどの金額がやられているとは驚きです。



変動率は数パーセント程度なのですが、金額ベースでの変動量は結構な金額です。う~ん、まだこのあたりの感覚には慣れていないのかもしれません。



金融資産はどうしても数字の羅列になるので、現実的な感覚からは乖離してしまいます。これはある意味、私の金銭感覚がまだ正常(?)な証拠かもしれませんが、感覚が追いついていないのは確かです。



この1ヶ月の成績は-500万円でしたが(売買実績ゼロですが・・・)、今日の夜は一人3000円のレストランに行くか、5000円の焼肉屋さんに行くかを真剣に悩んでいます(笑)。



資産運用での金銭感覚と実生活の金銭感覚って、とても乖離しているように感じるのは私だけでしょうか?



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2015年

7月

03日

買付け申し込みが撃沈・・・


先週末に買付けした物件ですが、残念ながら買主様から良い返事をいただくことはできませんでした。同時期に不動産業者からも買付けが入ったそうですが、私の金額は業者さんの金額よりも低かったそうです。



これでも結構がんばって高めの価格で勝負したつもりなのですが、不動産業者さんよりも低い買付価格だったとは少し驚くとともに、改めて市況の良さを思い知らされました。



う~ん、これではしばらく私がターゲットとするエリアでは物件を購入することができそうにありません。今年は減価償却目的の物件がひとつ卒業して行ったので何とか新規物件をゲットしたいところです。



しかし、この流れはしばらく続きそうな気がします。株式市場などでは価格が目に見えるのでトレンドの変換を掴み易いですが、不動産は相対取引なので、トレンドの変化が金融資産と比べてゆっくりです。



これは不動産の良い点でもあり悪い点でもあります。少なくとも不動産価格には「慣性の法則」がかかるので、よほどのことが無い限りしばらく全体的な買場は来ないと思います。



いつもブログで言っているように、今は我慢の時なので根気良く現金を貯めようと思います。この我慢がいつの日にか日の目を見ることを期待しながら・・・



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2015年

7月

02日

インターネットファックスは便利!


先日、取引銀行に急ぎで資料を提出する機会がありました。ご存知のように銀行業界は不動産業界以上に保守的(?)な業界で、未だに電子メールでのやり取りはご法度となっています。



時間が無いときには不自由この上ないのですが、今回は比較的資料の枚数が多かったので、資料を担当者に取りに来てもらうか郵送するかの二択でした。



もちろん、FAXでもいいのですが、数十枚の資料をプリントアウトして、それを更にFAXするのは非常に手間で時間がかかります。下手するとその作業だけで1時間ぐらいはかかりかねません。



どうしようかな~? と少し悩みましたが、ふと妙案を思い浮かべることができました。インターネットファックスを利用して電子データのまま、直接先方にFAXすれば良いのです!



しかし、数十枚もFAXした経験が無いので、恐る恐るインターネットファックスで送信してみました。するとモノの数十秒で全ての資料を送信終了することが出来ました!



う~ん、これは劇的に業務がはかどりました。一応念のために融資担当者に電話で確認したところ、届いています!という心地良い返事でした。先方もあっという間に欲しい資料が届いたので満足気です。



これは、インターネットファックスという一種の「時短グッズ」を私が手に入れた瞬間でした。今までインターネットファックスは、空室が発生したときに業者さんに一斉送信する際に利用しているだけでした。



しかし、銀行業界という超アナログな業界の方とスピーディーに仕事を進める上で、インターネットファックスは強力なツールとなることを発見しました。



今後は、お互いの時間を節約するためにも、銀行業界の方と仕事を進める際には、インターネットファックスを積極的に利用していこうと思います。



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2015年

7月

01日

所有物件の路線価の結果は?

 

相続税などの計算の基準となる路線価が公表されました。全国平均では7年連続の下落となりましたが、下げ止まりの傾向が強まり、三大都市圏では、海外の投資資金などを背景に去年よりも上昇しました。



今年の路線価は全国の平均で去年を0.4%下回り、リーマンショック以降7年連続の下落となりましたが、下げ幅はこの7年で最も小さくなり、下げ止まりの傾向が強まりました。



早速、自分の所有物件の路線価を調べてみました。メインの4物件では2勝0敗2引き分けで、まずまずの成績だと思いました。実際の路線価は下記のごとくです。



  • 240 → 255 (6.25% ↑ )
  • 330 → 340 (3.03% ↑ )
  • 310 → 310 (   0% → )
  • 70  →  70 (   0% → )



しかし、実勢価格の上昇ぶりと比べると非常に控えめだと思います。これではますます路線価と実勢価格の差が大きくなっていきます。相続や贈与には有利な状況です。



一方、興味本位ではあるのですが、既売却物件の路線価も調べてみました。こちらは0勝1敗1引き分けでした。路線価の推移を見る限りでは売却して正解だったのかもしれません。



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