2015年

9月

29日

プチ・リノベが大流行?


先日、某家主の会が主催の大規模修繕セミナーに参加してきました。私は所有物件のひとつで年内の大規模修繕施工を検討しています。この大規模修繕の勉強のための参加です。



パネラーの皆様は、そこそこの規模の物件の大規模修繕だったようでかなり熱心に研究されていました。大規模修繕は利益を生まないため億劫な作業ですが、費用が大きいので沢山勉強する必要があります。



セミナー後の懇親会に移動する際に、懇意の大家仲間にセミナー内容の感想をお伺いしました。講演内容自体は目新しいものは無かったで月並みな感想でしたが、少し気になる小話が出ました。



何でも、都内ではデザイン事務所が引っ張りだこだそうです。デザイン事務所は大規模修繕の際に、外観のリノベーションを担当します。フロント・リノベーションを施すことで物件は劇的に見栄え良くなります。



この手のデザイン事務所は1件あたりのデザイン料で稼ぐビジネスモデルなので、物件規模や大規模修繕の規模はあまり収益性には関係ありません。



したがって、できるだけローコストで見栄え良くするリノベーションを希望する物件オーナーと利害相反はありません。そして、都心の物件オーナーは物件売却を目的にプチ・リノベを行うそうです。



フロントだけでもリノベーションすることで、物件の見栄えが劇的に改善されることを逆手に取って、物件を高値で売却する手法のひとつとしてデザイン会社を入れてプチ・リノベを施工しているのです。



物件にできるだけローコストでお化粧を施して高値で売却するのですが、購入者側の立場からは気をつけないと本来の価値以上の価格で物件を購入することになってしまいます。



不動産はあるていど「ババ抜き」の要素があります。立地に優れた物件以外を購入する際には、今一度その物件は本当にそれだけの価値があるのかを考え直した方が良いのかもしれませんね。



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2015年

9月

26日

個人投資家は情報カーストの最下層


私は日課として毎日5~10分程度かけて主要なマーケットの指標や株価の値動きをウォッチしています。特に売買するわけではないのです、市場を肌感覚として知るために毎日欠かすことはありません。



客観的にサッと目と通すだけなのですが、ときどきアレっ? と思うことがあります。今週もJ-REITの株価の動きに違和感を覚えました。下記のチャートのように週央から急伸しています。



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2015年

9月

24日

運も味方のアパホテル

 

私は、以前からアパホテルに注目しています。それは元谷代表の破天荒な行動力やアパホテルの不動産への関わり方には、小規模な不動産賃貸経営者にも大いに参考になる点が多いからです。

 

 

しかし、私がアパホテルに注目している最大の理由は、2007年に起こった耐震偽装問題です。この耐震問題は、アパヴィラホテル京都駅前とアパホテル京都駅堀川通の使用禁止にまで発展しました。

 

 

しかも開発中の物件や完成物件でも偽装が発覚して、開発の中止や改修工事を行うことになりました。開発中止費用や改修費用の捻出、そして金融機関の返済要請のため保有物件を大量売却して現金化しました。

 

 

耐震偽装問題を収束させる過程で、金融機関に350億円もの巨額の融資を返済することになりました。後から思えば、2007年はミニバブルの絶頂期をやや過ぎた頃でした。

 

 

業界内では、すぐに不動産価格は持ち直すであろうと楽観的な見通しを持っている業者が大勢で、「アパホテルは、こんな時期に売らなければいけないなんてかわいそうだなぁ」という感覚だったそうです。

 

 

しかし、2008年にリーマンショックが発生して不動産を多数保有している会社は大打撃を受けました。結果的に2007年の売却は、ベストに近いタイミングでした。

 

 

保有不動産の大量売却の結果、銀行融資が無く巨額の現金を保有していたアパホテルにとって、急激に値下がりしていく不動産価格は再び規模を拡大していく絶好のチャンスになりました。

 

 

不動産価格の下落のために新興不動産会社が生死を彷徨う中、アパホテルはバーゲンハンティングを行いました。元谷代表は「100年に1度のチャンス」と言いながら都内の土地を安値に取得しました。

 

 

2007年のアパホテルは、今から思うと非常にラッキーでした。しかし、もちろん幸運だけがアパホテルの独り勝ちを演出しているわけではありません。運も実力のうちです。

 

 

このような 「 運 」 も持ち合わせたアパホテルの経営方針をつぶさに観察することは、私たちのような小規模不動産投資家にとっても非常に参考になると思います。実社会では「結果が全て」ですから。

 


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2015年

9月

19日

軍用地投資もそろそろ宴の終わり?

 

先日、沖縄大家の会の代表である下地さんとの懇親会がありました。沖縄大家の会には今年の4月に沖縄弾丸ツアーを決行した際に大変御世話になっています。

 

 

今回は、下地さんが私のテリトリーの地域にお越しいただく機会があったので、地元の大家の会が下地さんの懇親会を計画したしだいです。半年ぶりにお会いしましたが、やはり非常に感じの良い方です。

 

 

下地さんから、いろいろ沖縄の不動産事状をお伺いできましたが、その中でも特に軍用地価格の高騰ぶりが話題になりました。軍用地は形態状は不動産ですが、流動性が高く完全に金融商品となっています。

 

 

軍用地は相続税評価が非常に低いため時価との乖離が激しいです。この特性を利用して、沖縄では鉄板の相続税対策になっています。基本的にはインカムゲインもあるので、長期保有する方が多いそうです。

 

 

しかし、最近のあまりに激しい軍用地価格の高騰ぶりに、古くから軍用地を所有している投資家の中には軍用地を全て処分するケースが散見されるようになったそうです。

 

 

その理由は、ここまで高騰すると「軍用地バブル」が崩壊するのも時間の問題だと感じたからだそうです。そして、軍用地バブルが弾けた後に、もう一度軍用地投資に再参戦する作戦です。


 

私もこの投資家の意見には賛成です。いくら軍用地が日本国がバックについているとはいえ、資産価格が永久に上昇し続けることはありえません。「必ず」価格が暴落する時が来ます。

 

 

基本的にどのような資産であっても安値を拾って高値で売却することが鉄則です。軍用地投資といえども例外ではありえません。いつバブルが崩壊するかは分かりませんが、購入するのは「今」ではなさそうです。

 

 

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2015年

9月

17日

日本国債の格付け引き下げ

 

米国の大手格付会社であるスタンダード・アンド・プアーズ(S&P)は、日本の長期国債の格付けを、21段階中で上から4番目の「AAマイナス」から「Aプラス」に1段階引き下げました。



S&Pの日本国債の格下げは2011年1月以来です。格付大手3社は米国のS&Pとムーディーズおよび英国のフィッチです。ムーディーズとフィッチも1年以内に日本国債の格付けを1段階引き下げています。



S&Pによる日本国債の格付けは中国や韓国と同等でしたが、今回の格下げで中国や韓国以下の格付になりました。格下げの理由としてアベノミクスが国債の信用力を回復させるのは難しい点などを挙げています。



今回の日本国債の格下げは、市場からもマスコミからもさほど大きな扱いを受けていません。リーマンショックで最後のトドメを刺されたために、今では一般人にさえも省みられなくなっています。



そもそも国の経済規模を無視してバランスシートにのみ着目して政府が発行する債券の評価を行うこと自体がナンセンスです。ギリシャなどの小国でさえも世界経済を揺り動かす影響を与えました。



ギリシャのような小国と比べると日本は圧倒的な経済大国です。その日本政府が発行する債券がデフォルトに陥った場合の世界経済に対する影響を予測することは不可能です。



まさに日本は大き過ぎて潰せない(too big to fail )のです。そうは言っても広義のデフォルトの発生は否定できません。広義のデフォルトとは、インフレや通貨安による「円価値の毀損」です。



現時点ではまだ資源安の追い風を受けているため、アベノミクスが成功する可能性は残されています。しかし、資源価格が高騰し始めると状況が一変します。



日本国民としてはもう少し通貨安が続くことを祈りつつ、資源高から制御不能なインフレの発生が不可避になった際の対策を今から打っておくべきだと思います。



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2015年

9月

15日

年下の世代との交流が重要

 

人付き合いをする上で、最も楽なのは自分と同年代との交流です。育った時代背景が同じなので話題で苦労することがあまり無いからです。しかし、同年代との交流だけでは発展性がありません。



まだ自分が20歳台であれば、年上の世代との交流が非常に重要です。業界にもよりますが、社会の中心的な役割を果たす40歳~50歳から得られる知識や経験は非常に貴重なためです。



社会・経済的に成功するには、年上の世代にうまく食い込むことが重要な要素のひとつです。年上の世代にかわいがってもらって知識・経験・人脈を得ることで、成功する可能性を引き上げることが可能です。



では、自分が40~50歳台になって、ある程度社会的に成功するとどうなるのでしょうか? 現代社会では、常に時代の変化についていかなければ、成功を維持することはできません。



自分が中堅世代になったときには、自分を引き上げてくれた世代は第一線から引退しつつあります。それと相反して時代の変化を取り込むためには自分よりも年下の世代との交流が重要となってきます。



情報化社会になって従来の経験の価値が著しく劣化しつつあります。そして、新しいアイデアやセンスは若い世代からもたらされます。成功を維持するためには、年下の世代との交流を進める必要があるのです。



しかし、年下の世代との交流は、同世代以上の人との交流よりも難易度が高いです。この理由は絶対に埋めることができない世代間の壁があるからです。



世代間の壁を埋めようとしても本当の意味で打ち解けることは困難です。年下の世代と共通の話題を持とうとしても、生まれ育ったカルチャーがあまりに異なるからです。



では、世代が異なる人と上手に付き合うためにはどうすればよいのでしょうか? ひとつの解決策は、お互いが提供できる強みをお互いに提供し合うことです。  



既に成功している40~50歳台であれば、その”本物の”経験や知識を年下の世代に提供することができます。その経験や知識と引き換えに、年下の世代から斬新なアイデアやセンスを受け取ることができます。



一方、年下の世代に提供できるだけの経験や知識が無い人は非常に苦しい立場に追いやられます。年下の世代からすると、そのような人と付き合うメリットが何も無いからです。



世代間のコミュニケーションは非常にシビアなので、年下の世代と付き合うことは難しいです。しかし、情報化社会の進展とともに、成功を維持するためにはますます年下の世代との交流が重要となってきます。



私は世代間の交流についてこのような考え方を持っているので、年上の世代だけではなく20~30歳台の方にも(価値ある経験や知識を提供することで)積極的にアプローチしていこうと考えています。



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2015年

9月

12日

不動産投資もトレンドの潮目か?


2015.8.24号の全国賃貸住宅新聞に不動産投資家の近況を伝えるコーナーがありました。顔なじみの方もちらほら載っていたので興味深く拝読しました。



不動産投資の内容もさることながら最も興味深かった点は、現時点でそれなりの規模の不動産投資家になっている方は、2010~2011年にかけて不動産投資を始めた方が多い点です。



私のように2004年ごろから開始している方は少数派のようです。何故、2010~2011年組が強いのか? その理由を考察する上で、2008年のリーマンショックは外せないでしょう。



ご存知のようにバブル崩壊後に不動産価格が最安値をつけたのは2003年ごろです。その後にミニバブルが発生して2006~2007年に不動産価格はひとつのピークを迎えました。



そして、2008年に発生したリーマンショックでミニバブルは脆くも崩壊します。ただし物件価格は2003年ほどには安くなりませんでした。物件価格の絶対値としては2009~2012年の方が高めです。



その後、2013年から自民党政権に代わって日本経済は息を吹き返します。その波にのって不動産価格も2006~2007年のミニバブル越えを果たしました。



2009~2012年に割安に物件を購入した層が、2013年以降の不動産価格高騰期に物件を売却することで巨額のキャピタルゲインを得ました。



つまり、今回の記事に載っていた方はこの時代の波に上手く乗ることができたのです。では、なぜ2003~2004年ではなく、2010~2012年なのでしょうか?



それは銀行融資のハードルが2003~2004年に比べて、2010~2012年で大幅に下がったからです。物件価格は多少割高なものの、銀行融資の窓が開いたためにチャンスをモノにできたのです。



このように、2000年代に入ってからも目まぐるしくチャンスの窓が開いては閉じています。現在進行形でチャンスの窓が開いている分野はありますが、不動産に関してはかなり微妙な状況だと思います。



これは、百戦錬磨の不動産投資家といえども、昨今の物件価格上昇のあおりで物件の仕入れが一時期ほど上手くいっていないことからも読み取れます。



米国のように超長期にわたって不動産相場が強気に推移する可能性も否定はできません。ただし、これは神のみぞ知るであり、ちっぱけな存在の私たちは過熱した市場に近づかいない方が無難ではないでしょうか?



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2015年

9月

10日

タワマン節税も風前の灯?

 

相続税増税の影響は不動産市場に大きな影響を与えます。私の近所でも相続税の負担を減らすために、利回り度外視の1棟新築マンション建設ラッシュが発生しています。

 

 

見栄えの良い土地は、この価格で買うんですか? という価格でがどんどん売れています。売却後半年ほどすると表面利回り5%にも満たないであろう1棟新築マンションが建設されます。

 

 

既存家主の私からすると、収益性度外視の1棟新築マンションは地域の相場を悪化させるので何とも迷惑な話です。しかし、相続税増税は既定路線なので、しばらくこの流れは続くと諦めています。

 

 

そして、1棟新築マンションとならんで人気の相続税対策は、おなじみのタワーマンション購入です。人気の理由は、眺望の良さや資産価値が下がりにくいことに加えて相続税対策になる点です。  

 

 

不動産の相続税評価額は、更地>建物付き土地>賃貸物件の順なので、賃貸物件購入で大きな節税効果を期待できます。特にタワーマンションは戸当たりの土地持分が小さいため相続税評価額が大きく下がります。

 

 

例えば、タワーマンションを賃貸に出せば、相続税評価額は更地の約2割まで下がることもあります。このため、タワーマンションを利用した相続税の節税対策は非常にメジャーになっています。

 

 

このような状況を国税は苦々しく見ているに違いないのですが、税務の専門誌「旬刊 速報税理7月11日号」が、タワーマンション節税について「評価方法がパブリック・コメントにかけられる模様」と報じました。

 

 

タワーマンションを一網打尽にするような規制は現実的ではないという見方が業界では強いようですが、私はこの考え方は国税を甘くみているのではないかと思います。

 

 

いずれにせよ、現在のようなタワーマンション節税対策が永久に効力を発揮し続けることは考えにくいです。これは ①税務面 ②タワーマンションの市況面 の両者の危うい均衡の上に成り立つ手法だからです。

 

 

単年度決算の個人所得税や法人所得税と異なり、相続税対策は極めて長いスパンとなります。タワーマンション節税のように誰でも簡単に対処できる手法は、相続税対策においては逃げ切れないと思います。

 

 

不動産業者が煽っている収益性の低い新築1棟マンション建設やタワーマンション購入などの相続税対策は、極めて危険なので近寄るべきではないと思います。

 

 

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2015年

9月

08日

破綻セミナー雑感


先日、いつも御世話になっている某勉強会で「破綻セミナー」に参加してきました。講演は3部構成で、それぞれ異なるバックグランドの持ち主の方が講師をされました。



破綻関係の知識は残念ながら(?)私も比較的造詣が深いので、概ね理解できる内容でした。ただ私の場合は父親が戦っている姿を傍観していただけなので、主役であった講師の方とは根本的な深さが違います。



さて、破綻時の対応は3者3様で、どの手法が優れているのかは一概に言えません。その中で印象に残ったのは、「何としても生き残る!」という気概を各人がお持ちだったことでした。



日本では巨額の債務を抱える人が悪人という概念が一般的ですが、実は債権者の貸し手責任の観点が抜け落ちています。本来なら連帯保証人を捕るのではなくノン・リコースローンを実行するのが筋だと思います。



しかし、金融機関の審査能力が低いため、貸し手責任を連帯保証人に転嫁しているのです。愚痴を言っても始まらないのですが、本来的には債務不履行に際しても債権者と債務者は同格だと思います。



このような観点から、仮に返済が滞ってしまった場合でも「自分の命と引き換えに」「家族やビジネスパートナーを犠牲にして」債権者に義理を果たすことはナンセンスだと思います。



もともとの金銭消費貸借契約自体が不平等なので、ある一線以上のことに関しては債権者に義理立てする必要は無いと思うのです。返済不能になったら、「早めに」「計画的に」対応を考えるべきです。



過激な(?)ことを述べましたが、もちろん私は債権者への返済はきっちり守っていくつもりです。自分を信じて融資いただいている銀行を裏切ることは絶対にしたくないからです。



しかし、戦争や大規模災害などの不可抗力によって債務不履行になった場合には、やはりまずは自分・家族・ビジネスパートナーを第一に考えて「絶対に生き残る!」という気概で対処しようと思います。



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2015年

9月

05日

産金株本格参戦の1ヶ月後報告


産金株に本格参戦して約1ヶ月が経過しました。8月初旬からNY市場で産金株を購入し始めて現在までに約630万円の資金を投入しています。詳細は下記のごとくです。



  総投資金額 6357454円

  産金株時価 5375885円(1ドル119円換算)

  評価損益  -981569円

  評価率   84.6%



う~ん、1ヶ月しかたっていないのに、我ながら結構ボロボロですね。まぁ、順調に株価は下げており、私の精神も順調に毀損してきています(笑)。



今回本格参戦するまでに約100万円分のABXとNEMを所有しており、この分の評価損は約50万円です。したがって、2015年8月以降の評価損は約50万円なのですが、それでも結構キツイです。



世界的に株式市場は乱高下していますが、産金株に関してはやや異なる理由で一本調子に下落しています。そろそろ、これ以上下がると倒産も視野に入るレベルなので、情報収集は怠らないことが必要です。



投資に値するレベル(時価1000億円以上)の産金株は、NY市場で6社のみです。いつもどおり万遍なくターゲットの6銘柄に資金を投入していこうと思います。



しっかり数字で評価損を把握することで、下落相場での自分のポジションを知ることができます。全体像を把握しさえすれば(=知らないことを無くす)精神的には楽になります。



金融資産投資で利益を出すことは技術的には難しくはないですが、精神的には苦しくて難しいモノです。この苦しみを乗り越えてこそ、巨額の利益を得ることができることを再度自分に言い聞かせたいと思います。



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2015年

9月

03日

大口資産家の選定基準

 

日経新聞に興味深い記事がありました。国税当局が富裕層の課税強化に乗り出しており、「取れるところから取る」という強い姿勢が垣間見えるとのことです。



そして、注目するべき内容として国税当局が注視する富裕層の選定基準が日経新聞の取材で明らかになりました。下記が国税当局による大口資産家の主な「選定基準」だそうです。



  • 所得の合計金額1億円以上
  • 相続(遺贈)財産5億円以上
  • 有価証券の年間配当等の収入金額4千万円以上
  • 所有株式800万株(口)以上
  • 貸金の貸付元本1億円以上



税務署の調査官は、「確定申告書」や所得2千万円超の納税者に提出を義務づける「財産債務明細書」、金融機関などが個人との取引内容を報告する「支払調書」などの資料を基に対象者を抽出します。



その中から保有資産の収益性や流動性が高い人物を重点対象としてリストアップし、「7年一巡」を目安に税務調査しているそうです。まさに狙った獲物からお金を捕る気まんまんですね。



2013年の国税庁の申告所得税標本調査によると、所得1億円超は約1万6千人で、高額の財産を相続した人などを合わせれば、国内の大口資産家は2万人を超えるそうです。これらの方がターゲットです。



税収不足のため将来的にターゲットを拡大することは不可避なことが予想されます。富裕層は海外に脱出するか法人に資産をシフトすることで資産を防衛する必要がありそうですね。



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2015年

9月

01日

株式投資は個人と法人どちらが有利?


現在、NY市場の産金株に本格参戦中ですが、法人と個人のどちらで参戦するべきかを迷いました。永久保有予定なのであれば迷うことなく法人での購入ですが、産金株は市況株です。



また、J-REITや電力株のように配当金額が高いわけでもないので、インカムゲイン目的で長期保有するには資金効率が悪いです。したがって、保有目的は含み益ということになります。



米国が年内の利上げに失敗すれば、世界中の先進国が出口の無い量的緩和を続けざるを得なくなります(永久のゼロ金利政策)。これはすなわち、世界中の通貨の価値が下落することを意味します。



このような未曾有の状況が出現すれば、価値の保管手段として金現物や産金株は輝きを取り戻します。通貨価値が下落するのと反比例して金現物や産金株の価値が高まるからです。



もちろん、世界中が「永久のゼロ金利政策」を採らざるを得ない状況とは資本主義の死を意味しますので、現在社会に生きるものとしてはできる限り現実化して欲しくない未来です。



しかし、現実は好ましくない未来に向けて着実に(?)前進している状況なので、やはり現物資産で通貨価値下落のリスクヘッジをおこなっておくべきだと思います。



このような通貨価値下落のリスクヘッジを金現物や産金株で行う場合には、経済危機の極期に換金して割安になった資産を購入するステップが必要です。そしてこの際に掛かる譲渡税が問題になります。



現在の日本の税制では個人では20%の分離課税に対して、中小企業であれば実質税率は27%程度です。現時点では個人が約7%有利ということになります。



しかし、仮にどこかの時点で損切りしなければならなくなった時には法人所有の方が圧倒的に有利になります(個人は分離課税のため)。法人の場合、譲渡損を他の事業の利益を削減するために利用可能なのです。



以上をまとめると、金や産金株が将来値上がりするまで所有し続けることが可能なのであれば個人購入が有利、どこかの時点で強制的に売却せざるを得ない状況が出現するのなら法人が有利ということになります。



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