2016年

10月

29日

手を抜き過ぎるのは考えモノ

 

先日、手痛い失敗をしてしまいました。今期の最初の方で売却した物件で未収金があることが発覚したのです。不動産業者の作成した明細を妄信していたため決算月まで気付きませんでした。

 

 

そこそこの金額だったのでダメージが大きいです。そして金銭的なダメージもさることながら、メンタル的なダメージの方がさらに大きかったです。

 

 

私は、いくつかの事業を同時並行的に展開しているため、自分の時間を極限まで効率化することを目指しています。このため、特に誰でもできる単純作業は外注することにしています。

 

 

金銭の計算は、神経を使う割には儲けることにはつながりません。このため、ついつい人任せにして最後のチェックを怠ってしまうようになっていました。

 

 

今回の未収金は回収不能となりそうな雲行きです。検証すると小さなミスの積み重ねが今回の失態の原因となっていました。しかし、不動産業者さんばかりを責めるわけにはいきません。

 

 

最後のチェックを怠った私が悪いからです。外注することに傾注するあまり、金銭の確認という大事な業務まで人任せにしていたことが最大の原因です。

 

 

今回の失敗を挽回するために費やさなければならない時間を考えると憂鬱になりますが、ここまで手痛いメンタルのダメージを負うと、さすがに同じ過ちは犯さないと思います。

 

 

失った金銭は痛いですが、今後の人生で失敗するであろうことを未然に防ぐことにつながると前向きに考えることにしました。これからは事業の構築に加えて、金銭の管理も自分の仕事に再度加えるつもりです。

 

 

こじんまりとやっていた初期の頃は、経理まですべて自分でやっていました。しかし、事業規模が拡大するにつれてどんどん自分の仕事を考えることに特化し過ぎたようです。

 

 

しかし、事業を行う目的は金銭を稼ぐことです。その目的物の管理を人任せにした時点で、失敗の種が蒔かれていたのです。くじけずにがんばろう・・・

 

 

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2016年

10月

16日

不動産賃貸業界からそろそろ撤退か

 

先日、不動産賃貸関係のセミナーに出席してきました。2部構成だったのですが、前半のテーマは競争力のある新築マンションで、後半は空室対策でした。

 

 

いずれも、レベルの高い講演内容だったので聴講した甲斐があったのですが、セミナー終了後の感想は「これはちょっとマズイことになってきたな」でした。

 

 

これだけハイレベルの新築計画や空室対策を行わなければならないほど、不動産賃貸業界の市況が悪化しているのかと感じたからです。確かにこれだけやれば高い入居率を維持することも可能でしょう。

 

 

しかし、供給過多でレッドオーシャン化した市場で、参加者が血で血を洗う戦いを延々と繰り広げる図は気持ちの良いものではありません。更に不動産賃貸業は装置産業なので撤退は容易ではありません。

 

 

個人レベルでは物件を売却することによって、不動産賃貸市場から撤退することは可能です。しかし、物件そのものはその地に残り続けるので、市況が改善することはありえないです。

 

 

私はビジネスを行うのであれば、参入障壁が高くて競争の少ない業界を志向しています。私のビジネスはこの条件に当てはまるものばかりですが、どうも不動産賃貸業はこの条件に当てはまらなくなってきました。

 

 

まだ私が物件を所有しているエリアは恵まれていますが、昨今の相続税対策の物件過剰供給で需給関係が悪化する気配を感じます。このままではレッドオーシャンでの戦いに引きずりこまれません。

 

 

これに対する答えは各人それぞれでしょうが、私の出した答えは「住居系の不動産賃貸業からの撤退を視野に入れる」です。実は、都市中心部の物件以外は、9月末日で売却が完了しました。

 

 

2013年から3年ほどかけて5物件を売却しきったのです。このため、現在の私の不動産ポートフォリオでは、住居系の比率がかなり低くなりました。

 

 

私は地主系ではなくゼロから始めているので、不動産賃貸業そのものに対するこだわりはあまりありません。レッドオーシャン化した市場にいつまでも留まって、激烈な戦いに身を投じる意志はないのです。

 

 

先日のセミナー後の懇親会では、この考えを言いそうになりましたがこらえました。参加者は全員不動産オーナーですから、そんなことを漏らすと袋叩きになりそうだったからです(笑)。

 

 

しかし、私は永久保有を決意している希少立地の物件に関しては、粛々と不動産賃貸業からの離脱を進めています。不動産=住居系賃貸業ではありません。次のステージへ模索を続けようと思います。

 

 

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2016年

10月

01日

不動産市況の雑感

 

昨日のことですが、所有物件のひとつを売却しました。築30年の重量鉄骨造のオフィスビルで、大都市郊外の幹線道路沿いにある物件です。11年間所有して、購入価格の1.5倍で売却しました。

 

 

一般的に重量鉄骨で築30年の物件は、銀行融資を利用することが難しいです。何故なら法廷耐用年数が13年しかないため、相当自己資金を投入しなければキャッシュフローが回らないからです。

 

 

しかし、今回の買主様はフルローンで購入したようです。買主の信用力があったといえばそれまでなのですが、従来の感覚では考えにくい状況です。

 

 

この物件は売却活動を開始してから1年以上経ちます。当初はかなり強気な金額で売り出しましたが、満室だったので晒し物件化もモノともせずに、売り出し価格のままでがんばりました。

 

 

そして、この1年で不動産市場が更に上昇したため、遂に当初の売り出し価格で売却できてしまったのです。これには私自身が驚きました。やはりかなり市場は過熱しているようです。

 

 

時間があったので仲介をお願いした某財閥系不動産会社の方と雑談したのですが、ここまでの不動産市場の高騰は、プロの彼らでさえも予想していなかったとのことでした。

 

 

しかし、東京では新築マンションの販売にブレーキがかかっており、デベロッパー各社は販売に苦戦しているそうです。不動産価格の上昇はすでに止まっており、現在は天井圏ではないか?という見解でした。

 

 

彼らは不動産仲介・販売のプロにしか過ぎないので、投資家目線での市況の読みに優れているわけではありません。このため、彼らの意見を鵜呑みにするのはいけませんが、雲行きが怪しいのは確かだと思います。

 

 

私の居住エリアの近隣でも、某鉄道系デベロッパーが販売している新築マンションが苦戦しているようです。坪300万円を超える価格帯なので、一般消費者がついていけなくなっていることが原因です。

 

 

このまま不動産市場はピークを越えて下落に向かうのか、あと2年ほど価格を保つのかは分からないですが、資産の組み換えを断行しようと思っている方は、急いだ方が良いかもしれませんね。

 

 

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