2016年

2月

27日

簡易宿泊所あれこれ

 

現在、私は不動産賃貸業から民泊を経て、旅館業への進出を目論んでいます。このため毎日のように旅館業界の関係者と会話しています。ちょっと人と会うことが億劫になってきました(笑)。

 

 

さて、いろいろな人とミーティングを繰り返しているのですが、明らかに私と彼らとの視点が違うことに気付きました。 彼らの大部分は旅館業もしくは起業家のため、知識や考え方のベースが旅館業界です。

 

 

一方、私の知識はAirbnbなどの民泊がベースなので、隣接分野の知識は非常に役に立ちます。彼らとの会話の中で、下記のような気付きを得ることができました。

 

  1. 日本人の宿泊客はできるだけ避けたい
  2. 旅館業の方が民泊よりも単価が高い
  3. 旅館業の方が民泊よりも認知度(集客力)が高い

 

 

①に関してですが、日本人は週末の土曜日に1泊だけ予約するケースが多いため、日本人の予約を取ると週末を絡めた外国人の長期滞在が邪魔されるからだそうです。

 

 

近年、日本人の購買能力が落ちて相対的に貧しくなっています。この影響がモロに出ているのが旅館業界のようです。このため、当初は日本人もターゲットにする予定でしたが、外国人メインに変更しました。

 

 

外国人がターゲットの場合には、Booking.comやExpediaなどのOTAが主戦場になります。当初は楽天トラベルも候補でしたが、日本人客を避けるために出稿を見合わせることにしました。

 

 

②③は民泊では達成できない大海が広がっています。一方、旅館業界の方は民泊に警戒心や敵対心を抱きつつも、規制の緩さや新たな需要の獲得などに興味を抱いているようです。

 

 

民泊と旅館業の辺縁領域では、民泊の「規制の緩さと新しい需要」+旅館業の「単価の高さ」に金脈が眠っています。この領域への参入者は少ないのでブルーオーシャンが広がっています。 

 

 

早く、開業したい気持ちでいっぱいですが、先日思わぬところで足元をすくわれてしまいました。なんと、消防設備申請が「共同住宅仕様」で提出されていたのです。

 

 

原因は、消防設備士が「簡易宿泊所=ゲストハウス」を「共同住宅=シェアハウス」と勘違いしたためです・・・。消防設備の許可証が無ければ保健所への申請ができません。

 

 

心が折れそうになりましたが、ぐっと堪えました(笑)。自分にとって初めての分野を開拓するときにはトラブルが付き物です。これぐらいでへこたれては出来るものも出来なくなってしまいます・・・

 

 

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2016年

2月

13日

余裕のある時にこそ攻めの姿勢を!

 

昨年秋ごろから、スルガスキームに嵌め込まれて破綻したもしくは破綻予備軍が増えているそうです。これらの人は2015年春ごろ(つまり今から1年前)に物件を購入していることが特徴です。

 

 

机上の知識だけで高額な不動産投資を開始することは危険です。しかし、不動産経営手法を熟知しても、現在は購入するべき時期ではありません。投資用不動産の市場が非常に高騰しているからです。

 

 

投資成果は買値で決まるので、相場の過熱期にエントリーするとかなりの確率で負けてしまいます。これは不動産にかぎらず、投資全般に言えることです。

 

 

不動産業者さんは手数料ビジネスなので、このあたりの忠告を行うことは通常あり得ません。セールストークを信じて高額な投資をすると、人生を棒に振ってしまう可能性があるのです。

 

 

そして、「あなただけに紹介する特別な物件」を提示されることがよくあります。「例外的に美味しい話ではないのか?」と感じた場合には、下記の条件に該当しないことを確認してください。

 

 

  • スルガ銀行、オリックス銀行、信金、信組、ノンバンクでしか融資が下りない
  • 融資金利が3%超

 

 

いすれかひとつでも該当する場合には「絶対に手を出すべきではない」物件です。ゆめゆめ「自分は特別な人間だから」とは思わないことです。私も常に自分を律することを心掛けています。

 

 

まずは融資が容易な銀行で融資を受けて、ある程度したら金利の低い銀行に借り替えるという人が居ます。しかし、「上記条件でしか融資が下りない=物件価格が割高」という図式です。利回りは関係ありません。

 

 

仮に借り換えに成功しても、銀行の内部評価は「担保不足」です。個人の属性を加味した融資になるので、俗に言う「属性を毀損している」状態です。 このあたりは、高属性の人が陥りやすい落とし穴です。

 

 

高属性を武器に、物件の実力以上の価格(=割高)で購入しているので、融資の蛇口が閉まると途端に出口が無くなってしまい、売却で逃げるという退路が絶たれてしまいます。

 

 

こうなると、物件が朽ち果てるのが早いか自分が破綻するのが早いか? という逃げ場の無い状況に追い込まれてしまいます。特に駅から徒歩30分以上の物件はかなりアブナイです。

 

 

もちろん物件価格次第なので、同じ物件でも買値が1/3~1/2であれば「優良物件」という評価になります。つまり融資条件は、その物件が割高か否かのベンチマークになるのです。

 

 

2013年以降、私は大都市郊外圏の収益1棟マンションやオフィスビルを順次売却して、大都市中心部の収益1棟マンションや築古木造戸建( ≒ 土地)のみを手元に残す戦略を採っています。

 

 

収益物件が高騰している現在は、絶好の物件ポートフォリオ入替えチャンスです。ゼロから始めると最初はどうしても利回り重視の物件選択となります。しかし、特に郊外立地の収益物件には将来性がありません。

 

 

現在の成功に安心して胡坐をかくのではなく、郊外立地の収益物件の土台が腐りつつある現状を客観的に観察する必要があります。余裕のあるときにしか、攻めの姿勢をとることは難しいですから・・・

 

 

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2016年

2月

06日

大田区の民泊解禁を検証

 

2016年1月29日に東京都大田区は、全国で初めて民泊を解禁しました。1月27日に消費者生活センターで、規則とガイドラインの説明会が行われました。今回はその内容を検証したいと思います。

 

 

民泊は国家戦略特区の特例を利用して行います。使用する建物などを同区に申請すると、書類審査や施設検査などを経て、問題がなければ約2週間で民泊事業者として認定されます。

 

 

申請前には、生活衛生課・税務署・建築審査課・消防署への事前相談が必要です。加えて、近隣住民への説明やその内容を詳細に書面化することも求められます。

 

 

転貸で行う場合には、オーナーからの転貸許可証と所有者であることを証明する書類を発行してもらわなければなりません。転貸は、かなりハードルが上ったという印象です。

 

 

更に、テロ対策のため顔写真など滞在者の詳細なデータは3年間保存し、宿泊中の施設の利用状況も把握しなければなりません。ホテルや旅館でさえ行っていない「顔写真の保管」をすることの意義が不明です。

 

 

極めつけは、6泊以上の縛りがあることです。6泊で契約して途中でキャンセルすることは可能なようですが、契約期間中は他のお客さんの予約を入れることは不可だそうです。これは収益的にかなり苦しいです。

 

 

以上のことから大田区の民泊解禁の問題点は、下記のごとくだと感じました。

  1. 6泊以上の縛り
  2. 近隣住民への説明
  3. ゲストの顔写真の保管
  4. 転貸ではオーナーからの転貸許可証と所有者の証明書類発行

 

 

正直な印象は「大田区内で民泊事業を行うことはかなり厳しくなった」です。もし、私が大田区内でAirbnbを展開しているのなら、まず撤退すると思います。規制がきつく収益性が合わないからです。

 

 

今回の「規制強化」は世界的に急拡大しているシェアリングビジネスの流れから日本が取り残される原因となりそうです。新しいビジネスチャンスが、官の規制のために潰されようとしているのかもしれません。

 

 

個人的にはちょっと残念ですが、今回の一連の顛末から新しいビジネスアイデアに遭遇したら、まず実践することが大事だと思いました。官が規制に乗り出すと、ビジネスの旨みは無くなりますから・・・

 

 

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