2016年

3月

26日

OTA vs Airbnbの気付き

 

今日は私にとって目下の課題であるゲストハウス運営についての報告です。今週からリスティングを開始しましたが、予想ほど甘い市場ではありませんでした(苦笑)。

 

 

リスティングすればバンバン予約が入るだろうと思ったのはとんだ思い違いだったのです。リスティング開始後数時間で1泊65000円×2日の予約を獲得しました。

 

 

しかし、その後が続きません・・・。そして、今回入れ食いと勘違いしたお客さんも中国の清明節に重なっていただけという完全なビギナーズラックでした。

 

 

リスティング開始後2日しても反応が無いので、もう一度市場調査を行いました。すると、私がターゲットにしている層(大人数のグループ客や大家族)でも、私のゲストハウスは優位ではなかったのです。

 

 

Booking.comやExpediaなどの順法性の高いOTAではそれなりに優位ですが、グレーなAirbnbにおいては全く優位性がありません。検索してもハネムーン期間中(※)なのにヒットしないのです。

 

 

※ リスティング開始から3週間はハネムーン期間と呼ばれ、SEO無しでも上位表示されます。

 

 

競合する条件の施設をみると、私のゲストハウス以上の好条件の施設が目白押しです。???と思って詳細に調べると、旅館業法完全無視の無法地帯が広がっていました・・・

 

 

う~ん旅館業法遵守の施設では、かれらのような民泊には到底かないません。これは旅館・ホテル業界が目くじら立てるのも頷けます。ちょっとやり過ぎな施設が多すぎるのです。

 

 

確かに規制がキツ過ぎるのも問題ですが、野放しでは相当やんちゃな人が続出するようです。やはりある程度は規制がある方が良いのかもしれません。

 

 

あと、一旦ゲストハウスオーナーになって遵法サイドに立つと、途端に私も既得権益者になって述べる意見が180度変わることも我ながら興味深かったです(笑)。

 

 

さて、ゲストハウスオペレーションの気付きですが、不動産賃貸経営よりもダイレクトに市況を感じることが重要です。価格を妥当な線まで下げると面白いように予約が埋まります。

 

 

不動産賃貸業では家賃を下げても反応が返ってくるまで数日~数週間のタイムラグがありますが、OTAでは数時間単位で反応があることが多いです。

 

 

そして、Airbnbに関しては既に市場が供給過多になっている印象です。半年~1年前とは完全に需給関係が異なっています。Airbnb内のSEO対策を相当がんばらなければ勝てなくなっているのです。

 

 

Airbnbの相互レビュー制は魅力ですが、OTAと比べて市場規模が小さいのに参入障壁が低く(無く)競争が激化しているので、そろそろ撤退する時期を模索する段階かもしれません。

 

 

資産形成では常に自分を「少数派」にすることが勝つ秘訣だと思います。少なくとも、Airbnbのように猫も杓子も参入する市場に新規参入するのは旨味が少ないのではないかと思います。

 

 

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2016年

3月

19日

アーリーリタイアから少し遠のいた?

 

私は複数の領域から収益を得ています。そして、基本的な戦略は「自分の既知の領域」とオーバーラップした知識を活用できる「隣接領域」に向かってのビジネス拡大です。

 

 

この手法を採る最大のメリットは、全く未知の領域に進出する場合とは異なり、ある程度既知の領域なので成功率が高まる点です。しかし、最近になって、このことがアダになっていると感じるようになりました。

 

 

私はもともと(今でも)給与所得者でもあります。かなり高給を稼げる専門職の給与所得者なのですが、時間的制約を受けることから常にアーリーリタイアを模索しています。

 

 

経済的にはかなり前からリタイアできる状態に到達なのですが、実際にリタイアすると給与所得が無くなるだけではなく、専門領域の隣接領域に展開しているビジネスからの収入も無くなることに気付いたのです。

 

 

実際的には、すぐに隣接領域のビジネスからの収入が途絶えるわけではありません。しかし、現在は給与所得者として働いているため、その専門領域の最先端の知識が何の苦労もなく入ってきます。

 

 

しかし、リタイアしてしまうとこれらの知識を習得することが難しくなることが予想されるのです。圧倒的に高収益なビジネスなので、パワーダウンするとちょっとイタイなぁというのが実感です。

 

 

私の基本となる分野は専門職領域以外にも、不動産や金融資産投資があります。これらの領域は基本的に専門職とは何の関係も無いので、食っていくには困らないのですが、爆発的な成長力の源泉にはなりません。

 

 

今年は ①旅館業 ②知的財産権ビジネス に注力する予定なのですが、これらの新しく進出する領域の資金源として、もう少し高収益部門を維持する必要があります。

 

 

このように考えると、もう少しリタイア時期は先送りする必要性があるなと感じる今日この頃です。

 

 

 

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2016年

3月

12日

あなたは何を提供する?

 

現在、私はゲストハウス開業に向けて邁進しています。このため期間限定ではあるものの、「とにかく忙しい!」毎日を送っています。あ~、たまにはまったりした時間を過ごしてみたいものです(笑)。

 

 

3月下旬に所有物件で3つの退去予定があります。既に出来上がっている仕組みで回しているものの、毎年少しずつ改良を加えています。しかし、今年は忙しいのでほとんどノータッチです。

 

 

不本意ながら完全に資金の出し手状態に甘んじていますが、資産形成を行う上ではあまり感心できる状態ではないと考えています。収益を得るためには何らかの「価値」を提供する必要があります。

 

 

10年ほど前までなら、それが「資金」でも充分に価値はありました。しかし、マイナス金利に突入して行き先を失った大量の投資資金が存在する状況では、資金の出し手の価値は低下します。

 

 

したがって、単に資金を提供するだけでは収益を得るに値する価値を提供できていないのです。そこで、私が携わっている領域における収益の源泉となる価値を考えてみました。

 

 

  • 専門職 → 特殊技術
  • 不動産  → 快適な住空間を維持する仕組み
  • 金融資産 → 極端なリスク発生時の流動性提供
  • 空室支援 → 貸主の空室情報をターゲットに届ける仕組み
  • 資産形成支援 → 資産形成ノウハウ伝授
  • 旅館業  → 非日常な宿泊空間を維持する仕組み
  • パテントビジネス → 従来無かったアイデア

 

 

このように考えると、単に資金を出すだけでは直接顧客の利益に結びつかないことが分かります。やはり、何らかの技術・知識・リスクを提供することで、対価としての収益を得ているのです。

 

 

私は常に「何を提供できるのか」を考えています。これは倫理的なことを言っているのではなく、実際に収益を得るために提供する価値は何なのか? を考えているという意味です。

 

 

収益は、提供する価値の対価です。まず自分が提供するモノの価値にフォーカスすることで、新しい収益源を見つけ出す機会が増えると思います。

 

 

そして、この考え方は自分に降りかかるリスクを軽減する効果もあります。例えば、一括借り上げの投資用マンションを購入した場合、買主が顧客に提供する価値は何なのでしょうか?

 

 

実際のオペレーションには全く担っていないので、単に資金を提供しているだけです。しかし資金の価値が下がった現在では、資金だけで対価として収益を得るには充分ではないと思います。

 

 

さほど価値のあるものを提供していないにも関わらず、なぜ収益(?)を得ることができるのか。それは、彼らが「自らの担保評価」と「自らの破綻リスク」を提供しているからです。

 

 

このように、この世の中で皆が分かるような分野での「フリーランチ」は無いと考えています。もちろん、ニッチ分野や立ち上がり初期の分野は、このかぎりではありません。

 

 

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2016年

3月

05日

的確に投資タイミングを判断する

 

私は、今年も3月末までに大都市郊外の2物件を売却する予定です。 現在は不動産市場が過熱しています。 猫も杓子も1棟収益マンションに群がっているので、異常な高値で物件を売却することが可能です。

 

 

更に、日銀がマイナス金利を導入したことも不動産市場を熱くしています。このような状況下で収益物件を購入するのは自殺行為ですが、現在物件を所有している立場からは利益を確定する絶好のチャンスです。

 

 

このように不動産や株式などの市場性のある投資対象では「タイミング」が全てです。皆が欲しがる市場が過熱している時期に参入すると、ほとんどのケースで負けが確定してしまいます。

 

 

しかし、「タイミング」を的確に判断することは難しいことだと思います。私は超長期逆張り投資家なので、投資対象が安価に購入できるタイミング(大底圏)をなんとなく感じることができます。

 

 

そのような時期に投資対象が発する「ニオイ」を感じるのです(笑)。参入するタイミングはこの能力だけでもOKですが、売却して利益を確定するタイミングは別の能力が必要になります。

 

 

それは「トレンドの変換点」を嗅ぎ分ける能力です。この能力は投資対象の大底圏を感じる能力とは異なる能力だと考えています。そして、こちらの方がより高度な能力だと思います。

 

 

私は現在の状況が2007年に似ているのではないか? と感じています。2007年8月にパリバショックが発生してサブプライム危機が認識され始めました。

 

 

金融危機の一歩手前の状況が発生しましたが、その後何とか世界経済は小康状態を保ちました。そして、2008年3月にベアスターンズが破綻して更にキナ臭さが漂います。

 

 

しかし、ベアスターンズ破綻も決定的な状況には至らなかったため、「何だかんだ言っても大丈夫」的な雰囲気になりました。そして同年9月にリーマンショックが発生してしまったのです。

 

 

今回は2015年8月に上海ショック、2016年1月に原油および世界の株式市場が崩落しました。しかし「何だかんだ言っても大丈夫」的な雰囲気が漂っているように感じるのは私だけでしょうか?

 

 

残念ながら、トレンドの変換点を嗅ぎ分ける能力は私には無いのですが、この能力の欠如を補うひとつの方法として、信頼できるアナリストをフォローすることが挙げられます。

 

 

私の場合はベタなのですが、ドイツ証券の武者陵司氏に注目しています。武者氏は、2000年台の日本経済のトレンドの変換点をかなりの精度で的中させてきました。

 

 

そして現在の私の投資戦略は「 非コア資産を売却してキャッシュポジションを高め、来るべきショック(買場)に備える 」です。市況が高値安定している間に大都市郊外物件を売却するのです。

 

 

手元に残すのは下記のコア資産が中心です。

 

  1. 資産性の高い大都市中心部の収益不動産
  2. 財務基盤が盤石な株式
  3. キャッシュ 

 

 

とにかく、ガードを固めてリーマンショックを上回る激震が来ても生き残ることを主眼に置いています。ちょっと大袈裟かもしれませんが、備えあれば憂いなしではないでしょうか。

 

 

仮に予想が外れても、早々に利確しているので傷は負いません。相場格言にあるように、「魚の頭と尻尾はくれてやれ」です(笑)。

 

 

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