・ 住宅ローン活用法

住宅ローンを用いた賃貸不動産購入の対象は、①立地の良い　②法定耐用年数を過ぎた築古物件　がベストであると考えます。破格の融資条件を利用することで、通常は資金力のある方しか購入できない優良物件に手が届く可能性が高まるのです。

通常、路線価と実勢価格の乖離が激しい地域の物件を銀行融資で購入すると、確実にマイナスキャッシュフロー＆銀行の信用評価が下がります。このためキャッシュをかなり入れることができる富裕層や本業でキャッシュフローを叩き出している事業会社しか購入できないのです。

賃貸併用住宅を住宅ローンで取り組む場合、銀行により違いはあるようですが、多くの商品では自宅部分を建物全体の５１％以上（つまり賃貸部分を４９％以下）にすることが要件となっています。

この点、住宅ローンは個人の属性に対する融資なので、物件価値の比重はプロパーローンほど高くはありません。仮に住宅ローンを利用すると融資期間３０年（内１０年固定）であっても金利は1％前半で利用可能なことが多いです（2013.3月現在）。

この破格の条件を利用することで、低利回りの物件でもキャッシュフローをプラスにすることが可能になります。もちろん、資産規模が数億円程度の小～中規模不動産賃貸業は、個人資産も担保評価に加算されるので信用力を毀損します。

資産拡大期の方はこのような手法を用いることは禁忌ですが、安定期に差し掛かっている場合には検討してもよい手法かなと思います。更に築古物件を購入することで大きな減価償却を得ることができ、急激にキャッシュを積み上げることも可能となります。

住宅ローンを利用して収益不動産を購入する場合の注意点は、融資審査では新たに入ってくる賃料収入を借入の返済財源として見ることができないということです。住宅ローンは属性融資のため、所得証明書の数字のみで返済能力を審査するのです。

また、住宅ローンは年収に対して年間返済額が年収の何％になるのかで返済能力を判断します。返済比率は年収の３５～４０％が上限となることが多いようです。

蛇足ですが新築を立てる場合は、自宅部分があるため建物価格が高くなる傾向があります。収益性を考えると中古の二世帯住宅や店舗物件を検討する方がよいと考えます。

・　住宅ローンを利用した優良物件購入術

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