スターマイカ(JQS: 3230)で有名になりましたが、賃借人がまだ住んでいる中古マンションを物件所有オーナーから買い取り、賃借人がいる期間は家賃収入を得て、退去後は中古市場で売ってキャピタルゲインを得るというビジネスモデルがあります。

 

 

通常、 区分所有マンションは、管理費や修繕積立金などが差引かれるので一棟マンションと比べて投資収益率が低く、あまり投資には適しません。そして、そのような区分所有マンションでも収益を上げる数少ない方法が、「賃貸物件として買って実需で売る」ことです。実際、この投資手法は堅実で再現性が高いです。

 

 

区分所有マンションの場合、賃貸している場合と、空室の場合を比較すると、 空室の方が一般的に売値が高くなります。賃貸物件として投資目的で売買する場合、 利回り10%程度であるのに対し、自分で住む、つまり「実需」の場合は、5%程度でも売買が成立するためです。

 

 

ですから、賃貸物件として安く買って、実需で高く売ることが可能なのです。同じ物件でありながら2種類の値付け方法があり、その価格差を利用するという一種のアービトラージ(裁定取引)です。    

 

 

しかし、「賃貸で買って実需で売る」ためには入居者が退去した後、空室をリフォームして業者に売却依頼をしなければいけません。 しかも実需で売れるようにやや高額なリフォームをする必要がありますし、 売却依頼をかけてから実際に売れるまでの間、 家賃は入りませんので金利負担だけがかかってしまうという欠点もあります。売急げば売値が安くなってしまうかも知れません。

 

 

しかし「定期借家契約」を使えばこの問題も解決します。「定期借家契約」は「普通借家契約」と違って例えば2年の契約期間満了とともに契約を終了し、いわゆる「正当事由」なしで、物件を明け渡してもらうことができる契約です。 ただし契約期間満了時に明け渡してもらうためには、契約期間満了時の1年前から6ヶ月前までに書面で入居者に契約が終了する事を連絡する必要があります。

 

 

実際のケースでは、賃貸契約期間満了の1年前から6ヶ月前の間に売買契約を締結します。売買契約締結後、決済までの間に売主側で入居者に賃貸契約終了の連絡をします。これで買主は物件購入後数ヶ月間家賃収入を得た後、 物件が明け渡されることになります。

 

 

これで売主にとっては高額なリフォーム費用をかけず、しかも所有権移転の日まで家賃を受取りながらマンションを実需で売却することができます。 売値としては、リフォーム費用分程度を差引いた価格にすれば、周辺相場よりもかなり安くなるので、買主にとってもお得になります。まさにWin - Win の状況を作ることが可能になるのです。

 

 

メリット

  • 区分所有マンションは賃貸物件として安く買って、実需で高く売る
  • 定期借家契約を利用することで、所有権移転の日まで家賃を受取りながらマンションを実需で売却する
  • 売却まで内覧できないデメリットを、高額なリフォーム費用分の価格を安くすることで、買主がカスタマイズできる選択枝で補う
  • 価格が安くなる分、売却しやすくなる

 

デメリット

  • 区分所有なので現金を多めに投入する必要がある(資金効率が悪い)
  • 貸家や1棟マンションと比べて自由度が低い

 

 

 

 

 

・ 区分所有

   > 中古マンションのアービトラージ戦略

 

管理人のブログ

管理人監修マニュアル

タダでマイホームを手に入よう!

築古戸建投資マニュアル

お勧めサイト 

配送無料です!

アクセスカウンター
アクセスカウンター
アクセスカウンター