現住所の調べ方

 

滞納したまま退去した方の場合、現在の住所を調べる必要があります。現住所は所有物件のある市町村に住民票を請求することで判明します。つまり、住民票に転出先が記載されているのです。

 

 

たまに転出届けが出されていないケースがあります。この場合は安価に現住所を調べる手段が無いので、1年に1度程度の割合で住民票を請求しながら気長に動きが出るのを待つしかありません。動きがあった場合には、滞納者の経済状況が好転していることもあるため回収率が上がります。

 

 

しかし、首尾よく転出先住所が判明しても、転出先に現在でも滞納者が住んでいる保証はありません。ここでポイントなのですが、現住所確認のため「転居の場合は転送不要」と朱書して督促状を普通郵便で発送します。返送されてくると、そこには居ないということになるので、改めて転出先の市町村に住民票を請求します。

 

 

住民票請求例.doc
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裁判の種類

 

滞納者の現住所が判明した時点で、提訴することが可能となります。家主が行うことが可能な裁判には下記の4種類があります。

 

  1. 支払督促
  2. 小額訴訟
  3. 訴  訟
  4. 調  停

 

①の支払督促ですが、明渡し裁判は不可で、滞納家賃のみの請求となります。退去後のリフォーム費用の請求に最適です。メリットは印紙代が訴訟の半額なことです。債務名義(勝訴判決)が法的手続の中で最も簡単に取れるため、差し押さえができるレベル(会社員等)には有効です。ただし、滞納者の居住地が管轄裁判所になるので、遠方に引越ししている場合には注意が必要です。デメリットは、判決文が出やすいため、債務者と折衝しにくいことです。

 

 

②の小額訴訟ですが、明渡し裁判は不可で、滞納家賃のみの請求となります。メリットは原則1日で結審しますが、相手が争う構えだと1日では結審しません。管轄裁判所は滞納者の居住地もしくは物件所在地になります。印紙代・切手代は通常訴訟と同額です。デメリットは「小額」の文字が債務者に安心感を与えてしまうことです。

 

 

③の訴訟ですが、明渡し裁判は可で、何でも訴えられます。管轄裁判所は滞納者の居住地もしくは物件所在地になります。メリットは相手が出廷しなくても判決が取れることと、相手へのプレッシャーが最も強いことです。夜逃げにはこれしか方法がありません。デメリットとして滞納期間が最低でも3ヶ月以上必要なことと、最初から訴訟の札を切ってしまうと後が無いことです。

 

 

④の調停ですが、明渡し裁判は可です。管轄裁判所は滞納者の居住地もしくは物件所在地になります。相手が出廷しないと強制力のある判決文を取れないですが、出廷すればこちらに有利な文言で和解することができます。不調に終った場合には通常訴訟に移行できます。メリットは印紙代が訴訟の半額、切手代が1/5なことです。他の法的手続きと違い、債務者への郵便送達が普通郵便なので、必ず受け取ることです。デメリットは出廷しないと判決文は取れないのでプロ滞納者には通用しないことです。 

 

 

裁判費用(訴訟・小額訴訟)

 

※ 支払督促・調停は印紙代が訴訟・小額訴訟の半額です。

 

 

督促戦略から裁判の種類を考える

 

まず、通常の滞納者は、調停がベストです。 戦略としては、2回まで調停で呼び出して、何とか裁判所に引きずりだして和解調停を結ぶのです。調停に出席しないもしくは調停が不調に終った場合には、訴訟に移行させます。ここまできても滞納者が出廷しない場合はどうするのか?そのときには連帯保証人に同じ要領で督促を開始するとよいのです。

 

 

次にプロ滞納者ですが、督促慣れしているので、内容証明を送りつけることさえ時間とお金の無駄です。このような人には、いきなり通常訴訟の手続きを開始するのがベストです。

 

 

通常の滞納者の場合、ここまでで滞納者に対しては本人と連帯保証人に対して合計6回(調停2回+訴訟1回×2名分)の裁判所への出廷要請が届きます。普通の感覚の持ち主には、これはなかなか堪えることでしょうね・・・。

 

 

督促はトランプゲームと同じです。つまり、いきなりエース(訴訟)の札を切ると後がないので、弱い札(調停)から小出しにして滞納者を追い込んでいくのが王道なのです。

 

 

最近は、昔のような「オイ、コラッ!」式の督促は犯罪になるので、あくまで合法的に裁判の手続きを踏むことが要求されます。これは逆に私達のような一般人でも知識さえあれば簡単に督促できる環境になったことを意味します。

 

 

不動産投資理論や空室対策の各種ノウハウなどはもちろん重要ですが、プロの不動産経営者を目指すのなら裁判の知識やノウハウも知っておいて損はない強力な武器ではないかと感じます。

 

 

敗訴しても弁護士費用は請求されません

 

不動産賃貸経営をしていると、滞納者や不良入居者と対決することが多いです。最終的には裁判で決着つけざるを得ないことがありますが、よく「民事裁判では敗訴したほうが全ての訴訟費用を負担することになる」ということを聞きます。

 

 

これを聞くと、裁判で敗訴すると相手方の弁護士費用まで負担することになるから、本当に大変なことになる!と思われがちです。もしこれが本当の話ならば、提訴することは原告にとっても相当リスクが高いことになります。

 

 

管理人は、比較的資力のある方を被告として提訴する予定の案件があります。資力がある被告は弁護士を雇えるので、当方が敗訴した場合に相手方の弁護士費用まで負担するとなるとたまったものではありません。

 

 

そこで調べてみると、弁護士費用は訴訟費用としては認められないことが分かりました。正確には損害賠償の場合のみ、弁護士費用も訴訟費用としては認められますが裁判所が認定した金額のみとなります。

 

 

実際には認められる訴訟費用は少額で、例えば訴訟金額10万円の訴訟費用は1000円です。 その他に切手や旅費、書記料等項目等の全項目を合わせても数百円から高くても数千円程度です。

 

 

もっとも、訴訟金額に比例して訴訟費用が数万円となることもありますが、その項目の中にはもちろん弁護士費用や休業補償費用は入っていません。

 

 

更に訴訟費用まで強制的に取立するには本裁判の他に「訴訟費用確定の申立」と云う手続きが必要となります。これがまた大変な手続なので、実務上では訴訟費用まで強制的に取立する例は皆無なのです。 

 

 

 

 

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