ほとんど知識的にはツルツルだったので、効率良く学習する必要がありました。まずやったことは資料集めです。幸い、家主の会に所属しているので、ここ3－4年の間にその手のセミナー資料はある程度手元に貯まっていました。さほど分量は多くないのでさっと一読して概要を掴みます。

 

 

次に、家主仲間の必殺大家人さんのブログの滞納関係の記事を全て読破しました。結構な分量ですが、実践的でためになります。最初のうちは別世界の話ですが、延々と読み続けると何故か自分でもできるような気がしてきました（笑）。

 

 

さて、ここからが本番です。あくまで机上の知識なので、これを実践レベルに落とし込まなければなりません。これには試行錯誤しながらも自分で考えて必要書類を作成していくことが一番の近道だと思います。

 

 

初回はそれなりに苦労しますが、一度自分で作り上げると次回からはコピー＆ペーストで応用可能となります。資料を作成した段階で疑問点が出てくるので管理人の場合は、必殺さんに直接電話をして質問攻めにしました（笑）。

 

 

 

まずは、今回の滞納家賃回収プロジェクトの対象者のプロフィールをご紹介します。

 

対象者１

30歳台半ばの男性

自称　ミュージシャン？

平成17年　物件に居住開始。入居直後から滞納を繰り返す

平成18年　管理人が物件購入

平成23年　円満退去となったものの、退去滞納金額の累計が12ヶ月に達してしまう

 

今回は、何の知識も無いため債権回収の方法を学ぶところから始めなければなりませんでした。

 

 

まず対象者１ですが、現在の住所を調べる必要があります。現住所は所有物件のある市町村に住民票を請求することで判明します。つまり、住民票に転出先が記載されているのです。

 

 

たまに転出届けが出されていないケースがあります。この場合は安価に現住所を調べる手段が無いので、1年に1度程度の割合で住民票を請求しながら気長に動きが出るのを待つしかありません。動きがあった場合には、滞納者の経済状況が好転していることもあるため回収率が上がるそうです。

 

 

対象者１の場合、隣の市に転出していたので現住所確認のため｢転居の場合は転送不要｣と朱書して督促状を普通郵便で発送しました。返送されてくると、そこには居ないということになるので、改めて転出先の市町村に住民票を請求します。

 

 

このように苦労して手に入れた住民票を元に対象者１に督促状を郵送しましたが戻ってきてしまいました。そもそもプロ（笑）滞納者に対して、なぜ督促状を送付するのか？ですが、これは現在の居住地を確認するためです。

 

 

わざわざ転居先を知らせて退去するお人好しな滞納者は居ません。そこで、転居先の住所を調べる必要があるのですが、これはマンション所在地の市町村に住民票の請求を行うことで判明します。

 

 

※　市役所に電話で問い合わせすると、郵送で請求する場合の必要書類を教えてくれます。

 

 

滞納者の住民票に、転出先の住所が載っているのです。ただ、プロ滞納者ですから、既に再転居している可能性があります。現在もそこに居住しているかを確かめるために、普通郵便で督促状を送付するのです。

 

 

この際には必ず、｢転居の場合は転送不要｣と朱書します。つまり、督促状が返送されてこないと、そこに滞納者が居住していることになるのです。

 

 

しかし、対象者１は督促状が返送されてきたので、現在はそこに居住していないということになります。したがって、今度は転居先の市役所に住民票を請求して、次の転居先を探し出すつもりです。必ずシッポをつかんで、裁判所に引きずり出そうと思います。

 

 

 

対象者１は、プロの滞納者っぽい人（笑）です。必殺さん曰く、この手の人は督促慣れしているので、内容証明を送りつけることさえ時間とお金の無駄とのことでした。いきなり裁判所で調停の手続きを開始するのがベストだそうです。

 

 

う～ん、さすがにプロの債権回収者の言葉には重みがあります（笑）。そこで、今回はさっそく簡裁に調停の申立てをすることにしました。今後の戦略としては、2回まで調停で呼び出して何とか裁判所に引きずりだして和解調停を結ぶつもりです。

 

 

調停に出席しないもしくは調停が不調に終った場合には、訴訟に移行させる予定です。ここまできても対象者１が出廷しない場合はどうするのか？そのときには連帯保証人に同じ要領で督促を開始するとよいとのことです。

 

 

 

ここまでで、対象者１に対しては本人と連帯保証人に対して合計6回（調停2回＋訴訟1回×2名分）の裁判所への出廷要請が届きます。普通の感覚の持ち主には、これはなかなか堪えることでしょうね・・・。

 

 

必殺さんと電話で話していて最も印象深かったのは、督促はトランプのゲームと同じだとおっしゃられていたことです。つまり、いきなりエース（訴訟）の札を切ると後がないので、弱い札（調停）から小出しにして滞納者を追い込んでいくのが王道だそうです。

 

 

最近は、昔のような｢オイ、コラッ！｣式の督促は犯罪になるので、あくまで合法的に裁判の手続きを踏むことが要求されます。これは逆に私達のような一般人でも知識さえあれば簡単に督促できる環境になったことを意味します。

 

 

不動産投資理論や空室対策の各種ノウハウなどはもちろん重要ですが、プロの不動産経営者を目指すのなら裁判の知識やノウハウも知っておいて損はない強力な武器ではないかと感じます。

 

 

提訴から1ヵ月少しして和解調停が開廷しました。結論的には19万円請求で15万円の和解調停成立です。 

 

 

 

 

今回の案件に費やしたのは、督促状作成10分×5回＋訴状作成30分＋本番1.5時間でした。弁護士や司法書士に依頼すると費用倒れなので、やはり家主には自分で裁判できる知識は必須だと思います。自前の裁判について興味のある方はこちらのページをご覧ください。

 

 

 

 

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