先日、税務署から個人所得税還付のお知らせが届きました。還付税額は61万円で、税理士費用の8万円を控除しても50万円以上手残りがありました。


私は給与所得者でもあるので、法人・個人とも税務申告しています。ちなみに法人は前期で累積欠損金が枯渇する寸前まで追い込まれており、今期は節税対策に頭を悩ませています・・・。

 

 

さて個人所得税に話を戻しますが、私は給与所得者と言っても半分ぐらいフリーランスに近い形態で働いています。つまり4箇所から給与をいただいているのです。

 

 

一番多いメインのところで社会保険料を支払っていますが、他のところを知らせていません。このため、本来ならかなり追加で納税する必要があります。

 


シュミレーション上は、追加納税が250万円もの金額に上っていました・・・。250万円といえば、私にとってはかなりの大金なので、本当に納税していたらかなりイタイです(笑)。


しかし個人青色申告上は、不動産所得 マイナス310万円+事業所得 マイナス170万円=合計480万円の損失のため、250万円を納税する代わりに61万円の還付を受けました! 実際、この差はかなり大きく、まさに天と地の差です。


築古木造戸建は損益通算を利用すると節税効果が大きいです。帳簿上の不動産所得はマイナスですが、よくある投資用新築区分マンションのようにCFが本当に赤字になっているわけではなく、現金買いの場合には家賃収入のほぼ全額が手元に残ります。


また、築古木造戸建はランニングコストが異常に安く、私の小さな物件の固定資産税は全て年間1万円前後です。これ以外のランニングコストは火災保険・地震保険で、年間2~3万円程度でなのでほとんどランニングコストはタダみたいなものです。


私は、2011年から小さな築古木造戸建をコツコツと1戸/年づつ購入しており、今年も所得税還付金+家賃収入+αを原資にして小さなボロ物件をもう1戸購入しようと思っています。


これを繰り返すことで、本来納税で消えるはずの現金がキャッシュを生み出す不動産として手元に残っていきます。知識と経験さえあれば、購入後の実労働時間はゼロ~数時間/年です。

 

 

ポイントは、①良い物件をみつけ ②適正な価格で購入して ③最低限の改装で ④適切なリーシング活動を行う の4つに絞られます。言い換えればこのノウハウさえ習得すれば、あとはベルトコンベヤーのように資産が積みあがってきます。

 

 

実際、私のメンターの一人は、こ手法を親子2代にわたって継続しており、派手さは全く無いですが極めて安定的な資産運営をしています。1棟マンション経営や株式投資も良いですが、税務を絡めると築古木造戸建投資に勝るものはありません。

 

 

 

 

 

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