お買い得物件は脚が早いので、ぼやぼやしているとあっという間に買付けが入ってしまいます。お買い得物件を購入するには、エリアの特性を考慮した購入ガイドラインを自分の中でまとめておく必要があります。

 

 

まず、収益物件の肝は何と言っても購入価格です。投資の世界では、利益は買値で確定するのです。したがって購入価格をあらかじめ決定しておくことで、素早い行動が可能になります。

 

 

しかし、個々の物件によって条件がことなるので、一律に購入価格を決めておくのは無理があると思われるかもしれません。購入価格を決定するのは利回りなので、家賃収入次第で購入価格は変化します。

 

 

こうなってくるとエリアの平均家賃相場を知ることが必要になり、かなり目利きが要求されます。しかし、日本にはどのエリアでも、一定家賃を見込める手堅い借主が居ます。

 

 

それは、生活保護の方です。住宅扶助の上限額は都道府県および1~3級地によって変わります。例として挙げると、私のメインエリアでの単身者の上限は42500円です。

 

 

したがって、年間収益は42500円×12=51万円となります。目標利回りは各個人の投資戦略によりますが、仮に15%とすると51万円÷15%=340万円となります。10%では51万円÷10%=510万円です。

 

 

もちろん、購入した築古木造物件はそのままでは貸せないので、改装費が必要となります。30㎡程度の平屋であれば、水回り・内装・外壁塗装・屋根葺き替え工事の総額がおおよそ150万円程度です。 

 

 

したがって、目標利回り15%では340万円-150万円=190万円、10%では510万円-150万円=360万円が購入価格の上限となります。つまり、200万円未満の築古木造物件であれば、安心して購入できると考えているのです。

 

 

※ この計算は建物構造に手を加えないことが前提なので、内覧時に建物構造に手を加える必要がないかを見極めることが重要です。

 

 

 

 

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