一般の土地の売買価格は、”面積× 坪単価”ですが、軍用地の売買価格は、その計算方法と異なっています。軍用地の場合は、国から地主に送られる土地借地料算定調書に記載されている年間借地料の金額に倍数(倍率)を掛けた金額が売買価格になっています。

 

 

軍用地は、年間借地料の倍率で取引が表記されているのです。これは株式でのPER(株価収益率)に相当します。沖縄県の方にとって、軍用地は金融商品に近い感覚となっていることが原因だと思われます。

 

 

例えば、年間借地料が100万円で、30の倍率で購入する場合には、

100万円(借地料)x 30倍 = 3000万円(売買価格)となります。利回りに換算すると、100万円(借地料) ÷ 3000万円 = 約3.3%です。

 

 

株式のPERと同様に、軍用地の倍率が大きいほど割高で、小さいほど割安ということになります。もちろん倍率が低いということは、それだけ返還されるリスクが高いためで、返還後の土地の利用が難しいことも織り込まれています。

 

 

軍用地は約30ヵ所ほどあり、沖縄の各地に点在しています。それらのうちの7つ程度の施設が返還予定です。 返還されるといっても、全面返還になる施設と部分的に返還される施設があります。

 

 

軍用地投資の観点からすると賃料収入を目的とする場合は、返還されにくい施設がターゲットとなります。しかし、返還されても土地の利用価値が高い施設では、区画整理されて返還される可能性があるので、通常の不動産投資としても十分に価値があります。

 

 

このあたりの事情はすでに倍率に織り込まれているので、トータルで考えるとそれほど大はずれは無いですが、投資の目的がインカムゲインで有る場合には注意が必要です。

 

 

 

 

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