銀行は、融資対象の企業の格付評価を行います。金融庁の金融検査マニュアルに従った債務者区分(正常先・要注意先・破綻懸念先・実質破綻先・破綻先)と、銀行独自の信用格付で評価され、融資の可否・金利・融資期間などが決定されます。

 

 

殆どの貸出先は債務者区分の正常先および要注意先に分類されるため、銀行独自の信用格付は主に金融検査マニュアルの債務者区分の正常先に対して行われます。

 

 

融資決定のプロセスは下記のごとくのステップを踏みます。

 

1. 一次評価

決算内容を下記の方法で機械的に評価します

①定量評価(客観的評価: 決算数値をソフトで処理する)

②物件価値を積算評価や③収益還元評価する

 

2. 二次評価

定性評価(主観的評価: 数字では表せない経営者の資質等を評価する)

 

3. 三次評価(最終調整)

企業の経営実態に応じて評価を補正する

 

 

このうち、一次評価が70~80%を占めるといわれており、決算内容と物件評価で信用格付けがほぼ決まります。

 

 

一次評価における定量評価ですが、過去3期分の決算書データを機械的にソフトに入力して、安定性・収益性・成長性・返済能力の4項目を評価します。

 

 

積算評価は、ご存知のように土地の評価額+建物の評価額で表されます。 土地の評価額は前面道路の路線価が基本となります。

 

 

収益還元評価では、賃料は近隣の賃料相場をベースにしてシステマティックに査定します。このデータはリクルートのデータを用いている銀行が多いです。入居率は70-80%、経常利益率9%前後、審査金利は4%前後として物件の評価を行い、法定耐用年数の70%を融資期間とすることが多いようです。

 

 

積算評価および収益還元評価とも、担保価値は70~80%とみる銀行が多いです。耐容年数は法定耐容年数の70%です。

 

以上をまとめると、銀行の融資評価は下記のようになります。

 

 

メガバンク+りそな

収益還元評価+定量評価(決算重視)

 

地銀

収益還元評価+積算評価を少し加味

+定量評価(決算重視)+定性評価(経営者資質)を少し加味

 

第二地銀

積算評価を重視し、収益還元評価を加味

+定量評価(決算重視)と定性評価(経営者資質)をバランスさせる 

 

信金・信組

積算評価を重視し、収益還元評価を少しだけ加味

+定量評価(決算重視)と定性評価(経営者資質)をバランスさせる 

 

 

例えば、節税対策で三期連続経常利益が赤字の場合には、メガバンクと地銀では融資が極めて難しくなります。第二地銀もしくは信金・信組であっても、ハードルは高いと言わざる得ません。

 

 

三期連続で経常利益が小幅な黒字の場合には、定量評価重視ではなく、定性評価を加味してくれる第二地銀もしくは信金・信組のうち、取り引き実績のある銀行を選択するべきです。

 

 

※ 先祖代々の大地主や数億円以上の金融資産を所有する層においてはこのかぎりではありません。

 

 

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